sfratto_41-50_Approfondimento-Gabbanelli (1)

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Marzo 2011 – n. 3

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Conversione della convalida di sfratto in rito ordinario: formulabili nuove domande, eccezioni e riconvenzionali

a cura di Luigi Cameriero* e Chiarastella Gabbanelli**

laQUESTIONE

Quali sono “ratio” e caratteri del procedimento per convalida di sfratto? Quali i presupposti di applicabilità? Qual è il giudice competente? Cosa deve contenere l’atto introduttivo? La notificazione ha caratteristiche precauzionali particolari?Quali poteri processuali risultano esercitabili dalle parti in sede di conversione del procedimento per convalida in rito ordinario?In che termini è possibile sanare la morosità?

l’APPROFONDIMENTO

XX“Ratio”XeXcaratteriXdelXprocedimentoXperXconvalidaXdiXsfratto

Il procedimento per convalida di sfratto è un rito speciale di condanna, alternativo al processo ordinario, la cui ratio risiede nell’esigenza di conseguimento del titolo esecutivo di rilascio della cosa locata in breve tempo. In omaggio a esigenze di economia processuale, il rito de quo, caratterizzato dall’even-tuale sommarietà della cognizione, rappresenta, invero, insieme al procedimento per ingiunzione, l’archetipo dei processi semplificati. Il requisito della sommarietà non è riferibile alla superficialità della cognizione, bensì al meccanismo connesso all’acquiescenza (il riferimento è all’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c.), o all’incompletezza della cognizione (in ipotesi di ordinanza di rilascio con riserva, ex art. 665 c.p.c.). In tal senso è opportuno evidenziare che la mancata comparizione o la mancata opposizione dell’in-timato comparso esimono il giudice dall’indagine sui fatti dedotti dall’intimante a fondamento della domanda ma non dall’accertamento della sussistenza di condizioni e presupposti processuali dell’azione. Il giudice è chiamato a vagliare, inoltre, l’idoneità dei fatti dedotti a produrre gli effetti invocati. Malgrado si faccia riferimento a una cognizione sommaria, il giudizio è diretto a sfociare in un provve-dimento emesso in forma di ordinanza ma idoneo ad acquisire efficacia di giudicato in senso sostanziale.In giurisprudenza è stato specificato che l’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, «acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza

* Avvocato del Foro di Potenza e componente del Comitato di redazione della Rivista.** Cultrice di diritto pubblico comparato presso l’Università di Napoli.

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della locazione; sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato; sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto, come nel caso di rilascio disposto, per il regime transitorio, ai sensi dell’art. 58, legge 27 luglio 1978, n. 392, se la locazione è a uso di abitazione e degli artt. 67, integrato dall’art. 15 bis, legge 25 marzo 1982, n. 94 e 71 della stessa legge, se la locazione è a uso diverso. In caso poi vi sia contrasto tra più giudicati sulle predette questioni, la fonte regolatrice del rapporto è costituita dall’ultimo di essi» (Cass. n. 6406/1999).

XXPresuppostiXdiXapplicabilitàX

Con il procedimento de quo è possibile far valere solo il diritto al rilascio di un immobile a favore di un locatore o di un concedente in forza di un contratto di locazione, affitto, di mezzadria o colonia (art. 657 c.p.c.) ovvero in forza di un contratto di locazione d’opera avente come corrispettivo (totale o parziale) il godimento di un immobile (art. 659 c.p.c.). Il diritto al rilascio sorge quando il contratto è scaduto ovvero qualora si sia verificato un evento idoneo a determinare la risoluzione del rapporto contrattuale. L’azione di condanna, tuttavia, può essere proposta prima della scadenza del contratto e anche in ipo-tesi in cui non si sia verificata alcuna causa di risoluzione. Come è stato avvedutamente sottolineato in dottrina, tale meccanismo implica un ampliamento notevole dello spettro di ipotesi riconducibili all’interesse ad agire: questo procedimento rappresenta, in tal senso, esempio più caratteristico delle azioni di condanna in futuro. In ipotesi in cui il giudice ritenga non vi siano presupposti per l’applicazio-ne del rito de quo, se competente decide nel merito, ovvero è tenuto a rimettere la causa al giudice competente (Cass. n. 3595/1981). Qualora il contratto sia scaduto il locatore o il conducente può intimare lo sfratto purché non si sia verificata la tacita riconduzione. Autorevole dottrina e parte della giurisprudenza escludono la litispendenza tra giudizio speciale de quo e azione ordinaria di rilascio pendente in una fase anteriore e relativa al medesimo contratto di locazione: tale impostazione ermeneutica è fondata sull’asserita differenza tra i due giudizi del petitum immediato in senso sostanziale (Cass. n. 10083/1998).

