RELAZIONE TECNICA DEL CTUdiritto immobiliare di piena proprietà, ciascuno per ½ ed insieme per...

CTU ARCH. FIORAVANTE COLELLA Viale Mellusi 62-82100 Benevento Albo Architetti Prov. Di Benevento n. 625 P.I.V.A. 011118562 Tel. e fax 0824319315 Cell. 3475877451 [email protected]

TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. M. CUOCO

N. 136/2009 R.G.ES.

PROMOSSO DA BANCA POPOLARE VESUVIANA RAPPRESENTATO DALL’AVV. ALFREDO RICCARDI NEI CONFRONTI DI ********** ******** ********** ****

BENI PIGNORATI:

COMUNE DI LIMATOLA-VIA PROVINCIALE N.119, (CANTINELLA-BIANCANO) SNC

PIENA PROPRIETÀ DI UN COMPLESSO DI IMMOBILI IDENTIFICATI AL FOGLIO N. 3 CATASTO TERRENI P.LLA 2, 59, 608, 609,610 CATASTO FABBRICATI P.LLA 610 SUB 1-2-3

RELAZIONE TECNICA DEL CTU

CONTENUTI

L’INCARICO …..PAG. 3

I QUESITI …..PAG. 3

LE OPERAZIONI PERITALI …..PAG. 5

LA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA .…..PAG.5

INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO …..PAG.6

INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI I LOTTI …..PAG.8

REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO URBANISTICO …..PAG.11

IDENTIFICAZIONE CATASTALE …..PAG.14

STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI …..PAG.19

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUI BENI …..PAG.19

ALTRE INFORMAZIONI CONCERNENTI I BENI …..PAG.20

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI …..PAG.20

CONCLUSIONI …..PAG.23

ELENCO ALLEGATI …..PAG.25

ISTANZA DI LIQUIDAZIONE E NOTA SPESE

ALLEGATI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Tribunale ordinario di Benevento-SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE-C.T.U. – N. 136/2009 R.G. ES

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L'INCARICO

In data 28 Ottobre 2010, l’Ill.mo G.E. del Tribunale di Benevento, Dott. Michele Cuoco,

nominava il sottoscritto arch. Fioravante Colella, iscritto all'Albo degli Architetti P.P.C.

della Provincia di Benevento al n. 625 nonché all'Albo dei Consulenti Tecnici presso

questo Tribunale, Consulente Tecnico d’Ufficio nell'ambito della procedura esecutiva

n.136/09 R.G.Es., relativa alla vendita forzata dei beni pignorati siti in Limatola (BN)

identificati catastalmente al foglio n. 3 p.lla 2, 59, 608, 609 e 610 sub 1-2-3.

I QUESITI

l’Ill.mo Dott. G.E. affidava al C.T.U. il seguente incarico:

Provveda il perito (con riferimento agli immobili oggetto di pignoramento identificati

catastalmente al foglio n. 3 p.lla 2, 59, 608, 609 e 610 sub 1-2-3.):

a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta

indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o

più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa

autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del

frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati

dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione

(città via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei

confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli

eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si

trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa

offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene,

verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,

giardino, ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione

interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione

della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima,

l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del

bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per

ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro

rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro

adeguamento;



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c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in

quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento

autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del

provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti

autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà

al’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce

degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune

informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero gli oneri economici

necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove sanabile);

d. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta

rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze

catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento

del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove

mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria

del bene, alla sua correzione o redazione;

e. all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati

da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base

ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la

scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,

l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in

corso di rilascio;

f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo

e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e

quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;

g. ad acquisire ogni informazione concernente:

- l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

ordinarie condominiali);

- eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

- eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia;

- eventuali cause in corso;

- la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla

elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi

estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e

ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;



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h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati

paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la

stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione

dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale;

esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima,

precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e

manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili

dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore

finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni;

i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,

tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi

infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso

affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

LE OPERAZIONI PERITALI 7.01.2011 Comunicazione alle parti della data di svolgimento del sopralluogo. (ALL. 01)

7.01.2011 Richiesta accesso agli atti indirizzata al Comune di Limatola. (ALL. 02)

25.01.2011 Agenzia del Territorio di Benevento planimetrie, visure catastali e planimetrie

degli immobili. (ALL. 03)

26.01.2011 Sopralluogo in Limatola presso i beni in oggetto, alla presenza degli

esecutati. (ALL. 04)

27.01.2011 Comune di Limatola Ufficio Tecnico Comunale, con la supervisione del

Responsabile del Servizio dott. Raffaele Aragosta, accesso agli atti inerenti i beni ed

estrazione in copia di tutti gli atti autorizzativi disponibili. (ALL. 05)

6.05.2011 Agenzia del Territorio di Benevento-Conservatoria del Registro Servizio di

Pubblicità immobiliare Elenco aggiornato delle Formalità pregiudizievoli. (ALL. 06)

LA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Sulla base dei dati raccolti nel corso degli accertamenti e dei sopralluoghi ed a

seguito della elaborazione degli stessi, lo scrivente C.T.U. presenta la seguente

relazione di consulenza tecnica che si articola nelle seguenti 9 parti, per rispondere ai

quesiti posti dal Sig. G.E.:



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I. INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO;

II. INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI I LOTTI;

III. REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO URBANISTICO;

IV. IDENTIFICAZIONE CATASTALE;

V. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI;

VI. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUI BENI;

VII. ALTRE INFORMAZIONI CONCERNENTI I BENI;

VIII. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI;

IX. CONCLUSIONI.

I. INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO

Dagli estremi dell’atto di pignoramento, emerge che i predetti beni pignorati

consistono in:

diritto immobiliare di piena proprietà, ciascuno per ½ ed insieme per l’intero, sulla

consistenza immobiliare sita in Limatola (BN), località Scafa, e precisamente: - corpo di

fabbrica sito al piano terra composto da deposito, cucina ed uffici, con wc, antistante

porticato; -corpo di fabbrica sviluppantesi su piano terra, piano primo oltre sottotetto e

piccolo seminterrato composto al piano seminterrato da cantinola, al piano terra da

sala di ristorazione, cucina, servizi, dispensa e celle frigo, oltre al porticato laterale, al

primo piano da appartamento composto da tre vani cucina ed accessori e da

appartamento con duplici accessori, composto da tre vani, wc e terrazza a livello; - il

tutto con annessa area scoperta,

confinante con Strada Provinciale Cantinella-Biancano, con proprietà Picone

Marotta o aventi causa, con fiume Volturno, con fosso che separa dalle particelle

315,352,4,201 e 396, con proprietà Cimmiento o aventi causa, salvo altri e riportato:

A. Fabbricato rurale di are 17,50 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 2, sito nel comune

di Limatola (Benevento) e di proprietà per 1/2 del Sig. ********** ******** e per ½

della sig.ra ********** ****;



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B. terreno di ha 1 are 51,70 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 59, sito nel comune di

Limatola (Benevento) e di proprietà per 1/2 del Sig. ********** ******** e per ½

della sig.ra ********** ****;

C. terreno di are 64,72 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 608, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

D. terreno di ha 12 are 15,30 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 609, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

E. Ente urbano di are 56,98 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 610, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

F. fabbricato cat. D/8 riportato al N.C.F. foglio 3 p.lla 610 sub.1, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

G. fabbricato cat. A/2 riportato al N.C.F. foglio 3 p.lla 610 sub.2, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

H. fabbricato cat. A/2 riportato al N.C.F. foglio 3 p.lla 610 sub.3, sito nel comune di


della sig.ra ********** ****;

con tutti gli annessi, connessi, dipendenze, pertinenze, accessori, nonché con tutti i

diritti e quant’altro vi esiste e in seguito vi sia introdotto e trasportato, che sia ritenuto

immobile ai sensi di legge, anche se non specificamente indicato nella presente

descrizione.

DISCORDANZE CATASTALI

La descrizione contenuta nell’atto di pignoramento corrisponde parzialmente allo

stato dei luoghi. In particolare si espongono di seguito le discordanze più evidenti fra la

classificazione catastale (e la conseguente citazione nell’atto) e l’effettivo stato dei

luoghi.

A. Fabbricato rurale di are 17,50 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 2: il fabbricato in

questione risulta essere stato demolito, e sull’area di sedime generata è stata

costruita parte della pista per Kart inclusa nel complesso; (cfr. All. Rel.

Fotografica)



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B. terreno di ha 1 are 51,70 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 59: sulla particella,

classificata come Seminativo classe 3, è edificata parte della pista per Kart;

C. terreno di are 64,72 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 608: l’area, classificata

come Prato classe 1, comprende la viabilità di servizio al complesso,i

parcheggi ed un’aiuola delimitata da cordolo in cls;

D. terreno di ha 12 are 15,30 riportato al N.C.T. foglio 3 p.lla 609, classificato come

Seminativo classe 2, comprende al suo interno buona parte della pista di kart,

lo spazio paddock, le gradinate spettatori, alcuni manufatti prefabbricati per i

servizi e la viabilità;

Tali particelle (A,B,C,D) dovranno essere oggetto di variazione catastale i cui costi, in

riferimento alle singole particelle, vengono esposti nel paragrafo IV IDENTIFICAZIONE

CATASTALE.

I restanti immobili (E,F,G,H nell’elenco) corrispondono alla descrizione riportata nell’atto

di pignoramento e risultano (cfr. ALL. 03) regolarmente accatastati al Catasto

Fabbricati foglio 3 p.lle 610 sub. 1,2,3.

Si individua per la vendita un unico lotto ritenendo tale soluzione la sola capace di

rendere il bene appetibile sul mercato.

II. INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI I LOTTI

Gli immobili in esame sono ubicati in Limatola (BN) alla via Provinciale n.119

denominata Scafa o Cantinella-Biancano a 3 km dal centro abitato del paese, Il

tessuto urbanistico-ambientale circostante il complesso dei beni in esame è

caratterizzato:

lungo la strada provinciale, confine lato sud p.lle 610, 608 e 609, che il complesso

costeggia continuamente per 245 ml, dalla presenza di un capannone frontistante a

probabile destinazione industriale o artigianale;

il lato ovest, occupato interamente dalla p.lla 609, confina con altre proprietà a

carattere agricolo seminativo per una lunghezza di circa 490 ml;

il lato nord, p.lla 609, confina con Fiume Volturno per una lunghezza di circa 270 ml;

il lato est, p.lle 609,59, e 610, confina con fosso e con altre proprietà a carattere

agricolo seminativo.

I beni nella loro interezza formano un complesso turistico-ricettivo denominato (cfr. All.

concessione edilizia 5341/2002 del Comune di Limatola) “Circuito internazionale del

Volturno”.



