TRIBUNALE DI SIRACUSA · Architetti, Pianificatori e Conservatori della Provincia di Siracusa col...

TRIBUNALE DI SIRACUSA

Settore procedure concorsuali

Fallimento iscritto al n. 68/2017 R.F.

Creditore Procedente:

- UNICREDIT SPA

Debitore:

- Multimotors S.R.L.

Il giudice delegato: Dott. Sebastiano Cassaniti

Data: 22 Maggio 2018

C.T.U.: dott. arch. Bravato Salvatore

C.F.: BRV SVT 85R08 A522P – p.iva 01726760893

studio in Avola (SR) P.zza Regina Elena n.22

cell. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018

Fallimento iscritto al n. 68/2017 R.F immobile sito in Siracusa (SR), Viale Pantanelli n.6 e 8.




CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

2

INDICE*

Premessa ……4

I _ identificazione ed individuazione del bene ……5

II_ descrizione complessiva e sintetica del bene ……5

III_ individuazione dello stato di possesso dell'immobile ……7

IV_ indicazione dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri che

resteranno a carico dell'acquirente ……7

V_ indicazione dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all'acquirente ……8

VI_ verifica della regolarità urbanistica ……8

VII_ Caso di irregolarità urbanistica o edilizia ……14

VII_ Attestato di prestazione energetica ……15

IX _ valutazione del bene ……16

i.1_ computo della superficie commerciale ……16

i.2_ criteri di valutazione ……17

i.3_fonti di valutazione utilizzati ……17

i.4_ analitica indicazione degli adeguamenti e correzioni

della stima ……18

i.5_ Valore per metro quadro e valore complessivo ……19

i.6_valore finale del bene ……20

X_ Caso di quota indivisa ……20

XI_ Caso di pignoramento della nuda proprietà o dell'usufrutto

o del diritto di superficie ……21

* i punti dell’indice corrispondo hai quesiti posti dall’Ill.mo Giudice delegato elencati nel “verbale conf. ad

esperto incarico di stima” .

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

3

ALLEGATI

all.A Verbale di sopralluogo

all.B Rilievo fotografico

All.C planimetria del bene

all.D Planimetria del bene con indicazione degli abusivismi

all.E Visure catastali relative al bene

all.F Copia della concessione o licenza edilizia e atti in sanatoria

all.G Copia atto di provenienza del bene

all.H Visure catastali storiche

all. I Ispezione ipotecaria

all.L Attestato di Prestazione Energetica

all.M Estratto della Banca dati delle quotazioni immobiliari

all.N Estratto di mappa

all.O Copia nulla osta soprintendenza del 23 Novembre 2007 – prot. 6031

all.P Computo metrico estimativo

all. Q Relazione ufficio urbanistica di Siracusa dalla quale si evince il parere

favorevole al rilascio dell’art. 13.

all. R Certificato di destinazione urbanistica.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

4

Premessa

Ill.mo dott. Sebastiano Cassaniti, Giudice del Tribunale di Siracusa, sezione procedure

Concorsuali, a seguito del conferimento di incarico il sottoscritto dott. arch. Bravato Salvatore,

nato ad Avola il 08 Ottobre 1985, cod. fisc.: BRV SVT 85R08 A522P iscritto all’albo Ordine degli

Architetti, Pianificatori e Conservatori della Provincia di Siracusa col n. 895 sezione A con studio

in Avola (SR) Piazza Regina Elena n.22, veniva nominato Consulente Tecnico d’Ufficio nella

procedura di fallimento iscritta al n. 68/2017 R.F. contro Multimotors SRL con sede in Avola (SR)

– Corso Vittorio Emanuele n.59, P.IVA:01427140890, al fine di identificare e valutare i beni

acquisiti all’attivo fallimentare col suddetto procedimento esecutivo.

Dopo aver acquisito documentazione inerente la regolarità urbanistica dell’immobile presso gli

uffici competenti di Siracusa il sottoscritto fissava il sopralluogo per il giorno 28 Maggio 2018, alle

ore 10:00 (all.A _ verbale di sopralluogo).

