La dimensione giuridica dell’urbanistica. La questione centrale della rendita

fondiaria

Alcune definizioni generali:

Rendita fondiaria

agraria

urbana

Quota di reddito che il proprietario di terreni o di edifici percepisce per il fatto di essere il legittimo proprietario del bene immobile

Alcune definizioni generali:

In economia la rendita designava in origine la remunerazione dei proprietari fondiari, essa misurava la differenza nella produttività del lavoro agricolo applicato a terreni di diversa fertilità

Alcune definizioni generali:

In una teoria generale della rendita, il concetto è stato esteso a tutti i fattori di produzione connessi al bene suolo. La rendita è causata dall’inelasticità dell’offerta di suolo nel breve o nel lungo periodo.

Nella ripartizione della ricchezza nazionale, una parte considerevole viene assorbita, quasi senza corrispettivo di rischio, dall’idoneità edificatoria, naturale o regolamentata dei suoli urbani

Alcune definizioni generali: Campos Venuti in “Amministrare l’urbanistica”, 1967

Rendita assoluta: dipende dalla generica capacità di un’area a partecipare alla vita di una comunità, indipendentemente dalla sua localizzazione.

Alcune definizioni generali: Campos Venuti in “Amministrare l’urbanistica”, 1967

Urbanizzazione primaria esecondaria

Aspettative del proprietario                             

Rendita differenziale: dipende dalla particolare posizione che il suolo assume nell’aggregato urbano, grazie alla quale il suolo viene a trovarsi sul mercato in condizioni di maggiore o minore appettibilità

Alcune definizioni generali: Campos Venuti in “Amministrare l’urbanistica”, 1967

                            

Una ricerca sul costo delle abitazioni anni Ottanta a Milano(Molinari C., 1993)

Una ricerca sul costo delle abitazioni anni Ottanta a Milano(Molinari C., 1993)

Una ricerca sul costo delle abitazioni anni Ottanta a Milano(Molinari C., 1993)

Una ricerca sul costo delle abitazioni anni Ottanta a Milano(Molinari C., 1993)

L’urbanistica, in quanto persegue il bene pubblico in termini di qualità urbana, ha sempre dovuto confrontarsi con la questione della rendita nei paesi che riconoscono il diritto alla proprietà privata del suolo

Art. 42.La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo

Stato, ad enti o a privati.La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne

determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale.

La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità.

Art. 43.A fini di utilità generale la legge può riservare originariamente o trasferire,

mediante espropriazione e salvo indennizzo, allo Stato, ad enti pubblici o a comunità di lavoratori o di utenti determinate imprese o categorie di imprese,

che si riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano carattere di preminente interesse

generale.

Art. 44.Al fine di conseguire il razionale sfruttamento del suolo e di stabilire equi rapporti sociali, la legge impone obblighi e vincoli alla proprietà terriera

privata, fissa limiti alla sua estensione secondo le regioni e le zone agrarie, promuove ed impone la bonifica delle terre, la trasformazione del latifondo e la ricostituzione delle unità produttive; aiuta la piccola e la media proprietà.

La legge dispone provvedimenti a favore delle zone montane.

Modalità di controllo della rendita fondiaria urbana, Bandarin F., Il controllo dei suoli urbani, 1989.

Politiche di correzione:

incentivano l’intervento privato ma cercano di calmierare i prezzi dei suoli con:- misure fiscali- la costituzione di demani- politiche infrastrutturali

Modalità di controllo della rendita fondiaria urbana, Bandarin F., Il controllo dei suoli urbani, 1989.

Politiche di socializzazione dei suoli edificabili:

Hanno al centro la politica di acquisizione fondiaria

Modalità di controllo della rendita fondiaria urbana, Bandarin F., Il controllo dei suoli urbani, 1989.

Politiche normative:

* Agiscono attraverso norme, sono forme passive di controllo.

* Lasciano all’operatore privato l’iniziativa sui tempi e sui modi

attuazione del progetto urbanistico

Modalità di controllo della rendita fondiaria urbana, Bandarin F., Il controllo dei suoli urbani, 1989.

Strumento principe: zoning

* Modello americano: strumento separato dagli strumenti di previsione e non ha potere di vincolo sulle proprietà

* Modello europeo: strumento che definisce gli usi del suolo per zone omogenee ed esercita potere di vincolo sull’at- tività privata (in teoria)

Modalità di controllo della rendita fondiaria urbana, Bandarin F., Il controllo dei suoli urbani, 1989.

Limiti dello zoning

* Modello americano: è uno strumento solo operativo. L’urbanistica “si fa” nelle corti di gustizia

* Modello europeo: può servire alla composizione dei conflitti tra proprietari ma non agisce sul livello strategico dello sviluppo urbano

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Germania:* Organismo di pianificazione (comune) ente che rilascia i permessi costruzione (Land, statale)

* Mercato dei suoli completamente libero, ma: - piano non crea alcun diritto edificazione;- solo il piano attuativo conferisce diritti e oneri

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Olanda:* Politica fondiaria precede quella urbanistica, mediante la “produzione pubblica di suolo infrastrutturato”.

Problemi: è entrato in crisi quando dall’espansione si è passati alla fase di trasformazione dell’urbanizzato esistente. In quel caso: sforzo economico amminsitrazioni per espropriare aree centrali (spuntando prezzi ragionevoli nei centri storici degradati)

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Svezia:* Politica fondiaria precede quella urbanistica, mediante la costruzione di un sistema di demanio pubblico molto esteso.

Ogni comune deve:- indicare un programma di acquisizione aree;- metodo di finanziamento per l’acquisizione;- procedure di acquisizione

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Spagna:* Proprietà fondiaria è uno stato legale che può essere revocato.* Obbligatoria la cessione al comune del 10% rendimento medio in termini di aree e volumetrie

Classificazione aree:- suoli urbani- suoli urbanizzabili- suoli urbanizzabili non programmati- suoli non urbanizzabili

Previste le seguenti modalità di interazione pubblico-privato:

Spagna:

* Previste le seguenti modalità di interazione pubblico-privato:a. Sistema di compensazione (privato)b. Sistema di cooperazione (misto)c. Sistema di espropriazione (pubblico)

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Gran Bretagna:

Tradizionale separazione tra la proprietà dei suoli (landlord) el’affittuario, che ricava i suoi profitti dall’uso del suolo.

Il promotore immobiliare:- fornisce i servizi primari legati alla lottizzazione che intraprende- garantisce la manutenzione delle opere

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

Aspetti comuni a tutte le esperienze:

• Mercato terreno d’azione dell’iniziativa pubblica e di quellaprivata

• In nessun caso l’operatore pubblico agisce con regole diverse da quelle valide per il privato cittadino (!)

Modi per controllare la rendita urbana in alcuni paesi europei

La città abusiva: una realtà di imponenti dimensioni nei paesi in via di sviluppo

Illegale: al di fuori delle norme stabilite (spesso inevitabile)

Suddivisione illegale del suolo

Ampie zone prive di qualsiasi accesso ai servizi essenziali

Baraccopoli, prive di servizi, poco accessibili, materiali edilizi precari

Storia:

L. 2359 del 25 giugno 1865: esproprio a prezzi di mercato come negli altri paesi europeiL. 2892 del 15 gennaio 1885: esproprio = media tra valore venale (Risanamento Napoli) e fitti ultimi 10 anni coacervati (bassi perché immobili degradati)L. 1150/1942: in teoria esproprio delle aree su cui fare progetti attuativiTentativo di riforma urbanistica ancora in corso

Legge Ponte 765/1968

Legge Bucalossi L. 10/1977

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001…..

La questione della rendita in Italia

Vincoli preordinati all’espropriazione Vincoli che comportano inedificabilità assoluta Limiti di edificabilità Vincoli paesaggistici dlgs 490/1999 (testo unico beni culturali e ambientali) Vincoli storico-artistici archeologici dlgs 490/1999 Vincoli di distanze di rispetto stradale Codice della strada d.lgs 285/1992 e Regolamento d.P.R. 495/1992

Vincoli di distanze di rispetto cimiteriale  Vincoli di distanze ferroviarie, demanio marittimo, aeroporti, aree doganali, acque pubbliche

Vincoli urbanistici

Non necessario indennizzo per disposizioni relative a intere categorie di beni Diritto proprietà non equivale a dominio assoluto e illimitato beni regime da determinare da parte del legislatore; il bene è soggetto ad alcuni limiti Imposizioni che però non possono imporre sacrificio eccessivo del godimento del bene senza che ciò sia considerato un atto espropriativo, quindi indennizzabile 

Le sentenze storiche della Corte CostituzionaleSentenza n. 55/1968 Sulla indennizzabilità vincoli da piano regolatore

Limiti che però devono riguardare un’intera categoria di soggetti in egual misura. I tempi della procedura espropriativa devono essere certi; non si possono imporre vincoli temporanei (ma di durata illimitata) preordinati al successivo (ma incerto) trasferimento del bene per motivi di pubblica utilità 