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La struttura, completamente delimitata da recinzioni eccetto che per il fronte nord

prospiciente il fiume Volturno, occupa una superficie di circa 15ha su di un terreno

dalla morfologia pianeggiante e si compone al proprio interno di vari manufatti le cui

destinazioni d’uso, ad eccezione degli alloggi per i proprietari, sono correlate allo

svolgimento dell’attività turistico-ricettiva, consistente, come verificato in sopralluogo,

in attività di ristorazione tuttora in funzionamento e in attività di noleggio e gare di kart

all’interno di un area (di circa 14 ha) appositamente predisposta come meglio

descritto in seguito.

Gli accessi alla proprietà sono due, entrambi posizionati lungo la suddetta strada

Provinciale Scafa o Cantinella-Biancano.

FABBRICATO RISTORANTE (Comune di Limatola-Catasto Fabbricati foglio 3 p.lla 610

sub.1 e sub 2)

L’ingresso principale conduce, lato est, al fabbricato, avente categoria catastale D/8,

dove sono le due sale ristorante con gli annessi servizi. Tale fabbricato la cui struttura è

in cls armato e laterizi si compone di due corpi di fabbrica edificati in tempi diversi. Un

porticato con struttura in legno e copertura in coppi percorre tutto il lato ad ovest.

La composizione interna partendo dal lato sud è la seguente:

- Cucina (h. interna 2.60 m.) sup. (12.4x9.4) 116.56 mq. l’ambiente cucina si

presenta perfettamente attrezzato e funzionante. I rivestimenti ceramici e gli

impianti tecnologici sono in buono stato e presumibilmente rispettano le

normative in materia, tuttavia occorre rilevare che non è stato possibile

ricevere dai gestori dell’attività commerciale la documentazione prescritta;

- Locale forno pizzeria (h. interna 2.85 m.) sup. (10.8x9.4) 101.52 mq. Il locale

forno pizzeria si presenta in buono stato. Da tale locale si accede tramite una

scala al piano primo.

- I° sala ristorante (h. interna 5.25 m.) sup. (11.4x17.4) 198.36 mq. la sala è

attrezzata per la ristorazione con arredi in legno, lungo il lato ovest, fra le due

porte di accesso ai bagni, si trova un bancone bar in muratura;

- Bagni (h. interna antibagno 2.60 m., h. interna bagni 2.30 m. ) sup. 59.28 mq. I

bagni hanno accessi separati per uomini e donne, hanno finiture in ceramica

e si presentano in buono stato di manutenzione;

- II° sala ristorante (h. interna 3.70 m.) sup. (23.00x17.40) 400.20 mq. Così come

la I° anche la II sala è completamente attrezzata e presenta un bancone bar



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in muratura, inoltre è accessoriata con un impianto acustico e faretti

direzionali sostenuti da una struttura metallica;

- Primo piano (Comune di Limatola foglio 3 p.lla 610 sub. 2) (h. interna max 3.50

h. interna min. 2.00) sup. 118.44 mq. Tutto il piano è occupato dall’abitazione

dei proprietari che si compone di cucina due bagni e tre camere da letto. I

rivestimenti gli impianti e le finiture sono in buono stato di conservazione. La

copertura è a falde con altezza interna variabile da un minimo di m. 2.00 ad

un altezza al colmo di m. 3.50.

FABBRICATO ABITAZIONE (Comune di Limatola-Catasto Fabbricati foglio 3 p.lla 610

sub.3)

Il corpo di fabbrica è stato edificato in epoca antecedente a tutti gli altri componenti

il lotto, si tratta di un fabbricato in muratura portante a due piani con copertura a

falde. Tutta la costruzione si presenta in pessimo stato di manutenzione per ciò che

riguarda gli impianti, i rivestimenti e le finiture. Per quanto è stato possibile rilevare,

viene abitata senza alcun titolo da lavoranti presso la struttura ricettiva.

- Piano terra (h. interna 3.00 m) sup. (12.00x6.00) 72.00 mq. Il piano si compone

di tre ambienti, un wc in pessimo stato di manutenzione ubicato sotto la scala

di collegamento tra i due livelli, una cucina in pessimo stato di manutenzione e

due ambienti anche questi in pessimo stato di manutenzione;

- Piano primo (h. interna 3.00 m.) sup. (12.00x6.00) 72.00 mq. Al primo piano si

trovano un wc ancora in pessimo stato di manutenzione e con gli impianti

idrici a vista ossia scoperti e non rifiniti con intonaco e rivestimento, una stanza

da letto sul cui solaio sono ben evidenti ampie macchie di umidità, ed un

ambiente che non è stato possibile rilevare dall’interno perchè il proprietario

asseriva di non trovarne le chiavi;

AREA CIRCOSTANTE I FABBRICATI (Comune di Limatola-Catasto Fabbricati foglio 3 p.lla

610 ENTE URBANO)

L’area circostante i due fabbricati occupa una superficie catastale di 5698 mq. E’

destinata a verde attrezzato, a parcheggio per il ristorante ed alla viabilità. Le aiuole

così come le attrezzature la fontana e il rivestimento bituminoso della viabilità sono in

buono stato di manutenzione.

