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3GO WEST. LA NUOVA MILANO GUARDA AD OVESTSCENARI IMMOBILIARI® – All rights reserved

INTRODUZIONE

La città di Milano ha attraversato e sta attraversando conmodalità e livelli di dinamicità differenti, importanti fasi dirinnovamento sociale, urbano ed economico.

Lo storico passaggio da una economia produttiva a unaterziaria ha condotto ad una netta modificazione quantitati-va e qualitativa del tessuto demografico e sociale di ampicomparti produttivi e residenziali del territorio comunale.Tali ambiti sono prevalentemente localizzati all’internodell’anello periferico compreso tra la “cerchia” ferroviaria,la rete infrastrutturale, costituita dal sistema delle tangen-ziali e dall’autostrada A4, e il Parco agricolo sud Milano.

In seguito ai cambiamenti economici, la crescita demogra-fica, costante fino ai primi anni settanta, ha subito nellaprima fase un rallentamento seguito da una progressivariduzione del numero di residenti, solo recentemente com-pensata dal sempre più ingente afflusso di cittadini stranie-ri.

La cessazione di importanti attività produttive ed espositi-ve sviluppatesi in prossimità della rete stradale e ferrovia-ria ha portato fisicamente alla dismissione di vaste superfi-ci contraddistinte da elevati livelli di accessibilità, origina-riamente poste ai margini della città e attualmente ingloba-te all’interno del tessuto urbanizzato.

Un iniziale periodo di trasformazione, compreso tra glianni novanta e duemila, ha condotto all’importante riquali-ficazione urbanistica di quartieri come Bicocca, Rubattinoe Pompeo Leoni, seguiti da Adriano e Santa Giulia, neiquali, in sostituzione della originaria funzione industriale,sono stati sviluppati ampi comparti residenziali, terziari eper servizi prevalentemente legati all’istruzione, alla ricer-ca e al tempo libero.

La recente crisi economica internazionale, ha pesantemen-te interessato il comparto immobiliare condizionando diret-tamente le strategie degli investitori sia pubblici che priva-ti, nonché dei residenti e dei city users.

Il recente periodo di stabilità e la ripresa economica in attostanno guidando ad un progressivo incremento delle tran-sazioni immobiliari e ad un ritorno di attrattività della cittàdi Milano e del suo vivere urbano.

Le modificazioni sociali, urbane ed economiche fin quiaccennate e oggetto di approfondimento all’interno delpresente report hanno ulteriormente incrementato la com-plessità strutturale della città di Milano. La consolidata e“rassicurante” struttura monocentrica è stata sostituita dauna rete di poli attrattori complementari e concorrenzialitra loro in funzione dell’offerta, dei tempi e dei modi difruizione. La mobilità intesa come spostamento verso lacittà è sempre più declinata verso una mobilità all’internodella città conseguenza dell’attrazione esercitata da porzio-ni di essa.

Il comprensorio metropolitano formato dal capoluogo mi-

lanese e, senza soluzione di continuità, dal suo primo hin-terland si trova da tempo in una situazione di delicata com-plessità, dominata da forze contrapposte: da un lato, com-ponenti trainanti dell’economia (innovazione, export, turi-smo), dall’altro, inefficienze a più livelli (infrastrutturali,di mobilità, di accesso alla città, di servizi alle persone,ecc.) in grado di frenare lo sviluppo.

Oggi, gran parte dei cittadini vive Milano come una realtàpolicentrica dalle potenzialità diffuse, mentre il sistema diorganizzazione funzionale (infrastrutturale, ambientale,servizi, sviluppo immobiliare) risponde ancora al modellostorico radiocentrico.

Partendo da questo presupposto la città lombarda è stataindagata su differenti scale di riferimento e sotto diversiaspetti: morfologia, flussi, demografia, connessioni, infra-strutture, sviluppo urbano ed edilizio, mercato immobilia-re, in modo da individuare i punti di forza e le opportunitàfuture della città più innovativa e dinamica del contestonazionale.

Tutto ciò ha condotto a una lettura della città eterogenea ecomplessa in relazione all’articolazione territoriale, socia-le, aggregativa. Nello specifico, la lettura e l’analisi deiprocessi di cambiamento in atto a Milano, attraversol’utilizzo di validi strumenti di indagine, ha fatto emergerecriticità e potenzialità che hanno costituito il punto di par-tenza del presente rapporto.

Al fine di meglio comprendere le mutate modalità di frui-zione della città è necessario avvalersi di una idea nuova,alternativa a quella storica radiale, capace di indagare gliambiti di Milano come molteplici centralità dotate di pecu-liarità identitarie, ma, soprattutto, complementariall’interno di un sistema urbano basato sull’integrazionetra servizi e nuovi modelli di mobilità.

Sulla base di questi presupposti, lo studio GO WEST indi-ca una consolidata, ma prospetticamente nuova direttrice disviluppo privilegiata per la città di Milano, che a partiredalla sua porzione centrale, recentemente investita da inter-venti di ristrutturazione urbanistico-edilizia, si apre versol’ambito occidentale sperimentando formule di rigenera-zione territoriale che superano i confini imposti da logichemeramente amministrative.

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1. MILANO E I SUOI CITTADINI, ANDAMENTO

DEMOGRAFICO DELLA CITTÀ

“I milanesi veri e innamorati di Milano sono tutti metic-ci” (Giorgio Gaber)Il passaggio di Milano da città industriale a città dei serviziè costato molto in termini di saldo demografico della popo-lazione, negativo per decenni. La città è considerata unnodo importante nella geografia economica e in quellaculturale, soprattutto includendo quegli ambiti intellettualiche riguardano design, moda, arte e gastronomia. I nuoviorizzonti di sostenibilità e rigenerazione le stanno confe-rendo la nuova connotazione di città metropolitana, attrat-trice di persone e sviluppatrice di tendenze.

La crescita degli abitanti della città, costante fino agli annisessanta del secolo scorso, ha iniziato a diminuire a partiredagli anni settanta quando il ridimensionamento e la suc-cessiva chiusura delle fabbriche, l’esplosione del settoreterziario, delle dinamiche ad esso legate e degli spazi ne-cessari, le tensioni del mercato immobiliare residenziale elo sviluppo della propensione delle famiglie verso la pro-prietà hanno modificato il disegno del capoluogo e la sua

capacità attrattiva. In circa trent’anni Milano ha perso unterzo della popolazione, trasferitasi in gran parte nel terri-torio provinciale o nella fascia pedemontana.

Nell’ultimo lustro l’andamento della popolazione residen-te a Milano torna a manifestare segnali positivi. A quattroanni dall’ultimo censimento Istat, il dato della popolazionenel 2015 è cresciuto già dell’otto per cento, superando 1,3milioni di abitanti e facendo pronosticare un saldo recordall’avvio del prossimo decennio, dopo mezzo secolo dicaduta.Questo incremento di popolazione è il frutto di una dina-mica naturale e di una migratoria complessivamente positi-ve. Infatti, dopo un trend in discesa, la crescita naturale(differenza tra tasso di natalità e tasso di mortalità) ha subi-to una stabilizzazione nell’ultimo periodo e si prevede chetornerà a salire nei prossimi anni.

L’obiettivo di miglioramento della qualità della vita, cheMilano si è posta, ha esercitato una forte attrazione versodi essa. Inoltre, l’arrivo (o il ritorno) in città, è facilitato dalcontinuo calo dei prezzi delle case, che ha reso più accessi-bile questo cambiamento.

Saldo decennale della popolazione di Milano (1951-2011 e proiezioni 2021)

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati Istat

Tasso di natalità e di mortalità a Milano (2004-2014 e previsione 2020)

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati IstatFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati Istat

7,5

8

8,5

9

9,5

10

10,5

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 °2015 *2016 *2017 *2018 *2019 *2020

Tasso di natalità e di mortalità a Milano (2004-2014 e previsione 2020)

tasso di natalità (per mille abitanti) tasso di mortalità (per mille abitanti)


A dettare però il ritmo della crescita dell’ultimo periodo èsoprattutto il saldo migratorio, il quale, soprattutto conl’estero, sta producendo un notevole incremento della po-polazione. Con il primo decennio del nuovo secolo Milanoha ricominciato ad attrarre abitanti dalle zone circostanti eda tutta Italia, grazie soprattutto alla qualità della vita, alleopportunità di lavoro e ai prezzi delle abitazioni in calo.

Le dinamiche demografiche individuate per l’intera città diMilano risultano omogenee nella maggior parte del territo-rio cittadino, rispecchiando un andamento demograficodiffuso in tutte le zone, anche se a velocità differenti. Infat-ti, alcune aree risultano trainanti l’andamento generale e,pertanto, influenzano maggiormente l’evoluzione dellacittà.

Protagonista indiscussa dei fenomeni di cambiamentoin atto a Milano è la zona occidentale, capace di in-fluenzare le dinamiche demografiche dell’intera città.Attualmente nella zona occidentale di Milano vivono oltre350mila persone, su un’area di circa 55,27 kmq (seguendola circoscrizione amministrativa del comune di Milano checoinvolge le zone sette e otto), più di un quarto della popo-lazione totale, aggiudicandosi il primato di area più popo-lata della città.

Distribuzione della popolazione a Milano per zona (2015)

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati comune di Milano

Nella zona centrale vive il sette per cento della popolazio-ne (circa 95mila residenti), nella zona sud vive circa il ven-ti per cento dei residenti di Milano (oltre 270mila indivi-dui), a est il ventidue per cento (quasi trecentomila perso-ne) e nella zona nord, la più popolosa dopo l’ovest, vivonocirca 340mila individui (il venticinque per cento dei mila-nesi).

Pertanto tra nord e ovest vive più della metà dei residentinel comune di Milano. La differenza demografica sostan-ziale tra le due macro zone è che nella zona ovest, neiquindici anni esaminati, tra perdite e acquisizioni di resi-denti, si è mantenuto un sostanziale pareggio demografico,mentre a nord dal 2000 si è verificato, in maniera eccezio-nale, un incremento del dodici per cento dei residenti.

