TRIBUNALE DI MILANO Procedura Fallimentare Fallimento n ... · Fallimento n. 37/2014 - Eurocomes...
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TRIBUNALE DI MILANO
Procedura Fallimentare
Fallimento n. 37/2014 - Eurocomes srl
Giudice Delegato: Dott. MACCHI
Curatore: avv. Fabio Ingrillì
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Unità immobiliari site in:
CORPO A: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 41)
CORPO B: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 42)
CORPO C: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 43)
CORPO D: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 44)
CORPO F: via Bruzzesi 25 – Milano – magazzino (fg. 511, mapp. 145, sub. 713)
Esperto alla stima: Matilde De Palo Codice fiscale: DPLMLD72M63F205O
Partita IVA: 03818230967
Studio in: Via Taramelli 60 - Milano
telefono: 347.4473008
email: [email protected]
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SOMMARIO
Premessa e quesito
Individuazione dei beni
Descrizione dei beni
Provenienza
Situazione ipotecaria
Regolarità urbanistico
Valutazione
Elenco allegati
2
PREMESSA E QUESITO
L'avv. Fabio Ingrillì, libero professionista con studio in via Lombroso 54, Milano, nominato Curatore
del Fallimento in epigrafe dalla Sezione Fallimentare del Tribunale di Milano con sentenza del
17.01.2014 verificata l’esistenza di beni immobili siti in Milano e intestati alla ditta fallita, con
comunicazione del 24.02.2014 conferiva al sottoscritto l’incarico di Perito estimatore per la
valutazione degli immobili, richiedendo espressamente lo svolgimento delle seguenti operazioni:
1. a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i, con indicazione del relativo stato di
conservazione;
2. a identificare il/i bene/i oggetto dell’incarico, con precisazione dei confini e dei dati
catastali, specificando se l’immobile di pertinenza del fallimento riguardi la proprietà dell’intero
bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda pro-
prietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza al ven-
tennio, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; laddove il bene oggetto di sti-
ma non risulti correttamente individuato secondo le indicazioni risultanti dai dati catastali e dei
registri immobiliari, provveda alla eventuale regolarizzazione;
3. a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se occupato/i da
terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza
di contratti aventi data certa anteriore alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa
di fallimento ovvero al pignoramento se anteriore ed in particolare se gli stessi siano registrati,
ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo
stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
4. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gra-
vanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
! domande giudiziali ed altre trascrizioni;
! atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;
! convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con pre-
cisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
3
! altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù trascritte o per
destinazione del padre di famiglia, uso, abitazione, regolamento condominiale contrattuale);
5. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gra-
vanti sul bene (tra cui iscrizioni, sequestri, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli quali le
trascrizioni di contratti preliminari di compravendita), che saranno cancellati o comunque non
saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione
a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari.
6. a verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della di-
chiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e ca-
tastali; ove rilevi l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle
leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi; rilevi eventuali obbligazioni derivanti da convenzio-
ni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa);
7. a fornire le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 D. lg. 378/01; indichi in
particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e del-
la eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero di-
chiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967;
8. a fornire indicazioni relative agli indici di edificabilità e a eventuali potenzialità edifica-
torie residue e a eventuali cessioni di cubature;
9. a fornire indicazioni, previo ogni opportuno sopralluogo presso i competenti uffici ammi-
nistrativi eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, ovvero di prelazione
dello Stato ex D.Lgs. 42/2004;
10. a fornire indicazioni con riferimento all’immobile oggetto di stima circa la presenza o
meno:
a) della certificazione energetica di cui al d. lgs. 192 del 19.8.2005 attuativa della direttiva
CE n. 2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regio-
nale n. 10/2009, provvedendo, in mancanza, ad acquisire la relativa certificazione;
b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all’in-
terno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37, acquisen-
do copia della documentazione eventualmente esistente.
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11. a fornire indicazioni relative a eventuali interventi di bonifica ex artt. 239 e ss. d. lg.
151/06, con particolare riferimento alle misure di prevenzione e di messa in sicurezza di cui al-
l’art. 245 d. lg. cit.;
12. ad indicare il valore dell’immobile indicazione del valore finale del bene, al netto degli
eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica ambientale:
La sottoscritta arch. Matilde De Palo, nata a Milano il 23.08.1972, residente e con studio a Milano
in Via Taramelli 60, libera professionista iscritto all’Ordine degli Architetti di Milano al n. 12937, si
impegnava nei confronti del Curatore Dott. Fabio Ingrillì a svolgere le operazioni sopra descritte.
A seguito dell’incarico la sottoscritta procedeva ad acquisire la documentazione necessaria, di
tipo ipotecario - catastale e urbanistica, presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, gli Uffici
Comunali, il notaio rogante effettuava ispezione agli immobili e si procurava gli elementi
documentali per la stima dei beni.
Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto segue.
CORPO A
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Milano (Milano) via Bruzzesi 25
zona: Giambellino/Lorenteggio
L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come
segue:
Foglio 511, particella 145, subalterno 41, categoria C3, classe 6, consistenza 39, rendita € 98,69,
Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1.
Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.: 03589370968.
Trattasi di magazzino al piano interrato, i cui dati censuari sono derivanti da da: variazione del
29/10/1990 n. 57424.1/1990 in atti dal 15/10/2004 (protocollo n. MI0661630) per Diversa
distribuzione degli spazi interni.
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Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per
1/1
Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006
Nota presentata con Modello Unico n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611
Rogante: RESCIO GIUSEPPE, Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA
Confini: in senso orario, sub. 42, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi
La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:
allegato 1 - stralcio di mappa catastale;
allegato 2 – visure catastali;
allegato 3 – planimetrie catastali.
DESCRIZIONE DEL BENE
Unità immobiliare composta da numero uno laboratorio adibito a magazzino posto al piano
primo interrato.
Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica
residenziale/popolare.
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.
Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei
principali servizi alla persona.
Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali
Attrazioni paesaggistiche: non presenti.
Attrazioni storiche: non presenti.
Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.
Laboratorio ad uso magazzino di mq 39 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale,
composto da un ingresso con distribuzione oltre a un vano ed un servizio. L'unità immobiliare è
collegata internamente al sub. 42 ed ha una altezza interna di circa 260 cm di piena proprietà di
Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.
Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani
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complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.
Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.
L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali tipologia:in cemento armato
Travi tipologia:in cemento armato
Solai tipologia: solaio in latero-cemento
condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici
Muratura pareti esterne: tipologia: mista
condizioni:scarse
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo
condizioni: scarse
Infissi interni tipologia:a battente in ferro
condizioni:scarse
Pavim. Interna materiale:battuto di cemento e piastrelle
condizioni:scarse
Plafoni materiale: intonaco
condizioni:sufficienti
Pareti materiale:stabilitura e idropittura
condizioni:sufficienti
Impianti:
Condizionamento non presente
Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse
conformità:non a norma
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Telefonico non presente
Citifonico non presente
Idrico allacciamento
Termico non presente
Consistenze:
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
magazzino sup lorda di
pavimento
39,00 1,00 39,00
39,00 39,00
Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:
allegato 4 – inquadramento territoriali;
allegato 5 – documentazione fotografica;
allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;
allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.
dell’Agenzia del Territorio di Milano.
Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201
registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.
65415/37586
Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti
convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto
prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio
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2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del
presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi
con raccomandata indirizzata alla parte acquirente." Alla data del fallimento non risultano
richieste di risoluzione.
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/03/2004 ai nn. 18.894/6.766
trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101
Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda
proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/06/2001 ai nn. 14.642/4.562
trascritto a Milano 1 in data 13/07/2001 ai nn. 44264/30314
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001
In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data
04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano
1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare
di Milano.
Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad
eccezione di quanto segue:
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Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:
€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713
- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Nord SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo
ipoteca: € 360517,62 - Importo capitale: € 180258,81
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 23/04/2012 ai nn. 20471 3168
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44.
Pignoramenti: Nessuno.
Altre trascrizioni: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria
CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA
Conformità catastale
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna e collegamento con il
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subalterno 42, errata attribuzione della categoria catastale, diversa indicazione della altezza utile
interna.
Oltre a non esserci corrispondenza tra la distribuzione interna della planimetria catastale e quella
reale (il locale è stato suddiviso con tramezzi, si è creato un piccolo locale wc ed è stata creata
un'apertura per rendere comunicante il magazzino con il locale adiacente. Tutte opere non
risultanti nella planimetria catastale presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal
sopralluogo è stata rilevata una difformità di consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato
nella planimetria stessa.
Nello specifico si rileva una difformità tra il perimetro dell'unità in scheda catastale e il reale stato
dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via
Bruzzesi, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati (Allegato 10)
Va effettuato quindi un aggiornamento catastale tramite pratica docfa, da presentare
successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria).
Si riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista
edilizio.
Il costo stimato per l'aggiornamento della scheda catastale è pari ad € 550,00 comprensivo di
bolli e diritti catastali.
Per quanto sopra riportato non si dichiara la conformità catastale.
Conformità urbanistica
Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica
rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.
Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in
Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle
Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti
contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di
cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di
destinazione urbanistica (Allegato 12).
Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico
Non vi è residua potenzialità edificatoria:
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Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Conformità edilizia
Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Milano e l'Ufficio Condono.
Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via
Giacinto Bruzzesi 25.
Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano
Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.
NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato
residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.
Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore
edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.
Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.
Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.
Domanda di Condono Edilizio (legge 47/85)
Intestazione: Tosi srl,via San Pietro all'Orto n. 9, 20121 Milano
Oggetto dell'istanza di condono: cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio
Presentazione in data 17/12/1986 al n. di prot. 425280
NOTE: La domanda di condono è stata diniegata.
Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile.
A tal proposito la domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da
cantina/magazzino a laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi
irregolare. Si segnala inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa
distribuzione degli spazi interni, per la creazione del locale wc e per la fusione con il subalterno 42.
Tali irregolarità sono regolarizzabili mediante: CIAL in sanatoria e successivo DOCFA.
Si segnala che la pratica DOCFA dovrebbe interessare oltre alla reale distribuzione degli spazi
interni , il ripristino della destinazione d'uso.
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I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed
oneri comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA
e Cassa).
Oneri totali : € 1.500,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale medie annue: € 490,00 circa
Spese scadute: € 3500,00 circa
Millesimi di proprietà: 5,4500/2000
Certificato energetico: non presente
Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è
risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi
dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22
dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di
trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
Criteri di stima:
La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro
localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli
immobili.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla
pubblicistica di settore.
I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in
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considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del
mercato immobiliare.
La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata
considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,
calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso
contrario.
I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.
La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non
di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.
Fonti di informazione:
Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:
Agenzia del Territorio di Milano;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;
Ufficio tecnico di Comune di Milano;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.
Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da
Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di
Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati
intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.
Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –
Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per
destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.
Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona
sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.
Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e
richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare
un valore commerciale di 450,00 €/mq.
L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.
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Valutazione del bene:
ID Immobile Sup.
Equivalente
Sup.
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
A - sub
41
Laboratorio ad uso
magazzino
39 39 17550 17550
totale 17550 17550
Adeguamenti e correzioni della stima:
Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)
(€ 17.550,00 - € 2.106,00) € 15.444,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 13.394,00
CORPO B
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Milano (Milano) via Bruzzesi 25
zona: Giambellino/Lorenteggio
L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come
segue:
Foglio 511, particella 145, subalterno 42, categoria C3, classe 6, consistenza 39, rendita € 98,69,
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Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1. Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:
03589370968.
Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione del
29/10/1990 n. 57429.1/1990 in atti dal 15/10/2004 (protocollo n. MI0661587) per Diversa
distribuzione degli spazi interni.
Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per
1/1
Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006
Nota presentata con Modello Unico n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611
Rogante: RESCIO GIUSEPPE, Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA
Confini: in senso orario: sub. 43, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi
La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:
allegato 1 - stralcio di mappa catastale;
allegato 2 – visure catastali;
allegato 3 – planimetrie catastali.
DESCRIZIONE DEL BENE
Unità immobiliare composta da numero uno laboratorio adibito a magazzino posto al piano
primo interrato.
Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica
residenziale/popolare.
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.
Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei
principali servizi alla persona.
Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali
Attrazioni paesaggistiche: non presenti.
Attrazioni storiche: non presenti.
Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.
16
Laboratorio ad uso magazzino di mq 39 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale,
composto da un unico ampio vano, collegato al sub. 41.
L'unità immobiliare ha una altezza interna di circa 260 cm.
L'immobile è di piena proprietà di Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.
Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani
complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.
Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.
L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali tipologia:in cemento armato
Travi tipologia:in cemento armato
Solai tipologia: solaio in latero-cemento
condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici
Muratura pareti esterne: tipologia: mista
condizioni:scarse
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo
condizioni: scarse
Infissi interni tipologia:a battente in ferro
condizioni:scarse
Pavim. Interna materiale:battuto di cemento
condizioni:scarse
Plafoni materiale: intonaco
condizioni:sufficienti
Pareti materiale:stabilitura e idropittura
condizioni:sufficienti
17
Impianti:
Condizionamento non presente
Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse
conformità:non a norma
Telefonico non presente
Citifonico non presente
Idrico non presente
Termico non presente
Consistenze:
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
magazzino sup lorda di
pavimento
39,00 1,00 39,00
39,00 39,0
Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:
allegato 4 – inquadramento territoriali;
allegato 5 – documentazione fotografica;
allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;
allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.,
dell’Agenzia del Territorio di Milano.
Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201
registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.
65415/37586
18
Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti
convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto
prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio
2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del
presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi
con raccomandata indirizzata alla parte acquirente."Alla data del fallimento non risultano
richieste di risoluzione.
