- 1 - BOZZA Sintesi risultati del gruppo di lavoro Roma, dicembre 2007 Progetto Housing Sociale.

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Sintesi risultati del gruppo di lavoroSintesi risultati del gruppo di lavoro

Roma, dicembre 2007

Progetto Housing Sociale

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Materiali per discussione

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Indice Indice

Housing sociale Pag.

Le politiche abitative in Italia Pag.

Profilo generale dei fondi immobiliari Pag.

Possibile schema di attività del fondo Legacoop Pag.

Considerazioni finali Pag.

ALLEGATI: Pag.

L’esperienza della FHS di Milano Pag.

Esperienze europee Pag.

Indice

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L’housing socialeL’housing sociale

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PremessaPremessa

Una definizione di Social Housing precisa e univocamente riconosciuta a livello di Unione Europea ancora oggi non esiste, nonostante le politiche abitative siano in funzione in tutti gli Stati europei da decine di anni. In Italia, il Ministero delle Infrastrutture, ha provveduto recentemente a dare una prima definizione di “alloggio sociale”, meglio descritta nelle slides successive.

Housing sociale può, in via preliminare, essere definito come l’insieme delle politiche sociali finalizzate a favorire l’accesso ad alloggi e servizi, con forte connotazione sociale, a coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato sia per ragioni economiche sia per assenza di un’offerta adeguata;

Gli schemi organizzativi selezionati dai vari Paesi europei sono i più disparati e possono prevedere sostanzialmente il solo intervento pubblico o un mix di risorse pubbliche e private.

In generale, l’housing sociale è rivolto a fasce di popolazione particolarmente disagiate oppure a individui a reddito medio/basso (giovani coppie, lavoratori temporanei, studenti fuori sede, famiglie numerose, anziani etc..) che sono esclusi dall’edilizia sovvenzionata non avendo i requisiti e allo stesso tempo non possono accedere al libero mercato sai per l’acquisto che per l’affitto;

L’ housing sociale moderno, inoltre, a differenza delle tradizionali politiche di edilizia pubblica, mira a fornire risposte abitative innovative, coniugando case a prezzi di vendita (o affitti) contenuti e servizi per la comunità, e cercando di rendere quanto più eterogeneo il mix degli abitanti per evitare il cosiddetto “effetto ghetto”.

L’Housing sociale

Possibile definizione

Moderne risposte alle esigenze abitative

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I fattori che influenzano l’Housing SocialeI fattori che influenzano l’Housing Sociale

HOUSING SOCIALE

HOUSING SOCIALE

Relazioni con le comunità e

con i residenti

Relazioni con le comunità e

con i residenti

Legislazione e

Quadro normativo

Legislazione e

Quadro normativo

Politiche nazionali,

Regionali e locali

Politiche nazionali,

Regionali e locali

Accesso ad aree a costi

calmierati

Accesso ad aree a costi

calmierati

Accesso al credito/

Strumenti finanziari

Accesso al credito/

Strumenti finanziari

Agevolazioni fiscaliAgevolazioni fiscali

Al fine di sviluppare strumenti adeguati per sviluppare l’Housing sociale, è necessario individuare l’insieme dei fattori e variabili che influiscono sulle scelte delle varie politiche sociali abitative:

L’Housing sociale

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Analisi domanda e offerta Analisi domanda e offerta

Aumento delle forme di disagio; Nuove categorie bisognose; Rischio abitativo anche per categorie sino ad oggi non coinvolte;

BISOGNI

Strutturale: famiglie povere, senza dimora; Non strutturale: giovani coppie, studenti fuori sede, lavoratori temporanei

DOMANDA

HOUSING SOCIALEHOUSING SOCIALE

Interventi a carico pubblico di alloggi a canone convenzionato; Interventi a carico pubblico/privato di alloggi a canone moderato; Contributi e fondi pubblici/privati;

OFFERTA

Rispondere al fabbisogno di case; Analizzare la complessità della domanda; Garantire la qualità degli interventi; Reperire risorse dal patrimonio privato; Introdurre efficaci modelli di gestione;

OBIETTIVI

L’Housing sociale

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Le politiche abitative in ItaliaLe politiche abitative in Italia

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La situazione in ItaliaLa situazione in Italia

In Italia circa il 73% delle famiglie è proprietaria dell’abitazione in cui vive. A fronte di questo dato sono presenti aree di criticità che incidono sulla coesione economica e sociale e, soprattutto nell’ultimo decennio, la questione abitativa si è significativamente trasformata e complicata:

Sono cresciute alcune forme di disagio;

Sono comparse nuove figure all’ interno dei gruppi in situazioni di bisogno;

Si è estesa l’area del rischio abitativo e della vulnerabilità fino a toccare parti di popolazione non coinvolte in precedenza da questo problema. E’ il caso di famiglie dotate di una discreta capacità di spesa, degli studenti fuori sede, delle coppie giovani che non riescono a trovare un alloggio se non dovendo impegnare quantità elevate della propria ricchezza esponendosi, di conseguenza, al rischio di scivolamento nell’area del disagio o della marginalità abitativa.

Le politiche abitative in Italia

OBIETTIVI DEL SOCIAL HOUSING ITALIANO

1. Diminuire lo spreco di risorse utilizzando il vasto patrimonio abitativo e immobiliare attualmente bloccato

2. Aumentare lo stock in locazione complessivamente disponibile e la sua articolazione interna

3. Incrementare l’offerta in affitto a costi contenuti (canone sociale, canone moderato e canone concordato)

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Alcuni strumenti utilizzati in passatoAlcuni strumenti utilizzati in passato

In base alla riforma del Titolo V della Costituzione (art.117) spetta alle Regioni promuovere le politiche abitative al fine di poter soddisfare la domanda della popolazione meno abbiente e di particolari categorie sociali; a livello centrale sono comunque definiti alcuni programmi che permettono di assegnare contributi alle Regioni per specifici programmi.

