Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato ......unità immobiliari ammontano allo...

Segmentazione, caratteristiche e

dinamiche del mercato

immobiliareIng. PAOLA MARONE – Vicepresidente Ordine Ingegneri della Provincia di Napoli

Ing. VINCENZO LANDI – Coordinatore Commissione Mercato Immobiliare Ordine

Ingegneri della Provincia di Napoli

Aula Magna Ordine degli Ingegneri della Provincia di NapoliSabato 27 Settembre 2014

“Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel farlo formano il

prezzo.” (Finanza Immobiliare, Armando Borghi, 2009).

Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliareIng. Paola Marone – Ing. Vincenzo Landi

Definizioni Generali

Il mercato immobiliare fa riferimento alla

compravendita di immobili, abitazioni,

uffici, negozi, capannoni, sia di nuova

costruzione che esistenti nonché terreni

E’ un mercato molto attraente in quanto

l’oggetto della contrattazione ha un

elevato valore economico e sociale.Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliareIng. Paola Marone – Ing. Vincenzo Landi

Definizioni Generali

• Non omogeneità dei beni

• Mercato geograficamente localizzato,

specifico in ogni città e in ogni sua

zona

• Mancanza di trasparenza


Caratteristiche del

mercato immobiliare

Comparto dell’edilizia residenziale di tipo

pubblico e privato

Comparto dell’edilizia non residenziale di

tipo pubblico e privato

Comparto delle opere pubbliche


Classificazione in

comparti del M.I,

Pubblica Amministrazione;

Società di costruzioni

Banche e fondi immobiliari

Società immobiliari e di leasing

immobiliare, afferenti a gruppi

commerciali ed industriali

Assicurazioni e fondi pensione

integrativi;

Gestori di patrimoni;Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare

Ing. Paola Marone – Ing. Vincenzo Landi

Operatori che finanziano

lo sviluppo del mercato

immobiliare

COSTITUZIONE DELL’OFFERTA

Stato;

Famiglie

Investitori

Imprese


Fruitori del mercato

immobiliare

COSTITUZIONE DELLA DOMANDA


Oggetti del mercato

immobiliareAbitazioni

Alberghi

Uffici

Capannoni

Garage

Negozi

…………

Terreni agricoli ed edificabili

Il mercato immobiliare si articola in

sottomercati denominati segmenti

Per segmento s’intende l’unità

elementare non scindibile alla base

dell’analisi economico-estimativa del

mercato immobiliare


Segmentazione del

mercato immobiliare

Ai fini di una indagine economica-estimativa un

segmento di mercato resta definito rispetto ai seguenti

parametri:


http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/Definizioni generaliOsservatorio Mercato

ImmobiliareAndamento del mercato

immobiliare

• Localizzazione

• Tipologia di contratto

• La destinazione

• La tipologia immobiliare

• La dimensione

• I caratteri della

domanda e dell’offerta• La tipologia edilizia

Tali parametri vanno misurati e tradotti in indicatori

economico–estimativi del particolare segmento di mercato.

Se l’ammontare degli indicatori economico-estimativi di due

unità immobiliari ammontano allo stesso valore le due unità

immobiliari fanno parte dello stesso segmento di mercato.

Segmentazione del

mercato immobiliare


Segmentazione del

mercato immobiliare


Definizioni generaliOsservatorio Mercato


immobiliare

a.Numero delle compravendite e delle

locazioni

b.Variazione dei prezzi

c.Variazione dei rendimenti

d.Tempi di vendita

Le dinamiche principali

del mercato immobiliare




immobiliare

Andamento





immobiliare

Andamento


-25,7%

-25,9




immobiliare

Andamento



OMI

Osservatorio sul Mercato ImmobiliareAgenzia delle Entrate – Dipartimento Territorio

Obiettivi: Rilevazione ed elaborazione delle informazioni di

carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari,

al mercato degli affitti, ai tassi di rendita con

pubblicazione di studi ed elaborazioni per la valorizzazione

statistica degli archivi dell'Agenzia.

