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CIRCOLARE n. 6/2012

Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione

speciale e particolare:Esempi notevoli e casi pratici

Ufficio Provinciale - Territorio di Salerno

SALERNO – 9 MAGGIO 2013Grand Hotel Salerno, L.Mare C. Tafuri

Agenzia delle Entrate – Ufficio Ottimizzazione Processi e Qualità- Largo Leopardi, 5 – RomaUfficio Provinciale - Territorio di Salerno

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1. Impianti Eolici “On shore” – D/1

Introduzione energia eolicaL'energia eolica è il prodotto della conversione dell'energia cinetica del vento in altre forme di energia. Attualmente viene per lo più convertita in elettrica tramite le centrali eoliche (fig. 1)[1], mentre in passato l'energia del vento veniva utilizzata immediatamente sul posto come energia motrice per applicazioni industriali e pre-industriali. Prima tra tutte le energie rinnovabili per il rapporto costo/produzione, è stata anche la prima fonte energetica rinnovabile usata dall'uomo.

Fig. 1

Il suo sfruttamento è attuato tramite macchine eoliche denominate aereogeneratori. Una serie di aerogeneratori compone un impianto eolico o una Wind Farm. Un impianto eolico e' costituito da un gruppo di aereogeneratori di media (600-900 kW) o grande (>1MW) taglia, disposti sul territorio in modo da meglio sfruttare la risorsa eolica del sito; gli aereogeneratori sono connessi fra loro elettricamente attraverso un cavidotto interrato. L’energia elettrica prodotta dal singolo aerogeneratore, in bassa tensione pari a circa 600 volts, viene opportunamente trasformata in media tensione, circa 20 Kv, tramite una cabina di trasformazione posta alla base di ciascuna torre, per poi essere immessa nella rete di collegamento dell’impianto stesso. Il collegamento con la rete elettrica nazionale avviene tramite una sottostazione di trasformazione nella quale si provvede alla preventiva trasformazione dell’energia prodotta dall’impianto eolico da media in alta tensione -150÷380 Kv (cfr.fig 2).

[1] Immagine tratta dal sito www.enel.it

Fig. 2


1.Gli Aereogeneratori

Gli aereogeneratori, il cui funzionamento è illustrato nei paragrafi successivi sono divisi in due gruppi ben distinti in funzione del tipo di modulo base adoperato, ad asse orizzontale o verticale.

1.1 Aereogeneratori ad asse verticale

Le prime macchine per lo sfruttamento della forza del vento sono ad asse verticale e sono state concepite fin dall' inizio delle civiltà in Mesopotamia ed utilizzate dall’uomo, sopratutto per irrigare. Gli aereogeneratori eolici ad asse verticale, all’attualità scarsamente utilizzati, negli ultimi anni sono al centro di nuovi programmi di sviluppo da parte di gruppi di ricercatori ed aziende operanti nel settore. I principali vantaggi dell'asse verticale sono legati al costante funzionamento indipendentemente dalla direzione del vento e la migliore resistenza anche alle alte velocità dei venti ed alla loro turbolenza. Il principale svantaggio è dovuto al basso rendimento. La turbina Darreius, di moderna concezione, supera parte di queste problematiche. Il suo principale limite è legato alla gestione della fase di avvio che non avviene spontaneamente a causa di una coppia di spunto molto bassa (fig. 3).

1.2 Aereogeneratori ad asse orizzontale

Gli aereogeneratori eolici ad asse orizzontale, sui quali si è concentrato il massimo sforzo di sviluppo e diffusione commerciale, rappresentano la quasi totalità della potenza eolica installata nel mondo.

Il tipo di aerogeneratore più utilizzato è quello a tre pale (fig. 4), con rotore sopravvento a mozzo rigido, collocato tra la direzione da cui spira il vento e la torre. Si tratta della configurazione nota come concetto danese e rappresenta ormai lo standard con cui si confrontano altre soluzioni impiantistiche: una/due pale, rotore sottovento, mozzo oscillante. Il progresso della tecnica consente di avere a disposizione sul mercato macchine con capacità produttiva mediamente pari a 800÷1.000 Kw, ma che possono arrivare anche a 4,5 Mw[1]. Sono potenze enormemente più grandi rispetto al passato, si pensi che venti anni fa la potenza di un aerogeneratore raggiungeva al massimo i 25 kW. Gli elementi costituitivi principali di un aereogeneratore ad asse verticale sono presi in esame nei successivi paragrafi (fig. 4)

