SOCIAL HOUSINGriccardo delli santi

NCTM studio legale associato

alba o tramonto?

siamo all'inizio di un nuovo ciclo del mercato immobiliare?

siamo alla fine di un sistema capitalistico?

GLOBALIZZAZIONE

vero che la globalizzazione contribuisce alla creazione di una categoria di nuovi poveri?

il credit crunch determina una crisi degli investimenti ed una riduzione dei ritorni?

si sta andando verso un'economia full equity?

quali capitali possono essere attratti dal social housing?

non certo i capitali speculativi!

un investitore "risk adverse" potrebbe essere interessato, se vi fossero i requisiti.

quali sono gli elementi di attrazione?

come attrarre il capitale?

aumentando il rendimento

riducendo il rischio

aumento del rendimento

abbiamo una normativa che massimizza il rendimento?

la libertà nella destinazione dell'immobile dopo un certo (breve) periodo di tempo potrebbe essere una soluzione

deve però essere accompagnata da un vincolo di destinazione dei capitali

agevolazioni fiscali per il settore farebbero aumentare il gettito fiscale e sono compatibili con la normativa europea

riduzione del rischio

il rischio attuale è eccessivo per investitori "core"

non vi è rischio nella domanda

vi è rischio (forte) di insolvenza, che può essere mitigato con garanzie di terzi:

università per residenze studentesche

fondo comunale di garanzia, patrimonializzato con diritti volumetrici che provengono dalla perequazione urbanistica (esempio innovativo)

incentivi

allo stato attuale non si può ipotizzare una soluzione senza incentivi

azzeramento del costo delle aree: chi le urbanizza? una soluzione, adottata, è la cessione di aree urbanizzate da sviluppi immobiliari liberi.

eliminazione degli oneri comunali

contributi in conto capitale

sottoscrizione di quote privilegiate remunerate solo sulla "overperformance"

cosa fa (rectius: dovrebbe fare) il privato?

crea tecnologia per la riduzione dei costi di costruzione

usa sistemi di risparmio di gestione (in particolare energia e personale di manutenzione ordinaria e straordinaria)

produce energia (impianti di trigenerazione)

crea i presupposti di un valore aggiunto a termine del ciclo di uso sociale (vicinanza con centri commerciali etc)

studia prodotti finanziari per rendere appetibile l'investimento

si documenta sui risultati e sui modelli già sperimentati all'estero.

quali sono gli strumenti operativi?

project financing

imposizione normativa di una quota di edilizia sociale (urbanistica)

fondo immobiliare

il sistema integrato dei fonfi(CDP)

non è uno strumento utilizzabile in tutti i casi

l'iniziativa deve essere compatibile con la normativa nazionale in tema di edilizia sociale

le regioni hanno, spesso, definizioni di edilizia sociale diverse da quella nazionale

deve produrre residenze in misura maggiore rispetto a quante ne avrebbe prodotto l'intervento pubblico diretto

conclusioni

è il tramonto del capitalismo immobiliare tradizionalmente inteso (basato solo sulla rendita di posizione)

è l'alba di un mercato in cui noi potremmo essere privilegiati per:

la generale mancanza di case in locazione a canoni ragionevoli

la presenza di una forte domanda ben distribuita sul territorio