Titolo III - Dei singoli contratti -...

L’obbligo di restituire la cosa locata(art. 1590 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1590 c.c. Restituzione della cosa locata...................................................................................................................................................................................

1590 [1] Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesi-mo in cui l’ha ricevuta, in conformita della descrizione che ne sia stata

fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa inconformita del contratto.[2] In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa inbuono stato di manutenzione.[3] Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta.[4] Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Riferimenti normativi: artt. 1587, 1591 c.c.; L. 27.7.1978, n. 392; L. 9.12.1998, n. 431.

Bibliografia: Catelani, Manuale della locazione, 3ª ed., Milano, 2001; Id., Manuale dellalocazione, 2ª ed., Milano, 1997; Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione dei beni, inTratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4,Torino, 1972; Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt.1571-1606, Bologna-Roma, 1980; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo,XXV, Milano, 1972; Trifone, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, inTratt. Rescigno, 12, Torino, 2007....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. Cenni introduttivi. 2. Il contenuto del vincolo restitutorio. 3. La presunzione delbuono stato di manutenzione al momento della presa in consegna della cosa. 4. Inesattariconsegna della cosa locata e diritto di rifiuto....................................................................................................................................................................................

1. Cenni introduttiviA Per espressa disposizione normativa, ilconduttore e tenuto a restituire il bene og-getto della locazione nel medesimo stato incui la ha ricevuta, e tale obbligazione, chesorge contestualmente all’accettazione inconsegna della cosa stessa (� C. 72/2008),diviene attuale al momento dello scioglimen-to del rapporto di locazione, da qualsiasicausa esso dipenda.B Si tratta di un vincolo qualificato, da dot-trina autorevole, come avente carattere con-trattuale (Trifone, La locazione: disposizionigenerali e locazioni di fondi urbani, in Tratt.Rescigno, 12, Torino, 2007, 74). E pacificocomunque che essa viene in considerazionequale obbligazione autonoma rispetto all’ob-bligo di conservazione di cui all’art. 1587c.c., la cui violazione puo dar luogo all’ese-cuzione in forma specifica ai sensi dell’art.2931 c.c. ed al risarcimento del danno. Se-

guendo l’impostazione predominante, equindi qualificando tale vincolo quale obbli-gazione contrattuale, soltanto il locatore puoesigerne l’adempimento in quanto egli stessoe parte del rapporto negoziale, non quindi ilproprietario, ne il titolare di altro diritto rea-le (Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli,VII, 4, Torino, 1972, 477; Trifone, 495),con la conseguenza per cui, in caso di sublo-cazione, il soggetto legittimato a ricevere laconsegna della res sara soltanto il sublocato-re (salva la speciale surroga di cui all’art.1595, 3º co., c.c.). L’argomento del luogodell’adempimento dell’obbligazione costitui-sce questione non pacifica, soprattutto perquanto concerne la restituzione dei beni mo-bili, per i quali alcuni sostengono che l’ob-bligazione debba essere adempiuta al luogoin cui si e avuta la consegna (Trifone, 75);per altri, invece, si deve aver riguardo al luo-go in cui il contratto e stato concluso (Tabet,

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La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Mes-sineo, XXV, Milano, 1972, 473); vi e ancheun’opinione isolata (Catelani, Manuale dellalocazione, 2ª ed., Milano, 1997, 286) per laquale la restituzione delle cose mobili va ef-fettuata al domicilio del locatore, e quelladegli immobili nel luogo in cui si trovano otramite consegna delle chiavi al domicilio dellocatore. Per il caso in cui quest’obbligo siaviolato, si ritiene prevalentemente che il ri-medio esperibile da parte del locatore consi-sta nella domanda di risoluzione del contrat-to (Provera, Locazione. Disposizioni genera-li, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980, 308).Ai sensi della norma qui in esame, la respon-sabilita del conduttore (o dei conduttori,qualora siano piu persone, trovando in talcaso applicazione le norme sulla solidarietapassiva) si verifichera nelle seguenti ipotesi:a) mancata riconsegna del bene al terminestabilito; b) tardiva riconsegna; c) deteriora-mento della cosa (Tabet, 314). Per quantoriguarda i termini per la restituzione, si deveavere riguardo al combinato disposto degliartt. 1596-1597 c.c. Qualora al termine delcontratto il bene locato presenti deteriora-menti, ovvero si accerti una consistente im-mutazione rispetto alle sue caratteristicheoriginarie, incombera sul conduttore l’oneredi provare l’esclusione della sua responsabi-lita per danni (Provera, 312). Del resto, sal-va la facolta di agire per il risarcimento deldanno, il locatore potra legittimamente rifiu-tarsi di riprendere in consegna il bene rila-sciato in condizioni deteriori (Provera, 309;contrario pero Mirabelli, 487), o potra rice-vere in consegna la cosa e, successivamente,proporre azione contro il conduttore per ilpessimo stato di manutenzione del bene.A La disposizione contenuta nell’art. 1590c.c. enuncia una regola generale dalla qualediscende l’obbligo, in capo al conduttore, direstituire la cosa avuta in godimento – adesempio, mediante la riconsegna delle chiavidell’immobile o con la incondizionata messaa disposizione del medesimo, anche senzache sia al riguardo necessaria la redazionedi un relativo verbale (C. 5841/2004) – nello

stato in cui la ha ricevuta in consegna, fattasalva la possibilita di un deterioramento‘‘normale’’ della cosa locata, conseguente al-l’uso corretto del bene (in conformita dellepattuizioni contrattuali) oppure alla vetusta(ex art. 1609 c.c.); deterioramento che rien-tra nella liceita giuridica del godimento eche, quindi, il locatore e tenuto a sopportare.Pertanto, nell’ipotesi in cui le parti abbianopattuito che il conduttore e tenuto al risarci-mento dei danni derivanti dal cattivo usodell’immobile locato, non viene introdottauna limitazione di responsabilita rispetto alprincipio generale dettato dalla norma dequa, non potendo, un cattivo uso, essere con-forme al contratto e, viceversa, non costi-tuendo un danno risarcibile il normale dete-rioramento, salvo l’obbligo del conduttore diprovvedere alle riparazioni di piccola manu-tenzione (C. 8312/1997). Si puo, quindi, af-fermare che, nella generalita dei casi, se almomento della riconsegna l’immobile locatopresenta danni eccedenti il normale deterio-ramento, incombe sul conduttore l’obbligodi risarcire tali danni, consistenti non solonel costo delle opere necessarie per ripristi-nare lo status quo ante, ma anche nel canonedovuto per tutto il periodo necessario perl’esecuzione ed il completamento di tali lavo-ri, cio senza che sia necessario che il locatoresia tenuto a provare di aver ricevuto richiestedi terzi per la locazione rimaste insoddisfattea causa dei lavori (� C. 14608/2004; C.6417/1998). In particolare, la giurisprudenzaha evidenziato che: l’obbligo di restituire lacosa locata sorge nel momento in cui il con-duttore accetta la consegna (C. 2008/1972),dovra esser adempiuto nel luogo dove essa eavvenuta (C. 265/1977) e configura un’ipo-tesi di responsabilita contrattuale (C. 2458/1977), avente ad oggetto un facere atipico (larestituzione della res locata), che va eseguitonei confronti del locatore, indipendentemen-te dalla circostanza che ne sia o meno il pro-prietario (C. 539/1997). Siffatta responsabi-lita, in ipotesi di cessione del contratto dilocazione, si trasferisce in capo al cessionario(C. 12325/1997) e, comunque, ricade suchiunque abbia la disponibilita di fatto sulla

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cosa, in base a un titolo non contrario a nor-me di ordine pubblico (� C. 10627/1998; C.539/1997). Perche il conduttore possa rite-nersi esonerato da ogni responsabilita perdanni all’immobile locato non e sufficientela prova che il rapporto locatizio si risolseconsensualmente prima dell’evento dannoso,dovendo costui altresı provare di aver resti-tuito effettivamente l’immobile, in adempi-mento dell’obbligo posto a suo carico dal-l’art. 1590 c.c. (C. 5270/1996). Talvolta, pe-ro, si e riconosciuto che il conduttore non eobbligato al risarcimento se dal deteriora-mento della cosa locata, superiore a quellocorrispondente all’uso della cosa in confor-mita del contratto, per particolari circostan-ze, al locatore non e derivato alcun dannopatrimoniale, come nel caso in cui la restitu-zione fosse avvenuta per consentire la ristrut-turazione dell’immobile sul cui costo il dete-rioramento non comporta alcuna incidenzaeconomica ( ! C. 5328/2007; C. 9872/2005;C. 8751/1996). Di recente, la Suprema Corteha precisato che, ad integrare l’adempimentodell’obbligazione del conduttore di rilasciodell’immobile locato all’atto dell’estinzionedel rapporto di locazione, non e necessarioche l’obbligazione sia eseguita nel rispetto ditutte le modalita descritte dall’art. 1590 c.c.(C. 580/2001).L’obbligo di restituire la cosa locata secondole condizioni di cui alla norma in commento,pur avendo natura contrattuale, non ha ca-rattere sinallagmatico, essendo esso piuttostouna conseguenza della natura di contratto atermine, che e propria della locazione. Essosorge pertanto alla scadenza della locazionestessa (C. 11189/2007).

2. Il contenuto del vincolo restitutorioB La restituzione deve avere ad oggetto lostesso bene dato in locazione. Al fine di ri-salire alla situazione al momento della conse-gna e possibile far riferimento ad un attoscritto o notorio, o ad un verbale di consi-stenza che, qualora venga sottoscritto, assu-me il valore di una confessione (Mirabelli,481), od anche ad una prova testimoniale.Per quanto concerne poi la natura giuridica

della ‘‘descrizione’’, essa viene ritenuta unadichiarazione confessoria reciproca, che icontraenti si rendono sulle condizioni dellacosa locata al momento della consegna. An-corche di regola dovrebbe esser redatto unverbale sottoscritto dalle parti, si ritiene chepossa avere valore anche una descrizioneorale, di cui si raggiunga la prova per testi-moni (Mirabelli, 482). In mancanza, soccor-re la presunzione di buono stato di manuten-zione, ai sensi del 2º co. della norma in com-mento presunzione relativa (o iuris tantum)alla quale il conduttore puo opporre la provaspecifica di uno stato diverso, e che ha effet-to sia a favore, che contro, entrambe le parti(Mirabelli, 482). Pertanto, secondo quantosi e osservato in dottrina dottrina, la mancatadescrizione dello stato originario della reslocata potrebbe nuocere anche al locatore,ricadendo su di lui la prova delle eventualialterazioni o innovazioni (Mirabelli, 481).Infine, per cio che concerne la norma dicui al 3º co., ci si potrebbe trovare primafacie dinanzi ad una disposizione priva dicontenuto normativo nel caso in cui si rileviche, se unica causa del deterioramento e lavetusta, non sussiste alcun nesso eziologicotra il comportamento del conduttore ed ildeterioramento stesso. In ultima analisi, eopportuno precisare che il diritto del locato-re al risarcimento del danno da inesatta ri-consegna sussiste anche se non vi sia statacontestazione nel momento della restituzione(Mirabelli, 482) e si prescrive nel termineordinario. Nel caso di controversia, la morarestitutoria non e esclusa dalla mera resisten-za in giudizio del conduttore, ferma restandola responsabilita processuale ai sensi dell’art.96 c.p.c. in caso di opposizione a puro scopodilatorio.A Secondo la norma in commento, il con-duttore adempie correttamente l’obbligodella riconsegna quando consegna la casa lo-cata che presenta solo un deterioramentonormale ( ! T. Modena, 10.7.2002), sempreche la consegna non sia avvenuta con colpo-so ritardo (C. 9160/2002). Inoltre, laddove altermine del rapporto locatizio le parti nonprocedano contestualmente alla riconsegna


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delle chiavi, alla verifica della condizioni del-l’appartamento e degli eventuali danni arre-cati dal conduttore, cio non significa volontaabdicativa del diritto del locatore al risarci-mento del danno (C. 10152/1993). In parti-colare, quando un immobile e destinato percontratto a piu usi, comunque tutti rientrantinella stessa disciplina giuridica, e consentitoal conduttore di utilizzare il bene anche peruno solo di essi, escludendosi l’applicazionedell’art. 80 l. eq. can., salvo patto contrario(C. 6319/1988). In tema di locazioni per usoabitativo soggette per la quantificazione delcanone alla L. 27.7.1978, n. 392, una recentepronuncia giurisprudenziale ha chiarito chela clausola che obbliga il conduttore ad eli-minare, a fine locazione, le conseguenze deldeterioramento subite dalla casa per il suonormale uso (ad es. ponendo a suo caricola tinteggiatura delle pareti) e da ritenersinulla ai sensi dell’art. 79 della stessa legge(C. 11703/2002).

3. La presunzione del buono stato dimanutenzione al momento della presa inconsegna della cosaA Il dettato di cui al 2º co. della norma inesame e valido ed operante solo nel caso incui non si sia anteriormente provveduto alladescrizione delle cose consegnate al condut-tore (C. 3045/1957). Al fine di superare talepresunzione, che si applica a tutte le locazio-ni, di qualunque durata, il conduttore deveprovare che le non buone condizioni dell’im-mobile all’inizio della locazione dipendevanodall’incuria del locatore nella manutenzionedel bene (C. 14305/2005).B Trattasi di presunzione relativa (o iuristantum) alla quale il conduttore puo opporrela prova specifica di uno stato diverso.

4. Inesatta riconsegna della cosa locata ediritto di rifiutoTanto in dottrina quanto in giurisprudenza,si sostiene che il locatore ha diritto di rifiu-

tare la riconsegna della cosa nel caso in cuiessa presenti gravi difformita rispetto allecondizioni nelle quali fu presa in consegnadal conduttore, o qualora sia affetta da lesio-ni. In tale circostanza, si ritiene che gravi sulconduttore l’obbligo di continuare a corri-spondere il canone locatizio fino al momentoin cui questi non proceda alla esatta conse-gna della cosa.A In varie pronunce giurisprudenziali si eaffermato che il locatore puo rifiutare un’i-nesatta riconsegna e, in tal caso, il condutto-re e tenuto al pagamento del corrispettivofino al momento dell’esatto adempimentoai sensi dell’art. 1591 c.c. (C. 3210/1971),ma di recente la S.C. ha evidenziato che ilprincipio desumibile dall’art. 1590 c.c., chelegittima il locatore a rifiutare la riconsegnadell’immobile ed a pretendere il pagamentodel canone fino alla rimessione in pristino, vacoordinato con il principio di cui all’art.1227 c.c., 2º co., secondo cui il creditore –in virtu della regola dell’ordinaria diligenza –ha il dovere di non aggravare con il fattoproprio il pregiudizio subito. Pertanto, il lo-catore – nel caso in cui il deterioramentodipenda da inadempimento del conduttoreall’obbligo di provvedere alle riparazioni dipiccola manutenzione, ai sensi dell’art. 1576c.c. – non potra rifiutare la riconsegna, mapotra soltanto pretendere il risarcimento deldanno cagionato all’immobile, comprenden-te le spese necessarie per la rimessione inpristino e per la mancata percezione del red-dito nel periodo occorrente a tali lavori (C.5600/2004); mentre potra rifiutare la ricon-segna della res locata nell’ipotesi in cui ilconduttore non abbia adempiuto all’obbligocontrattuale di provvedere alle riparazionieccedenti l’ordinaria manutenzione o abbia,di sua iniziativa, apportato trasformazioni oinnovazioni ( ! C. 16685/2002; C. 6856/1998).

Carla Bartolucci

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I danni da ritardo nella restituzione della cosa(art. 1591 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1591 c.c. Danni per ritardata restituzione...................................................................................................................................................................................

1591 [1] Il conduttore in mora a restituire la cosa e tenuto a dare al locatoreil corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risar-

cire il maggior danno.

Riferimenti normativi: artt. 1216, 1220, 1224, 1227 c.c.; L. 27.7.1978, n. 392; L. 9.12.1998,n. 431.

Bibliografia: Angelini Rota, Risarcibilita dei danni per ritardato rilascio della cosa locata, inGC, 1954; Cuffaro (a cura di), Le nuove locazioni abitative, Milano, 2000; de Tilla, Ritardatarestituzione del bene: al locatore la prova del maggior danno, in IeD, 2005, 4, 59; Giudiceandrea,Locazioni e sublocazioni, Milano, 1956; Miccio, La locazione, in Giur. sist. Bigiavi, Torino,1967; Paoliceli, Disciplina delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, in NLCC,1998; Patti (a cura di), Il nuovo diritto delle locazioni abitative, Milano, 2001; Provera,Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Ro-ma, 1980; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972;Tavassi, Commentario alla L. 31 marzo 1979, n. 93, in NLCC, 1979; Trifone, La locazione:disposizioni generali e locazioni di immobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, Torino, 2007....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. Natura giuridica e contenuto della responsabilita. 2. La costituzione in mora.3. La mora restitutoria. 4. La prova del danno. 5. La prescrizione. 6. L’art. 1591 c.c. e ilcontratto di affitto. 7. I danni per ritardata restituzione nella locazione di immobili urbani. 8. Ladisciplina del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo secondo la L. n. 431/1998(rinvio)....................................................................................................................................................................................

1. Natura giuridica e contenuto dellaresponsabilitaLa norma qui in esame contiene espressa-mente la sanzione del comportamento delconduttore il quale ritardi nella restituzionedella cosa ricevuta in locazione.A Trattandosi di un’obbligazione avente ca-rattere contrattuale, anche l’azione per otte-nere il risarcimento del danno sara ascrivibilealla medesima natura giuridica, come si eaffermato anche in giurisprudenza (C.14624/2004).B Il disposto di cui al dettato normativo dequo integra una fattispecie conforme al prin-cipio generale per cui mora perpetuat obliga-tionem, con la conseguenza per cui l’obbliga-zione del conduttore trae la sua origine nelprecetto di cui all’art. 1218 c.c. (Provera, Lo-cazione. Disposizioni generali, in Comm. Scia-loja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Ro-

ma, 1980, 319). Attribuendo carattere con-trattuale all’obbligazione di pagamento del ca-none in capo al conduttore, si deve operare ladistinzione tra tale debito che viene ad esseredeterminato sin dal momento della sua nascitain una espressione monetaria, e che quindi ecertamente ascrivibile al novero dei debiti divaluta, in quanto tali governati dal principionominalistico ex art. 1277 c.c., e l’eventualeobbligo di risarcire il maggior danno patitodal locatore, vincolo per il quale, non essendofin dal principio un debito di natura pecunia-ria, ma traducendosi in un concreto e specificoammontare monetario solo al momento dellapronuncia giudiziale di liquidazione, si devetener conto della svalutazione monetaria veri-ficatasi nel periodo intercorrente tra il manca-to rilascio e la liquidazione del danno (Tabet,La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messi-neo, XXV, Milano, 1972, 476).


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A Si riscontrano molteplici pronunce signi-ficative a favore della tesi secondo cui l’ob-bligo di pagare il corrispettivo convenuto fi-no alla data della riconsegna integra un de-bito di valuta di natura contrattuale (C.23450/2004; C. 7546/2002; contra: C.11759/2002 in cui si afferma che l’obbligodel conduttore di pagare il canone dopo lacessazione della locazione e fino al rilasciodell’immobile discende dalla legge e nondal contratto), analogo a quello di pagamen-to del canone di locazione e, come tale, non esuscettibile di rivalutazione monetaria, mache produce interessi solo dal giorno delladomanda, salvo il maggior danno ex art.1224 c.c. ove se ne dimostri la sussistenza(C. 7670/1993). L’obbligazione di corrispon-dere il canone fino alla consegna effettiva delbene grava anche in capo al conduttore-com-proprietario (C. 18524/2007). Si e poi evi-denziato che in tale corrispettivo dovuto exart. 1591 c.c. dopo la cessazione de iure delrapporto, fino alla riconsegna dell’immobile,si annoverano anche gli aumenti stabiliti dal-le sopravvenute normative speciali, dal mo-mento che l’indennizzo puo essere semprecommisurato alla misura convenzionale o le-gale dei canoni per il periodo in cui si eprotratta l’occupazione di fatto del bene,senza che la richiesta, da parte del locatore,di tali aumenti comporti la volonta, in capoallo stesso, di riattivare il rapporto di loca-zione (� C. 9488/2007; C. 10644/2002).In caso di risoluzione del contratto di loca-zione per impossibilita sopravvenuta dellaprestazione, e da escludersi l’operativita dellanorma qui in esame, dal momento che non siconfigura ne il godimento, anche di merofatto, dei beni gia locati ne la possibilita diuna utilizzazione diretta o di un reimpiego,da parte del locatore, del bene medesimo nelperiodo intercorrente tra la cessazione delcontratto e la effettiva riconsegna del benestesso (C. 17844/2007).

