Tribunale di Salerno

-SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO OMISSIS n.81/2010

GIUDICE DELEGATO: dott.ssa Maria Elena Del Forno

CURATORE FALLIMENTARE: dott. Raffaello Siciliano

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI STIMA

IMMOBILI siti a Cava de‟ Tirreni (SA) in via De Filippis

Il tecnico incaricato: dott. ing. Alessandro Pastore

INDICE

1.0 PREMESSA: l’incarico Pag. 4

2.0 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Pag. 4

2.1 Due diligence immobiliare Pag. 4

2.2 Sintesi dei documenti esaminati Pag. 5

2.2.1 Dati catastali e confini (Allegato 1) Pag. 5

2.2.2 Regolarità edilizia ed urbanistica – Atti di provenienza Pag. 6

2.3 Descrizione dei luoghi Pag. 7

3.0 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO AL BENE Pag. 27

3.1 Metodo finanziario Pag. 28

3.2 Metodo diretto o per confronto Pag. 32

3.3 I lavori da effettuare per consentire la piena fruibilita’ del complesso

immobiliare Pag. 33

3.4 L’alloggio del custode Pag. 34

4.0 CONCLUSIONI Pag. 36

4.1 Trascrizioni, pignoramenti ed ipoteche Pag. 36

4.2 Valore di mercato complesso immobiliare Pag. 36

ALLEGATI:

Allegato 1: documentazione catastale

a) Visure

b) Piante immobile (sottotetto, piano primo, terra, interrato) scala 1:500

c) Mappa catastale scala 1:2000 Allegato 2: Concessione edilizia per ristrutturazione di un

opificio preesistente da destinare ad attività industriale e commerciale (1981) e successive

varianti del 1982 e 1983. Autorizzazione alla modifica dei prospetti e la realizzazione della

loggia per il carico/scarico

Allegato 6: accertamenti ufficio condono edilizio del Comune di Cava de’ Tirreni Allegato 7:

contratto di locazione commerciale in essere Allegato 8: valori OMI dell’Agenzia del

territorio per la zona interessata dal complesso immobiliare

a) Primo semestre 2011

b) Secondo semestre 2010

Allegato 9: computo metrico estimativo lavori ipotizzati per consentire la piena fruibilità del

complesso immobiliare Allegato 10: visure immobiliari per soggetto “Omissis.” Allegato 11:

relazione di sintesi visure ipotecarie e catastali ultraventennali

Allegato 3: grafici stato di fatto

a) Pianta piano interrato scala 1:200

b) Pianta piano terra scala 1:200

c) Pianta piano primo scala 1:200

d) Pianta alloggio scala 1:100

e) Pianta sottotetto scala 1:200

Allegato 4: piante punti di scatto

Allegato 5: certificato di destinazione urbanistica

1.0 PREMESSA: L’INCARICO

Il 26.07.2011 il dott. Raffaello Siciliano, curatore fallimentare della società “Omissis”,

fallimento n.81/2010, mi nominava quale esperto per la redazione di una dettagliata

perizia di stima dei beni immobili della società siti a Cava de Tirreni (SA) in via De

Filippis.

Trattandosi di perizia di valutazione di beni immobili si è tenuto conto dei nuovi standard

internazionali nella valutazione estimativa, l‟IVS (International valuation standards),

nonché le conseguenti “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle

esposizioni creditizie” del maggio 2011.

Si tratta di stabilire “ Il valore di mercato”1

in maniera oggettiva ed univoca lasciando al

perito pochi elementi discrezionali evitando così errori od omissioni.

2.0 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

2.1 Due diligence immobiliare

Partendo dalla visura catastale per soggetto “Omissis.” e di seguito la visura storica per

singola particella (allegato 1) ho identificato il complesso immobiliare oggetto di perizia.

Di seguito mi sono recato al comune di Cava de Tirreni (SA) per valutarne la legittimità

edilizia ed urbanistica. Ho richiesto ed ottenuto il certificato di destinazione urbanistica,

nonché copia dei grafici e delle concessioni avute (allegato 2-5). Ho verificato l‟assenza

di domande di condono edilizio, ai sensi della legge 47/85, 724/95 e 326/03, estendendola

a tutti i proprietari passati del bene (allegato 6).

Entrato in possesso dei grafici ho potuto dare inizio ai sopralluoghi coadiuvato per le

operazioni di misurazione dal collega ing. Antonio Savignano nato a Salerno l‟11.06.78

con C.F. SVGNTN78H11H703G.

k 1

L‟importo stimato al quale l‟immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un‟operazione

svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo

un‟adeguata promozione commerciale, nell‟ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di

causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. (Banca d‟Italia circolare n. 263/2006).

Previa comunicazione alle parti interessate, ho effettuato i seguenti sopralluoghi a Cava

dei Tirreni in via De Filippis: 1. Il 22 ed il 30 settembre presso il supermercato nonché, il piano sottotetto e parte

del primo piano e le aree scoperte;

2. Il 30 settembre presso l‟alloggio del custode al primo piano;

3. l‟11 ottobre al primo piano presso l‟archivio di “Omissis” e società collegate.