XXCompetenzaXeXattoXintroduttivo

La competenza spetta al tribunale: la causa va introdotta dinanzi al giudice del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.). In ipotesi di incompetenza per territorio, questa va rilevata a istanza di parte o d’ufficio, entro la prima udienza. Con riguardo alla legittimazione attiva va precisato che non occorre la proprietà del bene, ma solo la sua disponibilità (Cass. n. 9491/1994) che derivi da un titolo idoneo a trasferire al conduttore la detenzione e il godimento (Cass. n. 4714/1982). In ipotesi di più locatori, ciascuno può agire autonomamente in giudizio, salvo opposizione degli altri comproprietari: qualora questi ultimi siano in possesso di quota maggioritaria, devono costituirsi in giudizio onde opporsi all’azione (Cass. n. 4005/1995).

NormativadiriferimentoCodiceXdiXproceduraXcivile:Xartt. 657-669;XLeggeX27XluglioX1978,Xn.X392:Xartt. 1-66.


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Ai sensi dell’art. 657 c.p.c. l’atto introduttivo viene indicato come intimazione della licenza con conte-stuale citazione per la convalida. L’intimazione deve contenere l’indicazione della data in corrispon-denza della quale l’ordine di rilascio produrrà effetto: tale data va determinata con riferimento ai patti contrattuali, alla legge o agli usi locali in relazione alla domanda (Cass. n. 8109/1991). «Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni», salva abbreviazione della metà su istanza dell’intimante (art. 660 c.p.c.). Particolari cautele sono connesse alla procedura di notificazione, in considerazione delle conseguen-ze ricollegabili alla mancata comparizione dell’intimato: è esclusa la validità della notificazione al domicilio eletto, e quando la notificazione non avviene in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve avvertire l’intimato della effettuata notificazione con lettera raccomandata, allegandone la ricevuta all’originale dell’atto (art. 660, comma 7, c.p.c.).Nell’atto di citazione il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere il domicilio nel comu-ne dove ha sede il giudice adito; in alternativa le notificazioni delle opposizioni e di ogni altro atto avvengono in cancelleria (art. 660, comma 2, c.p.c.).Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza (art. 660, comma 1, c.p.c.).

XXPrimaXudienza:X leX ipotesiXverificabili

In prima udienza possono verificarsi diverse ipotesi:– il locatore non compare: il processo è destinato a estinguersi ma, secondo taluni, vengono fatti salvi

gli effetti sostanziali dell’atto di disdetta eventualmente contenuto nella citazione;– l’intimato non compare: il giudice ordina la rinnovazione della notificazione della citazione se risulta

o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o la sua mancata comparizione sia dipesa da caso fortuito o forza maggiore (art. 663 c.p.c., comma 1);

– l’intimato pur comparendo non si oppone: il giudice può emanare provvedimento definitivo (art. 663 c.p.c., comma 1);

– l’intimato compare e si oppone: tale contegno processuale decreta la conversione del rito speciale in procedimento ordinario, che si svolge secondo le regole del rito locatizio;

– l’intimato compare, si oppone ma non prova per iscritto le sue eccezioni: il giudice può pronunciare un provvedimento di cognizione sommaria.

In ipotesi di opposizione tardiva (ovvero verificatasi dopo la convalida a causa di mancata tempestiva conoscenza dovuta a irregolarità della notificazione, caso fortuito o forza maggiore), attraverso la cui proposizione l’intimato mira a essere rimesso in termini, la stessa si configura come impugnazione del provvedimento emesso. Segue alla rescissione dell’ordinanza la prosecuzione del processo nelle forme della cognizione piena.