Ricerca e sviluppo di strumenti innovativi finalizzati alla

definizione dei valori immobiliari


OMI

Osservatorio sul Mercato ImmobiliareAgenzia delle Entrate – Dipartimento Territorio

Articolazione sul territorio nazionale con suddivisione in

uffici provinciali coincidenti con gli uffici provinciali

dell’agenzia.

Referente provinciale e staff di lavoro


OMI

Osservatorio sul Mercato Immobiliare

Tipologie prevalenti presenti in banca dati


OMI


Zone omogenee OMI

Suddivisione del territorio provinciale in zone omogenee in

termini di mercato immobiliare relativamente ad alcune

caratteristiche di tipo posizionale quali quelle urbanistiche,

socio-economiche, di dotazione di servizi, ecc.

Il territorio dei singoli comuni è stato suddiviso in più zone

omogenee dove si registra una uniformità del mercato

immobiliare in termini di apprezzamento per condizioni

economiche e socio-ambientali.

Lo scostamento massimo dei valori in questo comparto

omogeneo non deve essere superiore ad 1,5.


OMI


Zone omogenee OMI

Quotazioni: definizione di un intervallo di valori minimo e

massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie

aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio,

negozio, ecc), site in una data zona omogenea.

Valori riferiti all’ordinarietà dell’immobile escludendo

quotazioni di immobili di pregio, degradati, che presentano

caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia

prevalente della zona.


OMI


Zone omogenee OMI

Zone omogenee OMI devono appartenere ad una

sola microzona catastale

Raggruppamento delle zone OMI in fasce con

collocazione precisa in ambito comunale

B=Centrale – C=Semicentrale – D=Periferica –

E=Suburbana – R=Rurale


OMI


Attività di rilevazione semestrale

Per la definizione delle quotazioni viene

effettuata dall’OMI un’attività di rilevazione

a cadenza semestrale con l’individuazione di

un campione, determinato in funzione della

vivacità del mercato.


OMI



Per la definizione delle quotazioni viene effettuata

dall’OMI un’attività di rilevazione a cadenza semestrale con

l’individuazione di un campione, determinato in funzione

della vivacità del mercato.

1. Definizione del campione da rilevare

2. Rilevazione tramite schede e costituzione del campione

3. Popolamento database informatico delle schede


OMI



1. Definizione del campione da rilevare

NTN – Numero di transazioni di

unità immobiliari “normalizzate”

(Le compravendite dei diritti di

proprietà sono “contate”

relativamente a ciascuna unità

immobiliare tenendo conto della

quota di proprietà oggetto di

transazione; ciò significa che se di

un’unità immobiliare è

compravenduta una frazione di

quota

di proprietà, per esempio il 50%,

essa non è contata come una

transazione, ma

come 0,5 transazioni).


OMI


Attività di rilevazione semestrale2. Rilevazione tramite schede e costituzione del campione

la tipologia dell'immobile o dell'unità immobiliare

le fonte della rilevazione

la identificazione dell'immobile rilevato

la destinazione prevalente di zona

le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata

l'unità immobiliare

le caratteristiche intrinseche del fabbricato

le caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare

la consistenza dell'unità immobiliare

la consistenza delle pertinenze

la consistenza totale dell'unità immobiliare e delle pertinenze

(ragguagliate)

il prezzo / valore


OMI




OMI



Fonti per l’acquisizione dei dati:

• Agenzie immobiliari;

• Atti di compravendita;

• Stime Ufficio del Territorio;

• Tribunale;

• Riviste di settore e annunci su quotidiani;

• Informazioni dirette e/o conoscenze personali


OMI



3. Elaborazione del dato

I dati così ottenuti sono elaborati con appositi procedimenti

statistici e successivamente sottoposti alla validazione della

Commissione di Validazione, costituita dal dirigente

dell’ufficio provinciale, dal responsabile del settore tecnico-

estimale e dal referente del Osservatorio.

Verifica di coerenza a livello centrale

Successiva pubblicazione del dato




immobiliare


http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/

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dinamiche del mercato

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Ing. VINCENZO LANDI – Coordinatore Commissione Mercato Immobiliare Ordine

Ingegneri della Provincia di Napoli

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