RELAZIONE EX ART. 172 L.FALL. - WordPress.com · Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova...

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VARESE

SEZIONE FALLIMENTARE

CONCORDATO PREVENTIVO COOPERATIVA NUOVA URBANISTICA S.C.

RELAZIONE EX ART. 172 L.FALL.

G.D. DR. MIRO SANTANGELO C.G. Manuela Bianchi N. 7/2015

______________________________________________________________________ Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova Urbanistica s.c.

INDICE

Capitolo I L’APERTURA DELLA PROCEDURA DI CONCORDATO PREVENTIVO E

LA SUCCESSIVA MODIFICA

1.1 La domanda prenotativa di concordato preventivo Pag. 1

1.2 La domanda di concordato preventivo: premesse Pag. 1

1.3 Il decreto di ammissione e gli adempimenti successivi Pag. 2

1.4 La modifica della domanda concordataria Pag. 3

Capitolo II COOPERATIVA NUOVA URBANISTICA: CENNI STORICI E

L’EMERSIONE DELLA CRISI

2.1 Brevi cenni storici Pag. 4

2.2 I soci della Cooperativa e le diverse tipologie di socio Pag. 4

2.3 Gli amministratori Pag. 6

2.4 Il collegio sindacale e la società di revisione contabile Pag. 8

2.5 I principali dati patrimoniali-finanziari ed economici della

Cooperativa Pag. 8

2.6 L’emersione della crisi e le attività di risanamento intraprese

dal CdA Pag. 10

Capitolo III IL PATRIMONIO DI NUOVA URBANISTICA

3.1 Il patrimonio immobiliare di Nuova Urbanistica: individuazione e

descrizione Pag. 12

3.2 La valorizzazione del portafoglio immobiliare nei bilanci della

Cooperativa: la rivalutazione del 2008 e le svalutazioni del 2014 Pag. 22

3.3 Gli altri attivi patrimoniali Pag. 24

Capitolo IV I DEBITI DI NUOVA URBANISTICA E LA QUANTIFICAZIONE DEL

FABBISOGNO CONCORDATARIO

4.1 La situazione patrimoniale alla data di riferimento della

domanda di concordato preventivo: i debiti concordatari esclusi

dal concorso Pag. 27

Indice ______________________________________________________________________


4.2 Il fabbisogno concordatario Pag. 29

4.3 Gli elenchi dei votanti: annotazioni in merito alla formazione e

valenza degli elenchi dei creditori Pag. 31

Capitolo V LA PROPOSTA CONCORDATARIA

5.1 Il Piano concordatario proposto da Nuova Cooperativa ai propri

creditori con domanda del 22.06.15 Pag. 33

5.2 La modifica della proposta concordataria Pag. 38

Capitolo VI LA NUOVA PROPOSTA CONCORDATARIA: VERIFICA DELLA SUA

FATTIBILITÀ E CONVENIENZA

6.1 Premesse Pag. 49

6.2 Le criticità della Nuova Proposta concordataria Pag. 49

6.3 Brevi considerazioni in merito alla non convenienza della

proposta concordataria Pag. 54

Capitolo VII LE MISURE ATTUATE DALLA COOPERATIVA PER LA RISOLUZIONE

DELLA CRISI: LE CRITICITÀ ED I CONTENZIOSI PENDENTI

7.1 Le misure attuate dalla Cooperativa per la risoluzione della crisi Pag. 56

7.2 Le vendite immobiliari concluse nell’anno anteriore all’apertura

del concorso Pag. 58

7.3 I rimborsi del prestito sociale e la autorizzata compensazione

con i canoni correnti di affitto e di godimento Pag. 62

7.4 L’incremento dei canoni di godimento della proprietà indivisa ed

i contenziosi pendenti Pag. 63

7.5 La domanda di trasferimento della proprietà degli immobili

promossa da alcuni soci assegnatari Pag. 64

Capitolo VIII CONCLUSIONI Pag. 66

______________________________________________________________________ Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova Urbanistica s.c. Pag. 1

CAPITOLO I

L’APERTURA DELLA PROCEDURA DI CONCORDATO PREVENTIVO E LA SUCCESSIVA MODIFICA DELLA DOMANDA

SOMMARIO: 1.1 La domanda prenotativa di concordato preventivo. - 1.2 La domanda di concordato preventivo:

premesse. - 1.3 Il decreto di ammissione e gli adempimenti successivi. - 1.4 La modifica della domanda

concordataria.

1.1 LA DOMANDA PRENOTATIVA DI CONCORDATO PREVENTIVO

Cooperativa Nuova Urbanistica s.c. (in seguito anche solo “Cooperativa”, “NU”, la “Società”, la

“Debitrice” o la “Ricorrente”), con sede in Varese, p.zza Fulvio De Salvo n. 9,

C.F. 00461180127 (cfr. all. 1), in persona del presidente del consiglio di amministrazione sig.

Marco Fazio, assistito dai consulenti dr. Cesare Meregalli e dr. Luigi Corbella, nonchè dall’avv.

Gianluca Minniti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Milano, via

Podgora n. 15, in data 12.12.14 depositava ricorso ex art. 161 n. 6 l.fall., rubricato al n. 19/14 e

pubblicato al registro imprese il 15.12.14.

Il Tribunale di Varese, con decreto ex art. 163 l.fall. del 30.01.15, nominava Giudice Delegato il

dr. Miro Santangelo e pre-commissario la sottoscritta, fissando in 60 giorni il termine per il

deposito della domanda concordataria definitiva. Termine poi prorogato di ulteriori 60 giorni (cfr.

all. 2) e non tempestivamente rispettato dalla Ricorrente. Con successivo decreto del 7.07.15 il

Tribunale dichiarava l’inammissibilità della domanda prenotativa (cfr. all. 3).

1.2 LA DOMANDA DI CONCORDATO PREVENTIVO: PREMESSE

Con ricorso ex art. 161 l.fall. depositato avanti il Tribunale di Varese in data 22.06.15 (in seguito

anche il “Ricorso”), rubricato al n. 7/15, Nuova Urbanistica chiedeva l’ammissione alla

procedura di concordato preventivo (cfr. all. 4).

Capitolo I ______________________________________________________________________


La relazione ex art. 161, 3° comma l.fall. allegata al Ricorso (in seguito “Attestazione”) è stata

predisposta dalla dr.ssa Patrizia D’Adamo (in seguito “Attestatore”) che ha attestato la veridicità

dei dati aziendali e la fattibilità del piano.

1.3 IL DECRETO DI AMMISSIONE E GLI ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Il Tribunale di Varese, con decreto ex art. 163 l.fall. del 14-21.10.15 (cfr. all. 5), pubblicato ex

art. 17 l.fall. al registro imprese in medesima data, ha ammesso la Società alla procedura di

concordato preventivo:

- delegando alla procedura il dr. Miro Santangelo;

- nominando commissario giudiziale la sottoscritta;

- disponendo il deposito delle somme di giustizia nella misura di € 100.000, spese che si

presumono necessarie per l’intera procedura;

- ordinando la convocazione dei creditori per il giorno 27.01.16 e la comunicazione agli stessi,

a cura del commissario, almeno 30 giorni prima; udienza posticipata, su istanza della

Ricorrente, al 15.06.16 - ore 11.00.

Gli obblighi previsti dagli artt.li 163 e 166 l.fall. in relazione alla comunicazione ai creditori ed

alla pubblicità del decreto di ammissione sono stati tempestivamente adempiuti. In particolare,

le comunicazioni ex art. 171 l.fall. sono state inviate a mezzo pec una prima volta in data

2.12.15 e, quanto al provvedimento di rinvio d’udienza, in data 5.04.16. I creditori privi di

indirizzo pec sono stati, invece, informati mediante comunicazione inviata a mezzo posta

ordinaria(1) in data 30.11.15 e ancora in data 7.04.16, oltre che mediante pubblicazione di

diversi annunci sui quotidiani La Prealpina e La Provincia di Varese in data 11.12.2015,

19-20.01.2016 e 19-20.04.2016 (cfr. all. 6).

Si è altresì provveduto ad effettuare le annotazioni di cui agli artt.li 88 e 166 l.fall. ai Pubblici

Registri presso l’Agenzia del Territorio di Varese, Como e Milano.