A seguito dei sopralluoghi ho prodotto gli elaborati grafici dello stato di fatto (allegato 3)

e ampia documentazione fotografica con indicazione dei punti di scatto (allegato 4).

Per la valutazione estimativa ho acquisito il contratto di locazione in essere (allegato 7)

nonché, dal sito dell‟Agenzia del Territorio, i valori dell‟Osservatorio del Mercato

Immobiliare per la zona interessata (allegato 8).

A seguito dei sopralluoghi ho potuto verificare le condizioni dello stabile che necessita di

lavori per poter essere pienamente utilizzato e raggiungere un livello conservativo da

mediocre a “ottimo”, come indicato nelle schede dell‟OMI.

Abbiamo riscontrato la presenza di cemento-amianto per la copertura dello stabile che

andrà analizzata, rimossa e sostituita con una nuova copertura.

Ho redatto un computo metrico dei lavori da farsi (allegato 9) per una valutazione

quantitativa dei costi da sostenere e tenerne conto per la stima del bene immobile.

Ho acquisito copia della documentazione comprovante la provenienza del bene e gli atti

pubblici precedenti risalendo fino al 1981. Contestualmente ho effettuato una visura

ipocatastale sul soggetto “Omissis.” (Allegato 10) nonché sui singoli beni immobili

superando il ventennio. Per quest‟ultima verifica mi sono avvalso di un professionista, il

sig. Omissis, che ha alla fine redatto un documento di sintesi (allegato 11).

2.2 Sintesi dei documenti esaminati

2.2.1 Riepilogo dati catastali e confini (Allegato 1)

Comune di Cava dei Tirreni (SA)

Catasto Fabbricati: foglio 12 particella 671 categoria D/8 piano S1-T-1-2

Catasto Terreni: foglio 12 particella 635 consistenza 3.628 mq

foglio 12 particella 2208 consistenza 47 mq

foglio 12 particella 2212 consistenza 63 mq

foglio 12 particella 2214 consistenza 7 mq

Il complesso immobiliare confina a sud con proprietà Omissis a ovest con proprietà

Omissis e via Edoardo de Filippis, a nord con proprietà Omissis ad est con proprietà

Omissis.

2.2.2 Regolarità edilizia ed urbanistica – atti di provenienza -cronologia

L‟immobile attuale nasce come opificio per tabacchi e tale è stata la sua destinazione fino

al terremoto del 1980.

Il 30.04.1981 fu acquistato, a corpo, da terra a cielo, nello stato di fatto in cui si trovava,

sensibilmente danneggiato dal terremoto, dalla società “Omissis

In atto pubblico si precisava: “Il fabbricato a due piani fuori terra, ad uso magazzino ed

opificio con ampio piazzale esterno”.

Trattasi di fatto di un lotto di circa 3.500 mq di cui 1.950 mq coperti da un fabbricato e, la

rimanente parte, 1.550 mq destinata a parcheggio, viabilità, cabina Enel ed in generale

area scoperta.

La nuova società proprietaria chiese ed ottenne alla fine del 1981, concessione per la

ristrutturazione per poter destinare l‟opificio ad attività industriale e commerciale

(allegato 2). Seguirono successive varianti n. 2882 del 28.06.82 e n. 2975 del 1.06.83.

Alla fine del 1997, per atto notaio Matteo Fasano, il capitale sociale della Omissis fu

aumentato mediante conferimento del complesso immobiliare di via De Filippis.

Nel 1998 fu fatta comunicazione di esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria

ai sensi della legge 662/96 prot.14490 e successiva integrazione prot. 35791 del 15 luglio.

Quest‟ultima integrazione si rese necessaria poiché la demolizione della tompagnatura di

facciata per creare l‟attuale loggia per il carico e lo scarico delle merci richiedeva un titolo

autorizzativo che fu emesso successivamente (autorizzazione n. 402 del 26.11.98)

(Allegato 2).

Nello stesso anno, fu fatta richiesta di autorizzazione per “una insegna bifacciale del tipo

luminosa” di cui non c‟è traccia né di autorizzazione e né di realizzazione.

Su specifica richiesta fatta dal sottoscritto all‟ufficio condono, nonché nell‟asseverazione

giurata del tecnico incaricato nella pratica del 1998, non risultano presentate domande di

condono edilizio (Allegato 6).

Nel 2005, per atto del notaio Matteo Fasano, attraverso una scissione societaria di Omissis.

nasceva Omissis a cui venivano attributo tra i veri beni immobili, il complesso

immobiliare di via de Filippis con l‟aggiunta delle particelle limitrofe 2208, 2212, 2214.

L‟attuale stato di fatto, meglio descritto nel paragrafo successivo, risulta sostanzialmente

conforme a quanto autorizzato. La copertura in lamiera (foto 3)e piccoli interventi di

modifica del prospetto o interni potrebbero essere demoliti per ripristinare lo status quo

ante o, in alternativa, essere oggetto di domanda di condono edilizio.

L‟art. 46 del Testo unico dell‟edilizia sulla nullità degli atti giuridici relativi ad opere

abusive al comma 5 chiarisce che “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano

agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali.