XXOpposizioneX tempestiva:X laX conversioneX delX ritoX sommarioX inXX procedimentoXordinario

Come anticipato, l’opposizione tempestiva dell’intimato decreta la conversione del procedimento som-mario in rito ordinario. Secondo un orientamento risalente ma consolidatosi in giurisprudenza, in seguito alla conversione del rito sommario in processo ordinario, le parti possono esercitare tutti i


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poteri propri del procedimento in questione, compresa per il locatore la possibilità di porre a fonda-mento della domanda una causa petendi diversa da quella formulata in origine, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di proporre domanda riconvenzionale (Cass. n. 11876/1975; Cass. n. 21242/2006; Cass. n. 16635/ 2008). L’emendatio sarebbe consentita fino alla precisazione delle conclusioni (Cass. n. 11491/2000).

XXAmmissibilitàXdellaXdomandaXriconvenzionale:XlaXrecenteXpronunciaXX dellaXCassazioneX28XgiugnoX2010,Xn.X15399

In tema di proponibilità della domanda riconvenzionale vanno registrate opinioni divergenti. In dottrina taluni hanno sostenuto con vigore la preclusione alle riconvenzionali. In giurisprudenza, al contrario, si è specificato che, nel procedimento sommario di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere proposta dall’atto di opposizione alla convalida.In dettaglio, è stato sostenuto di recente che in sede di procedimento per convalida di sfratto per morosità, laddove l’intimato contesti il fondamento dell’intimazione stessa e proponga domanda riconvenzionale, pur avendo adempiuto tempestivamente al pagamento a seguito di concessione del termine di grazia, l’opposizione determina la conclusione del procedimento sommario e l’instaura-zione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, nel quale il giudice dovrà valutare tutte le domande, eccezioni e contestazioni, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (Cass. n. 15399/2010).

XXSfrattoXperXmorosità

Il procedimento per convalida di sfratto è applicabile non solo nell’ipotesi in cui si voglia ottenere il titolo esecutivo in una fase anteriore alla scadenza ma anche qualora il diritto al rilascio sia attuale in considerazione della risoluzione del rapporto contrattuale pronunciata dal giudice per morosità. La norma di cui all’art. 658 c.p.c. dispone che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze.L’azione in questione ha natura costitutiva e di condanna, in quanto è possibile, attraverso le forme del procedimento per convalida, ottenere il provvedimento di rilascio che implica la risoluzione del rapporto contrattuale. È possibile, inoltre, ottenere il pagamento dei canoni scaduti secondo le forme proprie del procedimento ingiuntivo. Con riguardo al termine per il pagamento dei canoni scaduti, l’art. 55 della legge n. 392/1978 prevede la sanatoria in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, a condizione che il conduttore alla prima udienza versi l’importo dovuto «per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice».La legge in questione è applicabile solo alle locazioni a uso abitativo (Cass., S.U., n. 272/1999). Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.Da evidenziare la previsione in forza della quale si stabilisce che se l’inadempienza, protrattasi per


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non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, la morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, e il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni,. Il provvedimento relativo alla concessione del termine di grazia ha la forma dell’ordinanza revocabile: va specificato, tuttavia, che, qualora vi siano ulteriori contestazioni, la questione va definita con sentenza in quanto pregiudiziale (Ricci, «Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392», in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1980, 849 ss.).Qualora, a seguito della concessione del termine di grazia, il pagamento non avvenga, il giudice deve emettere ordinanza di convalida (Cass. n. 19772/2003).Con riguardo al mancato pagamento degli oneri accessori va registrato un contrasto in giurisprudenza: taluni hanno ritenuto applicabile anche in questa ipotesi il procedimento ex art. 658 c.p.c., in con-siderazione del regime cui sono sottoposti tali oneri dalla legge n. 392/1978 (Cass. n. 1066/1987). Malgrado talune resistenze tale impostazione è stata infine sposata anche di recente (Corte Cost. n. 377/1988, Cass. n. 17738/2002).

