Seminario: “Il riclassamento delle unitàimmobiliari di Roma”

---Il Catasto del futuro edil ruolo dei professionisti

Ing. Marco Garcea - Direzione Centrale Catasto e Cartografia

CEU

CT

L’attualità: i DB catastali dell’Agenzia (ramo Territorio)

cartografico censuario

Pregeo

censuarioplanimetrico

Le nuove esigenze e la strada da percorrere

- La coerenza e univocità delle informazioni nelle diverse banche dati (verso una maggiore qualità dei dati)

- L’integrazione dei dati ai fini della completezza delle informazioni richieste/fornite (per la fornitura di nuovi servizi)

- La rappresentazione del continuum territoriale (per la navigazione sui dati a livello nazionale)

- La rispondenza, delle informazioni conosciute, alla realtà del territorio(per un più agevole controllo del territorio)

- L’analisi territoriale del patrimonio immobiliare (per le operazioni di revisione degli estimi, per una migliore alimentazione dei dati statistici)

Il futuro prossimo: l’integrazione dei DB catastali

CT

CEU

cartografico censuario

censuarioplanimetrico

Il punto d’arrivo: l’Anagrafe Immobiliare Integrata

Storia deglioggetti

AII

CartografiaFormalitàipotecarie

(vincoli)

Redditi

Toponomastica

Storia deisoggetti

Dati OMI

Entitàfabbricato

Dati esterni

AltriEnti

Planimetrie

Pervenire alla predisposizione di un complesso database di informazioni, utile alla gestione integrata dei dati relativi al patrimonio immobiliare italiano.

Il futuro prossimo: il Sistema Integrato del Territorio

Il Sistema Integrato del Territorio (SIT) permetterà la navigazione sui dati senza soluzione di continuità, sovrapponendo anche le immagini del territorio

Il SIT: la rappresentazione integrata delle informazioni

La nuova piattaforma si baserà sui dati contenuti in tutti gli archivi catastali, permettendone la presentazione in forma integrata

Il SIT: l’analisi territoriale

In figura la distribuzione delle uiu classificate a ‘Uffici e Studi privati’

Il SIT: la rappresentazione territoriale delle incoerenze

In figura le incoerenze nell’attribuzione della Zona Censuaria ai fini del classamento

Il SIT: la rappresentazione della valenza economica

Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento

In figura p.lle con uiu a destinazione A/7 o A/8 e la possibilità di indagine integrata

Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento

Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento

In futuro sarà possibile arrivare alla visualizzazione del territorio mediante riprese aeree con vista obliqua, capaci di far apprezzare ancor più le caratteristiche esterne degli immobili ed il loro contesto di riferimento

L’evoluzione del processo di accertamento catastale

Il processo prenderà il via mediante la raccolta automatizzata di tutti i dati necessari, resi poi disponibili su cloud computing e successivamente prelevati dal tablet del tecnico accertatore.

Nella fase post accertamento, le informazioni raccolte saranno reinviate su cloud e processate dal sistema centrale in tempo reale, per dar modo di controllare eventuali disallineamenti dei dati fra il momento della resa in disponibilità e quello dell’accertamento in loco.

Pregeo

Pregeo

Pregeo

Pregeo

Pregeo

Esito sopralluogo

- Da accatastare

- Accesso impossibile- Non accatastabile

Pregeo

La nuova revisione degli estimi urbani …

Con la legge 11 marzo 2014, n. 23 il Parlamento ha delegato il Governo ad adottare, entro dodici mesi, decreti legislativi per la revisione del sistema fiscale.

All’art. 2 della legge delega è stabilita la Revisione del catasto dei fabbricati, che impone la rivisitazione della disciplina attuale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita.

I princìpi da seguire sono, fra l’altro, i seguenti:a) coinvolgimento dei Comuni nelle operazioni di individuazione di immobili non

censitib) previsione di strumenti atti a facilitare l’individuazione ed il corretto classamento

degli immobili (non censiti, abusivi, errati nella consistenza o nella destinazione d’uso o nella categoria catastale attribuita)

c) incentivare sistemi di restituzione grafica delle mappe catastali, basati sulla sovrapposizione di rilievi aerei agli elaborati catastali

d) definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimentoe) semplificare le procedure di esercizio delle funzioni catastali decentrate

f) operare con riferimento a valori normali (approssimati dai valori medi ordinari) espressi dal mercato nel triennio antecedente

g) rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali (ordinarie e speciali)

h) …… segue …

… la nuova revisione degli estimi urbani

h) determinare il valore patrimoniale medio ordinario degli immobili secondo i seguenti parametri

