TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO

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Procedura Esecutiva Immobiliare N. Reg. 53/91

In DANNO Omissis G.E. Dott.ssa O. DEZIO

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CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA

CTU Arch. Lucia Angelica Maria Adriana

Mastrocinque

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Oggetto : relazione di Consulenza tecnica “PROCEDURA ESECUTIVA n°53/91 R.E.”

Procedura Esecutiva n°53/91 R.E. iniziata ad istanza dei Sigg.: Omissis rappresentati e difesi dall’Avv. PANZA Gaetano, domiciliato in Salerno alla via Diaz n°69, con studio legale in Cava de’ Tirreni (SA), alla via C. Biagi n°7

c o n t r o Omissis,

L’anno 2009, il giorno 23 del mese di giugno, alle ore 12.00, nell’Ufficio

Esecuzioni Immobiliari – IV Sezione Civile del Tribunale di Salerno – il G.E. dott.ssa Ornella DEZIO, nominava, quale C.T.U. per la stima dei beni

pignorati nella P.E. n°53/91, la sottoscritta arch. MASTROCINQUE Lucia Angelica Maria Adriana.

La scrivente, iscritta all’Ordine Professionale degli Architetti della Provincia di Salerno al n°708, residente in Pontecagnano-Faiano, alla via G. Budetti n° 48/A, c. f. MST LNG 59A45 L219J, con studio in Salerno alla via F. Pinto n°97, accettava l’incarico prestando giuramento di rito e prendeva atto dei seguenti quesiti: 1.identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento; 2.dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 3.indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 4.riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 5.riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 6.riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06.06.01 n ° 380, nonché le notizia di cui all’art. 26 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.02.1985 n°47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.47/85;

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7.valuti se confermare il valore già stimato, con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 8.corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “p.d.f.” per Adobe Acrobat) o equivalente – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati: alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno; 9.estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni, 10.proceda alla stima nel termine perentorio del 45° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità della vendita appresso indicata, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori e al debitore – e a quest’ultimo anche se non costituito – e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente l’udienza stessa; e nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire,presenzi a quest’ultima per rendere i chiarimenti necessari. Tuttavia, prima di procedere alla risoluzione degli stessi, si ritiene opportuno la seguente

Premessa La presente consulenza tecnica è integrativa della procedura in oggetto;

infatti, con l’affidamento dell’incarico, la scrivente riceveva dal G. E. una precedente relazione di consulenza del 03.04.1996 con relativa documentazione ipo-catastale.

Da una prima analisi dei documenti in possesso, è risultato necessario accedere al fascicolo agli atti presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari ed, estratta copia di ulteriore documentazione, si è riscontrato che: a) agli istanti iniziali del pignoramento immobiliare:

Omissis Rappresentati e difesi dall’Avv. PANZA Gaetano, domiciliato in Salerno alla via Diaz n°69, con studio legale in Cava de’ Tirreni (SA), alla via C. Biagi n° 7; b) agli intervenuti al procedimento già presenti alla data della precedente

Consulenza Tecnica, si sono aggiunti altri creditori, ma il pignoramento, da approfondite analisi effettuate, si è riscontrato

vertere sempre sugli stessi beni immobiliari.

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Tuttavia, per giungere a tali conclusioni è stato necessario eseguire, oltre i dovuti sopralluoghi agli ammobili, indagini catastali e quant’altro utile all’espletamento dell’incarico in quanto dal 1996 ad oggi sono trascorsi 13 anni.

Inoltre si sono riscontrate alcune anomalie durante l’accertamento delle proprietà in relazione alle visure catastali, pertanto, si è reso indispensabile verificare ulteriormente la posizione ipotecaria.

Qualche inesattezza di dati si è evidenziata anche per le superfici dichiarate nell’atto di Pignoramento e le rispettive particelle, ma di ciò sarà meglio specificato in seguito.

Diversi sono stati i sopralluoghi presso gli uffici comunali di Mercato San Severino al fine di estrarre copia di documentazione di fondamentale importanza.

Tanto premesso, il C. T. U. redige la presente

RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA

Precisando che in data 31 agosto 2009, previa comunicazione alle parti con raccomandata A/R, dava inizio alle operazioni peritali, proseguite secondo i relativi verbali (n°5) allegati alla presente.

Risoluzione dei quesiti: 1. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;

L’atto di pignoramento trascritto al n° R. G. 634/8, relativo all’atto giudiziario del 19.01.1991, depositato nella cancelleria dell’Ufficio Esecuzioni Immobiliari il 23/01/1991 riguarda immobili siti: a) nel Comune di Laureana Cilento e b) nel Comune di Mercato San Severino. a) Beni in Laureana Cilento: Dalle visure storiche catastali (cfr. allegati) sembrerebbe che gli immobili oggetto d’indagine non fossero più intestati al Omissis, pertanto, nonostante già risultasse nella documentazione in possesso la trascrizione comprovante la validità del pignoramento, si è ritenuto opportuno effettuare una nuova verifica per accertare anche che non vi fossero ulteriori trascrizioni contro. L’ultima trascrizione è quella del 22.03.’91 – R.P. 7348 – R. G. 8945 ed i beni immobili corrispondono a quelli riportati nell’atto di pignoramento. a. 1 Descrizione generale: Trattasi di un terreno collinare, per la maggior superficie di natura pascolo e una più piccola parte di natura seminativo arborato. Allo stato attuale lo stato di manutenzione è alquanto degradato.