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/03/2004 ai nn. 18.894/6.766
trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101
Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda
proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/06/2001 ai nn. 14.642/4.562
trascritto a Milano 1 in data 13/07/2001 ai nn. 44264/30314
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001
In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data
04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano
1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare
di Milano.
Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad
eccezione di quanto segue:
19
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:
€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713
- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Nord SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo
ipoteca: € 360517,62 - Importo capitale: € 180258,81
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 23/04/2012 ai nn. 20471 3168
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44.
Pignoramenti: Nessuno.
Altre trascrizioni: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria
CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA
Conformità catastale
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna e collegamento con il
20
subalterno 41, errata attribuzione di categoria catastale, diversa indicazione della altezza utile
interna.
Oltre a non esserci corrispondenza tra la distribuzione interna della planimetria catastale e quella
reale (nel locale vi è una nicchia non risultante nella planimetria catastale presente negli archivi
dell'Agenzia del Territorio. E' stata inoltre creata un'apertura per rendere comunicante il
magazzino con il locale adiacente) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di consistenza
tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.
Nello specifico si rileva una difformità tra il perimetro dell'unità in scheda catastale e il reale stato
dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via
Bruzzesi, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati (Allegato 10)
Va effettuato quindi un aggiornamento catastale tramite pratica docfa, da presentare
successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria).
Si riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista
edilizio.
Il costo stimato per l'aggiornamento della scheda catastale è pari ad € 550,00 comprensivo di
bolli e diritti catastali.
Per quanto sopra riportato non si dichiara la conformità catastale.
Conformità urbanistica
Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica
rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.
Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in
Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle
Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti
contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di
cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di
destinazione urbanistica (Allegato 12).
Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico
Non vi è residua potenzialità edificatoria:
21
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Conformità edilizia
Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Milano e l'Ufficio Condono.
Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via
Giacinto Bruzzesi 25.
Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano
Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.
NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato
residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.
Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore
edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.
Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.
Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.
Domanda di Condono Edilizio (legge 47/85)
Intestazione: Tosi srl,via San Pietro all'Orto n. 9, 20121 Milano
Oggetto dell'istanza di condono: cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio
Presentazione in data 17/12/1986 al n. di prot. 425280
NOTE: La domanda di condono è stata diniegata.
Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile.
A tal proposito la domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da
cantina/magazzino a laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi
irregolare. Si segnala inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa
distribuzione degli spazi interni e per la fusione con il subalterno 41.
Tali irregolarità sono regolarizzabili mediante: CIAL in sanatoria e successivo DOCFA.
Si segnala che la pratica DOCFA dovrebbe interessare oltre alla reale distribuzione degli spazi
interni , il ripristino della destinazione d'uso.
22
I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed
oneri comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA
e Cassa).
Oneri totali : € 1.500,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale medie annue: € 480,00 circa
Spese scadute: €3250,00 circa
Millesimi di proprietà: 5,4500/2000
Certificato energetico: non presente
Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è
risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi
dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22
dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di
trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
Criteri di stima:
La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro
localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli
immobili.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla
pubblicistica di settore.
23
I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in
considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del
mercato immobiliare.
La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata
considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,
calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso
contrario.
I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.
La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non
di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.
Fonti di informazione:
Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:
Agenzia del Territorio di Milano;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;
Ufficio tecnico di Comune di Milano;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.
Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da
Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di
Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati
intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.
Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –
Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per
destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.
Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona
sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.
Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e
richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare
24
un valore commerciale di 450,00 €/mq.
L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.
Valu tazione del bene :
ID Immobile Sup.
Equivalente
Sup.
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
B - sub
42
Laboratorio ad uso
magazzino
39 39 17550 17550
totale 17550 17550
Adeguamenti e correzioni della stima:
Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)
(€ 17.550,00 - € 2.106,00) € 15.444,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 13.394,00
CORPO C
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Milano (Milano) via Bruzzesi 25
zona: Giambellino/Lorenteggio
L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come
segue:
Foglio 511, particella 145, subalterno 43, categoria C3, classe 6, consistenza 38, rendita € 96,16,
25
Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1. Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:
03589370968.
Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione
toponomastica del 21/05/2012 n. 38967.1/2012 in atti dal 21/05/2012 (protocollo n. MI0393976) per
Variazione Toponomastica.
Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per
1/1
Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006
Nota presentata con Modello Unico n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611
Rogante: RESCIO GIUSEPPE, Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA
Confini: in senso orario: sub. 44, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi
La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:
allegato 1 - stralcio di mappa catastale;
allegato 2 – visure catastali;
allegato 3 – planimetrie catastali.
DESCRIZIONE DEL BENE
Unità immobiliare composta da numero uno laboratorio adibito a magazzino posto al piano
primo interrato.
Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica
residenziale/popolare.
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.
Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei
principali servizi alla persona.
Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali
Attrazioni paesaggistiche: non presenti.
Attrazioni storiche: non presenti.
Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.
26
Laboratorio ad uso magazzino di mq 38 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale,
composto da tre vani.
L'unità immobiliare ha una altezza interna di circa 260 cm.
L'immobile è di piena proprietà di Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.
Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani
complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.
Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.
L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali tipologia:in cemento armato
Travi tipologia:in cemento armato
Solai tipologia: solaio in latero-cemento
condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici
Muratura pareti esterne: tipologia: mista
condizioni:scarse
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo
condizioni: scarse
Infissi interni tipologia:a battente in ferro
condizioni:scarse
Pavim. Interna materiale:battuto di cemento
condizioni:scarse
Plafoni materiale: intonaco
condizioni:sufficienti
Pareti materiale:stabilitura e idropittura
condizioni:sufficienti
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Impianti:
Condizionamento non presente
Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse
conformità:non a norma
Telefonico non presente
Citifonico non presente
Idrico non presente
Termico non presente
Consistenze:
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
magazzino sup lorda di
pavimento
38,00 1,00 38,00
38,00 38,0
Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:
allegato 4 – inquadramento territoriali;
allegato 5 – documentazione fotografica;
allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;
allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.,
dell’Agenzia del Territorio di Milano.
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Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201
registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.
65415/37586
Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti
convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto
prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio
2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del
presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi
con raccomandata indirizzata alla parte acquirente."Alla data del fallimento non risultano
richieste di risoluzione.
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/03/2004 ai nn. 18.894/6.766
trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101
Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda
proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/06/2001 ai nn. 14.642/4.562
trascritto a Milano 1 in data 13/07/2001 ai nn. 44264/30314
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001
In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data
04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano
1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
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VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare
di Milano.
Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad
eccezione di quanto segue:
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:
€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713.
- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Nord SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo
ipoteca: € 360517,62 - Importo capitale: € 180258,81
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 23/04/2012 ai nn. 20471 3168
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44 .
Pignoramenti: Nessuno.
Altre trascrizioni: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
30
L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria
CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA
Conformità catastale
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna, errata attribuzione di
categoria catastale. Diversa indicazione della altezza utile interna.
Oltre a non esserci corrispondenza tra la distribuzione interna della planimetria catastale e quella
reale (il locale presenta delle ripartizioni interne non non risultanti nella planimetria catastale
presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di
consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.
Nello specifico si rileva una difformità tra il perimetro dell'unità in scheda catastale e il reale stato
dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via Bruzzesi
e vi è una differenza di perimetro sul confine con il subalterno 44, come meglio individuato negli
elaborati grafici allegati (Allegato 10)
Va effettuato quindi un aggiornamento catastale tramite pratica docfa, da presentare
successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria).
Si riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista
edilizio.
Il costo stimato per l'aggiornamento della scheda catastale è pari ad € 550,00 comprensivo di
bolli e diritti catastali.
Per quanto sopra riportato non si dichiara la conformità catastale.
Conformità urbanistica
Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica
rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.
Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in
Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle
31
Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti
contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di
cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di
destinazione urbanistica (Allegato 12).
Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico
Non vi è residua potenzialità edificatoria:
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Conformità edilizia
Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Milano e l'Ufficio Condono.
Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via
Giacinto Bruzzesi 25.
Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano
Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.
NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato
residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.
Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore
edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.
Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.
Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.
Domanda di Condono Edilizio (legge 47/85)
Intestazione: Tosi srl,via San Pietro all'Orto n. 9, 20121 Milano
Oggetto dell'istanza di condono: cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio
Presentazione in data 17/12/1986 al n. di prot. 425280
NOTE: La domanda di condono è stata diniegata.
Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile. A tal proposito la
domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da cantina/magazzino a
32
laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi irregolare. Si segnala
inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa distribuzione degli spazi
interni.
Tali irregolarità sono regolarizzabili mediante: CIAL in sanatoria e successivo DOCFA.
Si segnala che la pratica DOCFA dovrebbe interessare oltre alla reale distribuzione degli spazi
interni , il ripristino della destinazione d'uso.
I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed
oneri comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA
e Cassa).
Oneri totali : € 1.500,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale medie annue: € 500,00 circa
Spese scadute: € 3700,00 circa
Millesimi di proprietà: 5,5000/2000
Certificato energetico: non presente
Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è
risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi
dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22
dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di
trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.
33
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
Criteri di stima:
La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro
localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli
immobili.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla
pubblicistica di settore.
I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in
considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del
mercato immobiliare.
La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata
considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,
calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso
contrario.
I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.
La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non
di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.