XX XConsiderazioniXconclusive

La previsione di un meccanismo di tutela sommaria in ipotesi in cui il ricorso al rito ordinario non sia necessario, considerata l’assenza di contestazioni da parte del convenuto, si impone in un sistema teso a garantire il razionale contemperamento tra esigenze di effettività della tutela e di semplificazione.Malgrado le evidenti analogie tra il procedimento per convalida di sfratto e il procedimento per decreto ingiuntivo, in virtù di un confronto di tipo strutturale tra i due istituti, non appare coerente considerare gli stessi come species appartenenti al medesimo genus.Le sostanziali differenze tra le due tipologie di rito relative al meccanismo procedurale predisposto in sede di normazione sono state rilevate, in particolare, in relazione al fatto che l’opposizione a de-creto ingiuntivo implica l’avvenuta emanazione di un provvedimento decisorio e dunque opera come impugnazione che, se non effettuata, rende immutabile il decreto.Al contrario, la mancata opposizione del conduttore intimato non opera quale preventiva rinuncia all’impugnazione.Tali considerazioni appaiono rilevanti onde escludere qualsivoglia operazione di tipo analogico in sede interpretativa.

Approfondimentidottrinali– Anselmi BlAAs, Il procedimento per convalida di licenza o di sfratto, Giuffrè, 1966;– Di mArzio, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Giuffrè, 1998;– Di mArzio, «Procedimento per convalida: ammissibili le domande nuove dopo la trasformazione del rito», in

Immobili e proprietà, 3, 2007;– Duni, Il procedimento di convalida di sfratto, Giuffrè, 1957;– GArBAGnAti, I procedimenti di ingiunzione e per convalida di sfratto, Giuffrè, 1979;– Proto PisAni, «Il procedimento per convalida di sfratto», in Riv. trim. dir. e proc. civ. , 1988, 1354 ss.;– trisorio liuzzi, «Procedimenti in materia di locazione», in Dig. disc. priv., sez.civ., XIV, Torino, 1996, 490 ss.;– troncone, «Elementi essenziali del procedimento per convalida di sfratto», in Rass. locaz., 2004, 545.


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laSELEZIONEGIURISPRUDENZIALE

OPPOSIZIONE TARDIVA ALLA CONVALIDA

Cassazione civ., Sez III, 4 giugno 2009, n. 12880L’opposizione tardiva alla convalida prevista dall’art. 668 c.p.c., che introduce un procedimento con carattere ibrido al quale, ricorrendo i presupposti di legge, è assegnata la funzione di rimessione in termini nell’opposizione all’intimazione con l’insorgenza di una situazione processuale analoga a quella conseguente alla proposizio-ne dell’opposizione tempestiva nel corso del procedimento per convalida, deve essere inclusa a pieno titolo nell’ambito dei “procedimenti di sfratto” di cui all’art. 92 del R.D. n. 12 del 1941 (come richiamato dall’art. 3 della legge n. 742 del 1969), con la conseguenza che fa eccezione, al pari dell’opposizione tempestiva, al principio generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, sia pure solo con riguardo alla prima fase finalizzata alla sospensione dell’esecuzione della convalida e caratterizzata da peculiari ragioni di urgenza. È da ritenersi, peraltro, manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, in relazione all’art. 24 Cost., dell’art. 1 della citata legge n. 742 del 1969 nella parte in cui non si applica al termine previsto per l’opposizione alla convalida di cui all’art. 668 c.p.c., poiché l’eccezione alla sospensione dei termini introdotta dall’art. 3 della medesima legge n. 742 del 1969, siccome diretta a favorire la rapida emissione dei provvedi-menti di rilascio, si rivela funzionale – nel caso dell’opposizione tardiva – proprio alle esigenze di difesa della parte intimata, consentendole di ottenere, anche nel corso del periodo feriale, la sospensione dell’esecuzione.