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a. 2 Descrizione catastale dei beni pignorati:

I beni pignorati, riportati nel C. T. del Comune di Laureana Cilento (SA), località Pesapede, sono i seguenti:

fg. 12 P.lla 207 sem. arb. cl. 4 are. 1.18 R.D. € 0.15 R.A. € 0.24 fg. 12 P.lla 213 pascolo cl. 2 are. 22.60 R.D. € 1.52 R.A. € 1.63 fg. 12 P.lla 216 pascolo. cl. 1 are. 22.87 R.D. € 2.01 R.A. € 2.36 fg. 12 P.lla 217 sem. arb. cl. 4 are. 4.35 R.D. € 0.56 R.A. € 0.90

Il tutto per una Superficie Catastale pari a mq. 5.100,00 Confini: L’appezzamento di terreno confina con: - via pubblica - proprietà Omissis (p.lle 214 e 206) - proprietà Omissis (p.lla 143) - proprietà Omissis (p.lle 204 e 205) - proprietà Omissis (p.lla 145). b) Beni in Mercato San Severino: b. 1 Descrizione generale:

Il pignoramento riguarda un terreno agricolo, di natura seminativo irriguo arborato, in posizione pianeggiante, sul quale insiste, per una superficie delimitata, meglio appresso specificata, un fabbricato adibito ad abitazione.

Il tutto in Mercato San Severino, via San Felice n°41, fraz. Sant’ Eustachio o Lenni. (lett. B riquadrata in verde nell’aero sotto evidenziata)

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Come si evince dalla documentazione fotografica, oltre alle altre abitazioni

nella zona limitrofa, alloggiano capannoni

e si evidenzia, in linea d’aria parallelamente alla via in narrativa, l’autostrada Salerno-Napoli.

b. 2 Descrizione catastale dei beni pignorati - Terreno:

Si premette, subito, che in riferimento alle particelle pignorate si è riscontrata una incongruenza, indi per ben poterla chiarire, è necessaria la descrizione analitica del come il terreno, nella sua totalità, sia pervenuto a Omissis. Confini e identificazione:

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Il terreno oggetto del pignoramento, riportato nel C.T. del Comune di Mercato San Severino al Fg.14, p. lle 119 e 515, confina : - a nord con le p. lle 76, 619, 620 e 621; - ad est con proprietà Omissis; - a sud con Omissis (p.lla n°574) e via San Felice; - ad ovest con p. lle 823 e 839. Dalla planimetria catastale si evince la p. lla n°566 ricade nella p. lla n°119 (situazione già visibile in atti precedenti) e ciò è determinante per quanto prima asserito. Infatti, dai titoli di provenienza si evince che il Omissis (insieme alla moglie di cui si dirà appresso) acquistava il terreno in narrativa (superficie totale catastale pari a mq. 4.577,00) in virtù dei seguenti atti: - atto di acquisto (originario con la sola p. lla n°119) del 18.10.1976 per dott. F.

Ansalome, notaio in Baronissi, reg. a Salerno il 05.11.1976 al n° 9034 e trascritto alla Conservatoria dei RR. II. Da Salerno il 17.11.1976 nn. 24700/21589;

- atto di permuta (che ha originato la p. lla n°515) del 02.08.1982 per dott. G. Monica, notaio in Buccino, trascritto alla Conservatoria dei RR. II. Da Salerno il 05.08.1982 nn. 19432/16434;

- atto di vendita (della p. lla n°574 attuale) del 19.01.1983, per dott. ssa R. Troiano, notaio in Castel San Giorgio rep. N° 3249, trascritto alla Conservatoria dei RR. II. Da Salerno il 09.02.1983 nn. 3731/3226.

Il pignoramento si riferisce alle seguenti particelle del fg. 14 : • 119, are 31.53, sem. arb., cl. 1, R.D. € 89.56 R.A. € 34.20 • 515, are 8.30, sem. arb., cl. 1, R.D. € 23.58 R.A. € 9.00

Totale Superficie catastale mq. 3.983,00 A questo punto è d’uopo la precisazione della non corrispondenza dei dati dei beni pignorati nell’atto di pignoramento. Infatti qui si legge : - “Terreno sito in Mercato San Severino, contrada Lemmi o San Felice, Fg.14, p. lla n°119 are 42.72” - “Terreno sito in Mercato San Severino, contrada Lemmi o San Felice, Fg.14, p. lla n°515 are 8.30”

Di fatto la p.lla n°119 misura are 31.53 (superficie citata anche tra la documentazione rilevata agli atti in fascicolo) e non are 42,72. La superficie di mq. 4.272,00 nasce dalla somma di 3 particelle, vale a dire: - della 515 di mq. 830,00; - della 119 di mq. 3.153,00; - della 566 di mq. 2.89,00. Ma la p. lla n°566 non rientra nel pignoramento. Risulta, quindi, un errore nell’associare alla p. lla n°119 una superficie che di fatto non ha.

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Viceversa se i mq. 4.272,00 attribuiti erroneamente alla 119, sono considerati quali reali metri quadri pignorati, allora le particelle interessate al pignoramento dovrebbero essere tre (3), (515, 119 e 566). Attualmente, però, stante agli identificativi delle “due particelle pignorate”, la loro superficie ammonta a mq. 3.293,00 e tale è la superficie da considerarsi nella procedura in corso.

Comunque, a chiarimento della su menzionata p. lla n°566, si precisa quanto segue: la superficie catastale acquistata nel 1976 da Omissis era mq. 4.577,00 riferita alla sola p.lla 119.

In virtù di frazionamento nascono le p.lle nn. 119 (are 31,53), 515 (are 8,30), 566 (are 2,89), e 574 (are 3,05), riferita, nell’atto di permuta, ad un piccolo appezzamento di terreno.