2. La costituzione in moraA Il rimedio della costituzione in mora delconduttore che ritardi nella restituzione dellacosa puo essere esperito dal locatore sia me-

diante disdetta sia presentando una doman-da giudiziale di risoluzione del contratto dilocazione. L’obbligazione di riconsegna inte-gra un vincolo avente ad oggetto un facereindivisibile, con la conseguente possibilita diapplicare le norme che disciplinano tale ca-tegoria di obbligazioni. Pertanto, conforme-mente a cio, la disdetta del rapporto locativoinviata ad uno soltanto degli eredi del con-duttore defunto e idonea a costituire in moratutti (C. 3413/1968). La costituzione in moradel conduttore, che determina il sorgere de-gli obblighi risarcitori di cui all’art. 1591 c.c.,si determina altresı sia nel caso di risoluzionegiudiziale del contratto (ex art. 1458, 1º co.,c.c.) – ma in tal caso ai fini dell’emissionedella sentenza costitutiva di risoluzione delcontratto per morosita il giudice dovra valu-tare la gravita dell’inadempimento del con-duttore anche alla stregua del suo comporta-mento successivo alla proposizione della do-manda, quale ad esempio la condotta soluto-ria tenuta in udienza (C. 6518/2004) –, sianel caso di risoluzione di diritto (ex artt.1456 e 1457 c.c.), dal momento della propo-sizione della domanda e non da quello delsuo accoglimento (C. 10115/1997). Vicever-sa, nel caso in cui sia il locatore a non rice-vere in consegna il bene dal conduttore, que-st’ultimo puo costituirlo in mora con la com-plessa procedura di cui agli artt. 1209 e 1216c.c. che ne comporta la liberazione dall’ob-bligo di pagamento del corrispettivo (C.2086/2002). In mancanza di una tale offertaformale, unica in grado di costituire in morail locatore, l’adozione da parte del condutto-re di altre modalita serie, concrete e tempe-stive – quali ad esempio la convocazione periscritto del locatore per consegnargli le chiavidell’immobile e redigere il verbale di conse-gna – aventi valore di offerta reale non for-male (ex art. 1220 c.c.), e sempreche nonsussista un legittimo motivo di rifiuto da par-te del locatore, e tuttavia idonea ad evitare lamora del conduttore (� C. 2086/2002; C.2419/1999). Si deve tuttavia osservare che,come e stato anche precisato dalla SupremaCorte, l’esclusione della mora del conduttorenella restituzione dell’immobile locato, per

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effetto di una offerta non formale ai sensidell’art. 1220 c.c., vale a preservarlo dallaresponsabilita per il ritardo e, quindi, adescluderne l’obbligo di corrispondere al lo-catore, a titolo risarcitorio, il ‘‘maggior dan-no’’, ma non esclude anche il pagamento delcanone (cio anche nel caso in cui il condut-tore abbia smesso di utilizzare l’immobilesecondo la destinazione convenuta), potendoil conduttore sottrarsi al pagamento solo at-traverso la riconsegna dell’immobile o l’of-ferta formale ai sensi dell’art. 1216 c.c., conil risultato di costituire in mora accipiendi illocatore e liberarsi definitivamente della suaobbligazione (� C. 1941/2003).

3. La mora restitutoriaA Il conduttore in ritardo nella riconsegnadella cosa locata e tenuto, dalla data di ces-sazione del contratto, al pagamento del cor-rispettivo convenuto fino alla riconsegna,che costituisce il paramento di riferimentoper la quantificazione del danno minimo darisarcire. Tuttavia, la determinazione dell’im-porto dovuto a titolo di risarcimento viene inconcreto correlato al danno effettivamentesubito, e quindi al periodo di effettiva occu-pazione (� C. 2525/2006, C. 8240/2003), inaggiunta al risarcimento del maggior dannosubito dal locatore (C. 11843/1997). Si deveosservare che il credito che sorge per effettodel diritto al pagamento del corrispettivoconvenuto fino alla riconsegna – costituendouna forma di risarcimento minima previstadalla legge per la mancata disponibilita del-l’immobile – prescinde dalla prova di undanno concreto al locatore (C. 6368/1995);al contrario, il maggior danno deve esser di-mostrato dal locatore stesso. Il conduttore inmora, indipendentemente da qualsiasi provafornita dal locatore, e pertanto tenuto a cor-rispondere al locatore un importo che vienequantificato avendo come parametro il cano-ne legale (C. 4401/1986) – secondo le previ-sioni della legislazione speciale in tema diimmobili urbani che ha integrato la discipli-na codicistica (C. 10733/1993), compresieventuali aumenti o adeguamenti del canone(C. 9464/1997) ed oneri accessori (C. 17201/

2002), rimanendo pero in facolta del giudice,in sede di condanna al rilascio, l’emanazionedi una sentenza generica –, mentre nel casoin cui il locatore adduca di aver subito undanno ulteriore, costui dovra fornirne la pro-va, ad esempio, dimostrando di non aver po-tuto vendere o affittare l’immobile. Quantoalla prova del maggior danno che ricade sullocatore, la giurisprudenza non e univoca. Inalcune pronunce, la S.C. ha sostenuto chenon sara sufficiente una generica contesta-zione, incombendo piuttosto sul locatore l’o-nere di fornire una prova rigorosa della suasussistenza e del suo concreto ammontare(� C. 4864/2000; C. 1645/2000; C. 4968/1997), ad esempio dimostrando l’esistenzadi precise proposte di vendita o locazionead un corrispettivo piu elevato ovvero di altriconcreti propositi di utilizzazione (� C. 268/2005; C. 21581/2004; C. 14624/2004; C.9545/2002). In altre sentenze, invece, si eritenuta sufficiente la prova di una differenzafra il canone di mercato concretamente otte-nibile e quello effettivamente percepito(� C. 1032/1996; A. Bari, 4.3.2005, n.191), o si e affermato che il maggior dannoe desumibile, in virtu di presunzioni, dallanotoria insufficienza di alloggi abitativi adequo canone ( ! C. 10115/1997); recente-mente la Suprema Corte ha invece stabilitoche la prova per presunzioni e a tal fine am-missibile ma le presunzioni (che devono es-sere gravi, precise e concordanti ai sensi del-l’art. 2729, 1º co., c.c.) non possono essereinvocate in astratto, al solo scopo di dimo-strare l’esistenza di un maggior canone dimercato, ma devono essere idonee a fornirela prova che in concreto in capo al locatore sie verificato un danno derivante dalla condot-ta del conduttore (C. 13628/2004). La giuri-sprudenza ha inoltre chiarito che, qualora siastato accertato che il conduttore abbia ingiu-stificatamente rifiutato di restituire l’immo-bile locatogli, costui non puo addurre, qualegiustificazione del ritardo, la pendenza delgiudizio nel quale aveva infondatamente ec-cepito la proroga del contratto, ma deve ri-sarcire i danni prodotti al locatore, in osse-quio al principio di cui all’art. 1591 c.c. (C.


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5086/1996). Il diritto del locatore al risarci-mento del danno da ritardata consegna nonpuo essere inficiato ne dalla circostanza cheil giudice – ai sensi dell’art. 56, L. 27.7.1978,n. 392 – abbia stabilito un termine di conse-gna per la fase esecutiva successivo alla sca-denza del rapporto (� C. 5798/1998; C.8662/1991), ne dalla legislazione contingenteche incida sull’attuazione della sentenza disfratto (C. 10032/1998), o che sospenda l’e-secuzione degli sfratti (C. 4420/1977). Lamora del conduttore e esclusa nel caso incui egli stesso abbia, nel termine previsto,realizzato un’offerta non formale ai sensi del-l’art. 1220 c.c. In tal caso, questi non dovracorrispondere al locatore a titolo risarcitorioil ‘‘maggior danno’’, ma solo il normale ca-none, e cio anche nel caso di mancato usodell’immobile (C. 1941/2003).

4. La prova del dannoA Il ritardo nella riconsegna obbliga il con-duttore a pagare una somma pari al corri-spettivo convenuto per ottenere il qualenon occorre al locatore fornire la prova deldanno subito (C. 2328/2000; C. 6291/1995),ricadendo sul conduttore l’onere di dimo-strare l’avvenuto pagamento e l’effettiva re-stituzione del bene locato (C. 9199/2003).Sul locatore grava, invece, l’onere della pro-va relativa alla richiesta di risarcimento deldanno ulteriore, che va provato in concretodal locatore «secondo le regole ordinarie»(cosı C. Cost., 9.11.2000, n. 482). Cio signi-fica che la prova di tale danno si sostanzianell’onere, da parte del locatore, di dimo-strarne tanto la sussistenza quanto il suo con-creto ammontare, non essendo tuttavia eglistesso a fornire prova del dolo o della colpadel conduttore il quale, per esimersi da re-sponsabilita, e tenuto a dimostrare che il ri-tardo e stato determinato da impossibilitadella prestazione derivante da causa a luinon imputabile (C. 6291/1995). Piu precisa-mente, in alcuni casi si e affermato che ilmaggior danno che il locatore assuma di aversubito per effetto della morosita del condut-tore e del mancato tempestivo rilascio del-l’immobile locato, trovando la sua origine

in una fonte di responsabilita ex contractu,richiede – da parte del locatore – una provarigorosa della sua sussistenza e del suo con-creto ammontare (� C. 4864/2000; C. 1645/2000; C. 4968/1997). L’obbligo risarcitorionon sorge, infatti, automaticamente in virtudell’astratta utilizzabilita dell’immobile a finilocativi, dovendo piuttosto essere accertatoin relazione alle concrete caratteristiche del-l’immobile, affinche si possa procedere allaverifica della sussistenza di un’effettiva lesio-ne del patrimonio del locatore, ravvisabilequalora quest’ultimo dimostri di non averlopotuto concedere in locazione o alienare acondizioni vantaggiose (� C. 7499/2007;C. 268/2005; C. 21581/2004; C. 14624/2004; C. 13628/2004; C. 9545/2002; C.10485/2001; C. 1133/1999; C. 4968/1997;C. 6359/1995; C. 7670/1993). Tuttavia, ap-pare opportuno osservare che la stessa S.C.,in altre pronunce, ha ritenuto non necessa-rio, ai fini del raggiungimento della prova delmaggior danno, quella di una ‘‘specifica’’trattativa locativa ad un canone maggioredi quello percepito, ritenendo sufficiente laprova di una differenza fra il canone di mer-cato concretamente ottenibile e quello effet-tivamente percepito (C. 1032/1996). Taleprova, si e sostenuto in alcuni casi, puo esse-re data anche per presunzioni, sempre chequeste presentino i requisiti previsti dall’art.2729, 1º co., c.c. e consentano di riteneredimostrato il fatto ignoto, tenuto conto chele presunzioni sono da considerare gravi,precise e concordanti sia quando il fatto daprovare segua quelli noti in modo necessario,secondo logica, sia quando da essi derivi nel-la normalita dei casi (C. 14624/2004; nellostesso senso anche C. 13628/2004). Con ri-guardo ad un particolare caso di specie, con-cernente una circostanza in cui il locatore diun immobile ad uso promiscuo, abitativo ecommerciale aveva convenuto un canone in-feriore alla misura legale prevista per l’usoabitativo dall’art. 12, L. n. 392/1978, laS.C. ha affermato che il locatore assolve l’o-nere probatorio del maggior danno derivato-gli a causa della mora nella restituzione daparte del conduttore e per il periodo in cui

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quest’ultimo ha continuato a godere dell’im-mobile, anche ricorrendo alle presunzioni,quale quella desumibile dalla notoria insuffi-cienza di alloggi abitativi ad equo canone( ! C. 10115/1997). In tal senso, si riscontraanche qualche recente pronuncia di meritonella quale si e posto in risalto il rilievo percui l’accertamento in concreto della lesionesubita dal patrimonio del locatore non esigein via necessaria ed esclusiva la prova dell’e-sistenza di ben precise proposte di locazioneo di acquisto, o di altri propositi di utilizza-zione, spettando al giudice quantificare, invirtu di una valutazione complessiva, ancheequitativa, delle risultanze istruttorie, il valo-re patrimoniale della disponibilita dell’im-mobile sottratta al locatore per il tempo incui si e protratta la mora nel rilascio da partedel conduttore (T. Firenze, 2.5.2003). Daultimo si nota come, pur in assenza di unaprova specifica e non essendo determinato ildanno, sia possibile una condanna genericadel conduttore al risarcimento, dal momentoche il ritardo nella riconsegna della res loca-ta, da parte del conduttore, integra un com-portamento antigiuridico potenzialmente le-sivo del patrimonio del locatore (� C. 9160/2002; C. 6923/1998; C. 7670/1993; C. 2460/1991) ed e possibile anche una liquidazioneequitativa (� C. 3327/2002; C. 10270/1994;C. 891/1986, contra C. 6291/1995), pur fa-cendosi di norma riferimento, per la liquida-zione del maggior danno, ad alcuni indicisignificativi, quali i valori di mercato (C.10023/2004), la particolare dislocazione del-l’immobile ecc. (� C. 1133/1999; C. 1032/1996), o utilizzandosi quale parametro perdeterminare la somma che deve essere corri-sposta a titolo di risarcimento la differenzatra il canone effettivamente pagato e quelloche il locatore avrebbe potuto ottenere da unnuovo contratto di locazione (C. 3533/1991).Qualora il danno da ritardata restituzione siastato previamente determinato con appositaclausola penale, questa deve esser corrispo-sta anche se il danno sia dipeso da vicendedilatorie dovute a termini fissati in sentenzaper l’esecuzione e graduazione dello sfratto o

a proroghe e sospensioni ex lege dello stesso(� C. 9698/1998; C. 10887/1993).E’, altresı, meritevole di una seppur brevenotazione una recente sentenza che ha di-chiarato ammissibile in appello la domandadel locatore volta ad ottenere il pagamentodei canoni maturati dopo la sentenza impu-gnata a titolo di danni da ritardata restituzio-ne ex art. 1591 c.c., qualora nel giudizio diprimo grado si era chiesto solo il pagamentodi quelli gia scaduti, cio in quanto i canonilocatizi sono da considerarsi frutti civili (C.16089/2003).B In senso conforme all’orientamento giu-risprudenziale, ritenendo quindi necessaria,da parte del locatore, solo la prova del dannoulteriore, e rimanendo dovuto il corrispetti-vo anche se il locatore non prova di aversubito alcun danno, si e espressa anche ladottrina (Tabet, 480). In particolare, la colpadel conduttore per il ritardo nella riconsegnasarebbe presunta, non potendo il conduttoreesperire la prova negativa sull’an e sul quan-tum del danno subito dal locatore (Provera,319), ma dovendo provare, per esimersi daresponsabilita, che il ritardo e stato dovuto acircostanza a lui non imputabile. In tal ulti-mo caso, pero, se il conduttore continua agodere o comunque a trarre qualche vantag-gio dalla locazione, il locatore potra agire neisuoi confronti per indebito arricchimento.L’onere della prova del maggior danno rica-de, invece, interamente sul locatore ed e in-teso in modo rigoroso, non essendo suffi-ciente che il locatore dimostri il divario traequo canone e il notorio valore di mercato.Si sottolinea, inoltre, che la norma de quastabilisce una forma di liquidazione ex legedel danno sofferto dal locatore, applicabilein via analogica anche ad altre figure contrat-tuali, quali ad es. il noleggio, e si collega adun termine prescrizionale di cinque anni(Provera, 321).

5. La prescrizioneA A fronte del carattere contrattuale dell’a-zione che viene esperita al fine di domandareil risarcimento danni ex art. 1591 c.c., il di-ritto di cui e titolare il locatore e sottoposto


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alla prescrizione ordinaria decennale (C.1672/1964).

6. L’art. 1591 c.c. e il contratto di affittoA Poiche tra le norme codicistiche in mate-ria di locazione e quelle in materia di affittointercorre il rapporto di specialita, in forzadel quale, qualora una fattispecie in materiadi affitto non conosca una propria disciplinaad essa si applicano le norme generali sullalocazione di cose, la violazione, in capo al-l’affittuario, dell’obbligo di restituire all’affit-tante l’azienda per scadenza del terminecomporta il sorgere della responsabilita exart. 1591 c.c., in quanto non e stata dettataspecificamente per l’affitto una norma ad hoc(� C. 14710/2006; C. 993/2002; C. 2964/2002).

7. I danni per ritardata restituzione nellalocazione di immobili urbaniB In seguito alla elaborazione della discipli-na speciale sulla locazione di immobili urba-ni (artt. 36, L. 23.5.1950, n. 253, e 4, 8º co.,L. 26.11.1969, n. 833), si e posto in dottrinail problema di verificare l’operativita o menodel disposto di cui all’art. 1591 c.c. per talecategoria di locazioni. Si deve in primo luogoosservare che, disponendo l’appena richia-mato art. 36 che il conduttore, fino alla datafissata per l’esecuzione dello sfratto e duran-te il periodo di proroga dello stesso, e tenutoalle obbligazioni che gli incomberebbero vi-gente il contratto di locazione, si potrebbeconsiderare tale norma abrogatrice e sostitu-tiva di quella qui in esame. Qualora si ritengaavvenuta tale sostituzione, al locatore sareb-be fatto divieto di chiedere al conduttore gliulteriori danni; viceversa, se si ritenga chel’art. 36 ha solo una funzione di integrazionedel disposto di cui all’art. 1591 c.c., si con-fermera l’obbligo del conduttore di pagare ilcanone anche durante la procedura esecutivae di risarcire il danno. La questione e stata alcentro di numerosi dibattiti in ambito dot-trinario all’esito dei quali contemporanea-mente ci si e espressi in senso favorevoleall’applicazione dell’art. 1591 c.c. anche agliimmobili in regime di vincolo (Giudicean-

drea, Locazioni e sublocazioni, Milano,1956, 175), e si e affermato il carattere sosti-tutivo dell’art. 36, determinando a carico delconduttore in mora nel rilascio l’obbligo delpagamento del canone e del risarcimento deidanni (in tal senso, gia Angelini Rota, Ri-sarcibilita dei danni per ritardato rilascio dellacosa locata, in GC, 1954, I, 543). E sorta unaquestione analoga con riguardo alla disposi-zione di cui all’art. 4, 8º co., L. 26.11.1969,n. 833, nel quale si prevede che durante ilperiodo di graduazione e di proroga il con-duttore e tenuto al pagamento di un corri-spettivo uguale a quello indicato nel contrat-to di locazione. Questa disposizione sembrarisolvere il problema dei canoni, lasciandoaperta la questione relativa ai danni, per iquali la dottrina era favorevole a ritenere ilconduttore in mora fino al momento in cuiavrebbe dovuto consegnare la cosa locata e,dunque, anche durante il tempo dell’esecu-zione (Tabet, 863). Il problema e venutonuovamente in evidenza con l’art. 56, L.27.7.1978, n. 392, che ha abolito la procedu-ra di graduazione e di proroga degli sfratti,prevedendo che il giudice, contestualmenteal provvedimento con il quale dispone il rila-scio dell’immobile, fissa anche la data dell’e-secuzione, entro un termine di sei mesi o, incasi eccezionali, di dodici mesi dalla data delprovvedimento, tenuto conto delle condizio-ni del conduttore e del locatore. Secondo ladottrina, l’art. 56 ha introdotto, sul pianosostanziale, un vero e proprio termine diadempimento per la riconsegna, prima dellascadenza del quale il conduttore non rispon-de dei danni per ritardata consegna, restan-do a suo carico soltanto l’obbligo di paga-mento dell’intero canone e degli oneri acces-sori, secondo la previsione di cui all’art. 4,D.L. 30.1.1979, n. 21 (conv. con mod. in L.31.3.1979, n. 93) (Tavassi, Commentario allaL. 31 marzo 1979, n. 93, in NLCC, 1979,661; Trifone, La locazione: disposizioni gene-rali e locazioni di immobili urbani, in Tratt.Rescigno, 12, Torino, 2007, 498). La presun-zione legale di inimputabilita del ritardo nel-la riconsegna sino alla data fissata dal giudicecessa, ovviamente, alla scadenza del termine

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giudiziale, pertanto, a partire da tale data, seil conduttore non ha ancora ottemperato al-l’obbligo di rilascio, si applichera in pienol’art. 1591 c.c. La disposizione in oggetto siapplica indipendentemente dal fatto che illocatore abbia o meno provveduto a curarel’esecuzione dello sfratto, costituendo essouna sua facolta e non certo un obbligo.A La giurisprudenza, d’altro canto, ritieneche in ogni caso la durata del giudizio aventecome oggetto la restituzione dell’immobile(C. 5086/1996), o le vicende dilatorie even-tualmente dovute a termini giudizialmentefissati per l’esecuzione dello sfratto o a pro-roghe e sospensione ex lege della stessa, nonesimano il conduttore ne dal pagamento delcorrispettivo convenuto, ne tanto meno dalmaggior danno subito dal locatore a titolo diresponsabilita contrattuale per il ritardatoadempimento dell’obbligo di riconsegna (C.5927/1995). La S.C. ha, infatti, evidenziatocome la mora non venga esclusa laddove ladata di rilascio dell’immobile venga fissatadal giudice in epoca successiva alla data discadenza legale o convenzionale ex art. 56, L.27.7.1978, n. 392, o venga prorogato lo sfrat-to in base alle leggi speciali di graduazionedegli sfratti che, senza eliminare la mora,tendono unicamente a consentire al condut-tore il reperimento di una sistemazione ido-nea (� C. 10560/2002; C. 4429/1989). Inparticolare, con riferimento alla disciplinadegli immobili adibiti ad uso non abitativo,la giurisprudenza ha precisato che l’art. 2,D.L. 25.9.1987, n. 393 (conv., con mod., inL. 25.11.1987, n. 478 ) – sottoposto ben duevolte al vaglio della Consulta, la prima voltauscendone indenne (C. Cost., 24.1.1989, n.22), la seconda, invece, venendo dichiaratoincostituzionale «nella parte non dispone chel’esonero dall’obbligo risarcitorio di cui al-l’art. 1591 c.c. in favore del conduttore diimmobile non abitativo non si applica all’i-potesi di comprovata insussistenza della dif-ficolta di reperire altro immobile idoneo» (C.Cost., 1.4.1992, n. 149) – non preclude lacondanna generica al risarcimento di esso,essendo senza dubbio antigiuridica, oltrechepotenzialmente produttiva di danno (sempre

che ne sussistano gli estremi in termini dinesso di causalita, effettivita ecc.), la condot-ta del conduttore che non restituisce l’immo-bile alla scadenza (� C. 13094/1997; C.4467/1994). In tema di locazione di immo-bili urbani ad uso non abitativo, va altresısegnalato il contrasto di giurisprudenza intema di aree nude destinate ad usi commer-ciali, esprimendosi alcune pronunce nel sen-so di ritenere applicabili gli artt. 27 ss., L.27.7.1978, n. 392, altre escludendolo (C.1942/1985). Infine, sempre con riferimentoalla locazione non abitativa, in virtu dell’art.34, L. 27.7.1978, n. 392, secondo cui l’ese-cuzione del provvedimento di rilascio dopola cessazione del rapporto locatizio e condi-zionata al pagamento dell’indennita per laperdita dell’avviamento commerciale, si e ri-tenuto sussista un rapporto di interdipen-denza fra le reciproche obbligazioni contrat-tuali delle parti – l’una, ricadente sul condut-tore, avente ad oggetto la restituzione del-l’immobile; l’altra, ricadente sul locatore, diversamento della suindicata indennita (sem-preche l’altro contraente non sia un meroconduttore in fatto, quale e colui che abbiaottenuto la locazione dell’immobile da pre-cedente conduttore rimasto nel godimentodella res locata nonostante l’ordine di rila-scio, in tal senso, C. 667/1998) –, entrambeinesigibili in mancanza del contemporaneoadempimento ad opera della controparte(C. 9747/1996). Ne consegue l’esclusionedella mora del conduttore ex art. 1591 c.c.(C. 11761/2002) e di quella del locatore exart. 1224 c.c., in quanto entrambi i rifiuti adadempiere trovano titolo giustificativo nellalegge (C. 2910/1996). In particolare, la Su-prema Corte ha affermato che il conduttoreche, alla scadenza del contratto, rifiuti la re-stituzione dell’immobile, in attesa che il lo-catore gli corrisponda l’indennita di avvia-mento, e obbligato al solo pagamento delcorrispettivo dovuto in corso di contratto, enon al risarcimento del maggior danno (� C.19322/2004; C. 14814/2004; C. 1177/2000;A. Genova, 19.7.2004). Di diverso avviso al-tra parte della giurisprudenza, secondo cuise, pur in assenza del pagamento dell’inden-