SFRATTO PER MOROSITÀ

Cassazione civ., Sez. III, 16 maggio 2006, n. 11380In tema di procedimento di sfratto per morosità, avverso la ordinanza di convalida è consentito l’appello soltanto per denunciare che il provvedimento è stato emesso in difetto dei presupposti di legge, restando il provvedimen-to soggetto, diversamente, soltanto al rimedio dell’opposizione tardiva di cui all’art. 668 c.p.c. Ne consegue che è inammissibile l’appello proposto contro un’ordinanza di convalida pronunciata a seguito di mancata sanatoria nel termine della morosità, poiché l’ordinanza è pronunciata correttamente. (Nella fattispecie l’intimato non aveva provveduto a sanare la morosità nel termine assegnatogli e il giudice aveva convalidato lo sfratto con ordinanza, cui quello aveva proposto appello svolgendo contestazioni di merito; la S.C. ha respinto il suo ricorso ma dichiarando, sulla base del citato principio, l’inammissibilità dell’appello, rigettato dalla Corte di merito).

OPPOSIZIONE DEL DIFENSORE PRIVO DI PROCURA O DI UN TERZO

Cassazione civ., Sez. III, 14 luglio 2006, n. 16116Nel procedimento per convalida di sfratto, l’intimato, invece di comparire personalmente, ha facoltà di nomi-nare un procuratore speciale (o di incaricare un nuncius), il quale all’udienza può limitarsi a manifestare la volontà dell’intimato di opporsi o non opporsi alla convalida senza depositare procura e senza svolgere altre attività riservate alla difesa tecnica. Nel primo caso si attua comunque il passaggio dalla fase speciale a quella ordinaria del procedimento, nella quale l’intimato può proporre anche con le memorie integrative le eccezioni che non ha proposto prima, atteso che l’opposizione dichiarata all’udienza del procedimento per convalida non deve essere motivata, e non sono quindi configurabili preclusioni in proposito.

ORDINANZA DI CONVALIDA

Cassazione civ., Sez. III, 30 marzo 2000, n. 3889Il procedimento per convalida di sfratto è caratterizzato da “tipicità e immediatezza” che non consentono alternative oltre all’adozione o non adozione del provvedimento di convalida alla prima udienza. Ciò comporta che non sono possibili rinvii di sorta (fatta eccezione ovviamente per i rinvii d’ufficio disposti per la mancata tenuta dell’udienza), che snaturerebbero siffatto procedimento consentendo, fra l’altro, la costituzione in giudizio dell’intimato, che farebbe venir meno proprio il fondamentale presupposto su cui si fonda la possibilità di ado-


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laPRATICA

zione di un provvedimento di convalida. Consegue che, costituitasi la parte intimata con atto d’opposizione dopo il rinvio della prima udienza, il provvedimento di convalida reso nel contraddittorio delle parti, avuto riguardo a tutte le loro difese, ha natura sostanziale di sentenza e come tale è impugnabile con l’appello.

RINVII

Cassazione civ., Sez. III, 15 dicembre 2000, n. 18853In tema di convalida di sfratto all’adozione del provvedimento di rilascio può pervenirsi anche quando, all’istanza di convalida, formulata in conformità al rilievo prospettato in udienza dall’intimato riguardo a una scadenza della locazione diversa da quella indicata in citazione, segua l’espressa e incondizionata adesione dello stes-so intimato. Infatti, il provvedimento ex art. 663, primo comma, purché emesso nello schema procedimentale relativo e senza violazione del principio del contradditorio, ben può assumere il contenuto diverso che le parti concordemente manifestano di volere, venendo così a definire la controversia nei termini reciprocamente satisfattivi individuati dalle stesse parti e nell’attuazione del principio di economia processuale, essendo ormai superfluo il prosieguo del giudizio di merito ex art. 667.

Per le sentenze di Cassazione si rinvia a: Lex 24 & Repertorio 24 (www.lex24.ilsole24ore.com).

IL CASO CONCRETOCassazione civ., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5356