In tale data e all’ora stabilita, il sottoscritto si recava presso i luoghi oggetto della presente

procedura, precisamente in Siracusa, Viale Pantanelli 6 e 8.

Il sottoscritto faceva una opportuna ricognizione dei luoghi, eseguendo un adeguato rilievo

geometrico, materico e fotografico al fine di poter espletare il mandato affidatomi.

Le operazioni peritali venivano concluse alle ore 11:30 .

Sulla scorta delle indagini svolte direttamente in sede di sopralluogo e sulla base della

documentazione reperita presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio Provinciale di Siracusa) e presso

l’Ufficio Tecnico Urbanistica del Comune di Siracusa, assunti tutti gli elementi diretti ed indiretti

per l’espletamento del mandato, si è proceduto alla stesura della presente relazione per

rispondere ai quesiti elencati nel Verbale di Conferimento di Incarico di Stima.

Secondo quanto richiesto dal sopra meglio generalizzato incarico si provvede alla formazione

di un unico lotto di vendita in quanto a parere dello scrivente l’immobile risulta più facilmente

commerciabile e appetibile.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

5

I _ identificazione ed individuazione del bene

L’area di sedime dello stabile è censita al catasto terreni del Comune di Siracusa al foglio 69

p.lla 247 e consta di una superficie complessiva di circa 1250,00 mq (all.O _estratto di mappa).

Il lotto ha una profondità complessiva di circa 50,00 ml ed un fronte sulla via Pantanelli di circa

25,00 ml.

L’immobile è facilmente raggiungibile percorrendo via Elorina in direzione Cassibile-Siracusa

svoltando a sinistra su Viale Pantanelli, dopo circa cento metri sulla destra si trova il cancello di

ingresso.

Il lotto di pertinenza dell’immobile confine a sud-ovest con la via denominata viale Pantanelli,

a Nord-Est con Canale Grimaldi e per i restanti lati con stacchi di terreno di proprietà di terzi.

- L’area dove è sito l’immobile è soggetta a vincolo ambientale.

- Ai sensi del vigente P.R.G. del Comune di Siracusa ricade in Area di riqualificazione

costiera - Zona R3 (art.45 delle norme di attuazione).

- Coordinate geografiche

Latitudine: 37.059866°

Longitudine: 15.269310°

II_ Descrizione complessiva e sintetica del bene

b_1 descrizione sintetica

Dal sopralluogo effettuato il 29 Maggio 2018 si riscontra che il bene oggetto di stima consiste in

un unico lotto di terreno catastalmente però suddiviso in due al cui interno sorgono

rispettivamente due locali deposito utilizzati come locali commerciali, un locale posto

all’entrata del lotto sulla destra a confine con il muro di recinzione e una tettoia retrostante ai

locali di deposito.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

6

b_2 descrizione complessiva

Catastalmente l’immobile è censito come segue:

- N.C.E.U. del comune di Siracusa foglio 69, p.lla 247, sub.1, cat. C/2, classe 5,

consistenza 378,00 mq, superficie catastale 423,00 mq, rendita € 1.835,07 in ditta a

MULTIMOTORS S.R.L. con sede in AVOLA proprietà 1/1;

- N.C.E.U. del comune di Siracusa foglio 69, p.lla 247, sub.4, cat. C/2, classe 4,

consistenza 174,00 mq, superficie catastale 210,00 mq, rendita € 718,91, in ditta a

MULTIMOTORS S.R.L. con sede in AVOLA proprietà 1/1;

(all.E _ visura per immobile).

Il lotto ove sorgono gli immobili sinteticamente descritti nel punto procedente è di forma

irregolare, totalmente recintato con muri realizzati in blocchi di tufo ed è accessibile dal Viale

Pantanelli attraverso due cancelli in ferro.

Entrando nel lotto sulla destra sorge un fabbricato adibito a deposito di circa 50,00 mq con

struttura in ferro, copertura e tamponatura con pannelli coibentati.

Al centro del lotto sorgono due unità immobiliari individuate rispettivamente con il numero di

subalterni 1 e 4.

