Tribunale di Lecco Sezione fallimentare Fallimento n. 12 ... di stima Ar… · STUDIO TECNICO...

STUDIO TECNICO TOPOGRAFICO - ESTIMATIVO Dott.ssa Lavelli geometra Bambina Rosanna iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512

Tribunale di Lecco sezione fallimentare Fallimento n.12/15 Balossi Mario Costruzioni s.r.l.

Giudice Delegato dott. Giordano Lamberti – Curatore rag. Riccardo Nucera 23900 Lecco (LC) via F.lli Cairoli n. 15/g tel./fax 0341/ 36.66.73 cell. 335/65.57.726 –

e.mail: [email protected] pec : [email protected] Codice Fiscale: LVLBBN55R48E507W - Partita I.V.A.: 01514500139

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Tribunale di Lecco

Sezione fallimentare

Fallimento n. 12/15

Balossi Mario costruzioni s.rl.

Giudice : Dott. Giordano Lamberti

Curatore rag. Riccardo Nucera

ELABORATO PERITALE

SECONDA PARTE

mailto:[email protected]






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01 -23801 - COMUNE DI CALOLZIOCORTE localizzazione Comune di Calolziocorte via Latini snc Descrizione generale In Comune di Calolziocorte nella sezione Censuaria di Corte in frazione di Sala in via Latini, zona periferica prettamente pianeggiante in parte ad edificazione residenziale e in parte produttiva e vaste aree a verde. La via Latini è posizionata all’interno della frazione , con presenza di traffico limitato e di interesse prettamente locale.

Accesso Direttamente da via Latini , attraverso ingresso carraio condominiale. Identificazione catastale Porzioni immobiliari della palazzina plurifamiliare sorta su area al mappale 1565 di ha 0.19.98 così identificata : NCEU di Calolziocorte via Latini snc Sez. SA/2 mappale 1565 sub. 11 PS1 cat C/6 cl.1 mq. 36 sup. cat. mq. 36 Rendita €.48,34 Sez. SA/2 mappale 1565 sub. 13 PS1 cat. C/6 cl.3 mq. 27 sup. cat. mq. 31 Rendita €. 51,59 Sez. SA/2 mappale 1565 sub. 14 PS1 cat. C/6 cl. 3 mq. 27 sup. cat. 29 Rendita €. 51,59

mappale 1565 sub. 11







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Mappale 1565 sub. 14 mappale 1565 sub. 13 Coerenze mappale 1565 sub. 11: terrapieno – proprietà di terzi - cortile di accesso comune – di nuovo proprietà di terzi mappale 1565 sub. 13 - 1565 sub. 14 in corpo: terrapieno – proprietà di terzi – androne – di nuovo proprietà di terzi

2– DESCRIZIONE SOMMARIA Nel complesso residenziale di carattere condominiale composto da più edifici e più precisamente : mappale 1565 sub. 11: posto auto scoperto al piano interrato mappale 1565 sub. 13: vano ad uso autorimessa al piano interrato mappale 1565 sub. 14: vano ad uso autorimessa al piano interrato consistenza e dati metrici Caratteristiche costruttive Struttura in c.a con solaio di copertura in predalles e serranda in lamiera zincata. Pavimento in battuto di cemento Stato di manutenzione Presenza di infiltrazioni d’acqua: quasi fatiscenti dati metrici mappale 1565 sub. 13 - mq. 27 mappale 1565 sub. 14 – mq. 27 mappale 1565 sub. 11 – mq. 36 Enti comuni Alle unità immobiliari sopra descritte compete la proporzionale quota di comproprietà negli e spazi comuni a sensi art. 1117 e seguenti del C.C. precisando quanto segue: - Le unità immobiliari di cui al mapp. 1565 sub. 4 – 5 –6 – 8 – 9 – 10 – 11 – 12 – 13 – 14 – 15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22 hanno in comune tra loro l’ingresso, l’immondezzaio, il cortile e l’androne autorimesse identificati al Catasto Fabbricati con il mappale 1565/1 ( bene comune non censibile) -Le unità immobiliari di cui al mappale 1565subb. 4 -8 – 20 – 21 hanno in comune tra loro il vano scala ed il camminamento identificati al Catasto Fabbricati con il mappale 1565/2 ( bene comune non censibile) - le unità immobiliari di cui al mappale 1565 sub. 5 -6 -9 -22 identificati al Catasto Fabbricati con il mappale 1565/3 ( bene comune non censibile) Accesso e scarico : si hanno dalla via Latini indi attraverso enti e spazi comuni.

3 STATO DI POSSESSO 1/1 di proprietà

4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 29 marzo 1989 ai nn. 9143/6673 relativa a programma integrato di recupero convenzionato con atto in data 7 marzo 1989 n. 101346/22612 di rep.rio Notaio Teodoro Berera di Lecco ivi registrato in data 21 marzo 1989al n. 861 atti pubblici –







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Trascrizione del 24 giugno 2006 ai nn. 40630/23616 relativa a modifica di convenzione in data 3 maggio 2006 n. 9890 di rep.ro dott. Paolo Panzeri di Lecco e in data 1 giugno 2006 n. 10080/6586 di rep stesso Notaio , registrata in data 17 giugno 2006 al n. 5653 serie 1T Trascrizione del 29 settembre 2016 ai nn. 11956/8269 relativa ad atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 27 settembre 2016 rep. n. 210869/46254,registrato il 29 settembre 2016 n. 8733 serie 1T , portante tra l’altro la precisazione da parte di L’Atrio srl - in liquidazione tutte le opere ivi previste sono state ad oggi assolte e assumendo comunque a proprio carico tutto quanto ad oggi non eseguito, sollevando da qualsiasi responsabilità e da qualsiasi obbligo anche da garanzia fideiussoria nei confronti del Comune i futuri acquirenti 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia conforme 4.3.2. conformità catastale conforme 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica

5 ALTRE INFORMAZIONI Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile €. 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora Scadute al momento della perizia: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00

6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1. ATTUALI PROPRIETARI Trascrizione del 29 settembre 2016 ai nn. 11956/8269 relativa ad atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 27 settembre 2016 rep. n. 210869/46254, registrato il 29 settembre 2016 n. 8733 serie 1T a favore d Balossi Mario costruzioni srl – in fallimento e a carico di L’ atrio s.rl in liquidazione sede Lecco 6.2 PRECEDENTI PROPRIETARI Trascrizione del 13 gennaio 1995 ai nn. 1323/1012 relativa a compravendita terreno in Calolziocorte mappale 1565 in forza di atto Notaio Salvatore Barbati di Ponte San Pietro in data 22 dicembre 1994 rep. n. 123.368 , ivi registrato il 9 gennaio 1995 al n. 32 serie 2v a carico di Balossi Mario nato il 1 ottobre 1936 e a favore di L’Atrio srl . Trascrizione del 29 aprile 1994 ai nn. 12620/9230 relativa a compravendita terreno in Calolziocorte mappale 1567 in forza di atto Notaio Salvatore Barbati di Ponte San Pietro in data 6 aprile 1994 rep. n. 120.087 a carico di Balossi Mario nato il 1 ottobre 1936 a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 1 aprile 1981 ai nn. 8580/6683 relativa ad atto di divisione Notaio Teodoro Berera in data 2 marzo 1981 rep. n. 62248.