Analizzando la popolazione secondo la suddivisione delcomune di Milano in quartieri, denominati “nuclei di iden-tità locale” (Nil1), è possibile riconoscere e distingueretrenta micro zone che compongono l’ovest dalle caratteri-stiche demografiche e sociali molto differenti. Da BandeNere, con quasi 44mila residenti, a Villapizzone (oltre qua-rantamila), a zone più piccole e molto meno popolate, co-me il quartiere Stephenson di 83 abitanti o la zonadell’ospedale Sacco (253 residenti).

Secondo questa ricostruzione, la popolazione che risiedecomplessivamente nella parte occidentale della città am-monta a circa 450mila persone, ovvero un terzo dei resi-denti totali di Milano.

È un’area molto estesa della città (63,4 km quadrati sui181,8 kmq di tutto l’ambito territoriale cittadino), che al-terna zone particolarmente dense, come i quartieri Selinun-te (oltre 27mila ab/kmq) e Washington (più di 20mila ab/kmq), ad altre molto meno dense come il Parco agricolosud e il Parco bosco in città, dove non si raggiungono isessanta residenti a kmq per la presenza di verde, infra-strutture e servizi.

Fonte: Scenari Immobiliari su dati del Comune di Milano

"Ovest"26%

"Nord"25%

"Est"22%

"Sud"20%

"Centro"7%

Distribuzione della popolazione nel Comune di Milano per zona (2015)

Saldo migratorio interno e con l’estero a Milano (2004-2014 e previsione 2020, per mille abitanti)

°Stima - *Previsione -Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati Istat


-10

-5

0

5

10

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20

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 °2015 *2016 *2017 *2018 *2019 *2020

Saldo migratorio interno e con l'estero a Milano (2004-2014 e previsione 2020, per mille abitanti)

saldo migratorio interno (per mille abitanti) saldo migratorio con l'estero (per mille abitanti)

1 (cit. dati.comune.milano.it): I Nil - Nuclei d'identità locale - rappresentano aree definibili come quartieri di Milano, in cui è possibile riconoscere quartieri storici e di progetto,con caratteristiche differenti gli uni dagli altri. Vengono introdotti dal Pgt (Piano di governo del territorio) come un insieme di ambiti, connessi tra loro da infrastrutture e serviziper la mobilità, il verde. Sono sistemi di vitalità urbana: concentrazioni di attività commerciali locali, giardini, luoghi di aggregazione, servizi. Ma sono anche 88 nuclei di identitàlocale da potenziare e progettare ed attraverso cui organizzare piccoli e grandi servizi (Piano dei Servizi).


La popolazione per quartiere, zona ovest, di Milano

Fonte: comune di Milano

Densità della popolazione nelle zone di decentramento di Milano

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati comune di Milano


Popolazione di Milano per classi di età funzionale (2015)

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune di Milano

Densità abitativa dei quartieri ad ovest della città di Milano

Fonte: comune di Milano

La struttura della popolazione del capoluogo lombardo èfortemente legata alle opportunità di formazione e di im-piego, che portano la città ad essere meta privilegiata diflussi per motivi di studio e di lavoro.

I residenti nel capoluogo lombardo sono per i due terzipopolazione attiva (età compresa tra i 15 ed 65 anni), an-che se negli anni il peso della componente non attiva èrisultato sempre più incisivo sul totale per un crescenteinvecchiamento della popolazione.

In particolare, la fascia di popolazione al di sopra dei 65anni risulta costantemente in crescita (attualmente la com-ponente over 65 è il 22,3 per cento, ma si sta sempre piùavvicinando a toccare un quarto del totale).

L’estensione dell’età pensionabile ha spostato di fattol’asticella della popolazione attiva oltre i 65 anni, ma que-sto ampliamento di fascia è controbilanciatodall’avanzamento anche della soglia di ingresso nel mondodel lavoro, che risulta ben superiore a quindici anni di età.


La struttura della popolazione nella zona ovest di Mila-no è in linea con quella generale della città. È compostaper il 62 per cento da popolazione attiva (circa 220milaindividui). La parte non attiva dei residenti (circa 135milapersone) è composta per i due terzi da individui con etàsuperiore ai 65 anni (quasi 88mila persone). Le fasce piùgiovani, in età compresa tra 0 e 14 anni, rappresentano soloil tredici per cento della popolazione di zona (circa 47milaindividui), ovvero un terzo di quella non attiva.

Gli effetti dei cambiamenti sociali, culturali ed economiciin atto a Milano sono riflessi anche nell’andamento e nellacomposizione delle famiglie. Ad eccezione degli anni ot-tanta, l’andamento del numero di famiglie risulta comples-sivamente positivo e il numero è destinato ad aumentareanche negli anni a venire.

Al decrescere della popolazione le famiglie sono aumenta-te, diminuendo progressivamente il numero dei componen-ti, che, dagli anni sessanta ad oggi, si è ridotto in media diun individuo (nel 2011 i componenti per famiglia a Milanoerano 1,93, dati Istat).

Il panorama demografico milanese è composto per circa lametà da famiglie monocomponente, i nuclei familiari didue componenti, invece, sono poco più di un quarto delnumero complessivo.

Solo nell’ultimo decennio, su un totale di nuclei cresciutodell’otto per cento, le famiglie di un componente sono au-mentate di circa il venticinque per cento, quelle con duecomponenti sono rimaste in numero pressoché invariato,quelle di tre componenti hanno perso il cinque per cento,mentre quelle più numerose sono aumentate del sei percento.

Andamento del numero di famiglie a Milano (1971-2014 e proiezione 2021)


Andamento della popolazione attiva di Milano (2004-2014 e proiezione 2020)

°Stima *PrevisioneFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune di MilanoFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati Istat

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 °2015 *2016 *2017 *2018 *2019 *2020

Andamento della popolazione attiva e non attiva nel Comune di Milano (2004-2014 e proiezione 2020)

popolazione 0-14 anni popolazione 15-64 anni popolazione 65 anni e più


Le ragioni di una così evidente modifica della strutturasociale degli abitanti di Milano risiede indubbiamentenell’aumento della longevità, caratterizzata da una maggio-re speranza di vita femminile rispetto a quella maschile (aMilano nel 2014 la speranza di vita femminile alla nascitaera 86,1 anni e quella maschile, 81,4 anni). Il fenomenodescritto rappresenta però, in valore assoluto, una partelimitata del totale, dominato dai nuclei familiari i cui com-ponenti hanno età compresa tra i 35 ed i 64 anni. Pertanto,le cause del fenomeno vanno ricercate nei cambiamenti inatto nella società moderna, avviati con il boom economicodegli anni cinquanta e sempre più accentuati dagli anniottanta del secolo scorso, che trovano nel territorio milane-se un luogo adatto e accogliente.

Composizione delle famiglie a Milano per numero dicomponenti (2014)

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune diMilano

Andamento del numero delle famiglie a Milano per numero di componenti (2004-2014 e proiezione 2020, 2004=100)

° Stima *PrevisioneFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune di Milano

Andamento del numero delle famiglie a Milano per classe di età del capofamiglia (2004-2014 e proiezione 2020, 2004=100)

°Stima *PrevisioneFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune di Milano


Lo sviluppo di una società industriale, prima, e dei servizi,poi, supportata da una imponente infrastrutturazione, haattivato in primis ingenti flussi migratori che hanno portatoal distaccamento dei componenti dalle famiglie di origineper crearne altre, e ha rimodulato lo schema familiare loca-le favorendo la composizione di nuclei sempre meno nu-merosi.

L’innalzamento del livello di istruzione ha dilatato il tem-po dedicato allo studio posticipando il momento di ingres-so nel mondo del lavoro e il progetto di creazione dellafamiglia (attualmente l’età media delle madri al parto nelcomune di Milano è 32 anni, un dato superiore dell’unoper cento rispetto a quello registrato solo dieci anni fa esuperiore alla media nazionale).

Composizione delle famiglie a Milano per tipologia (2014)


Il concetto di famiglia ne esce profondamente modificato,acquisisce dinamicità ed è in continuo divenire.

Il ritratto di Milano che emerge dall’analisi sulle famigliepuò essere sintetizzato in pochi numeri: delle oltre trecen-tomila famiglie monocomponente (il 45 per cento del tota-le) circa i due terzi è composto da soggetti in età tra i 18 e i64 anni (quasi 188mila famiglie), ovvero la componentetra i 35 anni ed i 64 anni raggiunge il 45 per cento (circa135mila famiglie). Solo il diciassette per cento è compostoda individui sopra gli ottant’anni e circa il venti per centoha un’età compresa tra i 65 e gli ottant’anni.

Età dei single a Milano (2014)


La zona ovest ospita più di un quarto dei nuclei fami-liari (circa 175mila famiglie), un numero tendenzial-mente in crescita e destinato a salire nei prossimi anni,con circa la metà del totale di famiglie monocomponen-te e i nuclei familiari di due componenti che superanoanche qui un quarto del totale.

Nel corso del decennio 2004-2014 il totale delle famigliedella zona ovest è cresciuto meno rispetto al totale dellefamiglie milanesi (sei per cento contro otto per cento diMilano). Questa differenza è il riflesso dell’andamentodelle famiglie monocomponente, cresciute del venti percento (tre per cento in meno della crescita ottenuta nel re-sto della città), delle famiglie di due e tre componenti chesono diminuite del tre e otto per cento (rispetto alle dimi-nuzioni dell’uno e tre per cento del resto della città) e an-che dell’andamento delle famiglie di più componenti, cre-sciute del due per cento rispetto alla crescita del cinque percento della stessa tipologia di famiglia su Milano.

