Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica

SeminarioPEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZIMilano, giovedì 8 novembre 2007

Stefano Stanghellini

Università IUAV di Venezia

Dipartimento di Urbanistica

[email protected]

Le valutazioni per i meccanismi perequativi e compensativi

Gli argomenti dell’esposizione

Un percorso metodologico

Le attitudini edificatorie dei suoli

La convenienza privata

Il trasferimento a distanza dei diritti edificatori

Il trattamento delle preesistenze edilizie

La perequazione per le politiche abitative


Le attitudini edificatorie


Il trasferimento a distanza

Il trattamento delle preesistenze

Le politiche abitative


Una prima schematizzazioneUn percorso metodologico







Una traduzione applicativa: il Prg di CataniaUn percorso metodologico







Una traduzione applicativa: il Prg di Catania

Sono state considerate e analizzate le seguenti caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero sono stati scelti i seguenti criteri di valutazione per classificare le aree:

la localizzazione;

l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi;

i vincoli paesaggistico-ambientali;

la morfologia e la pericolosità geologica;

il microclima;

l’inquinamento acustico.








Valutazione del peso delle caratteristiche:

matrice di confronto a coppie

Esito: attribuzione di un peso percentuale ad ogni caratteristica








Misura del possesso delle caratteristiche:

scala a intervalli

Esempio: caratteristiche morfologiche

Ottime 1,00

Buone 0,75

Discrete 0,50

Scarse 0,25

Molto scarse 0,00








Formazione della graduatoria:

metodo aggregativo compensatore

Esempio: caratteristiche morfologiche

vi = ei1 w1 + ei2 w2 + ... + eij wj

vi = punteggio finale del comparto i-esimo

ei1= punteggio parziale, in valore decimale, compreso tra 0 (attitudine nulla) e 1 (attitudine massima), ottenuto dal comparto i-esimo in relazione al criterio di valutazione 1

w1= peso assegnato al criterio 1








Classificazione dei suoli e di attribuzione degli indici perequativi (mq/mq):

il Prg di Jesi (reinterpretazione)Zona

Territoriale

Indice di edificabilità

If It

A1

B1 0.50

B2 0.50

B3 0.40

C1 0.30

… ….

Cn 0.06








Verifiche e retroazioni connesse all’attribuzione degli indici:

il dimensionamento del Piano e il fabbisogno di aree per servizi:

il progetto di Città

la convenienza privata all’attuazione:

il confronto con il mercato








La stima di un diritto edificatorio

Vde = ( Vmpu – Vktru ) / qn

Vde = [( 2.000 – 1.500 ) €/mq ] / (1+ 0,05) n =

Vde = 431,92 €/mq Sul

se n = 3 anni

Vde = [( 2.000 – 1.500 ) €/mq ] / (1+ 0,05) n =

Vde = 391,76 €/mq Sul

se n = 5 anni








La verifica con prezzi già praticati:

Vde x Ie = Vmu > Pmu

431,92 €/mq Sul x 0,10 mq/mq = 43,19 €/mq > ?

391,76 €/mq Sul x 0,10 mq/mq = 39,18 €/mq > ?














Il caso di Ravenna

Darsena diCittà

Indice = 0,1 mq/mqCintura verde








Il caso di Jesi

I diritti edificatori sono spalmati sulle proprietà dell’ambito

e poi concentrati su una piccola porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune per la realizzazione di un parco urbano








Una avvertenza

Nel trasferimento a distanza, il valore del diritto edificatorio è determinato dal suolo ricettore, non

dal suolo cedente.








L’importanza di stime appropriate

Il caso di Rimini Padulli:

complessità della struttura della proprietà









assetto delle opere di urbanizzazione









i valori di riferimento

Vde = 400,00 €/mq Sul

V terreno non più edificabile = 20,00 €/mq

V terreno per le opere di urbanizzazione = 60,00 €/mq

Rapporto di equivalenza: = 6,7









trasferimento di diritti edificatori

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77

proprietà (n. d'ordine)

sup

erfi

cie

uti

le (

mq

)

Proprietà riceventi diritti edificatori

Proprietà cedenti diritti edificatori

Le preesistenze edilizie







Come valutare le preesistenze edilizie ?

La stima e attribuzione dei diritti edificatori ai fini della definizione dei meccanismi perequativi/compensativi è agevole per le aree di prima urbanizzazione, ma problematica per quelle con manufatti.

Soluzione:

riconoscimento di crediti edilizi








Come valutare le preesistenze?

Le variabili per la quantificazione del credito edilizio:

consistenza (mq Sul)

destinazione in essere

stato conservativo

disponibilità immediata vs. occupazione








Come valutare le preesistenze?