1. per le unità immobiliari a destinazione ordinaria:1. il metro quadro come unità di consistenza catastale2. utilizzo di funzioni statistiche legate alla localizzazione del bene e alle

caratteristiche edilizie per ciascuna destinazione catastale3. stima diretta nel caso di impossibile utilizzo di funzioni statistiche

2. per le unità immobiliari a destinazione speciale:1. stima diretta con metodi standardizzati e parametri di consistenza specifici,

basata su valori di mercato2. utilizzo della stima a criterio di costo (immobili a carattere prevalentemente

strumentale) o reddituale (immobili con aspetti prevalenti di redditività) negli altri casi

i) determinare la rendita media ordinaria degli immobili mediante l’utilizzo dia) funzioni statistiche (nel caso di consolidato mercato delle locazioni)b) specifici saggi di redditività desumibili dal mercato (negli altri casi)

l) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite

m) prevedere adeguate riduzioni per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico

… la funzione valore / reddito

Per ciascun ambito territoriale e per ciascuna nuova destinazione d’uso catastale saranno determinate delle funzioni matematiche basate sui principali parametri apprezzati dal mercato immobiliare (parametri posizionali, di fabbricato, di uiu).

V = f(param1, param2, param3, …)

Determinazione dei parametri utili (es. Posizione, Tipologia edilizia, Superficie)

Valutazione delle caratteristiche (valore numerico da assegnarea ciascun parametro)

Applicazione della formula

Vantaggi: Trattazione automatica ed oggettiva di un gran numero di immobili, una volta conosciute le caratteristiche utilizzate dalla funzione di stimaPossibilità di una più veloce, futura, revisione dei valori sulla base delle variate condizioni di apprezzamento delle singole caratteristiche da parte del mercato

Svantaggi: Necessità di un elevato numero di elementi di mercato. Non sempre sarà possibile ricorrere a tale metodo, per l’insufficienza di dati economici

… la definizione degli ambiti territoriali

Porzioni di territorio omogenee per caratteristiche economiche e tipologiche degli immobili(in figura un esempio di individuazione delle porzioni e una dislocazione ottimale dei dati)

Il ruolo dei professionisti: l’attualità …

I professionisti che operano in ambito catastale hanno già da tempo aggiornato i loro strumenti operativi e le modalità di dialogo con l’amministrazione catastale:

- Aggiornamento del CT (PreGeo):- predisposizione degli elaborati catastali in forma codificata ed informatizzata

- integrazione misure da rilievo satellitare GPS

- presentazione telematica degli atti di aggiornamento

- Aggiornamento del CEU (DoCFa):- presentazione delle dichiarazioni in forma codificata ed informatizzata,

comprensiva della proposta di classamento (RC proposta)

- presentazione delle planimetrie in formato raster

- vettorizzazione e calcolo dei poligoni delle superfici delle uiu

- presentazione telematica degli atti di aggiornamento

- Aggiornamento dei soggetti e dei diritti:- presentazione della nota di trascrizione con valenza di voltura catastale

… e le nuove dichiarazioni di parte

Con l’evoluzione delle procedure operative disponibili nel prossimo futuro, anche i tecnici professionisti dovranno, ancora una volta, modificare la loro operatività per tenerla al passo coi tempi.

I possibili scenari sono di seguito elencati:- consultazione e navigazione territoriale, anche a distanza, della situazione

catastale

- rilascio telematico di documentazione tecnica (estratto di mappa, estratto da ortofoto, visura catastale, elenco subalterni, caratteristiche degli immobili, ecc…)

- controllo, a distanza, di esistenza degli immobili nei DB e di coerenza nella redazione delle proposte di prima denuncia o di variazione catastale

Le successive incombenze afferiranno:- l’acquisizione e la dichiarazione dei nuovi elementi individuativi delle

caratteristiche degli immobili (ubicazionali, descrittive di fabbricato e di uiu)

- la conoscenza delle nuove modalità di calcolo (solitamente a cura del software) previste dalle funzioni statistiche (per le unità a destinazione ordinaria) o dai metodi di stima diretta parametrica (per le unità a destinazione speciale) da utilizzare nelle nuove “proposte di classamento”

- la valutazione dei nuovi caratteri estimali richiesti