In termini di età, le famiglie della zona “ovest” ripropon-gono le stesse proporzioni riscontrate nell’analisi dellafamiglia milanese: più della metà dei nuclei familiari han-no componenti in età compresa tra i 35 ed i 64 anni.Nonostante l’eccezionale incremento delle famiglie concapofamiglia in età superiore agli ottant’anni (del 47 percento in dieci anni, tre per cento in più della crescita nelresto della città), si consolida anche la fascia di famiglie inetà compresa tra 35 e 64 anni (più nove per cento in diecianni su una media totale di crescita del numero di famigliedi zona del sei per cento), mentre calano quelle tra i 65 e i79 anni (meno cinque per cento) e le famiglie giovani (18-34 anni) di ben il quindici per cento.Anche per quanto riguarda la tipologia delle famiglie, nellazona ovest si ripropone la composizione riscontratanell’analisi dell’intera città, con una quota importante difamiglie composte da single (oltre 78mila), la cui età nelsessanta per cento dei casi è compresa tra 18 e 64 anni,ovvero il 44 per cento è compreso tra 35 e 64 anni, e dicoppie senza figli (quasi 32.600), di cui il 44 per cento è inetà compresa tra 65 e 79 anni (più di quattordicimila nu-clei), il 32 per cento tra 35 e 64 anni (oltre diecimila fami-glie), solo il sei per cento sono giovani coppie (circa due-mila famiglie) e, infine, il diciassette per cento ha età supe-riore a ottant’anni (5.600 famiglie).

Un contributo sempre più consistente alla dinamica demo-grafica milanese, influente sulle caratteristiche della popo-lazione e della famiglia, è fornito dagli stranieri con resi-denza, il cui numero nel 2015 ha raggiunto (dal calcolo difine anno dell’anagrafe di Milano) quasi 260mila individui,sfiorando quindi il venti per cento del totale.

L’andamento della popolazione straniera a Milano ha subi-to una crescita straordinaria negli ultimi trent’anni contri-buendo a contrastare l’invecchiamento della popolazione(l’ottanta per cento di individui in età attiva; il diciassetteper cento di individui non attivi con età compresa tra 0 eFonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del Comune di Milano

18-3417,6%

35-6444,9%

65-7920,8%

80 e più16,7%

Età dei single nel Comune di Milano (2014)


14 anni e solo il tre per cento di persone oltre i 65 anni),mitigando la modifica dei nuclei familiari con 2,19 compo-nenti per nucleo (nel 2014 il totale delle famiglie straniereha superato i 118mila nuclei) e fornendo al capoluogo lom-bardo una connotazione definitivamente metropolitana.

Le previsioni sono di raggiungere e superare i trecentomilaresidenti stranieri nel 2020, ovvero dieci volte la popola-zione presente alla fine degli anni ottanta.

Attualmente si contano in città 159 diverse nazionalità didiversa provenienza, tra cui prevalgono quella filippina (16per cento), egiziana (quattordici per cento), cinese (10,6 percento), peruviana (otto per cento).

Nella zona ovest sono presenti più di 63mila residenti dinazionalità non italiana, ovvero il diciotto per centodegli abitanti di zona, nonché il venticinque per centodegli stranieri residenti in tutta Milano.

Incidenza della popolazione straniera residente nel comune di Milano per zona


Milano "Ovest" "Nord" "Est" "Sud" "Centro"Totale residenti stranieri 259.020 64.352 87.762 50.148 44.890 11.868Incidenza sulla popolazione di Milano 19,4% 25% 34% 19% 17% 5%Incidenza sulla popolazione di zona - 18% 26% 17% 16% 12%


L’ ovest è l’unica zona in cui si conferma la proporzionetra popolazione di nazionalità italiana e non, che sussiste alivello generale nell’intera città. Nelle altre zone, invece, ladistribuzione è meno omogenea. Infatti, a nord si concentrala percentuale più alta di popolazione straniera (il 34 percento dei residenti stranieri a Milano, circa 88mila indivi-dui), con la maggiore incidenza sulla popolazione locale(26 per cento). Nelle zone sud ed est, invece, la distribu-zione e l’incidenza sulla popolazione di zona è compresatra il quindici ed il venti per cento (circa 45mila stranieri asud e poco più di cinquantamila a est).

Infine, in centro il comune di Milano ha calcolato nel 2015la presenza di circa dodicimila residenti stranieri (il dodiciper cento del totale), ovvero il dodici per cento dei residen-ti in zona non è di nazionalità italiana.

Tra tutte, la componente cinese spicca per maggiore inte-grazione nella comunità locale e per l’influenza che sem-pre più esercita nello sviluppo sociale, economico e territo-riale della città. Quella cinese è l’unica comunità stranierache identifica una zona precisa e circoscritta della città.Negli anni novanta, la comunità cinese ha accresciuto le

Andamento della popolazione straniera residente a Milano(1987-2015 e previsione 2020)


Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del Comune di Milano

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

Andamento della popolazione straniera residente nel Comune di Milano (1987-2015 e previsione 2020)


Andamento della popolazione cinese a Milano (1987-2015 e proiezione 2020)


Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati del Comune di Milano° Stima* Previsione

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Andamento della popolazione cinese residente nel Comune di Milano (1987-2015 e proiezione 2020)

Incidenza della popolazione cinese residente nel comune di Milano per zona


Milano "Ovest" "Nord" "Est" "Sud" "Centro"Totale residenti stranieri 259.020 64.352 87.762 50.148 44.890 11.868Incidenza sulla popolazione di Milano 19,4% 25% 34% 19% 17% 5%Incidenza sulla popolazione di zona - 18% 26% 17% 16% 12%


Milano "Ovest" "Nord" "Est" "Sud" "Centro"Totale residenti cinesi 27.363 8.144 12.695 2.885 2.523 1.116Incidenza sulla popolazione di Milano 2,0% 29,8% 46,4% 10,5% 9,2% 4,1%Incidenza sulla popolazione di zona - 2,3% 3,7% 1,0% 0,9% 1,2%Incidenza sugli stranieri residenti 10,6% 12,7% 14,5% 5,8% 5,6% 9,4%


Incidenza della popolazione cinese residente nel comune di Milano per zona

proprie attività in città, concentrate soprattutto sul com-mercio all’ingrosso, attirando di conseguenza nuovi citta-dini (da circa mille individui residenti ad inizio del decen-nio 1990-2000 a oltre le diecimila a inizio del decenniosuccessivo). Successivamente, con lo sviluppo del com-mercio al dettaglio che ha preso piede in tutta la città, lapopolazione ha raggiunto quasi le trentamila persone resi-denti. Probabilmente, la forte crescita vista dell’ultimodecennio si è ora placata, ma non arrestata, a causa dellecontrazioni generali dell’economia e, in particolare, dellacrisi in Cina. Il recente sviluppo capillare delle loro attivitàin tutto il territorio cittadino ha reso la componente cinesela più integrata, economicamente e socialmente.

La zona ovest comprende parte del quartiere Sarpi (chericade anche in zona uno, quindi in centro) e ospita unaimportante parte della comunità cinese. Ad ogni modo sirileva dai dati del comune di Milano, basati sulle iscrizioniall’anagrafe, che il quartiere Cinatown conta poco più diduemila residenti cinesi (solo l’otto per cento del totale deicinesi residenti a Milano, nonché il 42 per cento degli stra-nieri residenti nel quartiere Sarpi, ovvero solo il sette percento del totale dei residenti nella micro area). Questi datievidenziano che l’integrazione di questa comunità è avve-nuta anche in altri quartieri più eterogenei.


2. LE INFRASTRUTTURE DEL CAPOLUOGO

Il futuro di un ambito urbano e il successo delle operazioniimmobiliari inserite in questi territori sono strettamentelegati all’esistenza e al rango delle infrastrutture viarie edei servizi presenti. Questa affermazione è tanto più vera alcrescere della complessità urbana e amministrativa.

Il sistema infrastrutturale della città di Milano ha la neces-sità di rispondere a diverse esigenze su diverse scale: daglispostamenti interni al territorio comunale fino ai collega-menti con le maggiori città estere passando attraverso leconnessioni regionali e gli spostamenti logistici delle mer-ci.

La città di Milano è ormai un nodo importante della reteinternazionale, costituita dalle maggiori metropoli mondia-li, grazie all’integrazione tra il sistema ferroviario Av e ilsistema aeroportuale. Il nodo ferroviario risulta baricentri-co all’interno della rete infrastrutturale dell’Italia setten-trionale in funzione della convergenza delle principali line-e di flusso nazionali e internazionali (Torino-Trieste; Mila-no-Bologna-Firenze-Roma, valichi del Gottardo e Sempio-ne, Milano-Genova).

Oltre che dalla forte rilevanza nazionale e internazionale,la regione urbana milanese è connotata da una spiccatainterconnessione di raggio inferiore e da una conseguenteforte domanda di mobilità, la quale travalica i limiti ammi-nistrativi comunali, provinciali e regionali, comprendendoflussi provenienti da Lodi, Pavia, Novara, Varese, Como,Lecco, Bergamo e Monza, e interessando un bacino demo-grafico di circa sette milioni di persone.

La rete infrastrutturale, molto complessa e integrata, è ca-ratterizzata da modalità di trasporto differenti (ferrovia,metropolitana, tram, bus e filobus), nonché da una strutturaradiale e circolare fortemente gerarchizzata. Tale rete ècomposta da quattro linee metropolitane e 154 linee disuperficie (tram, bus e filobus) per uno sviluppo totale dicirca 1.300 km.

L’anello urbano più esterno, compreso tra il limite ammi-nistrativo e la circonvallazione, in funzione della sua mag-giore integrazione con il territorio dei comuni di primacintura, assorbe la maggior parte dei flussi veicolari iningresso a Milano, differenziandosi fortemente rispetto agliambiti più centrali caratterizzati da un uso più diffuso deimezzi di trasporto collettivo.

La struttura radiocentrica che ha caratterizzato lo sviluppourbano di Milano rende facilmente riconoscibili gli assiradiali di accesso e i percorsi tangenziali di distribuzione.

Il futuro delle infrastrutture e, conseguentemente, del terri-torio urbano si giocherà con la progettazione el’implementazione di una nuova struttura reticolare, inte-grata con gli interventi di insediamento delle grandi fun-zioni e servizi.

L’andamento dei flussi risulta ora bidirezionale, dal centro

verso la periferia e dalla periferia verso il centro, seguendole diverse strutture urbane che compongono il territoriocomunale, nelle quali è possibile riconoscere molteplicicaratteristiche peculiari.

Tale schema si basa su di un modello infrastrutturale a retein grado di incrementare la mobilità di attraversamento,liberando tessuti urbani caratterizzati da insediamenti resi-denziali e servizi alla persona.

