TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ Ufficio Esecuzioni Immobiliari

G. E. dott. Emanuele Picci

RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA E ALLEGATI

relativa all'esecuzione immobiliare n. 155/2015 promossa da

Banca di Bologna Credito Cooperativo soc. coop. contro

Zamagni Amanda

esperto stimatore: ing. Alberto Tesei

v ia Cava lcav ia 71 /1 - I -47521 Cesena FC - te l . e fax +39 0547 22858 e-mail: teseialberto@gmail.com - c.f. TSELRT61R26C573T - p. IVA 03916760402

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OPERAZIONI PERITALI INCARICO Il giorno 27/10/2017, dopo essere stato nominato esperto stimatore per la valutazione dei beni pignorati, ho prestato il giuramento di rito mediante sottoscrizione del verbale di accettazione, comparendo personalmente presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. L'incarico prevedeva di depositare l'elaborato peritale presso la Cancelleria almeno 30 giorni prima dell'08/02/2018, data dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., dunque entro il 09/01/2018. COMUNICAZIONE In data 16/11/2017 ho inviato alla debitrice esecutata una lettera raccomandata nella quale l'informavo di aver fissato l'inizio delle operazioni peritali al giorno 01/12/2017, invitandola a trovarsi a Savignano sul Rubicone in borgo Madonna Rossa 8 alle ore 10.30 per permettermi di accedere agli immobili pignorati. SOPRALLUOGO La debitrice esecutata detiene l'intera proprietà di un'abitazione e un'autorimessa ubicate in borgo Madonna Rossa 8 a Savignano sul Rubicone. Dopo il ritorno della raccomandata di avviso per destinatario trasferito, ho telefonato alla sig.ra Zamagni concordando di rinviare il sopralluogo per l'indisponibilità del sig. Natale Iarocci, conduttore, nella data prefissata. Il giorno 06/12/2017 alle ore 13.00, avendo già esaminato i documenti agli atti e preso contatto con l'Ufficio Tecnico Comunale e con l'Agenzia del Territorio per il reperimento della documentazione richiesta, mi sono recato sul posto all'ora stabilita. Nel corso della visita, avvenuta in presenza della sig.ra Zamagni, del sig. Iarocci e del sig. Alessandro D'Aurora per IVG, custode dell'esecuzione, ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione e verificare di persona la corrispondenza tra lo stato reale degli immobili e quello risultante dalla documentazione progettuale. Il sopralluogo è terminato alle ore 14.00. CREDITORI INTERVENUTI Dalla documentazione agli atti presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari risultano i seguenti creditori intervenuti:

Numero d'ordine

Data della presentazione

Cognome e nome del creditore Importo del credito

1 30/07/2015 Cassa Di Risparmio della Repubblica Di San Marino S.p.A.

€ 29.773,39

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(avv. Pier Luigi Corinaldesi)

2 10/02/2016 Fin Project S.p.A. in liquidazione coatta amministrativa (avv.

Eleonora Gardelli)

€ 154.519,60

3 12/05/2016 Asset Banca S.p.A. (avv. Roberto Andreoni)

€ 19.491,97

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DATI CATASTALI L'area sulla quale sorge il fabbricato che include le unità immobiliari oggetto di pignoramento è identificata al foglio 16, particella 1052 (ente urbano) di mq 1076 del Catasto Terreni del comune di Savignano sul Rubicone. Al Catasto Fabbricati le unità immobiliari risultano identificate come segue: Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Superficie

Catastale Rendita

16 1052 9 A/3 4 7,5 vani Totale: 121 mq Totale escluse aree scoperte:

112 mq

Euro 619,75

16 1052 19 C/6 3 14 mq Euro 40,49

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CARATTERISTICHE GENERALI UBICAZIONE Le unità immobiliari pignorate si trovano in comune di Savignano sul Rubicone, borgo Madonna Rossa 8, in un piccolo edificio condominiale con negozi al piano terra, e sono costituite da un'abitazione al secondo piano, interno 4, con cantina al piano interrato, e dalla relativa autorimessa. L'unità abitativa è ubicata in zona centrale ed è raggiungibile tramite l'autostrada A14 dall'uscita "Valle del Rubicone" che si trova a circa 4,5 Km di distanza. VINCOLI L'area, compresa nella tavoletta n.256-SO della cartografia del P.T.C.P. in scala 1:25.000, è inclusa nel territorio urbanizzato. La particella è inclusa nelle "Zone di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei". DESTINAZIONE URBANISTICA In base agli strumenti urbanistici vigenti, l'area su cui sorge il fabbricato ha la seguente destinazione urbanistica: − Piano Regolatore Generale vigente - variante generale approvata con delibera di

giunta provinciale di Forlì-Cesena n. 8928 del 10/02/2004 e successive varianti: Zona B1 - residenziale di completamento;

