Housing sociale, un nuovo strumento per realizzare ... · Social Rented Housing in a European...

Palazzo delle Stelline – Milano 27 novembre ore 10,00 – 13,00 ATTI DEL SEMINARIO

Housing sociale, un nuovo strumento per realizzare interventi di edilizia sociale (a cura di Fondazione Housing Sociale) L’attuale scenario di emergenza abitativa vede impegnati numerosi operatori, pubblici e privati, nella ricerca di soluzioni che consentano di realizzare alloggi per studenti, immigrati, anziani, giovani coppie e soggetti a rischio di esclusione. Con le Leggi Regionali 12/2005 (legge di Governo del Territorio) e 14/2007 (disciplina dei Servizi Abitativi a Canone Convenzionato), sono stati fatti passi molto importanti per dotare le politiche locali di nuovi strumenti in grado di rendere disponibili aree a costi calmierati e nuove modalità di intervento. Data la scarsità di risorse pubbliche e il limitato rendimento economico di questo tipo di investimenti, per avviare nuove iniziative occorrono tuttavia anche strumenti capaci di intercettare risorse finanziarie a basso costo. In questo scenario, la possibilità di attivare delle forme di collaborazione pubblico – privato per realizzare iniziative di edilizia dedicata alla locazione a canone calmierato, assume un ruolo strategico per le aree urbane, dove la pressione dei prezzi di mercato tende ad allontanare soprattutto i gruppi sociali con capacità reddituali medio - basse ma comunque troppo elevate per accedere all’Edilizia Residenziale Pubblica. Fra di essi vi sono infatti anche figure chiave per il buon funzionamento della città: dai dipendenti pubblici, agli infermieri, dalle giovani coppie agli studenti universitari, gruppi sociali senza i quali è difficile immaginare la qualità del tessuto cittadino e il suo sviluppo economico. La Fondazione Housing Sociale, costituita dalla Fondazione Cariplo, con ANCI Lombardia e con la Regione Lombardia, ha sviluppato, attraverso il lancio del Fondo immobiliare etico Abitare Sociale 1 (gestito da Polaris SGR, nuova piattaforma no profit per la gestione di fondi comuni d’investimento), intende realizzare alloggi e servizi con una forte connotazione sociale, destinati alla locazione a canone

calmierato. La Fondazione, insieme al Fondo e ai Comuni che hanno aderito a questa proposta progettuale, sta ora studiando e sviluppando le prime 4 iniziative immobiliari ‘sociali’ per realizzare nel complesso circa 850 alloggi. Il workshop è finalizzato a discutere se e con quali modalità l’housing sociale possa divenire uno strumento a disposizione delle Amministrazioni comunali per affrontare il disagio abitativo del loro territorio e, soprattutto, un’importante leva per lo sviluppo e per la qualità della città.

Milano, novembre 2007

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana

Lombardia

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Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007

Lombardia

La Catena del Valore nei Progetti di Housing Sociale

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LombardiaVerso una Definizione di Housing Sociale

La complessità del settore dell’housing sociale inizia dalla sua definizione: nei vari paesi europei ne vengono adottate varie, diverse per le fasce sociali considerate rilevanti, per i criteri di assegnazione degli alloggi e per il grado di integrazione dei servizi abitativi con quelli sociali

In Italia l’housing sociale non ha definizione giuridica, ed è in corso un dibattito piuttosto ampio

La sola definizione esistente è quella di Edilizia Residenziale Pubblica (“ERP”), che fa prevalentemente riferimento all’intervento diretto del settore pubblico nel comparto abitativo (che incide per circa il 5% dell’offerta residenziale)

Il Tavolo di concertazione generale attivato dal Ministero delle Infrastrutture sta inoltre discutendo della definizione di alloggio sociale

La definizione che ne da il CECODHAS, l’organizzazione europea degli operatori del settore, richiama i seguenti concetti:

– alloggi per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche, per assenza di un’offerta adeguata o anche per difficoltà di accesso al credito)

– presenza di criteri particolari di assegnazione degli alloggi che li connotano come servizio di interesse economico generale (SIEG)

L’housing sociale interseca quindi l’Edilizia Residenziale Pubblica, ma mantiene un approccio più flessibile e orientato ai progetti, più esteso rispetto a target sociali, operatori coinvolti, canoni applicabili nonché alla progettazione dei servizi e delle comunità

Immagine del Villaggio Barona, dic 2004, scatto FHS


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LombardiaAnalisi delle Esperienze Europee nell’Housing Sociale

Gran Bretagna Peso settore housing sociale: 22% Operatori: Enti Locali, RSL (Housing Assoc.) Reg. e controllo: Housing Corporation

Finlandia Peso settore housing sociale: 16% Operatori: Soggetti controllati da Enti Locali Reg. e controllo: ARA

Danimarca Peso settore housing sociale: 19% Operatori: Housing Associations Reg. e controllo: Governo centrale, inquilini

Olanda Peso settore housing sociale : 36% Operatori: Housing Associations Reg. e controllo: Enti Locali, WSW

Francia Peso settore housing sociale: 20% Operatori: HLM (50% semi-pubb., 40% no profit) Reg. e controllo: Caisse des Depots, Ministero

Svezia Peso settore housing sociale: 23% Operatori: Soggetti controllati da Enti Locali Reg. e controllo: Enti Locali, BKN

Germania Peso settore housing sociale: 6% Operatori: Enti Locali, operatori profit / non profit Reg. e controllo: deregolamentazione dal 1990

L’analisi delle esperienze europee [1] evidenzia alcuni messaggi chiave:

– nei Paesi considerati, escludendo la Germania, l’housing sociale rappresenta circa il 20% del mercato residenziale