La zona occidentale è contraddistinta da un elevatogrado di accessibilità attraverso le infrastrutture ditrasporto pubblico cittadino derivante dalla storicapresenza della linea 1 della metropolitana. In particola-re, all’interno del settore ovest transitano due delle quattrolinee metropolitane esistenti: la linea 1 tra Pagano e, a sud,il capolinea di Bisceglie e, a nord, l’ultima fermata urbanadi Molino Dorino; la linea 5 tra le fermate di Monumentalee il capolinea di San Siro.

Le infrastrutture di trasporto ferroviario risultano, invece,incomplete, nonostante il passaggio di linee suburbaneafferenti alle stazioni di Domodossola, Bovisa-Politecnico,Villapizzone, Certosa e Quarto Oggiaro, così che la porzio-ne occidentale dell’urbanizzato risulti priva di un segmentodella cerchia ferroviaria.

La stazione ferroviaria di Rho-Fiera, anche fermatadell’alta velocità, risulta essere l’estremità nord-occidentale della rete infrastrutturale milanese coincidentecon l’area interessata dal progetto di rifunzionalizzazionedel sito di Expo 2015.

La zona settentrionale è anch’essa contraddistinta da unodei più elevati livelli di accessibilità infrastrutturale dellacittà di Milano. Nello specifico, all’interno della zona,transitano tutte le quattro linee della metropolitana milane-se: la linea 1 tra Villa San Giovanni e Pasteur, la linea 2 traPorta Garibaldi e Cascina Gobba, la linea 3 tra Repubblicae il capolinea di Comasina e anche la nuova linea 5 con lefermate comprese tra Bignami e Porta Garibaldi. Inoltre, lazona risulta interessata dal tracciato del passante ferrovia-rio e delle linee suburbane. Infine, le due stazioni ferrovia-rie di Garibaldi e Centrale sono nodi principali del sistemaferroviario milanese, nonché stazioni per i treni dell’altavelocità.

La zona orientale è contraddistinta da sufficienti livelli diaccessibilità in quanto risulta delimitata a nord e a sud datre linee metropolitane, ma attualmente scoperta nella suaporzione centrale: la linea 1 lungo corso Buenos Aires conle fermate di Porta Venezia, Lima e Loreto e la linea 2 conle fermate comprese tra Piazzale Loreto e Cascina Gobbainfine la linea 3 lungo corso Lodi con le fermate compresetra Porta Romana e il capolinea di San Donato. Inoltre, lazona è servita dal passante ferroviario di Porta Venezia eDateo e dalla cintura ferroviaria, la quale incrocia le lineemetropolitane 2 e 3, rispettivamente in corrispondenzadelle stazioni di Lambrate e Rogoredo.


La zona meridionale registra, invece, un sufficiente livel-lo di accessibilità, derivante dalla presenza non capillaredelle linee metropolitane. In particolare, la zona è attraver-sata dalla linea 2, con le fermate comprese tra Porta Geno-va e il capolinea di Chiesa Rossa e il limite urbano di Fa-magosta, e delimitata dalla linea 3 con le fermate di PortaRomana, Lodi Tibb, Brenta, Corvetto, Porto di Mare eRogoredo. Inoltre, la zona è attraversata dal tratto meridio-nale della cerchia ferroviaria cittadina, con le fermate diPorta Romana, Romolo e San Cristoforo.

Interventi infrastrutturali futuri

Gli interventi attuati e previsti sulla rete infrastrutturalemirano a migliorare l’efficienza e la qualità della mobilitàcittadina, in funzione delle diverse esigenze elencate inapertura di paragrafo.

Il sistema ferroviario assume un ruolo rilevante sia per lesue relazioni con il sistema aeroportuale con le città italia-ne e straniere, sia per i collegamenti urbani e metropolita-ni.

Il sistema viabilistico principale conferma l’importanza alivello regionale e sovraregionale della città (TangenzialeEst Esterna, Pedemontana, Brebemi, ammodernamento A4tra Milano e Novara, terza corsia A9 tra Lainate e Como,quinta corsia A9 tra Lainate e Milano, completamento Rho-Monza) con l’obiettivo dell’alleggerimento del traffico diattraversamento a livello urbano e metropolitano(potenziamento Sp233 Varesina, Sp14 Rivoltana, nuovaCassanese, via Ripamonti, riqualificazione Ss36 Monza-Cinisello, Ss415 Paullese, variante Ss33 Rho-Gallarate,

Ss494, collegamento Sp114 Milano-Magenta, realizzazio-ne terza corsia Ss35 Milano-Meda) finalizzato al ripensa-mento dei rapporti tra Milano e la città metropolitana.

La rete stradale di Milano e della sua area metropolitana èstata e sarà oggetto di numerosi interventi soprattutto inrelazione all’evento di Expo 2015 e al suo sviluppo futuro.

Le linee di flusso destinate ad essere implementate riguar-dano soprattutto i seguenti assi infrastrutturali:

asse nordovest – proveniente dall’aeroporto di Mal-pensa entra a Milano nella zona Fieristica di Rhopassando successivamente attraverso la ex sede diExpo 2015, l’area di Cascina Merlata, lo scalo fer-roviario dismesso di Farini e l’ambito di Garibaldi-Repubblica riconnettendosi infine alla TangenzialeEst dirigendosi verso Bologna

asse nord – connessione trasversale del sistema costi-tuito dai centri di ricerca, sviluppo e salute di SanRaffaele, Bicocca, Bovisa e Sacco

asse est – a seguito della realizzazione della Tem, laTangenziale Est si sta strutturando come direttricedi mobilità urbana di sistema tra gli ambiti del fiu-me Lambro, di Cascina Gobba, Lambrate, Forlani-ni, Idroscalo, Monluè e Santa Giulia

asse sud – connessione tra le stazioni ferroviarie diRogoredo, Porta Romana e San Cristoforo e confinetra urbanizzato e Parco Sud

asse ovest – infrastruttura sistemica tra il quartiere Gal-laratese, San Siro, Piazza d’Armi e Tortona – PortaGenova

Rete infrastrutturale del comune di Milano

Fonte: Geoportale Regione Lombardia

Rapporto tra assi infrastrutturali e polarità esistenti e previsti

Fonte: Elaborazione Scenari Immobiliari su dati Geoportale Regio-ne Lombardia


Interventi infrastrutturali nei differenti settoridella città

La rete infrastrutturale, articolata anch’essa nei quattrosettori descritti in precedenza, collega gli ambiti di trasfor-mazioni (oggetto di approfondimento successivo) e defini-sce i poli di sviluppo insediativo.

città settentrionale – gli interventi rispondono a unadomanda di connessione trasversale attraverso unasse viabilistico di interquartiere, sviluppato traCascina Gobba e Cascina Merlata, e capace di inter-connettersi con la rete viaria di quartiere. La trattacompresa tra via Eritrea e l’ex sito espositivo diExpo 2015 risulta strategica ai fini dell’accessibilitàdello stesso, mentre le restanti porzioni ricadono tragli interventi di servizio alla mobilità di quartiere edi accesso agli ambiti di trasformazione previsti e incorso di realizzazione.

Lungo la direttrice trasversale si attesta anche unanuova linea di forza del trasporto pubblico conl’obiettivo di sopperire alle carenze sistemiche esi-stenti. Tale linea si sviluppa a partire dal nodo infra-strutturale costituito da Cascina Gobba (Mm2 elinee di automobilistiche di superficie) passandoattraverso l’area di trasformazione Pii Marelli nord,il polo universitario di Bicocca, l’ospedale Niguar-da e la sede di Bovisa del Politecnico giungendoinfine all’altro nodo infrastrutturale di Certosa (reteferroviaria e linee automobilistiche).

La cintura ferroviaria settentrionale è imperniatasulle stazioni di Dergano (Mm3) e Istria (Mm5) eha come capisaldi le stazioni di Certosa e CascinaGobba, i quali permettono di accedere all’Alta velo-cità ferroviaria e alle metropolitane Mm 1 e 2.

città orientale – la zona è interessata da una nuovalinea di forza alternativa alla metropolitana Mm2, ingrado di veicolare i flussi provenienti da est e direttie al polo di città studi e al centro di Milano. Il nodoinfrastrutturale di Lambrate (Mm2 e rete ferrovia-ria) è il baricentro della linea che in direzione est:lungo la strada Cassanese, valica i confini ammini-strativi e in direzione ovest in corrispondenza deibastioni di porta Venezia e si innesta sul sistemaferroviario del passante e su quello metropolitanodella Mm1.

La cintura ferroviaria orientale è intersecata in cor-rispondenza della stazione Forlanini dal tracciatodella Mm4 in fase di realizzazione.

città meridionale – questa porzione di territorio è perlo più interessata da interventi puntuali di fluidifica-zione da attuarsi sulla rete viabilistica.

È prevista, inoltre, una linea di forza che connetta ilnodo infrastrutturale di San Cristoforo (servizioferroviario regionale e futura fermata della lineametropolitana Mm4) a Rogoredo, già punto di

scambio tra sistema ferroviario regionale, Av eMm3).

città occidentale – anche questa porzione è prevalente-mente interessata da interventi volti a migliorare laconnessione tra il raccordo autostradale e il naviglioGrande, anche attraverso la realizzazione di unalinea di forza in grado di connettere le stazioni fer-roviarie di Certosa e San Cristoforo.

Tale linea garantirebbe l’interscambio con la metro-politana Mm1 in corrispondenza della fermata In-ganni e, attraversando l’ambito di trasformazione diForze Armate, con la Mm5 in corrispondenza dellostadio di San Siro e la Mm1 a Lampugnano.

Gli interventi si riferiscono, per la maggior parte, ad operegià completate e a specifici ambiti di trasformazione urba-na sia completi che in corso di attuazione.

Nel versante occidentale il sistema infrastrutturale portantesi sviluppa lungo l’asse costituito dall’integrazione sinergi-ca tra gli sviluppi urbanistici dello scalo ferroviario Farini,della goccia della Bovisa, dell’area di via Stephenson edell’area Expo 2015. Tale sistema, opportunamente con-nesso alla rete esistente, sarebbe in grado di ricucire lamaglia urbana offrendo un supporto strategico al migliora-mento dei livelli di accessibilità dell’intero ambito territo-riale sia comunale che metropolitano.