IL KARTODROMO (Comune di Limatola foglio 3 p.lla 2,59,608,609 Catasto terreni)



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La struttura “Circuito Internazionale del Volturno”, oltre ad essere fruita per attività

sportive amatoriali, ha avuto il riconoscimento di circuito ufficiale ospitando gare

agonistiche ancora fino ad Aprile del 2009 (fonte sito web Federazione Italiana

Karting),

L’area destinata all’attività di kartodromo comprende:

- Pista in asfalto di lunghezza pari a 1530 ml per una larghezza media di 10 ml;

- area destinata a parcheggio - Area paddock attrezzata con distributori acqua e luce - Manufatti (definiti container mobili nella richiesta di C.E.) cosi distinti:

1) Punto di partenza 2) Ufficio direzione 6x3 ml 3) Biglietteria 6x3 ml 4) Ufficio segreteria 5) Servizi igienici per il pubblico 6) Ufficio stampa 7) Locale deposito moto 8) Locale pronto soccorso 9) Locale magazzino 10) Locale deposito kart 11) Ufficio informazione 12) Servizi igienici, docce, spogliatoio pilota 13) Generatore 14) Bilancia 15) Verifica kart 16) Locale deposito gomme 17) Locale deposito benzina 18) Gradinata per il pubblico

- Sono anche presenti due vasche/piscine in cls. Armato, di cui la più

grande non ultimata, per le quali, come specificato in seguito, non è

stato reperito alcun provvedimento autorizzativo. Vengono quindi

descritte nel seguente paragrafo III alla voce opere abusive e loro

sanabilità.

L’area, dove come detto si sono svolte gare agonistiche, si presenta rispetto allo stato

di manutenzione, con le caratteristiche dovute alla obsolescenza legata al mancato

funzionamento, infatti l’attività motoristica si è interrotta nel 2009.

III. REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO URBANISTICO;

RICERCA ATTI



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Per accertare la regolarità dei manufatti formanti il complesso dei beni in oggetto il

sottoscritto ha rivolto formale istanza (ALL. 02) all’Ufficio Tecnico del Comune di

Limatola (BN) affinchè:

gli venga rilasciata copia della documentazione amministrativa relativa agli immobili siti nel Vs. Comune ed identificati catastalmente al Fg. 3 p.lle: 2; 59; 608; 609 e 610 sub 1-2-3; In particolare si richiede:

1. Certificato di destinazione urbanistica ad oggi per gli immobili iscritti al Catasto

terreni, in particolare: Fg. 3 P.lla 2; Fg. 3 P.lla 59; Fg. 3 P.lla 608; Fg. 3 P.lla 609;

2. Estremi autorizzativi ed ogni altro provvedimento eventualmente presente agli atti (condoni etc.) relativamente agli immobili iscritti al Catasto fabbricati: Fg. 3 P.lla 2 fabbricato rurale; e Fg. 3 p.lla 610 sub 1-2-3;

L’istanza, con la diretta assistenza del Responsabile dell’area ufficio tecnico dott.

Salvatore Aragosta, ha prodotto la seguente documentazione:

1) Certificato di destinazione urbanistica relativo agli immobili al foglio 3 p.lle

2,59,608,609;

2) Concessione edilizia n. 18/2002 del 14/11/2002 prot. 5341; C.E. 21/2002 del

11/12/2002 prot. 5590; C.E. 14/2003 del 24/06/2003 prot.2615.

3) Insieme alle distinte C.E. sono state consegnate al sottoscritto copie conformi

degli elaborati progettuali relativi alle stesse, che vengono allegati alla

presente relazione tecnica.

CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA

Tutti i manufatti presenti sul lotto risultano realizzati, in più tempi, in virtù delle C.E. e C.E.

in sanatoria richiamate al precedente punto 2, ad eccezione di due vasche (cfr. all.

fotografico) in cls. Armato di dimensioni 32 ml x 13.5 ml la prima e 4.5 ml x 12 ml la

seconda e profonde in media 1.5 ml.

Dopo lo studio degli atti e dei progetti il sottoscritto può fornire la seguente descrizione

sintetica dei provvedimenti autorizzatori relativi ai beni sottoposti a pignoramento:

- C.E. prot. 5341/2002 del 14/11/02 -Variante in Corso d’opera alla C.E. n.

114 del 14/09/2000 ai sensi della L. 47/85 art.13 per la realizzazione di un

kartodromo; come evidenziato nella relazione tecnica, a firma del

tecnico progettista Arch. Ziyad, la richiesta di variante discende dall’

accertamento eseguito in data 24/9/2002 dai Carabinieri di Dugenta e

del Responsabile Ufficio Tecnico Area Urbanistica del Comune di

Limatola, con conseguente accertamento di irregolarità e

provvedimento di sospensione dei lavori dell’Ufficio Tecnico del



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Comune di Limatola n.8/2002. La concessione 5341/2002 autorizza in

sostanza la realizzazione della pista per kart e strutture annesse. Le aree

di proprietà, come viene illustrato nel seguente paragrafo IV, al

momento delle richieste di concessione autorizzatoria avevano una

diversa identificazione catastale, ovvero la seguente (in parentesi la

attuale identificazione catastale): foglio 3 part.lla 322 (ora 609) part.lla

58 (ora part.lla 608 e part.lla 610 sub 1-2-3) e part.lla 59.