– anche se esistono tendenze ricorrenti non vi sono formule di generale applicazione

– il reperimento di risorse private si accompagna spesso a meccanismi di garanzia, o ad altre forme di riduzione degli oneri finanziari e di sussidio, e all’istituzione di un’Autorità di vigilanza

– il livello dei canoni consente generalmente l’equilibrio economico del proprietario: l’inquilino è protetto da sussidi personali / assistenziali e da meccanismi di calmieramento dei canoni

[1] Rif.: Social Market or Safety Net: British Social Rented Housing in a European Context, Feb 2002, The Policy Press and Joseph Rowntree Foundation

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LombardiaSettore ad Alto Rischio

Gli investitori considerano il settore ad alto rischio ed è probabile che questa percezione permarrà fino a che non vi siano sufficienti storie di successo

I principali rischi possono essere di natura immobiliare (sviluppo, morosità, manutenzione, perdita di valore ecc.), finanziaria (tassi di interesse), sociale (danneggiamenti, criminalità ecc.) o politica (reperimento di aree, sussidi, convenzioni, autorizzazioni)

Sul profilo di rischio dei progetti influiscono elementi:

– relativi al settore (sussidi, agevolazioni fiscali, fondi di garanzia ecc.)

– interni ai progetti (pianificazione, realizzazione di servizi, rafforzamento della comunità ecc.)

L’housing sociale è considerato un settore ad

alto rischio

Esistono varie possibilità per ridurre il rischio degli

interventi e del settore

Elementi di mitigazione

• Pianificazione operativa

• Strumenti ordinari per la tutela della proprietà

• Incentivi e controlli di comunità

• Caparre e anticipi

• Assicurazioni, garanzie / fondi di garanzia

• Sostegno politiche pubbliche

• …

Rischi

• Morosità, sfitto, sfratti

• Comportamenti anti-sociali e danneggiamenti

• Perdite di valore dell’immobile

• Manutenzioni

• Perdita di sussidi

• Andamento dei tassi di interesse

• Andamento della politica

• …

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LombardiaFattori che Influenzano l’Housing Sociale

In generale, i fattori che influenzano il settore dell’housing sociale possono essere analizzati utilizzando lo schema che segue (i segni sullo sfondo indicano quali sono quelli sui quali cerca di intervenire il Progetto Housing Sociale)

Housingsociale

Politiche nazionali, regionali e locali

Relazioni con le comunità e con i residenti

Agevolazioni fiscali

Accesso al credito / strumenti finanziari

Legislazione e quadro normativo

Accesso ad aree a costi calmierati /

urbanistica

Comunità sostenibili / servizi / controllo sociale / partecipazione

Definizione del settore / creazione di nuovi strumenti dedicati agli operatori accreditati

Rilievo bisogni / obiettivi programmatori / sussidi livello dei canoni / criteri di assegnazione

Pianificazione territoriale / identificazione delle aree

Imposte dirette / regime IVA speciale

Canali di finanziamento agevolato / fondi di garanzia

Immagine Christian Novak, Politecnico di Milano

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LombardiaCalmieramento dei Prezzi e dei Canoni

Da un punto di vista economico e finanziario, uno dei criteri di riferimento per un intervento di housing sociale è il calmieramento dei costi delle locazioni e degli alloggi di nuova realizzazione

Il grafico che segue illustra i principali riferimenti per il calmieramento dei valori immobiliari sulla base delle ipotesi (riportate a 1 mq) elaborate per il Canone Moderato istituito dalla Regione Lombardia

Rendimento Lordo da canone (iniziale)

4,5%

Rendimento Lordo da

canone iniziale60,0 €/anno/mq

Esempio: Canone Moderato, Comune di Milano, Zona A (€ / mq SC)

110

900170 1.330

150

Terreni Oneri diurbanizzazione

Costoimmobiliare

Altri oneri Costoconvenzionale

scomposizione esemplificativa del costo dell’immobile

Regime IVA speciale

Aree a costi calmierati

Sconti suOneri e

contributi

Procedure e tecniche dicostruzione

Sussidi all’offerta(Co-fin.)

Canali di Finanziamento

agevolato

Sussidi alla domanda

(FSA)

Agevolazioni imposte direttee ICI

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LombardiaLa Catena del Valore nell’Housing Sociale

Per massimizzare l’efficacia di un progetto di housing sociale, occorre mantenere in equilibrio le varie componenti del valore delle iniziative

Nella congiuntura attuale, dati i vincoli di bilancio delle amministrazioni pubbliche, è sempre più difficile raggiungere l’equilibrio attraverso il ricorso ai sussidi e alla fiscalità

I sussidi oltre che pubblici possono essere interni ai progetti, prevedendo delle iniziative che contribuiscano al sostegno di altre (es. alloggi con affitti o prezzi di vendita più elevati il cui sovra rendimento sussidia alloggi a canone calmierato)

Nel settore si sta soprattutto sviluppando una notevole attenzione a leve quali quella fondiaria (valore delle aree) e finanziaria (canali di finanziamento agevolati)

Inoltre, è opinione diffusa che vi siano margini per recuperare efficienza nella fase di realizzazione degli immobili e della loro successiva gestione, ad esempio attraverso:

– economie di scala

– nuove procedure e tecniche di costruzione

– partecipazione degli inquilini e incentivazione di meccanismi di controllo sociale che aiutino a contenere fenomeni di vandalismo e di morosità

Il valore, economico e sociale, di un intervento dipende infine dall’attivazione di servizi e di altre funzioni di supporto alle nuove residenze che arricchiscano la qualità del nuovo tessuto sociale

Valore delle aree

Costo di costruzione

Fonti finanziarie

Fiscalità

Costi di gestione

Sussidi

Comunità e servizi

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Lombardia

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana

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LombardiaIl Progetto Villaggio alla Barona