Una possibile soluzione:

de derivante dall’indice + ce credito edilizio

Un’altra possibile soluzione:

de derivante dall’indice vs. ce credito edilizio








Una avvertenza

Nell’attribuire gli indici di edificabilità, è preferibile

dapprima riconoscere i diritti edificatori spettanti alla

proprietà privata dei suoli, poi attribuire la capacità

edificatoria per l’edilizia residenziale sociale e le opere

pubbliche.








La capacità edificatoria aggiuntiva:

può essere attribuita al Comune interamente;

può essere attribuita al Comune parzialmente.

Il Comune può:

acquisirla e poi utilizzarla, oppure venderla tramite gara;

orientarne l’utilizzo dell’operatore verso finalità sociali.








Casalecchio di Reno:

il Pru S. Biagio









obiettivi dell’Amministrazione

recuperare un insediamento degradato mantenendovi le famiglie residenti

produrre nuovi alloggi per l’affitto a canone calmierato

produrre nuovi alloggi in proprietà a prezzo convenzionato

trasformare un margine urbano in un quartiere

realizzare interventi di recupero improntati alla bioedilizia

minimizzare la spesa comunale

Il Comune ha alienato i diritti edificatori ottenuti per mezzo della perequazione per realizzare edilizia residenziale sociale









procedura di gara

La procedura individuata dall’Amministrazione:

Bando per la selezione di un operatore privato

Il criterio di valutazione dell’offerta:

Massimizzazione del numero degli alloggi a canone calmierato, a parità di qualità









modello di valutazione

Il punto di vista dell’operatore:

ricavi vendita edilizia residenziale convenzionata contributo regionale affitti alloggi a canone calmierato

costi realizzazione edilizia residenziale convenzionata realizzazione urbanizzazioni realizzazione alloggi a canone calmierato oneri finanziari profitto imprenditoriale










Σ i=1..t [(Ri – Ci)/(1+r)i] + Σ i=1..t [(Rai – Cai)/(1+r)i] = 0

in cui Ra = n * P

ricavi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il

canone unitario

Ca = n * C

costi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il costo

unitario

L’equazione, definiti tutti gli altri elementi, può essere risolta per n









esiti della gara

La prima gara: nessuna ditta partecipante

La seconda gara: quattro ditte partecipanti

Il numero di alloggi a canone calmierato offerti: Offerta A: 61 alloggi Offerta B: 75 alloggi Offerta C: 86 alloggi Offerta D: 115 alloggi









gli esiti in termini di benefici sociali

Categorie di famiglie n. %a. Primi interventi

33 7,08

b. Programma attuale165 35,41

Famiglie in locazione nella "casa Parcheggio" Acer 33 7,08Famiglie in locazione con canone calmierato 115 24,68Famiglie in alloggi di proprietà 120 25,75Totale 466 100,00

Famiglie in locazione nelle "case Andreatta" ristrutturate

Famiglie in locazione nella "casa Andreatta" ristrutturata









gli esiti sotto il profilo della minimizzazione della spesa pubblica

Soggetto Risorse finanziarie

€ mq €/mq € %

Comune 0 20.000 722 14.446.332 26,4Regione 2.590.031 2.590.031 4,7Operatore selezionato (1) 6.072.000 6.072.000 11,1Operatore selezionato (2) 14.560.000 14.560.000 26,6Operatore selezionato (3) 15.190.000 15.190.000 27,8Operatore selezionato (4) 1.828.258 1.828.258 3,3Totale 54.686.622 100,0(1) Spese per il recupero delle "case Andreatta" compensate con quota parte dei "diritti edificatori" e con il contributo regionale(2) Costi di produzione degli alloggi per la locazione a canone moderato (al netto dell'area)(3) Risorse investite negli alloggi da vendere a prezzo convenuto (al netto del valore dell'area)(4) Risorse investite nelle opere urbanizzative

Risorse fondiarie Totale








Rovereto:

procedura negoziale per soddisfare il fabbisogno di Ers

Stima della valorizzazione fondiaria da densificazione mediante:

1. quantificazione della variazione quantitativa delle funzioni insediabili

2. individuazione dei valori immobiliari (indagini di mercato)

3. confronto del valore differenziale prodotto (pre/post densificazione)

Dal valore differenziale è scorporato il valore dell’area che viene suddiviso in due quote:

minoritaria: incentivo all’adesione da parte del privato maggioritaria: spettante alla collettività








Rovereto:

procedura negoziale

Si assumo quattro opzioni per l’offerta di ERS:

1. Il privato cede gratuitamente area e corrispondenti diritti edificatori

2. Il privato costruisce e cede gratuitamente alloggi

3. Il privato costruisce e vende alloggi a prezzo convenzionato

4. Il privato costruisce e affitta alloggi a canone calmierato

Si applica il principio perequativo perseguendo:

indifferenza del privato alle 4 opzioni sulla base della verifica della valorizzazione fondiaria a fronte di un uguale beneficio collettivo

Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica

Documents

Transcript of Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica