Rendiconto tipo

per gli AmministratoriCondominiali

Rendiconto tipo

per gli AmministratoriCondominiali

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UN RENDICONTO TIPO DI MODERNA CONCEZIONE

Com’è noto, l’art. 1130 del Codice Civile prevede che l’amministratore del condominio allafine di ciascun anno renda il conto della propria gestione, ma nessuna disposizione stabiliscealcunché in ordine alle modalità e ai criteri che debbono essere seguiti per la redazione delrelativo documento da parte dell’amministratore.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1544/’04, riconfermando un principio giàenunciato dalla giurisprudenza di merito, ha precisato che, pur non dovendo attenersi a regoledeterminate, il rendiconto deve ispirarsi a criteri di chiarezza, di intelligibilità e di semplicità edev’essere redatto secondo il criterio della “competenza”.

Da parte della giurisprudenza è stato ribadito anche che il rendiconto va reso al termine diogni esercizio, che dev’essere accompagnato dal riparto e trasmesso ai condòmini in tempo utileprima dell’assemblea convocata per l’approvazione.

La giurisprudenza ha infine sancito che ogni condominio amministrato deve essere titolaredi un proprio conto corrente, nel quale devono confluire tutte (e solo) le operazioni relative alcondominio stesso e dal quale risulti il saldo contabile di cassa.

Mentre si formava questa elaborazione giurisprudenziale, nell’ultimo decennio venivanoemanate normative in materia fiscale che hanno interessato il condominio, tra le quali ricordiamoa puro titolo esemplificativo la legge 27.12.’97, n. 449, in forza della quale i condominii sonodiventati dal 1° gennaio 1998 sostituti di imposta, nonché la Finanziaria 2007, che ha introdottoper il condominio l’obbligo di operare la ritenuta d’acconto del 4% sui compensi corrispostiall’appaltatore.

Alla luce di quanto sopra, si è fatta sempre più impellente l’esigenza di individuare alcunipunti fermi e criteri certi cui uniformarsi per una corretta e trasparente tenuta della contabilitàcondominiale.

Agiai, Coram e Gesticond - unitamente a Confedilizia - facendosi portatori di richiesteprovenienti dai propri associati, hanno quindi predisposto uno schema di “RENDICONTO TIPO”di moderna concezione che tiene conto sia delle richiamate indicazioni della giurisprudenza, siadelle esigenze emerse alla luce della prassi condominiale e dell’esperienza acquisita dagliamministratori nell’esercizio della loro attività.

Passando alla sintetica disamina del documento che viene oggi messo a disposizione degliamministratori di Agiai, Coram e Gesticond nonché degli associati di Confedilizia, precisato inlinea generale che il rendiconto condominiale che l’amministratore presenta ai condòmini devenecessariamente contenere il prospetto riepilogativo delle entrate e delle uscite effettuate durantel’esercizio contabile nonché di tutti i versamenti effettuati dai condòmini, evidenziamo inparticolare quanto segue.

Modalità d’uso

Tra le spese generali sono incluse, quasi sempre, anche le spese relative a “Manutenzioneparti comuni”: sebbene il criterio di ripartizione sia lo stesso delle spese generali, si ritieneopportuno tenere separate le due voci, sia perché gli interventi manutentivi sono quelli che

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presentano di anno in anno le variazioni più rilevanti, sia perché le relative spese si prestano piùfacilmente a discussioni in sede assembleare.

Per tutte le spese iscritte a rendiconto alle voci “Spese generali” e “Manutenzione particomuni” è previsto l’inserimento del numero di fattura.

Le “Spese ascensori” sono attribuite per ogni scala, suddivise in costi per la manutenzionein abbonamento, spese ordinarie e spese per forza motrice. Il criterio di riparto utilizzato è quellostabilito dal Regolamento di condominio.

Anche i criteri di ripartizione delle spese per l’acqua variano ovviamente a seconda diquanto previsto dal Regolamento, che può prevedere l’attribuzione delle spese in ragione delconsumo espresso in metri cubi per numero di persone stabilmente dimoranti all’interno delleunità dello stabile, oppure per millesimi di proprietà.

E’ comunque utile, come nel caso dell’ascensore, tenere distinti nel rendiconto i costi dellefatture emesse dalla società erogatrice dagli oneri e dai costi accessori (manutenzione inabbonamento autoclave, forza motrice di sollevamento etc.).

I saldi attivi e passivi così risultanti dal rendiconto dovranno essere sommati o detratti inoccasione del versamento della prima o della seconda rata del preventivo del successivo esercizio.

I fondi di proprietà del condominio sono chiaramente indicati evidenziandosi per ciascunodi essi l’entità dell’incremento rispetto al precedente esercizio contabile.

È stata prevista l’integrazione del rendiconto con un prospetto evidenziante le informazionirelative all’amministratore, alla portineria, ai dati catastali relativi ai beni comuni, alle polizzeassicurative, al certificato prevenzione incendi, alle attrezzature in dotazione al condominio: sitratta di un elemento utile e certamente suscettibile di positiva valutazione da parte deicondòmini.