Per comprendere meglio cosa possa concretamente significare ‘housing sociale’ abbiamo ritenuto interessante illustrare il caso del Villaggio Barona, progetto che ha ispirato il Progetto Housing Sociale

L’iniziativa nasce nel 1994 quando la Fondazione Cassoni proprietaria di un’area nella periferia sud di Milano (di circa 43.000 mq), occupata da attività industriali capannoni, depositi, container e silos, inizia a valutarne il potenziale di riconversione per realizzare attività di interesse sociale

L’iniziativa viene poi sviluppata in collaborazione con un’associazione di volontariato radicata nel territorio (l’Associazione Sviluppo e Promozione) e con la parrocchia dei S.S. Nazaro e Celso

Fra i soggetti che la sostengono in modo significativo vi sono il Comune di Milano (in quanto l’area era a standard, utilizzabile solo attraverso una convenzione), la Fondazione Cariplo e la Banca Popolare di Milano, integrando con propri contributi le risorse disponibili

Nelle case del villaggio oggi abitano 230 persone; gli spazi commerciali ospitano 12 attività, tutte con una connotazione sociale, di cui per brevità citiamo:

– Punto e Croce, laboratorio di avviamento al lavoro per ragazze madri

– Ciclofficina Barona, bottega per l’inserimento lavorativo dei ragazzi usciti dal carcere minorile

I servizi di gestione immobiliare vengono svolti da una micro-impresa costituita da inquilini

In questi anni moltissime iniziative hanno animato la piazza del Villaggio invitando gli abitanti del quartiere a prendere parte alla sua vita

Il Villaggio Barona ha ispirato il Progetto Housing

Sociale

Il Villaggio è stato realizzato su di un’area industriale

dismessa di circa 4 ettari alla periferia sud di Milano

Oggi è un riferimento per la riqualificazione delle

periferie della città

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LombardiaOverview dell’Area Prima dell’Intervento

L’area su cui sorge il Villaggio Barona era per

la maggior parte occupata da un deposito di

carburanti, con annesso distributore, e da un

deposito di materiali ferrosi

Oltre ai depositi, nell’area erano presenti edifici

non a norma, con presenza di eternit, e

baracche

Un’area dismessa fonte di degrado ambientale e

sociale (deposito di oliicombustibili, baracche ecc.)

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LombardiaValutazione dell’Area Prima dell’Intervento

Ambiente

viabilità poco efficiente (non completato lo schema viabilistico e di servizio previsto dal PRG del 1976)ambiente costruito poco partecipato e condiviso dai residentipochi i tratti del paesaggio che ne valorizzano l’identitàarea con scarso ricircolo idricoinquinamento del terrenomoderato inquinamento dell’aria

Risorse naturali

nessun trattamento particolare previsto per i rifiuti speciali presenti nell’area industriale (serbatoi di olii combustibili, depositi di ferro e materiali inerti, coperture in eternit ecc.)utilizzo del suolo monofunzionalenessun accorgimento per il risparmio energeticonessun accorgimento per il riutilizzo e la depurazione delle acqueedifici realizzati con materiali poveri

Aspetti sociali

area industriale con innesti di residenze impropriespazi concepiti per la produttività industrialearea poco accessibile (lo stesso recinto del deposito era una barriera urbanistica)Pochi servizi e attività per il tempo liberopresenza di alcune attività dedicate all’inclusione sociale

Aspetti economici

rapporto tra benefici e costi sociali poco significativomedio livello di copertura trasporti pubblicipresenza locale di opportunità di lavoro riconducibili prevalentemente alla funzione industrialelavori non aperti alla competizionediscreta capacità di generare reddito, tuttavia concentrata in poche attività

Nota: il modello di analisi della sostenibilità dei progetti SPeAR® (ARUP - http://www.arup.com/environment/feature.cfm?pageid=1685) è stato usato solo a fini esemplificativi dell’impatto dell’iniziativa Villaggio Barona sulla riqualificazione dell’area.

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LombardiaI Contenuti del Villaggio Barona (1/2)

Il Progetto è riuscito a

riqualificare l’area urbana,

ridisegnandone non solo

l’aspetto di periferia ma anche i

contenuti sociali

PiazzaPiazza

Pensionato Sociale Integrato

Attività

comm

ercialiA

ttivitàcom

merciali

Attività di servizio alla persona Palestra

Tendostruttura

Chiesa

Sovrappasso strada

Parco a uso pubblico

Residenze (norm

ali e protette)R

esidenze (normali e protette)

via Zumbini

via Venostavia A

ttilio e Teresa Cassoni

via Bitria

via Italo Svevo

via Ettore Ponti piazza Bilbao

Un Villaggio alla Barona

via Santander

arch. Pier Luigi Saccheri

SS. Nazaro e Celso

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LombardiaI Contenuti del Villaggio Barona (2/2)

La riqualificazione è stata attuata collocando al centro della vita del quartiere una serie di realtà e di situazioni sociali tipicamente marginali, inserendole in un contesto urbano ordinario e di pregio

Con l’intento di avvicinare la comunità locale al processo di trasformazione (in un’area per molti anni chiusa al quartiere), sono stati coinvolti gli abitanti in un percorso di progettazione partecipata. Sono stati realizzati:

– Residenze (82 appartamenti e 3 comunità-alloggio), locate a canone agevolato (30 €/a/mq per il 30% degli alloggi e 60 €/a/mq per i restanti), prevalentemente destinate a persone e famiglie in situazione di bisogno o che operano nei servizi del Villaggio

– Attività commerciali (12 negozi), collocate all’interno del complesso e aperte alla città. Sono state privilegiate attività a sostegno delle finalità del Villaggio come ad esempio servizi di vicinato e attività che favoriscono l’inserimento lavorativo di soggetti svantaggiati

– Pensionato sociale integrato (120 posti letto) suddiviso in 5 parti: pensionato sociale integrato per studenti e soggetti deboli, foresteria/ostello, area autonomia abitativa (la quarta comunità-alloggio del Villaggio), ristorante e parti comuni a servizio anche del quartiere

– Attività di servizio alla persona (in fase di costruzione), per ospitare iniziative di assistenza e di accompagnamento sociale (circa 10 destinate ad anziani, adolescenti, immigrati, disabili fisici e psichici ecc.) oltre a una palestra aperta al vicinato

– Parco di circa 27.000 mq, pensato come uno spazio di connessione tra il quartiere e le diverse unità del Villaggio

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LombardiaAnalisi dell’Area Dopo l’Intervento

Ambiente

completamento della viabilità locale con significativo miglioramento della permeabilità dell’isolato urbanocoinvolgimento della popolazione locale nella definizione delle funzioni, dello schema organizzativo e delle principali attrezzature di uso pubblicorealizzazione di tratti del paesaggio che ne rafforzano l’identitàaumento della percolazione del suoloabbattimento delle attività che producono inquinanti del terrenomoderato inquinamento dell’aria

Risorse naturali

bonifica dei siti occupati da serbatoi di oli combustibili, da depositi di ferro e materiale inerte, rimozione e smaltimento delle coperture in eternitmigliore utilizzo del suolo (più del 50% dell'area piantumata e restituita a verde attrezzato di uso pubblico)modesti accorgimenti per il risparmio energeticopeggiora il carico insediativo rispetto alle risorse idriche disponibiliedifici realizzati con materiali tradizionali di buona qualità

Aspetti sociali

articolazione di servizi e di forme di auto organizzazione della comunitàprogettazione di comunità-alloggio, appartamenti protetti e servizi alla persona assieme con operatori e utenticura dello spazio collettivo e degli spazi di distribuzione interna della quota residenzialestruttura aperta, accessibile e utilizzabile in più fasi della giornataanimazione sociale, attività per i giovani e per i fruitori della cittàcontaminazione tra presenze ordinarie e situazioni di marginalità e di esclusione

Aspetti economici

contratto di locazione che valorizza gli scambi mutualistici e solidali (es. aiuto delle situazioni più difficili)lieve miglioramento della copertura trasporti pubbliciagevolazioni per i servizi commerciali che inseriscono al lavoro soggetti svantaggiati. Sostegno alla nascita di nuove imprese (riduzione dell'affitto previsto - in 3 anni, ne sono nate 4)lavori non aperti alla competizionediscreta capacità di generare reddito, meno concentrata rispetto a prima


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LombardiaRiqualificazione Urbana

Completamentoviabilità

Progettazione partecipata

Identità del paesaggio

Minore inquinamento

Servizi e auto organizzazione

della comunità Nuove residenze e Comunità-alloggio

Spazi pubblici

Animazione sociale

Mix sociale e inclusione

Contratto di locazione che incentiva la solidarietà

Trasporti pubblici

Nuove opportunità di lavoro

Capacita di reddito Più diffusaBonifica del sito

Migliore uso del suolo

Peggiora il caricoinsediativo

sulle risorse locali

Modesti accorgimenti per il risparmio

energetico

La contrazione dell’area del grafico fornisce

un’indicazione dell’impatto del Villaggio Barona sulla

riqualificazione dell’area


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Lombardia

Come Progettare la Sostenibilità

18


Lombardia

La progettazione della sostenibilità di un intervento di edilizia sociale dovrebbe toccare almeno tre livelli:

– tecnico e ambientale, attraverso un progetto urbano ben collocato nel territorio e un progetto edilizio efficiente dal punto di vista energetico e del possibile inquinamento

– sociale, ovvero mirando allo sviluppo di una comunità:

- con una composizione eterogenea e bilanciata di giovani coppie, bambini, anziani ecc.

- nella quale le fasce del disagio siano presenti e tutelate, ma non tali da connotare la comunità mettendola a rischio del c.d. ‘effetto ghetto’

- che sviluppi servizi, strumenti di gestione della convivenza e attenzione diffusa per i soggetti più vulnerabili

– economico / finanziario, includendo nel piano finanziario anche i costi relativi ai servizi e alla gestione delle parti comuni

Uno degli aspetti principali del Progetto è di gestire questi tre livelli in modo congiunto, con l’attenzione di un investitore socialmente responsabile chiamato a gestire l’intervento per circa 15 anni

Per questa ragione la sostenibilità è valutata sempre in una prospettiva di lungo termine

Sostenibilità dei Progetti

Sostenibilità …

> tecnica e ambientale

> sociale

> economica e finanziaria

… di lungo periodo

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Lombardia

La collaborazione con i soggetti pubblici prevista dal Progetto si esprime attraverso la progettazione degli interventi in partenariato con le Amministrazioni comunali

Mettere in comune le risorse e le competenze del Progetto con quelle dei Comuni consente di integrare l’innovazione sociale con le politiche, gli obiettivi e le pratiche delle amministrazioni

Ciò avviene nell’ambito di Gruppi di Lavoro Integrati che riuniscono:

– le competenze amministrative, urbanistiche e sociali dei Comuni

– lo sforzo progettuale sociale e le capacità di montaggio del Progetto

Progettazione degli Interventi

Approvazione da parte dell’AC del

Fondo

Esecuzione assicurata dal

Fondo

Progettazione ImplementazioneProtocollo di

intesa

Approvazione Comune / Fondazione

Progetto di dettaglio

Avviso pubblico

Eventuale aggiudicazione da parte del Fondo

Gruppo di Lavoro Integrato

Progetto preliminare

Partnership con i Comuni

Comune di CremaComune di Crema

Fondazione Cariplo

Amministrazioni comunali

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LombardiaIstituzione e Attività di un Gruppo di Lavoro Integrato

Progetto urbano

Progetto sociale

Piano finanziario

Dopo le verifiche preliminari e di inquadramento, che consentono di identificare l’area per un intervento (termini economici della disponibilità, mercato immobiliare di riferimento, bisogno abitativo, condizioni generali del lotto, verifiche ambientali ecc.), la progettazione copre le seguenti aree:

Caratteristiche dell’insediamento, linee guida per la realizzazione degli immobili ecc.