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nita di avviamento, persista il godimento del-l’immobile, si configura un’occupazione abu-siva che da luogo ad un’ipotesi risarcitoria aisensi dell’art. 2043 c.c. (C. 6270/1997; contraC. 7288/1996 e C. 10820/1995). In penden-za del pagamento dell’indennita di avvia-mento da parte del locatore, il conduttorepuo tuttavia esimersi dal pagare i canoni finoalla riconsegna se abbia cessato di utilizzarel’immobile e si limiti a detenerlo a seguito diregolare offerta formale ai sensi degli artt.1216 e 1209 c.c. (ossia, notifica a mezzo uf-ficiale giudiziario) o di offerta non formaleillegittimamente rifiutata dal locatore (� C.6090/2002). Per quanto riguarda invece lalocazione di immobili adibiti ad uso abitati-vo, la maggiorazione del 20% che il condut-tore e tenuto a corrispondere, oltre al canonemensile, durante il periodo di sospensionedell’esecuzione degli sfratti a norma dell’art.1 bis, D.L. 30.12.1988, n. 551, costituendorisarcimento del danno da inadempimento, edovuta indipendentemente dalla richiesta dellocatore (C. 12527/2000). Infine, e bene pre-cisare che l’art. 7, 2º co., D.L. 30.12.1988, n.551, convertito in L. 21.2.1989, n. 61 – ove siprevede che, nelle ipotesi in cui la data fissa-ta nel provvedimento per il rilascio del benericada nel periodo di sospensione dell’esecu-zione di tali provvedimenti indicato dal 1ºco., il locatore debba esser compensato dellaritardata eseguibilita del rilascio con il paga-mento del doppio del canone –, non ha in-teso sopprimere la tutela assicurata al con-duttore dall’art. 34, L. 27.7.1978, n. 392, epertanto deve ritenersi applicabile nelle soleipotesi in cui l’esecuzione del rilascio abbiatrovato ostacolo esclusivo nella sospensione,di carattere generale e temporaneo, di tutti iprovvedimenti di rilascio di cui all’art. 7, 1ºco., e non anche nei casi in cui l’esecuzionedel rilascio non avrebbe potuto comunqueavere luogo a causa del mancato pagamentodell’indennita di avviamento (C. 5098/1999;contra C. 12419/1998; C. 3813/1995). Adogni modo, la quantificazione legale del dan-no subito dal locatore per il mancato rilasciodell’immobile da parte del conduttore di cuiall’art. 7, 2º co., ossia il doppio dell’ultimo

canone corrisposto, secondo l’interpretazio-ne datane dalla C. Cost., 9.11.2000, n. 482,deve essere interpretata restrittivamente co-me applicabile solo al periodo di sospensionelegale dell’esecuzione degli sfratti stabilitanel 1º co. dell’art. 7, mentre per il periodosuccessivo torna ad applicarsi la disciplinagenerale di cui all’art. 1591 c.c. (C. 11000/2003).

8. La disciplina del rilascio degli immobiliadibiti ad uso abitativo secondo la L. n. 431/1998 (rinvio)B Com’e noto, nel 1998 e intervenuta unanuova disciplina organica del settore, laL. 9.12.1998, n. 431, che ha in gran parteabrogato la normativa precedente, predispo-nendo una nuova regolamentazione del rila-scio degli immobili adibiti ad uso abitativo.In particolare, agli artt. 6 e 7 della normativade qua si e prevista una diversa regolamenta-zione per i provvedimenti esecutivi di rilascioper finita locazione emessi prima o alla datadell’entrata in vigore della legge e per quelliemessi dopo. Rispetto ai primi, si e stabilitain via transitoria la sospensione delle esecu-zioni per un periodo di centoottanta giornidalla data di entrata in vigore della legge(durante tale periodo il conduttore ed il lo-catore avviano, anche tramite le rispettiveorganizzazioni di categoria, trattative per lastipulazione di un nuovo contratto in basealle procedure indicate nell’articolo), trascor-so tale periodo senza che si sia realizzato unaccordo per il rinnovo della locazione, i con-duttori interessati, entro trenta giorni dallascadenza, possono chiedere al tribunale chesia nuovamente fissato il termine per l’esecu-zione. Riguardo ai provvedimenti esecutivi dirilascio emessi dopo l’entrata in vigore dellalegge, si prevede che il conduttore possachiedere al tribunale, una sola volta, che sianuovamente fissato il giorno dell’esecuzioneentro sei mesi (Paolicelli, Disciplina dellelocazioni di immobili urbani adibiti ad usoabitativo, in NLCC, 1998, 1051 ss.).A Durante i suddetti periodi di sospensionedelle esecuzioni, e comunque fino all’effetti-vo rilascio, i conduttori sono tenuti a corri-

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spondere, ai sensi dell’art. 1591 c.c., unasomma mensile pari all’ammontare del cano-ne dovuto alla cessazione del contratto, alquale si applicano automaticamente ogni an-no aggiornamenti in misura pari al settanta-cinque per cento della variazione, accertatadall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumoper le famiglie di operai ed impiegati verifi-catasi nell’anno precedente; maggiorazioneche va applicata non solo al periodo di so-spensione ope legis dell’esecuzione del rila-scio previsto dall’art. 1, D.L. 30.12.1988,n. 551, ma per tutto il periodo di protrattaoccupazione dell’immobile, fino all’effettivorilascio (T. Genova, 11.5.2005, n. 2371). Se-condo l’art. 6, 6º co. – disposizione che, qua-le norma di interpretazione autentica, e stataritenuta applicabile anche ai giudizi in corsoal momento dell’entrata in vigore della L.n. 431/1998 (C. 14624/2004) –, all’importocosı determinato si applichera una maggiora-zione del venti per cento del canone di loca-zione. La corresponsione di tale maggiora-zione esime il conduttore dall’obbligo di ri-sarcire il maggior danno ex art. 1591 c.c.Qualora il conduttore sia inadempiente, de-cade dal beneficio della sospensione dell’ese-cuzione del provvedimento di rilascio, salvoquanto previsto dall’art. 55, L. 27.7.1978,n. 392. Tuttavia, in virtu della recente di-chiarazione di incostituzionalita (C. Cost.,9.11.2000, n. 482) in parte qua dell’art. 6della suddetta legge (perche stabiliva appun-to l’obbligo di corresponsione da parte delconduttore delle somme suindicate sino al-

l’affettivo rilascio dell’immobile e non soltan-to per il periodo di sospensione ope legissecondo il quadro normativo attuale), laquantificazione legale del danno che il con-duttore dovra corrispondere al locatore aisensi dell’art. 1591 c.c. e quella determinatacon la maggiorazione del canone nella misu-ra del quinto, oltre aggiornamenti Istat eoneri accessori e tale importo sara dovutoper tutto il periodo di sospensione e sinoall’effettivo rilascio. Cio, pero, con la preci-sazione che: per il periodo sino al terminedella sospensione ope legis dalle esenzioni oper quello fissato dal giudice (ex art. 56, L.27.7.1978, n. 392) la corresponsione dell’ul-timo canone, maggiorato nei suddetti termi-ni, esime il conduttore dall’obbligo di risar-cire il maggior danno ex art. 1591 c.c., pur incaso di prova del maggior danno, mentre peril periodo intercorrente tra la scadenza dellasospensione ope legis e la data dell’effettivorilascio il legislatore puo pretendere il risar-cimento del maggior danno, ove provato (C.15621/2002). La norma di cui all’art. 6, 6ºco., L. n. 431/1998, in tema di determinazio-ne forfettaria del risarcimento del danno daoccupazione illegittima degli immobili nellamisura massima del 20% del canone di loca-zione, escluso ogni altro risarcimento ex art.1591 c.c., e una norma eccezionale, di effi-cacia temporanea, retroattiva ed immediata-mente applicabile ai giudizi in corso (� C.10836/2007; C. 8502/2003).

Carla Bartolucci

I miglioramenti della cosa locata(art. 1592 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1592 c.c. Miglioramenti...................................................................................................................................................................................

1592 [1] Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttorenon ha diritto a indennita per i miglioramenti apportati alla cosa

locata. Se pero vi e stato il consenso del locatore, questi e tenuto a pagare un’indennitacorrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utileal tempo della riconsegna.


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[2] Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennita, il valore deimiglioramenti puo compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa gravedel conduttore.


Bibliografia: Catelani, Manuale della locazione, 3ª ed., Milano, 2001; Cuffaro (a cura di), Icontratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; Id. (a cura di), Lelocazioni ad uso di abitazione, Torino, 2000; Id. (a cura di), Le nuove locazioni abitative,Milano, 2000; Guarino, Locazione, in Tratt. Grosso, Santoro Passarelli, Milano, 1965; Mira-

belli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972; Provera, Locazione. Disposizionigenerali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980; S. Rezzonico,M. Rezzonico, Manuale delle locazioni, Milano, 2001; Ribera, Le locazioni immobiliari, Mi-lano, 1993; Tabet, Locazione in generale, in NN.D.I., IX, Torino, 1982; Id., La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972; Trifone, Locazione: disposizionigenerali e locazioni di immobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, Torino, 2007; Vitali, Dellalocazione, in Comm. De Martino, Novara, 1975....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. Nozione di miglioramenti. 2. Il consenso del locatore. 3. Indennita. 4. Com-pensazione con i deterioramenti. 5. La disciplina degli immobili urbani....................................................................................................................................................................................

1. Nozione di miglioramentiA Si ascrivono al concetto giuridico di mi-glioramenti tutte quelle opere che venganocompiute mediante trasformazioni o sistema-zioni diverse della cosa avuta in locazione, eche siano tali da apportare ad essa un au-mento di valore, determinandone un durevo-le incremento del godimento, della produtti-vita e della redditivita, senza che il risultatodi tali opere acquisti una rilevanza autono-ma, indipendente ed individuale rispetto allacosa alla quale va ad incorporarsi (� C.13070/2004; C. 4871/1998). Qualora il con-duttore abbia effettuato delle addizioni, ed illocatore abbia prestato il proprio consenso,quest’ultimo non puo pretenderne la rimo-zione nel caso in cui esse non siano separabilisenza nocumento della cosa locata e, qualorale addizioni stesse comportino un incremen-to di valore della cosa e costituiscano quindiun miglioramento, il conduttore ha dirittoalla indennita ex art. 1592 c.c. (C. 6094/2006).B La dottrina, sulla scorta della Relazioneal codice civile (n. 693) considera migliora-menti quei mutamenti della cosa locata dicarattere intrinseco, che la rendono mag-giormente produttiva di vantaggi e ne ele-vano l’aspetto esteriore, la qualita, la funzio-

nalita e persino lo stato di manutenzione. Inparticolare, si sottolinea che i miglioramentirappresentano un accrescimento qualitativodella natura intrinseca della cosa, a differen-za delle addizioni, che costituiscono un in-cremento estrinseco quantitativo (Tabet, Lalocazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messi-neo, XXV, Milano, 1972, 574); altra diffe-renza risiede inoltre nel fatto che i migliora-menti non sono separabili dalla cosa, men-tre le addizioni possono essere eliminate,riportando la cosa allo stato quo ante, inquanto l’elemento ulteriore ed accessorionon si fonde con la res locata, ne perde lasua individualita. Sinteticamente, i requisitiatti ad individuare l’esatta nozione di mi-glioramento si possono cosı enucleare: a) ilmiglioramento deve essere obiettivo, ossiapercepibile in modo oggettivo, non sogget-tivo, ne presunto; b) non costituisce miglio-ramento l’intervento meramente manutenti-vo, o preordinato ad eliminare guasti o dan-ni insorgenti, consistendo questo nel regimeprevisto per la piccola manutenzione, aisensi degli artt. 1576, 1609, 1610 c.c. o inquello previsto dall’art. 1577 c.c., 2º co., perle riparazioni urgenti (Tabet, La locazione-conduzione, 574; Provera, Locazione. Di-sposizioni generali, in Comm. Scialoja, Bran-

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ca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma,1980, 324); c) ne e tale l’incremento mate-riale, che si risolve in un’addizione (Tabet,La locazione-conduzione, 575). In particola-re, si e affermato che costituisce migliora-mento l’attivita materiale che ha come risul-tato un incremento economico della cosalocata (Mirabelli, La locazione, in Tratt.Vassalli, VII, 4, Torino, 1972) che, a diffe-renza dell’addizione – mera aggiunta mate-riale –, si sostanzia in un’attivita diretta asostituire una parte della cosa con altra mi-gliore (Tabet, La locazione-conduzione,576). Qualora, poi, un’addizione assuma an-che i caratteri del miglioramento, si appli-chera il combinato disposto degli artt. 1592-1593 c.c. Invece, ove si superino i suindicatilimiti alla configurabilita dei miglioramenti,il conduttore potrebbe incorrere nella viola-zione dell’art. 1587, n. 1, c.c., secondo cui ilconduttore deve usare la cosa con la diligen-za del buon padre di famiglia e servirseneper l’uso determinato nel contratto, conconseguente inadempimento contrattuale,suscettibile di condurre alla risoluzione delcontratto (Tabet, La locazione-conduzione,574).

2. Il consenso del locatoreA Secondo la disposizione in esame – con-siderata dalla giurisprudenza norma deroga-bile, seppur dettata nell’interesse del con-duttore (� C. 6158/1998; C.192/1991; C.1126/1985) –, e facolta del conduttore diapportare alla cosa locata quelle migliorieod innovazioni che non ne mutino la naturae la destinazione pattuita (C. 9744/1996),ma solo se il locatore ha prestato il suo con-senso il conduttore ha diritto ad un’inden-nita corrispondente alla minor somma interexpensum et meliorandum, facolta che vanecessariamente esercitata al momento dellariconsegna della res locata (C. 2777/2003),quando puo operarsi una utile comparazio-ne tra importo delle spese sostenute dal con-duttore ed aumento di valore conseguitodall’immobile (C. 11551/1998). Se poi leparti, nell’esercizio della loro autonomiacontrattuale, derogano alla disciplina legale

di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., pattuendol’obbligo del locatore di rimborsare le speseoccorrenti per le corrispondenti opere, il re-lativo debito non cambia la natura che gliattribuisce la legge, dovendosi calcolare inbase all’integrale valore di esse, modifican-dosi, pertanto, solo il criterio legale dellaminor somma tra speso e migliorato (C.4608/1997). In particolare, per quanto ri-guarda il 1º co., la giurisprudenza ha eviden-ziato che il diritto all’indennizzo presupponeil consenso del locatore, non essendo suffi-ciente la sola conoscenza o la mancata op-posizione del locatore all’iniziativa compor-tante il miglioramento (� C. 5637/1997; C.10884/1993). Il consenso del locatore deveessere inequivoco, non essendo sufficiente lamera tolleranza, ma puo esser dato anchesuccessivamente con una chiara ed inequi-voca manifestazione di volonta, da cui possadesumersi l’esplicita approvazione delle ese-guite innovazioni e che si manifesti in fatticoncludenti, ossia in un comportamento in-compatibile con un contrario proposito(� C. 3435/1996; C. 3166/1991; C. 4512/1989). Il consenso del locatore ai migliora-menti viene in considerazione quale fattocostitutivo del diritto fatto valere: esso operaalla stregua di una condicio sine qua non perla proposizione e l’accoglimento della do-manda di indennita, con la conseguenzaper cui l’onere probatorio circa la sussisten-za effettiva del consenso gravera in capo alconduttore (C. 17861/2007).B In dottrina, contrariamente a quanto av-viene in giurisprudenza, si riconosce naturadispositiva solo al 1º co. dell’articolo in esa-me, riscontrandosi invece nel 2º co. – ove sirinviene una compensazione in senso tecni-co-giuridico stretto (Trifone, 497) – unanorma imperativa (Guarino, Locazione, inTratt. Grosso, Santoro Passarelli, Milano,1965, 65; Tabet, La locazione-conduzione,578) e si sottolinea come la norma in com-mento, pur dichiarando non indennizzabili imiglioramenti, di fatto – al di la del limiteespresso di cui all’art. 1590 c.c. – li legittimi(Provera, 323), dando rilevanza al consensodel locatore. Invero, dalla lettura dell’art.


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1592 c.c., si desume che non e necessario ilpreventivo assenso del locatore per effettua-re i miglioramenti, sempre che questi noninteressino la struttura della cosa locata, es-sendo facolta del conduttore apportarli omeno; il consenso del locatore ha solo in-fluenza per quanto riguarda l’eventuale dirit-to del conduttore a godere di un’indennita altermine della locazione (Ribera, Le locazioniimmobiliari, Milano, 1993, 133). In realta,l’espressione consenso e qui usata in sensoempirico, indicando l’autorizzazione, per-messo, o assenso del locatore all’esecuzionedei miglioramenti, idonei a produrre l’insor-genza, a carico del locatore che la esprime,dell’obbligo di corrispondere l’indennita(Tabet, La locazione-conduzione, 574).

3. IndennitaB Secondo parte della dottrina, il debitodel locatore per l’indennita da miglioramenticostituisce debito di valore, soggetto a riva-lutazione monetaria, in quanto la sua funzio-ne sarebbe quella di indennizzare il condut-tore della diminuzione sofferta nei limiti delplusvalore economico conseguito dal locato-re, considerando quello che e il potere d’ac-quisto della moneta al tempo della liquida-zione, purche, comunque, gli effetti positividei miglioramenti sussistano al momentodella riconsegna della cosa locata (Provera,328). L’entita dell’indennizzo va, quindi, cal-colata in ragione «della minor somma tral’importo della spesa ed il valore del risultatoutile al tempo della riconsegna». E, infatti,con riferimento a tale momento che dovraessere calcolato l’incremento di valore dellacosa per effetto delle opere eseguite dal con-duttore e l’entita dell’indennizzo risultera,appunto, dal confronto tra l’importo dellaspesa e la quantita di moneta in cui puoesprimersi il maggior valore acquistato dalbene, dovendosi corrispondere al conduttorela minor somma tra le due (Provera, 328).La dottrina ha sottolineato, altresı, che nonbisogna confondere il diritto di eseguire ilmiglioramento con il diritto di ottenere – alloscadere del rapporto – un’indennita per ilmiglioramento: mentre e sempre possibile

(salvo patto contrario) per il conduttore ese-guire dei miglioramenti nel corso della loca-zione a prescindere dal consenso del locatore(Tabet, Locazione in generale, in NN.D.I.,IX, Torino, 1982) – salvo pero il diritto dellocatore di pretendere, a conclusione delrapporto, la rimessione in pristino (Vitali,Della locazione, in Comm. De Martino, No-vara, 1975) –, il diritto del conduttore all’in-dennita e subordinato al consenso del loca-tore. Si puo configurare una legittima rimes-sione in pristino da parte del locatore quan-do ricorrano le seguenti condizioni: a) in ca-so di miglioramenti non consentiti; b) se sitratta di miglioramenti solamente presunti oche addirittura comportano un depaupera-mento della res locata; c) se il vantaggio esi-ste solo per il conduttore; d) se e stata mo-dificata la destinazione economica del bene.Qualora non ricorrano le suddette ipotesi, lapretesa alla rimessione in pristino sara co-munque avanzabile dal locatore, in confor-mita con la disciplina generale di cui agli artt.1587-1590 c.c.A L’azione del conduttore volta ad ottene-re, ai sensi dell’art. 1592 c.c., l’indennita peri miglioramenti apportati alla cosa locata nonpuo essere proposta prima dell’avvenuta ri-consegna al locatore del bene locato (C.2777/2003). La riconsegna della cosa, daparte del conduttore, non e da considerarsiuna condizione di proponibilita della do-manda di indennita per i miglioramenti,quanto piuttosto un presupposto per unprovvedimento favorevole o sfavorevole sulladomanda stessa, ai fini di una pronuncia sulmerito (C. 17861/2007).