Poichè, come meglio illustrato nel prosieguo, il piano concordatario prevede la continuazione

dell’attività imprenditoriale e la liquidazione dei beni sociali (esclusivamente immobili) solo per

una parte, si è ritenuto non necessario procedere con l’inventariazione fisica dei beni mobili

quali attrezzature, macchinari, mobilio ecc.... destinati alla continuità.

_____________________________ (1) Modalità di invio delle comunicazioni ex art. 171 l.fall. autorizzata dal Signor G.D. in considerazione del numero

elevatissimo dei creditori titolari di crediti di modestissima entità.

Capitolo I ______________________________________________________________________


Le spese di giustizia, così come determinate dal Tribunale, sono state tempestivamente versate

sul conto corrente n. 909402 aperto presso Monte dei Paschi - sede di Varese, p.zza dei

Cacciatori - all’ordine degli organi di giustizia.

Considerata la consecuzione delle due procedure (concordato prenotativo e concordato

definitivo), l’apertura del concorso deve essere retrodatata alla data di pubblicazione al registro

imprese del ricorso ex art. 161, 6° co l.fall. e quindi al 15.12.14. A tale data farà, pertanto,

riferimento la presente relazione.

1.4 LA MODIFICA DELLA DOMANDA CONCORDATARIA

Lo scorso 1 giugno la Ricorrente ha depositato una modifica della domanda di concordato

preventivo (in seguito la “Nuova Proposta”) che, in estrema sintesi, e come meglio illustrato nei

successivi capitoli, consiste in una differente esitazione ed attribuzione dell’attivo concordatario

(che non subisce incrementi quantitativi) tra i creditori concorsuali - sempre non suddivisi in

classi - ed una differente attribuzione del passivo ipotecario (cfr. all. 7).

Con comunicazioni del 3 giugno u.s. gli advisors della Società hanno fornito alcune precisazioni

in merito all’offerta S.G.I. di cui si dirà ampiamente ai successivi capitoli V e VI.

Lo scrivente commissario ha considerato e già recepito nella presente relazione tutte le

modifiche apportate alla Proposta dalla Ricorrente con il suddetto ricorso ex art. 175 l.fall.

(“Nuovo Ricorso”). Ha, altresì, esaminato e tenuto conto delle precisazioni fornite dagli advisors

della Società con riguardo all’esitazione degli immobili con comunicazioni dello scorso 3 giugno.


CAPITOLO II

COOPERATIVA NUOVA URBANISTICA: CENNI STORICI E L’EMERSIONE DELLA CRISI

SOMMARIO: 2.1 Brevi cenni storici. - 2.2 I soci della Cooperativa e le diverse tipologie di socio. - 2.3 Gli

amministratori. - 2.4 Il collegio sindacale e la società di revisione contabile. - 2.5 I principali dati

patrimoniali-finanziari ed economici della Cooperativa. - 2.6 L’emersione della crisi e le attività di

risanamento intraprese dal CdA.

2.1 BREVI CENNI STORICI

La Cooperativa Nuova Urbanistica è stata costituita nell’aprile del 1971; ha la propria sede

legale ed operativa in Varese, p.zza Fulvio De Salvio 9 e quale l’oggetto sociale

«l’assegnazione, alle migliori condizioni possibili, degli alloggi .... ai propri soci … Per la

realizzazione delle finalità che ne costituiscono l’oggetto sociale, la società ... può: a) acquistare

ed alienare aree anche a mezzo di permute, ottenere il diritto di superficie su aree di proprietà

di enti pubblici e privati, acquistare ed alienare immobili ... b) realizzare nuove costruzioni ed

effettuare interventi di manutenzione, recupero, ricostruzione di immobili destinati in tutto o in

parte ad uso abitativo, commerciale, artigianale, industriale o per uffici ..., c) assegnare ai soci

le unità immobiliari in proprietà, in godimento, ovvero in locazione o altre forme contrattuali

consentite, d) alienare e/o locare anche a non soci aree e unità immobiliari con destinazione

residenziale e non, ecc. ...» (cfr. all. 1).