[1] Aereogeneratore Enercon E 112/45.114 4.500 Kw


1.3 Fondazione.Essa provvede alla trasmissione dei carichi statici ed aerodinamici sul terreno. È realizzata principalmente di forma circolare; detta soluzione tecnica consente di ottimizzare le quantità di armatura e calcestruzzo da utilizzare (fig. 5). In funzione delle caratte-ristiche geotecniche del sito le stesse sono opportunamente dimensionate ed in caso di terreni caratterizzati da bassi valori di carico limite si passa da fondazioni di tipo dirette a quelle indirette poggiate su pali infissi nel terreno. La disposizione dei pali avviene in modo simmetrico leggermente inclinato, in modo che i prolungamenti immaginari degli assi dei pali si incrocino in un punto al di sopra del centro delle fondamenta. In questo modo il flusso delle forze di pressione viene distribuito in modo ottimale sull’intera superficie. Le opere di fondazione, nell’ambito di quanto constatato per in alcuni parchi eolici ubicati nella provincia di Benevento, occupano superfici in pianta superiori ai 100÷150m2, le fondazioni indirette sono costituite con pali profondi oltre 20 m.

1.4 TorreLa torre può essere costituita da una struttura metallica a forma tronco-conica (con una scala interna che permette le operazioni di salita e discesa per manutenzione) o da una struttura metallica reticolare a traliccio. La sua altezza media e' compresa tra i 40 e i 60 metri; la massima altezza documentata è pari a 160 metri[1].

Il fissaggio alle fondamenta delle torri più alte viene effettuato attraverso una sezione realizzata appositamente (vedi fig. 6) Il componente cilindrico viene posto sopra il cosiddetto strato di protezione prima del getto di calcestruzzo e viene orientato con precisione millimetrica tramite bulloni di allineamento. Il collegamento fra la torre e la sezione della fondazione avviene tramite un giunto a flangia.

[1] Aereogeneratore Furlander FL 2500


1.5 Rotore1.Il rotore (fig. 7) è costituito da un mozzo su cui sono fissate le pale (di norma 2 o 3 pale con un diametro indicativo che può variare da 40 a 50 metri per macchine di media taglia) che possono ruotare ad una velocità superiore ai 200 chilometri orari.

Le pale sono realizzate materiali compositi rinforzati con fibra di vetro o materiali compositi di tipo innovativo. Il mozzo e'

collegato a un primo albero, detto albero lento, che ruota alla stessa velocità angolare del rotore.Dato che i venti di intensità elevata si verificano per tempi molto brevi durante l'anno, non e' economico adottare aereogeneratoricon rotore a passo fisso e dimensionarli per sfruttare anche questi limitati periodi di forti venti. Infatti il notevole aumento del costo della macchina, dovuto alla grande resistenza delle pale ed alla elevata potenza di picco, non sarebbe compensato dal modesto incremento dell'energia elettrica prodotta.

Questo aumento del costo è evitato limitando il processo di conversione di energia dell'aereogeneratore in regime di vento molto forte e questa limitazione e' di solito ottenuta adottando pale a passo variabile la cui regolazione consente di ridurre il rendimento aerodinamico del rotore. Il passo può essere variato in modo continuo o a gradini; nelle macchine più recenti di grossa taglia viene adottato un tipo di pala orientabile soltanto nella parte più vicina alla punta[1]

[1] Punta della pala (detta «tip»)di una pala rotore Enercon E-48


1.6 Navicella

La navicella è una cabina posizio-nata sulla cima della torre e può girare di 180° sul proprio asse. Per assicurare sempre il massimo rendimento dell’aerogeneratore è importante mantenere un allineamento più continuo possibile tra l’asse del rotore e la direzione del vento. Negli aereogeneratori di media e grossa taglia, l’allineamento è garantito da un servomeccanismo, detto sistema di imbardata, mentre nei piccoli aereogeneratori è sufficiente l’impiego di una pinna direzionale. Nel sistema di imbardata un sensore, la banderuola, indica lo scostamento dell’asse della direzione del vento e aziona un motore che riallinea la navicella. Al suo interno sono ubicati tutti i componenti di un aereogeneratore, ad eccezione, naturalmente, del rotore e del mozzo. I componenti che sono presenti al suo interno sono (fig. 10):