Servizi da insediare:– commerciali– sociali– iniziative speciali (es. case protette,

strutture comunitarie ecc.)

Analisi finanziaria dell’investimento e predisposizione della documentazione per il montaggio dell’operazione

Gruppo di Lavoro Integrato

Convenzione

Attuazione

Stipula della convenzione

Gara per la progettazione e la costruzione

Costruzione

Locazione degli alloggi

Gestione rapporto con le comunità

Gestione alloggi e comunità

Gruppo di Lavoro sul Gestore Sociale


Immagine Christian Novak, Politecnico di Milano

Avviso Pubblico

Fondi Immobiliari per il Social Housing Un Caso PraticoMilano, novembre 2007

Lombardia

2Lombardia

Fondo Immobiliare Etico Abitare Sociale 1

3Lombardia

Investitori

Perché un Fondo Immobiliare Etico?

• Il fondo immobiliare chiuso di diritto italiano è stato scelto quale veicolo per realizzare e finanziare interventi di edilizia sociale in quanto è:

– flessibile, la sua governance è modulabile attraverso la creazione di appositi comitati

– trasparente, soggetto alla vigilanza della Banca d’Italia e alla produzione di rapporti sulla gestione ogni 6 mesi (basati sulle valutazioni di esperti indipendenti)

– assoggettato a un regime fiscale mite

• Il fondo immobiliare è gestito dalla Società di Gestione del Risparmio (“SGR”) secondo le modalità previste dal Regolamento dello stesso, soggetto all’autorizzazione della Banca d’Italia

• Il Regolamento del fondo può prevedere come detto l’istituzione di Comitati, partecipati anche da soggetti designati dagli investitori, che possono condividere con la SGR vari aspetti della gestione

• Al Fondo sono precluse per legge le attività di mero finanziamento, ovvero non può erogare mutui o attivare schemi di leasing finanziario, e di costruzione esercitata in modo diretto, mentre èpossibile affidare la costruzione a soggetti terzi

• La SGR è responsabile della gestione del Fondo e, nel rispetto dei vincoli eventualmente previsti dal Regolamento di gestione, lo amministra con l’obiettivo di massimizzarne il valore per gli investitori

Fondo immobiliare

Alloggi / conduttori

costruzione e locazione

Debito finanziario

risorse finanziarie e terreni

4Lombardia

Le Origini

• Dalla prima concezione dell’ipotesi di lanciare un fondo immobiliare dedicato all’housing sociale, le principali tappe del progetto sono state:

– maggio 2003: il Politecnico di Milano completa lo Studio di Fattibilità

– giugno 2004: costituita la FHS con la partecipazione di Regione Lombardia e ANCI Lombardia

– luglio 2005: la Banca d’Italia autorizza il Fondo “Abitare Sociale 1”, primo fondo immobiliare dedicato all’edilizia sociale

– dicembre 2005: sottoscritto un Protocollo di Intesa con il Comune di Milano (a cui fa seguito una delibera della Giunta nel novembre 2006)

– gennaio 2007: chiusura del Fondo a 85 milioni di Euro. Oltre a Fondazione Cariplo vi partecipano Cassa Depositi e Prestiti, Regione Lombardia, Intesa San Paolo, Banca Popolare di Milano, Cassa Geometri, Generali Assicurazioni e Gruppo Pirelli / Telecom

– aprile 2007: il Consiglio Comunale di Crema approva la previsione di cessione di un’area al Fondo per realizzare i primi 90 alloggi

Le tappe fino a oggi:

> studio di fattibilità

> costituzione della Fondazione Housing Sociale

> lancio del Fondo immobiliare etico

> intesa con il Comune di Milano per 700 alloggi

> approvazione intervento a Crema per 90 alloggi

I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L ’ E D I L I Z I A S O C I A L EI L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L ’ E D I L I Z I A S O C I A L E

5Lombardia

Il Fondo in sintesi

Principali caratteristiche

Fondo immobiliare ‘etico’

• Il Fondo “Abitare Sociale 1” nasce dalla collaborazione con la Fondazione Housing Sociale (“FHS”), dove la SGR è promotore e gestore del Fondo e la FHS il soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative

• Il Fondo è un fondo immobiliare chiuso riservato avente le caratteristiche previste dalla L. 410/2001 e dai successivi relativi regolamenti applicativi

• Le caratteristiche principali del Fondo in particolare sono:

– raccolta € 85 milioni

– leverage obiettivo 50%

– capitale investito obiettivo € 170 milioni

– durata 20 anni (60 mesi per il richiamo degli impegni)

– gestore Polaris SGR

– target riservato a investitori qualificati

• La strategia d’investimento del Fondo è specializzata in iniziative di housing sociale

• Data la particolare natura del Fondo, l’attività della SGR prevede vari momenti di raccordo con:

– la Fondazione Housing Sociale (promotore del Progetto) e la Regione Lombardia (autorità nel settore delle politiche per la casa)

– uno o più gestori sociali, soggetti non profit a cui demandare la gestione degli alloggi