Il fabbricato censito al subalterno 1 ha una superficie costruita di circa 260,00 mq ed è

composto da un unico grande vano e un piccolo locale bagno dotato di apposito antibagno.

Il fabbricato censito al subalterno 4 ha una superficie costruita di circa 205,00 mq ed è invece

composto da due locali grandi, due bagni con relativi antibagni ed un vano scala che

conduce al piano del terrazzo.

Nel retro dei due locali è stata realizzata una tettoia di circa 132,77 mq con scatolari in ferro e

copertura in pannelli coibentati.

Nel complesso l’immobile si presenta in discreto stato di conservazione anche se in fase di

sopralluogo sono stati notati diversi fenomeni di umidità di risalita capillare sulle pareti e porzioni

di impianto elettrico mancanti o divelti (frutti, placche, quadri – vedasi documentazione

fotografica).

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

7

III_ individuazione dello stato di possesso dell’immobile

L’immobile oggetto della presente perizia di stima è di proprietà della ditta “MULTIMOTORS SRL”

ed è pervenuto con due atti di vendita avvenuti lo stesso giorno.

Il primo atto notarile avente ad oggetto l’immobile censito al foglio 69 p.lla 247 sub.1 è stato

stipulato in data Ventitre del mese di Giugno dell’anno duemilaotto (repertorio n.86775 –

raccolta n.11742) innanzi al Dott. Emanuele Pensavalle, notaio presso il colleggio notarile di

Siracusa, tra Giuffrida Carlo e Sambito Gaetana in qualità di venditori e Valvo Franco

(amministratore unico e legale rappresentante della società MULTIMOTORS SRL) in qualità di

acquirente.

Il secondo atto notarile avente ad oggetto l’immobile censito al foglio 69 p.lla 247 sub.3 (oggi

sub.4) è stato stipulato sempre in data Ventitre del mese di Giugno dell’anno duemilaotto

(repertorio n.86776 – raccolta n.11743) innanzi al Dott. Emanuele Pensavalle, notaio presso il

colleggio notarile di Siracusa, tra Giuffrida Carlo e Sambito Gaetana in qualità di venditori e

Valvo Franco (amministratore unico e legale rappresentante della società MULTIMOTORS SRL)

in qualità di acquirente.

(all.G atti di provenienza)

IV_ individuazione dell’esistenza di formalità, vincoli, o oneri che resteranno a carico

dell’acquirente

Nello specifico non risultano trascritti vincoli che resteranno a carico dell’acquirente, altresì,

tutte le ipoteche attualmente gravanti sull’immobile saranno regolarizzati al momento della

vendita.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

8

V_ Individuazione dell’esistenza di formalità, vincoli, o oneri che saranno cancellati o che

comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

i. Vincoli che resteranno a carico dell'acquirente

Asservimento urbanistico a parcheggio di porzione di terreno di circa 205,79 mq,

precisamente ubicato all'interno del sub.4.

ii. Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati mediante decreto di trasferimento

ISCRIZIONE CONTRO del 01/07/2008 - Registro particolare 3138 Registro

generale 15263 – ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A

GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO.

ISCRIZIONE CONTRO DEL 24/05/2017 - Registro particolare 5550 Registro

generale 7502 – atto giudiziario – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

iii. Altre informazioni per l'acquirente

Dalle indagini effettuate non si è rilevato nulla da segnalare.

VI_ Verifica della regolarità urbanistica

L’immobile oggetto della presente è stato realizzato in assenza di regolare concessione edilizia

ma è stata ottenuta la Concessione in sanatoria N° 019/08-2 del 31 Gennaio 2008 intestata agli

allora due omoni proprietari Giuffrida Giuseppe a seguito di istanza presentata dagli stessi in

data 26 Marzo 1986 ai sensi della legge 47/85 (pratica 180/G e 190/G).