4. Compensazione con i deterioramentiA La giurisprudenza in rari casi si e espressasulla disposizione di cui al 2º co. dell’articoloin esame (� C. 1990/1981; C. 1856/1980; C.3881/1977; C. 108/1963). Tuttavia, si segna-lano due sentenze significative sull’argomen-to: l’una, assai risalente, dispone che la com-pensazione de qua puo essere anche parziale( ! C. 351/1952), l’altra precisa che, qualorale parti abbiano convenuto l’obbligo del con-duttore anche alla manutenzione straordina-

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ria, questi deve compiere tutte le opere atte amantenere la cosa al fine a cui era destinata,ma soprattutto deve riconsegnarla nello statodi conservazione originario, con conseguenteinapplicabilita del 2º co. dell’art. 1592 c.c., inquanto avviene il trasferimento a suo caricodei deterioramenti risultanti dall’uso dellacosa, secondo quanto previsto nel contratto,pur essendo possibile la compensazione par-ziale (C. 1856/1980).B La dottrina, da parte sua, ha evidenziatoche la facolta di opporre in compensazione aideterioramenti il valore dei miglioramenti,prevista dal 2º co. dell’art. 1592 c.c., permet-te al conduttore che non ha diritto all’inden-nizzo per le migliorie apportate senza il con-senso del locatore, di trarne ugualmente van-

taggio, quando si siano verificati dei deterio-ramenti al bene, purche, pero, questi nonsiano imputabili al conduttore a titolo di do-lo o colpa grave (Provera, 328).

5. La disciplina degli immobili urbaniA Miglioramenti e addizioni apportati sul-l’immobile locato dal locatore (nella specie,caldaia a metano, impianto di condiziona-mento e porta blindata), non rientrano nel-l’art. 23, L. 27.7.1978, n. 392, a tenore delquale il locatore, per riparazioni straordina-rie, puo chiedere al conduttore un’integra-zione del canone (C. 8298/1999).

Carla Bartolucci

Le addizioni eseguite dal conduttore(art. 1593 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1593 c.c. Addizioni...................................................................................................................................................................................

1593 [1] Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto ditoglierle alla fine della locazione qualora cio possa avvenire senza

nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse.In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennita pari alla minor somma tral’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.[2] Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono unmiglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.


Bibliografia: Catelani, Manuale della locazione, 3ª ed., Milano, 2001; Cuffaro (a cura di), Icontratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; Miccio, Lalocazione, in Giur. sist. Bigiavi, Torino, 1967; Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli,VII, 4, Torino, 1972; Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca,sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu,Messineo, XXV, Milano, 1972; Trifone, La locazione: disposizioni generali e locazioni diimmobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, Torino, 2007....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. La nozione di addizioni. 2. Antitesi tra lo ius tollendi del conduttore... 3. ... elo ius retinendi del locatore. 4. Le addizioni assimilabili ai miglioramenti. 5. Indennita....................................................................................................................................................................................

1. La nozione di addizioniB L’addizione consiste in un’attivita mate-riale, compiuta dal conduttore, tramite la

quale si unisce ad una cosa principale unacosa accessoria, che costituisca un’utilita(Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli,


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VII, 4, Torino, 1972, 528). Le addizioni, adifferenza dei miglioramenti (su cui v. arti-colo precedente), si sostanziano in un incre-mento estrinseco quantitativo (Tabet, La lo-cazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo,XXV, Milano, 1972, 574), di regola essesono separabili dalla cosa cui accedono epossono essere eliminate, riportando la cosaallo stato quo ante, in quanto l’elemento ul-teriore ed accessorio non si fonde con lacosa locata ne perde la sua individualita.Occorre distinguere tra addizioni separabilie non separabili: mentre queste ultime se-guono la disciplina del miglioramento, perle prime si pone piuttosto il problema del-l’appartenenza della cosa. Secondo partedella dottrina, il concetto di addizione nonseparabile presenta forti analogie con l’ac-cessione (in particolare si fa riferimento al-l’art. 936 c.c., che prevede l’automatico ac-quisto delle opere da parte del proprietariodel fondo, salvo il diritto di obbligare coluiche le ha fatte a levarle), rispetto alla disci-plina della quale l’art. 1593 c.c. si pone co-me norma speciale, prevedendo, a differen-za dell’art. 936 c.c., lo ius tollendi del con-duttore (Tabet, 580) e l’unione, creandoun’unione stabile con la cosa locata non su-scettibile di separazione «senza notevole de-terioramento» (art. 939 c.c., 1º co.), esatta-mente come avviene per l’unione (Provera,Locazione. Disposizioni generali, in Comm.Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bolo-gna-Roma, 1980, 332).A La giurisprudenza considera addizionisoggette alla disciplina del presente articolosolo quelle innovazioni o quegli incrementi,qualitativi o quantitativi, che ineriscono allacosa locata, lasciandone pero integra lastruttura fondamentale e l’organizzazionefunzionale autonoma (C. 5747/1988). Cio,pero, purche tale incremento non comportiviolazione dell’obbligo di non mutare la na-tura e la destinazione economica della cosa(C. 9744/1996), perche altrimenti il locatoresarebbe legittimato a risolvere il contrattoper inadempimento di un’obbligazione pri-maria (C. 3867/1953). Il consenso del loca-tore alle addizioni effettuate dal conduttore,

le quali non siano separabili senza nocumen-to della cosa locata e costituiscano anche unmiglioramento per la stessa, opera quale di-scrimen tra la sussistenza o meno del dirittoall’indennita di cui all’art. 1592 c.c. in capoa quest’ultimo: tale diritto sorge soltanto nelcaso in cui il locatore abbia prestato il pro-prio consenso. Qualora, poi, le addizionicomportino deterioramento della cosa loca-ta, il locatore puo domandare il risarcimentodel danno in forma specifica attraverso l’e-liminazione da parte del conduttore delleopere da egli stesso compiute abusivamente(C. 6094/2006).

2. Antitesi tra lo ius tollendi del conduttore...A Il conduttore che vuole rimuovere le ad-dizioni deve dare preavviso del suo intendi-mento al locatore, perche questi possa eser-citare la facolta di ritenerle; l’esercizio delloius tollendi del conduttore puo anche prece-dere la conclusione del rapporto, ma in talcaso il conduttore deve darne notizia al lo-catore, che si puo opporre (C. 395/1972). Loius tollendi puo essere esercitato anche suc-cessivamente alla cessazione del rapporto lo-catizio, in quanto la disposizione de qua nonfissa un termine ma condiziona soltanto l’e-sercizio di tale diritto alla volonta del pro-prietario di non voler ritenere per se le addi-zioni (C. 14871/2000).

3. ... e lo ius retinendi del locatoreA Invero, nonostante la norma in commen-to utilizzi l’espressione ‘‘proprietario’’, la-sciando presumere che il diritto di ritenerele addizioni spetti solo al proprietario e nonanche al locatore non dominus, la giurispru-denza fa sempre riferimento al locatore. Inparticolare, si afferma che l’azione di restitu-zione o il diritto di chiedere il pagamento diun’indennita, concessi al conduttore sullabase dell’art. 1593 c.c., hanno carattere per-sonale ed ineriscono al rapporto che inter-corre tra le parti del contratto di locazione(T. Monza, 19.11.1986). Comunque, qualorail locatore non eserciti la facolta di ritenere leaddizioni, il conduttore deve rimuoverle asue spese, infatti il locatore non puo mai

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esser costretto a ritenere le addizioni, mentreha diritto di esigerne la rimozione (A. Tori-no, 8.9.1994). Viceversa, qualora il locatore,nell’esercizio del diritto conferitogli dalla di-sposizione de qua, decida di ritenere l’opera– avente le caratteristiche dell’addizione –eseguita nell’alloggio locato a cura del con-duttore, non puo configurare un atto di spo-glio, anche nel caso in cui l’ex conduttoreabbia manifestato volonta contraria (C.10477/1991). La norma e comunemente ri-tenuta derogabile (� C. 6158/1998; C. 192/1991; C. 1126/1985), tuttavia se le parti pat-tuiscono l’obbligo del locatore di rimborsarele spese occorrenti per le addizioni, il relativodebito non muta la natura che gli attribuiscela legge, dovendosi calcolare in base all’inte-grale valore di esse, modificandosi solo il cri-terio legale della minor somma tra speso emigliorato (C. 4608/1997).B La dottrina maggioritaria concorda conla giurisprudenza, rilevando che la norma inesame fa riferimento al proprietario, ma inrealta la terminologia e impropria, dovendosifar riferimento al locatore (Tabet, 580 ss.)che puo scegliere se richiedere la remissionein pristino o ritenere le addizioni pagando laprevista indennita. Si e evidenziato, pero,che il locatore non proprietario che ritienel’addizione, puo separarla a proprio vantag-gio, ma – quale semplice possessore dellacosa locatagli – potrebbe esser costretto asubire l’esercizio dei poteri attribuiti dall’art.936 c.c. al proprietario (Provera, 334). Altraparte della dottrina e cosı giunta a ritenereche il diritto di ritenere le addizioni nonspetta al locatore che non sia proprietariodel bene (Miccio, 194; contra, Provera,334). Comunque, se il conduttore non eser-cita lo ius tollendi dell’addizione, ed il loca-tore non intende ritenerla, corrispondendo ilrelativo indennizzo, egli puo imporre – inesecuzione dell’obbligo di cui all’art. 1590c.c. – la rimozione del bene (Provera,333). Invece, nel caso di conflitto tra le duecontrarie facolta giuridiche del conduttore edel locatore, si ritiene che comunque preval-ga lo ius retinendi del locatore, sull’eserciziodel potere di rimozione del conduttore.

4. Le addizioni assimilabili ai miglioramentiA Il consenso del locatore alle addizioni ap-portate dal conduttore non puo desumersida una mera tolleranza, dovendosi invececoncretare in una chiara ed inequivoca di-chiarazione di volonta, intesa come esplicitaapprovazione delle innovazioni (C. 4512/1989), o in un comportamento concludente(C. 3435/1996), mentre la mera conoscenzao la mancata opposizione del locatore nonvale a legittimare la richiesta di indennizzoda parte del conduttore (C. 5637/1997). Se illocatore ha prestato il suo consenso, il con-duttore puo chiedere un’indennita corri-spondente alla minor somma inter expensumet meliorandum, facolta che va esercitata almomento della riconsegna della res locata,potendosi solo in tale circostanza operarsiun’utile comparazione tra importo delle spe-se sostenute dal conduttore ed incremento divalore conseguito dall’immobile (C. 11551/1998).

5. IndennitaV. amplius art. 1592 c.c.A L’obbligazione ricadente sul locatore dirimborsare al conduttore i miglioramenti ele addizioni apportate alla cosa locata costi-tuisce debito di valore (C. 2173/1959). Se-condo l’art. 1592, 1º co., c.c., il calcolo del-l’indennita per i miglioramenti eseguiti con ilconsenso del locatore deve basarsi sul minorimporto tra la spesa ed il miglioramento almomento della riconsegna del bene locato(C. 1258/1971). Nella determinazione perle indennita per i miglioramenti il risultatoutile va individuato con riferimento non soloalla differenza tra il valore delle opere e quel-lo residuo al termine della locazione, ma an-che al valore della cosa locata prima dell’e-secuzione delle opere stesse (C. 2476/1972).Le addizioni apportate dal conduttore noninfluiscono sulla determinazione dell’inden-nita per la perdita di avviamento (ai sensidegli artt. 34 e 69, L. 27.7.1978, n. 392)che va determinata con esclusivo riferimentoall’unita immobiliare concessa in locazione(P. Verona, 24.4.1990).B Cosı come per i miglioramenti, l’inden-


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nita costituisce credito di valore come talesoggetto a rivalutazione monetaria (Mirabel-

li, 403). Inoltre, secondo un’autorevole vocedottrinaria (Tabet, 586), il pagamento del-

l’indennita per addizioni ne comporta l’ac-quisizione ope legis.

Carla Bartolucci

La sublocazione(art. 1594 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1594 c.c. Sublocazione o cessione della locazione...................................................................................................................................................................................

1594 [1] Il conduttore, salvo patto contrario, ha facolta di sublocare la cosalocatagli, ma non puo cedere il contratto senza il consenso del locatore.

[2] Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore oconsentita dagli usi.

Riferimenti normativi: artt. 1406, 1455, 1587, 1588, 2558 c.c.; L. 27.1.1963, n. 19; L.27.7.1978, n. 392.

Bibliografia: Coco, Locazione (dir. priv.), in ED, XXIV, Milano, 1974; Confortini, Sublo-cazione di immobili ad uso abitativo, in NN.D.I., App., VII, Torino, 1987; Cuffaro (a cura di),I contratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; Gasperoni,Collegamento e connessione tra negozi, in RDCo, 1955; Messineo, Contratto derivato - subcon-tratto, in ED, X, Milano, 1962; Miccio, La locazione, in Giur. sist. Bigiavi, Torino, 1967;Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972; Provera, Locazione. Dispo-sizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980; Tabet,La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972; Trifone, La locazione:disposizioni generali e locazioni di immobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, Torino, 2007;Vitali, Della locazione, in Comm. De Martino, Novara, 1975....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. La sublocazione: nozione e natura giuridica. 2. Sublocazione e cessione delcontratto. 3. La facolta di sublocare. 4. La sublocazione di beni mobili. 5. La sublocazione dibeni immobili secondo la disciplina contenuta nella L. n. 392/1978. 6. La cessione delcontratto....................................................................................................................................................................................

1. La sublocazione: nozione e natura giuridicaB Il Legislatore non ha fornito alcuna no-zione di sublocazione ne nel dettato codici-stico, ne nella legge sull’equo canone o nelleleggi successive, ritenendo, a quanto consta,che non fosse necessario dare una definizio-ne di un tale fenomeno, peraltro largamenteinvalso nella prassi negoziale delle locazioni,e facilmente desumibile dalla stessa. In dot-trina si afferma pacificamente che con il ter-mine sublocazione e da intendersi un accor-do in forza del quale il conduttore attribui-sce, completamente o parzialmente, ad un

terzo, il subconduttore, il godimento di unbene che spetta al conduttore stesso verso undeterminato corrispettivo (Trifone, La loca-zione: disposizioni generali e locazioni di im-mobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, Torino,2007, 81). Si tratta di un rapporto che siinstaura in modo diretto ed immediato trail conduttore ed il subconduttore, non disco-standosi in nulla, per quanto attiene al suocontenuto, dal rapporto locatizio per cosıdire principale. Si configura, con la subloca-zione, un’ipotesi di subcontratto, in quantovi e un contemporaneo godimento del me-

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desimo bene da parte del conduttore e delsubconduttore, godimento che si realizza in-direttamente nel primo caso e direttamentenel secondo, attraverso la contemporaneasussistenza di due contratti, uno dei quali,quello di sublocazione, dipende dall’altrogia perfezionato, e presenta il medesimo con-tenuto e la stessa causa. Tra i due contratti sipuo rintracciare la sussistenza di un collega-mento negoziale finalizzato ad un unico re-golamento di reciproci interessi, e tale dadeterminare la dipendenza unilaterale delcontratto derivato da quello fondamentale,dove tuttavia il subcontratto, pur avendo lastessa causa del contratto principale, e inrealta volto a soddisfare un interesse specifi-co proprio ed autonomo rispetto a quelloche si intende perseguire con il primo con-tratto.A A conferma di tale impostazione, la giu-risprudenza ha peraltro chiarito che opera lacompensazione legale tra i debiti del subcon-duttore verso il sublocatore e quelli che ha ilsublocatore nei confronti del locatore (C.1223/2006).

2. Sublocazione e cessione del contrattoB La sublocazione e una fattispecie nuovae diversa rispetto all’istituto della cessionedel contratto, che peraltro conosce unaespressa disciplina codicistica alla lettera de-gli artt. 1406-1410 c.c. Con la sublocazionesi instaura infatti un rapporto negoziale nuo-vo e bilaterale, benche derivato, di cui sonoparte il conduttore ed il subconduttore, con-trariamente a quanto avviene nel caso di ces-sione del contratto, che realizza piuttostouna fattispecie trilaterale, nella quale sononecessariamente coinvolti il cedente, il cedu-to ed il cessionario, ed integra quindi unasuccessione a titolo particolare nel contratto,mediante la sostituzione di un soggetto ad unaltro nella titolarita del rapporto, con la con-seguenza per cui, nell’ipotesi di cessione dicontratto di locazione, viene ad esistenza unrapporto diretto tra il terzo cessionario, chesubentra al conduttore originario, ed il loca-tore. Nella sublocazione, il locatore, non es-sendo parte del contratto derivato, rimane

totalmente estraneo alle vicende afferenti al-lo svolgimento di tale rapporto (Trifone,94).

3. La facolta di sublocareB La legittimazione del conduttore alla su-blocazione discende dall’efficacia del con-tratto di locazione, presupponendone la vi-genza, ed «opera nei limiti di questo» [Co-

co, Locazione (dir. priv.), in ED, XXIV, Mi-lano, 1974, 967], con la precisazione che none dato prevedere come possano operare talilimiti. Altra dottrina ritiene invece che il con-tratto di sublocazione possa avere un conte-nuto piu ampio di quello oggetto del con-tratto di locazione, non applicandosi il prin-cipio nemo plus iuris in alium transferre po-test quod ipse habet. Puo, senza dubbio, es-sere convenuta una sublocazione parziale. Lafacolta di sublocare fa salvo, in ogni caso, ildivieto del locatore al subingresso di terzi nelgodimento del bene. La contravvenzione aldivieto, secondo la dottrina maggioritaria,comporta inadempimento del conduttore ediritto di risoluzione del contratto da partedel locatore. L’inadempimento, pero, sareb-be sanzionabile solo quando sia di gravitatale da integrare gli estremi richiesti dalladisciplina codicistica (Provera, Locazione.Disposizioni generali, in Comm. Scialoja,Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma,1980, 342; Tabet, La locazione-conduzione,in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano,1972, 615; Mirabelli, La locazione, in Tratt.Vassalli, VII, 4, Torino, 1972, 585); comun-que, qualora la violazione del divieto nonimporti la sanzione della risoluzione, il loca-tore potra sempre richiedere l’esecuzione informa specifica dell’obbligazione e il risarci-mento del danno; invece, nel caso in cui siastata pronunciata la risoluzione del contrattoper violazione del divieto di sublocazione, illocatore potra agire in rivendica contro ilsubconduttore, il quale non potra opporrealcunche (Provera, 343). Si e, comunque,ritenuto che il divieto di sublocazione noncomporti la nullita del subcontratto, il qualepuo essere sanato con il consenso del locato-re (Coco, 967). Allo stesso modo la violazio-


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ne del divieto non comporta l’inefficacia delcontratto di sublocazione, che spiega i suoieffetti tra sublocatore e subconduttore, al-meno finche non venga dichiarato risoltoper questo motivo il contratto principale.Ne discende che il sublocatore ha l’obbligodi far conseguire al subconduttore il godi-mento del bene, pena la risoluzione del sub-contratto per inadempimento ed il risarci-mento del danno (Provera, 342).

4. La sublocazione di beni mobiliB Secondo la previsione del 2º co. delladisposizione in esame, nel caso in cui l’og-getto della sublocazione sia una cosa mobile,e necessaria l’autorizzazione del locatore, otale convenzione deve essere consentita dagliusi. Nulla si dice, invece, sui beni mobiliregistrati. A tale lacuna ha cercato di ovviarela dottrina, alcuni ritenendo soggetti a taledisciplina anche i beni mobili registrati (Ta-

bet, 588), altri attenendosi al dettato lettera-le, rinvenendo la ratio del diverso regimegiuridico o nella diversa diligenza da usarsinella custodia, o – data la facile deteriorabi-lita o sottraibilita dei beni mobili – nellamaggiore rilevanza dell’intuitus personae(Trifone, 501), o ancora nel sistema di cir-colazione dei beni mobili. Per quanto riguar-da poi la natura giuridica dell’autorizzazione,essa e assimilata al consenso.A Non si rinviene giurisprudenza sul punto,se si escludono le pronunce concernenti ilconflitto tra diversi concessionari del dirittodi godimento su cosa altrui, in cui si ritieneche – ai fini della composizione del conflitto– sia sufficiente il conseguimento della di-sponibilita della cosa, non essendo richiestaanche l’estrinsecazione dell’attivita corri-spondente all’esercizio del diritto (C. 8872/1987).