− il moltiplicatore di giri : La sua funzione è quella di trasformare la rotazione lenta delle pale in una rotazione più veloce in grado di far funzionare il generatore di elettricità. Ad esso ècollegato l'albero lento, azionato dalla forza del vento e da esso parte l’albero cosiddetto veloce, che ruota con velocità angolare data da quella dell'albero lento per il rapporto di moltiplicazione del moltiplicatore.− il generatore

Il generatore (fig. 11) è costituito da due componenti, uno fisso detto statore ed il rotore che ruota al suo interno ed è azionato dalla rotazione dell’albero veloce e trasforma l’energia meccanica in energia elettrica. La potenza del generatore viene indicata in chilowatt (kW).−Il sistema di controlloIl funzionamento di un aereogeneratore è gestito da un sistema di controllo che svolge due diverse funzioni. Gestisce, automaticamente e non, l’aereogeneratore nelle diverse operazioni di lavoro e aziona il dispositivo di sicurezza che blocca il funzionamento dello stesso in caso di malfunzionamento e di sovraccarico dovuto ad eccessiva velocità del vento. L'aereogeneratorefunziona già con un vento di circa 3 m/s (10 km/h) e raggiunge la massima potenza quando arriva a circa 17 m/s (50÷60 km/h).−Il sistema frenanteÈ costituito da due sistemi indipendenti di arresto delle pale: un sistema di frenaggio aerodinamico e uno meccanico. Il primo viene utilizzato per controllare la potenza dell’aereogeneratore, come freno di emergenza in caso si sovravelocità del vento e per arrestare il rotore. Il secondo viene utilizzato per completare l’arresto del rotore e come freno di stazionamento.


1.7 Impiantistica fissaSulla base della precedente descrizione, a parere dello scrivente, con riferimento alle pale eoliche appare del tutto evidente che ci troviamo ad impianti stabilmente infissi (cfr. par. 2.2.1). Le stesse, in considerazione del fatto che sono atte a produrre reddito proprio, in quanto producono energia elettrica in modo autonomo che viene ceduta alla rete elettrica nazionale a titolo oneroso, sono da considerasi come unità immobiliari urbane da censire nella categoria D/1, così come già precisato da ultimo dalla circolare 14/2007 della Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare.Per quanto concerne la determinazione della rendita catastale, in assenza di dati certi relativi ad immobili similari, essa saràcalcolata in base al valore immobiliare determinato sulla base del costo di ricostruzione a nuovo, eventualmente decurtato per vetustà, riferito all’epoca censuaria 1988/’89, con l’applicazione del saggio di fruttuosità r.Le componenti da inserire nella valutazione della rendita del singolo aereogeneratore sono:

1. l’area di sedime, che coincide con la superficie della platea di fondazione;2. strutture di fondazione;3. traliccio;4. aereogeneratore;5. cabina di trasformazione posta a base del traliccio; questa componente nelle moderne installazioni non è presente

in quanto inglobata nella navicella.

1.8 Le sottostazioni elettricheLe sottostazioni elettriche occupano superficie di oltre mille di metri quadrati. L’area è completamente recintata ed è per lo piùoccupata dalle linee elettriche di adduzione e smistamento dell’energia, detti stalli[1]; le apparecchiature sono invece ubicate all’intero di corpi di fabbrica realizzate con box prefabbricati o in opera con telaio in cemento armato, tamponature in muratura di laterizio e copertura piana con dimensioni in pianta di circa 100 m2 ed altezze ordinarie (circa 3 m).Con riferimento alle componenti impiantistiche esse sono costituite da:−stalli in MT e AT ;−trasformatori di potenza MT/AT[2];−quadri di controllo e protezione in bassa tensione.Analogamente alle pale eoliche esse vanno censite nelle categoria D/1[3] in quanto trattasi di “ … fabbricati realizzati per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibile di altra destinazione d’uso senza radicali trasformazioni”[4].Per quanto concerne la componente impiantistica essa va considerata nella determinazione della rendita catastale in conformitàalla prassi consolidata nel tempo [5]; quindi la sua determinazione sarà effettuata considerando oltre alle componenti impiantistiche precedentemente richiamate, ovviamente, l’area di sedime del fabbricato, i manufatti, l’area pertinenziale.