Successivamente in data 25 Settembre 2008 è stata ottenuta l’autorizzazione edilizia n.7276 con

la quale i signori Giuffrida Carlo e Sambito Gaetana, eredi di Giuffrida Giuseppe, hanno

realizzato lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

9

In data 15 Maggio 2012 è stata presentata dal Sign. Valvo Franco, Amm.re delegato della

società Multimotors S.R.L., istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 13 della legge 47/85 (Prat. 5607/S)

per alcune opere abusivamente realizzate consistenti nella realizzazione di una scala di

accesso al lastrico solare dell’immobile di cui al sub.4 e del contestuale cambio di destinazione

d’uso dei locali da deposito (sub.1) e magazzino (sub.4) ad attività commerciale. L’istanza in

sanatoria ha ottenuto doppio nulla osta della Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa: il primo in

data 22 Maggio 2015 con prot.69645 con il quale viene concesso il mantenimento della scala

ed il secondo ottenuto in data 03 Settembre 2015 con prot. 112016 con il quale viene concesso

il cambio di destinazione d’uso degli immobili. La sanatoria edilizia però ad oggi non è stata

ancora rilasciata dal Comune di Siracusa che ne ha comunque dichiarato il parere favorevole

al rilascio con giusta comunicazione del 23 Ottobre 2015 prot. Gen. n.153641 previo

pagamento di una sanzione amministrativa pari ad Euro 2500,00 oltre ai diritti di segreteria

(258,23 Euro), diritti di trascrizione (294,00 Euro), e marche da bollo per un importo complessivo

di circa 3.000,00 Euro.

Dagli atti depositati presso l’Ufficio urbanistica di Siracusa, per i quali il sottoscritto ha richiesto

l’accesso in data 15 Maggio 2018, non risulta il pagamento e pertanto tutti i pagamenti sopra

elencati devono ancora essere corrisposti;

Dalla disamina dei documenti e tenuto conto di quanto accertato in fase di sopralluogo, si

sono rilevate alcune irregolarità nel proseguo meglio descritte:

1.

Entrando nel lotto sulla destra sorge un fabbricato adibito a deposito di circa

50,00 mq con struttura in ferro, copertura e tamponatura con pannelli

coibentati non presente in nessun elaborato grafico e ricadente all’interno

dell’area vincolata a parcheggio; - FOTO 5

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

10

2.

Nel retro dei due locali è stata realizzata una tettoia di circa 132,77 mq con

scatolari in ferro e copertura in pannelli coibentati abusivamente realizzata e

mantenuta anche a seguito dell’ordinanza di demolizione n.6 del 01 Febbraio

2008 (probabilmente tale manufatto è stato rimosso e poi successivamente

ricollocato secondo quanto si evince dalla documentazione fotografica

presentata in data 13 Novembre 2014 nella quale si riportano due fotografie che

dimostrano che lo spazio era scoperto); - FOTO 13 E 14

3.

Nel fabbricato censito al subalterno 1 è stato realizzato abusivamente un

soppalco in ferro delle dimensioni di circa 14,00 mq accessibile tramite una

scala anch’essa in ferro; - FOTO 10

4.

Nel fabbricato censito al subalterno 4 si segnala inoltre che la scala riportata

negli elaborati grafici risulta diversa da quella reale: nel grafico del rilievo di

mantenimento la scala risulta ad una rampa rettilinea mentre nelle realtà è

presente una scala a chiocciola. – FOTO 21 E 23

5.

Nel vano scala inoltre si segnala la presenza di una finestra a nastro e lo

spostamento della porta di accesso a tale vano. – FOTO 22

Agli atti non risulta nessun certificato di agibilità o abitabilità e qualora esistesse dovrebbe

essere richiesto ex-novo essendo l’immobile oggetto di cambio di destinazione d’uso.

Si significa che, in fase di sopralluogo a causa delle automobili e dei motoveicoli presenti

nell’area, non è stato possibile verificare la presenza dell’impianto di smaltimento dei reflui civili

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

11

e quindi conseguentemente non è stato possibile accertarsi se le opere di adeguamento

previste dal X° Settore Ambiente Servizio Ecologia e Sanità del 20/09/2007 n.111 sono state

eseguite o meno.