Per la stessa ragione, nell’ottica di rendere di immediata comprensione l’andamentotendenziale delle spese sostenute nei diversi esercizi contabili, è stato previsto un grafico checonsente la valutazione comparativa tra rendiconti e preventivi e un prospetto diretto aevidenziare anche in forma percentuale l’entità delle spese sostenute nell’esercizio contabile cheviene sottoposto all’approvazione dell’assemblea.

Questo è un modello di rendiconto. Esso deve evidentemente essere adattato alle esigenze ealla concreta fattispecie del condominio per il quale viene utilizzato.I suoi contenuti andranno trasferiti in un autonomo documento per le parti di interesse.

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RENDICONTO SPESE ESERCIZIO

DAL ________ AL ________

E RELATIVA RIPARTIZIONE

* * * *

PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO

DAL ________ AL ________

E RELATIVA RIPARTIZIONE

IMPORTANTE:Lo studio dell’Amministratore – in via/piazza _____________ n°___ – è aperto, per i condòmini,nei giorni dal ________ al __________, dalle ore ______ alle ore _____,previo appuntamento telefonico.

AMMINISTRATORE

(nome e cognome)

(via e numero civico)

(città)

(numero telefonico)

CONDOMINIO (1)

(via/piazza)

(città)

(1) Indicare, se esistente, il nome del condominio. In difetto, il condominio sarà indicato a mezzo del suo indirizzo(Condominio …., ovvero: Condominio via …).

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PROSPETTO DEI DATI PRINCIPALI DEL CONDOMINIO

AMMINISTRAZIONE

GENERALITÀ DELL’AMMINISTRATORE: .......................................................................................

DATA DELIBERA DI PRIMA NOMINA: ..............................................................................................

POLIZZA RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE: .........................................................................

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PORTINERIA

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NUMERO MATRICOLA INPS: ............................................................................................................

POSIZIONE ASSICURATIVA INAIL: .................................................................................................

POLIZZA MALATTIE: ...........................................................................................................................

– SOCIETÀ ASSICURATRICE: ..........................................................................................................

– N. POLIZZA: .......................................................................................................................................

LOCALE PORTINERIA (DATI CATASTALI)

PARTITA: ..............................................................................

FOGLIO: ...............................................................................

SUBALTERNO: ....................................................................

ZONA CENSUARIA: ...........................................................

CATEGORIA: .......................................................................

CLASSE: ..............................................................................

NUMERO VANI: ..................................................................

RENDITA CATASTALE: ......................................................

AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA CONDOMINIO(licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire)

NUMERO: .............................................................................

DATA: ....................................................................................

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LICENZA DI ABITABILITÀ

NUMERO: .............................................................................

DATA: .....................................................................................

AUTORIZZAZIONE PASSO CARRABILE

NUMERO: .............................................................................

DATA: .....................................................................................

POLIZZA GLOBALE FABBRICATI

SOCIETÀ ASSICURATRICE: ..............................................................................................................

NUMERO DI POLIZZA: .......................................................................................................................

DATA STIPULAZIONE: ........................................................................................................................

DATA SCADENZA: ...............................................................................................................................

CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI: .....................................................................................

ALTRO: ......................................................................................................................................................

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PROSPETTO DELLE ATTREZZATUREIN DOTAZIONE AL CONDOMINIO

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STATODI

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RENDICONTO SPESE ESERCIZIO

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SPESE GENERALI

Retribuzione portiere e sostituti

Contributi assistenziali INPS e INAIL

Tenuta libri paga (Ditta: _____ ft____)

Polizza malattie portiere (Compagnia: ________)

Quota accantonamento licenziamento portiere

Locale portineria: manutenzione annua estintori portineria (Ditta: ____ft____)

Materiale pulizie (Ditta: ____ft____)

Assicurazione globale fabbricati (Compagnia: _______)

Interventi deblattizzanti (Ditta: _________)

Passo carrabile (Tassa o canone)

Canone bocche antincendio dal 1^ trim. al 4^ trim.

Illuminazione scala periodo gennaio – dicembre

Acconto e saldo ICI anno _______

Canone annuo manutenzione idranti scala (Ditta: ____ft____)

Raccomandate: corrispondenza con enti, fornitori, denunce assicurazione etc.

Raccomandate invio convocazione assemblea ordinaria del ___ e invio relativo verbale

Cancelleria, telefonate, postali etc.

Copisteria: rendiconti, preventivi etc.