Alcuni strumenti attuativi recentemente approvati o tuttora in essere sono:– Fondo di sostegno affitti: finalizzato a concedere contributi economici per il

pagamento dell’affitto. Il Fondo è finanziato dallo Stato con apposite risorse indicate in Finanziaria (nel 2006 pari a 310,6 €mln), successivamente integrate a livello regionale e comunale;

– Programma “20.000 alloggi in affitto”: previsto dalla legge 21/2001, finalizzato a sostenere la realizzazione di una nuova offerta a canone concordato. Tra i beneficiari del contributo Comuni, Imprese di costruzione e cooperative edilizie. Il bando è chiuso;

– Programma “Alloggi in affitto per gli anziani 2000”: previsto dalla legge 21/2001, finalizzato ad aumentare le dotazioni di alloggi in affitto per anziani, integrati con servizi di assistenza e di accompagnamento. Il finanziamento era destinato sia ai Comuni che a soggetti privati. Il bando è chiuso;

– Programma Contratti di Quartiere II: previsti dalla legge 21/2001. Orientati alla realizzazione di progetti di riqualificazione integrata in quartieri caratterizzati da particolari condizioni di degrado. Il bando è chiuso;

– Programmi Regionali per l’Edilizia Residenziale Sociale: i fondi sono destinati ai Comuni e prevedono percentuali differenziate di contributo a seconda delle tipologie di intervento (canone sociale e canone moderato) e del soggetto attuatore e della popolazione residente;

– Edilizia Residenziale Universitaria: misure di sostegno per gli studenti fuori sede;


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Difficoltà e possibili soluzioniDifficoltà e possibili soluzioni

I modelli tradizionali di offerta presenti oggi in Italia evidenziano ormai una serie di criticità:

1. Esaurimento delle risorse tradizionalmente destinate alla produzione e alla conservazione del patrimonio ERP (sino al 1998 flusso costante di finanziamenti provenienti dal prelievo Gescal)

2. Riorganizzazione delle competenze e dei ruoli all’interno del sistema di governo, (trasferimento delle competenze dallo stato alle Regioni e riorganizzazione degli IACP)

3. Difficoltà di gestione degli interventi ERP esistenti a causa dell’eccessiva concentrazione del disagio sociale

4. Ridefinizione dei regolamenti di accesso e procedure di gestione;

– Necessità di allargare i confini dell’edilizia sociale tradizionale in gran parte rappresentata dall’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), pur mantenendo nell’ERP un riferimento centrale per lo sviluppo dell’offerta abitativa socialmente accessibile.

– Necessità di reperire risorse di privati da affiancare a quelle pubbliche


5. Difficoltà di implementazione per alcuni “bandi” previsti sia a livello nazionale sia a livello locale

Problematiche attuali….

…nuove risposte necessarie.

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L’attuale contesto delle politiche abitativeL’attuale contesto delle politiche abitative

L’attuale contesto delle politiche abitative in Italia prevede due interventi governativi:1. Il piano casa del Governo prevede lo stanziamento di 545 € mln destinati

esclusivamente a Comuni e IACP distribuiti in tutte le Regioni sulla base delle percentuali storiche di suddivisione dei fondi per l’ERP, si finanziano a piè di lista al 100% progetti comunicati dalle Regioni con caratteristiche di immediata fattibilità;

Cooperative ed imprese hanno richiesto, con proposta di emendamento, di poter accedere ai finanziamenti con 2 motivazioni:

a) Finanziamenti pubblici in grado di attivare leve finanziarie moltiplicatrici di risorse pubbliche piuttosto che pagamento a piè di lista di spesa pubblica;

b) Un’offerta di abitazioni non solo a canone sociale ma anche a canone moderato in grado di soddisfare una diffusa domanda di questo tipo di alloggi;

La proposta di emendamento è stata respinta.

2. Una prima definizione di “alloggio sociale” da parte del Ministero delle Infrastrutture;


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Definizione di “alloggio sociale”Definizione di “alloggio sociale”

E’ definito “alloggio sociale” l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.

Rientrano nella definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche;

Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato da operatori pubblici e privati prioritariamente tramite l’offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili, nonché il sostegno all’accesso alla proprietà della casa, perseguendo l’integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari;

L’alloggio sociale costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione di aree o di alloggi.

– Nella definizione non viene recepita la fondamentale esigenza di definire l’alloggio sociale come servizio di interesse economico generale, come da decisione della Direzione generale imprese della Commissione Europea;

– Si introducono incautamente principi urbanistici definibili solo all’interno di leggi di governo del territorio specifiche che mal pongono un’idea di alloggio sociale da considerare standard urbanistico o dotazione urbana

Definizione di ALLOGGIO SOCIALE del Ministero delle Infrastrutture ai fini dell’esenzione dall’obbligo degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità Europea.

CRITICITA’CRITICITA’


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La risposta delle cooperative (1/2)La risposta delle cooperative (1/2)

In tema di politiche sociali, hanno avanzato una proposta le cooperative di abitazione, attori privilegiati in questo ambito in funzione della loro natura, delle loro esperienze e del loro know how. Le cooperative hanno quindi deciso di studiare uno strumento per affrontare il problema dell’housing sociale in maniera più organica dando vita ad un progetto con l’assistenza di Legacoop. Lo strumento finanziario individuato è il fondo immobiliare chiuso. Il fondo consente di liberare risorse finanziare da patrimoni immobilizzati per migliorare il livello di rating fatto dal credito bancario e avere maggiore possibilità di indebitamento per la cooperativa e quindi più alloggi in locazione; All’atto dell’apporto ogni partecipante iscriverà nell’attivo del proprio bilancio un titolo di credito, rappresentativo della proprietà, di pari importo al valore di perizia degli immobili costruiti al netto del debito per mutui che verrà accollato al fondo;

Le cooperative partecipano al fondo soddisfacendo al contempo le finalità mutualistiche proprie delle cooperative di abitanti (attività gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria);


ATTIVO PASSIVO

PATRIMONIO NETTO

Immobili concessi in locazione Debiti v /banche a lungo (Mutui)

ATTIVO IMMOBILIZZATO DEBITI

Titoli di credito

CAPITALE CIRCOLANTE+

-Apporto Immobili

Quote

Fondo immobiliare

Migliore rappresentazione rispetto ai criteri di rating di Basilea 2

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La risposta delle cooperative (2/2)La risposta delle cooperative (2/2)

FLESSIBILEFLESSIBILE

TRASPARENTETRASPARENTE

POLITICA

FISCALE MITE

POLITICA

FISCALE MITE

FONDOIMMOBILIARE

FONDOIMMOBILIARE

HOUSING SOCIALE LEGACOOP

PROGETTOPROGETTO STRUMENTO FINANZIARIOSTRUMENTO FINANZIARIO CARATTERISTICHECARATTERISTICHE

Il fondo immobiliare è uno strumento flessibile (attraverso la costituzione di Comitati interni e regolamenti di governance), trasparente (è soggetto alla vigilanza della Banca d’Italia) e assoggettato ad una politica fiscale mite;

Il fondo sarà strutturato nel rispetto dei principi etici:– Principi etici “positivi”, come costruzione di alloggi da affittare a canoni moderati, convenzionati o sociali;– Principi etici “negativi”, come il divieto di investire in immobili adibiti a produzione o commercializzazione di armi, tabacco, alcolici, ecc.

ETICOETICO


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Profilo generale dei fondi immobiliariProfilo generale dei fondi immobiliari

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Elementi di base Elementi di base Profilo generale dei fondi immobiliari

I fondi immobiliari sono strumenti di investimento che hanno lo scopo principale di trasformare investimenti in immobili in attività finanziarie (quote);

I fondi immobiliari sono generalmente fondi chiusi: Il patrimonio iniziale ed il numero di quote sono predefiniti; Le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase di offerta; I rimborsi, normalmente avvengono alla scadenza del fondo;

Il nuovo regolamento ha introdotto la possibilità di creare fondi immobiliari chiusi flessibili, con la possibilità cioè di effettuare successive emissione di quote, benché a scadenze predeterminate, e in corrispondenza di tali emissioni effettuare rimborsi anticipati.