Ai fini urbanistici il fabbricato ricade in Area di riqualificazione costiera - Zona R3 di cui si

riporta interamente l’articolo 45 estratto dalle vigenti NTA del PRG del Comune di Siracusa,

in particolare ricade all’interno delle aree di cui alla lettera “b” (in seguito sottolineate).

articolo 45 Area di riqualificazione costiera - Zona R3

1. Descrizione ed obiettivi

Si tratta di due aree costiere che si affacciano sul Porto Grande destinate alla

riqualificazione.

1.1. La prima è la vasta area delimitata ad ovest dal nuovo scalo ferroviario, a nord

da via Columba e dall’ultimo tratto di via Elorina, ai margini della Area di

riqualificazione urbana di cui all’articolo 44, a sud dalla Riserva Ciane-Saline e ad est

dal mare. L’area presenta caratteri di grande interesse paesaggistico ed è costituita

da:

a) la fascia litoranea sabbiosa a sud della S.S. 115, occupata da capannoni artigianali o

commerciali per lo più sotto-utilizzati;

b) la fascia, di proprietà prevalentemente regionale, compresa fra la S.S. 115 e il suo

raddoppio previsto dal PRG, attraversata da un fitto sistema di canali e in parte già

occupata da edifici fra cui il Mercato Ortofrutticolo;

c) la parte a monte del raddoppio della S.S. 115 previsto dal Piano e lo scalo ferroviario,

in parte di proprietà regionale e comunale, in parte occupata da magazzini e piccole

attività artigianali e da una grande area libera in prossimità della Riserva del Fiume

Ciane e Saline di Siracusa.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

12

Gli obiettivi del PRG sono quelli di recuperare la fruizione pubblica e il carattere

panoramico del litorale creando una passeggiata attrezzata che, a partire dalla

Riserva integrata, riconnetta il golfo fino ad Ortigia, spostando a monte le attività

produttive e commerciali esistenti. A questo scopo è previsto:

- per la fascia litoranea di cui al punto 1a), la demolizione dei capannoni esistenti

e la realizzazione di un “giardino pubblico” con piccole attrezzature anche

collegate alla fruizione del mare e opportunamente collocate in modo da

lasciare ampi coni prospettici;

- per la fascia intermedia di cui al punto 1b) la realizzazione di esercizi pubblici, di

una grande struttura di vendita non alimentare ed alberghi ;

- nella parte di cui al punto 1c) la rilocalizzazione delle attività artigianali e

commerciali esistenti delocalizzate dalla fascia litoranea.

1.2. La seconda area si estende lungo l’arco costiero meridionale del Porto Grande

fra Punta Caderini e Punta del Pero. L’obiettivo è quello creare un Parco attrezzato

per la fruizione del mare, soprattutto riqualificando e razionalizzando le attività

esistenti.

2. Modalità di attuazione

Piano Particolareggiato Esecutivo di iniziativa pubblica esteso a ciascuna delle aree

di cui ai punti 1.1 e 1.2.

3. Destinazioni ammesse (art. 10)

Nelle aree di cui al punto 1.1:

per le aree di cui al punto 1.1a), la destinazione è Parco attrezzato principalmente

finalizzato alla fruizione del mare;

per le aree di cui al punto 1.1b) la destinazione d’uso caratterizzante è quella

Commerciale e Direzionale (CD), in particolare è prevista una grande struttura di

vendita, pubblici esercizi quali bar e ristoranti, attrezzature per il tempo libero e per la

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

13

cura del corpo, ad esclusione dei punti (5.1) e (5.7); è ammessa la destinazione d’uso

Turistica e ricettiva (TR) di tipo alberghiero (6.1);

per le aree di cui al punto 1.1c) la destinazione d’uso caratterizzante è quella

Produttiva di tipo B (PB) di cui al punto (4.1) e Commerciale e Direzionale (CD) di cui

al punto (5.1) per le attività delocalizzate dalla fascia litoranea.

Nelle aree di cui al punto 1.2 la destinazione prevalente è Parco attrezzato,

principalmente finalizzato alla fruizione del mare.

