Libro VII

“Distanze” e parti comuni condominialispiegate con disegni

Avvertenza : i disegni, dovuti ,all'abilità di un funzionario del Comune di Genova, ilsig. Sergio Valentini, sono collocati nella “appendice”.

Titolo I : Distanze dalle costruzioni, da muri, da siepi (….) - da luci e vedute

1 .Distanze dalle costruzioni ( da muri....) - Art. 873: “ Le costruzioni su fondifinitimi se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore ditre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.La ratio dell'articolo riportato va individuata nell'intento di evitare il formarsi tra lecostruzioni di intercapedini che verrebbero ad attirare i rifiuti e a togliere aria e luceagli edifici.

Fig.1.- Secondo un criterio largamente adottato le facciate di due edifici non possonoconsiderarsi frontistanti quando, facendo avanzare una, essa non viene ad incontrarel'altra in nessun punto.In base a tale criterio l'edificio N va ritenuto frontistante di M, poco importando chele due facciate “ab” e “cd” non si fronteggino che per un piccolo tratto, “ed” .

Fig.2.- In base al criterio ora enunciato ( in commento alla figura 1 ) l'edificio N nondovrebbe considerarsi frontistante di M : in effetti la facciata cd avanzando nonincontra in nessun punto la facciata “ab”. Però questo allo stato delle costruzioni :chi può escludere che il proprietario N in un domani non sopraelevi un altro piano“aefg” che renderebbe N frontistante di M ?Proprio in considerazione di tale eventualità alcuni riterrebbero l'illiceità dellacostruzione N, anche se allo stato non frontistante; ( ma forse la soluzione migliore èdi ritenere la liceità di N allo stato, e di ritenere l'illiceità dell'eventualesopraelevazione ).

Fig.3.- La distanza di un edificio si misura tirando una linea perpendicolare al confineo alla facciata frontistante.Di conseguenza “Mm” e “RD” rappersentano la misurazione esatta ed “MO” lamisurazione errata.

Fig.4- Altro importante criterio nella misurazione delle distanze é che queste “vannomisurate sempre sul suolo, alla base degli edifici medesimi o, in caso di sporgenze,alla proiezione di queste sul suolo” Così, G. Pistone, Le distanze nei rapporti divicinato,1999, p.143 ).Di conseguenza la distanza tra gli edifici A e B é misurata da “mn” e non da RS .

Fig. 5.- Peraltro il criterio enunciato in commento alla fig. 4 viene applicato dallagiurisprudenza con (saggia) elasticità. E' infatti autorevole insegnamento che “inarmonia con la ratio dell'art.873c.c.” non debba tenersi conto “ di quegli sporti che

non siano idonei a determinare, per la loro struttura, entità e ubicazione, intercapediniche siano fonti di danno o comunque di apprezzabile pericolo – così come potrebbeessere un fregio ornamentale o una scaletta di soli due o tre scalini .Senza dubbio, però, deve tenersi conto dei pilastri che, elevandosi dal suolo, formanoparte integrante della facciata del fabbricato e ne fuoriescono .

Di conseguenza nell'esempio di cui alla figura la distanza della casa A dal confine édata da “mn” e non da RS .

Fig.6.- Nel caso di costruzione in spregio alle distanze legali, il proprietario leso può ( naturalmente ) ottenere la riduzione in pristino; però solo della parteillegittimamente costruita.Di conseguenza M potrà ottenere solo la demolizione di “abcd” .

Comunione forzosa del muro sul confine - Art. 874: “Il proprietario di un fondocontiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte diessa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere lacomunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resacomune, e la metà del valore del suolo su cui il muro é costruito. Deve inoltreeseguire le opere che concorrono per non danneggiare il vicino”.

Fig.7.- Si fa qui l'ipotesi – non di un muro a cavallo del confine ( nel qual caso ilmuro sarebbe, per la parte che poggia sul fondo A, di A, e per la parte che poggia sulfondo B, di B) – ma di un muro interamente su un fondo, metti il fondo B, maarrivante a toccare il fondo limitrofo ( il fondo A ). In tale ipotesi – dice l'articolo 874– A può ( non costruirvi in appoggio o in aderenza, ma ) chiederne la comunione ( aprescindere della sua volontà di costruirvi – ed é questo che differenzia l'ipotesidell'art. 874 da quella dell'art. 875 ). E tale richiesta di comunione non deveriguardare tutta l'altezza “ae” del muro: può limitarsi ad un'altezza minore, l'altezza“ab” , ma deve riguardare, questo sì, tutta l'estensione del muro : cioé A non potrebbelimitarsi a chiedere la comunione di “abc1d1”, ma deve chiedere la comunione di“abcd” .Invece, in caso di usucapione ( nata ad esempio dal fatto che A ha appoggiato unasua fabbrica al muro sul confine ), l'acquisto della comunione potrebbe limitarsi allospazio “abc1d1” ( se solo a quella parte di muro, la fabbrica di A si é appoggiata ).