Il patrimonio è investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura prevalente (non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo). Tale percentuale è ridotta al 51% qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione avente ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. Tali limiti devono essere raggiunti entro 24 mesi.

Ciascun fondo o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della SGR a cui è affidata la gestione o da quello dei partecipanti (i creditori non hanno diritto di rivalsa sul patrimonio del fondo).

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Istituzione di un fondo immobiliareIstituzione di un fondo immobiliare

FASE 1FASE 1 FASE 2FASE 2 FASE 3FASE 3

4 mesi 18 mesi

22 mesi

Il fondo è istituito con delibera del CdA della SGR che al contempo stabilisce la denominazione del fondo, determina il valore e la ripartizione in quote del patrimonio e approva il Regolamento;

Il Regolamento è poi inviato alla Banca d’Italia; si intende approvato quando trascorsi 4 mesi dalla presentazione la Banca d’Italia non adotti un provvedimento di diniego;

La fase successiva consiste nella sottoscrizione delle quote, mediante versamento o apporto e deve essere effettuata entro il termine stabilito dal regolamento. Se il fondo è riservato a investitori qualificati, i versamenti possono essere effettuati in più soluzioni con impegno irrevocabile di sottoscrivere a richiesta della SRG, cioè al cosiddetto richiamo degli impegni.

Le quote devono essere sottoscritte entro un termine massimo di 18 mesi.

Nel caso di collocamento del fondo sui mercati finanziari, dopo l’approvazione del Regolamento da parte della Banca d’Italia (FASE 2), si dovrà darne comunicazione alla Consob allegando un prospetto informativo con la descrizione del prodotto offerto;Entro 40gg, Consob rilascia l’autorizzazione e si procede con la sottoscrizione delle quote del fondo e con il dimensionamento finale del fondo stesso e i versamenti nei termini stabiliti (max 18 mesi).Il periodo previsto per la richiesta di ammissione delle quote del fondo alla negoziazione in Borsa è di 24 mesi dalla chiusura del collocamento.La richiesta di quotazione è obbligatoria per i fondi chiusi che prevedono che l’ammontare minimo di sottoscrizione sia inferiore a 25.000 €.

Istituzione del fondo e approvazione del Regolamento da parte del CdA della SGR. Invio del Regolamentoalla Banca d’Italia

Approvazione del Regolamento da partedella Banca d’Italia

Termine per la sottoscrizione del fondo e il dimensionamento finale. Primo richiamo degli impegni nei termini stabiliti dal fondo

Profilo generale dei fondi immobiliari

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Principali soggetti coinvolti (1/2)Principali soggetti coinvolti (1/2)

FONDOIMMOBILIARE

FONDOIMMOBILIARE

SGRSGR

Assemblea deiPartecipanti (Investitori)


Organi di controllo

e Vigilanza

Esperti indipendenti

Banca Depositaria

Intermediarifinanziari

SGR: Il fondo è gestito da una SGR appartenente ad un gruppo finanziario. Il CdA è responsabile della gestione del fondo per il raggiungimento del suo scopo e per lo svolgimento dell’attività medesima. Delibera sulle strategie della società, sulle caratteristiche del fondo e sulle politiche di gestione;

Assemblea dei Partecipanti: i partecipanti al fondo si riuniscono in assemblea per deliberare su specifiche materie indicate nel Regolamento, compresa la sostituzione della stessa SGR, proposte di modifica del regolamento, nomina dei membri del Comitato Consultivo, liquidazione del fondo ed elezione e revoca del Presidente dell’Assemblea;

ComitatoConsultivo

ComitatoConsultivo

Comitato Consultivo: il CdA della SGR può avvalersi di un comitato consultivo che delibera per specifiche materie; in particolare, il parere del Comitato potrebbe essere obbligatorio e vincolante per operazioni in conflitto di interesse, oppure obbligatorio ma non vincolante per proposte di investimento, di emissioni successive alla prima, liquidazione anticipata del fondo, modifica di regolamento, ecc.;


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Principali soggetti coinvolti (2/2)Principali soggetti coinvolti (2/2)

FONDOIMMOBILIARE

FONDOIMMOBILIARE

SGR


Organi di controllo

e Vigilanza

Organi di controllo

e Vigilanza



Banca Depositaria

Banca Depositaria



ComitatoConsultivo

Organi di controllo e vigilanza: sono esercitati da Banca d’Italia e da Consob, in particolare , Banca d’Italia ha competenza in materia di contenimento del rischio e stabilità patrimoniale (autorizza il Regolamento verificata l’adeguatezza patrimoniale, deve essere tempestivamente informata in caso di successive emissioni di quote, in caso di modifiche al Regolamento, in caso di liquidazione del fondo, in caso di proroga del termine …), mentre Consob vigila sulla trasparenza e correttezza dei comportamenti degli operatori finanziari. In caso di quotazione il Regolamento deve essere approvato prima da Banca d’Italia e poi da Consob.

Banca Depositaria: nominata dalla SGR ha la facoltà di sub-depositare gli strumenti finanziari, in tutto o in parte, presso banche nazionali o estere o altri organismi abilitati all’attività di deposito e custodia. Si occupa inoltre, delle operazioni di eventuale distribuzione dei proventi e di rimborso delle quote.

Esperti/Intermediari: gli esperti indipendenti sono scelti dal CdA della SGR ai fini delle valutazioni sui singoli beni oggetto dell’investimento del fondo sia al momento dell’apporto che in ciascun semestre. Gli intermediari finanziari hanno il compito di accertare la compatibilità e la redditività dei conferimenti. Detta valutazione può essere effettuata anche dagli esperti se hanno i requisiti professionali necessari


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Le tipologie di fondo immobiliare (1/2)Le tipologie di fondo immobiliare (1/2)

I soggetti interessati a partecipare ad un fondo chiuso possono sottoscrivere le quote del fondo o le quote di un comparto del fondo stesso, mediante il versamento di un importo corrispondente al valore delle quote di partecipazione

FONDO IMMOBILIAREFONDO IMMOBILIARE

ORDINARIOORDINARIO

AD APPORTOAD APPORTO La sottoscrizione delle quote può

essere effettuata, sia in fase costitutiva che in fase successiva, mediante conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.

Esclusivo o

Parziale

Esclusivo o

Parziale

Iniziale o

Continuativo

Iniziale o

Continuativo

Portafoglio intero

o frammentato

Portafoglio intero

o frammentato

Pubblico o Privato

o Misto

Pubblico o Privato

o Misto

Ad apporto esclusivo in natura o con anche sottoscrizioni in denaro (parziale);

Il conferimento può riguardare uno o più portafogli immobiliari, oppure in maniera frammentata attraverso beni di diversa provenienza;

Il fondo può prevedere un apporto solo inizialmente, con la prima emissione di quote oppure anche emissioni successive alla prima, nelle modalità previste dal regolamento.