L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del

permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare permesso in sanatoria entro 120

giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.

2.3 Descrizione dei luoghi

Il complesso immobiliare in questione è situato nella zona periferica di Cava de‟ Tirreni

(SA), ad est del centro abitato, in località Pregiato, caratterizzato da un denso tessuto

edilizio. L‟autostrada Salerno-Napoli e la linea ferroviaria dividono la frazione dalla

statale 18 e dal centro del comune metelliano.

L‟ingresso al complesso immobiliare, sito in via De Filippis 1292

, prevede un portoncino

d‟ingresso pedonale ed uno carrabile dai quali si accede ad un ampio spazio scoperto. Si

sviluppa su due livelli oltre ad un piano interrato ed un piano sottotetto tutti collegati da

ascensore. Il complesso immobiliare, in realtà, è strutturalmente suddiviso in tre aree

differenti, come da pianta allegata, di cui solo l‟area A è dotata di piano interrato e

solamente A e parte di B di sottotetto.

k 2

Ovunque negli atti pubblici compare il civico 129 ma sul posto il civico indicato è il 115

La zona esterna

L‟accesso pedonale consente l‟accesso all‟alloggio custode ed ai piani superiori attraverso

la scala nonché, attraverso il piazzale, l‟ingresso al supermercato situato al piano terra. Le

auto possono servirsi dell‟ampio parcheggio a disposizione della clientela e del personale

antistante l‟ingresso (Foto 1), nonché del parcheggio interrato accessibile attraverso rampa

carrabile.

Ai margini della zona parcheggio scoperta è presente una cabina dell‟Enel per

l‟alimentazione dell‟energia elettrica, di dimensioni 5,30 m x 6,70 m, posta al confine

dell‟area, in adiacenza alla strada comunale. La posizione defilata della cabina, a poco più

quattro metri di distanza dal confine con l‟adiacente immobile, influisce in maniera

minima sulla capacità dell‟area parcheggio (Foto 2).

Foto 1 -Parcheggio scoperto

Foto 2 -Cabina Enel nel piazzale

9

La facciata ovest del fabbricato presenta al piano terra una zona porticato, dove

avvengono le operazioni di carico e scarico merci. Un aggetto di copertura in cemento

armato ed una copertura in lamiera (Foto 3), consentono di ripararsi dagli agenti

atmosferici durante suddette operazioni. In prossimità della copertura in lamiera, è situata

una pensilina adibita a deposito carrelli per la spesa (Foto 4). La zona interna al porticato,

coperta ma priva di facciate esterne per un perimetro di circa 20 metri lineari, prevede tre

collegamenti con la zona interna del supermercato (Foto 5). Due conducono alla zona

interna adibita a deposito merci, all‟interno del supermercato, mentre con il terzo è

possibile accedere al vano ascensore/montacarichi che serve l‟intero fabbricato (vedi

planimetria allegata).

I prospetti a nord, est e sud sono caratterizzati da muratura in tufo non intonacata (Foto

6-7-8), quest‟ultimo, in prossimità di una porta d‟ingresso attualmente non utilizzata,

presenta una scala in ferro esterna che funge da uscita di sicurezza del primo piano.

Foto 3 -Aggetto di copertura in c.a. e copertura in lamiera sul lato ovest

Foto 4 -Pensilina deposito carrelli sul lato ovest

Foto 5 – Prospetto ovest porticato

Foto 6 -Prospetto sud

Foto 7 – Prospetto est

12

Foto 8 – Prospetto nord

L’interno del complesso immobiliare

Piano terra

L‟ingresso, ubicato sul lato ovest, in zona centrale, consente l‟accesso al supermercato.

Inizialmente ci si trova di fronte alle casse e ad una postazione per il servizio clienti che

fanno da confine con l‟area destinata alla vendita. L‟intradosso del solaio e gli impianti

sono coperti da una controsoffittatura costituita da pannelli 60 x 60 di gesso montati con

struttura metallica alleggerita idoneamente ancorata. La pavimentazione dell‟intera

superficie destinata alla vendita è eseguita con piastrelle di gres porcellanato. L‟area C,

oltre che per il carico scarico delle merci e per il loro stoccaggio, è dotata di un reparto

macelleria dove vengono conservati e confezionati i prodotti per la successiva vendita

nell‟area B (Foto 9).

Il lato est del supermercato è contraddistinto dalla zona pescheria che si serve di una cella

frigorifera visibile tramite una porta incassata nella parete perimetrale, con l‟intero corpo

nella zona esterna (Foto 10).

Proseguendo su questo fronte, si costeggia la zona scaffali, la zona dei banchi dei prodotti

di salumeria (Foto 11) e sul lato nord dell‟area B, vi è un‟ampia zona spogliatoio.

Sul lato nord, nell‟area A, un‟uscita di sicurezza precede il locale dei servizi wc ed al

termine è presente una zona soppalcata, adibita ad ufficio, accessibile attraverso una scala

a chiocciola. In tale locale è situata una porta di collegamento, ormai in disuso, con

l‟adiacente vano scala.

