TRIBUNALE DI TERAMO - Fallimenti e Aste€¦ · Trattasi di appartamento di civile abitazione sito...

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TRIB UN AL E DI TE RAM O

SEZIONE EE.II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Saputelli Maurizio, nell'Esecuzione Immobiliare 221/2016 del R.G.E.

contro

**** Omissis ****

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INCARICO

All'udienza del 06/09/2016, il sottoscritto Geom. Saputelli Maurizio, con studio in Via De Gasperi, 7 Val Vomano - 64039 - Penna Sant'Andrea (TE), email [email protected], PEC

[email protected], Tel. 0861 651 173, Fax 0861 651 173, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/11/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Pineto (TE) - Via Garibaldi n. 74, piano 3-4

Bene N° 2 - Garage ubicato a Pineto (TE) - Via Mazzini n 57

Bene N° 3 - Terreno ubicato a Crognaleto (TE) - Via della Montagna

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LOTTO 1

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Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Pineto (TE) - Via Garibaldi n. 74, piano 3-4

DESCRIZIONE

Trattasi di appartamento di civile abitazione sito in Pineto alla Via Garibaldi 74, facente parte di un complesso residenziale denominato Condominio **** ******, composto da n°6 appartamenti;

L'appartamento oggetto di perizia, posto al III piano, non munito di ascensore, è costituito da: ingresso,cucina, soggiorno, 3 camere e un bagno, comprensivo di un sottotetto adibito a locale deposito.

Si accede all'immobile su Via Garibaldi, mediante accesso pedonale e carrabile con il quale ci accede ad un'area comune adibita a parcheggio;

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:


Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

CONFINI

L'appartamento confina con area condominiale, vano scala e appartamento con interno 5 (cinque)

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 107,43 mq 134,02 mq 1,00 134,02 mq 3,20 m 3

Soffitta 0,00 mq 40,00 mq 0,33 13,20 mq 0,00 m 4

Balcone scoperto 0,00 mq 13,42 mq 0,25 0,00 mq 3,20 m 3

Totale superficie convenzionale: 147,22 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 147,22 mq

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I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 06/02/1986 al 14/02/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 326, Sub. 5, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 7 vani

Rendita € 451,90 Piano 3-4

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

26 326 5 1 A2 1 7 vani 133 451,9 3-4

Corrispondenza catastale

Necessita aggiornamento delle piantine catastali con procedura Docfa

PRECISAZIONI

L'aggiudicatario si obbliga al rispetto del regolamento di condominio e tabelle millesimali oltre che a tutte le leggi a disposizioni vigenti che regolano la materia condominiale e la cosa comune.

La vendita dell'immobile è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le azioni e ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravante sull'immobile e nel rispetto delle prescrizioni/vincoli, derivanti dagli atti di provenienza e dal regolamento di condominio e successive variazioni allo stesso

PATTI

L'immobile risulta occupato dal sig. **** Omissis **** soggetto esecutato e dal coniuge ed ha ottenuto l'autorizzazione dal G.E. ad occupare temporaneamente l'immobile sino al momento dell'aggiudicazione/assegnazione dell'immobile pignorato.

STATO CONSERVATIVO

Il fabbricato si presenta in discreto stato conservativo e manutentivo generale, ad esclusione degli infissi esterni, della copertura e della tinteggiatura esterna che necessitano di manutenzione.

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PARTI COMUNI

L' immobile è inserito in un contesto condominiale, le parti comuni sono quelle indicate nel regolamento condominiale a disposizione presso l'amministratore di condominio ****** **** via ******** *********** Pineto TE tel. ***************; cell. *************. L' aggiudicatario dovrà attenersi al rispetto di quanto prescritto nei predetti atti oltre che a tutte le leggi e disposizioni vigenti che regolano la materia condominiale e la cosa comune.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L' appartamento ha esposizione a Nord Est e Sud.

L' altezza interna utile dell' appartamento è di 3,20 mt circa;

Le strutture verticali portanti sono in cemento armato tamponate con murature in laterizio.

I solai sono in latero-cemento ed in buono stato di conservazione.

La copertura è del tipo a falde con manto di copertura in laterizio.

Le pareti esterne sono intonacate come quelle interne, in cucina e in bagno sono presenti rivestimenti in laterizio.