Per cui, sommando le superfici catastali delle particelle seguenti: 119 mq. 3.153,00 566 mq. 289,00 515 mq. 830,00 574 mq. 305,00 otteniamo proprio la Superficie Totale acquistata nel 1976, cioè mq. 4.577,00. b. 3 Descrizione catastale dei beni pignorati: Fabbricato

Il fabbricato realizzato sul terreno agricolo di cui innanzi, in data 29.10.1984, prot. n°152, veniva riportato nel C. U. del Comune di Mercato San Severino (SA) al: - fg. 14 P. lla 586 sub 5 categ. C/6 Cl. 4 P. Semin. - fg. 14 P. lla 586 sub 2 categ. A/3 Cl. 1 P. Terra - fg. 14 P. lla 586 sub 3 categ. A/3 Cl. 3 P. Primo - fg. 14 P. lla 586 sub 4 categ. A/3 Cl. 3 P. Secondo

Dunque tre unità abitative e un locale deposito/garage. In sostanza il manufatto consta di tre piani fuori terra ed uno seminterrato e

da come accatastato si dedurrebbero tre appartamenti, uno a piano. Di fatto non è così, perché, da sopralluogo e da come si evince anche dalla

documentazione fotografica (dettagliata di interni secondo i vari piani) le unità abitative sono diventate quattro: due al P. Terra, una al P. Primo ed una al P. Secondo. b. 4 Descrizione Fabbricato:

Per meglio evidenziare le trasformazioni che si sono susseguite dal 1996 (data della prima consulenza di altro tecnico) ad oggi, si riportano, accanto alle planimetrie dello stato attuale, quelle precedenti.

Piano Terra : altezza interna netta m. 2,90

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Il piano terra consta di due appartamenti, nettamente visibili all’interno dell’ingresso principale. Infatti, rispetto a questo, entrando, le porte caposcala sono distribuite l’una sulla sinistra (lett. A), l’altra di fronte (lett. B).

Sempre considerando l’ingresso, sulla destra vi è il vano scala a forma di “C”, che conduce ai livelli superiori.

Appartamento A) : Si compone di un vano, cucina e servizi. Superato l’ingresso, attraverso un disimpegno, di forma rettangolare

allungata, troviamo, alla sua sinistra una camera da letto con bagno; di fronte è alloggiata la cucina. Ossia :

• una camera da letto mq. 19,50

• bagno mq. 7,70

• cucina mq. 10,72

• disimpegno mq. 4,68 Totale Superficie Netta mq. 42,60

Appartamento B): Consta di 4 vani (considerando come vano la cucina/soggiorno) e servizi. Già dall’entrata è visibile la cucina/soggiorno perché la parete di fronte

alla porta d’ingresso è stata in parte demolita; dalla cucina (vano ampliato di superficie/volume), attraverso un balcone, dotato di ballatoio con gradini, si accede all’esterno, sul retro del fabbricato, per poter andare al terreno coltivato.

Ancora internamente, un corridoio a forma di “L capovolta” conduce alle due camere e al bagno. In Sintesi, Superfici:

• L1 mq. 14,23

• L2 mq. 7,84

• bagno 1 mq. 5,00

• bagno 2 mq. 3,59

• cucina mq. 17,60

• disimpegno mq. 9,32 Totale Superficie Netta mq. 57,58

Vano Scala P.T. mq. 21,31

PIANO TERRA

Tot. Superficie Netta mq. 100,18 Totale Superficie Lorda mq.145,78

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Omissis oggi ieri Piano Primo : altezza interna netta m. 2,90

Si compone di 4 vani (considerando vano la cucina/soggiorno) e servizi. La porta d’ingresso è ubicata proprio di fronte agli ultimi gradini.

Si passa, quindi al disimpegno che conduce, alla sinistra entrando, alla cucina/soggiorno; ambiente, questo, sostanzialmente aperto, che consente l’accesso alla veranda (lato ovest) in alluminio anodizzato preverniciato ed al balcone (lato sud). Tale balcone, ad angolo tra ovest e nord, presenta, adiacente alla veranda, una tettoia.

Sempre dalla cucina, attraverso un piccolo disimpegno si accede al bagno. Proprio di fronte alla porta d’ingresso vi è una cameretta adibita a

ripostiglio/guardaroba; mentre, sulla destra trovano collocazione due camere, una letto con balcone ad angolo, l’altra pranzo, con balcone più piccolo di profondità, ma per tutta la lunghezza. In definitiva, sinteticamente risultano le seguenti Superfici :

• L1 (con balcone) mq. 19,40

• Pranzo (con balcone) mq. 16,80

• bagno + antibagno mq. 7,74

• cucina (con balcone) mq. 21,20

• disimpegno mq. 7,08

• rip/guard. mq. 6,84

• veranda mq. 8,00 Vano Scala P.I. mq. 17,30

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PIANO PRIMO :

Totale Superficie Netta mq. 87,06 Totale Superficie Lorda mq.120,00

• balcone (angolo nord/ovest) mq. 10,72

• balcone (angolo sud/ovest) mq. 23,70

Omissis oggi ieri Piano Secondo: altezza variabile

Appartamento totalmente abusivo. Consta di 3 camere, cucina con caminetto, 2 bagni e disimpegni.