7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI CE n. 8873/94 rilasciata dal Comune di Calolziocorte il 27 dicembre 1994 CE n. 9472/95 variante rilasciata dal Comune di Calolziocorte il 8 novembre 1995 CE n. 9679/97 variante rilasciata dal Comune di Calolziocorte il 19 agosto 1997

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile, la situazione edilizia presso il Comune di Calolziocorte, ha analizzato i movimenti immobiliari relativi a transazioni concluse nel anno 2014 avvenute nel territorio della Provincia di Lecco , il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del







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credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5% . Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Si nota inoltre che i valori più bassi si sono riscontarti nei Comuni più piccoli inferiori a 5000 abitanti. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare – secondo semestre 2014 Comune di Calolziocorte – zona produttiva Box in stato conservativo normale da un minimo di €. 950,00 ad un massimo di €. 1100,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili : non vengono registrate messe in vendita 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi: 1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività 3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico 2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato -caratteristiche delle strutture - grado di finitura - tipologia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta :







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- balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% -posto auto scoperto 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80% - piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione - Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale 8.3.3.1Per destinazione/stato di manutenzione mappale 1565 sub. 13 - mq. 27 x 0,70 = mq. 18,90 mappale 1565 sub. 14 – mq. 27 x 0,70 = mq. 18,90 mappale 1565 sub. 11 – mq. 36 x 0,35 = mq. 12,60 8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato dell’immobile; ha analizzato il mercato immobiliare, ha riscontrato che per la posizione in cui sono collocate le porzioni edilizie i possibili investitori sono da ricercarsi solo all’interno del complesso edilizio o nei dintorni, pertanto per tutto quanto sopra detto è in grado di determinare il valore 8.3.5 definizione valore mappale 1565 sub. 13 : mq. 18,90 x €. 950,00 = €. 17.955,00 mappale 1565 sub. 14 : mq. 18,90 x €. 950,00 = €. 17.955,00 mappale 1565 sub. 11 : mq. 12,60 x €. 950,00 = €. 11.970,00 totale €. 47.880, 00

Lecco,15 novembre 2016







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02 -23811 -COMUNE DI BALLABIO localizzazione Comune di Ballabio via Calvi snc Descrizione generale In Comune di Ballabio censuario inferiore, nella parte bassa del paese in prossimità della strada provinciale che da Lecco attraversa la Valsassina

Accesso Da via Calvi snc. Identificazione catastale In comune di Ballabio sezione censuaria di Ballabio Inferiore, eretto su area al mappale 2771 ente urbano di ha 0.25.85 di Catasto Terreni, derivante dalla fusion dei mappali 1712 – 2648 – 2653 – 2660 giusta tipo mappale n. 81099 approvato dall’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio in data 5 maggio 2008 ed in parte nel sottosuolo dell’area al mappale 2770 di ha 0.19.80 del catasto terreni derivante dalla fusione dei mapp. 1716 – 2649 – 2656 – 2659 – 2661 giusta sopra citato tipo mappale e identificate al Catasto Fabbricati come segue: Sez. INF/4 mappale 2772 sub. 4 PS1 cat. C/6 cl. U mq. 12 sup. cat. mq. Mq. 14 Rendita €. 61,97 Sez. INF/4 mappale 2772 sub. 7 PS1 cat. C/6 cl. U mq. 13 sup. cat. mq. 13 Rendita €. 67,14

mapp. 2772 sub. 4 mapp.2772 sub. 7 Coerenze mappale 2772 sub.4 : corsello comune d’ accesso alle autorimesse di cui al mappale 2772/1 e al mappale 2771/1 ( bene comune non censibile), unità immobiliare di cui al mappale 2772 sub. 5 – terrapieno – unità immobiliare mappale 2772 sub. 3. mappale 2772 sub. 7: corsello comune d’accesso alle autorimesse di cui al mappale 2772 sub. 1 e al mappale 2771 sub. 1 (bene comune non censibile) – unità immobiliare di cui al mappale 2772 sub. 8 – terrapieno – unità immobiliare di cui al mappale 2772 sub. 6 . quote millesimali mappale 2772 sub 4 – 2,450/1000 mappale 2772 sub. 7 – 2,625/1000







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2– DESCRIZIONE SOMMARIA Nel complesso edilizio composto da due di fabbrica denominati “palazzina A” e “palazzina B” con annesso corpo interrato, eretto Mappale 2772 sub. 4 : posto auto coperto al piano primo sotto strada Mappale 2772 sub. 7: posto auto coperto al piano primo sotto strada consistenza e dati metrici Caratteristiche costruttive Struttura a telaio in c.a. solaio di copertura in predalles , pavimento in battuto di cemento Stato di manutenzione ordine dati metrici sub. 4 mq. 12 sub. 7 mq. 13


4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 18 giugno 2008 ai nn. 10254/6629 - atto Notaio Paolo Panzeri di Lecco in data 6 giugno 2008 rep. n. 13906/9260 portante tra l’altro sotto la lettera “D” la tabella millesimale e regolamento condominiale. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia conforme 4.3.2. conformità catastale conforme 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica

5 ALTRE INFORMAZIONI Spese ordinarie annue di gestione dell’ immobile €. 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora Scadute al momento della perizia : €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00