Il pavimento interno è in grès fine porcellanato.

Gli infissi sono in legno con tapparelle avvolgibili, alcuni necessitano di manutenzione.

Gli impianti elettrici sono funzionanti e realizzati sottotraccia, come gli impianti idrico e termico.

L'appartamento è dotato di un locale sottotetto, accessibile mediante scala interna comune, adibito a deposito.

Le caratteristiche estrinseche sono le seguenti:

ambiente sociale economico: buono; la zona è urbanizzata, a poca distanza dal lungomare di Pineto;

collegamenti stradali: buoni; l'immobile è collegato con le principali reti stradali ed autostradali;

condizioni climatiche: buone, tipiche della costa adriatica;

servizi direzionali e commerciali: nella zona sono ubicati negozi e servizi di qualsiasi genere.

Le caratteristiche intrinseche sono le seguenti:

accessibilità: buona; l'appartamento è posto al piano 3° di un edificio condominiale, l'accesso avviene dal vano scala condominiale mediante area condominiale.

Il fabbricato di cui l'unità immobiliare fa parte è in discreto stato conservativo. L'unità immobiliare si presenta in sufficiente stato di manutenzione e comprende:3 camere,una cucina, 1 bagno, un piccolo ripostiglio, un ingresso, un soggiorno, balcone esterno e relativi diritti proporzionali sulle parti comuni.

STATO DI OCCUPAZIONE

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L'immobile risulta occupato dal sig. **** Omissis **** soggetto esecutato e dal coniuge ed ha ottenuto

l'autorizzazione dal G.E. ad occupare temporaneamente l'immobile sino al momento dell'aggiudicazione/assegnazione dell'immobile pignorato.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 06/02/1986 al 14/02/2017

**** Omissis **** ATTO DI ASSEGNAZIONE

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio DI GIANVITO Giovanni

06/02/1986 142.721

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria Teramo

19/02/1986 1742 1445

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Uff. Reg. Giulianova 20/02/1986 623 128

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del

pignoramento;

La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento

risulta invariata;

La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 14/02/2017,

sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

Ipoteca Volontaria derivante da Garanzia di mutuo

Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 08/05/1991Reg. gen. 5637 - Reg. part. 767Importo: € 49.063,41A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****Rogante: De Angelis ConcezioData: 26/04/1991N° repertorio: 59178

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Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo

Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013Reg. gen. 10315 - Reg. part. 1171Importo: € 80.000,00A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****Capitale: € 532.912,00Rogante: Tribunale di PescaraData: 13/11/2013N° repertorio: 2508

Ipoteca Volontaria derivante da Garanzia di debito

Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013Reg. gen. 659 - Reg. part. 35Importo: € 300.000,00A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****Capitale: € 272.000,00Rogante: Ambrosini AndreaData: 02/01/2013N° repertorio: 16036/8396

Trascrizioni

Decreto di sequestro preventivo

Trascritto a Teramo il 01/06/2016Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5208A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****

Pignoramento

Trascritto a Conservatoria dei registri Immobiliari di Teramo il 27/06/2016Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5988A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato è individuato in zona B2 nel vigente PRG del comune di Pineto (Zona residenziale B1, completamento del Capoluogo)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

Il fabbricato è stato realizzato in conformità alla Licenza Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Pineto antecedentemente al 1967, che per lo stesso è stato concesso il Permesso di Abitabilità n° 168 del 2 Dicembre 1958;

successivamente, l'appartamento è stato ristrutturato in virtù dell'Autorizzazione Edilizia prot. n° 3021/91 del 15/06/1991 pratica n° 1215.

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Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Lo stato dei luoghi risulta conforme con l' ultima autorizzazione.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

l'aggiudicatario dovrà attenersi al regolamento condominiale a quanto in esso prescritto oltre che a tutte le leggi e disposizioni vigenti che regolano la materia condominiale. L'amministratore del Condominio "**********" al quale è stato richiesto di fornire informazione su eventuali debiti pregressi relativi all'unità immobiliare oggetto del presente lotto, ha dichiarato che è IN REGOLA CON I PAGAMENTI CONDOMINIALI fino alla data del 15/12/2016.

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LOTTO 2

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DESCRIZIONE

Trattasi di garage sito in Pineto alla via Mazzini n 57.