Foto 11 -Salumeria lato est

15

Piano interrato

Il piano interrato è accessibile tramite rampa carrabile dal cortile esterno o tramite

l‟ascensore/montacarichi situato al piano terra attraverso l‟area porticato.

Nella zona adiacente all‟ascensore si trovano due ingressi, uno che porta ad un locale

utilizzato dal supermercato come deposito ed un altro che conduce al vano tecnico

dell‟ascensore/montacarichi (Foto 12).

Foto 12 -Autorimessa

Piano primo

Servendosi dell‟ascensore, si può accedere al piano primo che si presenta in condizioni di

degrado infatti l‟area C, che ha una copertura a shed con due falde inclinate (Foto 13), è

semplicemente in adiacenza alle rimanenti aree, ciò risulta evidente nella (foto 14) dove la

lesione non è altro che l‟interruzione di continuità strutturale tra le diverse aree. Tutto ciò

comporta che, in caso di sisma, le diverse aree possono avere un comportamento sismico

sensibilmente diverso e rischiano di danneggiarsi a contatto fra loro per il fenomeno del

“martellamento”. Necessario quindi intervenire per la realizzazione di un giunto

strutturale, a questo si aggiunge che buona parte delle finestre presentano vetri rotti o

mancanti, la pavimentazione

risulta in più punti danneggiata, così come il solaio di copertura che risulta in uno stato di

precarietà dovuto alle infiltrazioni d‟acqua e alla conseguente ossidazione dei ferri

d‟armatura (Foto 15). Concludendo risulta indispensabile effettuare lavori di recupero per

poter usufruire pienamente del piano primo nell‟area C nonché parte dell‟area A e B.

Il livello in questione è suddiviso, per destinazione d‟uso, in tre aree separate; l‟alloggio

custode, l‟archivio della “Omissis e la parte rimanente completamente inutilizzata con

materiale di scarto od in disuso depositato temporaneamente.

A questo livello sono presenti gli ingombri degli impianti della canalizzazione del

trattamento aria che dalla copertura si sviluppano fino a raggiungere il piano terra

passando attraverso il primo piano. Trattasi di un ingombro non facilmente eliminabile

che impedisce un‟utilizzazione di questa parte del primo piano per un uso disgiunto da

quella del supermercato (Foto 16).

Foto 13 – Primo piano area C

Foto 15 -Copertura danneggiata al primo piano, area C

Un‟ulteriore zona presente in questo piano è stata destinata ad archivio della Omissis e

società collegate (Foto 17). Al suo interno è presente l‟ingombro di un vecchio

montacarichi e di una scala, entrambe presenti nella concessione del 1983.

Una divisione temporanea, di altezza di circa due metri, delimita un‟area destinata al

deposito di materiali vari (Foto 18-19). A questo livello si notano i confini perimetrali

dell‟alloggio del custode, a cui è possibile accedere soltanto dal lato ovest tramite portone

esterno d‟ingresso.

Foto 18 – Deposito materiali vari al primo piano lato archivio

Piano primo – Alloggio custode

Attraverso un portoncino d‟ingresso in alluminio, si accede al vano scala che conduce

all‟alloggio del custode situato al piano primo del fabbricato. L‟alloggio custode è stato

ampiamente rimaneggiato ed ingrandito rispetto alla concessione originaria del 1983 ed è

attualmente di 145 mq lordi. Occupato da una famiglia composta dal sig Omissis, dalla

sig.ra Omissis, e dai figli.

Entrambi dichiarano di essere ivi residenti e di occupare l‟immobile da oltre vent‟anni.

L‟alloggio in questione, complessivamente in ottimo stato, è costituito da un ampio

ingresso-soggiorno, una cucina divisa da esso da una parete in vetrocemento, due camere

da letto, due bagni, due vani adibiti a guardaroba ed un vano lavanderia (Foto

20-21-22-23-24).

Foto 21 – Alloggio cucina

22

Foto 23 -Alloggio camera da letto

23

L‟alloggio utilizza come balcone l‟aggetto di copertura del piano terra che corre lungo

l‟intero prospetto ovest del fabbricato, opportunamente recintato con ringhiera in ferro.

Sul pianerottolo dell‟alloggio sono presenti due porte di ingresso, una conduce al locale

del piano primo adibito a deposito di materiali vari, l‟altra, servendosi di una scala interna,

al piano sottotetto.

Piano sottotetto

Tramite l‟ascensore/montacarichi, nonché attraverso il vano scala, si giunge al piano

sottotetto che risulta essere un mero vano tecnico pur avendo un‟altezza pari a

2.80 metri nella parte centrale (Foto 25).

Gli impianti di trattamento aria del supermercato sono collocati a questo livello,

all‟esterno, e giungono nella loro parte terminale, attraverso delle canalizzazioni, al piano

terra. Sul lato nord, in adiacenza alla rampa di scale di accesso al piano sottotetto, si trova

un locale deposito, presumibilmente funzionale all‟alloggio custode (Foto 26).