6 ATTUALI E PRECEDEPROPRIETARI 6.1. ATTUALI PROPRIETARI Trascrizione del 29 settembre 2016 ai nn. 11956/8269 relativa ad atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 27 settembre 2016 rep. n. 210869/46254, registrato il 29 settembre 2016 n. 8733 serie 1T a favore d Balossi Mario costruzioni srl – in fallimento e a carico di L’ atrio s.rl in liquidazione sede Lecco 6.2 PRECEDENTI PROPRIETARI Trascrizione del 19 dicembre 2005 ai nn. 22826/13330 relativa a compravendita in forza di atto Notaio Paolo Panzeri di Lecco in data 2 dicembre 2005 rep. N. 9097/5900 a favore di L’Atrio srl , registrato a Lecco il 16 dicembre 2005 al n. 10 485 serie 1Te a carico dei signori : parte a-Cappellini Luigia nata il 24 dicembre 1948, per i beni in Comune di Ballabio censuario Inferiore terreni ai mappali 2660 – 2661 – quota 1/3 mappale 2659; parte b- Scaioli Andreina Erminia nata il 29 ottobre 1939, per i beni in Comune di Ballabio censuario inferiore, terreni ai mappali 2655 – 2656 – 1712 – 1716; quota di 1/3 mappale 2659 parte c -Scaioli Francesco nato il 11 ottobre 1941, per i beni in Comune di Ballabio censuario Inferiore , terreni ai mappali 2648 – 2648 e quota di 1/3 mappale 2659 parte d - Negri Mario nato il 5 agosto 1934, Negri Giovanni Battista nato il 5 maggio 1939; Negri Ines Rosa nata il 6 marzo 1942; Mogliazzi Federico Francesco nato il 7 aprile 1954 ; Mogliazzi Francesco Mario nato il 3 aprile 1963; Mogliazzi Pierangelo Massimo nato il 14 dicembre 1957; Mogliazzi Cristiano nato il 16 settembre 1961; Penone Rosanna nata il 22 giugno 1946; Negri Marco Francesco nato il 8 dicembre 1969;Negri Luca Giovanni nato il 9 marzo 1971; Negri Manuel nato il 11 maggio 1975, per i beni in Comune di Ballabio censuario Inferiore , terreni ai mappali 2652 – 2653







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Parte a- trascrizione del 10 settembre 2005 ai nn. 15755/9573 relativa successione di Arrigoni Palmina apertasi il 13 dicembre 2004 dichiarazione di successione n. 682 presentata all’ufficio di Registro di Milano il 31 maggio 2005 trascrizione 22 gennaio 2007 ai nn 1261/815 relativa ad atto di accettazione di eredità Notaio Paolo Panzeri di Lecco in 2 dicembre 2005 rep. n. 9047 parte b- trascrizione del 13 settembre 1994 ai nn. 9275/6780 relativa ad atto di divisione 30 agosto 1994 rep. n. 123461 Notaio Teodoro Berera di Lecco , ivi registrato il 7 settembre 1994 al n. 2398 serie II/V; parte c- il signor Scaioli Francesco era proprietario dei beni in forza di atti anteriori il ventennio parte d – trascrizione del 9 gennaio 1987 ai nn. 236 /201 relativa a successione di Ferrario Carolina Teresa apertasi il 15 maggio 1986 ai sensi di legge, den. n. 70 volume 119 presentata all’Ufficio di Registro di Lecco. Trascrizione del 26 aprile 1989 ai nn. 4120/ 2970 relativa a successione di Ferrario Giuseppe Felice apertasi il 9 settembre 1988 ai sensi di legge. Den n. 3 volume 141 presentata all’ufficio di Registro di Lecco il 9 marzo 1989 Trascrizione del 23 giugno 1992 ai nn. 6824/5047 relativa a successione di Negri Anna Maria apertasi il 22 agosto 1991 ai sensi di legge e successiva rinuncia di eredità da parte del coniuge Mogliazzi Bruno giusta atto in data 13 febbraio 1992 rep . n. 113820/25094 di rep. Notaio Teodoro Berera di Lecco, ivi registrato in data 14 febbraio 1992 al n. 338 serie I. Dichiarazione di successione n. 89 volume 170 presentata all’ufficio di Registro di Lecco il 18 febbraio 1992 Trascrizione del 21 agosto 2002 ai nn. 13267/9646 relativa a successione in morte di Negri Carlo Ubaldo apertasi il 20 giugno 2000 ai sensi di legge, dichiarazione di successione n. 44 volume 375, presentata all’Ufficio di Registro di Chiavenna in data 1 dicembre 2000

7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI PC n. 42/2005 rilasciato dal Comune di Ballabio il 13 aprile 2006 prot. 3330 relativo alla realizzazione di due edifici residenziali

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile, la situazione edilizia presso il Comune di Ballabio e i movimenti immobiliari relativi a transazioni concluse nel anno 2014 avvenute nel territorio della Provincia di Lecco , il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5% . Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Si nota inoltre che i valori più bassi si sono riscontarti nei Comuni più piccoli inferiori a 5000 abitanti. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare – secondo semestre 2014 Comune di Ballabio Box in stato conservativo normale da un minimo di €. 1.100,00 ad un massimo di €. 1.400,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili intorno a €. 1.500,00 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi: 1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività







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3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico 2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato -caratteristiche delle strutture - grado di finitura - tipologia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% - posti auto 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80% - piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione







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- Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale 8.3.3.1Per destinazione/ per stato di manutenzione sub. 4 mq. 12 x 0,35 x 0,90 mq. 3,78 sub. 7 mq. 13 x 0,35 x 0,90 mq. 4.09 8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato dell’immobile; analizzato il mercato immobiliari, la posizione in cui sono collocati i beni, e il contesto circostante edificato, l’altitudine con la frequenza di nevicate che porta ai possessori di automobili, lo scegliere di mettere al coperto il mezzo, e quindi di possibile interesse anche a soggetti esterni al complesso condominiale , per tutto quanto sopra detto è ora in grado di determinazione del valore. 8.3.5 definizione valore sub. 4 mq. 3,78 x €. 1.500,00 €. 5.670,00 sub. 7 mq. 4.09 x €. 1.500,00 €. 6.135,00 totale €. 11.805,00

Lecco, 15 novembre 2016







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03- 23818 -COMUNE DI PASTURO 1-IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI localizzazione Comune di Pasturo via Roma snc Descrizione generale In Comune di Pasturo nella zona censuaria di Pasturo all’inizio del paese vendo da Ballabio, zona caratterizzata dalla presenza di complessi residenziali per la maggior parte in uso come seconde case e spazi a verde

