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Social Housing:residenzialità integrata e

collaborativa tra pubblico e privato

17.XII.2014

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Obiettivo del seminario

• Fornire primi elementi per valutare interventicontenenti alloggi sociali

• I temi della comunicazione sono i seguenti:

– Social Housing e articolazione delle politicheresidenziali di supporto

– Fasi del processo e dei soggetti coinvolti– I determinanti del valore e gli strumenti

funzionali alla fattibilità economica– Esperienze italiane– Una valutazione dello stato dell’arte e delle

prospettive del settore

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Social Housing in Europa

• Social Housing: l’intervento pubblico nell’ediliziaabitativa di supporto

• Definizione CECODHAS (Comité europeen decoordination de l’habitat social)“Un insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un'utenza che nonriesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regionieconomiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca laformazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare lapropria condizione abitativa e sociale.”

• Approcci europei: un settore in cambiamento

UNIVERSALISTICO

GENERALISTA RESIDUALE

TARGETED

SOCIAL HOUSING+ =+

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Residenzialità di supporto in Italia

• Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)– Edilizia sovvenzionata

Enti pubblici o loro dirette emanazioni (Aziende Territoriali perl’Edilizia Residenziale) realizzano e gestiscono gli interventi, confinanziamento pubblico

– Edilizia convenzionata

Interventi attuati dalle ATER, dalle cooperative edilizie e loroconsorzi e dalle imprese. Mediante convenzione l’ente pubblicoattribuisce beni o contributi al developer

– Edilizia agevolata

Interventi attuati dai privati, realizzati con agevolazioni creditiziepreviste da leggi statali o regionali o da disposizioni dell'Unioneeuropea o di altri organismi internazionali, nonchè di enti pubblici

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L’evoluzione del mercatoresidenziale

• Il mercato abitativo in Italia: la fascia grigia

• Da ERP a ERS: Edilizia residenziale sociale

CRISI DEL COMPARTODELL’AFFITTO

CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA

MERCATO ORIENTATOALLA PROPRIETA’

CRESCITA EMERGENZAABITATIVA

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Social Housing in Italia

• Definizione di “alloggio sociale”: Social Housing exDM 122/2008“unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanenteche svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia dellacoesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiarisvantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di allogginel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elementoessenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituitodall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delleesigenze primarie”

SVILUPPO E GESTIONEIMMOBILIARE

ALLOGGI A CANONE CALMIERATO

SOCIAL HOUSINGSERVIZI

GESTIONE SOCIALE

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Soggetti coinvolti e fasi del processo

• Soggetti coinvolti in un intervento di Social Housing:pubblico e privato per processi efficienti

• Fasi del processo

SOCIAL HOUSING

INVESTITOREP.A. DEVELOPER GESTORE

ANALISISOCIALI -URBANE -

ECONOMICHE

INDIVIDUAZIONEAREA E AMBITO

SOCIALE

VALUTAZIONEDI IMPATTO

ECONOMICOREALIZZAZIONE

INTERVENTOALLOCAZIONE

ALLOGGI GESTIONE

PIANO DI VENDITA -DISMISSIONE

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Il costo dell’intervento e i suoideterminanti

• Sostenibilità economica dell’intervento: abbattere icosti a fronte di bassi ricavi

• Il costo di produzione• I determinanti del valore

– Costo area– Costo di costruzione– Profitto del promotore

• Come influiscono sulla fattibilità?

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Come ERA fattibile, come E’ fattibile,come SARA’ fattibile

• Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovimodelli di residenzialità: diversificazione degli approcci

• Discontinuità tra politiche della residenza tradizionali enuove politiche autonome: strumenti specifici come leve

ERP tradizionalerivista e aggiornata

Programmi diintervento organici,risoluzione diproblemi specifici

integrazione politichee strumenti.Forte strutturanormativa e governodel territorio.Conformazione amodelli omogenei

+ Strumenti e risorsetradizionali

+

+

Strumenti innovativi“ad hoc”, funzionalia singoli interventi

Strumenti innovativi“strutturali” emodellizzabili.

CONSERVATIVO-EMULATIVO

INNOVATIVO-PRAGMATICO

INNOVATIVO-STRUTTURALE

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Leve per la fattibilità economica

LEVE NORMATIVE E FISCALI

LEVA URBANISTICA

LEVA FINANZIARIA

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Leva urbanistica

• Strumenti per l’approvvigionamento fondiario:risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processifinanziari

Espropriazione NON SOSTENIBILE

Cessione gratuita di areae diritti di superficie

Varianti urbanistiche TEMPI LUNGHI

Negoziazione pubblico - privatopremialità volumetriche

Perequazione urbanistica

Standard urbanistici

STRUMENTI AD HOC

STRUMENTI STRUTTURALI

VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)+

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Leva finanziaria

• Reperimento di risorse private attraverso il PPP

Finanziamenti speculativi Finanziamento etico

Capitali a fronte di redditi

Finanziamento enti no-profit

ALLOGGI

Società digestione delfondo (SGR)

FONDOIMMOBILIARE

INVESTITORI P.A.