− Piano Strutturale Comunale adottato con delibera di consiglio dell'Unione Rubicone e Mare n. 30 del 22/12/2016: A-10 Ambiti urbani consolidati;

− Regolamento Urbanistico Edilizio adottato con delibera di consiglio dell'Unione Rubicone e Mare n. 30 del 22/12/2016: A-10-1 Tessuti residenziali a bassa densità.

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DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE PROPRIETARIA AMANDA ZAMAGNI nata a Rimini l'11/08/1982 codice fiscale ZMGMND82M51H294D- proprietaria per 1/1 ACQUISIZIONE DEL BENE Con atto di compravendita a rogito del notaio Stefania Di Mauro di Santarcangelo di Romagna in data 25/05/2005 rep. 36876, l'attuale proprietaria Amanda Zamagni (sopra generalizzata) acquistava la piena proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati del comune di Savignano sul Rubicone al foglio 16, particella 1052, con i subalterni 9 (abitazione) e 19 (autorimessa). Gli immobili risultavano confinanti con ragioni Filippi Alba, ragioni D'Elia, parti comuni, salvi altri. La compravendita avveniva nello stato di fatto e di diritto in cui le unità si trovavano, nella loro intera consistenza e corpo, con tutti gli accessori, accessioni, pertinenze, dipendenze, con tutte le servitù attive e passive se legalmente esistenti, con i proporzionali diritti di comproprietà in ragione di 111/1000 per l'abitazione e 6/1000 per l'autorimessa. Al momento dell'acquisto la sig.ra Zamagni era nubile, come da dichiarazione resa nell'atto di compravendita, e risulta tuttora nubile come da certificato emesso in data 07/12/2017 dal comune di Vergato (BO). ATTO DI PIGNORAMENTO Dall'esame della documentazione allegata agli atti si è riscontrata piena corrispondenza tra i beni pignorati e i loro identificativi catastali, come risulta dal pignoramento del 15/04/2015 rep. 1596 Ufficiale Giudiziario di Forlì, trascritto a Forlì il 16/06/2015 all'art. 5905 sugli immobili distinti al C. F. del comune di Savignano sul Rubicone al foglio 16, particella 1052, subalterni 9 (abitazione) e 19 (autorimessa) a favore di Banca di Bologna Credito Cooperativo soc. coop. con sede a Bologna, contro Amanda Zamagni per l'intera proprietà dei beni. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI In data 01/07/2015 il notaio Stefano Mazzetti di San Lazzaro di Savena ha redatto il certificato notarile sostitutivo contenente l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, con riferimento alla data del 01/07/2015. In data 17/12/2017 ho effettuato un'ispezione presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio, dalla quale non risultano formalità successive alla data di riferimento del suddetto certificato.

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CONSISTENZA I beni pignorati sono costituiti dall'intera proprietà delle unità immobiliari distinte al C. F. del comune di Savignano sul Rubicone al foglio 16, particella 1052, subalterni 9 e 19. Dal rilievo e dagli elaborati grafici di progetto si rileva quanto segue:

− i locali abitativi, collocati al secondo piano, sono raggiungibili da una scala comune e hanno una superficie netta calpestabile di complessivi mq 91;

− l'abitazione è costituita dai seguenti locali: ingresso, pranzo-soggiorno, cucina nella zona giorno; corridoio, tre camere da letto e due bagni nella zona notte;

− l'abitazione è dotata di tre balconi della superficie complessiva di mq 39; − al piano interrato si trova la cantina, della superficie netta calpestabile di mq 8,

accessibile da un corridoio comune; − l'autorimessa, ubicata al piano interrato e con accesso carrabile da una rampa esterna,

ha una superficie utile netta di mq 14.