[1] Stallo: insieme di impianti di potenza e di impianti accessori asserviti ad una linea elettrica e ad un trasformatore che collegano la linea o il trasformatore con il sistema di sbarre di una stazione elettrica[2] MT: 10 ÷ 20 Kv, AT: 130 ÷ 380 Kv[3] cfr. art. 2, c.3° del DM 2 gennaio 1998, n°28[4] Art. 28 della legge 8 giugno 1936, n°1231[5] cfr. Circolare della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali del 14 novembre 1944, n°123


I CostiIn considerazione della continua evoluzione tecnologica i costi di dette tipologie impiantistiche sono variabili nel tempo. I fattori che influenzano principalmente detta variabilità possono essere identificati nella continua crescita della capacitàproduttiva, si è passati da turbine da 150 kW (1989) ai 4.5 Mw attuali; all’attualità il mercato italiano è orientato all’utilizzo di macchine con capacità media tra i 2 ÷ 3 Mw.

[1] Fonte The European Wind Energy Association (EWEA) - Renewable Energy World, July/August 2004 – www.ewea.org

L’andamento dei costi di produzione rilevato sul mercato danese nel periodo 1989-2001 è riportato nella seguente fig. 12. Esso evidenzia la tendenza ad un decremento dei costi per le turbine nel corso degli anni ed al crescere delle potenze erogabili dalle stesse[1].

Agenzia delle Entrate – Ufficio Ottimizzazione Processi e Qualità- Largo Leopardi, 5 – Roma

L’analisi dei costi di costruzione per turbine di media potenza (850 Kw÷1.5 Mw) rilevati sul mercato europeo nel periodo 2001/’02 èsintetizzato nella fig. 13.

La fig. 14 rappresenta la relazione tra il costo di costruzione, espresso in €c/Kwh e la dimensione delle turbine.

I dati rilevati mostrano che i costi delle turbine eoliche subiscono decrementi annui che variano dal 3 al 5% per ciascuna generazione di macchine; l’estrapolazione dell’andamento di detti costi nel periodo 2002-2010 è riportato nella fig 15.



Da questi dati e da altri reperiti presso pubblicazioni specialistiche e sitoteche di settore l’Ufficio provinciale ha definito – al biennio censuario 1988/’89 – i seguenti valori che propone all’uso generalizzato:

1. Per impianti con potenza nominale compresa fra 600 Kw e 3 Mw (massima potenza attualmente espressa da ogni singolo aerogeneratore on shore) :

• Valori compresi fra € 750 e € 1.250 per Kilowatt installato, con valori minori per le potenze maggiori e viceversa;

2. Per sottostazioni trasformazioni e allacciamenti a rete MT/BT (censite a parte):• Valori compresi fra il 10% e il 18% del valore della Wind Farm allacciata.

Tali valori sono da intendersi applicati alla SINGOLA PALA e si intendono comprensivi di ogni onere e magistero (costi di progettazione, D.L., disbrigo pratiche di autorizzazione, installazione, idoneizzazione area, opere civili, trasporti, installazione macchine, manodopera, avviamento, esercizio, manutenzione, collaudi, accatastamenti) nonché degli interessi passivi sulle anticipazioni di capitale (ipotizzati applicati per un anno solare).

Resta escluso il solo Valore dell’Area STRETTAMENTE necessaria all’installazione dell’aerogeneratore o della centrale di trasformazione/allacciamento Rete GSE e gli oneri afferenti (Spese notarili, interessi passivi sulle anticipazioni di capitale – qui ipotizzati per un anno e mezzo solare).


In pratica, l’Ufficio procede come segue:


Per la pala


Per la sottostazione


2. Impianti Fotovoltaici a Tetto e in Campo – D/1 / D/10


(1)

(1) Circolare AdE n. 32 del 6 Luglio 2009


Esempi di installazione. Integrato, Parz. Integr, Potenza nominale minimale

Installazioni Fotovoltaiche totalmente/parzialmente integrate architettonicamente: NON SUSSISTE OBBLIGO DIACCATASTAMENTO, rilevano ai soli fini di rideterminazione della RC della uiu di cui sono parte integrante nel caso che incrementino la medesima di una percentuale > = 15%.

Per tutti gli altri casi: NON SUSSISTE OBBLIGO DI ACCATASTAMENTO, qualora la PZ Nominale sia <= 3Kw, ovvero PZn < = 3*n uiu, ovvero per installazioni al suolo – a prescindere dalla PZn – il Vol (= area intervento * hmedia pannelli) <= 150 mc


Esempi di installazione. Su tetto opifici esistenti

Frazionamento per creazione di sub destinazione Lastrico Solare (F/5), successiva Variazione Catastale per denuncia in D/1


Esempi di installazione. In pieno campo – Centrali di potenza a terra

L’impianto segue le stesse modalità gia viste per l’Eolico on shore. Si determinano prevalentemente i Costi di realizzo tarati sull’unità di misura “Kw Potenza di Picco/nominale”.