Accesso Direttamente da via Roma attraverso cancello carraio condominiale Identificazione catastale Porzione immobiliare di fabbricato residenziale eretto su mappale 5379 ente urbano ha 0.12.10 derivante da fusione dei mappali 5247 e 5249 , giusta denuncia di cambiamento n. 32194 presentata all’attuale Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – territorio in data il 11 aprile 2005, corredata del relativo tipo mappale, passata all’urbano in forza di dichiarazione di fabbricato urbano presentata in data 8 giugno 2005 prot. N. LC 0052750 ora così censita : NCEU Comune di Pasturo via Roma snc Sez. PAS/10 mappale 5379 sub. 18 PS1 cat. C/6 cl. 7 mq. 14 sup. cat. Mq. 15 Rendita €. 55,67 Sez. PAS/10 mappale 5379 sub. 701 PS1 cat C/2 cl. 3 mq. 14 sup. cat. Mq. 15 Rendita €. 39,04

Coerenze







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Mappale 5379 Sub. 18 : unità immobiliare di cui al mappale 5379 sub. 19; ente comune di cui al mappale 5379 sub. 1 (bene comune non censibile); unità immobiliare di cui al mappale 5379 sub. 17;; terrapieno Mappale 5379 sub. 701: terrapieno; unità immobiliare di cui al mappale 5379 sub 8; ente comune di cui al mappale 5379 sub. 1 ( bene comune non censibile); ente comune di cui al mappale 5379 sub. 7 ( bene comune non censibile); unità immobiliare di cui al mappale 5379 sub. 12.

2– DESCRIZIONE SOMMARIA Nel complesso residenziale a carattere condominiale una autorimessa e un vano ripostiglio/deposito consistenza e dati metrici Caratteristiche costruttive Struttura in c.a e solaio in predalles , pavimento in battuto di cemento e serranda in lamiera zincata Stato di manutenzione ordine dati metrici mappale 5379 sub. 18 mq. 14 mappale 5379 sub. 701 mq. 14 quote millesimali mappale 5379 sub. 18 : 4/1000 mappale 5379 sub. 701: 4/1000


4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 11 dicembre 2001 ai nn. 17064/12045 relativa ad atto unilaterale di obbligo edilizio Notaio Teodoro Berera di Lecco in dta 12 novembre 2001 rep. n. 141061 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia nessuno 4.3.2. conformità catastale nessuno 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica


6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1. ATTUALI PROPRIETARI Trascrizione del 29 settembre 2016 ai nn. 11956/8269 relativa ad atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 27 settembre 2016 rep. n. 210869/46254, registrato il 29 settembre 2016 n. 8733 serie 1T a favore d Balossi Mario costruzioni srl – in fallimento e a carico di L’ atrio s.rl in liquidazione sede Lecco 6.2 PRECEDENTI PROPRIETARI







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Trascrizione 25 giugno 2003 ai nn10230/6758 relativa all’atto di compravendita del terreno in Pasturo mappali 5247/5249 in forza di atto Notaio Panzeri Paolo in data 12 giugno 2003 rep. 5219/3381 a favore di L’Atrio srl e a carico di Ticozzelli Francesca nata il 8 novembre 1946, Orlandi Mario nato il 6 settembre 1916 Trascrizione 14 luglio 1972 ai n. 28892/1002 relativa a divisione e cessione di quota in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 14 luglio 1972 rep. 28892/1002 registrato a Lecco il 2 agosto 1972 n. 1517 vol. 208

7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI CE n. 1844/01 rilasciata dal Comune di Pasturo in data 6 dicembre 2001 PC. N. 1844/1 rilasciata dal Comune di Pasturo in data 10 febbraio 2004 per opere di variante PC. N. 1844/1 rilasciata dal Comune di Pasturo in data 26 gennaio 2005 per opere di variante Richiesta di abitabilità in data 22 luglio 2005

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile,, la situazione edilizia presso il Comune di Pasturo , verificato i movimenti immobiliari relativi a transazioni concluse nel anno 2014 avvenute nel territorio della Provincia di Lecco , il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5% . Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Si nota inoltre che i valori più bassi si sono riscontarti nei Comuni più piccoli inferiori a 5000 abitanti. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2.riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare secondo semestre 2014 Comune di Pasturo Box in condizioni normali da un minimo di €. 800,00 ad un massimo di €. 1.000,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili : non si registrano movimenti 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi: 1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività 3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico 2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato -caratteristiche delle strutture







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- grado di finitura - tipologia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80% - piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione - Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale 8.3.3.1 Per destinazione/stato di manutenzione sub. 18 mq. 14 x 1,00 x 0,90 mq. 12,60 sub. 701 mq. 14 x 0,50 x 0,90 mq. 6,30







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8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato dell’immobile; analizzato il mercato immobiliare, la posizione in cui sono collocati le unità immobiliari oggetto di stima, tenuto conto che un possibile investitore è da ricercarsi all’interno del complesso residenziale costruito in quanto isolato rispetto il nucleo abitato di Pasturo, fattore che ne limita la commerciabilità, pertanto per tutto quanto influente alla determinazione del valore. 8.3.5 definizione valore Mappale 5379 sub. 18 mq. 12,60 x €. 800,00 circa €. 10.000,00 Mappale 5379 sub. 701 mq. 6,30 x €. 800,00 circa €. 5.000,00 totale €. 15.000,00








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04 -23855-COMUNE DI PESCATE localizzazione Comune di Pescate via Alzaia n. 7/B Descrizione generale All’ingresso del Comune di Pescate venendo da Lecco, nella parte a Lago al di sotto della strada provinciale che attraversa il paese

Accesso Direttamente da via Alzaia attraverso cancello carraio condominiale. Identificazione catastale Porzioni immobiliari di fabbricato residenziale eretto su mappale 502 ente urbano ha 0.08.30 oggetto di tipo mappale n. LC0044037 approvato dall’attuale Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio in data 15 marzo 2010 , già censito all’urbano al foglio 2 con i mappali 502 sub. 4-5-6-7-8 ora variato per divisione , fusione, ampliamento, diversa distribuzione degli spazi interni e ristrutturazione presentata all’ dall’attuale Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio il 18 marzo 2010 prot. LC0047323 ora così censite: NCEU Comune di Pescate via Alzaia civico 7/B Fg. 2 mappale 502 sub. 712 PT cat. C/2 cl.1 consistenza mq. 10 Rendita €.22,21 Fg. 2 mappale 502 sub. 714 PT cat. C/6 cl.1 consistenza mq. 18 Rendita €. 78,09 Coerenze In unico copro ed in contorno: disimpegno comune al mappale 502 sub. 722 (bene comune non censibile); unità immobiliare di cui al mappale 502 sub. 713; vano scala comune di cui al mappale 502 sub. 723 (bene comune non censibile); area comune di cui al mappale 502 sub. 721 bene comune non censibile).