• Il reperimento delle aree avviene tipicamente sulla base di convenzioni con amministrazioni comunali


6Lombardia

• Il Fondo investe il proprio patrimonio:

– per almeno 2/3 in iniziative immobiliari che consentano di realizzare l’”Abitare sociale”(Investimento Tipico)

– per una quota non superiore a 1/3 in iniziative conformi ai criteri della finanza immobiliare etica (Investimento Residuale)

• L’Abitare sociale è in particolare definito come insieme di alloggi e servizi, finalizzati a contribuire a risolvere il problema abitativo con particolare attenzione alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale, collaborando con il terzo settore e con la pubblica amministrazione

• Gli investimenti sono finalizzati a sostenere iniziative abitative rivolte in via preferenziale a studenti, anziani, famiglie monoreddito, immigrati e altri soggetti in condizione di debolezza o di svantaggio

• Il Fondo si impegna a promuovere interventi a canoni inferiori al livello di mercato e a massimizzare la quota di alloggi locati al c.d. canone moderato, a canone convenzionato o a canone sociale

• Per quanto riguarda l’Investimento Residuale, non si possono effettuare investimenti in immobili adibiti alla produzione, commercializzazione o stoccaggio di armi, tabacco, alcolici e altre attivitàanaloghe

• Il rendimento del Fondo ha un obiettivo calmierato pari al 2,0% per anno oltre all’inflazione e può essere al massimo pari al 4,0% per anno oltre all’inflazione

• L’eccesso di rendimento, al netto della performance fee della SGR, verrà devoluto a progetti di utilità sociale coerenti con la strategia di investimento del Fondo individuati dall’Advisory Committee

• La SGR riconoscerà alla FHS, a titolo di contributo a sostegno delle iniziative assunte per il settore, un contributo corrispondente a circa lo 0,1% del NAV

Principi Etici del Fondo

Investimento Tipico: l’“Abitare Sociale”

Investimento Residualeconforme ai criteri della

finanza etica

Rendimento atteso e vincolo al rendimento

Liberalità a favore della FHS


7Lombardia

Modello di Attività e Governance

8Lombardia

1. governanceFondo


Gestori sociali

assegnazione servizi in outsourcing

Fondo etico

Alloggi / Conduttori

+ altri investitori qualificati

Debito finanziario

Comitati e Assemblea

Comuni convenzione

Uno schema di attivitàcomplesso ma con ruoli ben

definiti

Società di gestione del Fondo

Aree a costi calmieratie obiettivi specifici

per ciascun intervento

Gestione degli immobili e delle comunità

Consultazioni e pareriCapitale di rischio e

obiettivi generali

Capitale di debito

Promozione e assistenza

La stessa FHS è una partnership pubblico – privato in quanto vi

partecipano Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e

ANCI Lombardia

3. governanceinterventi

• La governance del progetto è articolata su tre livelli: 1) Fondo Abitare Sociale 1, 2) Fondazione Housing Sociale, e 3) governo dei singoli interventi

Modello di Attività del Progetto

Attuazione degli interventi

realizzazione degli immobili e locazione

servizi

2. governanceFHS


9Lombardia

Struttura e Governo del Fondo

• L’assetto di governance del Fondo prevede l’istituzione di un’Assemblea dei Partecipanti, un Advisory Commitee e uno Stakeholders Commitee[1]

I fondi chiusi di diritto italiano sono soggetti all’autorizzazione e alla vigilanza di Banca

d’Italia

Autorità di Vigilanza

Stakeholders Committee

Intervento # 1 Patrimonio

netto (50%)

Debito (50%)

Assemblea dei Partecipanti

€85mln[2]

Intervento # n

…

…

…

Investitori qualificati

(sottoscrittori)

Fondo Abitare Sociale 1

stakeholders

Impieghi Fonti

[1] lo Stakeholders Committee corrisponde all’Advisory Committee riunito in seduta allargata, coinvolgendo le parti sociali rilevanti per istruire le delibere dell’Advisory Committee

[2] La leva finanziaria obiettivo verrà attivata se economicamente conveniente per il Fondo

€85mln[2]

Advisory Committee

Banca depositaria


Società di gestione

10Lombardia

Investitori che Partecipano al Fondo

• Il marketing del Fondo si è concluso nel gennaio 2007 con una raccolta totale pari a € 85 mln (i sottoscrittori sono indicati a margine)

• Gli investitori partecipano al governo del Fondo – nel rispetto delle prerogative della SGR –attraverso l’Assemblea dei Partecipanti e l’Advisory Committee, all’interno del quale detengono la maggioranza dei voti in modo da poter tutelare il proprio interesse patrimoniale nel Fondo

• L’Assemblea dei Partecipanti si esprime solo su argomenti di grande rilevanza come ad esempio le modifiche al Regolamento o la sostituzione della Società di Gestione

• L’opinione dell’Advisory Committee è invece necessaria per tutte le principali decisioni gestionali.Le opinioni dell’AC, fatta eccezione per i casi in cui è previsto un potere di veto, non sono vincolanti per la SGR ma sono prese in attenta considerazione (gli investitori possono rimuovere la SGR)

€ 10,0 mln

€ 20,0 mln

€ 10,0 mln

€ 10,0 mln

€ 10,0 mln

€ 10,0 mln

€ 10,0 mln

€ 2,5 mln

Cassa Italiana Geometri

€ 2,5 mln

€ 85,0 mln


Advisory Committee

Investitori istituzionali

FHS Presidente,(potere di

veto)

Regione Lombardia(potere di

veto)Società di Gestione(maggioranza dei voti)