- C.E. prot. 5590/2002 del 11/12/2002 – Concessione edilizia in sanatoria

ai sensi della L. 47/85 art.13 relativo alle opere realizzate in difformità

dalla D.I.A. del 18/1/2001, n.2 prot.370; tale C.E. in sanatoria autorizza

opere già realizzate abusivamente sulle aree identificate attualmente

al foglio 3, part.lle 608 e 610 sub 1-2-3;

- C.E. prot. 2615/2003 del 24/6/2003 – C.E. per mutamento di destinazione

d’uso, in zona agricola, come risulta dagli elaborati progetto redatti dal

tecnico arch. Ziyad Wahdan, fatto salvo i diritti di terzi. La richiesta di

mutamento di destinazione d’uso riguarda le p.lle al Foglio 3

n.2,58,59,322 (coincidenti, come detto, dopo le variazioni catastali

eseguite nel 2005 [cfr ALL. 03], con le p.lle pignorate ovvero foglio 3 p.lle

2,59,608,610 sub 1-2-3).

Dal confronto tra il progettato ed il realizzato emerge che tutto quanto attiene ai

manufatti del complesso, con esclusione delle 2 vasche/piscine prospicienti il fronte

Nord del fabbricato adibito a ristorante, è stato realizzato ed ultimato in virtù della C.E.

prot. 2615/2003 – C.E. per mutamento di destinazione d’uso, in zona agricola rilasciata

dal Comune di Limatola (BN) in data 24/6/2003.

Il mancato perfezionamento dell’iter autorizzativo, non risultano di fatto agli atti

richieste di agibilità/abitabilità, impone ai sensi del dpr. 380/2001 art. 36 comma 1, la

richiesta di Permesso di costruire in sanatoria.

I costi per la redazione del progetto sono valutati in € 20.000,00

OPERE ABUSIVE E LORO SANABILITA’

Le piscine sono state edificate successivamente e in assenza di titolo autorizzativo, e

mancando qualsiasi documento ufficiale in tal senso, lo stato dei luoghi lascia

presumere che la loro costruzione sia molto recente (la maggiore risulta non ultimata).



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Alla luce di quanto sopra, le citate difformità edilizie dovranno essere regolarizzate

mediante l’implementazione delle seguenti procedure:

- pratica di Denuncia Inizio Attività ai sensi e per gli effetti dell’art. 22 del D.P.R. n.

380/01 per la demolizione e il trasporto a rifiuto dei materiali di risulta, attesa l’assenza

dei presupposti per la condonabilità, l’inesistenza dei presupposti per la sanabilità con

Permesso di Costruire in sanatoria (tale determinazione è stata assunta alla luce del

fatto che l’area in cui sono realizzati i manufatti rientra nella fascia “A” del Vigente

Piano Stralcio per la Difesa dalle Alluvioni (PSDA) dell’Autorità di Bacino dei fiumi Liri-

Garigliano e Volturno. Nella fascia A sono vietati: lett. a) Qualunque trasformazione

dello stato dei luoghi, sotto l’aspetto morfologico, idraulico, infrastrutturale ed edilizio;).

Si preventiva un costo complessivo di € 25000,00

comprensivo di costi esecutivi, comunali e tecnici.

IV. IDENTIFICAZIONE CATASTALE;

Dall’analisi delle visure storiche per immobile acquisite presso l’Agenzia del Territorio al

25/01/2011 (ALL. 03) l’attuale identificazione catastale degli immobili oggetto di

accertamento è riportata nelle seguenti tabelle riferite ad ogni singolo bene con

specifica ove ne sussiste la necessità dei modi e costi per l’adeguamento catastale.

BENE ALLA LETTERA A: LIMATOLA Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 2

Dati Identificativi Dati di Classamento

Comune Foglio P.lla SubQualità

Classe

Superficie

(m2)

Reddito

Domenicale (€) Agrario (€)

Limatola 3 2 Fabbricato

Rurale 1750

Intestazione ********** ******** nato a OTTAVIANO il 20/01/1945

********** **** nato a S. GIUSEPPE VESUVIANO il 20/10/1945

Diritti e oneri reali Proprietà per 1/2

STORICO-PROVENIENZA

Dati Identificativi Dati Anagrafici

Intestazione PAOLELLI ANNACLARA nato a ALVIGNANO il 01/09/1931

Diritti e oneri reali Proprietaria fino 12/12/1994



15/26

NOTE DEL CTU: LA P.LLA DEVE ESSERE OGGETTO DI VARIAZIONE CATASTALE IN CATEGORIA D/6

FABBRICATI E LOCALI PER ESERCIZI SPORTIVI. COSTO PREVENTIVO € 1.500,00 OLTRE ONERI

BENE ALLA LETTERA B: LIMATOLA Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 59



Classe

Superficie

(m2)

Reddito


Limatola 3 59 Seminativo

3 15170 82.26 78.35




STORICO-PROVENIENZA






BENE ALLA LETTERA C: LIMATOLA Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 608



Classe

Superficie

(m2)

Reddito


Limatola 3 608 Prato

1 6472 33.43 10.03






16/26

STORICO-PROVENIENZA

EX PARTICELLA Dati Identificativi Dati di Classamento


Classe

Superficie

(m2)

Reddito


Limatola 3 58 Prato

1 11310 58.41 17.52






BENE ALLA LETTERA D: LIMATOLA Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 609



Classe

Superficie

(m2)

Reddito



2 121530 1192.54 753.18




STORICO-PROVENIENZA



Classe

Superficie

(m2)

Reddito


Limatola 3 322 seminativo

2 127228






17/26



BENE ALLA LETTERA E:

LIMATOLA Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 610



Classe

Superficie

(m2)

Reddito


Limatola 3 610 Ente urbano 5698




STORICO-PROVENIENZA



Classe

Superficie

(m2)