Ha altezza variabile tra un minimo di m. 2.30 ed un max di m. 2.70 Superato l’ingresso, procedendo in maniera lineare, sulla sinistra è

alloggiato il bagno di servizio; frontalmente all’ingresso, una porta si apre sul bagno principale; lateralmente, sempre sulla destra vi è l’accesso alla cucina con caminetto. Dalla cucina si passa al balcone prospiciente il lato sud. Adiacente alla porta della cucina, attraverso un disimpegno, si giunge alle tre camere da letto : una attigua alla cucina, con finestra, mentre le altre due, prospicienti il lato posteriore del fabbricato, sono dotate, ciascuna, di balcone. In sintesi, risultano le seguenti Superfici :

• L1 (con balcone) mq. 12,01

• L2 (con balcone) mq. 12,46

• L3 mq. 16,76

• bagno 1 mq. 6,93

• bagno 2 mq. 2,95

• ingresso mq. 4,57

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• cucina (con balcone) mq. 16,40

• disimpegno mq. 5,39 Vano Scala P.I. mq. 9,78

PIANO SECONDO : Totale Superficie Netta mq. 77,47 Totale Superficie Lorda mq. 110,00

• balcone prospetto principale mq. 12,41

• balcone lato opposto mq. 25,00 In riferimento al balcone sul lato opposto del fabbricato, va rilevato che

esiste ulteriore variazione rispetto al rilievo del 1996.

Omissis oggi ieri Piano Seminterrato:

Il locale è adibito a garage/deposito e le sue rifiniture, come si evince dalle foto, sono scadenti. Le pareti, infatti, sono intonacate solamente, anzi, alcune, sono prive d’intonaco. La pavimentazione è in battuto di cemento.

Anche per il piano seminterrato ci sono state modifiche rispetto a quanto rilevato nel 1996. All’interno della superficie sono stati ricavati due ambienti:

- l’uno di mq. 3,49; - l’altro di mq. 15,41 (cfr. planimetrie allegate)

PIANO SEMINTERRATO :

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Totale Superficie Netta mq. 147,15

Omissis oggi ieri Notizie strutturali e di rifiniture generali del fabbricato:

Il manufatto è realizzato, sostanzialmente, in muratura portante e in c.a. L’intonaco è di tipo civile con tinteggiatura. I balconi sono dotati di ringhiera . L’androne presenta pavimenti in marmo.

All’interno tutti gli appartamenti, ultimamente ristrutturati (ma senza D.I.A.) presentano piastrelle in ceramica e/o segati di marmo, tinteggiatura lavabile alle pareti ; i bagni sono con rivestimenti e piastrelle in maiolica.

Gli infissi esterni ed interni sono in legno. Le unità abitative sono dotate di: impianto elettrico, idrico, di riscaldamento Lo stato di manutenzione dell’immobile, in generale, è discreto.

Riepilogo Superfici Fabbricato (esclusi balconi, veranda e vano scala):

PIANO SEMINTERRATO : Totale Superficie Netta mq. 147,15 PIANO TERRA : Totale Superficie Netta mq. 100,18 Totale Superficie Lorda mq. 145,78 PIANO PRIMO : Totale Superficie Netta mq. 87,06 Totale Superficie Lorda mq. 120,00 PIANO SECONDO : Totale Superficie Netta mq. 77,47 Totale Superficie Lorda mq. 110,00 b. 5 Descrizione dell’immobile abusivo adiacente il Fabbricato principale:

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Accanto al fabbricato principale, lungo il lato ovest, dietro la rampa che conduce al garage/deposito, come risulta già dal 1996, è alloggiato un immobile che si sviluppa per il solo Piano terra (identificato al n.6 nella planimetria che segue).

Si compone di 2 vani, letto, cucina/soggiorno e bagno. Vi si accede da un ingresso che affaccia su di un unico ambiente

cucina/soggiorno. Di fronte all’ingresso una porta divide il disimpegno, di forma quadrata, dalle due camere ed il bagno. Questo presenta piastrelle e rivestimenti in maiolica.

Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato, mentre quelli interni sono in legno. La cucina ha piastrelle di rivestimento solo lungo il lato a sinistra dell’ingresso e per una determinata altezza. Tutta la pavimentazione è con piastrelle di ceramica. In sintesi risultano le seguenti Superfici:

• L1 mq. 12,54

• L2 mq. 15,60

• bagno mq. 4,59

• cucina/soggiorno mq. 19,50

• disimpegno mq. 2,53 Totale Superficie Netta mq. 54,76 Totale Superficie Lorda mq.66,85

Anche per questo immobile, già abusivo, ci sono stati interventi di manutenzione straordinaria e piccole variazioni degli spazi interni al fine di creare un ambiente unico con eliminazione di tramezzature.

Inoltre si evince il rifacimento e/o adeguamento degli impianti (idrico, elettrico e di riscaldamento). Infatti sono visibili gli attacchi dell’impianto idrico relativamente alla zona lavello in cucina.

L’appartamento non è occupato da estranei al nucleo familiare. b. 6 Sistemazione esterna:

Tutta l’area intorno al fabbricato ed all’abuso adiacente lo stesso, con pavimentazione sia in battuto di cemento che in lastre di pietra, in corrispondenza dell’ingresso pedonale, con aiuole e pergolato, costituisce una pertinenza del bene. Si evidenziano due cancelli elettrici, l’uno per accesso pedonale, l’altro veicolare. All’intorno di questa zona attrezzata, comprensiva anche delle altre strutture abusive (meglio appresso specificate), vi è una recinzione che la divide dalla parte di terreno coltivato.