Il beni oggetto di conferimento possono avere natura pubblica, privata o mista;

Tipologia di apporto Tipologia di emissione Tipologia di portafoglio Tipologia di beni


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BOZZA

Le tipologie di fondo immobiliare (2/2)Le tipologie di fondo immobiliare (2/2)

Il fondo prevede la regolare distribuzione annuale dei proventi ai sottoscrittori. Tale possibilità è data dall’eventuale flusso di reddito stabile e consolidato che deriva dalla locazione degli immobili.


A DISTRIBUZIONE

DEI PROVENTI

A DISTRIBUZIONE

DEI PROVENTI

AD ACCUMULAZIONE

DEI PROVENTI

AD ACCUMULAZIONE

DEI PROVENTI

Il fondo non provvede ad una distribuzione dei proventi minima annuale, in quanto il fondo non realizza investimenti a reddito, ma punta soprattutto sulla realizzazione di plusvalenze che in alcuni casi reinveste costantemente.

MISTIMISTI Il fondo reinveste una parte dei

proventi realizzati, mentre l’altra parte la distribuisce, oppure distribuisce i proventi da un certo periodo in poi

I fondi immobiliari si distinguono in 3 tipologie in base alla destinazione dei proventi. Tali fondi sono spessi misti, nel senso che prevedono la distribuzione dei proventi solo da un

certo periodo in poi (quando hanno portato a compimento l’investimento del patrimonio raccolto) oppure prevedono la distribuzione di una minima parte dei proventi eventualmente realizzati annualmente, trattenendo l’altra per la valorizzazione dei beni in portafoglio.


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BOZZA

Limiti di indebitamentoLimiti di indebitamento

può assumere prestiti siano al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, per effettuare valorizzazioni dei beni in cui è investito il fondo;

FONDO IMMOBILIAREFONDO IMMOBILIARE può assumere prestiti sino al 20%

degli altri beni per varie finalità;

può assumere prestiti per effettuare rimborsi anticipati delle quote per un ammontare non superiore al 10% del valore complessivo netto del fondo

Sono rappresentati i parametri di riferimento per il calcolo dei limiti di indebitamento e le finalità consentite;

La forma di finanziamento può essere di qualsiasi tipo e quindi non necessariamente ipotecaria.


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BOZZA

FiscalitàFiscalità

ESENTE IRES; ESENTE IRAP;


IMPOSTE SUI REDDITI

IMPOSTE SUI REDDITI

IVAIVA La SGR è soggetto passivo IVA relativamente

alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi relative alle operazioni del fondo;

La SGR è esente IVA per gli apporti “costituiti da una pluralità di beni immobili prevalentemente locati”. In tal caso gli apporti sono soggetti a imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (168 € cadauna).

TASSAZIONE PROVENTI

TASSAZIONE PROVENTI

La tassazione è in capo ai partecipanti e prevede una ritenuta del 12,5% sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o di acquisto.


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BOZZA

Focus: confronto Fondo immobiliare / SIIQFocus: confronto Fondo immobiliare / SIIQ

FONDO IMMOBILIAREFONDO IMMOBILIARE SIIQSIIQ

QUOTAZIONEQUOTAZIONE Obbligatoria solo per i fondi

che prevedono che l’ammontare minimo di sottoscrizione sia inferiore a 25.000 €;

Obbligatoria;

COMPAGINE

AZIONARIA

COMPAGINE

AZIONARIA

Non ci sono limiti; Controllo max del 51%; Flottante minimo: 35% con una

quota max dell’1% per ogni azionista;

LIMITI

ALL’ATTIVITA’

LIMITI

ALL’ATTIVITA’

2/3 del patrimonio è investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura prevalente;

Gli immobili in locazione devono rappresentare almeno l’80% dell’attivo patrimoniale e i ricavi di tale attività rappresentano almeno l’80% dei componenti positivi del CE;

IMPOSTEIMPOSTE Esente IRES e IRAP; Ritenuta 12,5% sugli utili

distribuiti; Esente IVA per gli apporti

costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati;

Esente IRES e IRAP; Imposta sostitutiva del 20% sugli utili

distribuiti, ridotta al 15% per la parte di utile relativa alle locazioni ad uso abitativo;

Esente IVA per gli apporti costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati

PROVENTIPROVENTI Non ci sono limiti di

distribuzione; Distribuzione di almeno l’85%

degli utili realizzati sui beni in locazione sotto forma di dividendi;


N.B.

E’ possibile che vengano apportate ulteriori modifiche alla normativa appena varata sulle Siiq.

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Possibile schema di attività del Fondo LegacoopPossibile schema di attività del Fondo Legacoop

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BOZZA

Schema generale di attività Schema generale di attività

FONDOETICO

LEGACOOP

FONDOETICO

LEGACOOP

InvestitoriIstituzionali

InvestitoriIstituzionali

SGR Attività di gestione

SGR Attività di gestione

Apporto di immobili e accollo mutui

EQ

UIT

Y

% Quote

Gestore Coop

Associate

Gestore Coop

Associate

ConduttoreSoci

ConduttoreSoci

Gestione

Affitti

Assemblea Partecipanti

Assemblea Partecipanti

ComitatoConsultivo

ComitatoConsultivo

Cooperative Cooperative

Apporto in denaro

Quote

ENTI PUBBLICI

FONDAZIONELEGACOOP

Fondi/Contributi

Servizi

% Liquidità

Possibile schema di attività del Fondo Legacoop

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BOZZA

Principali caratteristiche del fondo immobiliarePrincipali caratteristiche del fondo immobiliarePossibile schema di attività del Fondo Legacoop

Il patrimonio è investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura non inferiore ai 2/3 del valore del fondo, o se il 51% del patrimonio è investito in misura non inferiore al 20% in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca.

FONDOLEGACOOP

FONDOLEGACOOP

Il patrimonio del fondo è raccolto mediante una o più emissioni;

Le quote del fondo sono sottoscritte mediante versamento di un importo corrispondente al valore delle quote di partecipazione;

Le quote del fondo sono sottoscritte mediante conferimento di beni. In tal caso il fondo deve acquisire una relazione di stima da esperti indipendenti e acquisire la valutazione di un intermediario finanziario incaricato ad accertare la compatibilità e la redditività dei conferimenti

Il fondo reinveste una parte dei proventi realizzati, mentre l’altra parte la distribuisce, oppure distribuisce i proventi da un certo periodo in poi

IMMOBILIAREIMMOBILIARE

CHIUSO FLESSIBILE

CHIUSO FLESSIBILE

APPORTO IN DENARO

APPORTO IN DENARO

APPORTO IN NATURA

APPORTO IN NATURA

DESTINAZIONEPROVENTI MISTA

DESTINAZIONEPROVENTI MISTA

Può assumere prestiti siano al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, per effettuare valorizzazioni dei beni in cui è investito il fondo;

INDEBITAMENTOINDEBITAMENTO

ETICOETICO

Criteri negativi:– all’interno degli immobili sia svolta un’attività di produzione e commecializzazione di armi o prodotti

lesivi della dignità dell’uomo e della collettività e della sua salute;– I futuri conduttori non siano coinvolti in attività lesive dei diritti dell’uomo.