Reddito



2 127228 1248.45 788.49




BENE ALLA LETTERA F:

LIMATOLA Catasto FABBRICATI Foglio 3 p.lla 610 SUB 1


Comune Foglio P.lla Sub Categoria Rendita (€)

Limatola 3 610 1 D/8 11886.00





18/26


STORICO-PROVENIENZA COSTITUZIONE

BENE ALLA LETTERA G:




Limatola 3 610 2 A/2 335.70




STORICO-PROVENIENZA COSTITUZIONE BENE ALLA LETTERA H:




Limatola 3 610 3 A/2 180.76




STORICO-PROVENIENZA COSTITUZIONE STIMA DEI COSTI PER ADEGUAMENTI E CORREZIONI CATASTALI: (A 1800 €)+(B 1800 €)+(C 1800 €)+(D 6500 €) TOTALE COSTI € 11900 OLTRE ONERI



19/26

V. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI;

L’esperto rappresenta che gli immobili sono occupati dagli esecutati ********** ********

e ********** **** che esercitano l’attività commerciale e alloggiano nei locali destinati

ad abitazione ubicati al piano primo del locale ristorante (foglio 3 p.lla 610 sub.2).

VI. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUI BENI;

Le risultanze delle ispezioni ipotecarie, la disamina puntuale degli atti notarili oltre che

degli atti catastali e della documentazione tecnica acquisita presso il Comune di

Limatola non hanno rivelato esistenza alcuna di riferimenti a vincoli e/o pesi gravanti

sull’immobile, ad eccezione dell’interessamento di parte del fondo (cfr. ALL. 05 -

Certificato di destinazione urbanistica) alla fascia “A” del Vigente Piano Stralcio per la

Difesa dalle Alluvioni (PSDA) dell’Autorità di Bacino dei fiumi Liri-Garigliano e Volturno.

Si determina dunque che:

- non risultano domande giudiziali né con causa in corso né conclusa

- risulta trascrizione di verbale di pignoramento per cui si procede, e precisamente:

* trascrizione di verbale di pignoramento immobiliare in data 12/06/2009-Registro

particolare 5732 Registro Generale 8123 gravante sulla piena proprietà dell’intero

compendio oggetto della presente procedura;

- risultano le seguenti iscrizioni:

* trascrizione del 27/12/1994 R.P. 10387 R.G. 12219 Pubblico Ufficiale Nicola Angelone

Rep. 14239 del 12/12/1994 Atto tra vivi - compravendita, gravante sulla piena

proprietà degli immobili;

* iscrizione in data 19/09/2005 R.P. 3967 R.G. 14474 Pubblico Ufficiale Tafuri Ugo Rep.

366/251 del 12/09/2005 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di

mutuo fondiario;

* iscrizione in data 03/07/08 R.P. 1091 R.G. 7956, Pubblico Ufficiale Equitalia Sestri

Ipoteca legale derivante da ipoteca legale ai sensi art.77 dpr. 602/73 modif. dal d.lgs

46/99 e dal d. lgs. 193/01, gravante sulla piena proprietà dell’intero compendio

oggetto della presente procedura;

- non risultano atti di cessione di cubatura

- il suolo non è demaniale e non risulta gravato da censo, livello, uso civico o altro

peso;

- non risultano limitazioni d’uso anche di natura condominiale;



20/26

- risultano difformità urbanistico-edilizie regolarizzabili come innanzi dettagliato;

- risultano difformità catastali regolarizzabili come innanzi dettagliato.

VII. ALTRE INFORMAZIONI CONCERNENTI I BENI;

Sulla base degli accertamenti eseguiti e della documentazione agli atti il sottoscritto

C.T.U. ha riscontrato che: - non esistono spese fisse di gestione o manutenzione;

- non esistono spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

- tutti gli immobili non fanno parte di alcun condominio;

- non esistono cause in corso riguardanti nessuno degli immobili oggetto di stima;

VIII. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI;

METODO DI STIMA

Trattandosi nella fattispecie di un immobile a destinazione speciale e particolare si è

ritenuto opportuno effettuare la stima in linea con i criteri desunti dal prontuario di

massima dell’Agenzia del Territorio di cui al D.M. 20/01/90, valutando il costo attuale di

costruzione (comprensivo di oneri tecnici e comunali) dei manufatti degradato per lo

stato di funzionalità e obsolescenza per vetustà, e sommandovi il costo delle aree

valutato in funzione della appetibilità commerciale.

FONTI DEI DATI Per il fabbricato ristorante e servizi annessi, e alloggio al piano primo, con copertura a

falde, valutazioni comparate dei costi unitari di nuova costruzione desumibili dai prezzi

correnti di mercato praticati per strutture similari ad uso civile inducono lo scrivente ad

assumere in 450,00 €/mq il valore unitario iniziale.

Per il fabbricato abitazione, copertura a falde, valutazioni comparate dei costi unitari

di nuova costruzione desumibili dai prezzi correnti di mercato praticati per strutture

similari ad uso civile inducono lo scrivente ad assumere in 300,00 €/mq il valore unitario

iniziale.



21/26

Per le opere di sistemazione a verde delle aree scoperte inerenti i fabbricati, di annessi

equipaggiamenti e allacciamenti impiantistici si assume un costo complessivo di €

20.000,00.

Per le opere di recinzione dell’intero lotto si assume un costo complessivo di €

45.000,00.

Per le spese tecniche e per gli oneri comunali si valuta una spesa complessiva di €

20.000,00.