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b. 7 Area di terreno coltivato:

Il terreno, di natura seminativo irriguo erborato, rientrante nella regione Agraria n°6 (colline orientali dei picentini), che si estende per una superficie di mq. 3.283,00, ha andamento pianeggiante ed è coltivato ad ortaggi con numerose piante di peri ed agrumi, qualche ciliegio, nespolo, ulivo e melograno. A detta area si può accedere sia dalla parte opposta al fabbricato, più precisamente dalla cucina del piano terra, come su menzionato, che da un piccolo passaggio esistente tra il fabbricato completamente abusivo e l’altra struttura abusiva (non ancora descritta). In particolare, lungo il lato che costeggia la via S. Felice, come si evince anche dalla documentazione fotografica, vi è un ingresso autonomo con cancello.

b. 8 Altre strutture abusive:

Sul suolo di pertinenza del fabbricato principale, esistono altre opere abusive adibite a box e/o deposito. Alcune sono in lamiera, altre in opera.

Per meglio identificarle si elencano come riportate nella planimetria di cui alla pagine seguente: 01. in lamiera metallica, di forma rettangolare, quasi adiacente il fabbricato totalmente abusivo. Superficie: mq. 16,12 02. in posizione retrostante il n°1, realizzata con mattoni di tufo, adibita a deposito. Superficie: mq. 4,71 03. considerando l’entrata alla proprietà degli esecutati, il box, di forma rettangolare, si trova alla sinistra della rampa di accesso al garage/deposito. Presenta tre pareti in mattoni forati e lungo il lato lungo si evidenziano due aperture per finestre.

Il tutto, però, è al grezzo con due porte basculanti in lamiera.

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Superficie: mq. 29,73 0.4 box in lamiera, si forma rettangolare. Superficie: mq. 13,34 0.5 adiacente al n° 04 e in aderenza al muretto di recinzione della proprietà Omissis. Ugualmente in lamiera. Superficie: mq. 16,51

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Tali strutture abusive, demolibili, a parte quella in mattoni, sono presenti dal

1996, come dimostra lo stralcio aerofotogrammetrico di quell’epoca datato. b. 9 Sintesi Superfici Esistenti:

Superficie Coperta Fabbricato Principale circa mq. 150,00 (145,78) Superficie Coperta strutture Abusive circa mq. 150,00 (147,26) Superficie di Pertinenza al Fabbricato Principale mq. 400,00 Superficie Terreno Coltivabile mq. 3.283,00

Il tutto riconduce alla Superficie catastale complessiva di mq. 3.983.00, come

riportato in precedenza. Si precisa, altresì, che la superficie di pertinenza è stata calcolata integrando il rilievo del precedente C.T.U., aggiornandolo allo stato attuale. Infatti egli riportava una superficie di pertinenza libera di mq. 510,00. Di fatto, considerando le superfici aggiunte, quella di pertinenza si riduce a mq. 400,00. 2. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 2.1 Terreno in Laureana Cilento:

Il terreno è pervenuto a Omissis con atto di vendita per dott. Giovanni del Gaudio, notaio in Castellabate (SA), del 20.19.1982, registrato ad Agropoli il 03.11.1082 al n° 1302 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Salerno l’11.11.1982 ai nn. 27075/23120.

Attualmente il debitore è, dunque, proprietario e possessore del bene, nella misura di 1/1, come da titolo. 2.2 Terreno con annesso Fabbricato in Mercato San Severino:

Entrambi sono di proprietà indivisa tra Omissis e Omissis (meglio specificato appresso il regime patrimoniale), ma il fabbricato, diviso in appartamenti, risulta occupato dai figli dal debitore, la cui consistenza familiare è riportata nel certificato dello Stato di famiglia allegato:

Piano Terra : Appartamento A) : occupato da Omissis; Appartamento B ) : occupato da Omissis figlio coniugato;

Piano Primo : occupato da Omissis figlia coniugata, che, Omissis (cfr. allegato) ;

Piano Secondo : occupato dallo stesso Omissis e due figli celibi, Omissis.

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Per le suddette unità immobiliari non esistono contratti di locazione stipulati con/tra figli e/o parenti del Omissis in quanto gli stessi occupano gli immobili a titolo esclusivamente familiare. 3. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; Dall’estratto per riassunto del Registro degli Atti di Matrimonio del Comune di Cava de’ Tirreni, anno 1966, parte II, serie A, n°16, risulta che il 25.01.1966 contrassero matrimonio: Omissis e Omissis.

Purtroppo, in data Omissis, la sig.ra Omissis, è deceduta in Segrate, sì come si evince dal Certificato di Morte allegato.

In seguito a ciò non vi sono stati Atti di successione registrati. 4. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Vincoli di natura paesaggistica, storico-artistica e/o simili non sussistono. All’inverso e per entrambi i beni pignorati, vige il vincolo di Destinazione d’uso agricola. In particolare, circa le irregolarità edilizie riscontrate all’immobile in Mercato San Severino (in particolar modo riguardanti il fabbricato) si sottolinea che: - per esso è mutata la destinazione d’uso;

- ci sono stati aumenti superficiari, dunque di volume, frazionamenti non regolarizzati, abusi realizzati (alcuni già all’epoca della prima relazione di consulenza tecnica ed altri successivamente); - lavori di manutenzione straordinaria non denunciati. Il tutto senza che sia stata inoltrata alcuna richiesta di condono come si evince dall’attestato rilasciato dal Comune di mercato san Severino. Tali opere non sono sanabili pertanto: - gli immobili hanno esclusivamente destinazione agricola ed alla stessa dovrà uniformarsi il futuro acquirente; - a cui, inoltre, rimarrà l’onere di abbattimento e riduzione in pristino per le opere individuate al precedente capo 2). 5. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; Non esiste alcuno dei siffatti vincoli avendo, gli immobili periziati, destinazione personale (abitati dagli stessi figli dei debitori esecutati) e neppure compresi in comuni fabbricati. 6. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la