VV

• La Regione Lombardia, autorità pubblica del settore, e la FHS, responsabile della promozione del Progetto, hanno speciali poteri di veto all’interno dell’Advisory Committee (principalmente rispetto alla scelta delle opportunità di investimento e dei Gestori sociali a cui affidare gli immobili)

11Lombardia

Oggetto del Fondo

12Lombardia

• Il Fondo immobiliare etico offre come detto notevoli vantaggi (trasparenza, fiscalità, costo del capitale, flessibilità operative e di governo ecc.) ponendo tuttavia dei limiti, fra i quali la dimensione minima degli interventi da realizzare

• Tali limiti non fanno riferimento a previsioni di natura normativa, ma sono riconducibili alla necessità di:

– controllo sulla realizzazione e sulla gestione degli intereventi

– economie di scala

– mix delle tipologie di inquilini e dei servizi, per realizzare delle comunità sostenibili

• Per il Fondo AS1 si è pertanto ipotizzata una dimensione efficiente degli interventi che corrisponde approssimativamente a un valore dell’investimento pari a circa € 10 - 20 milioni(corrispondente a c. 100 - 200 unità immobiliari o a c. 7.500 - 15.000 mq di superfici lorde realizzate)

• Tenuto conto degli elementi che hanno indotto a definire delle dimensioni efficienti, potranno comunque essere esaminate operazioni di qualsiasi dimensione sulla base delle valutazioni della SGR, dell’Advisory Committee e della FHS

• Per quanto riguarda l’ubicazione degli interventi, il territorio di riferimento del Fondo Abitare Sociale 1 è la Regione Lombardia, con maggiore interesse per le aree ad alta tensione abitativa

Villaggi Urbani Integrati

Dimensione efficiente

Possibili deroghe

Ubicazione degli interventi


13Lombardia

Livello dei Canoni di Locazione

66%(2/3)

10%10%

14%

Canone Moderato

Canone Moderato +10%Canone Moderato - 20%

Servizi: Canone ?

Esempio di ripartizione superfici

• Nell’edilizia sociale e nell’Edilizia Residenziale Pubblica esistono vari riferimenti per la definizione di un canone di locazione calmierato (sociale, moderato, concordato, convenzionato, speciale ecc.)

• In particolare, la definizione di canone moderato introdotta dalla Regione Lombardia nel 2004 prevede un canone di locazione che si colloca tra 54 e 74 €/anno/mq, assumendo un costo degli alloggi compreso tra 1.074 e 1.330 €/mq (con un rendimento lordo iniziale circa pari al 5%)

• Il canone moderato è quindi un ottimo riferimento economico, ragionevolmente conseguibile su terreni ottenuti a condizioni agevolate

• Il Progetto prevede l’adozione di un mix di canoni che facciano mediamente riferimento al canone moderato, con possibili quote a canone convenzionato e a canone sociale (da concordare con le amministrazioni comunali in sede di convenzionamento degli interventi)

• Anche per alcuni servizi saranno previsti canoni calmierati in ragione della funzione svolta a beneficio della comunità e dei soggetti più vulnerabili (es. inserimento al lavoro, presidio del territorio, sconti offerti a particolari fasce sociali ecc.)

Canone Moderato

Ren

dim

. lo

rdo

oper

ator

e

Periferia Zona intermedia Centro storicoP.T. Interm. Attico P.T. Interm. Attico P.T. Interm. Attico

Zona A) Comune di Milano 60,00 60,00 63,27 66,60 63,27 66,79 70,30 66,60 70,30 74,00 Zona B) Comuni con popolazione > 20.000 abit. 56,00 56,00 60,11 63,27 60,11 63,45 66,79 63,27 66,69 70,30 Zona C) Comuni con popolazione < 20.000 abit. 54,00 54,00 56,94 59,94 56,94 60,11 63,27 59,94 63,27 66,60

(anno 2004, dati in €/anno/mq)

Elaborazioni FHS su R.R. 1/2004 della Regione Lombardia

14Lombardia

1.417

1.955

2.2242.366 2.408

2.550 2.5642.692 2.706

2.805 2.8482.947

3.046

2.5082.4272.3452.3102.2282.217

2.1122.1001.9831.948

1.8321.610

1.167

Situazione Economica Target Sociale

Reddito ISEE di accesso:(dove ISE[1] = ISEE x PSE)

Max = 17.000 €/anno

Min = 14.000 €/anno

Reddito di accesso al canone moderato in funzione della composizione del nucleo familiare

[1] L’indicatore della Situazione Economica corrisponde al reddito netto del nucleo familiare, inclusi i ricavi ottenibili dal patrimonio

• Il regolamento regionale 1 del 2004 della Lombardia prevede che il reddito ISEE (reddito Equivalente) di accesso per gli alloggi a canone moderato sia compreso tra:

– Massimo € 17.000

– Minimo € 14.000

• Il grafico seguente illustra il reddito netto mensile ISE corrispondente all’intervallo di reddito ISEE sopra indicato per nuclei familiari composti che vanno da 1 a 7 membri

Componenti nucleo familiare (nr.) 1 2 3 3 4 4 5 4 5 6 5 6 7 di cui di età inferiore a 15 anni (nr.) 0 o 1 1 0 o 1 2 2 0 o 1 3 3 2 3 0 o 1 2 3

PSE - Parametro scala di equivalenza 1,00 1,38 1,57 1,67 1,70 1,80 1,81 1,90 1,91 1,98 2,01 2,08 2,15

Reddito ISE corrispondente (€netti/mese)