Comunione forzosa del muro che non é sul confine.- Art. 875: “ Quando il muro istrova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanzaminore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere lacomunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando,oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuovafabbrica salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro fino al confine. Ilvicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente ilproprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla suademolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di quindici

giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giornoin cui ha comunicato la risposta” .Chi per primo costruisce nella zona di confine ( c.d. proprietario preveniente ) puòoptare tra le seguenti alternative: prima alternativa, costruire sul confine ( sempre chesia consentito dai regolamenti locali: infatti questi spesso proibiscono le costruzioni

sul confine ); seconda alternativa, costruire ad una distanza “minore di un metro emezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali” ;terza alternativa, costruire nel rispetto delle suddette distanze.Se opta per la prima alternativa, il proprietario finitimo ( c.d. proprietariosuvveniente) ha diritto di chiedere, come abbiamo già visto, la comunione totale oparziale del muro. Se opta per la seconda alternativa, il vicino “suvveniente” hadiritto di chiedere la comunione “soltanto allo scopo di fabbricare contro il murostesso” ( e pagando ecc.ecc. ).

Fig. 8 .- Vi sono rappresentate le tre alternative per cui può optare chi costruisce sulconfine per pirmo ( proprietario preveniente ).Alternativa I. B, il proprietario finitimo ( suvveniente), può chiedere, come abbiamogià visto parlando dell'articolo 874, la comunione del muro “ab” .Alternativa II. B può costruire in appoggio acquistando il terreno “mnpo” e pagandometà del valore del muro “mo” ) o in aderenza( acquistando il solo terreno “mnpo” -per la differenza tra costruzioni in aderenza e in appoggio, vedi postea ) .Alternativa III. B deve a sua volta rispettare le distanze dal confine .

Fig.9.- Il preveniente ha costruito l'edificio A, parte sul confine e parte no. Diconseguenza il proprietario finitimo suvveniente può costruire la sua casa B sulconfine solo per la parte “mn”, mentre per la parte “op” deve a sua volta rispettarele distanze.

Innesto nel muro sul confine - Art. 876: “ Se il vicino vuole servirsi del muroesistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l'obbligo direnderlo comune a norma dell'art. 874, ma deve pagare un'indennità per l'innesto” .

Fig.10 .- In deroga a quanto disposto dall'art. 874, il proprietario del fondo A puòinnestare il capo del muro A al muro B senza essere con ciò costretto a chiedere lacomunione di tutto “aefd” .

Costruzione in aderenza. - Art. 877 : Il vicino, senza chiedere la comunione del muroposto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiarela sua fabbrica a quella preesistente (….)” .

Fig.11.- La casa A e la casa B sono costruite in aderenza: infatti il muro “rsvt” dellacasa A e il muro “mnop” della casa B pur combaciando perfettamente, senza lasciareintercapedini, sono, dal punto di vista statico, autonomi e indipendenti: la casa Bpotrebbe essere tutta demolita senza che la stabilità della casa A ne soffra.

Fig.12.- Invece la casa A1 e la casa B1 sono costruite in appoggio: infatti esse hannoin comunione il muro “rsvt” ; cosa per cui la totale demolizione della prima, diriflesso danneggerebbe la seconda .

Muro di cinta .- Art. 878 : “ Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbiaun'altezza superiore ai tre metri non é considerato per il computo della distanzaindicata dall'art. 873. Esso, quando é posto sul confine, può essere reso comune anchea scopo d'appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tremetri”.

Fig. 13.- Anche se i regolamenti imponessero una distanza di 20 metri tra unacostruzione e l'altra, l'edificio A dovrebbe considerarsi costruito legittimamente.Infatti la distanza “mn” tra l'edificio A e il muro di cinta non rileva : quel che contaé solo la distanza “pq” ( di 20 metri ) tra l'edificio A e il frontistante edificio B.Tenere presente che, una volta che A é stato costruito, il proprietario del muro di cintanon potrebbe sopraelevarlo oltre i tre metri ( trasformandolo così da muro di cinta inmuro di fabbrica ) .

Costruzione del muro di cinta .- Art.- 886 : “ Ciascuno può costringere il vicino acontribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano lerispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati . L'altezza di essi, se non édiversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione. Deve essere ditre metri” .Art. 887 : “ Se di due fondi posti negli abitati uno é superiore e l'altro é inferiore, ilproprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione econservazione del muro”.

Fig. 14.- Nel caso di fondi a dislivello, il muro ( di solito ) viene a svolgere unaduplice funzione: di cinta e di contenimento della scarpata superiore.Ora, mentre le spese di costruzione e di manutenzione della parte del muro che hafunzione di contenimento ( nel disegno, la parte “mn” ) sono a carico totale delproprietario del fondo superiore ( che ha l'obbligo di impedire smottamenti in dannodel fondo inferiore ); le spese di costruzione e di manutenzione della parte di muroche ha funzione di cinta ( nel disegno, la parte “no” ) vanno ripartite a metà tra i dueproprietari. Mentre il sacrificio in denaro é, come si vede, differente per ilproprietario del fondo superiore e per il proprietario del fondo inferiore, il sacrificioin terreno é uguale: infatti la base “m1m” del muro, deve insistere per metà sulfondo superiore e per metà sul fondo inferiore. E questa regola, valida per i fondi adislivello, é a maggior ragione valida per i fondi sullo stesso livello.

Presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio – Art. 881: “ Si presume che ilmuro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario delfondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo. Seesistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la

metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso,si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani sipresentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni. Se uno o più di essi sonoda una parte, e uno o più dalla parte opposta, il muro é reputato in comune; in ognicaso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi”.L'art. 880 indica i casi in cui un muro divisorio deve presumersi comune ; l'art. 881 cidice invece i casi in cui il muro deve presumersi di proprietà esclusiva.