2– DESCRIZIONE SOMMARIA Nel complesso residenziale pluripiano , porzione a piano terra consistente in una cantina/ripostiglio e posto auto in vano coperto. consistenza e dati metrici Caratteristiche costruttive Struttura in c.a con solaio di copertura in predalless, pavimento in battuto di cemento, porta cantina in ferro verniciato. Mappale 502 sub. 712 : vano ad uso deposito al piano terra Mappale 502 sub. 714: posto auto coperto al piano terra Stato di manutenzione In ordine dati metrici mappale 502 sub. 712 : mq. 10 mappale 502 sub. 714 : mq. 18 quote millesimali mappale 502 sub. 712 : 8,339/1000 mappale 502 sub. 714 : 15,010/1000 accesso e scarico da via Alzaia attraverso enti comuni







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4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 9 febbraio 2009 ai nn. 1597/942 relativa ad atto unilaterale per assunzione di vincolo pertinenziale a rogito Notaio Paolo Panzeri di Lecco del 4 febbraio 2009 rep. 15115/10113 ivi registrato in data 6 febbraio 2009 al n. 1172 serie 1T. Trascrizione del 25 maggio 2009 ai nn. 7239/4618 relativo ad atto di rettifica assunzione di vincolo pertinenziale a rogito Notaio Paolo Panzeri di Lecco del 7 maggio 2009 rep. 15572/10428, ivi registrato in data 25 maggio 2009 al n. 4998 serie 1T Trascrizione del 14 giugno 2010 ai nn. 8803/5635- 8804/5636 relativo ad integrazione assunzione di vincolo in forza di atto Notaio Paolo Panzeri di Galbiate in data 26 maggio 2010 n. 17463/11699, registrato a Lecco il 10 giugno 2010 al n. 5740 serie 1T. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura Nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia conforme 4.3.2. conformità catastale conforme 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica

5 ALTRE INFORMAZIONI Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile €. 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora Scadute al momento della perizia : €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00

6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1. ATTUALI PROPRIETARI Trascrizione del 29 settembre 2016 ai nn. 11956/8269 relativa ad atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 27 settembre 2016 rep. n. 210869/46254, registrato il 29 settembre 2016 n. 8733 serie 1T a favore d Balossi Mario costruzioni srl – in fallimento e a carico di L’ atrio s.rl in liquidazione sede Lecco 6.2 PRECEDENTI PROPRIETARI Trascrizione del 18 aprile 2008 ai nn 6809/4339 in forza di compravendita atto Notaio Martino Manetto Fabroni di Lecco in data 11 aprile 2008 rep. n. 51184/15052 a favore di L’Atrio srl e a carico di Vallegra Giuseppe nato il 23 novembre 1933, Vallegra Carla Patrizia nata il 14 marzo 1964: Vallegra Fabrio nato il 4 giugno 1966; Beni venduti: Comune di Pescate mappale 502 sub. 6 – 7 – 5 – 8 - 4 Trascrizione del 19 luglio 2003 ai nn. 11754/7802 relativa a successione legittima di Benzoni Virginia nata il 17 maggio 1932 deceduta il 6 ottobre 2002 – den. n. 41 vol. 307 del 7 aprile 2003 , a favore di Vallegra Trascrizione del 27 gennaio 1988 ai nn. 1099/784 relativa alla quota di 3/6 a favore di Vallegra Giuseppe dei mappali 502 sub. 6 e sub. 7- atto Notaio Martino Manetto Fabroni di Lecco in data 29 dicembre 1987 rep. n. 25534; Trascrizione del 27 gennaio 1988 ai nn. 1101/785 relativa a compravendita atto Notaio Martino Manetto Fabroni di Lecco in data 29 dicembre 1987 rep. n. 25.536 a favore di Vallegra Carla Patrizia per i mappali 502 sub. 5 e sub. 8 Trascrizione del 27 gennaio 1988 ai nn.1103/786 relativa a compravendita atto Notaio Martino Manetto Fabroni di Lecco in data 29 dicembre 1987 rep. n. 25537 a favore di Vallegra Fabio per i mappali 502 sub. 4







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7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI Licenza edilizia n. 419/72 rilasciata dal Comune di pescate il 30 maggio 1972 Licenza edilizia n. 477/73 in variante rilasciata dal Comune di pescate il 26 settembre 1973 CE n. 5/88 rilasciata dal Comune di Pescate il 1 marzo 1988 Pratica edilizia n. 27/92 rilasciata dal Comune di Pescate il 4 gennaio 1993 DIA n. 37/2007 – prot. 0005177 del 7 agosto 2007 relativa a richiesta da parte di Vallegra Giuseppe nato il 23 novembre 1933 per costruzione di edificio residenziale DIA n. 39/2007 – prot. 0008109ndel 17 dicembre 2007 relativa a richiesta in variante alla 37/2007 DIA 5/2009 – prot. 0003348 del 14 maggio 2009 relativa a richiesta di L’ Atrio srl per opere di variante – autorizzazione paesaggistica n. 4/2009 in data 23 marzo 2009 prot. n. 1895 DIA 17/2009 prot- 0006522 del 13 ottobre 2009 relativa a richiesta di L’Atrio srl per opere di variante.