Criteri positivi:– Immobili in cui viene svolta un’attività ad elevato contenuto sociale, nel rispetto della dignità dell’uomo

(RSA, case di cura, ospedali etc)– Progetti destinati allo sviluppo di strutture che possano contribuire a migliorare la qualità della vita sotto

il profilo culturale, ambientale e ricreativo;

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BOZZA

Stakeholders – Fondazione Housing Legacoop (1/2)Stakeholders – Fondazione Housing Legacoop (1/2)

Nel modello Legacoop presentato, la Fondazione ricopre un ruolo fondamentale in quanto costituisce il momento di sintesi tra i soggetti promotori (cooperative di abitazione, di produzione e lavoro, consorzi, associazioni, ecc.); è lo strumento operativo di sviluppo di strutture e competenze e di studio delle problematiche correlate all’Housing Sociale, in grado di intercettare adeguate risorse finanziarie di terzi per la sostenibilità dei progetti nonché di promozione dell’iniziativa presso i principali soggetti terzi coinvolti (Governo, enti pubblici locali, investitori istituzionali).

Inoltre, nell’ambito della ricerca della riduzione dei costi di realizzazione e di progettazione, la Fondazione potrebbe anche studiare modalità di standardizzazione degli interventi.

FONDAZIONEFONDAZIONE

SOGGETTI PROMOTORI

SOGGETTI PROMOTORI

FONDAZIONE HOUSING

LEGACOOP

FONDAZIONE HOUSING

LEGACOOP

Flusso informativo continuo

ENTI LOCALI ENTI LOCALI

INVESTITORI ISTITUZIONALIINVESTITORI

ISTITUZIONALI

GOVERNOGOVERNO

Sviluppo relazioni con i grandi stakeholder coinvolti

Cooperative di p.l. e abitazione

Consorzi costruzione Associazioni Altri


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BOZZA

Stakeholders – Fondazione Housing Legacoop (2/2)Stakeholders – Fondazione Housing Legacoop (2/2)

La Fondazione svolge un’attività di coordinamento fra i soggetti interessati, in particolare svolge le attività sotto elencate;

Scambio di esperienze consolidate tra cooperative di diversi settori; Osservatorio bandi regionali e locali; Presidio delle linee guida di un eventuale Piano nazionale per la casa; Individuazione di soluzioni finanziarie; Individuazione e negoziazione di canali di finanziamento alternativi al credito ordinario

(Fondazioni, BEI, Commissione Europea, Consiglio d’Europa, Finanziarie regionali …) Elaborazione di soluzioni fiscali; Progettazione del modello “Fondo immobiliare ad apporto”:

– Individuazione dei criteri per la realizzazione di massa critica;– Definizione dei requisiti oggettivi degli immobili da apportare;– Individuazione dei criteri per la determinazione delle quote;– Criteri di selezione degli assegnatari;– Costituzione di un fondo rischi morosità;– Elaborazione tecnico-giuridica delle caratteristiche del Gestore Sociale;– Indirizzi per le modifiche delle normative pubbliche in materia di agevolazioni

alla locazione; Progettazione del modello “Fondo immobiliare ad equities”:

– Studio di fattibilità;– Individuazione dei potenziali investitori;– Promozione presso Enti Locali e Regioni;

Iniziative di comunicazione

POSSIBILI AREE DI ATTIVITA’POSSIBILI AREE DI ATTIVITA’


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BOZZA

Stakeholders – Enti Pubblici Stakeholders – Enti Pubblici

ENTI PUBBLICI

ENTI PUBBLICI

COMUNICOMUNI

REGIONIREGIONI

Assegnazione aree pubbliche a costo zero o comunque simbolico;

Riduzione degli oneri di urbanizzazione; Riduzione ICI sugli alloggi; Contributi/fondi finanziari pubblici alle

cooperative; Fondi pubblici per l’affitto;

Contributi/Fondi finanziari pubblici regionali alle cooperative;

Contributi in conto interessi;

UNIONE EUROPEAUNIONE EUROPEA Fondi strutturali europei di sviluppo

regionale (Programmi URBAN);(*)

(*) I FERS (Fondi europei di sviluppo regionale) non finanziano direttamente la politica abitativa, ma possono contribuire al miglioramento delle condizioni abitative. In particolare il programma URBAN II ha come obiettivo la riqualificazione di alcune zone, attraverso il restauro di edifici, la creazione di spazi verdi, la creazione di sistemi per un’efficace gestione dell’energia e per una maggiore utilizzazione delle energie rinnovabili e l’integrazione delle classi sociali svantaggiate nei sistemi educativo e formativo;Tali fondi quindi, non sono diretti ad offrire contributi per la costruzione, quanto a fornire il finanziamento per i servizi dell’housing sociale, quali zone verdi, asili, palestre etc…E’ comunque da verificare la possibilità di utilizzo di questi contributi.


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BOZZA

Stakeholders – Investitori istituzionaliStakeholders – Investitori istituzionali

Persone giuridiche e altri enti in possesso di specifica competenza ed esperienza in materia di operazioni in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o dal legale rappresentante della persona giuridica o dell’ente

Imprese di investimento, banche, agenti di cambio, SGR, SICAV, fondi pensione, assicurazioni, società finanziarie capogruppo di gruppi bancari…

Investitori Qualificati(T.U.F.)

Investitori Qualificati(T.U.F.)

Soggetti esteri autorizzati a svolgere, le medesime attività svolte dai soggetti del precedente punto

Bank für Sozialwirtschaft (D) Caisse Solidaire du Nord-Pas-de-

Calais (F); Charity Bank (UK); CREDAL (B); FEBEA – Federazione Europea

Banche Etiche e Alternative

Legacoop; ANCAB: ANCPL; ANCS; FINABITA; COOPFOND;

Banca Popolare Etica; CDP Spa; COSIS Spa – Compagnia

degli Investimenti Sociali;Fondi gestiti da: Polaris Sgr e Etica Sgr;

Fondazioni bancarie

INVESTITORI ISTITUZIONALI INVESTITORI

ISTITUZIONALI


TIPOLOGIATIPOLOGIA ALCUNI ESEMPIALCUNI ESEMPI

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BOZZA

Stakeholders – Cooperative (1/2)Stakeholders – Cooperative (1/2)

Le cooperative rappresentano sicuramente un operatore privilegiato per il progetto di housing sociale in quanto sono soggetti tradizionalmente sensibili a tematiche sociali e di welfare, con un forte radicamento territoriale, nonché interlocutori qualificati per la PA;