Foto 26 -Deposito materiali al piano sottotetto

Foto 28 -Copertura in cemento-amianto

Su tutti i lati è presente una copertura a falde inclinate realizzata in cemento-amianto come

gran parte del resto della copertura. La rimozione della stesso, il cui stato di

conservazione, consistenza e caratteristiche intrinseche, andranno verificate attraverso

analisi specifiche, rappresenterà un costo rilevante per il potenziale acquirente del

complesso immobiliare (Foto 27-28).

Riepilogo superfici esterne lorde3

3.0 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO AL BENE

L‟estimo è la disciplina che tratta i criteri, i metodi e le norme per attribuire ai

beni economici un valore. I metodi seguiti per la valutazione del complesso

immobiliare sono:

1. Il metodo “analitico o finanziario” per valutare un bene la cui utilità

preminente sia il reddito, mediante la capitalizzazione del reddito netto al

saggio ordinariamente riconosciuto dal mercato per quel tipo di investimento

ed eventualmente corretto per tenere conto della particolare desiderabilità del

k 3

Per SUPERFICIE ESTERNA LORDA si intende l‟area di un edificio delimitato da elementi

perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla

quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. La superficie esterna lorda include:

-lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, -lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; -i pilastri/colonne interne; -lo spazio

di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.); -i condotti

verticali dell‟aria o altro tipo; -la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti

interni o contigui

all‟edificio; e non include -le rampe di accesso esterne non coperte;

-balconi, terrazzi e simili; -il porticato ricavato all‟interno

della proiezione dell‟edificio; -gli aggetti a solo scopo di

ornamento architettonico; -le aree scoperte delimitate da muri

di fabbrica.

bene da stimare. Il classico procedimento di stima analitico è quello che consente

di determinare il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la

capitalizzazione dei redditi futuri che tale bene sarà capace di produrre. La

difficoltà, osserva il Omissis, sono nella scelta del valore del saggio di

capitalizzazione “si tratta di calibrare ad arte il saggio, affinché il valore che si

determina corrisponda ai prezzi di mercato”.

2.Il metodo detto “per confronto” o “sintetico” o “per comparazione diretta”: si

confronta il bene da stimare con altri beni, dello stesso tipo e dello stesso mercato,

dei quali si conoscono i prezzi spuntati in compravendite avvenute di recente.

Comparando il bene oggetto della valutazione con altri beni di caratteristiche

simili, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico od economico,

la cui grandezza deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni. Nel

nostro caso il parametro unitario di riferimento sarà il metro quadro commerciale.

3.1 Il Metodo Finanziario

Il Metodo Finanziario comprende i procedimenti per analizzare la capacità di generare

benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore

capitale.

Il procedimento di capitalizzazione diretta converte in modo diretto il canone di mercato

annuale dell‟immobile da valutare nel valore di mercato dell‟immobile stesso, dividendo il

reddito annuo per un saggio di capitalizzazione. Il procedimento di capitalizzazione diretta

può essere presentato sotto forma di prodotto del reddito annuo per l‟inverso del saggio di

capitalizzazione (moltiplicatore).

Il valore di questo coefficiente viene assunto anche in base a considerazioni riguardanti il

contesto urbano. L‟immobile è ubicato in una zona semiperiferica rispetto al centro

urbano, con un livello di collegamenti che inevitabilmente risulta essere inferiore rispetto

al centro cittadino, con la ferrovia e l‟autostrada che fanno da spartiacque con il centro. Le

scarse attrezzature collettive nelle vicinanze e la totale assenza di verde pubblico o privato

nelle vicinanze da una parte ma anche l‟elevata densità abitativa e la mancanza di

analoghe strutture di quartiere dall‟altra, sono tutti elementi da tener presente nella scelta

del saggio. Il primo elemento da cui partire è senza dubbio il canone di locazione che

viene corrisposto alla proprietà; euro 15.000,00 mensili per l‟intero piano terra, l‟interrato

e l‟area di parcheggio, sono esclusi il solo piano primo ed il sottotetto.

La prima verifica da fare è sulla congruità del canone di locazione.

Secondo la più recente letteratura un‟azienda commerciale delle grandi distribuzione può

destinare al costo dello spazio, vale a dire al canone locatizio dell‟immobile, all‟incirca:

-il 2.5% del fatturato delle derrate alimentari (food);

-il 4% del fatturato dei prodotti non alimentari (non food).

Ove si superassero tali limiti l‟azienda dovrebbe ritoccare i prezzi di vendita e quindi

potrebbe risultare non più concorrenziale.

Il fatturato medio prospettico del punto vendita sito in via de Filippis è al netto dell‟IVA

pari a € 4.874.260,00 (fonte: relazione di stima del dott. Omissis per fallimento del 2010

di Omissis.) di cui il 2,5% è pari ad euro 121.856,00 per cui i 180.000,00 euro annui del

contratto di locazione in essere risultano alquanto favorevoli alla proprietà.

Tutto questo assieme alle valutazioni di cui sopra inducono molta prudenza nella

valutazione del tasso di attualizzazione che viene assunto pari al 6%.