Alloggiequivalenti= incidenzaarea

AreeCapitaliRendimentolordo

Canoni dilocazionecalmierati

Realizzazionee gestioneimmobili

+

GESTORE Gestioneimmobili

• Il SIF (Sistema Integrato diFondi immobiliari) previstodal Piano Nazionale di EdiliziaAbitativa (DL 112/2008)

• Fasi di sviluppo di un Fondo– Le SGR– Il Business Plan– La gestione delle quote

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Integrazione per processi efficienti

Acquisizione area

Progettazione e costruzione

Gestione

Dismissione

Qualitàprogettuale

Nuovetecnologie

Bilancioenergetico

Gestione socialeintegrata

Tipologia digestore

Mixitéabitative-funzionali

Dismissione evendite

Reinvestimentodelle risorse

Concessionearea

Standarddi piano

Meccanismiperequativi

Contributiall’acquisto

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Rendimenti del social housing

• Rendimenti di un investimento immobiliare

• Rendimenti obiettivo, limiti e possibilità

ETEROGENEITA’ DI DEFINIZIONE

ETEROGENEITA’ DEGLI STRUMENTI

CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA1-3%

4-8%3-5% LEVA FISCALELEVA URBANISTICALEVA FINANZIARIA

Dal rendimento base dell’alloggio socialead un rendimento sostenibile

CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO

CARENZA DEL TERZO SETTORE

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Bilancio di un interventodi Social Housing

• Le componenti della fattibilità economica

+ + +

• Un approccio integrato supporta la fattibilità economica

100%

50%

0%

Fattib

ilità p

rogett

o iniz

iale

Acquis

izione

aree

Mix ab

itativ

i e fu

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Leva

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Leva

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Casi studio - a grande scalaParma Social House

Slp: 63.000 mq

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Parma Social House

LAND POLITICS SUPPLY

POLIFUNZIONALE CON SERVIZI

AREA LOW COST - PEREQUAZIONE

852 ALLOGGI

7 AREE - PARTI DELLA CITTA’

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Casi studio - a piccola scalaUrban Village Bovisa

Slp: 6.000 mq

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Urban Village Bovisa

PARTECIPAZIONE NELLA PIANIFICAZIONEE GESTIONE DEI SERVIZI

32 ALLOGGI

RECUPERO - RIUSO

CO-HOUSING / SHARING

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Conclusioni: pianificare la residenzadalle politiche dei suoli al finanziamento

• Fare Social Housing oggi in Italia: limiti e prospettive• Interventi sempre più integrati ma risorse sempre più

limitate• Le conseguenze della recessione sul Social Housing

Progetti guidati dall’offerta

Programmazione basata sulle attività

Visione contingente del progetto

Gestore non specializzato concordato almomento della commercializzazione

Format non standardizzati

Interventi basati sul finanziamentopubblico

Acquisizione aree con esborso pubblico

Soluzioni a partire dalla domanda

Programmazione basata sugli obiettivi

Visione a lungo termine del progetto

Gestore specializzato concordato in fasedi pianificazione del progetto

Format standardizzati

Interventi basati sull’autonomiafinanziaria

Acquisizione aree senza esborso pubblico

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Bibliografia e sitografia

– AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola perorientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19

– AA.VV., 2012, Alloggio sociale europeo 2012 – gli ingranaggi del settore, Cecodhas HousingEurope’s Observatory, Bruxelles

– Braga M., Palvarini P., 2013, Social Housing in the EU, Note of the Policy department – EuropeanParliament's Committee on Employment and Social Affairs, EU, Bruxelles

– CECODHAS, 2012, Impact of the crisis and austerity measures on the social housing sector,CECODHAS Housing Europe, Brussels

– Pawson H., Lawson J. and Milligan V., 2011, Social housing strategies, financing mechanisms andoutcomes: an international review and update of key post 2007 policy developments, Reportprepared for: Housing NSW Department of Families and Communities NSW Government

– Whitehead C. and Travers T., 2012, Investing in affordable housing in Europe, London School ofEconomics, London

– Sica A., Polaris SGR spa (a cura di), 2011, I fondi immobiliari per il Social Housing, seminariointroduttivo strumenti finanziari per l’edilizia residenziale pubblica, Roma, Federcasa

– www.housingeurope.eu– www.fhs.it– www.cdpsgr.it– www.polarisre.it