Cooperative

Cooperative

FONDOETICO COOP

FONDOETICO COOP

Gestore Coop Associate

Coop.Produzione e Lavoro

Coop.Produzione e Lavoro

Coop.Abitanti

Coop.Abitanti

Immobili

% Quote

% Liquidità

Debito

Debito

% Quote

% Liquidità

Gestioneimmobiliare

ProventiOneri Definizione e gestione liste di

assegnazione; (?) Manutenzione ordinaria e

straordinaria; Gestione canoni di locazione; Gestione rapporti con i soci;


ConduttoreSoci

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BOZZA

Stakeholders – Cooperative (2/2)Stakeholders – Cooperative (2/2)Possibile schema di attività del Fondo Legacoop

Possono essere investitori del fondo sia le CPL che le Coop di abitazione disposte ad accettare livelli di redditività contenuta pur offrendo immobili di qualità. Ciò è possibile, attraverso una standardizzazione degli alloggi al fine di ottimizzare i costi di costruzione (ad es. attraverso accordi con i fornitori) e quelli di progettazione.

Le coop apportano immobili e l’eventuale debito acceso e ricevono in parte quote del fondo e in parte risorse finanziarie liquide, derivanti dagli apporti degli equity investor, da destinare al finanziamento di nuovi interventi. In tal modo hanno la possibilità di liberare risorse finanziarie da patrimoni immobilizzati e al contempo di poter disporre di una maggiore possibilità di indebitamento;

Le Coop Abitanti possono essere al contempo sia proprietari del fondo che gestori degli immobili, in particolare, possono occuparsi dell’attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, della definizione dei criteri di selezione e delle modalità di assegnazione degli inquilini, della gestione dei canoni di locazione, dei rapporti con i soci, ecc.;

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BOZZA

Possibili modalità di disinvestimentoPossibili modalità di disinvestimento

Lo schema finanziario di funzionamento del Fondo permette di distribuire su di un periodo molto lungo l’acquisto dell’alloggio, finanziandolo attraverso i canoni di locazione:

Avvio del progetto

Disponibilità delle Aree

FASE 1FASE 1

Immobilizzo

Avvio dello sviluppo immobiliare

FASE 2FASE 2

Apporto

Assegnazione degli alloggi secondo criteri pre - identificati

FASE 3FASE 3

Parte del canone viene accantonata per finanziare una quota di smobilizzo dell’alloggio

Gli alloggi vengono gestiti da una cooperativa di abitazione/sociale

FASE 4FASE 4

SmobilizzoLa somma accantonata (rivalutata), con l’aggiunta di un nuovo mutuo finanzia lo smobilizzo degli alloggi del Fondo

DURATA DEL FONDO DI

INVESTIMENTO

(20-30 anni)

Rimborso del “nuovo” mutuo

FASE 6FASE 6

La rata del mutuo (interessi e capitale) è circa pari al canone d’affitto; gli alloggi possono essere o riscattati dai conduttori oppure ceduti alla cooperativa di abitazione

FASE 5FASE 5

DURATA DEL MUTUO

(25 anni)

E’ possibile ipotizzare uno schema di opzioni put & call tra Fondo e coop di abitazione


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Considerazioni finali Considerazioni finali

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BOZZA

Punti di attenzionePunti di attenzione

Le cooperative, sia di abitanti che di produzione lavoro, partecipano al fondo apportando immobili e l’eventuale debito acceso sugli stessi in cambio in parte di quote del fondo, in parte di liquidità. Si rende necessario definire il valore dell’apporto e quindi se la cooperativa cede il bene al costo di costruzione oppure trattenendo un margine al momento del trasferimento;

Definizione dei parametri di selezione e predisposizione delle liste dei soci inquilini; da individuare inoltre il soggetto preposto alla scelta dei criteri di assegnazione;

Individuazione di strumenti idonei a ridurre il rischio morosità quali:– Polizza assicurativa a protezione dei proventi derivanti dallo sfruttamento dei diritti reali di godimento degli stessi

(comprese le locazioni);– Tutela preventiva attraverso la definizione di liste di assegnazione selettive (ad esempio, soci della cooperativa);– Fondi di garanzia (ad es. accantonamento a fondi nazionali di garanzia di parte dei canoni di locazione);

La riduzione del rischio morosità è di fondamentale importanza al fine di attrarre investitori;

Gli strumenti di cui al punto precedente devono coprire anche i rischi di natura sociale (danneggiamenti etc…), mentre per i rischi di natura finanziaria (tassi di interesse) possono essere attivate coperture ad hoc (IRS);

Nell’ipotesi che la gestione degli alloggi sia svolta, per conto del fondo, da cooperative sociali e/o cooperative di abitazione andrà determinato, un quadro normativo e regolatorio di riferimento per definire i soggetti abilitati a svolgere questa attività, i servizi prestati e i rapporti con il fondo.

CooperativeCooperative

Considerazioni finali

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BOZZA

Punti di attenzionePunti di attenzione

Sostenibilità economico/finanziaria del fondo:– Dimensionamento dell’investimento;– Definizione del livello minimo di rendimento;– Individuazione del livello dei canoni di locazione (mix di canoni sulla base del reddito);– Definizione indebitamento sostenibile;– Individuazione di eventuali sussidi o contributi pubblici (Legge Finanziaria);

Da considerare l’ ipotesi di prevedere anche la vendita di una parte degli immobili al fine di incrementare il rendimento;

Alla scadenza del termine di durata presente nel Regolamento si deve procedere con la liquidazione dell’attivo del Fondo;Da definire il piano di smobilizzo che può prevedere:– Vendita degli immobili agli inquilini dell’ultimo anno;– Vendita degli immobili alle cooperative (meccanismo put-call)– Costituzione di un nuovo fondo;

Individuazione dell’ambito geografico di riferimento del fondo, se nazionale o ragionale. In quest’ultimo caso è consigliabile la definizione di accordi con gli enti locali interessati, in modo da poter individuare a priori le aree oggetto dell’intervento e replicare facilmente gli schemi utilizzati in precedenti esperienze e volocizzare gli iter autorizzativi;

Da chiarire, inoltre, la governance (rapporti tra investitori, tra investitori e società di gestione, funzionamento eventuali comitati consultivi, funzionamento eventuale advisory board o company).