4. Categorie d'intervento

Nelle aree di cui al punto 1.1 le categorie di intervento ammesse sono Manutenzione

ordinaria (Mo), Manutenzione straordinaria (Ms), Restauro e Risanamento

conservativo (Rr) e Ristrutturazione edilizia di di tipo B (Rie B), Demolizione senza

ricostruzione (De), Nuova costruzione (Nc) e Ristrutturazione urbanistica (Ru), secondo

quanto specificato dal P.P.E.

Nelle aree di cui al punto 1.2 le categorie di intervento ammesse sono Mo, Ms, Rr, Rie

di tipo A, e Demolizione senza ricostruzione (De), secondo quanto specificato dal

P.P.E.

5. Parametri urbanistici ed edilizi

Nelle aree di cui al punto 1.1:

La delocalizzazione delle attività artigianali e commerciali esistenti dalla fascia

litoranea e il loro trasferimento nella fascia interna sarà attuata con un premio

aggiuntivo del 25% della superficie lorda dei capannoni esistenti.

Per le altre destinazioni d’uso il P.P.E. ha indice di utilizzazione territoriale (Ut) 0,15

mq/mq e altezza massima (H max) di 10,00 m.

Nelle aree di cui al punto 1.2 non sono ammesse nuove costruzioni a carattere

permanente.

6. Disposizioni particolari

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

14

Il P.P.E. prescriverà specifiche norme che, desunte dal preliminare progetto di

sistemazione idraulica e idrogeologica dell’area “Pantanelli”, forniranno precise

indicazioni di tipo morfologico ed ambientale per la disposizione degli edifici, il

trattamento e la permeabilità dei suoli finalizzate al ripristino e salvaguardia del

delicato sistema idrogelogico.

Il P.P.E. prevederà inoltre un’ampia fascia di protezione al confine con la Riserva del

Fiume Ciane e Saline, individuerà gli edifici di particolare interesse storico ambientale

da conservare e indicherà gli edifici da conservare e quelli da demolire, le attività

compatibili da mantenere e quelle da delocalizzare, nonché le aree da assoggettare

ad esproprio.

Il P.P.E. definirà le quote relative alle destinazioni d’uso caratterizzanti e secondarie.

Alla presente relazione si allega il certificato di destinazione urbanistica (allegato .R_).

VII_ Caso di irregolarità urbanistica

Dall’analisi puntuale delle difformità rispetto agli elaborati dell’istanza di sanatoria ai sensi

dell’art. 13 della legge 47/85 (Prat. 5607/S) si può concludere che:

• l’immobile di cui al punto 1 del paragrafo VII andrà totalmente smontato e

rimosso in quanto non sanabile;

• la tettoia retrostante e le tamponature in pannelli coibentati andrà smontata e

rimossa;

• il soppalco in ferro all’interno del sub.1 andrà smontato e rimosso o

eventualmente dovrà essere oggetto di istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 14

della L.R. 16/2016 (recepimento dell’art. 36 del DPR 380/2001);

• le modifiche apportate nel vano scala, di cui ai precedenti punti 5 e 6, dovranno

essere oggetto di ripristino secondo quanto riportato negli elaborati grafici

presentati all’ufficio urbanistica o alternativamente dovranno essere oggetto di

sanatoria.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

15

• Si segnala altresì che la copertura a falde del locale censito al subalterno 1 è

realizzata in pannelli coibentati a forma di coppo siciliano mentre, secondo

quanto prescritto dal parere della soprintendenza rilasciato in data 23

Novembre 2007 con prot. N. 6031, dovrebbe essere sostituito con manto di

tegole curve del tipo coppi alla siciliana. Tale intervento dovrà preventivamente

essere sottoposto ad esame statico da parte di un ingegnere strutturista al fine

di valutare l’effettiva resistenza statica delle travi reticolari esistenti. – FOTO 7

Altresì si vuole sottolineare che l’art. 13 della L. 47/85 è stato sostituito dall’art. 14 della L.R. 10

Agosto 2016, n. 16 (recepimento del testo unico in materia di edilizia) e pertanto in fase di

rilascio del permesso di costruire in sanatoria potrebbero essere richiesti dagli uffici competenti

ulteriori documentazioni e/o eventuali lavori di adeguamento.

I materiali da demolire andranno conferiti presso una discarica autorizzata e le planimetrie

catastali vanno aggiornate.

Sulla base di un computo metrico per stimare i lavori necessari alla demolizione delle parti

abusive, per il rifacimento del tetto dell’immobile censito al subalterno 1 e per lo smaltimento

dei rifiuti si stima un ammontare di lavori pari a 50.948,19 € al netto di IVA.

(all.P _ Computo metrico estimativo).

VIII_ Attestato di prestazione energetica

Da una ricerca condotta telematicamente presso il portale siciliano dell’energia non risulta

presentato nessun attestato di prestazione energetica e pertanto secondo quanto disposto dal

giudice si è proceduto alla redazione degli attestati di prestazione energetica.

L’immobile allo stato attuale si collocala in classe Energetica E con

EPgl,nren289,53kwh/mqanno giusto APE del 5 Giugno 2018 redatto dal sottoscritto Arch.Bravato

Salvatore e registrato nel portale CEFA con ID. 504378.

(all.L _ Attestato di prestazione Energetica).

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

16

IX_ Valutazione del bene

i.1 computo della superficie commerciale

Il computo delle superfici commerciali viene di seguito calcolato secondo quanto prescritto

dalle indicazioni contenute nel D.P.R. n. 138/98 Allegato C

L’immobile è composto da:

destinazione Superficie utile

Locale 1 235,74 mq

Servizi locale 1 7,59 mq

Locale 2 165,53 mq

Servizi A locale 2 4,80 mq

Servizi B locale 2 6,60 mq

Scala 12,50mq

PS_la nomenclatura della destinazione è quella utilizzata nella richiesta di sanatoria ancora in fase di

rilascio.

Il computo della superficie commerciale è stato eseguito sulla base delle indicazioni contenute

D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale

delle unità immobiliari a destinazione ordinaria e su considerazioni personali.

Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a

destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato

di superficie catastale" (art.3).

I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C per quanto riguarda la

categoria del gruppo T1.

1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie catastale è

data dalla somma:

a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e

dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali:

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

17

locale 1 (26,20 x 10,00)+locale 2 (20,30 x 10,10)= 467,03 mq

b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali

computata nella misura:del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla

precedente lettera a); del 25 per cento se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per

cento:

terrazzo calpestabile locale 2 (1,7 x 2,3)+(17,40 x 9,7)-(4,80 x 8,50)= 131,89 mq x 10%=

13,19 mq

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce

pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del

10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20

per cento:

totale superficie catastale lotto 1238,00mq – 467,00 mq di costruito= 771,00 mq di

pertinenza esclusiva x 20%=154,20 mq

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA (467,03mq+13,19mq+154,20mq)=634,42mq

[si arrotonda al mq] = 634,00mq

i.2_ Criteri di valutazione

Per determinare il giusto valore di mercato del bene, in oggetto, si è preferito utilizzare il criterio

della stima sintetica per confronto.

i.3_ Fonti di valutazione utilizzati

Nella stima si fa riferimento ai prezzi di mercato correnti nella zona in esame per

immobili con analoghe caratteristiche e condizioni di manutenzione (indagine diretta

di mercato) e alle quotazioni ufficiali OMI.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

18

i.4_ Analitica indicazione degli adeguamenti e correzioni della stima

Nella zona in cui sorge l’immobile sono ubicate parecchie unità immobiliari, le quali

sono state oggetto di contrattazioni e vendite in epoche recenti e di cui sono noti i

valori unitari e le condizioni. In base alle informazioni assunte da tecnici e agenti

immobiliari della zona si può affermare che il valore unitario normale, riferito alla

superficie commerciale, per appartamenti che presentano caratteristiche analoghe,

è di circa 1300,00€/mq.

A questo valore sono stati applicati una serie di comodi positivi e/o negativi per

adattare il valore medio alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato

che hanno portato, così come nella tabella appresso riportata, ad un valore

correttivo di 0,83:

il valore unitario che si potrebbe attribuire con un indagine diretta di mercato ammonterebbe

pertanto a 1300,00 Euro*0,83=1079,00 Euro

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

19

Altro dato utilizzato per ricavare il corretto valore dell’immobile oggetto di stima è

stato la ricerca del valore unitario normale desunto come da provvedimento Agenzia

delle Entrate 27/07/2007 (art.1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n.296).