Secondo quanto dichiarato dalla stessa Debitrice nel Ricorso, la Cooperativa svolge attività

commerciale avendo intrapreso «numerose iniziative immobiliari ... a scopi lucrativi, cedendo le

unità abitative anche a soggetti non soci» ed è pertanto a tutti gli effetti «imprenditore

commerciale» (cfr. all. 4, pag. 5).

2.2 I SOCI DELLA COOPERATIVA E LE DIVERSE TIPOLOGIE DI SOCIO I soci della Cooperativa sono oggi oltre seimila e possono essere suddivisi nelle seguenti macro

categorie:

Capitolo II ______________________________________________________________________


• soci assegnatari di alloggi in proprietà indivisa o in proprietà divisa;

• soci assegnatari di alloggi in locazione;

• soci che sono rimasti tali dopo aver acquistato/condotto uno degli immobili realizzati dalla

Cooperativa;

• soci prestatori (n. 698) per finanziamenti erogati alla Società e oggi pari a complessivi

€ 7.206.835 (di cui € 2.194.583 classificati originariamente come liberi ed € 5.012.251

classificati originariamente come vincolati).

Ai sensi dell’art. 18 dello statuto in vigore dal 18.12.04 «i soci iscritti da almeno tre mesi

possono concorrere alla realizzazione dell’oggetto sociale anche mediante il ricorso al prestito

sociale. I prestiti possono essere ordinari o vincolati per un determinato periodo di tempo. La

remunerazione del prestito è differenziata in relazione agli importi e alla durata. Le modalità di

raccolta e di restituzione del prestito sono disciplinate da apposito regolamento che stabilisce,

tra l’altro, il divieto di raccolta del risparmio tra il pubblico in qualsiasi forma. Non costituiscono

raccolta di risparmio le somme versate dai soci per la prenotazione e/o assegnazione di un

alloggio e/o per la fruizione di particolari servizi e prestazioni» (cfr. all. 8).

Lo statuto oggi vigente (versione aggiornata del 23.11.13) prevede che «i soci iscritti possono

concorrere alla realizzazione dell’oggetto sociale anche mediante il ricorso al prestito sociale. I

prestiti possono essere ordinari a breve o vincolati per un determinato periodo di tempo. La

remunerazione del prestito è differenziata in relazione agli importi e alla durata. Le modalità di

raccolta e di restituzione del prestito sono disciplinate da un apposito regolamento che

stabilisce, tra l’altro, il divieto di raccolta del risparmio tra il pubblico in qualsiasi forma. Non

costituiscono raccolta di risparmio le somme versate dai soci per la prenotazione e/o

assegnazione di un alloggio e/o per la fruizione di particolari servizi e prestazioni» (cfr. all. 8).

Passando ad analizzare il regolamento per i prestiti sociali si osserva come lo stesso, nella

formulazione approvata dalle assemblee separate del giugno 2014 e 5.07.14,:

• definisca all’art. 1 i “prestiti sociali” «i depositi in danaro effettuati dai soci per il

conseguimento dell’oggetto sociale e con obbligo di rimborso per la Cooperativa»;

• stabilisca in € 500 il deposito minimo;

• distingua i depositi in “liberi” e “vincolati”, prevendendo per i primi il rimborso

sostanzialmente a “vista” e per i secondi solo allo spirare del termine del vincolo;

Capitolo II ______________________________________________________________________


• disciplini la remunerazione del prestito sulla base di tassi d’interesse differenziati a

seconda dell’importo e della categoria (libero/vincolato); tassi la cui determinazione viene

deliberata annualmente dal CdA;

• stabilisca che, in caso di recesso, esclusione o decesso del socio, il prestito si tramutino in

credito, senza tuttavia precisare i termini dell’effettivo rimborso/pagamento.

2.3 GLI AMMINISTRATORI

La Società è sempre stata gestita da un consiglio di amministrazione che alla data di redazione

della presente relazione è così costituito:

Periodo: dal 29.01.16 ad oggi Fazio Marco Presidente del CdA Puleio Ilenia Vice Presidente del CdA De Bellis Alfredo Consigliere Sasso Michele Consigliere Ambrosini Domenico Consigliere Pernich Olivo Consigliere Viavattene Luigi Consigliere Gasparotto Claudia Consigliere Cavallaro Salvatore Consigliere Ardigò Luca Paolo Consigliere De Tomasi Ester Maria Consigliere Di Nanno Giuseppe Consigliere

Durante il periodo: dal 5.07.14 al 11.7.15: il CdA era composto, oltre che dai membri sopra

individuati, anche da Romeo Lidia.