Inoltre, il progetto di completamento della circle line ferro-viaria ha lo scopo di creare un sistema tra i molti assi ra-diali milanesi e di supportare gli ambiti di trasformazioneurbana attraverso il completamento della rete di trasportoferroviaria.

Nel settore occidentale il nuovo tracciato connetterà lastazione ferroviaria, nonché futuro capolinea della lineaM4 di San Cristoforo, con la fermata di Certosa, passandoattraverso l’ambito di trasformazione di Piazza d’Armi.


3. IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALEMILANESE E LE SUE ECCELLENZE

Nei primi anni del secolo Milano si è data una spinta nellecostruzioni e nel rinnovo urbano. È la città più importanteper i capitali esteri e per i grandi investitori italiani. Lacrisi non ha ridotto il suo ruolo, ma i mercati sono veloci: ènecessario, terminata la prima grande fase di rinnovamentourbano con la riqualificazione di grandi aree dismesse,pensare al nuovo (sostenibilità, ecc.) e non perderel’occasione del dopo Expo e dei grandi temidell’immediato futuro, quali le caserme e gli scali ferrovia-ri.

Le considerazioni sul mercato immobiliare residenziale (e,ancora di più, le previsioni) non possono prescindere da unriferimento allo scenario macroeconomico e alla crisi che hainvestito il nostro continente a partire dal 2008. La crisi oc-cupazionale e l’aumento della pressione fiscale stanno com-primendo la domanda delle famiglie. Seppure nei principalicapoluoghi italiani, Milano in particolare, questa risulta an-cora apprezzabile, l’aumento della disoccupazione edell’incertezza economica condizionano il comportamentodegli investitori.

Il mercato immobiliare milanese risente di questa situazio-ne, ma in misura minore rispetto alle altre città italiane.Infatti, la domanda residenziale è costituita solo in partedalla componente locale, mentre alta è la presenza di ac-quirenti (per uso diretto o per reddito o per investimento)proveniente dal resto del Paese. La forte domanda di affit-to, anche per brevi periodi, rende interessante la locazione.Inoltre, sul lungo periodo, le quotazioni medie a Milanocrescono più della media nazionale. Nell’arco degli ultimicinquant’anni la rivalutazione media reale di una casa aMilano è stata di un punto annuale superiore all’inflazione,

contro una media nazionale dello 0,7 per cento.

Nell’area euro la ripresa economica si è gradualmente raf-forzata, benché a un ritmo inferiore rispetto alle previsioni.Le proiezioni macroeconomiche indicano un aumento delprodotto interno lordo intorno all’1,7 per cento nel 2016.

Il settore immobiliare residenziale nazionale è in crescitanella maggior parte dei mercati. Le previsioni per il 2016sono di un aumento graduale e costante delle compravendi-te guidate dal diffuso andamento positivo dell’usato, cherappresenta oltre due terzi degli scambi. In costante cresci-ta il volume di mutui, mentre i prezzi medi dovrebberoaver raggiunto la fase più bassa del ciclo.

In Italia il numero di compravendite è salito, come previ-sto, e si attesta a fine 2015 sulle 448mila, con un incremen-to dell’otto per cento rispetto all’anno precedente.

Il peso fiscale rimane alto, anche se la cancellazionedell’Imu e della Tasi sulla prima casa a fine anno hannomigliorato le aspettative delle famiglie. Le banche hannoripreso a erogare mutui, soprattutto nella seconda partedell’anno, e questo pone le prospettive per un migliora-mento dei risultati del settore nel 2016.

Le quotazioni medie delle abitazioni hanno mostrato anco-ra una lieve flessione (meno 0,6 per cento) nel corsodell’anno. Nelle zone in cui si concentra la domanda, comecentri storici o aree residenziali più pregiate, sono statirilevati incrementi di qualità sui prezzi fino al cinque percento rispetto all’anno precedente.

Si rafforza anche la domanda per la locazione nelle grandicittà, soprattutto di piccoli alloggi. I canoni sono in lievecalo.

La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandicittà. Milano è il “termometro” di questo processo in atto cheman mano coinvolge tutto il territorio nazionale.

Volumi - Indicatori - Variazioni annue

Fonte: Scenari Immobiliari

2015 var. % annua

39.200 8,0

26.700 13,1

8.300 12,2

68,1 3,1Assorbimento (%)

Volumi - Indicatori - Variazioni annue

IndicatoriOfferta (unità)

Scambiato (unità)

Fatturato (mln €)


Il mercato immobiliare residenziale di Milano ha eviden-ziato nel corso dell’ultimo anno forti segnali di migliora-mento. Non si può ancora parlare di ripresa consolidata,ma sta terminando la fase di assestamento e si sta creandostabilità e maggiore equilibrio.

La produzione edilizia, lontana dalle dinamiche di iniziosecolo, segue criteri precisi di posizionamento e accurateanalisi di fattibilità dei progetti. I grandi investitori stannoritrovando fiducia e coraggio grazie alle capacità eall’esperienza, anche negativa, di questi anni.

Le famiglie sono incentivate a cercare casa dalle nuoveerogazioni di mutui e dall’abbassamento dei prezzi. Posso-no approfittare di un ampio ventaglio di offerta esplorabilecon molteplici strumenti, derivanti soprattutto dal web.

Per i giovani la possibilità di accesso alla prima casa è an-cora limitata e dipendente dall’esistenza di solidità econo-mica personale o dalla presenza di una garanzia di un geni-tore che sponsorizza il finanziamento.

In una città come Milano, in cui vengono sperimentatemodalità e forme di produzione edilizia poco consuete sulterritorio nazionale italiano, i potenziali acquirenti di gio-vane età possono rivolgersi al nuovo mercato dell’ediliziaconvenzionata o di social housing.

L’andamento dei volumi del mercato milanese è in lentama continua crescita. I l’ammontare dell’offerta è in co-stante aumento, ben oltre il numero di unità poste sul mer-cato nel biennio 2007-2008, e conta prevalentemente pro-dotto usato.

Gli scambi tornano a raggiungere volumi interessanti per igrandi investitori e per gli operatori che ritrovano maggio-re tranquillità e ottimismo nei dati di mercato.

I tassi di assorbimento sono tra i più elevati nel panoramanazionale, anche se ancora lontani dai livelli pre-crisi. So-no previste variazioni sempre positive per l’anno in corso,condizionate dalla stabilità dei prezzi che, da un lato stimo-

la il privato e le famiglie a diventare proprietarie,dall’altro, dissuade i piccoli investitori speculativi a cui leattuali condizioni hanno ridotto i margini di guadagno sullepiccole operazioni di acquisto-ristrutturazione-rivenditadegli appartamenti. La casa continua ad essere principal-mente un bene di consumo per il quale il beneficio prima-rio risiede nell’utilizzo.

Serie storiche e previsioni

* PrevisioniFonte: Scenari Immobiliari

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*

34.750 36.550 36.900 37.000 36.600 33.900 32.250 31.250 33.400 36.300 39.200 41.500

31.000 31.600 32.100 29.600 27.800 26.800 25.800 22.500 22.700 23.600 26.700 29.500

9.350 9.950 10.300 9.100 8.400 8.450 8.600 7.081 7.200 7.400 8.300 9.060

89,2 86,5 87,0 80,0 76,0 79,1 80,0 72,0 68,0 65,0 68,1 71,1

Scambiato (unità)

Fatturato (mln €)

Assorbimento (%)

Indicatori

O fferta (unità)

Serie storiche e previsioni

Offerta e compravendite 2005-2016*


Offerta e compravendite 2005 - 2016*

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*

Offerta (unità) Scambiato (unità)


Nel corso del 2015 il mercato residenziale italiano ha in-vertito il ciclo negativo degli ultimi anni e chiude con unacrescita complessiva del fatturato di oltre il dodici per cen-

to, corrispondente a circa 83 miliardi di euro. In questoprocesso Milano assume un ruolo importantissimo, perchérappresenta quasi il dieci per cento del totale nazionale.

Assorbimento compravendite residenziali 2005-2016*


Fatturato residenziale 2005-2016*



L’andamento dei prezzi a Milano segue due linee di ten-denza ben distinte tra centro e resto del territorio, perché,diversamente da quanto avviene in altre realtà, nelle areecentrali i valori medi continuano a crescere lentamente ecostantemente con massimi oltre i livelli pre-crisi e previ-sioni di continua crescita. Alla base di questo successostanno le dinamiche particolari del mercato generale degliimmobili di qualità e, in particolare, dei beni trofeo e lusso.Questa categoria di immobili ha risentito meno della con-giuntura negativa grazie anche alla presenza di investitoridomestici e internazionali sulla scena degli affari milanesi,oltre che alla qualità delle importanti iniziative che sonostate portate a termine in questi ultimi anni. Tali iniziativehanno permesso la valorizzazione di intere aree del centroe la ricollocazione di importanti patrimoni esistenti.

Sui canoni, ancora più che sui prezzi, l’inflazione gioca unruolo fondamentale. Gli anni di deflazione o di pareggiohanno lasciato invariati i canoni in essere, ma hanno porta-to a una ridefinizione al ribasso in molti casi di passaggiodai vecchi inquilini ai nuovi.

Per i canoni vanno fatte le stesse distinzioni di area tracentro, semicentro e periferia. Il centro ha mantenuto stabi-le il valore dei canoni dopo la scossa ricevuta tra il 2007 eil 2009, semicentro e periferia manifestano una diminuzio-ne iniziata cinque anni fa.

Da un lato, negli ultimi anni le difficoltà della domandanell’acquisto della casa hanno favorito il mercato degliaffitti e, dall’altro, l’eccesso di offerta e la mancanza didisponibilità della domanda, soprattutto in periferia, hannocontribuito alla riduzione dei canoni. Le previsioni sonocomunque di ripresa anche per questo comparto.