Fig15 . AB é un piovente. C un vano ricavato nel muro ( metti, ad uso ripostiglio).DE é una mensola. Nonostante la presenza di due indizi a favore della proprietàesclusiva del proprietario M, il muro si presume di N in ragione del piovente ( che édiretto appunto verso il fondo di N .

Appoggio e immissioni di travi e catene nel muro comune. Art. 884: “ Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi lesue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque metridalla superficie opposta, salvo il diritto dell'altro comproprietario di fare accorciare latrave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nellostesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario puòanche attraversare il muro con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessadistanza (….) “ .Abbiamo prima visto come può il proprietario di un fondo diventare comproprietariocol vicino di un muro . Ora l'art. 884 ci dice i vantaggi che da ciò derivano ( cosìcome l'art. 882 ce ne dice...i pesi e gli obblighi ) .

Fig.16.- Il proprietario del fondo N usando della facoltà concessagli dall'art. 884 hacostruito in appoggio il casotto D. A sua volta il proprietario del fondo M haimmesso nel muro la trave PQ; e l'ha immessa fino a cinque centimetri dallasuperficie opposta, ciò significa ( essendo la larghezza “rs” del muro = 20 cm ) chenell'immetterla é andato oltre la parte di muro che si poggia sul suo terreno ( e che éindividuata dalla linea ideale AB ).

Distanze per pozzi, cisterne, fossi e tubi -Distanze per fabbriche e depositi nocivi. -Art. 889: “ Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso ilconfine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza dialmeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle operepredette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazionideve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso ledisposizioni dei regolamenti locali”.

Fig. 17. - Nella figura é rappresentata l'ipotesi piuttosto frequente che sulla linea diconfine tra i due fondi ( il fondo A, che ospita l'opera, e il finitimo fondo B ) ci sia unmuro In tal caso, nel misurare le distanze imposte dall'art. 889, bisogna tenerepresente che : se il muro é comune, la distanza é data da A1C1 ( in quanto il confine écostituito dalla superficie del muro, che dà verso il fondo A e non, si badi, dalla linea

mediana del muro ! ), se invece il muro é di proprietà esclusiva di A, la distanza édata da AC (infatti in tal caso il confine viene a cadere lungo la superficie che dàverso il fondo B ) .Nel disegno, Q indica il confine, nell'ipotesi che il muro sia in comproprietà; P indicail confine, nell'ipotesi che il muro sia di esclusiva proprietà di A .

Fig. 18- Il fatto che il tubo ( di cui all'art. 889 comma 2 o all'art. 890 ) passi dentro unmuro non esime dal rispetto delle distanze . Pertanto se l'edificio A é costruito propriosulla linea di confine, il tubo ( indicato col tratteggio ) che sale dentro il muroperimetrale é contra ius ( se, com'é del tutto verosimile, la distanza “rs” che losepara dal confine é inferiore a quella legale ).Mettiamo ora che l'edificio sia diviso in due appartamenti A1 e A2 di proprietà di duediverse persone e che il tubo ( vedi sempre la linea tratteggiata ) passi attraverso lasoletta ( idest, sul confine orizzontale tra gli appartamenti A1 e A2) : il tubo deve,quindi, considerarsi contra ius ? No perché, almeno secondo la prevalentegiurisprudenza, le norme sulle distanze non si applicano nei rapporti interni tracondomini ( soluzione certamente da approvare, ma non facile a giustificare in basealla lettera della legge!).

Fig.19. - Mostra come si misura la distanza tra un pozzo e il confine : nel caso ladistanza si misura da AB e non da CD .N.B. La distanza si misura diversamente a seconda che si tratti di un pozzo o di unfosso ( v. postea ) ; pertanto é importante distinguere quando si tratta di un pozzo equando di un fosso: il criterio distintivo tra pozzo e fosso é visto nel modestodiametro di apertura di quello .

Fig. 20 .- Rappresenta una fossa contenente concime : la distanza legale é data da ABe non da CD ( infatti per l'art. 889 la distanza va misurata tra il confine “ e il puntopiù vicino del perimetro interno” dell'opera .N.B. Se lo stallatico fosse ammonticchiato ( anziché interrato ) dovrebbe applicarsi,non l'art. 889, ma l'art. 890 e di conseguenza lo stallatico dovrebbe essere tenuto aladistanza ( presumibilmente maggiore dei due metri pretesi dall'art. 889 per i fossi )che fosse prescritta dai regolamenti o in loro mancanza fosse “necessaria a preservarei fondi vicini da ogni danno (:...)”.

Fig.21. - I camini e le canne fumarie rientrano nella previsione dell'art. 890 : pertantoF così come si erge sul muro perimetrale “abcd” posto a filo sulla linea di confine,non é in regola.

Distanze per canali e fossi. - Art. 891: “ Chi vuole scavare fossi o canali presso ilconfine, se non dispongono in modo diverso i regolamenti locali, deve osservare unadistanza eguale alla profondità del fosso o canale . La distanza si misura dal confineal ciglio della sponda più vicina, la quale deve essere a scarpa naturale oppure munitadi opere di sostegno. Se il confine si trova in fosso comune o in una via privata, ladistanza si misura da ciglio a ciglio o dal ciglio al lembo esteriore della via” .

La distanza imposta dall'art. 891 mira ad impedire ( non, come quella voluta dall'art.889, infiltrazioni da un fondo all'altro, ma ) franamenti .Siccome il pericolo di tali franamenti é tanto maggiore quanto maggiore é laprofondità del fosso, si comprende il perché il legislatore voglia ( per sostenere lespinte centrifughe ) l'esistenza, a lato di questo, di un'estensione di terreno tanto

maggiore quanto maggiore é tale profondità: più precisamente voglia tra il confine eil ciglio del fosso una distanza almeno pari alla profondità di questo ( c.d. “distinzasolonica”, perché attribuita al grande legislatore ateniese ).

Fig. 22 .- Perché l'art. 891 sia rispettato occorre che AB sia almeno eguale ad AC .

Fig. 23 .- Naturalmente non sorge il problema delle distanze se il fosso é comune .MN indica un mucchio di spurgo : la sua esistenza é un indizio ( non necessariamenteunivoco ) che il fosso ( o canale ), non é comune, ma di esclusiva proprietà di B ( percui il confine del fondo B, va fatto cadere in P ). Se così fosse mancherebbe dal lato Pla “distanza solonica” a favore del fondo A. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che ilfosso non é opera dell'uomo o anche ad un puro stato di fatto che si é trasformato osta per trasformarsi, per usucapione, in stato di diritto.

Distanze tra gli alberi .- Art. 892 : “Chi vuole piantare alberi presso il confine deveosservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali . Se gliuni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dalconfine: 1) tre metri per gli alberi di alto fusto (….) . Rispetto alle distanze, siconsiderano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami sorge adaltezza notevole (....); un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputtitali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;3)mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza nonmaggiore di due metri e mezzo (….). La distanza si misura dalla linea del confine allabase esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa alluogo dove fu fatta la semina. Le distanze anzidette non si devono osservare se sulconfine esiste un muro divisorio proprio o comune, purché le piante siano tenute adaltezza che non ecceda la sommità del muro”.

Fig. 24 .- La distanza ( che rileva ai fini dell'art. 892 ) é data da BA ( dove A indica ilpunto in cui l'albero fu piantato ) e non da BC ( infatti nulla rileva l'ispessimento delfusto dovuto alla crescita ! ) e tanto meno da B1C1 ( minore distanza dovutaall'inclinazione dell'albero, poco importa se ad opera o no dell'uomo ) .

Fig. 25 .- Se sul confine é posto un muro, poco importa che esso sia comune o no : inogni caso la distanza si misura dalla faccia esterna del muro . Nell'esempio ladistanza é data da AB e non da AC .

Fig. 26.- Per stabilire in quali delle tre categorie indicate nell'art. 892 va fattorientrare un albero, bisogna far riferimento “all'altezza che l'albero é destinato

naturalmente a raggiungere, in relazione alla sua specie e alle sue caratteristichevegetative, e non già all'altezza che ha raggiunto” ( così Giorgio Pistone, in Ledistanze nei rapporti di vicinato, Maggioli, p.197 ).Nella figura si può vedere come si determina l'altezza dell'albero di “medio fusto”( comma 2 art. 892 ) : si fa riferimento al punto in cui il fusto si diffonde in rami

( punto A ) .

Recisione di rami protesi e di radici – Art.896 : “ Quegli sul cui fondo si protendono irami degli alberi del vicino può in qualunque momento costringerlo a tagliarli, e puòegli stesso tagliare tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo, salvi però inambedue i casi i regolamenti e gli usi locali. Se gli usi locali non dispongonodiversamente i frutti naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo del vicinoappartengono al proprietario del fondo su cui sono caduti (…)” .

Fig. 27 .- Il proprietario del fondo A può ( non tagliare lui stesso, ma ) costringere ilvicino a tagliare l'albero secondo la linea AB . Questo, come dice espressamente lanorma, “in qualunque momento” ( ciò che di per sé basta ad escludere lausucapibilità, da parte del proprietario del fondo B, del diritto di tenere rami protesisul fondo A ) .

2 -Distanze da luci e vedute-Art. 900 : “ Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie : luci,quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sulfondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare difronte, obliquamente o lateralmente”.

Fig. 28 .- L'apertura AB posta al primo piano dell'edificio certamente non é unaveduta; infatti, avendo il suo lato inferiore “ad un'altezza non minore di due metri”dal pavimento, non permette quella ( comoda ) inspectio e prospectio sul fondovicino M, che appunto il n.2 art. 901 mira ad impedire. Tale apertura non dà , é vero,al vicino una completa sicurezza che da essa non sarà tentato un accesso al suo fondo( essa ha, infatti, sì, il lato inferiore ad un'altezza non minore di due metri e mezzo dalsuolo del fondo M ( BD = 2,30 ) così come vuole il n.3 sempre dell'art.901, ma non émunita dell'inferriata di cui al numero 1 stesso art. 901 ), però il vicino “ avrà sempreil diritto di esigere” che l'inferriata sia collocata e la sua sicurezza garantita al 100 per100.L'apertura E é invece in violazione sia del n.1 ( manca di grata l'inferriata ) sia del n.2( infatti, essendo a pianterreno, l'altezza per essa richiesta non é di soli due metri madi due metri e 30 ) . Peraltro essa non é in violazione del n.3, dato che, é vero, il suolato inferiore é a un'altezza “minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo delvicino”, ma é anche vero che il locale a cui dà luce é “in parte a livello inferiore alsuolo del vicino” . Siccome essa con tutta evidenza ( per quel che riguarda laviolazione al n.2 ) non può essere “regolarizzata”, il vicino non potrà che chiederetout court la sua eliminazione .