Compenso Amministratore

IVA su compenso Amministratore

Redazione, compilazione e presentazione mod. AC (anno) a norma di legge, in via tele-matica

Gestione e certificazione ritenute d’acconto professionisti

Redazione, compilazione e presentazione modello 770 a norma di legge in via telema-tica (anno ___)

MANUTENZIONE PARTI COMUNI

Disinfestazione formiche (Ditta: ____ft____)

Sostituzione vari neon ai piani e regolazione crepuscolare (Ditta: ____ft____)

Ripristino chiudiporta sganciato per pulizia vetri (Ditta: ____ft____)

Regolazione chiudiporta portoncino ingresso (n. 2 interventi) e regolazione chiudiportaporte a vetri scale ascensori (Ditta: ____ft____)

Causa infiltrazione acqua alloggio, eseguite ispezioni murarie demolizione parete erivestimento piastrelle all. prop. ____, parte pavimento e parte cartongesso, ricostruzio-ne parti demolite con fornitura e posa di tutti i materiali occorrenti, trasporto maceriepubblica discarica, materiali e monodopera (Ditta: ____ft____)

Previo scarico impianto ed intercettazione colonne a/r con fornitura e posa n. 4 rubinet-ti a sfera, sostituzione tratto tubazione riscaldamento deteriorata con fornitura di nuovotratto di colonna (circa 3 mt.) giunti, tee, manicotti contrazione, ricarico impianto tecni-co, materiali e manodopera (Ditta: ____ft____)

Rimborso assicurazione su lavori di cui sopra

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(a titolo esemplificativo)

SPESE ASCENSORI

Forza motrice ascensore periodo gennaio – dicembre

Manutenzione in abbonamento (Ditta: ____ft____)

Manutenzione ordinaria (Ditta: ____ft____) per riparazione porte cabina (n. 2 interventi),sostituzione n. 1 batteria alimentazione allarme (entrambi gli impianti), fornitura targhe"vietato fumare" in cabina, sostituz. n. 1 pattino guida e n. ___ pulegge operatore porte,regolazione cinghia trasmissione motore - porte di cabina, applicazione dispositivo diraccolta assorbimento eccedente olio in fossa, sost. n. 2 contatti a pistoncino piano,riparazione gruppo operatore porte

Trattamento ecologico fossa (Ditta: ____ft____)

Verifica periodica biennale ente (Ditta: ____ft____)

SPESE ACQUE A MC.

Forza motrice autoclave periodo gennaio – dicembre

Lettura contatori acqua

Manutenzione autoclave in abbonamento (Ditta: ____ft____)

Consumo acqua dal 1^ trim. al 4^ trim.

SPESE DI RISCALDAMENTO

Forza motrice bruciatore

Forza motrice pompe e bruciatore periodo

Spese combustibile

Consumo periodo ____ (mc. ____)

Conduzione centrale termica

Conduzione impianto termico, tenuta libretto centrale, assicurazione, assunzione ruolo"Terzo responsabile", revisione estintore etc. (Ditta: ____ft____)

Spese amministrative

Compenso amministratore gestione riscaldamento

SPESE AUTORIMESSA

Illuminazione corridoio periodo

Canone annuo manutenzione estintori (Ditta:____ft____)

TOTALI RIEPILOGATIVI

Totale rendiconto spese

Saldi esercizio precedente (a Vs/credito)

Totale versamenti

Chiusura rendiconto (a Vs/debito)

SITUAZIONE FONDI

Fondo indennità licenziamento portiere

Situazione da ultimo rendiconto

Quote accantonamento tfr portiere

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PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO ...................

(A) SPESE GENERALI

Retribuzione portiere, quota indennità ………...………..

Licenziamento, contributi INPS, INAIL, tenuta Libri Paga

Materiale pulizie e contributo telefono

Assicurazione Globale fabbricati, ricerca guasti e furto, ICI

Derattizzazione e deblattizzazione

Illuminazione parti comuni e spese lampade

Manutenzione ordinaria parti comuni ed imprevisti

(B) SPESE ASCENSORE

SCALA A

Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento

e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative ………...………..

SCALA B

Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento

e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative ………...………..

(C) SPESE ACQUA

Consumo acqua, forza motrice e manutenzione

in abbonamento ………...………..

Autoclave

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CONDÒMINI(nome e cognome)

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RIEPILOGO RIPARTIZIONE PREVENTIVO IN ORDINE ALFABETICOE CON INDICAZIONE DEI PROPRIETARI CON PIÚ UNITÁ IMMOBILIARI

ESERCIZIO DAL ..................... AL .....................

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Condomino

Condomino

Condomino

TOTALE

(a titolo esemplificativo)

–

AGIAIAGIAI

Associazione Geometri Italiani Associazione Geometri Italiani Amministratori ImmobiliariAmministratori Immobiliari(convenzionata Confedilizia)

Via Barberini, 68 - 00187 RomaTel. 06 42 74 41 80www.agiai.it

CONFEDILIZIACONFEDILIZIAConfederazione italiana proprietà ediliziaConfederazione italiana proprietà edilizia

Via Borgognona, 47 - 00187 RomaTel. 06 67 93 489 (r.a.)www.confedilizia.it

CORAMCORAMCoordinamento Registri amministratori ConfediliziaCoordinamento Registri amministratori Confedilizia

Via Borgognona, 47 - 00187 RomaTel. 06 69 94 24 95 (r.a.)www.confedilizia.it/coram

GESTICONDGESTICONDLibera associazione nazionale amministratori condominiali,Libera associazione nazionale amministratori condominiali,

immobiliari e gestori di edificiimmobiliari e gestori di edifici(aderente Confedilizia)

Via XX Settembre, 41 - 16121 GenovaTel. 010 41 51 78www.gesticond.org

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