Sentenza n. 55/1968 Sulla indennizzabilità vincoli da piano regolatore

Sentenza n. 5/1980 Indennizzo = valore agricolo incostituzionale indipendentemente caratteristiche

edificatorie suoli

Indennizzo = valore agricolo medio come criterio generale confligge con l’articolo 42 Costituzione disparità di trattamento proprietari in aree edificabili colpiti dall’espropriazione rispetto a quelli di aree aventi stesse caratteristiche che beneficiano magari dell’opera realizzata indennizzo deve rappresentare un serio ristoro del ben perduto la concessione a edificare (l. 10/1977) non attribuisce nuovi diritti, non è sostanzialmente diversa dalla licenza edilizia

Sentenza n. 5/1980 Indennizzo = valore agricolo incostituzionale indipendentemente caratteristiche

edificatorie suoli

non si può prescindere per l’indennizzo dal valore del bene da espropriare il perimetro urbano (art. 18 L 865/1971) non costituisce un criterio assoluto “scientifico”

Problemi fondamentali nella procedura di esproprio e nella sua “storia”

• rapporto tra piano urbanistico e esproprio • vincoli espropriativi senza corrispondere un indennizzo • reiterare tale vincoli senza corrispondere un indennizzo • determinazione indennità espropriazione 

Principi del nuovo testo unico d.P.R. 327/2001

• Risponde all’esigenza di ordinare la materia (dopo circa 30 anni incertezza) • Non si coordina con una riforma equivalente della legge urbanistica • Disciplina la partecipazione degli interessati all’intero procedimento espropriativo • Definisce la modalità di determinazione dell’indennizzo • Definisce le circostanze nelle quali è ammesso il procedimento espropriativo • Tale procedimento ammesso solo per opere pubblica utilità

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art 7. Il Comune può espropriare:aree inedificate e quelle su cui vi siano costruzioni in contrasto con la destinazione di zona o con carattere provvisorio consentire ordinata espansione area inserita in un piano particolareggiato o in area di attuazione del piano regolatore

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art.8 Fasi procedimento espropriativo opera realizzare prevista nel prg o in atto di natura ed efficacia equivalente. (ovvero mediante conferenza dei servizi, accordo di programma o altro atto di natura territoriale art. 10) sul bene sia stato apposto il vincolo preordinato all’esproprio sia stata dichiarata la pubblica utilità sia stata determinata almeno in via provvisoria l’indennità di esproprio.

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art.9. Vincoli derivanti da piani urbanistici un bene è sottoposto al vincolo preordinato all’esproprio quando è stato approvato il piano che prevede la realizzazione di un’opera di pubblica utilità il vincolo preordinato all’esproprio ha durata di 5 anni. Entro tale termine deve essere emanata la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera. (può essere reiterato) si può nel corso dei 5 anni cambiare il tipo di opera per cui si è previsto l’esproprio 

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art. 11 Partecipazione interessati Art. 12. Atti che comportano dichiarazione di pubblica utilità progetto definitivo di opera di pubblica utilità approvato, o approvati piano particolareggiato, piano di lottizzazione, piano di recupero, piano di ricostruzione, piano degli insediamenti produttivi approvazione di uno strumento urbanistico anche di settore o attuativo, definizione conferenza dei servizi o il perfezionamento accordo di programma, rilascio concessione, autorizzazione etc. 

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art. 20 Determinazione provvisoria indennità di esproprio entro 30 giorni da dichiarazione pubblica utilità, promotore esproprio compila l’elenco beni da espropriare e indica le somme che offre per le espropriazioni. ove ritenuto opportuno, l’autorità espropriante chiede al proprietario (anche al beneficiante esproprio) di stimare il valore del bene l’autorità determina in via provvisoria la misura dell’indennità di esproprio se il proprietario accetta, si stipula l’atto di cessione e viene corrisposta la somma entro 60 giorni

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art. 36 Determinazione dell’indennità di esproprio per opere private di pubblica utilità, l’indennità = valore venale del bene Art. 37 Indennità per un’area edificabile indennità = (valore venale del bene + reddito dominicale netto rivalutato)/2 – 40% di tale valore al comma 4 si ricorda che non sussistono le possibilità legali di edificazioni per aree sulle quali insiste un vincolo di inedificabilità assoluta

Testo Unico sull’esproprio, 327/2001: contenuti

Art. 38 Indennità per area edificata legittimimante Indennità = valore venale bene Art. 39 Reiterazione vincolo preordinato all’esproprio o sostanzialmente espropriativo è dovuto un indennizzo al proprietario commisurato al danno effettivamente prodotto.