La stima delle strutture va rettificata per tener conto:

- della vetustà, di tutte le strutture, di circa 10 anni mediante applicazione di un

coefficiente di deprezzamento pari a 8.5%;

- della obsolescenza tecnologica e della mediocre funzionalità globale mediante

applicazione di un coefficiente di deprezzamento pari a 15% per ciò che riguarda le

strutture ristorante e le aree scoperte;

per la sola palazzina abitazione, alla luce delle condizioni generali in cui versa e

della presunta disfunzione degli impianti, si applica in via cautelativa un coefficiente di

deprezzamento per obsolescenza e funzionalità pari a 35%.

Per quanto attiene al valore unitario di riferimento dell’area a destinazione agricola, la

consultazione dei siti Internet di operatori immobiliari e il riscontro con beni similari messi

all’asta hanno consentito di definire un valore medio attestato su 3,00 €/mq. Per la

calibrazione del valore unitario di mercato vanno applicati coefficienti di merito in

funzione di:

- caratteristiche posizionali

- caratteristiche ambientali intrinseche (ubicazione, accessibilità, servitù attive e

passive) e estrinseche (salubrità della zona, rumorosità, …).

Nel caso in esame la ricognizione dei luoghi e la documentazione fotografica

acquisita hanno indirizzato lo scrivente verso l’attribuzione di un coefficiente pari a 0.90

per le caratteristiche posizionali e di un coefficiente pari 0.80 per le caratteristiche

ambientali intrinseche, ottenendo in definitiva:

valore unitario di mercato dell’area = 3,00 x 0,90 x 0,80 = 2,16 €/mq.



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STIMA DELL’IMMOBILE Da tutte le valutazioni di ordine tecnico-economico riportate ed argomentate, si

determina quanto riportato nei seguenti quadri sinottici:

Valore

unitario

Superficie utile Valore parziale

Fabbricato ristorante (601 sub 1)

450,00 €/mq 1.025,68 mq 461.556,00 €

Fabbricato ristorante-alloggio 1 piano (601 sub 2)

450,00 €/mq 118,44 mq 53.298,00 €

Fabbricato abitazione (601 sub. 3)

300,00 €/mq 144,00 mq 43.200,00 €

Aree inerenti i fabbricati A corpo 20.000,00 €

Opere di recinzione A corpo 45.000,00 €

ELEMENTO Valore iniziale

Deprezzamento per vetustà

Deprezzamento per obsolescenza e funz.

VALORE FINALE

Fabbricato ristorante (601 sub 1)

461.556,00 € - 8,5% = 39.232,26 - 15% = 69.233,00 353.090,74 €

Fabbricato ristorante-alloggio 1 piano (601 sub 2)

53.298,00 € - 8,5% = 4.530,33 - 15% = 7.994,70 40.772,97 €

Fabbricato abitazione (601 sub. 3)

43.200,00 € - 8,5% = 3.672,00 - 35% = 15.120,00 24.408,00 €

Aree inerenti i fabbricati

20.000,00 € - 8,5% = 1.700,00 - 15% = 3.000,00 15.300,00 €

Opere di recinzione

45.000,00 € - 8,5% = 3.825,00 - 15% = 6.750,00 34.425,00 €

Valore netto strutture 467.996,71 €



23/26

VALORE NETTO STRUTTURE 467.996,71 €

SPESE TECNICHE E ONERI

COMUNALI

20.000,00 €

VALORE DELL’AREA 2,16 €/mq x 144.922 mq = 313.031,52 €

VALORE TOTALE COMPENDIO 801.028,23 €

Tale valore va rettificato per tenere conto di:

- Detrazione oneri di regolarizzazione urbanistica………………………..…€ 45.000,00

- Detrazione oneri di regolarizzazione catastale…………………….………€ 11.900,00

- spese per la cancellazione di formalità pregiudizievoli e per compenso dovuto

al professionista eventualmente delegato o da delegare per la vendita o per le

operazioni post vendita, stimate in via presuntiva in un importo di…... € 20000,00

Si desume dunque il seguente valore finale dell’immobile:

801.028,23 € – 45.000,00 € – € 11.900,00 – € 20000,00 = € 724.128,23

in cifra tonda € 724.000,00 (euro settecentoventiquattromila/00).

IX. CONCLUSIONI;

la caratterizzazione del cespite oggetto della presente Relazione Tecnica viene resa

nel seguente prospetto:

LOTTO UNICO: – piena ed intera proprietà di immobile a destinazione TURISTICO-

RICETTIVA ubicato in Limatola alla via Provinciale 119 Scafa o Cantinella Biancano,

A) Terreno ad attuale destinazione urbanistica agricola con sovrastante Kartodromo e

annesse attrezzature, in testa a ********** ******** e ********** **** per la proprietà di ½

ciascuno,censito in Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 2 sup. catastale 1750 mq, confina su

tutti i lati con terreno censito con p.lla 609 del foglio, del foglio 3 del Comune di

Limatola (BN);

B) Terreno ad attuale destinazione urbanistica agricola con sovrastante Kartodromo e


ciascuno,censito in Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 59 sup. catastale 15170 mq, confina

da Nord in senso orario con fosso che separa da altre p.lle, terreno censito con p.lla

353 del foglio 3, con P.lla 609 del foglio 3 del Comune di Limatola (BN);