Le zone semicentrali sono le vere protagoniste del proces-so di trasformazione ed evolutivo della città in questi anni,e risulteranno vincenti quelle zone che sapranno trovare ilgiusto equilibrio tra qualità del prodotto, prezzo e localiz-zazione interessante per servizi e accessibilità. La varietàdelle situazioni nelle zone che costituiscono il “secondoanello” ha permesso ampio margine di azione per gli inve-stitori: aree degradate da riqualificare, cambi di destinazio-ne d’uso, demolizioni e ricostruzioni, complete ristruttura-zioni hanno dato molto materiale su cui esprimersi conmolta flessibilità a sviluppatori e progettisti.

In periferia domanda e offerta non hanno ancora trovato ilgiusto equilibrio ed è in queste zone, infatti, che si trova ilmaggiore stock di invenduto, la maggiore concorrenzanell’offerta e le maggiori difficoltà nell’acquistare casa daparte delle famiglie. In queste zone la qualità dei progetti èfortemente apprezzata dalla domanda, anche perché va asostituire o arricchire un tessuto ormai vetusto e risalenteagli anni settanta. Questo contrasto, tuttavia, fa sì che ladomanda non possa supportare l’acquisto del nuovo attra-

Andamento prezzi medi 2005-2016* (base 2005=100)

* PrevisioniFonte: Scenari Immobiliari*previsioni

Andamento prezzi medi 2005 - 2016* (base 2005=100)

113

99

92

70

80

90

100

110

120

130

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

*201

6

Prezzi medi centro Prezzi medi semicentro Prezzi medi periferia


verso la vendita dell’usato, valutato e venduto a prezziinferiori anche del quaranta per cento rispetto al prodottonuovo. Tale differenza si assottiglia fortemente nelle zonesemicentrali dove la differenza tra nuovo e usato arrivamassimo al venti per cento e le disponibilità di spesa dellefamiglie è sensibilmente maggiore.

In queste aree della città è prevista la più consistente ripre-sa del mercato grazie ai puntuali interventi di sviluppo ecostruzione ed alle dinamiche del mercato di sostituzione.Si registrano limitati spostamenti tra le macrozone dellacittà a favore di un forte senso di radicamento nel contestodi origine, è in diminuzione anche la domanda provenientedalla provincia milanese o dalle altre province, sebbene lapopolazione cittadina sia in costante aumento e si prevedesupererà il milione e quattrocentomila unità nel 2020. Inuovi nuclei familiari e le famiglie consolidate in cerca dimiglioramento abitativo sosterranno il mercato dei prossi-mi anni.

Le previsioni per l’anno in corso sono di una sensibile cre-scita sia dei fatturati che degli scambi, a fronte diun’offerta in continua crescita che supererà le quarantamilaunità. Il 2016 si appresta, dunque, a essere il quarto anno dicrescita consecutiva per il mercato residenziale milanese,anche se il livello di scambi resta inferiore di circa il dieciper cento al 2007, anno di massima crescita del settore.

La domanda, sempre più attenta all’acquisto della casa,

appare risvegliata, anche grazie all’introduzione delle nuo-ve misure della Legge di stabilità. Prima fra tutte, il leasingabitativo, che potrebbe diventare un volano nell’acquisto,grazie una agevolazione fiscale piuttosto importante.

Il segnale più atteso per il 2016 è la conferma che i prezzidelle abitazioni hanno fermato la loro discesa.

Dopo otto semestri di flessione, i prezzi delle case sonostabili o in lieve salita e la previsione a fine anno è di unacrescita di circa tre punti percentuali sui valori medi per ilprodotto di qualità.

La variazione dei prezzi al ribasso continuerà prevalente-mente per le soluzioni usate, ma anche per le nuove costru-zioni che non sono state ancora collocate sul mercato e col-locate in cantieri terminati da diversi anni. L’interesse perqueste ultime tipologie immobiliari c’è, così come versol’efficienza energetica, ma nei mesi appena trascorsi il veroostacolo al possibile dinamismo di questo segmento di mer-cato sono stati i prezzi poco accessibili. Determinante nellascelta sarà ancora una volta la qualità abitativa, con una mi-gliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzionisignorili.

Negli ultimi anni, inoltre, è stata consistente la domandadei “nuovi” residenti milanesi, famiglie trasferite prevalen-temente dall’hinterland, spinte dalla diminuzione dei prez-zi e da un’offerta di buona qualità. Dopo decenni di fugadalla città verso l’hinterland in cerca di case più spaziose e

Andamento canoni medi 2005-2016* (base 2005=100)

* PrevisioniFonte: Scenari Immobiliari*previsioni

Andamento canoni medi 2005 - 2016* (base 2005=100)

96

76

72

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

*201

6

Canoni medi centro Canoni medi semicentro Canoni medi periferia


a prezzi più contenuti, i milanesi stanno invertendo la rottae, se fino a poco tempo fa quello del trasferimento da Mila-no ai comuni della cintura era un flusso ben consolidato,negli ultimi tempi si sta registrando la tendenza opposta.

La rinascita del mercato è sostenuta da grandi interventi diriqualificazione urbana e di infrastrutturazione. Se nel re-cente passato si è assistito a un’intensa concentrazionedella domanda nella zona di Brera-Garibaldi-corso Como,oggi l’attenzione degli investitori si è spostata anche allazona compresa tra le vie Pasubio, Procaccini, interessatedalle riqualificazioni delle aree Feltrinelli, ex-Enel e dellamacro-area Lodi-Scalo Porta Romana, merito della riquali-ficazione dell’area intorno alla Fondazione Prada e Bovisa-Sempione, grazie al completamento della linea 5 della me-tropolitana.Aree, queste ultime, in cui le quotazioni sono scese parec-chio negli ultimi anni, rendendole particolarmente appeti-bili non solo per chi è in cerca di una prima casa, ma ancheper piccoli investitori.

Nei prossimi anni grandi aspettative sono riposte nel ilsettore occidentale della città, oggi già in grande fer-mento, ma dove sono ancora ampie le potenzialità disviluppo. Se si analizzano le transazioni di mercato, lazona ovest ha chiuso il 2015 registrando oltre un quartodi tutte le compravendite realizzate in città. L’offertacomplessiva è di circa diecimila abitazioni tra nuovo eusato, previste in aumento con la conclusione di alcuneimportanti operazioni già avviate (come il ResidenzeMia, sorto in luogo dell’ex hotel Boezio nell’area di Fie-ra, il completamento di CityLife e la commercializza-zione di tutte le torri di Parco Vittoria e Cascina Merla-ta). Il processo di riqualificazione della zona, sarà ga-rantita dall’avvio di altre importanti operazioni, qualiil progetto Milano alta, nell’immediato, e la valorizza-zione del sito Expo, la riqualificazione dello Scalo Fari-ni e della Caserma Perucchetti, nel prossimo futuro.

Prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate, Milano zona ovest

Fonte: Scenari Immobiliari


4. I PROGETTI IN CORSO E FUTURI, LATRASFORMAZIONE DECENNALE DELLA

CITTÀ

Milano è una città multicentrica che si sviluppa strategica-mente all’interno di un territorio più vasto, anch’esso retico-lare e policentrico, attraverso trasformazioni incardinatesulle reti infrastrutturali afferenti ai sistemi della mobilità,del verde e dei servizi.La nuova Milano reticolare si contrappone allo storico duali-smo centro-periferia, puntando verso un maggiore equilibrioterritoriale e sociale, e sullo sviluppo di progetti in grado dirispondere alle moderne richieste sia quantitative che quali-tative del vivere urbano.La riqualificazione strategica delle ampie aree dismesseesistenti ai margini e all’interno del tessuto urbano (scaliferroviari, caserme, aree industriali, discariche), risultato deicambiamenti relativi ai modelli economici e non solo, giocaun ruolo fondamentale per il rinnovamento, l’evoluzione e larigenerazione urbana. Tale “rivoluzione” urbana è da attuar-si attraverso efficaci processi di concertazione tra cittadinan-za, pubblica amministrazione e investitori privati che sianopropedeutici alla successiva trasformazione fisica degli am-biti.In precedenza, la trasformazione delle aree strategiche dellacittà di Milano avveniva attraverso un’iniziale analisidell’area stessa, delle esigenze intrinsechee delle potenzialità afferenti ad un ambitoterritoriale di riferimento fortemente cir-coscritto. Il processo di trasformazionestesso risultava racchiuso e conclusoall’interno del perimetro dell’ambito stra-tegico senza alcuna apertura alla scalaurbana, generando interventi fortementeautoreferenziali.Allo stato attuale gli ambiti di trasforma-zione risultano essere, nella maggior par-te dei casi, costituiti da una serie di aree,immobili ed infrastrutture immerseall’interno del tessuto urbano consolidatoe dotate di eterogenei livelli di avanza-mento dell’iter burocratico e amministra-tivo, nonché di propensione alla rigenera-zione.Gli ambiti di trasformazione individuatidal Piano di governo del territorio (Pgt)della città di Milano coprono una superfi-cie territoriale pari a circa nove milioni dimq, costituendo il vero e proprio motoredel rinnovamento urbano basato sullanuova struttura reticolare descritta neiparagrafi precedenti.La loro futura attuazione è in grado digenerare nuove centralità fortemente in-terconnesse con la città attraverso la rea-

lizzazione di nuovi tracciati infrastrutturali, spazi aperti,ricucitura di tessuti edilizi precedentemente separati e, so-prattutto, l’insediamento del corretto mix funzionali utile adun reale e positivo rinnovamento generale.I nuovi progetti così realizzati saranno in grado di rilancia-re interi ambiti e zone della città, migliorando la qualitàurbana dei quartieri storicamente presenti a ridosso dei lorolimiti e attraendo nuovi residenti sia dalle zone limitrofeche dai comuni gravitanti intorno alla metropoli milanese.