Calcolo della superficie commerciale

Ci si avvale del D.P.R. 138 del 23.03.98, allegato C, in particolare si distinguono:

-locali accessori comunicanti con i locali principali, allo stesso livello o ad essi

collegati con scala interna;

-locali accessori non comunicanti.

La superficie di questi locali viene omogeneizzata nel modo seguente:

-al 50%, se comunicanti con i locali aventi funzione principale;

-al 25% qualora non comunicanti

La superficie dell‟area scoperta, o a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva va

computata nella misura del 20%.

Le pertinenze esclusive di ornamento dell‟unità immobiliare quali balconi, terrazzi e

similari o superfici scoperte vengono computati nella misura del 10%.

La superficie commerciale è data quindi dalla somma della superficie principale e delle

superfici accessorie omogeneizzate. La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta dell‟unità,

computata al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione

con le parti di uso comune. I muri interni, eventuali, quelli perimetrali esterni e i pilastri

vengono computati per intero, fino ad uno spessore

massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e fino ad

uno spessore massimo di 25 cm.

Per quanto riguarda l‟immobile oggetto di stima, la superficie del supermercato, ossia

quella di vendita, è assunta come la superficie principale ed è pari a 1.205 mq, avendo

considerato murature perimetrali fino ad un massimo di 50 cm sul lato est e murature di

confine con l‟area pertinenziale adiacente pari a 25 cm. La rimanente parte al piano terra

comprendente l‟area C, l‟ufficio, lo spogliatoio ed i servizi sono considerati pertinenza

accessoria comunicante con i locali principali e vengono omogeneizzati secondo la

percentuale del 50%, assumono quindi un valore pari a 351 mq.

Il piazzale destinato al parcheggio antistante il supermercato che misura 767 mq, viene

considerata come una dotazione comune esterna, ossia un‟area pertinenziale a parcheggio

privato e viene omogeneizzata secondo la percentuale del 20%, assumendo quindi un

valore pari a 153 mq.

Lo spazio scoperto rimanente viene considerato come pertinenza esclusiva di ornamento

dell‟unità immobiliare. La superficie in questione misura 635 mq e viene omogeneizzata

secondo la percentuale del 10%, assume quindi un valore pari a 63 mq.

La superficie del piazzale occupata dalla cabina Enel e la superficie della rampa carrabile

di accesso al piano interrato, che misurano complessivamente 149 mq, vengono

considerati con una superficie omogeneizzata pari a zero.

Il piano interrato, adibito ad autorimessa, che misura 840 mq, è assimilabile alla tipologia

immobiliare “locale accessorio non comunicante”. Viene omogeneizzata secondo la

percentuale del 25%, assume quindi un valore pari a 210 mq.

Il piano primo, con una superficie di 1.781 mq, adibito a deposito materiale, viene

considerato pertinenza accessoria collegata o collegabile direttamente ai locali principali e

viene omogeneizzata secondo la percentuale del 50%, assumendo quindi un valore pari a

890 mq.

L‟alloggio del custode, raggiungibile al piano primo mediante vano scala, con una

superficie di 144,80 mq, viene omogeneizzato secondo la percentuale del 50%, assumendo

un valore pari a 72,40 mq. Il piano sottotetto, che urbanisticamente risulta un mero vano tecnico, adibito a deposito

materiale, ma che presenta per una superficie di 615 mq altezza pari a 2,80m, viene

considerata pertinenza esclusiva di ornamento dell‟unità immobiliare e viene

omogeneizzata secondo la percentuale del 10%, assumendo quindi un valore pari a 61,50

mq.

Se ne deduce che la somma della superficie commerciale principale con le superfici

omogeneizzate restituisce il valore complessivo della superficie dell‟immobile in

questione. Nel caso specifico il valore complessivo ragguagliato sarà 3.007,5 mq.

Il calcolo

Il reddito annuale dell‟immobile risulta essere pari a 180.000,00 €, vedi contratto di

locazione in essere (allegato 7), il piano primo e del sottotetto risultano sfitti.

Rn Dalla relazione Vm = dove

r

Vm = valore di mercato;

Rn = reddito annuo netto che il bene produce;

r = saggio di capitalizzazione,

si ottiene il più probabile valore di mercato dell‟immobile. Nel nostro caso risulterà Rn

(parte commerciale) = 180.000,00 €

La superficie comprendente l‟area commerciale del piano terra, il piano interrato e le

pertinenze collegate all‟area principale, per una superfice commerciale complessiva pari a

1.983 mq che, rapportata al canone di locazione di 180.000,00 € annui, porta ad un valore

di 90,77 €/mq.

Ciò è utile ai fini del calcolo di un canone potenziale di locazione della restante area del

fabbricato, piano primo e sottotetto.