X/ 12=

Es.: famiglia di 4 persone con solo reddito da lavoro, accede

al canone moderato se ha un reddito mensile netto

compreso tra 2.000 e 2.400 Euro

Elaborazioni FHS su R.R. 1/2004 della Regione Lombardia

15Lombardia

Gli Immobili alla Scadenza del Fondo

Al disinvestimento del Fondo, gli alloggi possono

essere ceduti agli inquilini o al Gestore, con la

possibilità di mantenerli in locazione permanente

Il ricavo dalla vendita degli alloggi viene utilizzato per rimborsare gli investitori nel Fondo

1- Disponibilità delle Aree

4- Durante il periodo di locazione viene accantonano un ammontare che verràutilizzato per finanziare parte dello smobilizzo dell’alloggio

5- Gli alloggi vengono gestiti dal Gestore Sociale5- Gli alloggi vengono gestiti dal Gestore Sociale

6- La somma accantonata (rivalutata), con l’aggiunta di un “nuovo” mutuo, finanzia lo smobilizzo degli alloggi del Fondo

Durata dell’investimento del Fondo (15 - 20 anni)

7- la rata del mutuo (interessi e capitale) è circa pari al canone d’affitto, pertanto se A) gli alloggi vengono riscattati dai conduttori, al canone di affitto si sostituisce la rata, anch’essa sostenibile, del “nuovo” mutuo, se B) gli alloggi vengono ceduti al Gestore o ad altri enti, il “nuovo” mutuo può essere finanziato dagli affitti futuri (locazione perpetua)

8- Il “nuovo” mutuo èrimborsato

2- Sviluppo immobiliare2- Sviluppo immobiliare

3- Assegnazione degli alloggi secondo criteri pre - identificati3- Assegnazione degli alloggi secondo criteri pre - identificati

Durata del Mutuo (c. 25 anni)

Immobilizzo

Smobilizzo


16Lombardia

Interventi allo Studio

17Lombardia

Intervento nel Comune di Crema

• Il Comune di Crema, la Fondazione Cariplo e la FHS hanno sottoscritto nell’ottobre 2006 un protocollo di intesa per lo studio di interventi di housing sociale su aree “C1”

• Tali aree, sulla base delle norme vigenti, possono essere utilizzate dai proprietari solo trasferendo al Comune il 30% delle stesse al fine di realizzare iniziative di rilevanza sociale (da cui l’opportunità)

• Verificata la fattibilità attraverso il lavoro di un Gruppo di Lavoro Integrato, il Comune ha pubblicato un Avviso per verificare che il Fondo fosse effettivamente un soggetto con caratteristiche uniche sul mercato e vantaggiose per l’amministrazione

• Concluso il periodo di pubblicazione dell’Avviso, il Consiglio Comunale ha deliberato di selezionare il Fondo “Abitare Sociale 1” come soggetto attuatore dell’intervento studiato dal Gruppo integrato

VIA CAMPORELLE

Area inserita in una zona in fase di sviluppo facilmente

accessibile

Prevista la realizzazione di una scuola materna e di altri

servizi rivolti all’infanzia e alle giovani coppie 57 €/mqAffitto medio

Comune di CremaCedente

14.400 mqSuperficie Territoriale

2 anniTempo stimato per la realizzazione

Residenziale C1Destinazione funzionale di PRG

90Numero di alloggi

144 ab.Abitanti teorici (150mc/ab.)

7.200 mqSuperfici realizzabili

€/mqAffitto medio

Comune di CremaCedente

14.400 mqSuperficie Territoriale

2 anniTempo stimato per la realizzazione

Residenziale C1Destinazione funzionale di PRG

144 ab.Abitanti teorici (150mc/ab.)

7.200 mqSuperfici realizzabili

CENTRO STORICO

AREA SABBIONI

CENTRO STORICOCENTRO STORICO

AREA SABBIONIAREA SABBIONI


18Lombardia

N

NPiazza (luogo di aggregazione)

Sviluppo immobiliare di buona qualità

Negozi

Ogni appartamento dispone di un’ampia loggia

Nessun appartamento siaffaccia su un altro appartamento

Cintura verde (con percorso ciclo pedonale)

Centrale rispetto all’intervento vi è un asilo

ipogeo (il tetto verde èpercorribile) per 125 bambini

Ciascun appartamento dispone di un posto auto incluso nel costo di base della locazione

Un box è disponibile pagando un canone addizionale

• Questi elementi sono presi dal progetto preliminare predisposto per il lotto

• La procedura di Avviso Pubblico si è conclusa in modo favorevole per il Fondo

• Il Consiglio Comunale ha approvato la previsione di cessione dell’area al Fondo all’unanimità

Attraversamenti

Intervento nel Comune di Crema, PreliminareComune di CremaComune di Crema

19Lombardia

Interventi nel Comune di Milano

• Dopo la sottoscrizione di un protocollo di intesa nel mese di ottobre 2005, la Giunta insediatasi a maggio 2006 ha ribadito –attraverso una delibera presentata dagli Assessori allo Sviluppo del Territorio, alla Casa e ai Servizi Sociali – la strategicità del partenariato previsto dal Progetto e precisato che le aree di intervento per la sperimentazione sono quelle indicate nella pianta a margine

• Il Gruppo di Lavoro Integrato a cui partecipano il Comune di Milano, la Fondazione Cariplo e la FHS – con l’assistenza del Politecnico di Milano – svolge un ruolo di promozione e di studio, dei contenuti tecnici, economici e sociali dei 3 interventi

• L’attuazione dovrebbe essere successivamente affidata (con le modalità previste dalla nuova delibera assunta dal Comune) al Fondo

• I tre interventi dovrebbero consentire di realizzare circa 700 alloggi, prevalentemente nel borgo di Figino dove è prevedibile che la nuova realizzazione abbia un importante impatto sulla riqualificazione del vicinato

Via CENNIVia CENNI

Via FIGINO

Via FERRARIVia FERRARI

FIGINO

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