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DESCRIZIONE Gli immobili, costituiti da un'abitazione con relativa autorimessa, fanno parte di un piccolo fabbricato condominiale realizzato tra il 1972 e il 1975. Dal fronte, tramite la scala comune, si accede all'abitazione collocata al secondo piano, e alla cantina al piano interrato. La struttura portante del fabbricato è in cemento armato. Il fabbricato è circondato su tre lati da una corte pertinenziale interamente pavimentata, con ingresso diretto dal marciapiede esterno. Le recinzioni laterali sono realizzate con muriccioli intonacati ma non tinteggiati, con copertine in travertino, sormontati da ringhiere in ferro verniciato di colore marrone. In corrispondenza dell'ingresso e del fianco sinistro del fabbricato, dove sono stati ricavati alcuni posti auto, la pavimentazione dei marciapiedi privati è asfaltata. La porzione di corte ubicata sul retro del fabbricato costituisce in parte la copertura dell'interrato, pavimentata in piastrelle, e per la parte restante è allestita a giardino e ricoperta da un manto erboso. Sul fianco destro del fabbricato si trova la rampa di accesso alle autorimesse, pavimentata con palladiana di porfido. La copertura è a falde, con manto in tegole di laterizio, dotata di ampi sporti con plafone in calcestruzzo faccia a vista. I canali di gronda e i pluviali sono realizzati in lamiera preverniciata color testa di moro. La facciata è intonacata e tinteggiata di rosa, mentre i parapetti dei balconi sono realizzati con muretti tinteggiati color crema dotati di copertine in calcestruzzo e inserti centrali con ringhiere in ferro verniciato dello stesso colore. Le finestre e le portefinestre presentano tapparelle avvolgibili in PVC grigio chiaro e sono dotate di cornice completa in calcestruzzo. Il portoncino d'ingresso è realizzato con un telaio in alluminio vetrato. L'abitazione oggetto di stima è ubicata al secondo piano ed è dotata di cantina al piano interrato, dove si trova anche l'autorimessa. La porta d'ingresso è realizzata in legno naturale mordenzato chiaro, con sopraluce in vetro stampato. Le porte interne sono impiallacciate in legno naturale, con finitura lucida, e maniglie in ottone bronzato. I coprifili delle porte e i battiscopa sono in legno. Le finestre e le portefinestre, non dotate di vetrocamera, sono in legno verniciato di colore bianco con maniglie in ottone bronzato. Le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Le pavimentazioni della zona giorno sono realizzate con piastrelle risalenti all'epoca della costruzione. Nella zona notte la pavimentazione in piastrelle del corridoio è stata rinnovata, mentre le camere da letto sono pavimentate in quadrotti di legno risalenti all'epoca della costruzione. La cucina e i bagni presentano un rivestimento in piastrelle completo su tutte le pareti. Entrambi i bagni, l'uno dotato di vasca e l'altro di doccia senza piatto e cabina, presentano una dotazione completa di sanitari con lavandino, WC e bidet.

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L’impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con normale dotazione di punti luce e prese, non a norma L. 46/1990; all'ingresso è presente l'impianto citofonico. L’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda è costituito da una caldaia murale a gas installata nel bagno principale ed è dotato di termostato ambiente collocato nel corridoio; i terminali di erogazione sono radiatori a piastre in ghisa. È presente un impianto di raffrescamento a espansione diretta i cui terminali di erogazione sono collocati nel soggiorno e nel corridoio, con le rispettive macchine esterne installate sui balconi. L'autorimessa è accessibile da un cancello carrabile ubicato sul fianco destro tramite una rampa e presenta un portellone basculante in doghe verticali di lamiera zincata. Al suo interno è pavimentata in piastrelle di gres rosso, con pareti e soffitto tinteggiati di bianco. La cantina, accessibile da un corridoio comune, presenta le medesime finiture interne. Lo stato di conservazione dei beni è da considerarsi normale.