Fonti di informazione:
Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:
Agenzia del Territorio di Milano;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;
Ufficio tecnico di Comune di Milano;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.
Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da
Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di
Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati
intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.
34
Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –
Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per
destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.
Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona
sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.
Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e
richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare
un valore commerciale di 450,00 €/mq.
L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.
Valutazione del bene:
ID Immobile Sup.
Equivalente
Sup.
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e
quota
C - sub
43
Laboratorio ad uso
magazzino
38,00 38,00 17.100,00 17.100,00
totale 17.100,00 17.100,00
Adeguamenti e correzioni della stima:
Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)
(€ 17.100,00 - € 2.052,00) € 15.048,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 12.998,00
35
CORPO D
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Milano (Milano) via Bruzzesi 25
zona: Giambellino/Lorenteggio
L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come
segue:
Foglio 511, particella 145, subalterno 44, categoria C3, classe 6, consistenza 44, rendita € 111,35,
Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1. Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:
03589370968.
Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione del
29/10/19902 n. 57425.1/1990 in atti dal 15/10/1990 (protocollo n. MI0661607) per Diversa
distribuzione degli spazi interni.
Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per
1/1
Derivante da:ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006 Nota presentata con Modello Unico
n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611 Rogante: RESCIO GIUSEPPE
Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA
Confini: in senso orario: altra proprietà, sub. 713,corridoio comune, sub. 43
La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:
allegato 1 - stralcio di mappa catastale;
allegato 2 – visure catastali;
allegato 3 – planimetrie catastali.
DESCRIZIONE DEL BENE
Unità immobiliare composta da numero uno laboratorio adibito a magazzino posto al piano
primo interrato
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Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica
residenziale/popolare.
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.
Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei
principali servizi alla persona.
Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali
Attrazioni paesaggistiche: non presenti.
Attrazioni storiche: non presenti.
Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.
Laboratorio ad uso magazzino di mq 44 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale,
composto da due vani.
L'unità immobiliare ha una altezza interna di circa 260 cm.
L'immobile è di piena proprietà di Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.
Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani
complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.
Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.
L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali tipologia:in cemento armato
Travi tipologia:in cemento armato
Solai tipologia: solaio in latero-cemento
condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici
Muratura pareti esterne: tipologia: mista
condizioni:scarse
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Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo
condizioni: scarse
Infissi interni tipologia:a battente in ferro
condizioni:scarse
Pavim. Interna materiale:battuto di cemento
condizioni:scarse
Plafoni materiale: intonaco
condizioni:sufficienti
Pareti materiale:stabilitura e idropittura
condizioni:sufficienti
Impianti:
Condizionamento non presente
Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse
conformità:non a norma
Telefonico non presente
Citifonico non presente
Idrico non presente
Termico non presente
Consistenze:
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
magazzino sup lorda di
pavimento
44,00 1,00 44,00
44,00 44,00
38
Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:
allegato 4 – inquadramento territoriali;
allegato 5 – documentazione fotografica;
allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;
allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.,
dell’Agenzia del Territorio di Milano.
Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201
registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.
65415/37586
Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti
convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto
prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio
2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del
presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi
con raccomandata indirizzata alla parte acquirente."Alla data del fallimento non risultano
richieste di risoluzione.
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/03/2004 ai nn. 18.894/6.766
trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101
Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda
proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/06/2001 ai nn. 14.642/4.562
trascritto a Milano 1 in data 13/07/2001 ai nn. 44264/30314
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
39
Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001
In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data
04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano
1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare
di Milano.
Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad
eccezione di quanto segue:
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:
€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713
- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Nord SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo
ipoteca: € 360517,62 - Importo capitale: € 180258,81
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
40
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 23/04/2012 ai nn. 20471 3168
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44
Pignoramenti: Nessuno.
Altre trascrizioni: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria
CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA
Conformità catastale
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna, errata attribuzione di
categoria catastale. Diversa indicazione della altezza utile interna.
Oltre a non esserci corrispondenza tra la distribuzione interna della planimetria catastale e quella
reale (il locale presenta delle ripartizioni interne non non risultanti nella planimetria catastale
presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di
consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.
Nello specifico si rileva una difformità tra il perimetro dell'unità in scheda catastale e il reale stato
dei luoghi. In particolare allo stato dei luoghi, infatti, si riscontra una diversa configurazione del
confine con il subalterno 43, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati(Allegato 10).
Va effettuato quindi un aggiornamento catastale tramite pratica docfa, da presentare
successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria). Si
riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista
edilizio.
Il costo stimato per l'aggiornamento della scheda catastale è pari ad € 550,00 comprensivo di
bolli e diritti catastali.
Per quanto sopra riportato non si dichiara la conformità catastale.