Tizia conduceva in locazione un appartamento a seguito della sottoscrizione di un contratto di locazione per uso di abitazione transitoria per la durata di un anno rinnovabile solo per un ulteriore anno. Successivamente la stessa adiva il Tribunale competente chiedendo preliminarmente l’accertamento della natura del contratto come abitativo stabile, l’emanazione di declaratoria di simulazione del contratto per uso transitorio e, in subordine, il rinnovo del rapporto come abitativo stabile per un ulteriore periodo. Tizia affermava, inoltre, di aver corrisposto un canone superiore a quello determinato ai sensi della legge n. 392 del 1978, avendo versato la somma complessiva di L. 48.000.000, invece dell’importo di L. 7.233,707, dovuto per legge: risultava creditrice dell’importo di L. 41.566.293; era inoltre creditrice della somma di L. 2.476.975 per differenza fra il deposito versato e quello dovuto. Tizia chiedeva al giudice competente che, previo accertamento dell’equo canone, Caia fosse condannata alla restituzione della somma percepita in eccesso a titolo di canone nella misura indicata o in quella maggiore o minore accertata in corso di causa, oltre rivalutazione, interessi, anatocismi, nonché alla restituzione delle differenze sul deposito cauzionale e al pagamento degli interessi maturati. Si costituiva Caia asserendo che il contratto era stato stipulato per esigenze transitorie della conduttrice, che le somme corrisposte dopo la scadenza contrattuale costituivano compensi per l’occupazione dell’immobile e che il deposito cauzionale era stato assorbito dagli scoperti per tassa rifiuti e oneri condominiali non corrisposti dalla ricorrente. Il Tribunale di Roma si pronunciava determinando l’equo canone della locazione; condannava dunque Caia al pagamento, in favore di Tizia, della somma di Euro 21.363,900 con gli interessi legali a decorrere dalla domanda, nonché alla somma di Euro 1.279,25, con gli interessi legali. Il Tribunale pronunciava, inoltre, risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato, condannava Tizia all’immediato rilascio dell’immobile, fissando la data per l’esecuzione; condannava Tizia al pagamento in favore di Caia della somma di Euro 1.183,90, con gli interessi legali a decorrere dalla domanda; dichiarava integralmente compensate fra le parti le spese di lite.Contro questa decisione entrambe le parti proponevano separati appelli, poi riuniti.Con sentenza la Corte di Appello di Roma rigettava gli appelli confermando l’impugnata decisione, e compensava interamente le spese del grado. Contro questa decisione ricorrevano entrambe le parti.


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La soluzione accolta dalla Suprema Corte

La Corte, dopo aver vagliato i differenti motivi di ricorso, li ha respinti dichiarandoli inammissibili sulla scorta di plurime valutazioni, e ha compensato le spese del giudizio di cassazione.La Corte ha stabilito, in particolare, con riguardo all’eccezione di inammissibilità della domanda di risoluzione per l’omesso pagamento di oneri condominiali, poiché formulata unicamente con la memoria integrativa ampliando la domanda formulata con l’intimazione di sfratto, che «Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risolu-zione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di

spiegare domanda riconvenzionale».

FAC-SIMILE

TRIBUNALE DI <…>

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE E CONTESTUALE ATTO DI CITAZIONE PER CONVALIDA

Il sig. <…> residente in <…> via <…> n. <…>, rappresentato e difeso dall’Avv. <…> <…> ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in <…> alla Via <…> n. <…> come da procura speciale apposta a margine del presente atto, premesso– che il ricorrente è proprietario di un locale adibito a <…> posto in <…> via <…> n. <…> condotto in lo-

cazione dal signor <…> come da contratto del <…> registrato il <…> presso l’Ufficio del Registro di <…>; – che il contratto è già scaduto e il proprietario ha manifestato, nelle forme e tempi di legge a mezzo let-

tera raccomandata a/r recapitata in data <…>, la propria volontà di risolverlo al fine di evitare la tacita riconduzione;

– che alla scadenza del contratto il conduttore non ha liberato il locale; Tutto ciò premesso e considerato il sig. <…>, come sopra rappresentato e difeso

intimaal signor <…> <…>, residente in <…> Via <…> , n. <…>, sfratto per finita locazione diffidandolo a lasciare immediatamente libero da persone, vuoto di cose e nella piena disponibilità del ricorrente il locale posto in <…> via <…> n. <…> , e nel contempo,

citail medesimo signor <…> <…> a comparire davanti al Tribunale di <…> all’udienza che ivi stesso si terrà il giorno <…> (rispettare il termine di cui all’art. 660 c.p.c. che deve intercorrere fra notificazione e udienza) alle ore 9,30 e seguenti presso i noti locali di via <…> n. <…>, sede del Palazzo di Giustizia, giudice designando ex art. 168 c.p.c., con invito a costituirsi in giudizio nei modi e nei termini di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c. e