Stabilire se un'apertura é luce o veduta é importante, perché nel primo caso : 1) può“essere aperta dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui” ( art. 903 comma 1 )e non deve rispettare le distanze imposte per le “ vedute” dall'art. 905; 2) il vicinopuò chiuderla costruendo in appoggio ( art. 904 comma 2 ) e comunque ( senzachiuderla ma praticamente accecandola ) può costruire in aderenza ( art. 904 comma

1 – v. invece per le vedute, l'art. 907 ); 3) non può dar luogo ad usucapione ( melius,se in situazione irregolare tale stato di fatto può essere in ogni momento – v. art. 902comma 2 – regolarizzato senza mai poter portare col passare del tempo ad unasituazione di diritto, come invece può essere per le vedute, che sono usucapibili ) ; 4)può essere aperta in caso di sopraelevazione e nella parte sopraelevata senza ilconsenso del vicino ( art. 903 comma 2 ) .

Fig. 29 .- Rappresenta un tipico prospicere in alienum. Come si vede il davanzaleserve di sostegno al petto e permette di sporgere, senza pericolo, il capo per vederesia a destra che a sinistra .

Fig. 30 .- Rappresenta il muro divisorio di due fondi . Essendo questi a dislivello lepersone che si trovano nel fondo superiore possono guardare in quello inferiore edanche affacciarvisi. Con tutto ciò il manufatto-muretto non dà luogo ad una“veduta” : infatti non ha come sua destinazione naturale quella di permettere laprospectio.

Fig.31 .- Le aperture A e B della casa P permettono una veduta diretta sul fondo M,una veduta laterale sul fondo O e una veduta obliqua sul fondo N. Pertanto esse sonosecundum ius rispetto al fondo M ( essendo la distanza “mn” tra tali vedute e ilfondo M di due metri, mentre l'art. 905 ne richiede solo 1,30 ), ancora secundum iusrispetto al fondo N ( essendo la distinza “rt” tra la evduta più vicina e il fondo N diun metro, mentre l'art. 906 richiede solo 75 cm ), ma una delle due aperture, B, écontra ius rispetto al fondo O ( essendo la distanza “rs” tra tale veduta e tale fondodi soli 30 cm, mentre l'art. 906 ne pretenderebbe 75 ) .

Fig. 32 .- Gli artt. 905 e 906 prescrivono quale distanza vi deve essere tra una vedutae il fondo finitimo ( a prescindere dall'esistenza in questo di costruzioni ) e dannoaltresì le indicazioni sul come misurarla.Cerchiamo di fare corretta applicazione di tali prescrizioni e indicazioni rispetto allafattispecie raffigurata.Tale fattispecie é data da un edificio in cui é stato costruito il balcone B e, in unanicchia, una finestra T .Le distanze del balcone noi le prendiamo ( non da V, ma ) da P, cioé dal limiteestremo del balcone, tirando una linea orizzontale PQ fino ad incontrare la verticaleQR alzata dalla linea di confine ( pertanto la distanza sarebbe mal misurata dalla rettaPR abbassata dal balcone fino alla linea di confine ).Anche per misurare le distanze dalla finestra, noi tireremo una linea orizzontale utsupra , ma tale linea la faremo iniziare ( non dalla finestra, non da T, ma ) dalla faccia

esterna del muro, da “m” .

Fig. 33.- Mettiamo che si debba risolvere la questione se le distanze tra un datobalcone A e una data costruzione B sono, o no, conformi a legge. Bene, nel casodobbiamo preliminarmente stabilire se prima....é nato il balcone A o la costruzione B.

Infatti, se é nata prima la costruzione B, dobbiamo fare unicamente applicazione deigià visti artt. 905 e 906 ( con la conseguenza che una distanza di un metro e 30 potràessere considerata legittima ).Se, invece, é nato prima il balcone. Dobbiamo fare applicazione dell'art. 907, con laconseguenza che non potrà essere considerata legittima una distanza inferiore ai tremetri .La distanza de qua dovrà essere osservata anche quando il confinantecostruisca in appoggio al muro in cui si apre la veduta. Per cui, nell'esempio fatto,essendo “mn” inferiore di tre metri, la costruzione va considerata illegittima.

Tit. II : Le parti comuni di un edificio-

Quali sono le parti comuni di un edificio, lo dice l'art. 1117 C.C.Però non sempre – a chi é digiuno di nozioni di architettura, come molti di noi,uomini di legge – riesce facile dire, guardando un edificio, se quella tale sua parte éun “muro maestro”, se quell'altra é, o no, un “lastrico solare” e così via .I disegni di cui in appresso ( e che ci piace ricordarlo sono, come quelli del “titolo”precedente, opera di un valente funzionario del Comune di Genova, il sig. SergioValentino ) e i brevi commenti con cui li accompagneremo, vorrebbero addestrarel'occhio dello studioso a individuare – con la rapidità necessaria per dare una prontarisposta al cliente o al giudice – ciò che é comune ( ai condomini ) e ciò che é diesclusiva proprietà ( del cliente o dell'avversario ).

Suolo .- Si presume comune quello racchiuso nei muri perimetrali. Questo in forzadell'art. 1117. In forza poi ( non più dell'art. 1117, ma ) dell'art. 818, si consideranocomuni ( se non risultano pubbliche o di un terzo privato ) quelle strisce di terrenoche non raramente fiancheggiano un edificio condominiale ( e che di solito sonolasciate inedificate dal costruttore per rispettare le distanze legali). Pertanto il singolocondomino che pretendesse un diritto esclusivo su tali strisce di terreno, avrebbel'onere di darne la prova.