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile, la situazione edilizia presso il Comune di Pescate, ha analizzato i movimenti immobiliari relativi a transazioni concluse nel anno 2014 avvenute nel territorio della Provincia di Lecco, il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5% . Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Si nota inoltre che i valori più bassi si sono riscontarti nei Comuni più piccoli inferiori a 5000 abitanti. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare - secondo semestre 2014 Comune di Pescate Box in stato conservativo normale da un minimo di €. 1.000,00 ad un massimo di €. 1.500,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili : non si registrano messe in vendita 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi : 1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività 3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico 2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato







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-caratteristiche delle strutture - grado di finitura - tipologia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80% - piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione - Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale 8.3.3.1Per destinazione sub. 712 : mq. 10 x 0.25 = mq. 2,50







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sub. 714 : mq. 18 x 0,90 = mq. 16,20 8.3.3.2 per stato di manutenzione 8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato dell’immobile; analizzato il mercato immobiliari, la posizione in cui è collocato l’immobile risente in modo sostanziale della lontananza al centro abitato. Tenuto conto che il possibile investitore è da ricercarsi all’interno del complesso edificato o al più in un raggio limitato , elementi che ne condizionano la commerciabilità , oltre alle ridotte dimensioni del vano a posto auto coperto, dimensioni e collocazione che non permettono la posa di serranda pertanto per quanto sopra detto è in grado di definire il valore 8.3.5 definizione valore sub. 712 : mq. 2,50 x €. 1.000 €. 2.500,00 sub. 714 : mq. 16,20 x €. 1.000 €. 16.200,00 totale valore €. 18.700,00

Lecco,15 novembre 2016







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5- 23900 –LECCO/GERMANEDO - VIA ROVERETO SNC localizzazione Comune di Lecco censuario Germanedo via Rovereto snc Descrizione generale In Comune di Lecco, nel reparto di Germanedo, parte alta della città ai piedi delle montagne, una volta periferia, ora zona fortemente urbanizzata, con la presenza di grossi complessi residenziali e importanti trasformazioni tra le quali l’insediamento dell’ospedale e altre strutture, che hanno di fatto spostato il cuore della città .

Accesso Da via dell’Oratorio attraverso l’area comune di cui al mappale 2506 sub. 1 ( bene comune non censibile) Identificazione catastale Unità immobiliare facente parte del complesso edilizio eretto su area al mappale 2506 – ente urbano di ha 0.09.40 del Catasto terreni, derivante dalla fusione dei mappali 2390 di ha 0.0043 e mappale 2391 di ha 0.08.97, giusta denuncia di cambiamento n. 79524 presentata all’attuale Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio in data 12 luglio 2002 corredata da relativo tipo mappale in forza del quale ha assunto il nuovo identificativo mappale 2506 di ha 0.09.40 e passata all’ urbano in forza di dichiarazione presentata all’UTE di Lecco il 17 luglio 2002 prot. n. 81330, e successiva variazione nel classamento in data 17 luglio 2003 prot. N. 104740 nonché variazione per aggiornamento planimetrico in data 20 settembre 2016 prot. LC0079522 . Porzione ora così censita: NCEU – Comune di Lecco via Cesura snc Sez. GER/2 mappale 2506 sub. 16 PS1 cat. C/6 cl.5 mq. 30 sup. cat. Mq. 31 Rendita €. 190,57







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Coerenze In contorno : unità immobiliare di cui al mappale 2506 sub. 15; unità immobiliare di cui al mappale 2506 sub. 9; area comune di cui al mappale 2506 sub. 1 ( bene comune non censibile); unità immobiliare di cui al mappale 2506 sub. 703; unità immobiliare di cui al mappale 2506 sub. 704;

2– DESCRIZIONE SOMMARIA Nel complesso residenziale a carattere condominiale, box doppio con accesso direttamente da strada pubblica consistenza e dati metrici vano ad uso autorimessa al piano seminterrato Caratteristiche costruttive Struttura in c.a con solaio in predalles , pavimento in battuto di cemento e serranda in lamiera preverniciata Stato di manutenzione In ordine dati metrici superficie mq. 30 quote millesimali mappale 2506 sub. 16 : 15/1000

3 STATO DI POSSESSO 1/1 piena proprietà

4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 2 aprile 2001 ai nn. 4454/3152 relativa ad atto d’impegnativa per assunzione di vincoli per la densità edilizia prevista dal Piano Regolatore Generale in forza di atto Notaio Salvatore Barbati di Ponte San Pietro in data 8 marzo 2001 rep. n. 153493 , ivi registrato in data 26 marzo 2001 al n. 180 serie II a favore del Comune di Lecco e a carico di L’Atrio srl . Trascrizione del 2 aprile 2001 ai nn. 4454/3152 portante fra l’atro sotto la lettera A) tabelle millesimali, atto Notaio Paolo Panzeri di Lecco in data 3 dicembre 2002 rep. n. 4365/2834, ivi registrato in data 13 dicembre 2002 al n. 3170 serie II/V 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura Nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia Conforme 4.3.2. conformità catastale conforme 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica

5 ALTRE INFORMAZIONI Spese ordinarie annue di gestione dell’ immobile €. 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora Scadute al momento della perizia: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00








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Trascrizione del 1 dicembre 1999 ai nn. 14557/10172 relativa all’acquisto del terreno in Germanedo mappali 2389- 2390- 2391 per poi costruire a cure e spese complesso residenziale, in forza di atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 17 novembre 1999 rep. 175927/24353, a favore di L’Atrio srl e a carico di Invernizzi Emilia nata il 24 dicembre 1919; Invernizzi Gianguido nato il 4 luglio 1925; I signori Invernizzi Emilia e Invernizzi Gianguido erano proprietari dei beni in forza di atti antecedenti il ventennio

7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI CE prot. n. 1235- 3967/99 per opere di urbanizzazione rilasciata dal Comune di Lecco in data 30 agosto 1999 CE prot. 3968/99 per costruzione di complesso residenziale, rilasciata dal Comune di Lecco in data 1 settembre 1999 DIA presentata al Comune di Lecco in data 2 ottobre 2000 e successiva integrazione in data 25 ottobre 2000 per opere in variante alla CE n. 3968/99 DIA presentata al Comune di Lecco in data 12 gennaio 2001 per realizzazione di edificio residenziale a completamento dell’edificazione. DIA presentata al Comune di Lecco in data 25 maggio 2001 per realizzazione di box interrati DIA presentata al Comune di Lecco in data 12 luglio 2002 per opere di variante Richiesta di abitabilità in data 29 novembre 2002 da ritenersi intervenuta

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile, la situazione edilizia presso il Comune di Lecco, la situazione relativa ai movimenti immobiliari riguardanti le transazioni concluse nel anno 2014 avvenute nel Comune di Lecco , il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5% . Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare – secondo semestre 2014 Comune di Lecco – reparto Germanedo Box Abitazioni civili in stato conservativo normale da un minimo di €. 950,00 ad un massimo di €. 1.150,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili intorno a €. 1.200,00 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi: 1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività 3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico







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2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato -caratteristiche delle strutture - grado di finitura - tipologia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% -posto auto scoperto 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80% - piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione - Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale Superficie commerciale mq. 30







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8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato dell’immobile; analizzato il mercato immobiliare, la scarsità di parcheggi pubblici a causa dell’enorme flusso di persone che si riversano nella zona , sia come utenti, che come personale impiegato nelle strutture sia ospedaliere che della grande distribuzione; per quanto sopra detto è ora in grado di definirne il valore 8.3.5 definizione valore Mappale 2506 sub. 16 mq. 30 x €. 1.200,00 €. 19.200,00








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06-23900-LECCO - VIA DON GIOVANNI PIATTI SNC localizzazione Comune di Lecco via Don Giovanni Piatti snc Descrizione generale In Comune di Lecco nella parte alta del territorio comunale, oggetto di nuova edificazione e trasformazione urbana a carattere prettamente residenziale.