Canone di locazione potenziale „piano primo-sottotetto‟ = 90,77 €/mq x 1.024,41 mq =

92.983,18 €/anno

Quindi, accorpando le varie voci relative al reddito delle parti che costituiscono

l‟immobile, si giunge a questa conclusione:

Rn = R (parte commerciale) + R (piano primo + sottotetto)

Rn = 180.000,00 + 92.983,18 = 277.983,18 € = reddito potenziale dell‟intero complesso

immobiliare

Rn 277.983,18 Vm = = = 4.549.719,67 €.

r 0,06

Ing.Alessandro

Pastore

Via Pellecchia 2

Salerno

Tel. 089251530 \

Concludendo il valore di mercato dell‟immobile oggetto di stima che scaturisce dal

metodo finanziario, considerando l‟immobile in ottimo stato e pienamente fruibile, è

dunque pari a circa € 4.550.000,00.

3.2 Metodo diretto o per confronto

La valutazione degli immobili destinati alla grande distribuzione, per le radicali differenze

esistenti fra i vari punti in cui sono ubicati gli immobili e per la connessione strettissima

intercorrente fra ubicazione, fatturato e canoni locatizi conseguibili, risulta ardua con il

procedimento diretto o sintetico-comparativo. Ciò perché nessun immobile può

considerarsi comparabile ad un altro immobile ancorché avente consistenza analoga in

quanto il ruolo dell‟ubicazione per gli esercizi in argomento è di fondamentale rilevanza

ed ogni immobile, come ben noto, ha un suo monopolio di posizione irripetibile, per cui

utilizzeremo tale metodo solamente come verifica del metodo finanziario adottato. La

metodologia operativa della stima del “procedimento diretto” è fondato sulla

comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell‟immobile in esame e quello di altri

immobili sostanzialmente analoghi, di cui siano stati accertati i prezzi.

L‟unico valore realmente affidabile, per l‟immobile in questione, è la banca dati delle

quotazioni immobiliari dell‟Agenzia del Territorio attraverso la quale possiamo ottenere i

valori di mercato (€/mq) riguardanti le varie destinazioni urbanistiche di nostro interesse,

nella località in cui è ubicato il fabbricato oggetto di stima. Trattandosi di una zona con

esercizi commerciali di vicinato, con superfici piuttosto piccole, dovremo attestarci sui

valori minimi per il complesso immobiliare oggetto di stima.

Nella fattispecie vengono presi in considerazione il valore di mercato di locali con

destinazione commerciale nello stato conservativo ottimo nella microzona catastale n.3,

codice di zona B4, dove ricade il nostro immobile, nell‟ultimo anno;

-anno 2010 – semestre 2 -valore (€/mq) min 3.300 -max 5.100;

-anno 2011 – semestre 1 -valore (€/mq) min 2.400 -max 3.700;

Immaginiamo, in maniera cautelativa, lo stesso trend di decrescita dei valori anche per il

secondo semestre avremo: -anno 2011 – semestre 2 -valore (€/mq) min 1.500 -max 2.300;

Questi valori, verificati attraverso agenzie immobiliari, risultano in linea con i prezzi

riscontrati nella zona in esame (ottobre 2011) per cui utilizzeremo il valore di 1.500,00

€/mq come riferimento per il mq commerciale del nostro immobile.

Come è stato già charito nel paragrafo 3.1, la somma della superficie commerciale

principale con le superfici omogeneizzate restituisce il valore complessivo della superficie

dell‟immobile in questione. Nel caso specifico il valore complessivo ragguagliato sarà

3.007,5 mq.

Se ne deduce che il valore dell‟immobile è dato complessivamente dal prodotto del valore

di riferimento per il mq commerciale del nostro immobile per il valore complessivo della

superficie commerciale.

Vm = 1.500,00 €/mq x 3.007,5 mq = 4.511.259,75 €

Concludendo il valore di mercato dell‟immobile oggetto di stima che scaturisce dal

metodo della stima diretta, nel caso lo stato conservativo sia “ottimo” non è molto

differente dal € 4.550.000,00 che scaturiva dal metodo finanziario che possiamo

considerare un valore realistico.

3.3 I lavori da effettuare per consentire la piena fruibilità del

complesso immobiliare

Il metodo del confronto nonché il metodo finanziario prevedono che l‟intero complesso

immobiliare sia in uno stato di conservazione ottimo (vedi tabelle OMI per la zona

interessata). Il piano terra, con l‟area supermercato e le pertinenze accessorie sono fruibili

pienamente per cui possiamo dire che rispecchiano questa condizione. Per quanto riguarda

il resto del fabbricato, comprendente il piano primo ed il piano sottotetto, lo stato di

conservazione è tale, con la sola esclusione dell‟alloggio del custode, da rendere necessari

lavori di manutenzione straordinaria per far sì che tali metodi possano essere utilizzati in

maniera corretta.

Ho ipotizzato dei lavori da farsi che però scontano l‟incertezza sulla destinazione finale

sia del primo che del sottotetto. Il loro costo complessivo servirà per avere un valore

significativo da decurtare al valore attribuito al bene con i metodi precedenti.