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destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06.06.01 n ° 380, nonché le notizia di cui all’art. 26 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.02.1985 n°47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.47/85; 6.1 Terreno e Fabbricato in Mercato San Severino. Per tale immobile è stata rilasciata regolare Concessione Edilizia il 19/07/1978, prat. 1/C. (dato acquisito da regolare Concessione Edilizia riscontrata dagli atti ricevuti dal G.E. al momento del mandato) Il progetto, inoltrato a nome di Omissis e Omissis + Omissis e Omissis, prevedeva la realizzazione di un fabbricato rurale, bi-familiare, di forma rettangolare e simmetrico, sviluppantesi in due piani fuori terra ed uno seminterrato.

Il Piano Terra adibito a servizi per l’agricoltura, il Piano Primo adibito a deposito con una camera da letto ed un bagno ed il Piano Seminterrato con destinazione deposito. Intorno al fabbricato un porticato. Il manufatto, come oggi è realizzato e come, sostanzialmente risultava già nel lontano 1996 (ultimo riferimento di consulenza), non rispetta assolutamente gli indici preposti dal certificato urbanistico, di allora e di oggi.

Intatti il Certificato Urbanistico rilasciato in data 22.09.2009 dal Comune di Mercato San Severino attesta che: “le particelle 119 e 515 del fg. 14 ricadono, nell’ambito della zonizzazione del vigente P. di F., nella zona E1: agricola Semplice (cfr. allegato); inoltre non ricadono in area sottoposta al vincolo inerente le aree percorse dal fuoco, di cui all’art. 10, comma 1, della L. 21/12/200, n. 353 e s. m.; non ricadono in area sottoposta al vincolo idrogeologico ai sensi dell’art. 1 del D.P.R. 30/12/1923 n. 3267”. Riguardo l’agibilità, non si è ritrovata alcuna documentazione scritta; d’altra parte, nel fascicolo, al Comune, non risultava agli atti neppure più l’originaria Concessione Edilizia, che, invece, la scrivente ha esibito (rilevandola dalla documentazione in possesso) per approfondire le indagini. Riguardo, infine, “se l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.47/85 “ si può affermare che gli aumenti di cubatura e le opere realizzate in difformità sono tali da non poter essere sanate in quanto prevale il Cambio di destinazione d’uso, estinguibile solo con l’entrata in vigore di un probabile condono edilizio, sempre se rientrabile di categoria.

Invece per l’alterazione prospettica, le omesse D.I.A. potrebbe trovare applicazione l’art. 40, comma 2 della L. 47/85. Ma le ragioni del credito per cui si interverrebbe non sono anteriori alla data in vigore della L. 47/85 in quanto

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opere realizzate tra il 2006/2008, comunque opere non conformi allo strumento urbanistico. 6.2 Terreno in Laureana Cilento. Il certificato urbanistico rilasciato in data 24.09.2009 dal medesimo Comune attesta che: il terreno distino al fg. 12, p. lle nn. 207,2213, 216 e 217 risulta avere la seguente destinazione urbanistica: - A Strumento Urbanistico in vigore : P.R.G. approvato con decreto Presidente Comunità Montana “Alento Montestella” e pubblicato sul B.U.R.C. n° 8 del 15/02/1993; - B Destinazione Urbanistica : le suddette Particelle del fg. 12 ricadono in zona agricola E2. Conclusioni: Da quanto su esposto, soprattutto relativamente al fabbricato in Mercato San Severino , considerato che: - del progetto originario quale fabbricato rurale, non esiste nulla; - in primis esiste il cambio di destinazione d’uso; - tutto l’immobile è adibito ad abitazioni private, familiari; - dovevano essere 2 piani fuori terra, sono invece 3; - l’appartamento al piano terra è stato frazionato in due unità

arbitrariamente; - l’unico accatastamento rilevato, già del 1984, non era neanche conforme alla

rilasciata concessione edilizia; - il porticato non esiste ed al suo posto sono traslati i vani dell’appartamento

al piano terra determinando aumenti di cubatura, come rilevasi dalle planimetrie;

- il piano primo contiene ugualmente abusi consistenti nell’aumento di cubatura relativo al lato opposto del fabbricato (camera allineata al piano inferiore in corrispondenza della cucina); inoltre è stata realizzata una veranda, non condonata, e sul terrazzo insiste anche una tettoia.

- le opere di manutenzione straordinaria non sono state denunciate al Comune;

- il piano secondo è totalmente abusivo; - i corpi esterni intorno al fabbricato sono tutti abusivi, due in opera, altri in

lamiera e opera; se ne deduce che:

“al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni” si ricorre a lotti separati così individuati: LOTTO 1 : Terreno in Laureana Cilento LOTTO 2 : Fabbricato + Terreno agricolo in Mercato San Severino

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7. valuti se confermare il valore già stimato, con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;

Dal momento che la presente relazione è redatta a distanza di circa 13 anni dalla precedente, essendo, peraltro, mutato lo stato dei luoghi,

vista l’attuale presenza di ulteriori abusi edilizi e, costatati i lavori di manutenzione straordinaria, eseguiti di recente e in

assenza di titolo abilitativo, su alcune parti esistenti del fabbricato sito in Mercato san Severino,

il valore precedentemente stimato non risulta confermabile. L’esplicitazione del quesito di stima porta ad identificare il tipo di valore ricercato nel “più probabile valore di mercato” attribuibile ai beni di stima sulla base delle condizioni accertate sui relativi mercati e dalla condizione pregiudiziale circa la permanenza della situazione in atto.