(all.M _ estratto della Banca dati delle quotazioni immobiliari).

Dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari Anno 2017 - Semestre 2

Provincia: Siracusa

Comune: Siracusa

Fascia/zona: Periferica/LOC. PANTANELLI- VIE COLUMBA-ELORINA-ERMOCRATE-

ZONA MERCATO ORTOFRUTT.-ZONA SALINE-C.DA CADERINI

Codice di zona: D6

Microzona catastale n.:6

Destinazione: Produttiva

Valore normale unitario = (Val OMI MIN + Val OMI MAX ) /2

dove Val OMI MIN e Val OMI MAX indicano rispettivamente i valori minimi e

massimi espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell’Osservatorio del

Mercato Immobiliare con riferimento alla provincia, al comune e alla zona

omogenea OMI in cui si colloca l’immobile considerato ovvero, in mancanza,

a quella limitrofa o analoga censita, e con riguardo al periodo di riferimento

dell’atto di compravendita.

Negozi

Val OMI MIN _ 1000,00€/mq

Val OMI MAX _ 1600,00€/mq

Valore normale unitario assunto (valore medio) = 1300 €/mq

i.5_ Valore unitario e valore complessivo

Il VALORE UNITARIO è desunto dalla media aritmetica del valore dato da una

ricerca diretta di mercato che ha condotto ad un prezzo pari a 1079,00€/mq

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

20

e il valore normale unitario desunto dalle quotazioni OMI di 1300,00 €/mq e

pertanto il valore definitivo sarà 1189,50 che può essere arrotondato a 1190,00

€/mq

IL VALORE COMPLESSIVO sarà ottenuto moltiplicando la superficie

commerciale ragguagliata di 634,00mq per il prezzo unitario di 1190,00 €/mq =

754.460 €.

i.6_ Valore finale del bene

Dal valore ottenuta nel precedente paragrafo occorre decurtare le spese per

la demolizione e lo smaltimento delle parti abusive oltre al rifacimento del tetto

del subalterno 1 con coppi siciliani (che ammonta a circa 50.948,19 Euro –

vedasi computo metrico estimativo), per il ritiro ed il completamento della

concessione edilizia in sanatoria (per una cifra complessiva di circa 3.000,00

Euro), per il ripristino dell’impianto elettrico divelto (circa 4.500,00 Euro), e quelle

per l’aggiornamento catastale (circa 1500,00 Euro), per un importo

complessivo stimato di 59.948,19 € e pertanto il valore finale sarà:

754.460,00 € - 59.948,19 €= 694.511,81 €

[EURO SEICENTONOVANTAQUATTROMILACINQUECENTOUNDICI,81]

X_ Caso di quota indivisa

L’immobile è di proprietà piena ed esclusiva della MULTIMOTORS SRL e pertanto non è presente

nessuna quota indivisa.

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018





CELL. +39 347 93 64 970

[email protected]

[email protected]

21

XI_ Caso di pignoramento della nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto

di superficie

Nel presente caso il pignoramento è riferito alla proprietà.

Rimanendo a disposizione della S.V. per ogni eventuale chiarimento in merito, avendo

espletato il mandato conferitomi rassegno la presente relazione composta da 21 pagine

compresa la presente.

Avola 22 Maggio 2018

Il tecnico incaricato CTU arch. Salvatore Bravato

Firm

ato

Da:

BR

AV

AT

O S

ALV

AT

OR

E E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 4

3278

97dd

4164

d40e

d7e0

fbc7

70b5

b4f

Ist. n. 11 dep. 06/06/2018

TRIBUNALE DI SIRACUSA · Architetti, Pianificatori e Conservatori della Provincia di Siracusa col...

Documents

Transcript of TRIBUNALE DI SIRACUSA · Architetti, Pianificatori e Conservatori della Provincia di Siracusa col...