Periodo: dal 5.07.14 al 11.07.15 Fazio Marco Presidente del CdA Puleio Ilenia Vice Presidente del CdA De Bellis Alfredo Consigliere Zampieri Dino Consigliere Amani Yao Jacques Consigliere Sasso Michele Consigliere Ambrosini Domenico Consigliere Pernich Olivo Consigliere Viavattene Luigi Consigliere Gasparotto Claudia Consigliere Cavallaro Salvatore Consigliere Ardigò Luca Paolo Consigliere De Tomasi Ester Maria Consigliere Di Nanno Giuseppe Consigliere Romeo Lidia Consigliere

Capitolo II ______________________________________________________________________


Nell’anno antecedente e per il periodo dal 02.07.11 al 5.07.14 il CdA era invece così

rappresentato: De Bellis Alfredo Presidente del CdA Puleio Ilenia Vice Presidente del CdA Fazio Marco Consigliere Zampieri Dino Consigliere Amani Yao Jacques Consigliere Sasso Michele Consigliere Ambrosini Domenico Consigliere Pernich Olivo Consigliere Viavattene Luigi Consigliere Gasparotto Claudia Consigliere Pessina Alessandra Consigliere

Sino al 29.08.13 faceva parte del CdA anche Zito Maria.

Nel periodo antecedente (dal 20.02.09 al 2.07.11) il CdA era così composto: Cordì Rocco Natale Presidente del CdA De Bellis Alfredo Vice Presidente del CdA Cavallaro Salvatore Consigliere Colonna Cosimo Consigliere Del Bene Domenico Consigliere Molteni Marco Consigliere Sberviglieri Gabriella Consigliere Bernasconi Raffaele Consigliere Fazio Marco Consigliere Puleio Ilenia Consigliere Zampieri Dino Consigliere Amani Yao Jacques Consigliere Sasso Michele Consigliere Pessina Alessandra Consigliere Zito Maria Consigliere

Per la composizione dell’organo di gestione nei periodi precedenti si rinvia alla visura camerale

allegata (cfr. all. 1).

Si segnala che dei consiglieri in carica nei periodi più recenti, i signori Condì, Bernasconi,

Cavallaro, Colonna ecc.. risultano essere stati membri del CdA sin dagli anni ’90.

Capitolo II ______________________________________________________________________


2.4 IL COLLEGIO SINDACALE E LA SOCIETÀ DI REVISIONE CONTABILE

La composizione del collegio sindacale ha avuto le seguenti movimentazioni:

COMPOSIZIONE COLLEGIO SINDACALE DAL 5.07.14 AD OGGI

Orlandi Ivan Presidente Panzetti Attilio Sindaco effettivo Vignoni Ivano Sindaco effettivo

COMPOSIZIONE COLLEGIO SINDACALE DAL 30.06.12 AL 5.7.14

Orlandi Ivan Presidente Mondellini Valentino Sindaco effettivo Vignoni Ivano Sindaco effettivo


Mondellini Valentino Presidente Orlandi Ivan Sindaco effettivo Vignoni Ivano Sindaco effettivo


Mondellini Valentino Presidente Orlandi Ivan Sindaco effettivo Mentasti Renato Sindaco effettivo

La revisione contabile è affidata, dal luglio 2013, alla Ria Gran Thornton, in precedenza era

affidata alla Ria & Partners (2011) e prima ancora (sin dal 2005) alla Uniaudit spa.