Fig. 34 .- Per quanto sopra detto la striscia di terreno ABCDE ( che non appartiene néal fondo M né al fondo N ) deve presumersi condominiale .

Sottosuolo .- E' lo spazio sottostante al suolo. Siccome questo, come si é visto, écomune, anche il sottosuolo deve ritenersi comune ( non per l'art. 1117, che siriferisce solo ad una parte, le fondazioni, ma per l'art. 840 ).

Fig. 35 .- Sia F che S1 e S2 indicano le cc.dd. fondazioni. Per tali dovendosiintendere “ le opere murarie interrate, che sorreggono l'edificio. Di queste, alcune,come F, non sono altro che le prosecuzioni sotto il piano stradale a-b dei murimaestri e portanti; le altre, sono il risultato dei lavori necessari per raggiungere lostrato R naturale, compatto e resistente” ( così L.Rizzi e V. Rizzi. Il condominio degliedifici,Bari,s.d. ).La lettera V indica un c.d. vespaio ; per tale intendendosi quella parte del sottosuolo,posta immediatamente sotto il pavimento, che, di solito costituita di particolaremateriale, ha lo scopo di preservare il locale soprastante dalla umidità. Il vespaio,servendo unicamente al pavimento sovrastante, deve considerarsi ( non comune, ma )di proprietà del solo condomino proprietario del pavimento stesso .

Scantinati, seminterrati, intercapedini .- Si ponga mente alla Fig. 36 . M indica uno“scantinato” cioé un locale “totalmente al di sotto del livello stradale” ( cfr. L.Rizzi eV. Rizzi, Opera cit., p. 231 ). N indica, invece, un seminterrato, cioé un locale che si

trova, sì, nel sottosuolo, ma ha la sua parte superiore al di sopra del livello stradale( per cui può ricevere aria e luce dalla finestrella R ricavata nel muro perimetrale ) . Pinfine indica una intercapedine, cioé uno spazio vuoto che ha la funzione diproteggere dalla umidità i muri perimetrali .Mentre le intercapedini si presumono senz'altro comuni ( essendo “necessarie all'usocomune” - art. 1117 ), gli scantinati e i seminterrati invece si potranno presumerecomuni solo se destinati ad ospitare servizi ed attività comuni, come la lavanderia e ilriscaldamento .

Muri maestri e di tramezzo .- Fig. 37. AB , CD indicano dei muri maestri; cioé deimuri “ che, sotto qualsiasi forma e dimensione, servono a sostenere l'edificiocondominiale, per cui, senza di essi l'edificio stesso non potrebbe reggersi” ( confr.L.Rizzi e V. Rizzi, Opera cit. , 235 ). Essi allo stato “rustico” sono condominiali;questo per il n.1 art. 1117. Ancora condominiali ( ma non più per il n.1, bensì per iln.3 art. 1117 ) sono le sovrastrutture delle loro facciate o prospetti esterni ( i fregi, ledecorazioni, il cornicione, le mensole, le gronde, i canali per le pluviali.....). Invece,sono del singolo condomino, l'intonaco, le pitture e le altre sovrastrutture di quelleloro parti, che vengono a formare le pareti interne di un appartamento .E-F, S-H, I-L, M-N indicano dei muri di tramezzo; cioé dei muri interni il cui unicoscopo é di dividere lo spazio interno dell'edificio in più locali . Essi non sonocondominiali; nel senso che non appartengono a tutti i condomini, anche se nullaesclude che possano appartenere a due condomini ( il che si verifica, ad esempio,quando separano due appartamenti siti nello stesso piano ).Mentre é pacifico che i muri maestri siano “comuni”, é, invece, controverso ilsignificato da dare a tale espressione ( di per sé anodina ). Secondo alcuni, essasignifica semplicemente che su tutti i condomini gravano le spese della loromanutenzione; ma non significa per nulla che ogni condomino possa utilizzare ogniparte delle loro facciate ( in tal senso, Visco, Le case in condominio, 1960,p.120 ),che, ad esempio, il condomino M possa apporre un'insegna nello spazio P ( del muroAB), che corrisponde all'altezza dell'appartamento N . Invece, secondo altri ( in talsenso l'opinione di gran lunga prevalente in giurisprudenza, ora anche confortatadalla recente modifica dell'art.1122 ), ciascun proprietario dei diversi piani puòservirsi, nel suo interesse, del muro comune, anche nella parte rispondente al piano dialtro proprietario .

Parapetti, gronde, fumaioli, canne di aereazione – Fig. 38 . I parapetti ( P ) deilastrici solari sono comuni, se i lastrici sono comuni; altrimenti vanno considerati diesclusiva proprietà del singolo condomino a cui il lastrico appartiene ( ciò chesignifica che sul singolo condomino graveranno le eventuali spese della lororiparazione ).

Però, anche quando il lastrico non é da considerarsi condominiale, vengono,condominiali, considerati : i cornicioni ( C ), le gronde pluviali ( a ) , i doccioniverticali ( d-e ); questo forse perché tali elementi servono ad impedirequell'inconveniente dello stillicidio, che tutti i condomini verrebbe a danneggiare .Quanto ai fumaioli ( F ) e alle canne di aereazione esse si considerano comuni seservono dei locali comuni, come ad esempio l'appartamento del portiere o lefognature, mentre negli altri casi si considerano di proprietà del condomino ( o deicondomini ) ai cui locali servono.