41
Conformità urbanistica
Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica
rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.
Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in
Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle
Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti
contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di
cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di
destinazione urbanistica (Allegato 12).
Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico
Non vi è residua potenzialità edificatoria:
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Conformità edilizia
Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Milano e l'Ufficio Condono.
Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via
Giacinto Bruzzesi 25.
Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano
Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.
NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato
residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.
Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore
edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.
Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.
Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.
42
Domanda di Condono Edilizio (legge 47/85)
Intestazione: Tosi srl,via San Pietro all'Orto n. 9, 20121 Milano
Oggetto dell'istanza di condono: cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio
Presentazione in data 17/12/1986 al n. di prot. 425280
NOTE: La domanda di condono è stata diniegata.
Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile. A tal proposito la
domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da cantina/magazzino a
laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi irregolare. Si segnala
inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa distribuzione degli spazi
interni .
Tali irregolarità sono regolarizzabili mediante: CIAL in sanatoria e successivo DOCFA.
Si segnala che la pratica DOCFA dovrebbe interessare oltre alla reale distribuzione degli spazi
interni , il ripristino della destinazione d'uso.
I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed oneri
comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA e
Cassa).
Oneri totali : € 1.500,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale medie annue: € 500,00 circa
Spese scadute: € 4.100,00 circa
Millesimi di proprietà. 5,6000/2000
Certificato energetico: non presente
Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è
43
risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi
dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22
dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di
trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
Criteri di stima:
La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro
localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli
immobili.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla
pubblicistica di settore.
I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in
considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del
mercato immobiliare.
La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata
considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,
calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso
contrario.
I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.
La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non
di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.
Fonti di informazione:
Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:
Agenzia del Territorio di Milano;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;
Ufficio tecnico di Comune di Milano;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.
44
Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da
Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di
Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati
intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.
Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –
Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per
destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.
Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona
sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.
Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e
richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare
un valore commerciale di 450,00 €/mq.
L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.
Valutazione del bene:
ID Immobile Sup.
Equivalente
Sup.
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e
quota
D - sub
44
44,00 44,00 19.800,00 19.800,00
totale 19.800,00 19.800,00
45
Adeguamenti e correzioni della stima:
Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)
(€ 19.800,00 - € 2.376,00) € 17.424,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 15.374,00
CORPO E
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Milano (Milano), via Bruzzesi 25
frazione:zona Giambellino/Lorenteggio
L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come
segue:
Foglio 511, particella 145, subalterno 713, categoria C2, classe 6, consistenza 15, rendita € 27,89,
Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1.Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:
03589370968.
Trattasi di magazzino al piano interrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione nel
classamento del 19/06/2007 n. 47960.1/2007 in atti dal 19/06/2007 (protocollo n. MI0578738) per
Variazione di classamento
Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per
1/1
Derivante da:ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006 Nota presentata con Modello Unico
n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611 Rogante: RESCIO GIUSEPPE
Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA
Confini: in senso orario: altra proprietà, altra proprietà, corridoio comune, sub. 44.
46
La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:
allegato 1 - stralcio di mappa catastale;
allegato 2 – visure catastali;
allegato 3 – planimetrie catastali.
DESCRIZIONE DEL BENE
Unità immobiliare composta da numero uno magazzino posto al piano primo interrato.
Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica
residenziale/popolare.
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.
Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei
principali servizi alla persona.
Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali
Attrazioni paesaggistiche: non presenti.
Attrazioni storiche: non presenti.
Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.
Magazzino di mq 15 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale, composto da
numero uno vano .
L'unità immobiliare ha una altezza interna di circa 260 cm.
L'immobile è di piena proprietà di Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.
Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani
complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.
Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.
L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero
47
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali tipologia:in cemento armato
Travi tipologia:in cemento armato
Solai tipologia: solaio in latero-cemento
condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici
Muratura pareti esterne: tipologia: mista
condizioni:scarse
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo
condizioni: scarse
Infissi interni tipologia:a battente in ferro
condizioni:scarse
Pavim. Interna materiale:battuto di cemento
condizioni:scarse
Plafoni materiale: intonaco
condizioni:sufficienti
Pareti materiale:stabilitura e idropittura
condizioni:sufficienti
Impianti:
Condizionamento non presente
Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse
conformità:non a norma
Telefonico non presente
Citifonico non presente
Idrico non presente
Termico non presente
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Consistenze:
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
magazzino sup lorda di
pavimento
15,00 1,00 15,00
15,00 15,00
Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:
allegato 4 – inquadramento territoriali;
allegato 5 – documentazione fotografica;
allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;
allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.,
dell’Agenzia del Territorio di Milano.
Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201
registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.