5. La sublocazione di beni immobili secondo ladisciplina contenuta nella L. n. 392/1978A La L. 27.7.1978, n. 392 ha portato pro-fondi cambiamenti in materia, accostando –nella disciplina giuridica degli immobili ur-bani destinati ad uso abitativo – sublocazio-ne e cessione del contratto. In particolare,

l’art. 2 vieta, salvo il consenso del locatore,la sublocazione totale e la cessione del con-tratto, essendo stata invece consentita – indifetto di accordo delle parti –, la subloca-zione parziale, sempre salvo patto contrario eprevia denuntiatio al locatore, comunicazio-ne che, secondo qualche pronuncia di meri-to, non sarebbe a lui opponibile se non co-municata con lettera raccomandata con avvi-so di ricevimento (P. Catania, 28.4.1990), madi recente la Cassazione ha chiarito che, inmancanza di una esplicita prescrizione for-male in tal senso, siffatta comunicazionepuo essere adempiuta anche con modalitadiverse, purche idonee a consentire la cono-scenza della modifica soggettiva del rapporto(C. 2675/1998 ha escluso l’efficacia nei con-fronti del locatore della cessione comunica-tagli da un altro soggetto, nella specie il di-fensore del conduttore, nel giudizio penden-te nei suoi confronti). In particolare, in temadi edilizia economica e popolare, e ritenutovalido ed efficace il contratto di sublocazionestipulato con un terzo da un assegnatario,purche costui abbia ottenuto l’autorizzazionedell’ente competente (C. 11428/2002). Inve-ce, per gli immobili urbani con destinazionenon abitativa, soggetti alla l. eq. can., l’art.36 consente al conduttore di sublocare l’im-mobile o cedere il contratto di locazione an-che senza il consenso del locatore (che, tut-tavia, potra opporsi alla cessione per gravimotivi), quando venga insieme ceduta l’a-zienda (� C. 5137/2003; C. 1966/2000; C.8844/1995), ipotesi nella quale, visto che siprescinde eccezionalmente dal consenso delcontraente ceduto, si e rinvenuta una sorta dicessione del contratto ex lege, ma di recentela S.C. ha precisato che la cessione dell’azien-da non determina automaticamente la suc-cessione del cessionario nel contratto di lo-cazione degli immobili aziendali, richieden-dosi a tal fine la conclusione di un appositoaccordo tra cedente e cessionario volto aporre in essere la sublocazione o la cessionedel contratto di locazione (C. 5137/2003). Seinvece l’azienda non viene ceduta o locata, ilconduttore deve avere il consenso del loca-tore, sia nell’ipotesi in cui voglia cedere il

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contratto (come prevede l’art. 1594 c.c.), sianell’ipotesi in cui voglia sublocarlo. In talcaso, in deroga all’art. 1594, la mancanza diun patto contrario non consente piu al con-duttore l’esercizio della facolta di sublocazio-ne, necessitando a tal fine del consenso dellocatore (� C. 2655/1994). Ne costituisceproblema il fatto che l’azienda ceduta siadistinta in due rami, restando il contrattodi locazione sempre unico, pur essendo di-venuti formalmente due i soggetti subentratinella posizione di conduttore, e quindi il lo-catore, in tale ipotesi, risulta maggiormentegarantito, dal momento che puo pretenderel’adempimento per intero da due soggetti,piuttosto che da uno solo (T. Milano,24.4.1989). Ne consegue che il giudice dimerito chiamato a dichiarare la risoluzionedel contratto di locazione di un immobileadibito ad uso diverso da quello abitativoper inadempimento consistente nell’avvenu-ta sublocazione dello stesso, non puo limitar-si ad affermare che la sublocazione rappre-senti ex se un inadempimento, dovendo in-vece accertare se le parti avevano previamen-te pattuito un divieto di sublocazione, solo intal caso potra verificarsi la sussistenza di uninadempimento idoneo a provocare la riso-luzione del contratto (C. 10157/1994). Intema di locazione di immobile urbano, al difuori dell’ipotesi specifica di cui all’art. 36, L.27.7.1978, n. 392, la cessione del contrattooperata dal conduttore, a seguito della qualeil rapporto locatizio prosegue tra il locatoreceduto ed il terzo cessionario quale nuovoconduttore, produce effetto nei confrontidel locatore dal momento in cui quest’ulti-mo, venutone a conoscenza, presti il suoconsenso anche tramite comportamento con-cludente che dimostri la sua adesione al si-nallagma contrattuale ed alla continuazionedel godimento della cosa locata da parte delcessionario (C. 6601/1987). E stato altresırilevato che, nell’ipotesi di sublocazione diimmobile urbano adibito ad uso diverso daquello di abitazione, alla cessazione della lo-cazione, e quindi anche della sublocazione,l’indennita per la perdita di avviamento com-merciale prevista dagli artt. 34 e 69, L.

27.7.1978, n. 392 – a differenza della prela-zione regolata dall’art. 38 e spettante solo alsubconduttore – compete nei confronti dellocatore al solo conduttore (C. 692/1994) edal subconduttore nei confronti del subloca-tore. E invece da escludersi che l’attivita disublocazione possa rappresentare esplicazio-ne di una delle attivita elencate nell’art. 27 l.eq. can. (T. Roma, 11.6.1990). Secondo ladisciplina della L. 27.1.1963, n. 19, la cessio-ne a terzi del contratto di locazione di immo-bile destinato ad attivita commerciale o arti-giana (e relativa azienda) da parte del con-duttore e l’effetto di un negozio bilateraleper il quale, in deroga alla disciplina di cuiagli artt. 1406 c.c. e 1594, non si richiede ilconsenso del locatore ceduto, spetta comun-que a costui sia la facolta di opporsi allacessione per motivi inerenti alla persona delcessionario (art. 5), sia la possibilita di farvalere, nei confronti dello stesso conduttorecedente, tutte le clausole del contratto cedu-to per la declaratoria di invalidita o risolu-zione dello stesso, anche per fatti anteriorialla comunicata cessione; ne consegue che,qualora il contratto sia stato annullato o ri-solto in data anteriore alla sua cessione, vienea caducarsi, per mancanza di oggetto, ancheil contratto di cessione (C. 11984/1991). In-fine, e bene segnalare una sentenza dellaCassazione secondo cui, poiche ne l’art.2558 c.c. ne l’art. 36 impongono la cessionedel contratto di locazione di un immobile aduso commerciale unitamente alla cessionedella relativa azienda, il conduttore puo va-lidamente rinnovare il contratto di locazionee successivamente cederlo, tramite un com-portamento concludente, al cessionario dellasua azienda, anche senza il consenso del lo-catore, non essendo necessaria la contempo-raneita tra i due contratti di cessione, masolo il nesso funzionale e temporale (C.7091/1997).

6. La cessione del contrattoA La violazione del divieto pattizio di su-blocazione di cui all’art. 1594 c.c., 1º co., odi cessione in uso dell’immobile locato aduso non abitativo, in difetto di una valuta-


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zione legale tipica della gravita dell’inadem-pimento, consente la pronuncia di risoluzio-ne del contratto ai sensi dell’art. 1452 c.c.soltanto nel caso in cui l’inadempimento in-tegrato dalla violazione del patto non abbiascarsa importanza, avuto riguardo all’interes-se dell’altra parte, da apprezzarsi dal giudicein base alle circostanze del caso (C. 15763/2000).

Il locatore puo chiedere la risoluzione del

contratto e la condanna al rilascio del bene

anche nel caso in cui, al momento della pro-

posizione della domanda, detto bene e dete-

nuto da un terzo, immessovi dal conduttore

(C. 15083/2000).

Carla Bartolucci

L’azione diretta del locatore nei confronti del subconduttoree gli effetti riflessi della nullita o risoluzione del contratto di locazione

(art. 1595 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1595 c.c. Rapporti tra il locatore e il subconduttore...................................................................................................................................................................................

1595 [1] Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, haazione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublo-

cazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e percostringerlo ad adempiere a tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublo-cazione.[2] Il subconduttore non puo opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fattisecondo gli usi locali.[3] Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullita o larisoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, ela sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Riferimenti normativi: art. 1594 c.c.; art. 404 c.p.c.; L. 27.7.1978, n. 392.

Bibliografia: Balena, Contributo allo studio delle azioni dirette, Bari, 1990; Benatti, Appuntiin tema d’azione diretta, in RTDPC, 1964; Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione deibeni, in Tratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; Miccio, La locazione, in Giur. sist. Bigiavi,Torino, 1967; Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972; Provera,Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972;Id., Sublocazione, in NN.D.I., XVIII, Torino, 1971; Vecchi, L’azione diretta, Padova, 1990....................................................................................................................................................................................Sommario: 1. L’azione diretta contro il subconduttore: natura giuridica e ratio legis. 2. Ilrapporto tra le parti ed il pregiudizio del locatore. 3. Le obbligazioni del subconduttore. 4. Ilpagamento diretto del canone. 5. Il regime delle eccezioni. 6. Le vicende del contratto dilocazione nei confronti del subconduttore. 7. Il fallimento del conduttore. 8. Gli effetti dellasentenza resa tra le parti dell’originario contratto di locazione....................................................................................................................................................................................

1. L’azione diretta contro il subconduttore:natura giuridica e ratio legisA La natura giuridica dell’azione diretta ac-cordata dal 1º co. della norma in esame ha

suscitato molteplici dubbi interpretativi. Inparticolare, una sentenza assai risalente laaveva assimilata ad un’azione surrogatoria,in base alla quale l’art. 1595 non attribuiva

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un diritto sostanziale al locatore nei confron-ti del subconduttore, ma gli conferiva solo ilpotere di agire per far valere il diritto spet-tante al sublocatore. Pertanto, il locatore nonesercitava un diritto proprio ma esercitava,nell’interesse proprio, diritti ed azioni dispettanza del conduttore. Con la conseguen-za che il locatore poteva far valere il dirittospettante al sublocatore in quanto tale dirittoobiettivamente esistesse, ben potendo op-porglisi le cause di estinzione del diritto delsublocatore verso il subconduttore (C. 3576/1955). Poco dopo, pero, la giurisprudenzaha riconosciuto che l’azione de qua non eun’azione surrogatoria (C. 1385/1964), essapresenta infatti delle spiccate peculiarita,presupponendo l’esistenza di un credito dellocatore nei confronti del sublocatore per ilpagamento del canone (C. 306/1951) e uncredito del sublocatore verso il subcondutto-re. Piu di recente la giurisprudenza si eespressa sulla natura dell’azione in esame de-finendola di natura cognitiva, non satisfattivao esecutiva (C. 836/1995).B I dubbi interpretativi si sono posti anchenel formante dottrinario ove si e unanime-mente escluso che possa trattarsi di azionesurrogatoria, non rinvenendosene gli aspetticonnotativi quali l’inerzia del debitore prin-cipale (Miccio, La locazione, in Giur. sist.Bigiavi, Torino, 1967, 272 ss.; Mirabelli,La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Tori-no, 1972, 585 ss.; Provera, Locazione. Dispo-sizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca,sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980,337; Tabet, Sublocazione, in NN.D.I., XVIII,Torino, 1971, 588) evidenziando come ilnuovo codice abbia attribuito al locatore l’a-zione diretta contro il subconduttore, ma gliabbia precluso l’azione surrogatoria (Prove-

ra, 353). Invero, a differenza dell’azione pre-vista dall’art. 2900 c.c., che presuppone l’i-nerzia del debitore ed e finalizzata a garanti-re la conservazione della garanzia patrimo-niale del creditore, l’azione de qua e satisfat-toria. Si e sostenuto, pertanto, che il locatoresarebbe titolare – a fronte di un unico beneoggetto del godimento – di un duplice titolodi credito, l’uno valevole nei confronti del

conduttore, l’altro avverso il subconduttore(Provera, 354), costituendo un rapporto didebito-credito che non trova fondamento innessun rapporto negoziale diretto, in derogaai principi generali. In particolare, il creditodel primo locatore e azionabile nei limiti deicorrispettivi dovuti dal subconduttore o del-le obbligazioni da lui inadempiute, compresol’obbligo di riconsegna e di rifusione deidanni da ritardata riconsegna (Miccio,350). Una diversa e particolare tesi dottrina-ria ha invece individuato nell’azione direttaun trasferimento del diritto di credito delprimo debitore, finalizzato ad una piu accen-tuata tutela del creditore principale (Balena,Contributo allo studio delle azioni dirette, Ba-ri, 1990, 148). In particolare, secondo taleultima tesi, l’azione diretta costituirebbe unrimedio esecutivo, la cui esperibilita richiedela presenza in giudizio del debitore principa-le, quale litisconsorte necessario dell’azioneespropriativa. In realta, si e precisato, l’azio-ne diretta indica la facolta per un soggetto,titolare di un diritto di credito verso un de-bitore, di rivolgersi ad un terzo, a sua voltaobbligato verso il primo debitore (Vecchi,L’azione diretta, Padova, 1990, 1), senzache vi sia alcuna relazione immediata tra ilcreditore ed il subdebitore (Benatti, Appun-ti in tema d’azione diretta, in RTDPC, 1964,624). La ratio legis di tale disposizione risie-derebbe, dunque, nell’intento di accordaremaggior tutela al locatore, per effetto delcollegamento derivativo-costitutivo che esi-ste tra locazione e sublocazione.

2. Il rapporto tra le parti ed il pregiudizio dellocatoreB La dottrina si e ampiamente interrogatanon solo circa la natura giuridica della sud-detta azione, ma anche sulla ricostruzionegiuridica dei rapporti tra le parti. Un indiriz-zo giunge a rinvenirvi una sorta di accollocumulativo necessario ope legis (Provera,357) caratterizzato pero dal fatto che – no-nostante vi siano due soggetti (sublocatore esubconduttore) responsabili nei confrontidel locatore – la diversita del regime di re-sponsabilita porta ad escludere la configura-


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bilita di una solidarieta passiva in senso tec-nico (Miccio, 312), mancando l’identita del-la causa. Altri, invece, negano la qualificazio-ne dei suddetti rapporti in termini di delega-zione (Vecchi, 146). Dalla lettera della leggeemerge, comunque, che al locatore spettanodue azioni dirette: l’una, ex lege, contro ilsubconduttore; l’altra, contrattuale, verso ilconduttore. L’esperibilita dell’azione direttanon pregiudica, quindi, i diritti del locatorenei confronti del proprio conduttore.

3. Le obbligazioni del subconduttoreA Secondo giurisprudenza risalente do-vrebbe essere il conduttore a risponderedei danni cagionati dal subconduttore e sidovrebbe escludere l’esperibilita dell’azionediretta nei confronti del subconduttore perla riconsegna del bene, essendo costui terzorispetto al contratto principale. Piu di recen-te si e invece sostenuto che e diritto del lo-catore richiedere al solo conduttore il risar-cimento dei danni verificatisi nell’immobile,nel corso della locazione, cosı come dellasublocazione. La detenzione dell’immobileda parte del subconduttore non determine-rebbe, infatti, la sostituzione di costui al con-duttore, il quale resta tenuto verso il locatoreall’adempimento delle obbligazioni nascentidal rapporto principale (C. 1824/1992). In-vero, non si dice nulla circa l’obbligo di ri-consegna, ma deve dedursi che tale orienta-mento escluda la possibilita, per il locatore,di rivolgersi direttamente al subconduttoreper ottenere il rilascio del bene, dovendoprima esperire un’azione di restituzione ver-so il conduttore. Le stesse Sezioni Unite dellaCassazione hanno riconosciuto che il sub-conduttore e detentore autonomo, servendo-si della cosa nel proprio esclusivo interesse,e, pertanto, nonostante la cessazione del rap-porto di locazione, e legittimato all’azione direintegrazione anche contro lo spoglio postoin essere dal locatore (C., S.U., 11853/1991).B L’azione diretta rivolta verso il subcon-duttore per esigerne l’adempimento ha unduplice oggetto, dato che il locatore puo pre-tendere il pagamento del canone, nonchel’adempimento delle obbligazioni discenden-

ti dal contratto di sublocazione. In dottrinasi e discusso sull’esistenza di obbligazioni,derivanti dal rapporto sublocatizio, diverserispetto all’obbligo di corrispondere il prez-zo del godimento del bene. In particolare, sie fatto riferimento all’obbligo di risarcire ildanno in caso d’incendio o deterioramentodel bene. Parte della dottrina ha ritenuto chenon vi siano obbligazioni del subconduttore,discendenti dalla sublocazione, che non pos-sano essere oggetto di azione diretta del lo-catore (Miccio, 306). Pertanto, qualora ilsubconduttore non adempia la sua obbliga-zione di rilasciare l’immobile alla scadenzadel contratto, o in caso di ritardata consegna,il locatore potra agire direttamente contro dilui per ottenere il risarcimento del danno(Provera, 359). Di contrario avviso altraparte della dottrina (Tabet, Sublocazione,588), secondo la quale il locatore non haazione diretta contro il subconduttore perottenere il rilascio della cosa, poiche la resti-tuzione del bene al locatore discende dalcontratto di locazione, non da quello di su-blocazione; di conseguenza, il locatore dovranecessariamente agire contro il conduttore,precostituendosi un titolo esecutivo da farvalere contro il subconduttore.

4. Il pagamento diretto del canoneA La giurisprudenza ha ritenuto che il pa-gamento del canone da parte di un soggettoterzo rispetto al contratto di locazione, sep-pur subconduttore, non vale a fargli acquisi-re la veste di parte del rapporto principale(C. 12159/1992).B D’altronde, anche la dottrina affermache l’autonomia tra i due rapporti, locatizioe sublocatizio, non consente che il subcon-duttore versi direttamente al locatore il pro-prio canone, essendo costui terzo rispetto alcontratto di sublocazione. In senso contra-rio, si e pero sostenuto che il pagamentoeffettuato dal subconduttore nelle mani dellocatore libera il conduttore-sublocatore,trattandosi di obbligazioni solidali aventi adoggetto l’adempimento di un’identica presta-zione (Provera, 358).

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5. Il regime delle eccezioniA Il subconduttore convenuto in giudiziopuo opporre al locatore tutte le eccezionirelative al rapporto fra subconduttore e su-blocatore (C. 3576/1955).B In tal senso anche la dottrina (Mirabelli,596) che annovera esemplificativamente trale eccezioni opponibili la compensazione e laremissione. Secondo un’opinione dottrinaria,il subconduttore non puo opporre al locato-re eccezioni inerenti al rapporto principale(Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Ci-cu, Messineo, XXV, Milano, 1972, 631), ec-cezion fatta per la nullita radicale. E beneinoltre precisare che la norma in esame in-troduce una limitazione per quanto riguardal’opponibilita dei c.d. ‘‘pagamenti anticipa-ti’’, espressione che – secondo la dottrina –deve essere intesa nel senso di pagamenti peril godimento futuro del bene, oppure quellieffettuati prima della scadenza del termine(Provera, 360).

6. Le vicende del contratto di locazione neiconfronti del subconduttoreA A norma dell’art. 1595, 3º co., che rap-presenta un’applicazione del principio gene-rale resoluto iure dantis resolvitur et ius acci-pientis, la nullita, la risoluzione o comunqueil venir meno del contratto di locazione de-termina la caducazione anche del rapportodi sublocazione, non rilevando nei confrontidel locatore che la durata del contratto dilocazione sia stata programmata dalle parti(o prorogata ex lege) in modo da durare oltrela data di cessazione del contratto di locazio-ne (C. 11003/1993). I principi contenuti nel-l’articolo in esame non sono stati derogatidalla disciplina speciale sugli immobili urba-ni contenuta nella L. 27.7.1978, n. 392. Inparticolare, per quanto riguarda il prolunga-mento ex lege della durata convenzionale deicontratti di sublocazione di immobili desti-nati ad uso diverso da quello di abitazione,sorti anteriormente al 1978 e, quindi, sogget-ti alla disciplina transitoria di cui agli artt. 67ss., L. 27.7.1978, n. 392, la continuazione delrapporto di sublocazione e subordinata all’e-sistenza della locazione; pertanto, ex art.

1595, la risoluzione del contratto di locazio-ne ha effetto anche nei confronti del subcon-duttore, salvo il suo diritto di subentro nelcontratto principale, se cosı pattuito o previ-sto da una specifica disposizione normativa(C. 1260/1990).

7. Il fallimento del conduttoreA La dichiarazione di fallimento del con-duttore, non determinando l’inesigibilitadel credito del locatore per il canone neiconfronti del conduttore, non determina lacarenza del requisito necessario per l’eserci-zio dell’azione diretta ai sensi dell’art. 1595da parte del locatore nei confronti del sub-conduttore per l’esazione del canone di su-blocazione del quale costui e ancora debitorenei confronti del sublocatore (C. 836/1995).

8. Gli effetti della sentenza resa tra le partidell’originario contratto di locazioneA Ai sensi del 3º co. dell’art. 1595, la sen-tenza pronunciata per qualsiasi ragione (nul-lita, risoluzione, scadenza della locazione, ri-nuncia del conduttore-sublocatore al con-tratto in corso) tra locatore e conduttore fastato anche nei confronti del subconduttore,esplicando efficacia sia di cosa giudicata so-stanziale, sia di titolo esecutivo per il rilascio– efficacia che deve essere riconosciuta an-che nel caso in cui la sublocazione sia inop-ponibile al locatore (C. 5053/1994) –, ancor-che il subconduttore sia rimasto estraneo algiudizio de quo e quindi non sia stato men-zionato nel titolo esecutivo (P. Napoli,29.3.1993 estende tale soluzione anche all’i-potesi di comodato), soluzione che non com-porta alcun fondato dubbio di legittimita co-stituzionale (C. Cost., 21.1.1988, n. 60). Laratio di tale soluzione normativa risiede nelfatto che la subconduzione comporta la na-scita di un rapporto obbligatorio derivato lacui sorte dipende da quella del rapportoprincipale, cosı come il diritto del subcon-duttore deriva ed e condizionato da quellodel suo dante causa (conduttore). Ne discen-de che il locatore non puo affermare la vali-dita e la persistente efficacia del contrattocon il conduttore e nel contempo chiedere


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il rilascio dell’immobile al subconduttore (C.212/1998). Ne deriva, altresı, che il subcon-duttore – non potendo vantare diritti di sortanei confronti del locatore principale ed aven-do un semplice interesse alla continuazionedel rapporto locatizio fondamentale – nellacausa per finita locazione tra il proprietarioed il conduttore originario, puo spiegare soloun intervento adesivo semplice o dipenden-te, e non gia un intervento autonomo liti-sconsortile e, quindi, non e titolare del dirit-to di impugnare in via autonoma la sentenzasfavorevole alla parte adiuvata, potendo sol-tanto aderire all’impugnazione proposta daquest’ultima. Allo stesso modo, se il locatoreabbia convenuto nel giudizio instaurato persentir dichiarare la cessata locazione entram-bi gli interessati (conduttore e subcondutto-re), e inammissibile l’impugnazione del sub-conduttore contro la sentenza che abbia ac-colto la domanda del locatore non impugna-

ta dal conduttore (C. 11324/1998). La sen-tenza di risoluzione o di scioglimento otte-nuta dal locatore contro il conduttore-sublo-catore ha efficacia esecutiva anche nei con-fronti del subconduttore (� C. 329/1978; C.1716/1960), anche nell’ipotesi in cui sia ri-masto estraneo al giudizio de quo e non siastato neanche menzionato nel titolo esecuti-vo (� C. 15083/2000; C. 5053/1994). L’a-zione contro il subconduttore non presuppo-ne il litisconsorzio necessario con il subloca-tore (C. 1385/1964).B Secondo l’opinione prevalente della dot-trina, il subconduttore puo esperire l’oppo-sizione di terzo revocatoria ex art. 404, 2ºco., c.p.c. (Mirabelli, 596), ne appare cor-retto obiettare che il subconduttore non eterzo, data l’azione diretta accordata al loca-tore.