2.5 I PRINCIPALI DATI PATRIMONIALI-FINANZIARI ED ECONOMICI DELLA

COOPERATIVA

Nelle tabelle che seguono si riepilogano i dati di bilancio della Cooperativa da cui è possibile

osservare come (i) il patrimonio immobiliare abbia subito negli ultimi anni significative

fluttuazioni, con una rilevantissima rivalutazione nel bilancio 2008 ed altrettanto cospicue

svalutazioni contabili nel 2014, (ii) la redditività della Società sia stata, sin dal 2008, sempre

negativa e (iii) come ingenti risorse siano state investite in iniziative immobiliari (da svilupparsi

anche tramite partecipazioni societarie o consortili), risultati poi fallimentari:

Capitolo II ______________________________________________________________________


31.12.2008 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.15

(bozza)

ATTIVOA Crediti v/soci per versam. ancora dovuti 0 0 0 260 0 0 1.560 0 0 B Immobilizzazioni 0I. Immobilizzazioni immateriali

Costi di impianto e ampliamento 0 0 0 0 0 0 0 3.400 700 Diritti di brevetti industr 15.614 14.849 8.539 5.575 11.705 10.635 0 0 0 Concessioni, licenze, marchi e diritti simili 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Altre 0 0 0 0 0 0 6.700 0 0 Totale immobilizzazioni immateriali 15.614 14.849 8.539 5.575 11.705 10.635 6.700 3.400 700 II Immobilizzazioni materiali

Terreni e fabbricati 22.069.627 39.981.004 39.542.652 38.925.882 38.938.141 38.902.565 31.387.680 21.991.289 21.828.611 Impianti e macchinari 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Attrezzature industriali e commerciali 36.693 24.683 14.261 6.301 1.881 260 25 0 0 Immobilizzazioni in corso e acconti 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Totale immobilizzazioni materiali 22.106.320 40.005.687 39.556.913 38.932.183 38.940.022 38.902.825 31.387.705 21.991.289 21.828.611

III Immobilizzazioni finanziarie

Partecipazioni in controllate 36.152 36.152 59.252 59.252 59.252 59.252 59.252 23.100 23.100Partecipazioni in collegate 210.478 209.180 202.180 202.180 202.180 202.180 7.650Partecipaz in altre imprese 62.468 62.468 62.471 62.474 62.912 65.676 65.681 51.510 51.513crediti v/controllate 936.174 936.174 669.274 844.774 975.401 1.081.395 1.106.415crediti v/altri 2.206 2.206 2.206 2.239 2.278 2.291 2.308 2.308 2.872altri titoli 10.000 10.000 10.000Totale immobilizzazioni finanziarie 1.257.478 1.256.180 1.005.383 1.170.919 1.302.023 1.410.794 1.241.306 76.918 77.485

Totale immobilizzazioni 23.379.412 41.276.716 40.570.835 40.108.677 40.253.750 40.324.254 32.635.711 22.071.607 21.906.796

C Attivo circolanteI Rimanenze

Materie prime, sussidiarie e di consumo 0 0 0 0 0 0 0 0 0Prodotti in corso di lavoraz e semilavorati 0 0 0 0 0 0 0 0 0Lavori in corso su ordinaz 3.606.456 5.873.850 8.837.390 10.686.783 8.896.536 7.772.940 7.842.621 6.159.502 6.192.395Prodotti finiti e merci 5.874.110 3.892.550 3.165.432 3.850.284 5.599.110 5.208.337 6.318.140 4.793.581 4.793.581Acconti 0 0 0 0 0 0 0 0 0Totale rimanenze 9.480.566 9.766.400 12.002.822 14.537.067 14.495.646 12.981.277 14.160.761 10.953.083 10.985.976

II Crediti verso clienti esigibili entro l'esercizio successivo 157.866 173.488 206.072 232.031 252.187 240.685 402.010 255.427 243.673

verso controllate 588.427 3.515 2.994 931.807 1.160.954 1.123.752 1.349.148 0 0verso collegate 6.396 6.426 6.293 6.512 6.563 6.535 11.943 0 0tributari 199.847 121.125 240.415 283.486 47.417 32.101 28.434 972 8.515verso soci 0 0 0 0 0 0 1.071.960 0 0

verso altri esigibili entro l'esercizio successivo 1.766.537 1.776.401 1.118.826 1.011.051 745.378 862.696 24.743 1.180.974 1.375.881verso altri esigibili oltre l'esercizio successivo 0 0 0 0 0 0 28.857 0 0

Totale crediti 2.719.073 2.080.955 1.574.600 2.464.887 2.212.499 2.265.769 2.917.095 1.437.373 1.628.069 III Attività finanz. che non costituiscono immobiliz. 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totale attività finanz. Non immobiliz. 0 0 0 0 0 0 0 0 0