Balconi – Di solito i balconi appartengono solo al condomino che li usa ( nel sensoche, se occorre ripararli, la relativa spesa ricade su di lui, e che se, andando in rovina,arrecano danni a terzi, é lui che deve risarcirli....) .Però non é sempre così; e ce ne renderemo meglio conto guardando la Fig. 39 .Guardandola infatti, appare subito che il balcone M svolge un'utile funzione, non soloper A ( il proprietario dell'appartamento al suo livello ) a cui permette di affacciarsi edi prendere aria, ma anche per B ( il proprietario dell'appartamento sottostante ) a cuidà ombra e riparo contro la pioggia : é giusto, pertanto, che eventuali spese diriparazione dello stesso ricadano, non solo su A, ma anche su B . Lo stesso non puòripetersi per il balcone N; non già perché esso non ripari lo spazio sottostante di Cdalle intemperie, ma perché tale spazio C non é destinato a soggiorno .

Tetto e suoi annessi – Il tetto, com'é noto, é “quella struttura che ( da sola o con illastrici solari ) ricopre la sommità di un edificio, garantendolo dalle piogge, nevi ealtre intemperie “ ( cfr. L. Rizzi e V. Rizzi, Opera cit. , p. 235 ) . La sua superficie “ esterna é formata da piani inclinati che si intersecano per formare in alto “linee didispluvio” ( atte cioé a far scivolare l'acqua in basso, dove sarà convogliata daappositi canali di gronda negli scarichi verticali ) .Il sottotetto “ é quell'ambiente ricavato sotto il tetto, che serve essenzialmente adifendere le stanze dell'ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall'umidità “ ( cfr.L.Rizzi e V. Rizzi, Opera citata, ibidem ) . Esso viene a formare così una grande“camera d'aria” limitata, in alto dalla struttura del tetto, ed in basso, dal solaio ( odalle volte o dalle soffittature ) che coprono gli ambienti dell'ultimo piano” ( confrsempre L.Rizzi e V. Rizzi, ibidem )Il sottotetto alcune volte può essere abitato ( e allora diventa una “ camera a tetto” ),altre volte può solo servire per deposito ( si parla allora di “soffitta” ), altre volte,infine, é inservibile sia come deposito sia come abitazione ( e allora é il c.d. “palcomorto” ) .L'art. 1117 menziona, tra gli elementi di proprietà comune, il tetto ma non ilsottotetto; e infatti questo, anche se può essere ( come qualsiasi altro localedell'edificio ) comune, molto spesso appartiene ad un unico condomino.

Fig. 40 .- Nella figura 40, lo spazio “abcd” indica il sottotetto, S é il solaio cioé ilpiano di calpestio di questo, e C naturalmente il tetto.Le finestrelle M e M1 e la particolare inclinazione della falda, indicano che citroviamo di fronte ad una mansarda ( le mansarde, com'è noto, sono piani abitabili

ricavati nel sottotetto e che prendono luce e aria da aperture a livello di cornicione) .

Lastrico solare e terrazza .- Come il tetto anche il lastrico solare é destinato acopertura dell'edificio, ma, a differenza del tetto, assumendo una forma pianeggiante,consente l'accesso per lo svolgimento di alcuni servizi d'interesse comune ( sciorinarebiancheria ecc. ): nella Fig. 41, ab indica un lastrico solare .La terrazza é una sottospecie del lastrico, che, per la maggior ricercatezza delle sueopere murarie ed accessorie ( presenza di parapetti, di ringhiere....) permette ai suoiproprietari di soggiornarvi .I lastrici solari ( e quindi anche i terrazzi che dei lastrici, si ripete, non sono che unasottospecie ) sono fatti rientrare dall'art. 1117 nelle parti che si presumono comuni.Tale presunzione evidentemente si basa o sull'inaccessibilità del lastrico, che glipermette di svolgere unicamente le funzioni di copertura dell'edificio ( funzioniegualmente utili, ovviamente, a tutti i condomini ) o sulla sua accessibilità comune atutti i condomini. Vi sono, però, dei casi in cui l'edificio é strutturato in maniera dapermettere l'accesso al lastrico solo dall'appartamento di un condomino. Tipico é ilcaso delle c.d. “terrazze a sole” o “terrazze a livello” , di cui d-e rappresenta unchiaro esempio : solo il proprietario E é in grado di accedere alla terrazza d-e . Intale ipotesi evidentemente la presunzione di cui all'art. 1117 cade e si deve ritenere laproprietà esclusiva sul lastrico del solo condomino, che vi ha la possibilità diaccesso .Nella figura, c indica una tettoia, che come tale é di proprietà comune, anche se ilsottotetto é di proprietà del solo F ( che solo ha la possibilità di accedervi ) .

Abbaini e lucernari .- Fig. 42. A indica un abbaino costruito lungo la falda di un tetto.B indica un lucernario costruito su una terrazza a livello.Secondo alcuni, abbaini e lucernari, seguono la condizione giuridica della struttura incui sono inseriti ( se quindi sono inseriti in un tetto o in un lastrico solare, siccomequesti si presumono comuni, anche gli abbaini e i lucernari si debbono presumerecomuni ). Secondo altri, invece , abbaini e lucernari sono di proprietà esclusiva delproprietario dei locali a cui danno aria e luce .Può dirsi invece pacifico che un condomino possa aprire abbaini e lucernari sul tettoe lastrico comune senza il consenso degli altri condomini ( ma naturalmente nelrispetto dell'art. 1122 ).