Carla Bartolucci

Termine della locazione(art. 1596 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1596 c.c. Fine della locazione per lo spirare del termine...................................................................................................................................................................................

1596 [1] La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lospirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.

[2] La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenzastabilita a norma dell’articolo 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta neltermine [fissato dalle norme corporative o, in mancanza in quello]1 determinatodalle parti o dagli usi.1 Espressione da ritenersi abrogata a seguito della soppressione dell’ordinamento corporativo disposta

con R.D.L. 9.8.1943, n. 721.

Riferimenti normativi: artt. 1352, 1574 c.c.; artt. 3, 27, L. 27.7.1978, n. 392; L. 9.12.1998,n. 431.

Bibliografia: Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno,Gabrielli, Torino, 2008; Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggispeciali, Padova, 2004; Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972;Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606,Bologna-Roma, 1980; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano,1972.

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Sommario: 1. Osservazioni introduttive. 2. La disdetta. 3. Il recesso. 4. La proroga. 5. Alie-nazione della cosa locata e sorte del giudizio pendente....................................................................................................................................................................................

1. Osservazioni introduttiveB La locazione si connota per essere uncontratto sostanzialmente a termine, e que-sto elemento assume notevole rilevanza al-l’interno della struttura e della dinamica ne-goziale, se si considera che l’interesse delleparti che concludono tale contratto si soddi-sfa proprio a fronte della temporaneita delrapporto che esse pongono in essere. Nel-l’ambito della distinzione tra locazioni a tem-po determinato e non, si deve infatti osser-vare che quest’ultima figura si caratterizzaper il fatto che quando una locazione e sti-pulata senza determinazione di tempo, la du-rata viene fissata ex lege, e non che si e inpresenza di una locazione a tempo indeter-minato.

2. La disdettaA La disdetta del locatore, in quanto volta adeterminare la cessazione del rapporto di lo-cazione alla scadenza del termine contrattua-le e, conseguentemente, ad imporre al con-duttore la riconsegna della res locata, e cioel’esecuzione di una prestazione indivisibile, eefficace nei confronti di tutti i conduttori,ancorche intimata ad uno solo di essi (C.4797/1999) e tale principio vale anche nelcaso di affitto di fondi rustici (C. 5689/2005). Nel caso, invece, di pluralita di loca-tori, sara sufficiente la disdetta intimata dauno solo di essi (� C. 5518/1985; P. Monza,20.4.1988 ritiene pero necessario che l’inti-mazione di sfratto sia effettuata da tutti ilocatori), viceversa, si e ritenuta non efficacenei confronti del conduttore la disdetta in-viata dal solo nudo proprietario e non anchedall’usufruttuario (P. Chieti, 20.11.1992). Ladisdetta puo esser validamente effettuata an-che da un mandatario in base ad incaricoconferito verbalmente. Inoltre essa ancorcheintimata ad uno solo degli eredi del condut-tore defunto, e idonea a costituire in moratutti gli altri eredi nella riconsegna dell’im-mobile alla scadenza (C. 4605/1997). L’erro-

nea indicazione della data di cessazione delrapporto non esclude che la disdetta produ-ca effetti per l’esatta scadenza, qualora con lastessa risulti chiaramente esternata la volontadi riottenere la disponibilita dell’immobilealla scadenza del contratto, senza indurreequivoco affidamento nella controparte sulleintenzioni del locatore dichiarante (P. Vero-na, 11.1.1991). La disdetta ha la funzione diimpedire la prosecuzione o la rinnovazionedel contratto di locazione e non di determi-nare la cessazione del rapporto prima dellascadenza, pertanto, nel caso in cui sia stataintimata per un termine di scadenza anterio-re, vale per il termine successivo (� C. 1318/1996; C. 2076/1989) e, viceversa, e piena-mente efficace la disdetta intimata erronea-mente per una data successiva alla scadenzalegale, quando, dal tenore dell’atto, risultiinequivocamente la volonta dell’intimante(P. Pisa, 17.3.1993; P. Firenze, 17.3.1987).Essa si verifica anche se non si siano verifi-cati, per evenienza di ordine processuale (ades. per estinzione del giudizio o per mancatacomparizione del locatore), gli effetti proces-suali ricollegabili al procedimento di conva-lida (C. 300/1985). La dipendenza della con-creta rinnovazione del contratto dall’unilate-rale volonta del conduttore non rende auto-matici i possibili rinnovi annuali successivialla prima scadenza, dato che si puo avererinnovo solo in difetto di disdetta da partedel conduttore, che nell’esplicita previsionecontrattuale costituisce espressione di unaben precisa volonta del conduttore e si ricol-lega alla volonta anticipatamente espressa dallocatore all’atto della sottoscrizione del con-tratto nell’ambito di uno schema riconduci-bile all’istituto dell’opzione (� C. 9545/1996; C. 6219/1988). Vedendo qualcheesemplificazione, la giurisprudenza ha ravvi-sato un’ipotesi di disdetta nello stesso atto dicitazione per convalida di sfratto (� C. 913/1999; C. 1406/1977) in virtu della circostan-za che, in tale atto, si esprime la volonta del


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locatore contraria ad un’eventuale proroga orinnovazione del rapporto e costituendo essouna vocatio in ius del conduttore; altre volteha ritenuto equipollente a disdetta la doman-da di risoluzione del contratto per colpa delconduttore (C. 2456/1951).Si e inoltre affermato che l’art. 3 l. eq. can. –secondo cui il contratto di locazione degliimmobili destinati ad uso abitativo si rinnovaper un periodo di quattro anni se nessunadelle parti comunica all’altra, almeno sei me-si prima della scadenza, con lettera racco-mandata, che non intende rinnovarlo – nonprescrive un requisito di forma ad substan-tiam della comunicazione della disdetta, per-che tale sanzione non e espressamente com-minata, ne puo essere desunta in via inter-pretativa data la vigenza del principio di li-berta di forma, ne deriva la possibilita diricorrere ad atti equipollenti, dotati di pariefficacia (� C. 11982/1991; P. Fidenza,1.4.1990). In particolare, sotto la vigenzadella l. eq. can. la giurisprudenza ha afferma-to che la disdetta del contratto di locazioneper uso abitativo puo esser comunicata an-che con forma diversa da quella prescrittadall’art. 3, L. 27.7.1978, n. 392, purche ine-quivocabilmente idonea a rivelare la volontadi non rinnovare il contratto alla scadenza, epuo essere contenuta anche in un atto pro-cessuale che presupponga logicamente o giu-ridicamente la volonta di disdetta o comun-que esprima, in concreto, la volonta di nonrinnovare il contratto alla scadenza. Una di-sdetta che non sia idonea, per inosservanzadel termine, a produrre la cessazione dellalocazione per la scadenza voluta dal locatore,ha l’efficacia di produrre la cessazione delrapporto per la successiva scadenza (� C.7352/1997; C. 8443/1995; C. 11982/1991).Inoltre, se il locatore ha comunicato al con-duttore la disdetta (art. 1596 c.c.), anche seper un considerevole lasso di tempo non haagito in giudizio per il rilascio, ed ha conti-nuato a percepire i canoni di locazione, ilcontratto non puo dirsi rinnovato, mancan-do una volonta contraria a quella manifesta-ta, sı che la permanenza del conduttore nel-l’immobile costituisce occupazione di fatto

(� C. 269/1998; C. 9105/1995; C. 8825/1995; C. 8159/1995). Da ultimo, si segnalauna recente sentenza della Suprema Cortesecondo cui il provvedimento di rilascio del-la casa familiare emanato nei confronti delconiuge proprietario esclusivo dell’immobilenon puo essere fatto utilmente valere neiconfronti del terzo che si trovi nel godimentodell’immobile in forza di un titolo che gliassicura un possesso autonomo, incompati-bile con la pretesa fatta valere in via esecuti-va, sino a quando il creditore procedentenon si sia munito di titolo esecutivo validonei confronti del terzo (C. 13664/2003).Con riguardo alle locazioni non abitative, laCorte costituzionale (C. Cost., 23.4.1986,n. 108), ha dichiarato l’illegittimita dellaproroga prevista dall’art. 1 bis, 9º co.,D.L. 7.2.1985, n. 12 (conv. con mod. inL. 5.4.1985, n. 118, per cui le date di sca-denza del regime transitorio di tali locazionivanno individuate con riferimento agli artt.67 e 71, L. 27.7.1978, n. 392 e 15 bis,D.L. 23.1.1982, n. 9 (conv. con mod. inL. 25.3.1982, n. 94), in virtu delle quali haluogo l’automatica cessazione di quel regi-me, senza necessita di preventiva disdetta(ex art. 1596 c.c.), restando inoperante an-che la clausola di proroga convenzionale incaso di mancata disdetta (C. 9165/2002).Talche, scaduto il contratto, se il condutto-re non rilascia l’immobile, il locatore e le-gittimato all’intimazione dello sfratto per fi-nita locazione, senza che sia configurabileuna tacita rinnovazione dovuta al godimen-to di fatto dell’immobile protrattosi per ilperiodo compreso tra la scadenza del con-tratto e la caducazione – da parte dellaConsulta – delle ulteriori disposizioni diproroga (� C. 2174/1994; C. 10389/1990;C. 4605/1990). In caso di illegittima anti-cipata cessazione del rapporto di locazionead uso non abitativo, al conduttore deveessere riconosciuto il diritto al risarcimentoparametrato alla perdita dei profitti dell’at-tivita dalla data dell’indebito rilascio allascadenza naturale del rapporto (C. 5948/1999). Di recente la Suprema Corte ha inol-tre precisato che, in relazione alle finalita

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perseguite dall’art. 29, L. 27.7.1978, n. 392,la eventuale nullita assoluta della disdettaper mancata specificazione dei motivi, ren-de inidoneo l’atto a produrre gli effetti suoipropri per la prima scadenza contrattuale,ma non gli impedisce di valere per la sca-denza successiva come espressione di volon-ta contraria alla rinnovazione della locazio-ne (C. 7927/2004). Restano esclusi dalla di-sciplina della L. 27.7.1978, n. 392 i contratticoncernenti sia le aree nude (P. Gallipoli,31.7.1987), sia gli immobili adibiti ad uso‘‘deposito’’ (P. Lecce, 16.2.1987), ai quali siapplichera la disciplina codicistica.B La disdetta, nelle locazioni senza previ-sione di termine, ha natura di atto negozialeunilaterale e recettizio, che costituisceespressione di un diritto potestativo attribui-to ex lege, che si sostanzia in una manifesta-zione di volonta destinata ad impedire laprosecuzione o la rinnovazione tacita delrapporto locatizio, cosı come e stato precisa-to anche in giurisprudenza (C. 409/2006).Con la disdetta si determina infatti la man-cata rinnovazione del rapporto alla scadenza.L’intimazione della disdetta e inquadrata, daparte della dottrina (Tabet, La locazione-con-duzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Mi-lano, 1972, 725) nella figura dell’onere, nonmancando tuttavia autorevoli voci di contra-rio avviso (Provera, 398). Una volta intimatala disdetta, il conduttore acquista il diritto aveder riconosciuto cessato il rapporto locati-zio, pertanto la disdetta non puo essere re-vocata efficacemente senza il consenso delconduttore. La disdetta puo essere intimatada entrambe le parti del rapporto, tuttavia,nel caso in cui il bene appartenga pro indivi-so a piu titolari, sara necessario che ognunodi essi dia disdetta nelle forme di legge (Pro-

vera, Locazione. Disposizioni generali, inComm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 378). L. 27.7.1978, n.392 ha pero sovvertito la logica della dispo-sizione codicistica, prevedendo l’obbligo del-la disdetta anche per le locazioni a termine,andandosi incontro altrimenti alla rinnova-zione automatica del contratto. Comunque,la congruita del preavviso potra esser sinda-

cata in sede giudiziale. Ad ogni modo, per lelocazioni di immobili urbani ad uso abitativotrova ora applicazione la L. 9.12.1998, n. 431al commento della quale si rinvia.A Per quanto attiene al problema della for-ma, la disdetta puo essere comunicata inqualsiasi modo, purche venga reso edotto ilconduttore della in equivoca volonta, da par-te del locatore, di non rinnovare il rapportoalla scadenza del termine. Qualora nel con-tratto di locazione le parti indichino le mo-dalita attraverso le quali la disdetta debbacompiersi, tale indicazione non e da inten-dersi quale prescrizione di forma ad substan-tiam, potendo quindi essere effettuata la di-sdetta anche con mezzi equipollenti (C.2211/1989). Qualora vi sia una pluralita diconduttori, la disdetta del locatore, intimataanche ad uno solo di essi, e efficace nei con-fronti di tutti i conduttori (C. 4797/1999).

3. Il recessoB A differenza della disdetta, il recesso (an-ch’esso negozio unilaterale recettizio) ha lafunzione di determinare direttamente – aprescindere cioe da una scadenza o dal di-niego di rinnovazione (disciplinato dalla leg-ge speciale) – la cessazione anticipata delrapporto negoziale, i cui effetti non si esten-dono pero alle prestazioni pregresse, che re-stano acquisite. Il recesso puo rinvenire lasua fonte in una disposizione pattizia o lega-le. In particolare, un’ipotesi di recesso exlege e quella prevista dall’art. 5, L.3.5.1982, n. 203 sui contratti agrari, ove siriserva, incondizionatamente, tale facolta alconduttore di fondi rustici. Si tratta dunquedi un diritto potestativo che spetta indistin-tamente all’affittuario coltivatore diretto ed aquello capitalista, ma che viceversa, in dero-ga all’art. 1616 c.c., e preclusa al locatore alquale spetta solo il rimedio della risoluzioneper grave inadempimento.A Per quanto attiene al problema del mo-mento a partire dal quale il recesso produce isuoi effetti, come ha chiarito la giurispruden-za, la cessazione della locazione e in questocaso da intendersi verificata al momento del-la scadenza del termine semestrale di preav-


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viso previsto nel contratto e, fino a tale ter-mine, il conduttore e comunque tenuto acorrispondere i canoni, indipendentementedal momento in cui l’immobile viene mate-rialmente rilasciato (C. 25136/2006).

4. La prorogaB La proroga del contratto di locazione eun istituto previsto nella legislazione specia-le. In particolare, con apposita legge, e pos-sibile prevedere una proroga legale della lo-cazione in essere e, nel caso in cui il provve-dimento di proroga legale sia intervenutodopo la disdetta ma prima della scadenzadel termine convenzionale del contratto, ilrapporto locatizio prosegue. Negli anni pas-sati il legislatore, nonostante il monito dellaCorte costituzionale, che in molteplici pro-nunce ha dichiarato la lesivita, per violazionedell’art. 42 Cost., di tale modus agendi, hacontinuato a prorogare i termini con leggiapposite (ad es. la L. 25.11.1987, n. 478) odecreti dell’ultima ora qualificati come «so-spensione dell’esecuzione degli sfratti». Insede di riforma della L. 27.7.1978, n. 392,si e pero tentato di eliminare l’istituto dellafinita locazione, facendo del rinnovo auto-

matico una regola, e prevedendo casi tassa-tivi per l’azione di rilascio.

5. Alienazione della cosa locata e sorte delgiudizio pendenteA In ipotesi di alienazione della cosa locatain pendenza della lite promossa dal locatoreper il rilascio del bene alla scadenza del rap-porto locatizio o anteriormente alla medesi-ma, l’acquirente, subentrando nella posizio-ne giuridica del venditore quando il contrat-to e ancora in corso, e destinatario degli ef-fetti della disdetta intimata dal suo dantecausa, ma non puo proporre autonomamen-te domanda di rilascio per finita locazione,vista l’applicazione dell’art. 111 c.p.c. in te-ma di successione a titolo particolare nel di-ritto controverso, che conferisce al successo-re le sole facolta di intervenire nella causapendente, o di impugnare o resistere all’im-pugnazione avverso la sentenza in essa resanei confronti dell’alienante e produttiva dieffetti anche nei riguardi del successore (C.266/1985).

Carla Bartolucci

La rinnovazione tacita del contratto(art. 1597 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1597 c.c. Rinnovazione tacita del contratto...................................................................................................................................................................................

1597 [1] La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, ilconduttore rimane ed e lasciato nella detenzione della cosa locata o se,

trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non e stata comunicata la disdetta anorma dell’articolo precedente.[2] La nuova locazione e regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la suadurata e quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.[3] Se e stata data licenza, il conduttore non puo opporre la tacita rinnovazione, salvoche consti la volonta del locatore di rinnovare il contratto.

Riferimenti normativi: artt. 1350, 1573, 1574 c.c.; L. 27.7.1978, n. 392; L. 9.12.1998, n. 431.

Bibliografia: Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno,Gabrielli, Torino, 2008; Giannattasio, Locazione, in Comm. D’Amelio, Finzi, Firenze,1947; Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972; Provera, Locazione.

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Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980;Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. Osservazioni introduttive. 2. La rinnovazione del contratto. 3. Il contratto conla P.A. 4. La legge speciale. 5. Una fattispecie particolare....................................................................................................................................................................................

1. Osservazioni introduttiveB Si e autorevolmente osservato che tutti icontratti di locazione sono o divengono atempo determinato (Mirabelli, La locazione,in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972, 553ss.) e che la distinzione, tra le locazioni atempo determinato e quelle non a tempodeterminato, riguarda solo la fonte per ladeterminazione del termine. In particolare,qualora la durata del rapporto locatizio siafissata convenzionalmente: a) la locazionecessa alla scadenza senza necessita di disdet-ta; b) si ha per rinnovata se il godimentoprosegue dopo la scadenza; c) non si rinnovase, prima dello scadere del termine, vienedata ‘‘licenza’’ anche se il godimento prose-gue dopo la scadenza (Mirabelli, 553 ss.). Alcontrario, nel caso in cui si tratti di terminefissato ex lege, il contratto non cessa, ma sirinnova, ovvero nasce un nuovo rapporto diuguale contenuto rispetto al precedente (dicontrario avviso: Giannattasio, Locazione, inComm. D’Amelio, Finzi, Firenze, 1947). Sepoi si condivide l’opinione di chi ritiene chevi sia un tertium genus di locazioni che ces-sano solo tramite il recesso con preavviso,fissato convenzionalmente o ex lege, ad essesi applichera analogicamente il 3º co. dell’art.1597 c.c.: sara esclusa, pertanto, una tacitarinnovazione, ammettendosi solo un nuovoaccordo fra le parti, abbia questo o menocontenuto identico a quello precedente. Nel-la locazione senza determinazione di scaden-za la mancata rinnovazione consegue ad unafattispecie complessa, derivante dalla combi-nata azione della disdetta intimata e dellospirare del termine legale per la durata delcontratto (Provera, Locazione. Disposizionigenerali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt.1571-1606, Bologna-Roma, 1980, 400).E argomento di vexata quaestio, negli am-bienti scientifici, il problema concernente ilsignificato del termine ‘‘licenza’’ utilizzato

nel 3º co. della norma in esame ed, in parti-colare, ci si chiede se si debba fare ricorsoalla accezione di tale termine in senso pro-prio (Mirabelli, 555 e Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV,Milano, 1972, 725 ss.). Si precisa, infatti, chea differenza della disdetta la licenza sarebbeun atto formale che richiede l’intimazione amezzo di ufficiale giudiziario, con la quale illocatore si precostituisce un titolo esecutivoper ottenere il rilascio. Tuttavia, secondo ladottrina maggioritaria, nella norma in esamel’espressione licenza va intesa nel senso didisdetta. Contraria, invece, un’opinione mi-noritaria, secondo cui tale espressione ri-guarda l’atto introduttivo del giudizio civiledi rilascio (Tabet, 726). La rinnovazione nonva confusa con la novazione, che si verificaquando i contraenti sostituiscono all’origina-ria obbligazione una nuova avente titolo odoggetto diverso, e risulti altresı in modo nonequivoco la volonta dei contraenti di estin-guere la precedente obbligazione. In derogaalla norma in commento, le parti possonoconvenire – tramite apposite clausole ed os-servando le formalita previste dall’art. 1341c.c. – specifiche modalita di regolamentazio-ne dell’effetto di tacita rinnovazione del ne-gozio. Tali clausole dovranno pero essereben specifiche, in modo tale da evitare ilpericolo di incorrere nella sanzione della nul-lita per indeterminatezza dell’oggetto, conconseguente riespansione degli effetti giuri-dici previsti dalla disciplina codicistica. Adesempio, si potra riconoscere il diritto pote-stativo di provocare la rinnovazione del con-tratto ad una sola delle parti contrattuali,oppure, come accade di frequente, pattuireche si dara luogo alla rinnovazione del con-tratto se non interverra la disdetta entro untermine stabilito. Se, per effetto della rinno-vazione, il contratto di locazione e destinatoa protrarsi per piu di nove anni, si dovra


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osservare la prescrizione formale di cui al-l’art. 1350 c.c.; qualora poi si arrivasse aduna durata superiore ai trent’anni, diverraoperante il limite di cui all’art. 1573 c.c.,con relativa riduzione della durata ai sensidell’art. 1597 c.c. (Provera, 404).A Secondo la giurisprudenza, nel caso incui il locatore abbia intimato formale disdet-ta, anche se successivamente il conduttoresia rimasto nell’immobile locato dopo la sca-denza e/o il locatore abbia continuato a per-cepirne il canone senza proporre tempesti-vamente azione di rilascio, cio non vale aconfigurare un’ipotesi di rinnovazione delcontratto, occorrendo a tal fine un compor-tamento positivo del locatore idoneo a dimo-strare una nuova volonta contraria a quellaprecedentemente dimostrata con la disdetta(� C. 19322/2004; C. 10946/2003; T. Ro-ma, 29.3.2004). In merito alla licenza, giuri-sprudenza risalente ha affermato che la li-cenza puo anche avere gli effetti sostanzialidella disdetta, ma anche in questo caso ri-mane distinta la sua funzione istituzionale(C. 172/1964).