(segue)


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l’avvertimento che non comparendo o comparendo e non proponendo opposizione, lo sfratto sarà convalidato ai sensi dell’art. 663 c.p.c. con apposizione della formula esecutiva, per ivi sentire accogliere le seguenti

conclusioniVoglia il Tribunale di <…>, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: – convalidare l’intimato sfratto per finita locazione;In caso di opposizione: – emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva; – nel merito e definitivamente: rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il

contratto di locazione. In ogni caso con fissazione della data di esecuzione del provvedimento e con vittoria di spese, competenze e onorari del giudizio.

Dichiarazione di valore ai fini del contributo unificato

Il sottoscritto avv. <…> <…> ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dichiara che il valore del presente procedimento è pari a € <…> e che lo stesso verte in materia di locazione.

(luogo e data) Avv. <…> <…>

FAC-SIMILE

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ E CITAZIONE PER LA CONVALIDA

Il Signor Tizio, residente in <…>, via <…>, <…>, e, ai fini della presente procedura, elettivamente domiciliato in <…>, via <…>, n. <…>, presso lo studio e la persona dell’Avv. <…>, che lo rappresenta e difende in forza di procura a margine del presente atto premesso che:

– l’stante è proprietario locatore dell’immobile sito in <…>, via <…>, n. <…>, piano .., int. ..;– detto immobile veniva concesso in locazione, a uso di abitazione, al Signor Caio, in forza di scrittura privata

del <…>/<…>/<…>, verso il canone mensile di € <…>. Tale scrittura veniva regolarmente registrata con il n. <…> in data <…>/<…>/<…>;

– il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni relativi alle mensilità di <…>, a nulla valendo gli inviti ad adempiere, da ultimo con raccomandata a/r del <…>/<…>/<…>, rimasta priva di riscontro;

– il locatore, allo stato attuale, risulta pertanto creditore nei confronti del conduttore della somma complessiva di € <…>, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalle relative scadenze.

(segue)


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Marzo 2011 – n. 3

Approfondimentigli

leSEGNALAZIONIIn tema di procedimento per convalida di sfratto:• mAsoni, «L’impugnazione speciale: opposizione tardiva e convalida di sfratto», in Immobili & Diritto, 6/2010, 34;• cecchellA (a cura di), Diritto processuale civile, Il Sole 24 Ore, 2010;• cecchellA (a cura di), Guida al nuovo processo civile di cognizione, Il Sole 24 Ore, 2009.In tema di locazione:• AviGliAno, «Indennità di avviamento commerciale in caso di uso promiscuo», in Ventiquattrore Avvocato, 11/2010, 29.

Quanto sopra premesso, l’istante, come in atti, rappresentato, domiciliato e difeso, intima sfratto per morositàal Signor Caio relativamente all’immobile dal medesimo detenuto, sito in <…>, alla via <…>, n. <…>, piano <…>, int. <…>, con invito a rilasciarlo nella piena disponibilità dell’istante libero da persone e cose, e, nel contempo, cita il Signor Caio, residente in <…>, via <…>, n. <…>, a comparire innanzi all’intestato Tribunale all’udienza del <…>/<…>/<…> (debbono trascorrere almeno venti giorni tra la notifica della citazione dell’atto al conduttore e la data dell’udienza di comparizione), ore 9 e seguenti, Sezione e Giudice da designarsi, con l’invito a costituirsi nei modi e nei termini di legge e con espresso avvertimento che, in caso di mancata comparizione o se comparendo non si oppone, il Tribunale procederà alla convalida dell’intimato sfratto, e che, in caso di mancata costituzione, si procederà in sua contumacia, affinché il Tribunale Ill.mo, ogni con-traria istanza disattesa, voglia convalidare l’intimato sfratto per morosità, con fissazione a breve della data del rilascio e ordine al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto, nonché emettere decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo per l’importo di € <…> per canoni scaduti o da scadere, oltre interessi, spese e competenze professionali.

Si produce: Luogo, data <…>1) copia del contratto di locazione; Avv. <…>2) bollette di pagamento inevase;3) raccomandata a/r del <…>/<…>/<…>

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