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CRITERI GENERALI DI STIMA VALORE COMMERCIALE Per determinare il valore commerciale delle unità immobiliari prese in esame è stata svolta un’indagine di mercato allo scopo di individuare il valore praticato per beni simili in tempi recenti, considerandone la consistenza, la vetustà, il tipo di finiture, la dotazione impiantistica, lo stato di conservazione, il livello di piano, la funzionalità degli spazi interni, la localizzazione e la situazione occupazionale. CALCOLO DELLE SUPERFICI Per i vani principali e per i vani accessori come cantine, soffitte o similari, le superfici sono misurate al lordo delle murature interne ed esterne (queste ultime fino alla mezzeria nei tratti confinanti con parti comuni o altre unità immobiliari). Per balconi, portici e similari le superfici sono misurate fino al contorno esterno. Per le aree scoperte di uso esclusivo, ove presenti, le superfici sono misurate fino ai confini di proprietà. A tutte le pertinenze sono applicati opportuni coefficienti di omogeneizzazione. Il calcolo è stato eseguito seguendo le istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, in accordo anche con quanto indicato dagli standard EVS. VENDITA IN LOTTI Trattandosi di unità immobiliari dalle caratteristiche unitarie, non si è presa in considerazione l'ipotesi di una vendita in lotti. DIVISIBILITÀ La debitrice esecutata detiene l'intera proprietà delle unità immobiliari pignorate, pertanto non si è considerata l'ipotesi di redigere un progetto di divisione. REGIME FISCALE Alla cessione dei beni si applicheranno le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale (ferme restando le eventuali agevolazioni per l'acquisto della "prima casa").

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REGOLARITÀ EDILIZIA PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Savignano sul Rubicone sono stati reperiti i seguenti titoli edilizi: − licenza edilizia del 20/10/1972 rilasciata a Sereno Arrigoni e Augusto Montalti per

costruzione di un fabbricato ad uso abitazione e negozi; − variante n. 3874 del 05/10/1973; − concessione in sanatoria n. 1879 del 02/02/1988 rilasciata a Enzo Ruscelli Santucci e

Maria Maestri per ampliamento di garage al piano interrato; − concessione in sanatoria n. 1570 del 29/03/1988 rilasciata a Enzo Ruscelli Santucci e

Maria Maestri per variazioni prospettiche a porte e finestre. ABITABILITÀ Per la costruzione originaria fu rilasciato il certificato di abitabilità n. 1570 del 12/09/1975. Per le due pratiche di sanatoria i locali evidenziati nel progetto sono stati resi abitabili ai sensi dell'art. 35 L.47/1985 contestualmente alle sanatorie stesse. DIFFORMITÀ RILEVATE Tra gli elaborati grafici relativi ai più recenti progetti approvati e lo stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo si sono riscontrate le seguenti difformità: − mancata realizzazione delle pareti posteriori del garage e della cantina con

tamponamento della parte terminale del corridoio comune e conseguente messa in comunicazione dei due locali.

La difformità è sanabile presentando una pratica edilizia di sanatoria e realizzando le relative opere di ripristino della situazione legittima, per la quale si prevede un costo complessivo di € 3.000,00 comprendente l'onorario da corrispondere al tecnico, l'oblazione e i lavori. Si è rilevato, inoltre, che la portafinestra della camera da letto ubicata sul lato nord-est è stata tamponata con una parete in forati. A tapparella abbassata, la modifica non è visibile dall'esterno. La stanza è dotata di una finestra sull'altra parete esterna, sufficiente ad assicurare una corretta aeroilluminazione.

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ALTRE CONSIDERAZIONI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Dalla ricerca effettuata presso il catasto energetico della regione Emilia Romagna non risultavano emesse certificazioni relative all'immobile pignorato, pertanto ho conferito all'ing. Giorgio Pondi di Forlì l'incarico di redigere un attestato di prestazione energetica. La sua certificazione attesta che l'immobile è in classe G con indice di prestazione energetica EPtot = 339,03 kWh/mq/anno. STIMA DEL CANONE LOCATIVO Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Savignano sul Rubicone in zona centrale/centro storico B1 i valori di locazione mensile al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri: − da € 4,80 a € 6,00 per le abitazioni civili;