FondoFondo

Considerazioni finali

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ALLEGATIALLEGATI

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L’esperienza della FHS di MilanoL’esperienza della FHS di Milano

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BOZZA

Il Fondo Abitare Sociale 1 in sintesiIl Fondo Abitare Sociale 1 in sintesi

Il Fondo Abitare Sociale 1 nasce da un’iniziativa della Fondazione Housing Sociale (FHS), dove la SGR è promotore e gestore del Fondo e la FHS il soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative

Il Fondo è un fondo immobiliare chiuso riservato avente le caratteristiche previste dalla L. 410/2001 e dai relativi regolamenti applicativi

Le caratteristiche principali del Fondo in particolare sono:– raccolta 85 milioni– leverage obiettivo 50%– capitale investito obiettivo 170 milioni– durata 20 anni (60 mesi per il richiamo degli impegni)– gestore Polaris SGR– target riservato a investitori qualificati

La strategia di investimento del Fondo è specializzata in iniziative di housing sociale

Data la particolare natura del Fondo, l’ attività della SGR prevede vari momenti di raccordo con:– la Fondazione Housing Sociale (promotore del Progetto) e la Regione Lombardia

(autorità nel settore delle politiche per la casa)– uno o più gestori sociali, soggetti non profit a cui demandare la gestione degli

alloggi

Il reperimento delle aree avviene tipicamente sulla base di convenzioni con amministrazioni comunali

L’esperienza della FHS di Milano

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BOZZA

Schema di attività Schema di attività

La governance del progetto è articolata su tre livelli: 1) Fondazione Housing Sociale, 2) Fondo Abitare Sociale 1 e 3) singoli interventi:

AlloggiAlloggi

GESTORE SOCIALE

Polaris SGRPolaris SGR

Società di Gestione del Fondo

Servizi

Investitori istituzionali

Assegnazione servizi in outsourcing

Debito finanziario

Realizzazione degli immobili

e locazione

ComuniComuni

Fondo Etico(Fondo Abitare Sociale 1)

Fondo Etico(Fondo Abitare Sociale 1)

convenzione

Aree a costi calmierati e obiettivi specifici per ciascun intervento

2 governance

Fondo

3 governance interventi

FHS è di fatto una partnership pubblico Privato, in quanto vi partecipano

Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e

Anci Lombardia

1 governance

FHS


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BOZZA

Regole di governanceRegole di governance

Il marketing del Fondo si è concluso nel gennaio 2007 con una raccolta totale pari a 85 mln (i sottoscrittori sono indicati nella slide precedente);

Gli investitori partecipano al governo del Fondo nel rispetto delle prerogative della SGR attraverso l’Assemblea dei Partecipanti e l’ Advisory Committee, all’interno del quale detengono la maggioranza dei voti in modo da poter tutelare il proprio interesse patrimoniale nel Fondo;

L’Assemblea dei Partecipanti si esprime solo su argomenti di grande rilevanza come ad esempio le modifiche al Regolamento o la sostituzione della Società di Gestione;

L’opinione dell’ Advisory Committee è invece necessaria per tutte le principali decisioni gestionali;

Le opinioni dell’AC, fatta eccezione per i casi in cui è previsto un potere di veto, non sono vincolanti per la SGR ma sono prese in attenta considerazione (gli investitori possono rimuovere la SGR);

La Regione Lombardia, autorità pubblica del settore, e la FHS, responsabile per la promozione del Progetto, hanno speciali poteri di veto all’interno dell’Advisory Committee (principalmente rispetto alla scelta delle opportunità di investimento e dei Gestori sociali).


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BOZZA

Governo dei singoli progettiGoverno dei singoli progetti

Oltre che con la Regione, a livello di governo del Fondo, la collaborazione con i soggetti pubblici si esprime attraverso la progettazione degli interventi in partenariato con le Amministrazioni comunali;

Mettere in comune le risorse e le competenze della FHS con quelle dei Comuni consente di integrare l’innovazione sociale con le politiche, gli obiettivi e le pratiche delle amministrazioni;

Ciò avviene nell’ambito di Gruppi di Lavoro Integrati che riuniscono:

– le competenze amministrative, urbanistiche e sociali dei Comuni– lo sforzo progettuale sociale e le capacità di montaggio della FHS


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BOZZA

I canoni e il mix abitativoL’esempio della regione LombardiaI canoni e il mix abitativoL’esempio della regione Lombardia

Gli alloggi sono assegnati in locazione sulla base di criteri predefiniti dietro pagamento di un canone calmierato/moderato;

Nel grafico è riassunto lo schema di funzionamento dei vari tipi di canone (suddivisi in 4 fasce) la cui definizione è determinata dalla Regione Lombardia ma il cui mix viene deciso a seconda dell’iniziativa dai comitati di gestione del Fondo. L’esempio riportato prevede:– Canone moderato + 10%, diretto a fasce di popolazione meno svantaggiate per

favorire un migliore mix di inquilini;– Canone moderato – 20%, per soggetti in forte stato di bisogno;– Canone + elevato, per servizi a complemento. Per alcuni servizi sarà previsto un

canone superiore a quello moderato, mentre altri beneficeranno di un canone scontato in ragione della funzione svolta a beneficio della comunità residente;

Le modalità di assegnazione sono definite sulla base della graduatoria ERP, combinando i parametri con maggiore flessibilità;

66%

10%

10%

14%14%

Canone moderato

Canone moderato +10%

Canone moderato - 20%

Servizi: canone +(?)

Assegnazione da parte del Gestore con i parametri dell’ERP;

Eventuali quote riservate a particolari categorie – es: giovani coppie, famiglie monoreddito, anziani, studenti – per assicurare una composizione equilibrata del teesuto sociale delle iniziative;

Assegnazione libera da parte del Gestore;

Obbligo di assicurare trasparenza e rispetto dei criteri di accesso a ERP in termini di reddito;

Quota riservata a operatori ONLUS (o disagio sociale acuto)

Negozi e servizi

50

%5

0%

?

L’assegnazione degli alloggi e la definizione dei canoni dovrà essere stabilita in accordo con gli Enti Locali.

Fondamentale sarà la decisione in merito a chi avrà la gestione delle “liste” di richiedenti e dei parametri per l’assegnazione e le eventuali garanzie sulla morosità dei conduttori.

Lo schema proposto in questa slide fa riferimento al Fondo Abitare Sociale 1 della FHS


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BOZZA

Tipologia di investimentiTipologia di investimenti

Il Fondo immobiliare etico offre notevoli vantaggi (trasparenza, fiscalità, costo del capitale, flessibilità operative e di governo ecc.), ponendo tuttavia dei limiti, come la dimensione minima degli interventi da realizzare;

Tali limiti non fanno riferimento a previsioni della normativa, ma sono riconducibili alla necessità di:– controllo sulla realizzazione e sulla gestione degli intereventi– economie di scala– mix delle tipologie di inquilini e dei servizi, per realizzare delle comunità

sostenibili

Per il Fondo Abitare Sociale 1 si è ipotizzata una dimensione efficiente degli interventi che corrisponde approssimativamente a un valore dell’investimento pari a circa 10 - 20 € milioni (corrispondente a circa 100 - 200 unità immobiliari o a circa 7.500 - 15.000 mq di superfici lorde realizzate);

Tenuto conto degli elementi che hanno indotto a definire delle dimensioni efficienti, potranno comunque essere esaminate operazioni di qualsiasi dimensione sulla base delle valutazioni della SGR, del Comitato Consultivo (Advisory Committee) del Fondo e della FHS;

Per quanto riguarda l’ubicazione degli interventi, il territorio di riferimento del Fondo Abitare Sociale 1 è la Regione Lombardia, con maggiore interesse per le aree ad alta tensione abitativa.