Al fine di garantire una migliore occasione di vendita, si ritiene opportuno individuare i beni già descritti in precedenza in n.v2 lotti separati. La scelta di formazione in soli n. 2 lotti deriva dalla impossibilità di separare il terreno agricolo dal fabbricato rurale al fine di rispettare la vigente destinazione urbanistica. Tanto più, l’esistenza di un ulteriori piano (piano secondo-sottotetto) realizzato in non conformità allo strumento urbanistico, non consente di operare una maggior divisione in lotti. Tanto premesso, al fine di dare una risposta circostanziata al quesito di stima si è ritenuto opportuno adottare una procedura di stima sintetico-comparativa mirante alla determinazione del “più probabile valore di mercato” in quel momento, per quella determinata tipologia di bene. Per la determinazione del valore di mercato degli immobili pignorati si è eseguita un’accurata indagine attraverso consultazioni di inserzioni sui giornali locali, consultazioni di borsini immobiliari, contatti con agenti immobiliari operanti in loco, pervenendo alla conclusione che, noti i parametri di mercato, si può collocare il cespite da stimare in quel gradino della scala dei prezzi più appropriato e congruo.

Dunque, dalle indagini di mercato, sono risultati applicabili intervalli economici con valori da un minimo ad un massimo da adattare allo specifico dei casi in oggetto. In particolare: - per il terreno in Laureana Cilento

€/mq 1,00 ÷ €/mq 2,00; - per il fabbricato agricolo con terreno in Mercato San Severino

€/mq 1.200,00 ÷ €/mq 1.400,00

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Al fine di determinare il più probabile valore di mercato relativo all’immobile in Mercato San Severino, si ritiene opportuno operare una decurtazione del valore di stima, dal momento che si è in presenza di diversi abusi edilizi, come descritti in precedenza.

Pertanto, relativamente al succitato immobile, il valore di stima da porre a base d’asta sarà calcolato applicando una riduzione del 50% (cinquanta%).

La procedura estimativa si basa sulla determinazione del Valore Attuale (Val. Att) del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato (Val. Merc.) per la Superficie Convenzionale dell’immobile.

Di quanto sopra, si rappresenta, di seguito, con descrizione sintetica, la valutazione di mercato per ogni Lotto. LOTTO 1 : Terreno in Laureana Cilento. Dall’analisi delle caratteristiche intrinseche dei beni, si ritiene opportuno applicare il valore minimo tra quelli summenzionati. Pertanto il valore di mercato unitario espresso in €/mq risulta il seguente:

Val.Merc. = €/mq 1,00 Il Valore Attuale del cespite risulta pari a:

Val.Att. = S.C. x Val.Merc. = mq 5.100 x €/mq 1,00 = € 5.100,00 (diconsi euro cinquemilacento/00)

LOTTO 2 : Fabbricato + Terreno agricolo in Mercato San Severino Dall’analisi delle caratteristiche intrinseche dei beni, si ritiene opportuno applicare il valore minimo tra quelli summenzionati. Pertanto il valore di mercato unitario espresso in €/mq risulta il seguente:

Val.Merc. = €/mq 1.200,00 Al fine di valorizzare il terreno agricolo annesso al fabbricato, si stima un costo unitario pari a €/mq 5,00. Con riferimento alle superfici, in precedenza riportate per ciascun ambiente costituente il lotto in oggetto, la superficie convenzionale è calcolata come di seguito: S.C. = S.U. + 60% S.N.R. + 25% S.N.R. dove S.U. = Superficie Utile S.N.R. = Superficie Non Residenziale La superficie convenzionale (S.C.) del fabbricato rurale risulta pari a mq 450,24, mentre la superficie del terreno agricolo è pari a mq 3.283.

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Pertanto, il Valore Attuale del lotto in oggetto risulta pari a:

Val.Att. = (S.C.)T x (Val.Merc.)T + (S.C.)F x (Val.Merc.)F = = mq 3.283 x €/mq 5,00 + mq 450,24 x €/mq 1.200,00 =

= € 16.415,00 + € 540.288,00 = € 566.703,00

Applicando la decurtazione del 50% al fine di tener conto della coerenza urbanistica ed edilizia del lotto:

Val.Att. = 0,50 x € 566.703,00= € 278.351,50 Arrotondato a € 278.000,00

(diconsi euro duecentosettantottomila/00) 8.corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “p.d.f.” per Adobe Acrobat) o equivalente – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati: alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno;

La su estesa relazione, presentata in formato e supporto digitale come da quesito, relativamente a quanto richiesto ed in forma sintetica, in riferimento ai Lotti considerati ed ai dati catastali specifici, può determinare il seguente 8.1 Riepilogo

LOTTO n. 1 : Terreno Agricolo sito in Laureana Cilento (SA), località Pesapede, riportato nel C. T. del medesimo Comune al:

fg. 12 P.lla 207 sem. arb. cl. 4 are. 1.18 R.D. € 0.15

R.A. € 0.24 fg. 12 P.lla 213 pascolo cl. 2 are. 22.60 R.D. € 1.52 R.A. € 1.63 fg. 12 P.lla 216 pascolo. cl. 1 are. 22.87 R.D. € 2.01 R.A. € 2.36 fg. 12 P.lla 217 sem. arb. cl. 4 are. 4.35 R.D. € 0.56 R.A. € 0.90