TITOLARITÀ



nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:




Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

CONFINI

Il garage confina a Ovest con la via Mazzini, e su altri lati con fabbricato di maggior estensione.

CONSISTENZA


Superficie Lorda


Altezza Piano

Autorimessa 19,65 mq 24,00 mq 1,00 24,00 mq 3,67 m Terra






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Dal 21/01/1976 al 17/02/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 842, Sub. 9, Zc. 1 Categoria C6 Cl.2 Superficie catastale 21

Rendita € 47,72 Piano T

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)


Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

26 842 9 1 C6 2 21 mq 26 mq 47,72 T

Corrispondenza catastale

Sussistono lievi difformità sulla planimetria catastale, necessita aggiornamento con procedura Docfa.

PRECISAZIONI

Nel locale risulta essere presente un soppalco realizzato in acciaio e legno, con una piccola scalinata di accesso.

STATO CONSERVATIVO

Il garage si presenta in buono stato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il garage risulta esposto ad ovest e nord con accesso da ovest ed in buono stato di manutenzione.

L'altezza interna utile è di 3,67 mt circa;

La struttura verticale è mista in cemento armato e tamponature in laterizio.

Le pareti sono intonacate e tinteggiate.

E' presente una porta scorrevole a serranda.

Il garage ha accesso diretto alla via Mazzini tramite un piccolo scivolo.

STATO DI OCCUPAZIONE

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L'immobile risulta utilizzato dal debitore esecutato.



Dal 21/01/1976 al 17/02/2017

**** Omissis **** Compravendita


Domenico Forcella 21/01/1976

Trascrizione


Registri Immobiliari Teramo

16/02/1976 1253 961

Registrazione


Uff. Reg. Atri 09/02/1976 95 88



pignoramento;


risulta invariata;



Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 15/02/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni


Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013Reg. gen. 10315 - Reg. part. 1171Importo: € 80.000,00A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****Capitale: € 532.912,00Rogante: Tribunale di PescaraData: 13/11/2013N° repertorio: 2508


Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013

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Reg. gen. 659 - Reg. part. 35

Importo: € 300.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: € 272.000,00 Rogante: Ambrosini Andrea Data: 02/01/2013 N° repertorio: 16036/8396

Trascrizioni


Trascritto a Teramo il 01/06/2016Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5208A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****

Pignoramento

Trascritto a Conservatoria dei registri Immobiliari di Teramo il 27/06/2016Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5988A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****


Il fabbricato è posto in zona B1 del piano regolatore generale vigente del comune di Pineto (Zona residenziale B1, completamento del Capoluogo)

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

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LOTTO 3

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DESCRIZIONE

Terreno sito nel comune di Crognaleto frazione Nerito, il piccolo appezzamento di terreno costeggia la strada che dall'abitato di Nerito conduce verso la montagna;



TITOLARITÀ





Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

CONFINI

Il piccolo appezzamento di terreno confina in giro con: strada Comunale via della montagna, proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****,**** Omissis ****,**** Omissis ****

CONSISTENZA


Superficie Lorda


Altezza Piano

Terreno agricolo 1080,00 mq 1080,00 mq 1,00 1080,00 mq 0,00 m






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Dal 19/06/1973 al 17/02/2017 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 78, Part. 684 Qualità Seminativo Cl.4 Superficie (ha are ca) 00 01 00

Reddito agrario € 0,15

Dal 19/06/1973 al 17/02/2017 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 78, Part. 683 Qualità seminativo Cl.4

Superficie (ha are ca) 00 09 80 Reddito agrario € 1,52

DATI CATASTALI

Catasto terreni (CT)


Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

78 683 Seminativo 00 09 80 0,51 1,52

78 684 Seminativo 00 01 00 0,05 0,15

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Per effetto del P.R.E. del Comune di Crognaleto di cui alla Deliberazione del Consiglio Provinciale n°353 del 23/12/1989, le particelle 683 e 684 del FG 78, ricadono in "Area Agricola Normale", e sono soggette alle prescrizioni di cui alla Legge Regionale n° 70/95, alla Legge 02/02/74 n° 64 e s.m.i., al D.gs. del 22/01/2004 n° 42 e s.m.i.;

inoltre le particelle suddette, dalle verifiche demaniali agli atti dell'ufficio, non risulta essere verificata.