Da dati reperiti presso pubblicazioni specialistiche e sitoteche di settore l’Ufficio provinciale ha definito – al biennio censuario 1988/’89 – i seguenti valori che propone all’uso generalizzato:

Con riferimento alla tecnologia più diffusa che utilizza celle in silicio monocristallino o policristallino, per impianti, installati a Tetto su Opifici o a Terra , con potenza nominale compresa fra 100 Kw e 30 Mw (massima potenza attualmente installata in provincia di Salerno in Centrale di P otenza a Terra in agro di Eboli è pari a 24MW) :

1. Valori compresi fra € 1.300 e € 1.500 per Kilowatt installato, con valori minori per le potenze maggiori e viceversa;Tali valori si intendono comprensivi di ogni onere e magistero (costi di progettazione, D.L., disbrigo pratiche di autorizzazione, installazione, idoneizzazione area, opere civili, trasporti, installazione macchine, manodopera, avviamento, esercizio, manutenzione, collaudi, accatastamenti) nonché degli interessi passivi sulle anticipazioni di capitale (ipotizzati applicati per un anno solare).

Resta escluso il solo Valore dell’Area STRETTAMENTE necessaria all’installazione del Campo fotovoltaico e gli oneri afferenti (Spese notarili, interessi passivi sulle anticipazioni di capitale – qui ipotizzati per un anno e mezzo solare).

Fonti: cfr. Lorenzoni et altri, Rapporto di ricerca per GIFI (Gruppo imprese Fotovoltaiche Italiane), Il valore dell’Energia fotovoltaica in Italia, UniPD – Dip.to Ingegneria Elettrica; Le energie Rinnovabili – La nuova tecnologia di produzione elletrica e Termica – collana Green Tech HOEPLI, a cura di Rubini Sangiorgio et. altri


3. Alberghi – D/2

A partire dagli anni 2006-2008, l’Ufficio Provinciale, anche su impulso delle Superiori Direzioni, ha attuato una ampia attività di Revisione delle Rendite delle unità immobiliari censibili in categoria D/2 – Alberghi.

In particolare ha effettuato una ricognizione sull’elenco delle attività registrate presso le locali Camere di Commercio I.A.A., le locali Agenzie Provinciali per il Turismo oltre le sitoteche dei vari esercizi commerciali indagati, il tutto accompagnato da una capillare attività di sopralluoghi sulle uiu di causa, con particolare riferimento a quelle presenti nella categoria commerciale – cosiddetta – a 4 e 5 stelle.

L’ottimizzazione dell’analisi dei fattori produttivi coinvolti nel procedimento di valutazione a Costo di Riproduzione deprezzato (Costi tecnici di Costruzione, oneri, interessi finanziari, S.G., Aree di lotto), nonché una notevole raccolta di dati tecnico-socio-economici, oltre alla cristallizzazione di Rendite oramai divenute definitive o perchéconfermate dai contribuenti o perché passate in giudicato nei vari gradi di giudizio tributario, ha consentito di tipizzare - per le particolari e tuttaltro che omogenee peculiarità della nostra provincia (dalle Costiere Amalfitana e Cilentana, al Cilento/Diano/Bussento, dalla piana del Sele all’agro Nocerino-Sarnese, a Salerno Città) -, dei valori che l’Ufficio provinciale propone all’uso generalizzato – gia riferiti al biennio censuario 1988/’89.



In relazione alla vita tecnica utile delle strutture edilizie ed impiantistiche (in anni) ai fini della misura del deprezzamento, l’Ufficio propone all’uso generalizzato (dati validi per il biennio censuario 1988/89):


In relazione alla vita tecnica utile delle strutture edilizie ed impiantistiche (in anni) ai fini della misura del deprezzamento, l’Ufficio propone all’uso generalizzato (dati validi per il biennio censuario 1988/89) da contratti di servizio di pubblici servizi in essere:


Vita utile in anni – Indicazioni quantitative in letteratura scientifica nazionale.


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Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione

speciale e particolare:Esempi notevoli e casi pratici


SALERNO – 9 MAGGIO 2013Grand Hotel Salerno, L.Mare C. Tafuri

GRAZIE PER L’ATTENZIONE.

Ing. Paolo [email protected]

089 99 27 143

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