Superficie Catastale pari a mq. 5.100,00. Confinante : - a Nord con proprietà Omissis (p.lla n°143) e proprietà Omissis (p.lle nn. 204 e 205)

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- a Sud con via pubblica - ad Ovest con proprietà Omissis (p.lle nn.214 e 206) - ad Est proprietà Omissis (p.lla n°145) e part. n°31

Valore commerciale a base d’asta € 5.100,00 (diconsi euro cinquemilacento/00)

LOTTO n.2 : Terreno agricolo in Mercato San Severino (SA), località San Felice o Lanni, riportato nel C. T. del medesimo Comune al : Fg. 14 P. lla 119, are 31.53, sem. arb., cl. 1, R.D. € 89.56 R.A. € 34.20 Fg. 14 P. lla 515, are 8.30, sem. arb., cl. 1, R.D. € 23.58 R.A. € 9.00 Superficie catastale mq. 3.983,00 Con sovrastante Fabbricato riportato nel C. U. del medesimo Comune al: - fg. 14 P. lla 586 sub 5 categ. C/6 Cl. 4 P. Semint. - fg. 14 P. lla 586 sub 2 categ. A/3 Cl. 1 P. Terra - fg. 14 P. lla 586 sub 3 categ. A/3 Cl. 3 P. Primo - fg. 14 P. lla 586 sub 4 categ. A/3 Cl. 3 P. Secondo Il tutto confinante : - a nord con le p. lle 76, 619, 620 e 621; - ad est con proprietà Omissis e Omissis; - a sud con Omissis e Omissis (p.lla n°574) e via San Felice; - ad ovest con p. lle 823 e 839.

Valore commerciale a base d’asta € 278.000,00 (diconsi euro duecentosettantottomila/00)

9. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni Per tale quesito, si rimanda al rilievo fotografico riportato in allegato 8. 10. Conclusioni

In ottemperanza al mandato, la scrivente ha proceduto: o al reperimento della documentazione necessaria all’espletamento

dell’incarico, o all’analisi dei singoli beni oggetto di indagine onde pervenire alla conclusione che “la più vantaggiosa occasione di vendita”, è stata di ripartire l’intero compendio dei beni pignorati n. 2 lotti separati.

Ciascun bene è stato dapprima descritto analiticamente e successivamente organizzato nel relativo lotto.

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Pertanto, in conclusione, la stima degli stessi è così rappresentata:

LOTTO N. 1: Valore € 5.100,00 LOTTO N. 2: Valore € 278.000,00

per un TOTALE COMPLESSIVO di € 283.100,00

Infine, la sottoscritta architetto Lucia Angelica Maria Adriana Mastrocinque, nel rassegnare la su esposta relazione di stima dei beni pignorati - Procedura Esecutiva R. E. n° 53/91 -

precisa che al fine dell’espletamento dell’incarico si è avvalsa dell’ausilio del proprio collaboratore di fiducia, ing. Ardia Adriano, per l’esecuzione delle operazioni di rilievo fotografico, rilievi metrici ed elaborazioni grafiche digitali.

Aggiunge, altresì, di non aver ricevuto dal G.E. alcun acconto previsto. Pertanto, ritenendo di aver esaurito il mandato conferitole, rassegna la

presente relazione di consulenza tecnica, corredata di allegati come elencati nella pagina successiva. Il C.T.U. Arch. Lucia Angelica Maria Adriana Mastrocinque

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Allegati : 1. Verbale di conferimento di incarico di stima dei beni pignorati

2. Certificati anagrafici

- Stato di famiglia Omissis (esecutato);

- Stato di famiglia Omissis (figlia esecutato);

Certificato di morte Omissis (moglie esecutato);

- Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio Omissis e Omissis.

3. Verbali accesso ai luoghi e c/o uffici pubblici

- Verbale n.1 del 31/08/2009

- Verbale n.2 del 02/09/2009

- Verbale n.3 del 08/09/2009

- Verbale n.4 del 11/09/2009

- Verbale n.5 del 22/09/2009

4. Ispezioni ipotecarie

- Prot. N.144087/3

- Prot. N.144087/4

- Prot. N.144087/5

- Prot. N.144087/6

5. Certificati

- Destinazione Urbanistica Laureana Cilento

- Destinazione Urbanistica Mercato San Severino

6. Attestati

- Pratiche edilizie e di Condono Mercato San Severino

7. Visure catastali e stralcio aerofotogrammetrico

- Estratto di mappa foglio 12 p.lla 213 Laureana cilento

- Visura foglio 12 p.lla 207 Laureana cilento

- Visura foglio 12 p.lla 213 Laureana cilento

- Visura foglio 12 p.lla 216 Laureana cilento

- Visura foglio 12 p.lla 217 Laureana cilento

- Visura ed estratto di mappa foglio 14 p.lla 119 Mercato San Severino

- Visura foglio 14 p.lla 515 Mercato San Severino

- Visura foglio 14 p.lla 566 Mercato San Severino

- Visura per soggetto: Omissis (esecutato)

- Visura per soggetto: Omissis (moglie esecutato)

- Visura e Planimetria foglio 14 p.lla 586 sub 2

- Visura e Planimetria foglio 14 p.lla 586 sub 3

- Visura e Planimetria foglio 14 p.lla 586 sub 4

- Visura e Planimetria foglio 14 p.lla 586 sub 5

8. Rilievo fotografico

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- Lotto 1

- Lotto 2

9. Elenco Spese 10. Verbale di Consegna 11. Precedente relazione di consulenza tecnica e certificazione ipocatastale avuta in consegna

dal G. E. 12. Parcella