− da € 4,00 a € 4,80 per le autorimesse. Si sono stimati valori pari a quelli minimi di tali intervalli, assumendo rispettivamente le quotazioni di € 4,80 e di € 4,00 al metro quadrato, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 119 per l'abitazione e in mq 16 per l'autorimessa. 4,80 x 119 = € 571,20 (abitazione) 4,00 x 16 = € 64,00 (autorimessa) per un totale approssimato di € 635,00 (canone locativo mensile). CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE Le unità immobiliari sono state cedute in locazione al sig. Natale Iarocci, nato il 26/12/1970 a Bonefro (CB), con data di inizio al 01/03/2009 e scadenza del primo quadriennio al 28/02/2013. Il contratto, per un canone mensile pari a € 700,00, è stato stipulato tra le parti in data 19/02/2009 e registrato a Cesena il 20/02/2009 al n. 1153/3 (dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 16/06/2015). Il contratto prevede un aggiornamento annuale nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT dell'indice FOI, con decorrenza dall'inizio del secondo anno di locazione. In data 21/02/2013, con accordo registrato a Cesena il 28/02/2013 al n. 1297/3, le parti hanno sottoscritto una riduzione temporanea del canone mensile a € 600,00 per il periodo dal 01/03/2013 al 28/02/2015. In data 16/02/2015, con accordo registrato a Cesena il 20/02/2015 al n. 472/3, le parti hanno rinnovato la riduzione temporanea del canone mensile a € 600,00 per il periodo dal

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01/03/2015 al 28/02/2017, concordando di ripristinarlo a € 735,77 a partire dal 01/03/2017. Il corrispettivo attuale è congruo rispetto ai valori medi di mercato, essendo corrispondente (salvo approssimazioni) al valore stimato. In base alle informazioni ricevute dalla proprietaria, l'inquilino ha corrisposto regolarmente il canone sul suo conto corrente come previsto dal contratto. Dalle certificazioni emesse dal comune di Savignano sul Rubicone risulta che il solo occupante delle unità immobiliari è il titolare del contratto di locazione. SPESE CONDOMINIALI L'unità immobiliare è inclusa nel condominio "Novadomo", amministrato dalla geom. Angela Roberti di Gatteo. In base alle informazioni ricevute dall'amministratrice, risulta quanto segue: − l'importo delle spese condominiali è stato di € 711,63 per il penultimo esercizio e,

preventivamente, di € 819,00 per l'ultimo; − non vi sono spese condominiali insolute; − non sono state deliberate spese straordinarie;

− non vi sono procedimenti giudiziari in corso.

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VALUTAZIONE Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Savignano sul Rubicone in zona centrale/centro storico B1 i valori di mercato al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri: − da € 1.450,00 a € 1.750,00 per le abitazioni civili;

− da € 950,00 a € 1.150,00 per le autorimesse. Sono stati stimati valori pari a quelli minimi di tali intervalli, assumendo le quotazioni di € 1.450,00 e di € 950,00 al metro quadrato, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 119 per l'abitazione e in mq 16 per l'autorimessa. 1.450,00 x 119 = € 172.550,00 (abitazione) 950,00 x 16 = € 15.200,00 (autorimessa) Al valore di stima di € 187.750,00, così ottenuto, si sottrae l'importo necessario per i costi della sanatoria (€ 3.000,00), ottenendo il valore di € 184.750,00. Si applica infine una riduzione forfettaria del 10% dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, ottenendo un valore finale di 166.275,00 che si arrotonda a € 166.000,00. Cesena, 09/01/2018

LO STIMATORE ing. Alberto Tesei

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ELENCO ALLEGATI A. PROSPETTO RIEPILOGATIVO B. FOTOGRAFIE C. INQUADRAMENTO GENERALE D. PLANIMETRIE CATASTALI E. ELABORATI PROGETTUALI F. ESTRATTO BANCA DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI G. REGOLARITÀ EDILIZIA H. ATTO DI PROVENIENZA I. VISURE CATASTALI J. NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO K. CERTIFICATO NOTARILE L. CERTIFICATI ANAGRAFICI M. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA N. CERTIFICAZIONE ENERGETICA O. SPESE CONDOMINIALI P. CONTRATTO DI LOCAZIONE Q. RILIEVO DELLO STATO DI FATTO

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SOMMARIO OPERAZIONI PERITALI 2 DATI CATASTALI 5 CARATTERISTICHE GENERALI 6 DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI 7 CONSISTENZA 8 DESCRIZIONE 9 CRITERI GENERALI DI STIMA 11 REGOLARITÀ EDILIZIA 12 ALTRE CONSIDERAZIONI 13 VALUTAZIONE 15 ELENCO ALLEGATI 16 SOMMARIO 17

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