Grandi progetti urbaniLe opportunità di trasformazione della città di Milano sonoproprie del sistema reticolare descritto nei capitoli prece-denti e delineano la struttura delle invarianti necessarie allosviluppo della città futura.Gli ambiti di trasformazione, costituiti per lo più da scaliferroviari in corso di dismissione e aree militari, ricopronoun ruolo di importanza strategica per l’evoluzione di Mila-no e della città metropolitana.Il loro incremento, in grado di generare nuovi tracciatiinfrastrutturali, spazi pubblici e ambiti urbani contraddi-stinti da un ampio mix funzionale, condurrà alla realizza-zione di nuove polarità urbane e ambientali. Le ripercus-sioni di questi sviluppi supereranno l’ambito di trasforma-zione stesso, per riverberarsi sull’immediato intorno e sullapiù ampia zona di appartenenza.

Ambiti di trasformazione urbana (Atu) della città di MilanoFonte: Geoportale Regione Lombardia


La loro attuazione porterà non solo alla realizzazione diaree destinate a incrementare le dotazioni di interesse ge-nerale quali spazi urbani, infrastrutture e servizi, ma anchealla creazione di un mix residenziale basato prevalente-mente su edilizia residenziale libera, alla quale affiancarenuovi modelli residenziali: edilizia convenzionata, co-housing, studentati ed edilizia sociale.Tale mix residenziale ha lo scopo di ricrearequell’eterogeneo ambiente sociale che ha, da sempre, ca-ratterizzato il vivere urbano e ne ha dettato la continuarigenerazione e rinnovamento.La recente congiuntura economica negativa ha portato allasostituzione del binomio “nuove residenze = nuovi resi-denti” con il concetto “nuovi modelli residenziali = nuoviresidenti modello”. Il nuovo concetto si basa sulla capacitàattrattiva dei nuovi progetti fondati sul mix sociale, genera-to dalla presenza, all’interno del medesimo ambito e delmedesimo immobile, di residenze libere, convenzionate, co-housing e studentati in grado di generare un maggiore

senso di comunità e di appartenenza alla città.Con l’obiettivo di rendere maggiormente appetibile e vivi-bile il capoluogo, la progettazione urbana considera neces-saria la permeabilità e la fruibilità degli spazi, garantite dagrandi superfici destinate al verde e a spazi urbani di ag-gregazione.In totale si tratta di circa 4,5 milioni di metri quadrati loca-lizzati in modo omogeneo sul territorio milanese, con unaevidente concentrazione nella zona nord ovest, capaci direndere concreta nel futuro una organizzazione spazialemulticentrica.

Gli ambiti di trasformazione occidentali e le trasforma-zioni in atto

Circa un terzo degli ambiti di trasformazione urbana indi-viduati dal Pgt si colloca all’interno della porzione occi-dentale del comune di Milano, e tra questi le aree di mag-giori dimensioni si sviluppano lungo una precisa direttrice:l’asse infrastrutturale ferroviario che dalla stazione ferro-viaria Garibaldi conduce fino al sedime della passata espo-sizione universale di Expo 2015 passando attraverso loscalo ferroviario Farini-Lugano, la “goccia” del quartiereBovisa e il Nil di Stephenson.Solo un futuro sviluppo sinergico di tutti gli ambiti in og-getto sarà in grado esprimere le grandi potenzialità intrin-seche di ogni singola area. La rigenerazione del sito espo-sitivo verso un polo della ricerca scientifica sui temi dellasalute e del progressivo invecchiamento della popolazionemondiale attraverso l’integrazione tra medicina, big data,nanotecnologie e nutrizione sarà il perno della futura riqua-lificazione non solo dell’ambito, ma dell’intera metropolimilanese.Il cosiddetto “Human Technopole” si integrerà, principal-mente, con il confinante ambito di Cascina Merlata, attual-mente interessato dalla realizzazione di progetti prevalen-temente residenziali, fortemente innovativi dal punto divista della sostenibilità ambientale. Il progetto prevedeinoltre la realizzazione di un insieme di funzioni legateall’istruzione primaria e secondaria, nonché all’infanzia,sviluppate intorno allo storico edificio di Cascina Merlata eall’interno di un vasto parco urbano.Fortemente connesso con il tema della ricerca è l’ormaistorico ambito di trasformazione individuato dalla cosid-detta “goccia” della Bovisa. Su quest’area è prevista larealizzazione di un vero polo internazionale dedicato allaricerca e all’innovazione che unirà in maniera sinergicauniversità ed industria. L’intero ambito territoriale dovràessere ristrutturato prendendo spunto dalla sua storia, dalcontesto locale e soprattutto dalle presenze limitrofe esi-stenti (Politecnico, Istituto Mario Negri) e future, valoriz-zandone le potenzialità.Infine, il vasto ambito costituito dalla scalo ferroviarioFarini, in funzione del suo posizionamento e della sua for-ma, una vera e propria cerniera tra il centro storico dellacittà di Milano, la moderna polarità urbana di Porta Nuova

Ambiti ferroviari

1 Farini - Lugano 629.300 mq2 Greco - Breda 72.166 mq3 Lambrate 70.716 mq4 Romana 217.207 mq5 Rogoredo 21.079 mq6 Porta Genova 109.130 mq7 San Cristoforo 171.683 mq

Ambiti urbani

Comparto sistema caserme8 Piazza d'Armi 618.075 mq9 Casema Montello 71.683 mq

10 Caserma Rubattino 81.881 mq11 Caserma Mameli 105.988 mq12 Comprensorio XXIV Maggio - Magenta - Carroccio 41.262 mq

13 Bovisa 846.666 mq14 Stephenson 446.030 mq15 Toffetti 86.616 mq16 Ronchetto sul Naviglio 116.716 mq17 Magazzini raccordati Stazione Centrale 225.421 mq

Comparto sistema housing Provincia di Milano18 via Messina 32.955 mq19 via Litta Modigliani 155.875 mq20 via Don Giovanni Calabria 72.456 mq

21 Porto di Mare 364.910 mq

AMBITI DI TRASFORMAZIONE URBANA (ATU)

4.557.815 mq

Superfici degli Ambiti di trasformazione urbanaFonte Geoportale Regione Lombardia


e il territorio comunale più periferico mafortemente infrastrutturato e accessibile sia alivello urbano che regionale e nazionale.L’ambito risulterà fondamentalmente carat-terizzato dalla presenza di un parco unitarioe dalla futura connessione con la circle lineferroviaria. Obiettivo principale diquest’area sarà la strutturazione di un nuovoassetto urbanistico avente funzione di cer-niera fra i quartieri oggi separati dalla lineaferroviaria e caratterizzato dalla presenza diun ampio mix funzionale, costituito da resi-denza, terziario, commercio e destinazionid’uso di interesse generale legateall’università e alla ricerca.Le importanti trasformazioni urbane recente-mente concluse e in avanzata fase di realiz-zazione, quali Porta Nuova, Portello e Ci-tylife, costituiscono, ognuna per le propriecaratteristiche specifiche, una serie di bestpractice con le quali confrontarsi per la futu-ra articolazione degli ambiti di trasformazio-ne precedentemente descritti.L’ambito di Porta Nuova, costituito da uninsieme di aree aventi una superficie com-plessiva pari a circa 35 ettari, è stato svilup-pato a partire dal grande vuoto urbano lasciato dalla di-smissione dello scalo ferroviario delle cosiddette Varesine.L’obiettivo principale del progetto di riqualificazione èstato quello di realizzare per tutta la città di Milano unanuova polarità di prestigio che fosse dotata di aspetti diinteresse sia nazionale che internazionale. Allo stato attua-le, l’ambito si configura come una nuova polarità urbanacapace di attrarre cittadini, turisti e investitori; strutturan-dosi come vero è proprio fulcro per i futuri sviluppi dellaporzione nord-occidentale della metropoli milanese. Laconfigurazione dello spazio urbano, il disegno architettoni-co degli edifici e il mix funzionale insediato lo rendonoprobabilmente la migliore best practice riferita allo svilup-po di importanti quartieri direzionali.Il progetto relativo alla zona del Portello, sviluppato sullearee dismesse precedentemente occupate dagli stabilimentiAlfa Romeo e Lancia, si localizza all’interno della zonaoccidentale della città di Milano confermandosi come lapiù importante porta urbana della città. Il ruolo dilandmark urbano, in precedenza svolto dal frontone delpadiglione della Fiera, è attualmente ricoperto dalla collinaelicoidale, vero e proprio fulcro del parco urbano del Por-tello ed elemento di continuità del sistema verde trasversa-le costituito insieme a Monte Stella, parco di Citylife eParco Sempione capace di ricreare il perduto rapporto tracittà e natura. Il masterplan, alla base dello sviluppo urba-nistico dell’ambito, prevedeva la realizzazione di cinquedifferenti aree tematiche con l’obiettivo di rivalutare ilruolo fondamentale ricoperto dai vuoti urbani (strade, piaz-ze e parchi) e dalla loro interazione con i volumi urbani deltessuto edilizio e le loro differenti destinazioni d’uso. La

grande piazza pedonale a ventaglio, coronata dai tre edificidirezionali, inserisce il vecchio immobile della fieraall’interno di un nuovo e moderno sistema di spazi pubbli-ci che insieme alla passerella pedonale sospesa al di sopradi viale Serra definisce l’asse strutturante del nuovo Portel-lo. Il progetto si impone come best practice dal punto divista del mix funzionale insediato (direzionale, residenzia-le libero e convenzionato) e della strutturazione degli spaziaperti e dei servizi ceduti alla città (parco, infanzia e com-mercio). Gli edifici di coronamento della piazza sono con-traddistinti da un profilo diagonale, simile a quello deltimpano dell’immobile della fiera, che crea un rapportodialettico tra loro e gli edifici iconici circostanti. Le funzio-ni insediate e le società presenti (Vittoria Assicurazioni,LG e A.C. Milan) contribuiscono all’elevata qualità e rap-presentatività del contesto nonché all’attrattività dell’area.Le residenze fanno parte di un disegno urbano coerentecon il progetto di riqualificazione dell’ex area industriale ecapace di riformare i rapporti esistenti tra i modelli inse-diativi tardo ottocenteschi e la moderna città verde. I volu-mi edilizi si organizzano intorno ad una corte verde; latipologia edilizia a torre favorisce la percezione delle areeverdi e del mutato skyline milanese mentre gli immobilisviluppati parallelamente alla rete infrastrutturale creanoun nuovo fronte urbano posto in relazione sia con lo spaziopubblico della viabilità comunale che maggiormente priva-to della corte interna. L’aggregato commerciale, costituitoda cinque edifici, risulta ordinato intorno alla direttrice