Soffitti, volte, solai – Fig. 43 . Sono strutture orizzontali poste tra due appartamentisovrastanti. Sono costituite da tre parti: 1) il pavimento ( indicato dalle lettere a,b); 2)il solaio, vera propria struttura portante della volta ( indicata dalla lettera c ); 3)strato di intonaco ( semplice o decorato ) che ricopre la superficie inferiore ( e che éindicato da d ).E' l'articolo 1125 che stabilisce la ripartizione delle spese di riparazione e rifacimentodelle strutture in oggetto . Facciamo applicazione di tale articolo a un caso un po' piùcomplicato del solito, in quanto si riferisce ad una fattispecie in cui proprietario dellocale sovrastante é ( non un singolo condomino, ma ) tutto il condominio, mentreproprietario del locale sottostante é un solo condomino, B : abbiamo allora la

seguente ripartizione: 1) spesa del pavimento, a carico di tutti i condomini (compresoB ); 2) spesa del solaio , per metà a carico di tutti i condomini ( sempre compreso nelloro numero, B ) e per metà a carico del solo condomino B; 3) spesa dell'intonaco,tutta a carico di B .

Portoni, androni, scale – Fig. 44. La lettera C indica un portone, che, com'é noto, é“l'infisso formante una grande porta di chiusura dell'accesso principale all'edificiodalla via pubblica” ( così, L.Rizzi e V. Rizzi, in Opera cit., p. 276 )La lettera A indica invece il c.d. androne che é “quello spazio che deve essereattraversato per raggiungere, una volta varcato il portone, il cortile interno o le scaledell'edificio” ( così, sempre L.Rizzi e V. Rizzi, in Opera cit. ibidem )

Fig. 45. Le scale – oltre alla funzione ( principale ) di permettere l'accesso ai singoliappartamenti di abitazione e ai locali destinati ( non ad abitazione, ma ) ad attivitàparticolari ( come le cantine, i lavatoi, le “soffitte”...) - hanno altresì la funzione dipermettere l'accesso alle strutture di copertura e di protezione dell'edificio ( tetto,lastrici solari...) . Quindi, anche A, pur essendo proprietario unicamente di unappartamento a pian terreno, deve contribuire alle spese di manutenzione erifacimento delle scale ( sia pure in misura minore dei condomini proprietari degliappartamenti sovrastanti) – questa mi sembra la più ovvia interpretazione dell'articolo1124.

Fig. 46 .- Il proprietario dei due appartamenti, D e C , non può congiungere tali suoidue appartamenti, trasformando il pianerottolo PG in un locale della nuovaabitazione così ricavata. Infatti, così facendo, impedirebbe a tutti gli altri condominidi servirsi liberamente della scala PR per accedere al lastrico solare MN ( e compiervile necessarie opere di manutenzione ).

Cortili – Sono aree scoperte adiacenti un edificio.Per l'art. 1117 n.1 “sono oggetto di proprietà comune” se “necessarie all'uso comune”.Il che con tutta evidenza accade nel caso del cortile abcd ( vedi fig. 47 ) che serve adar aria e luce ai locali interni dell'edificio e non accade nel caso del cortile efghantistante all'edificio .Non é peraltro detto che un cortile, che svolge la funzione di dare aria e luce ai localiinterni di un edificio, sia necessariamente di proprietà comune ; potrebbe benissimoessere di proprietà esclusiva di un condomino - il che non deve stupirci : nonabbiamo visto che un lastrico solare, pur continuando a svolgere ( a favore di tutto ilcondominio ) la funzione di riparo e protezione dalle intemperie, può essere di“proprietà esclusiva” di un solo condomino ? Può anche essere che un cortile siafunzionalmente destinato a servire solo un gruppo di condomini. Ad esempio, ilcortile abcd rappresentato nella figura 48 é destinato a servire solo i condomini delsettore M e non quelli del settore N .Di conseguenza le spese di “manutenzione” ( ma non quelle di rifacimento eriparazione! ) saranno a carico solo dei condomini di M. Ciò nonostante i condomini

di N avranno diritto di passare nel cortile M, ancorché possano godere dell'autonomoaccesso mn alla via pubblica ( il che non deve stupire : forse che gli appartamentidell'ala A servita dalla scala a , non possono servirsi della scala b che serve l'ala B?!( Naturalmente in un caso simile sarà molto importante stabilire – e la cosa non sarà

facile! - se A e B sono settori di uno stesso edificio o due edifici autonomi : infatti inquesto secondo caso i condomini di N, da una parte, non dovranno provvedere allespese di riparazione e rifacimento del cortile abcd , dall'altra, neanche potrannoaccedervi se non titolari di un vero e proprio diritto di servitù ).Stabilire se un cortile é, o no, in comproprietà é importante anche ai fini di di stabilirela possibilità di aprire su di esso delle “vedute”. Si ponga mente alla Fig. 49. Se ilcondomino dell'edificio M vuole sopraelevare e aprire nel nuovo appartamento unbalcone A , lo potrà fare senz'altro se il cortile mn é di proprietà comune, se invece édi proprietà esclusiva di un condomino ( o di un terzo ) lo potrà fare solo acquistandoda questo un diritto di servitù.

Appendice

I disegni a cui fanno riferimento i titoli I e II