2. La rinnovazione del contrattoB Il consenso alla rinnovazione del rappor-to puo derivare o da dichiarazione espressa oda comportamento concludente. In partico-lare, si ritiene fatto concludente l’accettazio-ne, da parte del locatore, del canone di loca-zione convenuto in relazione a periodi ditempo successivi alla scadenza contrattualepattuita o disposta dalla legge. Il contenutodel contratto rinnovato e sostanzialmenteidentico a quello del negozio originario, ecio in forza del rinnovo espresso o tacito (oper facta concludentia).A La volonta espressa del locatore di nonrinnovare il contratto di locazione alla sca-denza comporta l’esaurimento dell’efficaciadel contratto alla data indicata, a meno chenon sia manifestata una concorde volontacontraria rivolta alla costituzione di un nuo-vo rapporto. Si potra, invece, avere una rin-novazione tacita del contratto quando ricor-rano i seguenti comportamenti concludentidelle parti: mancanza di qualsiasi manifesta-

zione di volonta contraria da parte del loca-tore e permanenza del conduttore nel godi-mento dell’immobile anche dopo la scadenzaper un apprezzabile periodo di tempo (� C.12833/1998; C. 9627/1997; C. 4754/1994).Appare opportuno, tuttavia, sottolineare chela giurisprudenza e divisa sul valore da rico-noscere all’inerzia del locatore nel pretende-re la restituzione del bene, punto su cui sievidenzia la necessita di un esame di fatto,alla luce anche del ricorso al principio dellabuona fede negoziale. Nello specifico, partedella giurisprudenza ha sottolineato che lanorma di cui all’art. 1597, 1º co., c.c., affe-rente ai contratti a tempo determinato (qualeil contratto di locazione ad uso non abitativo,soggetto al regime transitorio dettato dallaL. 27.7.1978, n. 392, su cui v. infra) va inter-pretata nel senso che non e lecito desumeredal solo fatto della permanenza del condut-tore dell’immobile oltre la scadenza del ter-mine (contrattuale o legale) la verificazionedella fattispecie normativa della rinnovazio-ne tacita prevista dal succitato articolo, equesto anche nel caso in cui il locatore abbiaaccettato i canoni per il periodo successivoalla scadenza, occorrendo che detti fatti sia-no corroborati dall’univoco comportamentotenuto da entrambe le parti successivamentealla scadenza del contratto, dal quale possadesumersi la loro inequivoca volonta di man-tenere in vita il rapporto locativo (� C.21870/2004; C. 5949/2004; C. 10644/2002;C. 9958/1997; C. 10706/1996; C. 9550/1994). Pertanto – indicando la rinnovazionetacita il perfezionarsi di un nuovo negoziogiuridico bilaterale (C. 8800/1998) –, il con-duttore non potra opporre la tacita rinnova-zione del contratto senza che consti la volon-ta del locatore, non potendosi ritenere la suamera tolleranza al protrarsi della detenzionedell’immobile, dopo la disdetta del contrat-to, indicativa della volonta di rinnovo (� C.12334/1999; C. 11671/1998). A maggior ra-gione qualora sia stato intimato lo sfratto,non e sufficiente a provare la rinnovazionetacita del contratto di locazione ne la succes-siva permanenza del conduttore nella deten-zione della res, ne il pagamento e l’accetta-

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zione dei canoni e neanche il ritardo con cuisia stata promossa l’azione di rilascio, occor-rendo altri elementi idonei a far desumere inmodo univoco la sopravvenienza di un ac-cordo pattizio in tal senso, dimostrandoche il locatore abbia inteso estrinsecare, sep-pure in modo tacito, la propria volonta, nuo-va e contraria a quella precedentemente ma-nifestata (con una novazione oggettiva dell’o-riginaria locazione), di rinunciare agli effettiprodotti con l’intimazione (� C. 9917/1996;C. 4174/1995; C. 888/1991). In particolare,di recente la S.C. ha affermato che la rinno-vazione tacita postula la continuazione delladetenzione da parte del conduttore e la man-canza di una manifestazione di volonta con-traria del locatore. Pertanto, qualora costuiabbia dimostrato la sua intenzione di porrefine al rapporto con apposita disdetta, nonbasta a configurare una rinnovazione tacita ilfatto che, dopo la scadenza, il locatario siarimasto nell’immobile o che il locatore abbiacontinuato a percepire il canone senza pro-porre tempestivamente azione di rilascio oaddirittura ha continuato a percepire i cano-ni di locazione, necessitando a tal fine un suocomportamento positivo, idoneo a manife-stare una nuova volonta, contraria a quellamanifestata in precedenza (� C. 9698/1998;C. 269/1998; C. 9105/1995; C. 8753/1994).Del resto, la circostanza che il locatore, nel-l’intimare la disdetta, abbia indicato una datadi cessazione del contratto erronea, nonesclude la sua volonta di riottenere la dispo-nibilita dell’immobile, impedendo la rinno-vazione tacita del contratto, e quindi nonimpedisce che la disdetta produca i suoi ef-fetti per l’esatta scadenza (C. 11365/1996).Con riferimento alla norma di cui al 2º co., lagiurisprudenza ha evidenziato che il riferi-mento alle locazioni a tempo indeterminatova inteso quale rinvio all’art. 1574 c.c. (C.11701/2002). In ogni caso, l’applicazionedell’art. 1597, 2º co., c.c., potra trovare ap-plicazione solo per quei contratti per i qualisia consentita la rinnovazione dell’originariocontratto e non anche per quelli – quali ilcontratto associativo agrario – per i qualinon sia possibile, cio salvo che il conduttore

non dimostri di essersi accordato, nell’immi-nenza della cessazione del rapporto o in epo-ca successiva, con il proprietario per darevita ad un nuovo, diverso, rapporto (� C.6204/2004; C. 5949/2004). La giurispruden-za ha poi affermato che, in mancanza delpactum renovandi, ma in presenza di unamanifestazione di volonta delle parti poste-riore alla scadenza del contratto, favorevolealla continuazione del rapporto, questo pro-segue per tacito accordo, per il tempo previ-sto dal contratto stesso o dagli usi, o a tempoindeterminato, ed il nuovo rapporto e disci-plinato dalle stesse pattuizioni contenute nel-l’accordo originario, se ed in quanto compa-tibili con quello successivamente concluso inmodo tacito (C. 15797/2005). In particolare,affinche si abbia rinnovazione tacita del con-tratto di locazione, occorre che le parti ab-biano posto in essere un univoco comporta-mento, successivo alla scadenza del contrat-to, positivo ed idoneo ad evidenziare la vo-lonta di entrambe di mantenere in vita ilrapporto locativo (� C. 5464/2006; C.19322/2004).

3. Il contratto con la P.A.B La disposizione in esame trova applica-zione anche nel caso in cui uno dei soggetticontraenti sia la P.A. In tale ipotesi, trattan-dosi di contratti di norma conclusi a favoredi dipendenti pubblici, il canone potra esserel’esito di una contrattazione privata, consen-tita dalla legge sull’equo canone, denominan-dosi tale contratto come ad uso foresteria.Tali contratti sono altresı caratterizzati daparticolari formalita di tipo pubblicistico,dovendo essere preceduti da una deliberadel consiglio comunale e richiedendosi perla loro stipulazione la forma dell’atto pubbli-co.A E stato, pero, precisato che non puo maiconfigurarsi un rinnovo tacito del contrattodi locazione con la P.A., dato che la volontadi obbligarsi della P.A. non puo mai desu-mersi per implicito da fatti o da atti, doven-do sempre esser manifestata nelle forme ri-chieste dalla legge, tra cui primeggia l’attoscritto ad substantiam (� C. 11649/2002;


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C. 9165/2002; C. 188/2000; C. 9614/1999;C. 6406/1998; C. 12769/1991). Tuttavia, nelcaso in cui, dopo la scadenza del contratto,l’amministrazione locatrice continui a perce-pire i canoni chiedendo anche l’aumentoIstat, puo aversi una continuazione dell’ori-ginario rapporto, sempre che nel contratto visia una clausola in tal senso (C. 12087/2002).A sostegno di tale impostazione, viene quirichiamata anche una recente sentenza dellaCassazione, la quale ha precisato che, nelcaso in cui la rinnovazione tacita del contrat-to di locazione (stipulato per iscritto) sia pre-vista da apposita clausola e sia subordinata almancato invio della disdetta entro un datotermine, la rinnovazione tacita deve ritenersiammissibile, poiche la previsione della clau-sola non viola il principio della necessariaforma scritta ed inoltre, considerata la pre-determinazione della durata del periodo dirinnovo, consente alla P.A. di valutare l’op-portunita di disdire o meno il contratto neltermine contrattualmente previsto (C.12323/2005).

4. La legge specialeB Sotto il vigore della l. eq. can., la dottrinaaveva evidenziato che, in tale legge: a) la di-sciplina della durata non e necessariamenteparallela a quella del canone (v. art. 26, 2ºco.); b) vi e una duplice disciplina del recessocon preavviso, in regime transitorio, a secon-da che gli immobili siano destinati ad usoabitativo (art. 69) oppure no (artt. 29, 59,73), con la precisazione che il diniego previ-sto dall’art. 29 e ipotesi distinta sia rispettoalla disdetta che al recesso.A In giurisprudenza si e sostenuto che nelcaso in cui intervenga una legge speciale cheproroghi il rapporto in corso fissando unnuovo termine di scadenza, non sara possi-bile una rinnovazione tacita per difetto didisdetta, non essendo previsto alcun oneredi disdetta, perche la locazione cessi nel ter-mine previsto dalla legge di proroga (� C.3536/1997; C. 2975/1983; C. 917/1981). Inparticolare, in tema di locazione di immobiliurbani ad uso diverso da quello abitativo incorso al momento dell’entrata in vigore della

L. 27.7.1978, n. 392, ove alla cessazione delcontratto per scadenza dei termini stabilitinegli artt. 67 e 71 per i contratti, rispettiva-mente, soggetti e non soggetti a proroga, ilgiudice ravvisi una rinnovazione tacita delcontratto (ex art. 1597 c.c.), la nuova loca-zione rimane soggetta alla disciplina di cuiagli artt. 27, 28 e 29 della medesima legge(C. 1927/2003; C. 9195/1999). Pertanto, ilcontratto avra durata di sei anni, con rinno-vazione alla prima scadenza per altri sei anni,nel caso in cui il locatore non eserciti la fa-colta di diniego della rinnovazione – anchetramite procuratore munito di mandato adhoc o, in mancanza, ratificando l’operato diquesti (� C. 10760/1998; C. 1275/1986) –per uno dei motivi indicati nell’art. 29 (� C.10929/1998; C. 9627/1997; C. 11365/1996;C. 1318/1996). La specificazione del motivoper cui il locatore nega al conduttore, allaprima scadenza, il rinnovo del contratto dilocazione, condiziona l’efficacia della disdet-ta e la procedibilita della domanda di rila-scio, che – dovendo esser fondata sul mede-simo motivo – non puo esser integrata o mo-dificata in corso di giudizio, data la necessa-ria tempestivita della disdetta, mentre nelprocesso e verificabile solo la realizzabilitagiuridica e tecnica dell’intento manifestatodal locatore, nell’ipotesi in cui il conduttorela contesti (� C. 8934/1998; C. 1865/1995;C. 3894/1993). E bene tuttavia precisare chedi recente la Cassazione ha affermato chel’eventuale nullita della disdetta per mancataspecificazione dei motivi (nullita assoluta chepuo essere fatta valere da chiunque vi abbiainteresse in ogni stato e grado del giudizio)rende inidoneo l’atto de quo a produrre glieffetti suoi propri perla prima scadenza con-trattuale, ma non gli impedisce di valere perla scadenza successiva come espressione divolonta contraria alla rinnovazione tacita(� C. 7927/2004).In tema di locazioni ad uso abitativo, invece,la S.C., sotto la vigenza della l. eq. can., haevidenziato che le esigenze abitative di natu-ra transitoria di cui all’art. 26, L. 27.7.1978,n. 392, possono protrarsi anche per un con-siderevole lasso di tempo, pertanto non puo

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ritenersi con esse incompatibile l’istituto del-la rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c. (� C.4472/2001; C. 6145/1997). In particolare,una volta escluso che le parti abbiano – si-mulando un contratto di locazione per esi-genze transitorie (ex art. 1, 2º co., L.27.7.1978, n. 392), dissimulato una locazioneabitativa ordinaria – la rinnovazione tacitadel contratto, non comporta ex se, anche sereiterata, la soggezione della locazione alladisciplina di cui all’art. 1, 1º co., in ordinealla durata almeno quadriennale, dovendo ilgiudice verificare se le parti abbiano inteso,anche solo per facta concludentia, rinnovare ilcontratto originario per soddisfare le stabili econtinuative esigenze abitative del condutto-re (C. 6990/1997). Per quanto riguarda, in-fine, il recesso del conduttore, peculiarita delregime locatizio sottoposto a vincoli legali didurata e la riserva, in suo favore, di una ge-nerale facolta di recedere per gravi motivi(art. 4 l. eq. can.). E bene, inoltre, fare un’ul-tima precisazione con riferimento alla nuovadisciplina speciale delle locazioni di immobiliurbani ad uso abitativo n. 431/1998. La pre-visione del combinato disposto del 1º e 6º co.dell’art. 2, secondo cui i contratti di locazio-ne stipulati prima dell’entrata in vigore dellasuddetta legge che prevedano il tacito rinno-

vo e siano in corso al 30 dicembre 1998 (datadi entrata in vigore della L. n. 431/1998) eche alla loro prima scadenza successiva a taledata si rinnovino tacitamente, soggiaccianoal termine di durata di anni quattro piu quat-tro, va intesa nel senso che per i contrattisoggetti legalmente, o pattiziamente, al tacitorinnovo in difetto di disdetta e per i quali al30 dicembre 1998 era gia spirato il termineper la disdetta, il momento del transito alnuovo regime non e quello della prima sca-denza immediatamente successiva al 30 di-cembre 1998 , ma quello della prima scaden-za per la quale il termine di disdetta cade inepoca successiva al 30 dicembre 1998 (T.Firenze, 1.2.2002).

5. Una fattispecie particolareA Malgrado la locazione dell’immobile pi-gnorato sia stata stipulata prima del pignora-mento, e necessaria l’autorizzazione del giu-dice dell’esecuzione per la rinnovazione taci-ta della locazione stessa, ed il custode giudi-ziario deve assicurare la conservazione e lafruttuosa gestione della cosa pignorata, pre-via autorizzazione del giudice dell’esecuzione(C. 26238/2007).

Carla Bartolucci

Le garanzie prestate dai terzi(art. 1598 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1598 c.c. Garanzie della locazione...................................................................................................................................................................................

1598 [1] Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioniderivanti da proroghe della durata del contratto.

Riferimenti normativi: L. 27.7.1978, n. 392; L. 9.12.1998, n. 431.

Bibliografia: Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione dei beni, in Tratt. Rescigno,

Gabrielli, Torino, 2008; Grasselli, Masoni, Le locazioni, Padova, 2007; S. Rezzonico, M.

Rezzonico, Manuale delle locazioni, Milano, 2001....................................................................................................................................................................................

Sommario: 1. Alcune osservazioni....................................................................................................................................................................................


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1. Alcune osservazioniA Si tratta di una norma che si connota peril carattere, ad essa pacificamente riconosciu-to, della derogabilita, e che nella sua formu-lazione fa riferimento alle garanzie prestatedai terzi, tralasciando pertanto di considera-re la circostanza in cui sia una delle parti aprestarle. La disposizione in esame escludeesplicitamente che i terzi si facciano garantiper tutti quegli obblighi sorti in conseguenza

di proroghe della durata del contratto di lo-cazione. Dall’interpretazione, tanto dottrina-ria quanto giurisprudenziale, che della nor-ma e stata fornita, nel corso del tempo, pre-vale l’impostazione che ascrive al concetto diproroghe adoperato dal Legislatore del 1942tanto quelle legali quanto ogni rinnovazionetacita del rapporto locatizio (C. 2886/1956).

Carla Bartolucci

Alienazione dell’immobile locato(art. 1599 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1599 c.c. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata...................................................................................................................................................................................

1599 [1] Il contratto di locazione e opponibile al terzo acquirente, se ha datacerta anteriore alla alienazione della cosa.

[2] La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobilinon iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buonafede.[3] Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente,se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.[4] L’acquirente e in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assuntol’obbligo verso l’alienante.

Riferimenti normativi: artt. 1153, 1406, 1574, 2643, n. 8, 2644, 2704 c.c.; L. 27.7.1978,

n. 392.

Bibliografia: Antonuccio, Codice commentato delle locazioni, I, Torino, 2003; Catelani,

Manuale della locazione, 3a ed., Milano, 2001; Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione

dei beni, in Tratt. Rescigno, Gabrielli, Torino, 2008; de Tilla, Il diritto immobiliare. Le

locazioni, I, II, 5a ed., Milano, 2002; G. Gabrielli, Padovini, La locazione di immobili urbani,

Padova, 2005; Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali, 2a ed.,

Padova, 2005; Grasselli, Masoni, Le locazioni, Padova, 2007; Guarino, Locazione, in Tratt.

Grosso, Santoro Passarelli, Milano, 1965; Lazzara, Il contratto di locazione, Milano, 1961;

Lazzaro, Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, 4a ed., Milano, 2007; Messineo, Manuale

di diritto civile e commerciale, IV, Milano, 1961; Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.

cod. civ., IV, 3, 3a ed., Torino, 1991; Id., La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972;

Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606,

Bologna-Roma, 1980; Pugliese, Doppia locazione novennale e trascrizione, in GI, 1950; Tabet,

La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972; Trifone, La locazione:

disposizioni generali e locazioni di immobili urbani, in Tratt. Rescigno, 12, 2a ed., Torino, 2007.

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Sommario: 1. Ratio della norma ed ambito di applicabilita. 2. La data certa. 3. La regoladell’emptio non tollit locatum e la natura dell’acquisto. 4. Il rispetto della locazione e procedureesecutive. 5. L’esclusione del 2o comma. 6. Trascrizione dell’atto di acquisto. 7. Assegnazionedella casa coniugale. 8. Il c.d. patto di rispetto della locazione....................................................................................................................................................................................

1. Ratio della norma ed ambito di applicabilitaA L’art. 1599 e una norma di carattere ec-cezionale, come tale non suscettibile di ap-plicazione estensiva a rapporti diversi dallalocazione come il comodato (C. 5454/1991;T. Nocera Inferiore, 6.3.2003). Nel caso dicessione in leasing dell’immobile locato, pertale motivo, non trova applicazione l’art.1599, ma le regole generali dell’art. 1406c.c. in tema di cessione del contratto (T.Milano, 29.10.1992). Con la conseguenzache, se il conduttore ceduto non presta ilproprio consenso, l’utilizzatore non suben-tra nella posizione di locatore (T. Bologna,2.5.2007). Stante l’eccezionalita delle normein oggetto la posizione del creditore nonpuo trasferirsi dall’alienante all’acquirentese il contratto di locazione e gia cessato almomento dell’alienazione se non medianteun fenomeno di cessione del credito (C.14738/2005).B Il principio dettato dall’art. 1599 c.c.comporta la cessione legale del contrattocon la continuazione dell’originario rapportoe l’assunzione da parte dell’acquirente dellastessa posizione del locatore, nel caso di tra-sferimento della res locata a titolo particolare(Grasselli, La locazione di immobili nel co-dice civile e nelle leggi speciali, 2a ed., Pado-va, 2005, 486).Il principio secondo il quale la locazione eopponibile al terzo acquirente se di data cer-ta anteriore all’alienazione, risponde ad unascelta legislativa tesa a tutelare la posizionedel conduttore tutte le volte in cui nella tito-larita della cosa subentri un nuovo soggetto(Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod. civ., IV, 3, 3a ed., Torino, 1991, 346).Taluno ha creduto di poter ravvisare in taleopponibilita un indizio della realita del dirit-to del conduttore in considerazione della tu-tela che il legislatore predispone nell’interes-se di quest’ultimo (Lazzara, Il contratto di

locazione, Milano, 1961, 136). A cio si eobiettato che la tutela riconosciuta al con-duttore non ha i caratteri propri del c.d. di-ritto di seguito, ponendosi come una prose-cuzione dell’attuazione di un vincolo con-trattuale (Mirabelli, Dei singoli contratti,347). L’anteriorita del contratto e requisitounico per l’opponibilita, non essendo neces-sario che si sia avuto anche un principio diesecuzione (Trifone, La locazione: disposizio-ni generali e locazione di fondi urbani, inTratt. Rescigno, 11, Torino, 1982, 523).