Accesso Direttamente da via Piatti Identificazione catastale Comune di Lecco censuario di Acquate , aree urbane facenti parte del complesso immobiliare eretto su area al mappale 6053 ente urbano di ha 0.21.46 del Catasto Terreni, derivante dalla fusione dei mappali 5802 ex 338/b di ha 0.05.10, 5805 ex 472/a di ha 0.09.70; 5808 ex 473/a di ha 0.05.90, 5813 ex 473 ¼ di ha 0.00.20 e 5819 ex 474/f di ha 0.01.10 giusta denuncia di cambiamento n. 84504 presentata all’attuale Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio in data 26 maggio 2003, corredata del relativo tipo mappale, e dichiarazione di fabbricato urbano presentata all’ attuale Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lecco – Territorio in data 17 giugno 2003 prot. N. 93661 ora così censite: NCEU Comune di Lecco via Don Giovanni Piatti snc Sez. ACQ/13 mappale 6053 sub. 12 PT area urbana mq. 17 Sez. ACQ/13 mappale 6053 sub. 13 PT area urbana mq. 14 Sez. ACQ/13 mappale 6053 sub. 14 PT area urbana mq. 13 Sez. ACQ/13 mappale 6053 sub. 15 PT area urbana mq. 18







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Coerenze In un corpo e di contorno, anche con riferimento alla mappa del Catasto terreni : area di cui al mappale 6053 sub. 4 (bene comune non censibile); mappale 6344; mappale 5818, camminamento comune di cui al mappale 6053 sub. 2 bene comune non censibile);

2– DESCRIZIONE SOMMARIA Posti auto scoperti consistenza e dati metrici Caratteristiche costruttive Pavimento in asfalto e recinzione sui lati in ferro Stato di manutenzione Abbisognevole di intervento di pulizia dati metrici mappale 6053 sub. 12 mq. 13 mappale 6053 sub. 13 mq. 13 mappale 6053 sub. 14 mq. 13 mappale 6053 sub. 15 mq. 13 quote millesimali alle aree urbane compete la proporzionale quota di comproprietà negli enti e spazi comuni dell’intero complesso immobiliare a sensi art. 1117 e seguenti del C.C.

3 STATO DI POSSESSO Piena proprietà L’atrio srl 4 VINCOLI E ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico della procedura Trascrizione del 28 marzo 2000 ai nn. 3913/2487 relativa a convenzione di lottizzazione, ridistribuzione delle aree a favore del Comune di Lecco e a carico a carico di Ravasio Pierantonio nato il 17 aprile 1953, Ravasio Mario nato il 22 luglio 1912, Ravasio Giovanni nato il 19 marzo 1951, Ravasio Lucia nata il 13 dicembre 1956, Ravasio Achille nato il 26 maggio 1948 e soggetti terzi, in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 28 febbraio 2000 rep. n. 137127/35249. La convenzione risulta chiusa con la trascrizione sotto riportata Trascrizione del 28 marzo 2000 ai nn. 3916/2490 relativa a cessione di diritti a titolo gratuito in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 28 febbraio 2000 rep. n. 137127/35249, a favore del Comune di Lecco e a carico a carico di Ravasio Pierantonio nato il 17 aprile 1953, Ravasio Mario nato il 22 luglio 1912, Ravasio Giovanni nato il 19 marzo 1951, Ravasio Lucia nata il 13 dicembre 1956, Ravasio Achille nato il 26 maggio 1948 e soggetti terzi, 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura nessuno 4.3.Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia conforme 4.3.2. conformità catastale conforme 4.3.3 certificazione energetica Non soggetto a certificazione energetica









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Trascrizione del 28 aprile 2000 ai nn. 5457/3508- relativa a compravendita terreni in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 3 aprile 2000 rep. 137344/35382, debitamente registrato a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 28 aprile 2000 ai nn. 5458/3509 relativa a compravendita dei terreni, in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 3 aprile 2000 rep. 137345/35383, debitamente registrato a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 28 aprile 2000 ai nn. 5447/3585 relativa a compravendita dei terreni, in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 3 aprile 2000 rep. 137346/35384, debitamente registrato a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 28 aprile 2000 ai nn. 5467/3518 relativa a compravendita dei terreni, in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 3 aprile 2000 rep. 137347/35385 , debitamente registrato a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 28 aprile 2000 ai nn. 5549/3587 relativa a compravendita dei terreni, in forza di atto Notaio Teodoro Berera di Lecco in data 4 aprile 2000 rep. 137349/35386, debitamente registrato a favore di L’Atrio srl Trascrizione del 13 giugno 1994 ai nn. 6372/4605 relativa a successione di Bugada Maria nata il 31 maggio 1915 e deceduta il 3 marzo 1993 senza testamento, a favore di Ravasio Pierantonio nato il 17 aprile 1953, Ravasio Mario nato il 22 luglio 1912, Ravasio Giovanni nato il 19 marzo 1951, Ravasio Lucia nata il 13 dicembre 1956, Ravasio Achille nato il 26 maggio 1948; Denuncia n. 96 volume 187 presentata all’Ufficio di Registro di Lecco . Trascrizione del 25 marzo 1980 ai nn. 2515/2133 relativa ad atto Notaio Melchiorre Soave di Lecco in data 7 marzo 1980 rep. 13000 a favore di Ravasio Mario nato il 22 luglio 1912 e Bugata Maria nata il 31 maggio 1915 a carico di Tentori Maria nata il 15 maggio 1906

7- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI D.I.A prot . n. 44168 /01 – presentata il 21 dicembre 2001 D.I.A. prot . n. 22490/03 – presentata il 30 maggio 2003 per oepre in variante Agibilità richiesta in data 1 luglio 2003

8- - GIUDIZIO DI STIMA 8.1.premessa Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato del bene, la situazione edilizia presso il Comune di Lecco, i movimenti immobiliari relativi a transazioni concluse nell’anno 2014 avvenute nel territorio della città di Lecco , il cui risultati mettono in evidenza ancora una volta trend negativo che dal 2008 continua. In questi sei anni lo scenario macroeconomico ha riverberato la sua crisi anche sul mercato residenziale. Sicuramente non hanno aiutato gli inasprimenti tributari che hanno colpito gli immobili, ma date le componenti di fondo che agiscono sul mercato residenziale, si può affermare che pure se non vi fossero stati quegli specifici inasprimenti poco o nulla sarebbe cambiato sul mercato delle abitazioni in termini di andamento dei prezzi e delle quantità scambiate. Allo stato attuale, a parte il permanere di uno stato di accesso al credito e di sostenibilità del debito sicuramente deteriorato rispetto alla fase del boom e ciò a causa del permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi delle famiglie sia da parte delle famiglie stesse che da parte degli operatori del credito, ciò che appare sicuramente un dato strutturale che peserà sugli sviluppi futuri è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio delle famiglie. In effetti, questa riduzione di carattere strutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. In soccorso a tale situazione è l’aggiustamento in parte già avvenuto sul lato dei prezzi, attraverso una riduzione dei prezzi delle abitazioni sono indicativi. Tra il 2013 ed il 2010 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5%. Un altro tipo di aggiustamento sta avvenendo mediante lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. Si nota inoltre che i valori più bassi si sono riscontarti nei Comuni più piccoli inferiori a 5000 abitanti. Per tutto quanto sopra ampiamente precisato, è ora in grado di definire il valore. 8.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare Comune di Lecco - sezione Acquate Box in stato conservativo normale da un minimo di €. 1.100,00 ad un massimo di €. 1.400,00/mq Agenzie immobiliari operanti nel territorio per immobili simili intorno a €. 1.500,00 8.3 fattori influenti sulla stima 8.3.1 -Immobili residenziali In considerazione di quanto sopra detto lo scrivente ha considerato i seguenti elementi:







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1° ubicazione dell’immobile 2° tipologia dell’immobile 3° posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato 4° redditività 3.1.a – specificazione dei fattori 1° fattore considera le caratteristiche di ubicazione del fabbricato quali: -posizione dell’edificio rispetto al centro urbano -viabilità e la presenza di servizi di pubblico trasporto -la distanza da scuole, supermercati, mercati, uffici pubblici, parcheggi, infrastrutture in genere. -presenza o meno di verde pubblico 2° fattore considera le caratteristiche proprie o intrinseche dell’edificio quali: - caratteri architettonici -età del fabbricato -caratteristiche delle strutture - grado di finitura - tipolgia e dimensioni degli spazi condominiali scoperti e coperti - dimensione, forma e distribuzione dei vani interni, dei servizi ecc. - tipologia e lo stato d’uso degli impianti tecnologici privati e/o condominiali - stato di conservazione e manutenzione degli enti comuni dell’intero fabbricato 3° fattore considera la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato - luminosità - eventuale panoramicità - esposizione prevalente -livello del piano di appartenenza - prospicienza - l’accessibilità 4° fattore considera la situazione economico – giuridica in generale quali : - La classe, la categoria, la rendita catastale, la consistenza - eventuale occupazione dell’unità immobiliare - assenza o meno di servitù, diritti, oneri, ipoteche, ecc. In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i criteri di valutazione dei quattro fattori che possono venire scomposti per zone omogenee le quali possono comprendere fabbricati con caratteristiche molto diverse, ma ubicati sostanzialmente nella stessa zona di conseguenza all’interno del centro abitato del Comune di appartenenza, le zone omogenee possono essere suddivise in : - zona centrale di impianto originario - zona di contorno al predetto con presenza di edifici di tipologia mista - zona periferica o frazione 8.3.2. definizione dei coefficienti Fonte S.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750 - superficie coperta - copertura piana 100% - superficie coperta – copertura inclinata 90% - superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti ( non chiuso su tre lati ) 25% - porticati/patii/tettoie 35% -posti auto scoperti 35% - giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10% > mq. 1000 5% Accessori - Cantine/sottotetti non abitabili 25% - vani a disposizione/autorimesse 50% Livello di piano - piano rialzato/primo /secondo ecc. – con ascensore 100% Altezza di piano Per residenze mt. 2,70 100 % Laboratori/depositi mt. 4,00/500 100% Altezza ridotta 80% esposizione/ luminosità : - piano seminterrato 80%







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- piano rialzato/primo 90% - piano secondo/terzo 95% - piano quarto /quinto ecc 100% Coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione - Nuovo/recente 1,00 - In ordine 0,90 - Vetusto ma utilizzabile 0,80 - Fatiscente 0,60 8.3.3 definizione superficie commerciale 8.3.3.1Per destinazione sub. 12 mq. 13 x 0,35 = mq. 4,20 sub. 13 mq. 13 x 0,35 = mq. 4,20 sub. 14 mq. 13 x 0,35 = mq. 4,20 sub. 15 mq. 13 x 0,35 = mq. 4,20 8.3.4 giudizio di stima Il sottoscritto CTU dopo aver fatto sopralluogo, verificate le varie conformità, e lo stato del bene, la posizione particolare in quanto abbarbicata sul versante e con pendenza interessante; la mancanza di parcheggio; analizzato il mercato immobiliari che per la posizione in cui è collocato l’immobile risente in modo sostanziale dei valori attribuiti nel Comune di Lecco 8.3.5 definizione valore Mappale 6053 sub. 12 mq. 4,20 x €. 1.500,00 €. 6.300,00 Mappale 6053 sub. 13 mq. 4,20 x €. 1.500,00 €. 6.300,00 Mappale 6053 sub. 14 mq. 4,20 x €. 1.500,00 €. 6.300,00 Mappale 6053 sub. 15 mq. 4,20 x €. 1.500,00 €. 6.300,00 totale €. 25.200,00




Tribunale di Lecco Sezione fallimentare Fallimento n. 12 ... di stima Ar… · STUDIO TECNICO...

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