I lavori di manutenzione che bisognerebbe prevedere per far sì che venga raggiunto lo

stato ottimo anche per i suddetti piani, sono i seguenti: -Tinteggiatura per le pareti

perimetrali, quelle dell‟archivio ed il soffitto dell‟intero piano; -Rifacimento della

pavimentazione attuale con una nuova realizzata con piastrelle in gres porcellanato

completa di zoccolino;

-la sostituzione delle attuali delle porte in ferro e degli infissi in ferro o in alluminio

presenti al piano primo;

-isolamento termico ed impermeabilizzazione, specifico per le coperture inclinate, per

la copertura a shed del piano primo, area C, il tutto andrebbe rifinito con

l‟applicazione di intonaco per interni e la tinteggiatura per l‟intera copertura;

-realizzazione dell‟impianto elettrico, dell‟impianto di riscaldamento e dell‟impianto

idraulico per l‟intero piano;

-sarebbero anche opportuni sistemi di isolamento ed impermeabilizzazione per l‟intero

involucro con applicazione di intonaco civile per esterni e la tinteggiatura finale.

Allo stesso modo, per quanto riguarda il piano sottotetto, con destinazione deposito:

-l‟attuale copertura in cemento-amianto andrebbe completamente rimossa e smaltita e

sostituita da una nuova copertura a tetto, provvista di un isolamento termico, specifico

per coperture inclinate, ed uno strato di impermeabilizzazione.

-le attuali porte in ferro di accesso al terrazzo ed al vano esterno che ospita l‟impianto

di condizionamento, andrebbero rimosse, consentendone la sostituzione con porte di

uguale funzionalità, e prevedendo inoltre di installare due porte di accesso

rispettivamente all‟attuale vano deposito e ad un vano a falde inclinate, che

attualmente ne sono sprovvisti.

-si dovrebbe prevedere la completa rimozione degli attuali infissi in ferro e la loro

sostituzione con infissi con profilati in lega di alluminio, con installazione di persiane

di legno.

-tinteggiatura finale L‟ammontare complessivo dei lavori può stimarsi attorno

ad € 680.000,00

(vedi computo metrico allegato 9).

3.4 L’alloggio del custode

L‟alloggio custode è stato ampiamente rimaneggiato ed ingrandito rispetto alla

concessione originaria del 1983 ed è attualmente di 145 mq lordi. Pur essendo in ottimo

stato, la destinazione urbanistica e lo stato di fatto in cui si trova; occupato da una famiglia

che può potenzialmente rivendicarne la proprietà per usucapione, mi ha indotto a trattare

ai fini estimativi l‟immobile come la rimanente parte del piano

primo. L‟alloggio con una superficie di 144,80 mq, viene omogeneizzato secondo la

percentuale del 50%, assumendo un valore pari a 72,40 mq da cui ne deriva un valore di

mercato presunto pari a € 108.600,00 con il metodo diretto (72,40 mq x € 1 500,00)

ovvero con il metodo finanziario € 109.529,00.

Concludendo € 109.000,00 (centonovemila/00) risulta essere, a parere dello scrivente, un

valore di mercato congruo per le considerazione su esposte.

4.0 CONCLUSIONI

4.1 Trascrizioni, pignoramenti ed ipoteche

Sul complesso immobiliare di cui al foglio 12 particella 671 risultano: -Pignoramento

immobiliare del Tribunale di Salerno 11.05.2011 Omissis; -Ipoteca volontaria

derivante da concessione a garanzia di un mutuo per atto M.

Fasano del 4.08.2004 per euro 30.000.000,00 F/ Omissis;

-Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento per atto M.

Fasano del 31.10.1996 per miliardi di lire 3.600.000.000 F/ Omissis

-Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di un mutuo per atto notaio A.

D‟Ursi del 26.04.1991 per miliardi di lire 2.000.000.000 F/ Omissis

Per ogni ulteriore chiarimento si fa riferimento all’allegato 11

4.2 Valore di mercato

Per le considerazioni fin qui effettuate, i lavori necessari per consentire la piena fruibilità

del complesso immobiliare, non possono non influire sul valore di mercato calcolato sia

con il metodo finanziario e sia con il metodo della stima diretta.

Il metodo della stima diretta ci restituisce un valore di mercato dell‟immobile

pari a: Vm‟ (stima diretta) = 4.511.259,75 € A questo valore bisogna sottrarre la stima dei

lavori Vlav da effettuare per poter

considerare tutte le parti dell‟immobile nello stato “ottimo”, da cui: Vm (stima diretta) =

Vm‟ – Vlav = 4.665.297,75 – 679.403,68 = 3.831.856,07 € Il metodo finanziario invece ci

restituisce un valore di mercato dell‟immobile

pari a: Vm‟ (metodo finanziario) = 4.549.719,67 €

Anche in questo caso, per le considerazioni di cui sopra, bisogna sottrarre la stima dei

lavori Vlav da effettuare per poter considerare tutte le parti dell‟immobile pienamente

fruibili per poterle locare da cui: Vm (metodo finanziario) = Vm‟–Vlav = 4.549.719,67 –

679.403,68 = 3.870.316,00 €

Concludendo si ritiene quindi di poter assumere come probabile valore di mercato

dell‟intero complesso immobiliare l‟importo di € 3.870.000,00 di euro

(tremilioniottocentosettantamila/00.

Salerno, 31 ottobre 2011 Ing. Alessandro Pastore

.

.