Atu occidentali (Stephenson, Bovisa, Farini – Lugano,Caserma Montello, via Messina, Piazza d’Armi)

Fonte: Geoportale Regione Lombardia


costituita dal percorso pedonale di collegamento tra lapiazza a ventaglio e la vela posta a copertura dello spazioaperto centrale.Il nuovo quartiere di Citylife si sta sviluppando, attraversoalterne fasi di cantierizzazione, a partire dall’elevata quali-tà architettonica del progetto che a edifici residenziali af-fianca edifici direzionali entrambi contraddistinti da unospiccato valore simbolico. Le tre torri, fulcro dell’internoprogetto, caratterizzeranno lo skyline milanese verso ovest.Il grande parco urbano e i servizi presenti al suo internorenderanno finalmente permeabile, fruibile e accessibilel’area precedentemente occupata dal recinto della fieracampionaria restituendo alla cittadinanza una importanteporzione urbana centrale.Il futuro progetto denominato Milano Alta, comportante lariqualificazione delle strutture esistenti della Fiera, prevedela realizzazione di uno smart building all’interno del qualeinsediare funzioni relative all’innovazione tecnologica,all’intrattenimento, alla cultura, all’alimentazione, al be-nessere, allo sport, alla ricettività, al design e alloshopping. La copertura dei padiglioni diventerà un giardi-no pensile con affaccio sul nuovo skyline milanese forte-mente connotato dalle vicine torri di Citylife e Porta Nuo-va. Elemento peculiare del progetto sarà la cosiddettaGreen Line, un percorso ciclopedonale posizionato a circa7 metri di altezza che permetterà l’accesso alle differentifunzioni insediate all’interno della struttura ma soprattuttola connessione tra i due importanti ambiti di trasformazio-ne di Citylife e del Portello.Il futuro prossimo della città di Milano si sta concretizzan-do intorno e lungo questa direttrice di sviluppo storicamen-te privilegiata che a partire da Citylife, attraverso la futuraMilano Alta e grazie al rapporto tra edificato e spazi liberidel Portello si sta proiettando verso nuove modalità delvivere urbano sempre più aperte e connesse con la realtàmetropolitana e internazionale.

5. GO WEST: LA NUOVA CENTRALITÀ, I SUOINUMERI, LE POTENZIALITÀ, LE DINAMICHE

E IL FUTURO

“E quel piano lode ultima, ma lode massima, indirizzavalo sviluppo di Milano verso il nord-ovest, segnando quel-la direttrice anche come asse principale della vecchiacittà rinnovata.” (Giuseppe De Finetti)I processi di trasformazione intervenuti negli ultimi decen-ni hanno in gran parte confermato le direttrici storichedello sviluppo milanese, ma gli interventi più importanti inatto e in corso di realizzazione, hanno aumentato decisa-mente, rispetto ad altri assi urbani, il ruolo e il peso degliassi nord-ovest e nord […] Lo strumento principale perconseguire l’ampliamento del mercato urbano è la costru-zione di un nuovo modello che comprenda l’asse di svilup-

po oggi più forte (Bicocca-Sesto) e lo articola in un siste-ma a T rovesciata, appoggiata su di un’asta forte di tra-sporto pubblico Malpensa-Linate, a cui agganciare a sud-est i nuovi sviluppi di Vittoria, Montecity, Rogoredo e anord-ovest la nuova Fiera e, vicino ad essa, un nuovogrande centro direzionale con residenza pregiata, parco,attrezzature per il tempo libero, ecc.In questo modo si forma una dorsale urbana principaleche si sviluppa da sud-est a nord-ovest: da Rogoredo eVittoria piega su Garibaldi e Bovisa per aprirsi su Rho-Pero-Novara e/o verso Saronno-Malpensa, e su cui si in-nesta l’asse attuale nord di Bicocca-Sesto San Giovanni-Monza.2

Così si può leggere nel Documento di inquadramento dellepolitiche urbanistiche comunali, dal titolo evocativo“Ricostruire la Grande Milano”. Correva l’anno 2000 e lacittà lombarda e l’Italia intera si apprestavano a viverel’alba di un nuovo inaspettato ciclo immobiliare di forteespansione, forse l’ultimo di cui ci ricorderemo per vigoree intensità. Forse il più effimero, per quanto fragili e illuso-ri erano i presupposti su cui poggiavano molte sue ambi-ziose declinazioni. Eppure, sebbene sia diverso il contestoin cui ci troviamo oggi a ragionare sul futuro del territoriomilanese e sia ben più radicata la consapevolezza che talefuturo si costruisce attraverso un presente di adeguata lun-gimiranza, quell’enunciato non ha perso di valore pro-grammatico.

Puntare ancora oggi sul quadrante ovest di Milano,come ambito strategico per delineare scenari di crescitaper Milano, per la sua economia e per il mercato immo-biliare, costituisce una previsione fondata su presuppo-sti molto più misurabili di quanto si possa immaginare,perché esito di una lettura critica del sistema territoria-le milanese articolata su scelte di pianificazione strate-gica ben precise operate circa un secolo fa.

Un periodo di grande fervore urbanistico, risalente al pianoregolatore del 1911 Pavia Masera, che sancisce definitiva-mente l’assetto della rete infrastrutturale policentrica diMilano, rompendo il tradizionale sistema circolatorio econcentrico della città romana e medioevale per privilegia-re il transito est-ovest come direttrice strategica per la suaeconomia territoriale.In quel periodo si gettano le basi per la progettazione diuna metropoli attrattrice di flussi, in dialogo continuo conil territorio regionale di cui fa parte e con la dorsale ovestche lambisce il centro storico nello snodo di Garibaldi. Unprogetto che conosce una rapida evoluzione nei primivent’anni del Novecento con l’arretramento della stazioneCentrale, come stazione di testa e non più di transito, esuccessivamente con il potenziamento dello Scalo merci divia Farini, per decenni principale snodo intermodale per lamobilità delle merci.Il potenziamento dell’asse ovest con i nuovi trafori delFrejus e del San Gottardo, favorisce inevitabilmente, a

2 Ricostruire la Grande Milano - Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali Assessorato allo Sviluppo del territorio, comune di Milano Docu-mento di Inquadramento delle Politiche Urbane (Giugno 2000).


partire dagli anni trenta, l’insediamento di numerose attivi-tà, grandi fabbriche (Alfa Romeo al Portello ne è il piùcelebre esempio) e aziende minori,che necessitavano di una posizionestrategica per procurarsi facilmentela manodopera che la città potevafornire, e parallelamente poter con-tare su rapidi collegamenti verso iricchi mercati di Francia, Svizzerae resto del nord Europa.La stessa scelta di insediare i padi-glioni della “Nuova Fiera Campio-naria” (attuale progetto Citylife),sempre negli anni trenta del Nove-cento, nel quadrante ovest dellacittà sul terreno della ex-piazzad’Armi non più utilizzata, trovalargo consenso presso le istituzionipolitiche di allora. A favorirla era-no i promettenti vantaggi che talelocalizzazione poteva ricevere dal-la vicinanza con le infrastruttureferroviarie e stradali allora in fasedi costruzione.Nel dopoguerra si assiste alla rea-lizzazione della nuova stazioneGaribaldi e il definitivo smantella-mento dello scalo delle Varesine,sul cui sedime troverà spazio ilnuovo quartiere di Porta Nuova.Gli ambiziosi progetti di adegua-mento del sistema infrastrutturaleferroviario, immaginati dai pianiurbanistici del secolo scorso, sonostati completamente attuati. Altripiani di potenziamento delle infra-strutture hanno preso forma in tem-pi più recenti: l’hub di Malpensa e la definitiva realizzazio-ne del passante ferroviario (che ripercorre la stessa direttri-ce est-ovest dove un tempo transitava la linea ferroviaria)hanno favorito l’allargamento della prospettiva e consenti-to di superare la dialettica tra centro vitale e periferia dor-mitorio.Ora, nel decennio della crisi economica, una ritrovata alle-anza tra l’imprenditoria privata e l’amministrazione pub-blica ha contribuito, anche a seguito dell’approvazione delPiano di governo del territorio, a tracciare un cammino indirezione di una crescita sostenibile. I nuovi indirizzi e lenuove strategie contenute nello strumento urbanistico han-no come obiettivo prioritario la valorizzazione del patrimo-nio esistente, costituito da singoli edifici e più ampi ambitidismessi, formati non solo da obsolete aree industriali,come sul finire del secolo scorso, ma per la maggior parteda scali ferroviari e caserme. Tali spazi, localizzatiall’interno del tessuto urbanizzato in posizioni centrali e didimensioni notevoli, si propongono l’obiettivo di restituireai cittadini nuove centralità dove far convivere abitazioni,

servizi, luoghi di lavoro e spazi pubblici di elevata qualità.

Scelte operate oltre un secolo fa si propongono oggicome opportunità di sviluppo per la città stessa che leha immaginate e realizzate, in un percorso continuo dirigenerazione e ridisegno della città sulla scorta di so-pravvenuti bisogni collettivi. Ecco pertanto che, sfrut-tando alcune direttrici consolidate di sviluppo dellaregione urbana e le opportunità offerte da importantiinfrastrutture esistenti e soprattutto da risorse territo-riali disponibili, il quadrante ovest Milano può ripro-porsi ancora come ambito di sviluppo strategico per ilfuturo assetto territoriale del capoluogo lombardo. Losviluppo è oggi trainato da progetti vincenti dal puntodi vista architettonico, delle funzioni insediate e carat-terizzate dall’inserimento di funzioni pubbliche e pri-vate, dei servizi e degli spazi donati alla collettività chehanno portato alla riqualificazione e rivitalizzazione diambiti vasti. In quest’ottica l’intero progetto del Portel-lo rappresenta una delle principali best practice dellosviluppo urbanistico recente della città di Milano e tap-pa importante per lo sviluppo del quadrante occidenta-le cittadino, per portare Milano oltre la soglia del 2020.

Ricerca go west maggio2016

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