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Altre esperienze in Italia (da completare)Altre esperienze in Italia (da completare)

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Esperienze europeeEsperienze europee

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BOZZA

IntroduzioneIntroduzione

ALLOGGI IN AFFITTO CONVENZIONATO IN EUROPA(%)

0

10

20

30

40

Olanda Svezia GranGretagna

Francia Danimarca Finlandia Germania Italia

PRINCIPALI OPERATORI

Enti localiOperatori non profit e privati

50% Soggetti a controllopubblico40% soggetti non profit99% Housing Associations

Italia

77% Enti Locali23% Housing Associations90-95% Soggetti controllatida Enti Locali99% Housing Associations50% Enti Locali50% operatori non profit e privati63% Soggetti controllati

Francia

Danimarca

Gran Bretagna

Svezia

OlandaGermania

Finlandiada Enti Locali

I sistemi organizzativi e le modalità di attuazione delle politiche abitative adottati da ciascun paese sono differenti, normalmente basati su un mix di fondi per affitto e per la proprietà, aiuti alla persona e contributi alla costruzione;

E’ qui riportato un confronto fra i principali Stati europei relativamente alle agevolazioni per l’affitto dell’alloggio rivolte alle categorie più deboli;

Dall’analisi dei principali paesi si evince che gli operatori attivi nell’edilizia convenzionata sono soprattutto pubblici anche se è in via di sviluppo la co-partecipazione di privati;

Dal grafico si rileva che l’Olanda è il paese dove l’housing sociale è maggiormente sviluppato, 35% sul totale, evidenziando inoltre un sistema ben strutturato e governato dalle Housing Associations sottoposte alla vigilanza di organi istituzionali;

Esperienze europee

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BOZZA

OlandaOlanda

IL SETTORE DELL’HOUSING SOCIALE REGOLAMENTAZIONE E CONTROLLO

Percentuale di alloggi rispetto al totale: 36%; Principali operatori: 99% Housing Associations;

L’Associazione è un ente qualificato e invia ogni anno all’Ente Locale una relazione e un report finanziario; Il Fondo Olandese di Garanzia verifica la condizione finanziaria dell’Associazione

SOSTEGNO AI CONDUTTORI SOSTEGNO AGLI OPERATORI

Copertura massima del canone sociale attraverso sussidio : 80% Percentuale di conduttori che beneficiano del sussidio: 32%

Modalità principale: contributi a fondo perduto Le Associazioni finanziano autonomamente i propri interventi ricorrendo al Fondo di Garanzia per ridurre il costo del capitale;

MECCANISMI DI GARANZIA MODALITA’ DI FINANZIAMENTO

Fondo di Garanzia istituzionale; La quasi totalità delle Associazioni aderisce al fondo; Le Associazioni devono accantonare a riserva una parte dell’importo assicurato; il costo del debito è circa pari ai titoli di stato + 0,25%;

Soprattutto debito bancario e in minima parte capitale proprio; Le Associazioni si autofinanziano anche cedendo parte degli immobili;

Le Housing Associations olandesi, circa 500, i riunite nell’AEDES (Federazione Hounsing Associations) hanno raggiunto un accordo denominato “Answer to Society”;

Tale accordo prevede la riqualificazione di 140 distretti destinati ad alloggi sociali. Si prevedono contributi per 600 € mln all’anno per 2 anni destinati agli affittuari;

Le costruzioni dovranno essere a risparmio energetivo;

Le associazioni hanno investito 20.000 € mln al fine di costruire 160.000 alloggi destinati all’affitto e alla proprietà entro i prossimi 4 anni. L’80% di tali alloggi sono per anziani;

Esperienze europee

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BOZZA

GermaniaGermania


Percentuale di alloggi rispetto al totale: 6%; Principali operatori: Soggetti controllati da Enti Locali (50%) e operatori non profit e privati;

Molto limitata;



Modalità principale: contributi a integrazione dei ricavi; In alcuni casi vi sono contributi in conto capitale


Il Governo Centrale si assume gran parte dei rischi di finanziamento;

Mezzi propri per il 30%; Contributi statali; Prestiti;

Esperienze europee

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BOZZA

FinlandiaFinlandia


Percentuale di alloggi rispetto al totale: 16%; Principali operatori: Soggetti controllati da Enti Locali (63%);

Fondo Finlandese per Housing (ARA), agenzia del governo vigila il settore nel suo complesso;



Modalità principale: prestiti agevolati statali indicizzati; Interesse nominale del 3,8% che si incrementa dell’1% ogni anno sino ad un limite massimo; Sussidi per ridurre gli oneri finanziari;


Il Fondo ARA concede prestiti e garanzie agli operatori accreditati;

Prestiti finanziati dall’ARA attraverso emissione di Bond e securitisation dei flussi futuri;

Esperienze europee

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BOZZA

FranciaFrancia


Percentuale di alloggi rispetto al totale: 20%; Principali operatori: Soggetti a controllo pubblico (50%) e soggetti non profit (40%); altri (10%)

Accentramento delle competenze amministrative e delle politiche abitative presso il Governo Centrale; Il principale finanziatore è la Caisse des Depots et Consignations; Controllo degli operatori da parte del Ministero dei Trasporti, delle Infrastrutture e delle Abitazioni;



Modalità principale: prestiti a tassi agevolati Contributi in conto capitale, riduzioni aliquota Iva, cessione aree a prezzi agevolati;


Non sono necessari meccanismi di garanzia perché gli operatori si finanziano con la Caisse des Depots et Consignations; Il costo medio delle risorse è circa pari ai titoli di stato + 1,5%

Prestiti del settore pubblico; 5-10% con mezzi propri;

Esperienze europee

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BOZZA

DanimarcaDanimarca


Percentuale di alloggi rispetto al totale: 19%; Principali operatori: Housing Associations (99%);

Governance agli inquilini;Supervisione dei Comuni;



Modalità principale: prestiti a tassi agevolati Sussidio del Comune; prestiti a tasso zero assimilabili a contributi in conto capitale;


Il Governo Centrale garantisce il 35% dell’importo dei prestiti, altre garanzie posso essere concesse dai Comuni o da associazioni non profit;Fondi mutualistici costituiti dalle associazioni che assicurano l’affidabilità del settore;Fondo di Disposizione che sostiene le associazioni in difficoltà ed è alimentato dalle associazioni stesse;Fondo Nazionale per le Costruzione;

Prestiti a tassi agevolati indicizzati Prestiti a tasso zero; Finanziamento inquilini;

Esperienze europee

- 1 - BOZZA Sintesi risultati del gruppo di lavoro Roma, dicembre 2007 Progetto Housing Sociale.

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