2. La data certaB La data certa anteriore all’alienazione,secondo parte della dottrina, puo essere pro-vata da parte del conduttore con ogni mezzo(Guarino, Locazione, in Tratt. Grosso, San-toro Passarelli, Milano, 1965, 49; Messineo,Manuale di diritto civile e commerciale, IV,Milano, 1961, 176). Il richiamo all’art. 2704c.c., per il requisito della certezza della data,sembrerebbe indiscutibile, anche se la normanon fa riferimento, invece, all’atto scrittoquale requisito indispensabile, ma si riferisceesclusivamente alla locazione, che potrebbeanche essere stata stipulata verbalmente(Grasselli, 489). La dottrina prevalente,pertanto, ritiene indispensabile la prova do-cumentale per l’opponibilita al terzo delladata certa ed in tal senso si richiama l’appli-cazione dell’art. 2704 c.c. (Tabet, La locazio-ne-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo,XXV, Milano, 1972, 665; Mirabelli, La lo-cazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino,1972, 602). Si e precisato, a tal propositoche sebbene l’espressione data certa riprodu-ca la norma generale dell’art. 2704 c.c., ilrichiamo non sia riferito al rigore formaledella prova come da quest’ultima richiesto,in quanto l’elemento probatorio in parolanon e affatto contemplato, assumendo rile-vanza solo un dato formale, quale e la data


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certa che puo conseguirsi solo in presenza diun atto scritto (Tabet, 665).A La giurisprudenza, da parte sua, e fermanell’affermare la necessita dell’atto scritto aisensi dell’art. 2704 c.c., essendo irrilevante lasola conoscenza della locazione da parte del-l’acquirente (C. 1063/1987). Non sono, per-tanto opponibili all’acquirente di immobilelocato, gli accordi verbali in deroga al conte-nuto dell’originario contratto che non risul-tino anch’essi da scrittura di data certa ante-riore (� C. 10775/1993; C. 113/1988).La giurisprudenza, da ultimo, ha precisatoche cio che rileva, ai fini dell’opponibilitaall’acquirente dell’immobile, e che il terminedi durata del rapporto locativo concordatodai contraenti relativa all’inizio del rapportosia desumibile dalla stessa scrittura, anche sepriva di data certa (C. 10204/1994).

3. La regola dell’emptio non tollit locatum e lanatura dell’acquistoA La regola emptio non tollit locatum checomporta la continuazione del rapporto ori-ginario in capo al terzo acquirente che assu-me la stessa posizione del locatore alienante,non trova applicazione nell’ipotesi di acqui-sto a titolo originario del bene locato (C.11767/1992). In tale circostanza l’usucapien-te e legittimato non all’azione contrattuale,ma solo alle azioni a difesa della proprieta(C. 2356/1985). La regola in oggetto, nelcaso di trasferimento a titolo particolare del-la cosa locata, non applicandosi nel caso incui il terzo abbia acquistato il bene a titolooriginario, determina che il terzo stesso purnon potendo esercitare l’azione di sfratto elegittimato ad esperire le azioni reali a tuteladella disponibilita dell’immobile nei con-fronti del conduttore (C. 2464/2001).Non si verifica un’ipotesi di successione nellatitolarita del rapporto di locazione, spettan-do al locatore il diritto di agire per la risolu-zione del rapporto locativo, nel caso di tra-sferimento della proprieta dell’immobile lo-cato per effetto di espropriazione per pub-blica autorita (P. Potenza, 7.5.1988). Nel ca-so in cui la nuda proprieta e l’usufrutto scin-dendosi siano attribuiti a soggetti diversi, la

qualita di locatore si concentra nel titolaredell’usufrutto, sia che quest’ultimo sia costi-tuito tra vivi che mortis causa (C. 11828/1990).Qualora nel corso del rapporto locatizio,pertanto, la piena proprieta dell’immobilesia scissa, inter vivos o mortis causa, per ef-fetto di eventi traslativi o costitutivi, ed attri-buita rispettivamente in nuda proprieta edusufrutto a due soggetti diversi, solo l’usu-fruttuario assumera la qualita di locatore pertutti gli aspetti sostanziali e processuali; ilnudo proprietario non potra, pertanto, effet-tuare efficacemente la disdetta del contrattonei confronti del locatario il quale sara legit-timato ad eccepirne la carenza di legittima-zione attiva nell’azione di rilascio per finitalocazione (T. Napoli, 15.10.1999).Il principio secondo il quale nella ipotesi disuccessione a titolo particolare nella proprie-ta di parti autonome e distinte della cosalocata il contratto di locazione nel qualeper legge subentrano gli acquirenti della cosalocata si scinde in tanti distinti rapporti,quanti sono i soggetti che assumono la qua-lita di locatori, con la conseguenza che ognisuccessore a titolo particolare puo autono-mamente agire per la risoluzione o la cessa-zione del contratto, limitatamente alla por-zione acquistata e indipendentemente dallaposizione assunta dagli altri locatori, si appli-ca anche in materia di affitto agrario ed an-che se tra le varie porzioni immobiliari vi einterdipendenza funzionale (C. 1105/1997).Sul piano processuale il trasferimento a titoloparticolare della cosa locata comporta l’ap-plicazione dell’art. 111 c.p.c. con la conse-guenza che il terzo acquirente fa sua la do-manda gia proposta dal suo dante causa (C.5164/1991), con la conseguenza che l’acqui-rente e terzo rispetto agli obblighi gia perfe-zionatisi ed esauritosi rispetto alle parti ori-ginarie come nell’ipotesi della domanda dirilascio per occupazione senza titolo propo-sta dall’acquirente del bene locato nei con-fronti del ricorrente (C. 11895/2008). Di re-cente la giurisprudenza ha precisato che l’a-lienante, nonostante l’intervento in causadell’acquirente, sempre che non ne sia stato

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estromesso, rimane parte del processo inqualita di sostituto processuale, con la con-seguenza che ha un autonomo diritto ad im-pugnare la relativa pronuncia (C. 15021/2004). Nell’ipotesi in cui l’immobile locatovenga trasferito inter vivos in pendenza delgiudizio di rilascio per finita locazione pro-mosso dall’alienante, l’acquirente non puo,per carenza di azione, iniziare un autonomosecondo giudizio per la realizzazione del di-ritto sostanziale trasmessogli che sia identicoper contenuto e richieste al primo, potendointervenire, in qualita di successore, nellacausa pendente ovvero impugnare e resisterein giudizio avverso la sentenza resa nei con-fronti dell’alienante medesimo (� C 266/1985).B La dottrina ritiene applicabile la normaogni volta che il terzo acquista dal locatore atitolo derivativo-costitutivo, esulando dallaprevisione dell’art. 1599 i modi di acquistoa titolo originario (Guarino, 45).Il trasferimento a titolo particolare della cosalocata, infatti, riguarderebbe non solo l’ipo-tesi in cui il locatore venda la cosa stessa aterzi, ma ogni altra fattispecie nella quale illocatore trasmetta ad altri, mediante aliena-zione traslativa o costitutiva, il diritto limita-to sul bene su cui ha basato la sua legittima-zione a disporre del bene (Trifone, 522). Levicende relative alla titolarita del diritto didisporre della cosa locata o del diritto diproprieta sulla medesima possono riguardareil trasferimento della proprieta a titolo parti-colare o universale, l’estinzione del diritto diproprieta per risoluzione annullamento, re-voca, espropriazione forzata, la cessazionedell’usufrutto o del diritto di amministrarela cosa (Grasselli, 485).L’acquisto a titolo di proprieta o l’acquistocostitutivo-derivativo di un diritto reale digodimento sulla cosa stessa comportano ilsubingresso dell’acquirente nel rapporto lo-catizio, a meno che si tratti di diritti cheescludono la facolta, per chi ne e titolare,di godere della cosa anche in modo indirettoo il cui esercizio risulti incompatibile conquello spettante al conduttore (Provera, Lo-cazione. Disposizioni generali, in Comm. Scia-

loja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bologna-Roma, 1980, 417).Rientrano nella normativa in esame le ipotesidi acquisto mortis causa a titolo particolarequale il legato, non vi rientra l’ipotesi dellasuccessione a titolo universale, nella qualel’erede subentra in tutti i rapporti del dantecausa e, di conseguenza, anche nella sua po-sizione di locatore o conduttore (Guarino,45; Mirabelli, La locazione, 599). Trattando-si di successione a titolo particolare, il lega-tario subentra nel contratto di locazione conle limitazioni di cui all’art. 1599 c.c., diversa-mente dall’erede, il quale in qualita di suc-cessore a titolo universale, non e terzo rispet-to al rapporto posto in essere dal de cuius, alquale subentra nella medesima posizionesoggettiva, con l’inapplicabilita dell’articoloin commento (Grasselli, 487).Il terzo, come detto, subentra in tutti i dirittie gli obblighi che gli provengono dal contrat-to stipulato dal suo dante causa, donde lalegittimazione per le azioni che possono sor-gere dal contratto stesso, verificandosi la suc-cessione nel diritto controverso, ai sensi del-l’art. 111 c.p.c. (Grasselli, 506). Occorre,pero, distinguere tra rapporti esauriti, per iquali non puo parlarsi di successione nel di-ritto controverso e rapporti non esauriti, peri quali si puo parlare di una vera e propriasuccessione quando il diritto sia unico edinscindibile (Tabet, 657).

4. Il rispetto della locazione e procedureesecutiveA L’obbligo di rispettare la locazione e deltutto inconciliabile con lo scopo della proce-dura esecutiva diretta a realizzare il prezzopiu alto nell’interesse dei creditori e del de-bitore stesso, la locazione ultranovennale,pertanto, qualora non venga trascritta, none opponibile all’aggiudicatario di un immo-bile in sede di espropriazione forzata, nonsussistendo nessuna facolta per l’acquirentedi assumere nei confronti dell’alienante l’ob-bligo di rispettare la locazione stessa (C. 111/2003).Le locazioni concesse da chi abbia subitol’espropriazione sono opponibili all’acqui-


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rente dell’immobile qualora abbiano datacerta anteriore al pignoramento (A. Roma,2.6.1998).

5. L’esclusione del 2o commaB Configura un’ipotesi di esclusione del-l’opponibilita il 2º co. dell’art. 1599 derivan-te dal principio sancito all’art. 1153, 2º co.,c.c. secondo il quale chi acquista in buonafede un bene mobile e ne consegue il posses-so, acquista la proprieta a titolo originario enon e soggetto, pertanto, ai vincoli gravantisull’alienante. Si ritiene, quindi, che taleesclusione sia applicabile quando l’acquiren-te abbia il possesso effettivo della cosa, inquanto la detenzione del conduttore al mo-mento del trasferimento ne escluderebbe labuona fede (Mirabelli, Dei singoli contratti,351). In contrario si e affermato che il regimedi opponibilita della locazione ricollega adun acquisto a titolo derivativo la successioneex lege dell’acquirente nella posizione con-trattuale dell’alienante, il che e impossibilein caso di alienazione a non domino (Prove-

ra, 434).Il fondamento della norma, a parere di alcu-ni, risiede nell’intento di parificare le situa-zioni dominicali sul bene mobile, sia quandosiano l’effetto di un acquisto a titolo origina-rio che derivativo, conferendo al possesso dibeni mobili una maggiore certezza della di-sponibilita per favorirne la circolazione (Ta-

bet, 672).Si discute sul contenuto della buona fede.Sembra da escludere che si tratti della buonafede prevista dall’art. 1147, 1º co., c.c. poi-che nel caso che interessa essa ha come con-tenuto specifico l’ignoranza dell’esistenza diun contratto di locazione (Tabet, 671).Per cio che attiene al possesso, si discute se sitratti di un possesso diretto od indiretto eparte della dottrina afferma doversi trattare,comunque, di un possesso effettivo da partedell’acquirente (Tabet, 670).

6. Trascrizione dell’atto di acquistoA Perche la locazione ultranovennale siaopponibile e necessaria la trascrizione primadell’atto di acquisto (P. Firenze, 18.10.1990).

Secondo la giurisprudenza si tratta di normadettata a tutela di un interesse privato e,quindi, non e rilevabile e applicabile dal giu-dice d’ufficio, ma soltanto su esplicita richie-sta della parte interessata (C. 1895/1962). Estato affermato che, perche sia opponibile alterzo acquirente, la locazione debba esseregia in corso al momento dell’acquisto e nonsia destinata ad iniziare in un momento suc-cessivo (C. 89/1974).I contratti di locazione di immobili adibitiad uso non abitativo, disciplinati dallaL. 27.7.1978, n. 392 ed aventi durata di do-dici anni, sono opponibili al terzo acquiren-te anche se non trascritti, purche abbianodata certa anteriore all’alienazione dell’im-mobile, a norma dell’art. 1599, 1º co., c.c.,poiche ad essi non sono applicabili gli artt.2643, n. 8, e 1599, 3º co., c.c., che richie-dono la trascrizione per le locazioni immo-biliari ultranovennali (C. 14012/1991).B La mancanza della trascrizione non ren-de del tutto inopponibile l’atto al terzo comeprevede la regola di cui all’art. 2644 c.c., maper effetto della norma speciale contenutanell’art. 1599, 3º co., c.c., l’opponibilita valenei limiti di un novennio decorrenti dall’ini-zio della locazione (Grasselli, 492).Parte della dottrina e favorevole alla tesi se-condo cui solo le locazioni in corso sarebbe-ro opponibili al terzo acquirente della cosalocata (Mirabelli, La locazione, 607; Tabet,677). Secondo altra dottrina, invece, l’art.1599 c.c. non esige ai fini dell’opponibilitaal terzo acquirente che la locazione sia incorso al momento dell’alienazione (Provera,421).In dottrina, per alcuni il novennio decorre-rebbe dalla data di efficacia del contratto dilocazione (Guarino, 49) mentre per altri bi-sognerebbe fare riferimento alla data in cui,secondo l’atto trascritto, il locatore si e ob-bligato a far godere al conduttore la cosa(Tabet, 674; Mirabelli, Dei singoli contratti,344).Appare opportuno fare riferimento alla pro-blematica relativa alle locazioni infranoven-nali rinnovabili. Si tratta del caso in cui ilcontratto di locazione immobiliare novenna-

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le di data certa, contenga una clausola dirinnovazione tacita per altri nove anni; ladottrina prevalente ritiene, considerandonegli effetti sostanziali, che per l’opponibilitaal terzo acquirente occorre rispettare l’oneredella trascrizione (Tabet, 676; Pugliese,Doppia locazione novennale e trascrizione, inGI, 1950, I, 1, 339; Grasselli, 493).

7. Assegnazione della casa coniugaleA Sussisteva contrasto in giurisprudenzacirca l’applicabilita della norma in esame al-l’ipotesi di assegnazione della casa coniugaleal coniuge affidatario. Secondo un primoorientamento doveva ritenersi applicabileanalogicamente la norma in commento, rite-nendosi che il provvedimento di assegnazio-ne della casa coniugale all’esito del procedi-mento di separazione personale, costituisceun diritto di natura personale, e pertanto,se di data certa, e opponibile entro un no-vennio, e qualora venga trascritto anche oltretale termine (C. 7680/1997).Altro opposto orientamento, tornando sull’ar-gomento dell’assegnazione della casa coniuga-le in caso di separazione o di divorzio, ha rite-nuto, invece, che non sia applicabile analogi-camente la norma in esame in materia di op-ponibilita al terzo delle locazioni ultranoven-nali. Pur non potendosi negare l’affinita del-l’istituto dell’assegnazione della casa familiarea quello della locazione l’opponibilita al terzoe consentita solo qualora intervenga la trascri-zione del provvedimento di assegnazione, inmancanza del quale non opera non solo per ilperiodo successivo ai nove anni ma anche perquello precedente (C. 4529/1999).Di recente, pronunciandosi in modo defini-tivo sulla questione ed aderendo al primodegli orientamenti menzionati, con una pro-nuncia a Sezioni Unite, la Cassazione ha ri-tenuto applicabile la norma anche in tema diseparazione personale con riferimento alprovvedimento di assegnazione della casa fa-miliare al coniuge affidatario, il quale avendoper definizione data certa e opponibile, an-che in mancanza di trascrizione, al terzo ac-quirente per nove anni dalla data dell’asse-gnazione stessa ovvero, in presenza della tra-

scrizione del titolo anche oltre i nove anni(C. 11096/2002).L’indirizzo giurisprudenziale indicato e statosuccessivamente confermato affermandosiche in tema di separazione personale dei co-niugi il provvedimento giudiziale di assegna-zione della casa familiare al coniuge affidata-rio, avendo per definizione data certa, e op-ponibile, ancorche non trascritto, al terzoacquirente l’immobile per un periodo nonsuperiore a nove anni, decorrenti dalla datadel provvedimento stesso ovvero per il pe-riodo eccedente i nove anni qualora sia statoprecedentemente trascritto, in quanto cioche rileva, ai fini dell’opponibilita, e la cono-scibilita legale dell’atto non essendo suffi-ciente la mera conoscenza di fatto (C.12705/2003; C. 5067/2003).La giurisprudenza di merito, invece, ha af-fermato da ultimo che gli artt. 2643 e 2644c.c. svolgono una diversa funzione rispettoagli artt. 2652 e 2653 c.c. con la conseguenzache non e ricavabile un principio generalesecondo cui sono trascrivibili tutte le doman-de giudiziali relative ad atti che siano trascri-vibili per disposizione normativa con la con-seguenza che non deve ritenersi trascrivibilela domanda di assegnazione della casa coniu-gale (T. Pisa, 27.2.2008).Si e precisato che, ai sensi dell’art. 6, 6º co.,L. 1.12.1970, n. 898 il principio e applicabileanche in tema di separazione personale, conla conseguenza che il provvedimento giudi-ziale di assegnazione della casa familiare alconiuge affidatario, avendo per definizionedata certa, e opponibile, ancorche non tra-scritto, al terzo acquirente in data successivaper nove anni dalla data dell’assegnazione,ovvero, qualora il titolo sia stato trascrittoanche oltre i nove anni (� C. 12296/2005;C. 9181/2004). Tale circostanza determinache il coniuge che si e visto assegnare l’abi-tazione familiare dall’ordinanza di separazio-ne non ha interesse a proporre reclamo av-verso l’eseguita trascrizione immobiliare conriserva (A. Firenze, 27.9.2007).Nell’ipotesi di assegnazione della casa coniu-gale al coniuge affidatario sia in caso di se-parazione personale che in caso di divorzio,


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il terzo che ha acquistato il bene in epocasuccessiva all’assegnazione stessa deve rispet-tare il limite di durata del godimento delconiuge affidatario negli stessi limiti in cuie opponibile il provvedimento (T. Monza,21.11.2006).

8. Il c.d. patto di rispetto della locazioneB Le norme di cui all’art. 1599 sono dero-gabili per volonta delle parti. Si tratta di uncaso di opponibilita piena, in quanto il ri-spetto della locazione comprende ogni clau-sola del contratto, compresa la sua durata(Grasselli, 495). Taluno ha ritenuto di po-tere configurare tale patto come un contrattoa favore di terzi (Mirabelli, La locazione,603). In contrario si e obiettato trattarsi diuna di quelle ipotesi previste dalla legge nellequali il contratto produce automaticamenteeffetti rispetto al terzo ai sensi dell’art. 1372c.c. (Tabet, 682).A parere di una parte della dottrina il pattointercorso tra locatore e terzo che determinail subingresso di quest’ultimo nella posizionecontrattuale del locatore stesso e operante inassenza di uno dei requisiti legali della oppo-nibilita (Provera, 423). L’assunzione del-l’obbligo, peraltro, prevale sul patto o clau-sola di scioglimento del contratto in caso dialienazione, ove non sia affetto da nullita(Grasselli, 495).Parte della dottrina ritiene che possa avere la

stessa efficacia del patto di rispetto, la cono-scenza da parte dell’acquirente, al momentodell’acquisto, dell’esistenza, del contenuto edella durata del contratto (Mirabelli, Deisingoli contratti, 349). Altri ritiene, invece,che la conoscenza del terzo non e idonea aprodurre gli effetti che scaturiscono dallaconclusione di un patto aggiunto al contrattodi alienazione (Provera, 424). La conoscen-za del terzo, infatti, non sarebbe sufficiente adimostrare che egli abbia consentito al su-bentro, ben potendo riservarsi di eccepirnel’inopponibilita ove ne difettassero i presup-posti (Tabet, 684).Altra questione e quella se il rispetto dellalocazione si verifica nella sua integralita osoltanto nei limiti in cui l’acquirente ne abbiaassunto l’obbligo. Si e affermato che se lafonte produttiva dell’evento, cioe il subin-gresso nel contratto, e il patto, ne derivache l’acquirente e tenuto a stare alla locazio-ne solo nei limiti del patto con il quale si eobbligato verso l’alienante (Guarino, 48). Sie obiettato che riesce difficile concepire co-me il patto possa operare una cessione par-ziale del rapporto inter alios, modificandolosu invito del conduttore, con la conseguenzache appare preferibile concludere che il pat-to opera la cessione globale del contratto enon nei limiti del patto stesso (Tabet, 683).

Barbara Arcidiacono

Durata della locazione senza data certa(art. 1600 c.c.)

Norma di riferimento: art. 1600 c.c. Detenzione anteriore al trasferimento...................................................................................................................................................................................

1600 [1] Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore eanteriore al trasferimento, l’acquirente non e tenuto a rispettare la

locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempoindeterminato.

Riferimenti normativi: artt. 1574, 1596, 1599, 2704 c.c.

Bibliografia: Antonuccio, Codice commentato delle locazioni, I, Torino, 2003; Catelani,Manuale della locazione, 3a ed., Milano, 2001; Cuffaro (a cura di), Le nuove locazioni abita-

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Titolo III - Dei singoli contratti -...

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