Dal 19/06/1973 al 17/02/2017

**** Omissis **** Compravendita


Dott. Andrea Costantini

16/06/1973 8927 2142

Trascrizione


Registri Immobiliari Teramo

09/07/1973 8138

Registrazione

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Uff. Reg. Teramo 09/07/1973 1946 21



pignoramento;


risulta invariata;



Iscrizioni

Ipoteca Volontaria derivante da Garanzia di mutuo

Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 08/05/1991Reg. gen. 5637 - Reg. part. 767Importo: € 49.063,41A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****

Rogante: De Angelis ConcezioData: 26/04/1991N° repertorio: 59178


Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013Reg. gen. 10315 - Reg. part. 1171Importo: € 80.000,00A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****Capitale: € 532.912,00Rogante: Tribunale di PescaraData: 13/11/2013N° repertorio: 2508


Iscritto a Registro immobiliare di Teramo il 10/01/2013Reg. gen. 659 - Reg. part. 35Importo: € 300.000,00A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****Capitale: € 272.000,00Rogante: Ambrosini AndreaData: 02/01/2013N° repertorio: 16036/8396

Trascrizioni


Trascritto a Teramo il 01/06/2016

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Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5208

A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****

PignoramentoTrascritto a Conservatoria dei registri Immobiliari di Teramo il 27/06/2016

Reg. gen. 7517 - Reg. part. 5988A favore di **** Omissis ****Contro **** Omissis ****


Per effetto del P.R.E. del Comune di Crognaleto di cui alla Deliberazione del Consiglio Provinciale n°353 del 23/12/1989, le particelle 683 e 684 del FG 78, ricadono in "Area Agricola Normale", e sono soggette alle prescrizioni di cui alla Legge Regionale n° 70/95, alla Legge 02/02/74 n° 64 e s.m.i., al D.gs. del 22/01/2004 n° 42 e s.m.i.;

inoltre le particelle suddette, dalle verifiche demaniali agli atti dell'ufficio, non risulta essere verificata.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di

raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Pineto (TE) - Via Garibaldi n. 74, piano 3-4Trattasi di appartamento di civile abitazione sito in Pineto alla Via Garibaldi 74, facente parte di un complesso residenziale denominato Condominio *******, composto da n°6 appartamenti; L'appartamento oggetto di perizia, posto al III piano, non munito di ascensore, è costituito da: ingresso,cucina, soggiorno, 3 camere e un bagno, comprensivo di un sottotetto adibito a locale deposito. Si accede all'immobile su Via Garibaldi, mediante accesso pedonale e carrabile con il quale ci accede ad un'area comune adibita a parcheggio al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 326, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 198.747,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Pineto (TE) - Via Garibaldi n. 74, piano 3-4

147,22 mq 1.350,00 €/mq € 198.747,00 100,00 € 198.747,00

Valore di stima: € 198.747,00


Deprezzamento del 20,00 %

Valore finale di stima: € 158.997,60

LOTTO 2


Trattasi di garage sito in Pineto alla via Mazzini n 57.Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 842, Sub. 9, Zc. 1, Categoria C6

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L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)

Valore di stima del bene: € 9.600,00




Quota in vendita

Totale

Bene N° 2 - Garage Pineto (TE) - Via Mazzini n 57

24,00 mq 800,00 €/mq € 19.200,00 50,00 € 9.600,00




Valore finale di stima: € 8.640,00

LOTTO 3


Terreno sito nel comune di Crognaleto frazione Nerito, il piccolo appezzamento di terrenocosteggia la strada che dall'abitato di Nerito conduce verso la montagna; Identificato al catasto Terreni - Fg. 78, Part. 683, Qualità Seminativo - Fg. 78, Part. 684, Qualità Seminativo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 972,00




Quota in vendita

Totale

Bene N° 3 - Terreno Crognaleto (TE) - Via della Montagna

1080,00 mq 0,90 €/mq € 972,00 100,00 € 972,00

Valore di stima: € 972,00

Valore di stima: € 972,00


Valore finale di stima: € 874,80

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima

presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Penna Sant'Andrea, li 09/03/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Saputelli Maurizio

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