24/26

C) Terreno ad attuale destinazione urbanistica agricola con sovrastante parcheggio

aree a verde e annesse attrezzature, in testa a ********** ******** e ********** **** per la

proprietà di ½ ciascuno, censito in Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 608 sup. catastale 6472

mq, confina da nord in senso orario con terreno censito con p.lla 609 del foglio 3, p.lla

610 del foglio 3, strada Provinciale 119 Scafa, in Comune di Limatola (BN);

D) Terreno ad attuale destinazione urbanistica agricola con sovrastante Kartodromo e


ciascuno, censito in Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 609 sup. catastale 121530 mq,

confina da nord in senso orario con Fiume Volturno, con fosso che separa da altre

p.lle, terreno censito con p.lla 59 del foglio 3, terreno censito con p.lla 355 del foglio 3,

terreno censito con p.lla 354 del foglio 3 con strada Provinciale 119 Scafa,in Comune

di Limatola (BN);

E) Ente urbano Aree di pertinenza dei Fabbricati riportati al Foglio 3 p.lle 610 sub 1-2-3,

in testa a ********** ******** e ********** **** per la proprietà di ½ ciascuno, censito in

Catasto Terreni Foglio 3 p.lla 610 sup. catastale 5698 mq, confina nord in senso orario

con terreno censito con p.lla 609 del foglio 3, con terreno censito con p.lla 355 del

foglio 3, con terreno censito con p.lla 354 del foglio 3,con strada Provinciale 119

Scafa, in Comune di Limatola (BN);

F) Fabbricato a destinazione Turistico-Ricettiva composto di due sale ristorante, cucine,

locale forno e annessi accessori, in testa a ********** ******** e ********** **** per la

proprietà di ½ ciascuno, censito in Catasto Fabbricati Foglio 3 p.lla 610 sub. 1

Categoria D/8 piano T-1-s1, graffato con p.lla 610 del foglio 3 del Comune di Limatola

(BN);

G) Appartamento al Piano primo di Fabbricato a destinazione Turistico-Ricettiva,

censito con p.lla 610 sub. 1 del foglio 3 del Comune di Limatola (BN), in testa a

********** ******** e ********** **** per la proprietà di ½ ciascuno, censito in Catasto



25/26

Fabbricati Foglio 3 p.lla 610 sub. 2 Categoria A/2 classe 3 consistenza 6.5 vani piano t-

1 graffato con p.lla 610 del foglio 3 del Comune di Limatola (BN);

H) Fabbricato a destinazione residenziale, in testa a ********** ******** e ********** ****

per la proprietà di ½ ciascuno, censito in Catasto Fabbricati Foglio 3 p.lla 610 sub. 3

Categoria A/2 classe 3 consistenza 3,5 vani piano T/1, graffato con p.lla 610 del foglio

3 del Comune di Limatola (BN);

il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale per ciò che

riguarda il kartodromo e attrezzature annesse (beni A;B;C;D) che non risultano

accatastati;

Riguardo tutti i beni in oggetto vi è Concessione Edilizia. prot. 2615/2003 – C.E. per

mutamento di destinazione d’uso, in zona agricola rilasciata dal Comune di Limatola

(BN) in data 24/6/2003 cui non è conforme lo stato dei luoghi in ordine alla

realizzazione di due piscine che non risultano assentite; non risulta ordine di

demolizione del bene.

VALORE DEL COMPENDIO € 724.000,00 (euro settecentoventiquattromila/00).

L’esperto sottoscritto arch. Fioravante Colella, pur ritenendo di aver risposto in maniera esaustiva alle richieste del G.E. dott. Cuoco con tutto quanto prodotto ed argomentato, dichiara la propria disponibilità per eventuali chiarimenti e/o integrazioni che si rendessero necessari. Benevento 09/05/2011 il CTU Arch. Fioravante Colella ELENCO ALLEGATI;

Relazione fotografica con inquadramento territoriale - n. 2 foto aeree e n. 69

fotografie

01. Comunicazione alle parti di svolgimento del sopralluogo

02. Istanza di accesso agli atti Comune di Limatola



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03. Verbale di sopralluogo

04. Visure e planimetrie catastali al 25/01/2011 dei beni:

Estratto di mappa in scala 1:2000

Visura storica per immobile p.lla 2 foglio3 Catsto terreni

Visura storica per immobile p.lla 59 foglio3 Catasto terreni




Visura storica per immobile p.lla 610 sub. 1 foglio3 Catasto fabbricati



05. Documentazione Ufficio Tecnico del Comune di Limatola - Raccolta atti

urbanistici:

Certificato di destinazione urbanistica C.E. prot. 5341/2002 del 14/11/02 C.E. prot. 5590/2002 del 11/12/2002 C.E. prot. 2615/2003 del 24/6/2003 – C.E. per mutamento di destinazione

d’uso, in zona agricola, come risulta dagli elaborati progetto redatti dal tecnico arch. Ziyad Wahdan, fatto salvo i diritti di terzi. Con copia degli elaborati progettuali

06. Visure Ipocatastali - Elenco sintetico delle formalità al 6/06/2011



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Vista aerea intero complesso ↑NORD

ACCESSI AL COMPLESSO - LUNGO LA STRADA PROVINCIALE

CONFINI DEL COMPLESSO



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Vista dell’accesso zona ristorante Lato sud e vista del lato est

Vista dell’accesso zona parcheggio kartodromo Lato sud

RELAZIONE TECNICA DEL CTUdiritto immobiliare di piena proprietà, ciascuno per ½ ed insieme per...

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