65415/37586
Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti
convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto
prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio
2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del
presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi
con raccomandata indirizzata alla parte acquirente."Alla data del fallimento non risultano
richieste di risoluzione.
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Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/03/2004 ai nn. 18.894/6.766
trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101
Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda
proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare
Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di
compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 29/06/2001 ai nn. 14.642/4.562
trascritto a Milano 1 in data 13/07/2001 ai nn. 44264/30314
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001
In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data
04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano
1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662
Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini
Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare
di Milano.
Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad
eccezione di quanto segue:
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
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Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:
€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713
- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Esatri SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo
ipoteca: € 232169,86 - Importo capitale: € 116084,93
iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 19/10/2009 ai nn. 59512 12150
Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 713.
Pignoramenti: Nessuno.
Altre trascrizioni: Nessuna.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria
CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA
Conformità catastale
Non sono state riscontrate irregolarità: la planimetria catastale presente negli archivi dell'Agenzia
del Territorio è conforme a quanto rilevato al momento del soppraluogo.
Per quanto sopra riportato si dichiara la conformità catastale.
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Conformità urbanistica
Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica
rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.
Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in
Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle
Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti
contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di
cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di
destinazione urbanistica (Allegato 12).
Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico.
Non vi è residua potenzialità edificatoria.
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Conformità edilizia
Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Milano e l'Ufficio Condono.
Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via
Giacinto Bruzzesi 25.
Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano
Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.
NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato
residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.
Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore
edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.
Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.
Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.
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Non sono state riscontrate irregolarità
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.
Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale medie annue: € 260,00 circa
Spese scadute: € 1850,00 circa
Millesimi di proprietà: 1,2200/2000
Certificato energetico: non presente.
Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è
risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi
dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22
dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di
trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE
Criteri di stima:
La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro
localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli
immobili.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla
pubblicistica di settore.
I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in
considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del
mercato immobiliare.
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La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata
considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,
calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso
contrario.
I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.
La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non
di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.
Fo nti di informazione :
Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:
Agenzia del Territorio di Milano;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;
Ufficio tecnico di Comune di Milano;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.
Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da
Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di
Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati
intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.
Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –
Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per
destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.
Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona
sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.
Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e
richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare
un valore commerciale di 450,00 €/mq.
L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.
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Valutazione del bene:
ID Immobile Sup.
Equivalente
Sup.
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e
quota
E - sub
713
15,00 15,00 6.750,00 6.750,00
6.750,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 6.750,00
Adeguamenti e correzioni della stima:
Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)
(€ 6.750,00 - € 810,00) € 5.940,00
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 5.940,00
NOTE RELATIVE A TUTTI I CORPI (A-B-C-D-E)
ONERI CANCELLAZIONE IPOTECHE LEGALI E GIUDIZIALI
Il costo per la cancellazione delle ipoteche legali e giudiziali deriva dall'applicazione della
percentuale pari allo 0,5% del valore ipotecario, maggiorato di tassa e imposta di bollo secondo i
seguenti criteri tariffari:
0,5% sul valore dell'ipoteca con quota minima fissa pari a € 168,00
Tassa € 35,00
imposta di bollo € 59,00
Il costo per la cancellazione delle ipoteche volontarie è invece pari alla tassa fissa di € 35,00
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Pertanto la somma complessiva per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli è la seguente:
Ipoteca volontaria: € 35,00
Ipoteca legale: € 1.802,58 + € 35,00 + € 59,00 = € 1.896,58
Ipoteca legale: € 1.160,84 + € 35,00 + € 59,00 = € 1.254,84
per un TOTALE DI € 1.931,58
A quanto sopra si deve aggiungere l'onorario di un notaio incaricato che può variare da € 700,00 ad €
1.000,00.
Inoltre si sottolinea che quanto calcolato vale salvo il fatto che una volta emanato dal Tribunale il
Decreto di Trasferimento, tale decreto va portato in Cancelleria dove viene eseguito il calcolo preciso
degli oneri di cancellazione e contestualmente al pagamento di tali oneri la Conservatoria provvede
alla cancellazione stessa.
Milano, 22 luglio 2014
L'Esperto alla stima
arch. Matilde De Palo
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ELENCO ALLEGATI
1. Documentazione fotografica;
2. Rilievo dello stato di fatto;
3. Estratto di mappa catastale;
4. Inquadramento territoriale;
5. Schede di descrizione del bene, dati catastali e coerenze
6. Planimetrie e visure catastali;
7. Planimetrie con sovrapposizione catasto/stato di fatto
8. Atto di provenienza;
9. Ispezioni ipotecarie;
10. Certificato di destinazione urbanistica;
11. Documentazione edilizia;
12. Documentazione relativa al mercato immobiliare
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