IV Disponibilità liquidebanca 1.651.041 1.607.511 1.359.259 893.477 800.609 382.222 323.801 111.711 693.068cassa assegni 6.731 38.173 13.426 28.747 29.761 23.923 1.486 186.258 2.957cassa contanti 25.897 25.849 2.146 10.902 8.857 7.609 2.800 14.898 3.028Totale disponibilità liquide 1.683.669 1.671.533 1.374.831 933.126 839.227 413.754 328.087 312.867 699.053

V Ratei e risconti 30.032 27.061 47.986 37.007 28.453 19.531 6.009 2.121 9.367

TOTALE ATTIVO 37.292.752 54.822.665 55.571.074 58.081.024 57.829.575 56.004.585 50.049.223 34.777.051 35.229.261

PASSIVO A Patrimonio nettoI. Capitale sociale 235.563 239.905 238.742 241.996 240.553 245.822 251.177 236.706 235.417II. Riserva legale 505.870 505.870 505.870 505.870 505.870 505.870 505.870 505.870 0III. Riserva di rivalutazione 2.167.597 20.408.651 20.408.651 20.408.651 20.408.651 20.408.651 20.408.650 18.176.240 2.721.601

Altre riserve: straordinaria 1.591.601 1.591.601 1.294.034 1.059.841 866.678 685.747 375.127 375.127 0riserva da versam. In c/capitalte 0 0 0 0 0 0 0 0 0riserva da arrotondamento all'euro 0 0 0 0 0 0 0 (2) 1utili/perdite portate a nuovo (201.223) (420.167) (420.167) (420.167) (420.167) (420.167) (420.167) (420.167) (420.167)Risultato d'esercizio (218.944) (297.567) (234.192) (193.164) (180.930) (310.620) (2.232.410) (16.335.636) (482.199)Totale patrimonio netto 4.080.464 22.028.293 21.792.938 21.603.027 21.420.655 21.115.303 18.888.247 2.538.138 2.054.653

B Fondi per rischi ed oneri

altri 439.016 610.581 652.411 703.837 768.092 809.195 0 4.184.558 4.217.451Totale Fondi rischie ed oneri 439.016 610.581 652.411 703.837 768.092 809.195 0 4.184.558 4.217.451

C T.F.R. 32.681 34.667 25.810 27.539 29.247 22.657 23.573 21.789 26.394

D Debiti4. verso banche esigibili entro l'esercizio succ. 19.135.227 18.332.674 19.161.727 20.155.084 19.584.594 18.831.896 16.656.182 13.927.860 13.978.5145. verso altri finanz. esigibili entro l'eserc. succ. 2.953.516 2.893.803 2.916.682 2.856.140 2.870.725 2.786.149 2.400.678 2.089.689 9.307.2786. acconti 1.539.662 1.082.599 1.070.600 659.259 779.336 455.721 449.535 322.765 355.2267 verso fornitori esig. Entro esercizio succ. 588.368 669.892 703.107 2.088.014 1.401.788 1.404.318 1.770.601 1.790.361 2.058.1148 debiti rappr. Da titoli di credito esig. entro es. succ. 0 0 0 0 0 0 0 0 09 debiti verso controllate 0 266.900 74.099 215.090 116.068 137.653 230.867 34.567 40.910

debiti verso collegate 251.146 338.134 304.132 209.114 75.192 97.211 0 0 012 debiti tributari esigibili entro eserc. Succ. 57.147 74.777 69.330 122.082 89.868 121.940 147.168 342.439 377.94813 deb. V/istituti di previdenza esig. entro es. succ 16.633 18.441 14.459 17.983 14.661 11.974 10.989 18.864 28.717

verso soci prestatori 6.464.256 6.629.488 7.137.571 7.966.599 8.760.212 8.493.222 8.291.490 7.206.835 014 Altri debiti esig. Entro eserc. Succ. 1.247.726 1.244.057 1.242.909 945.673 974.406 1.149.977 716.646 1.687.497 2.216.088

Totale debiti 32.253.681 31.550.765 32.694.616 35.235.038 34.666.850 33.490.061 30.674.156 27.420.877 28.362.795

E Ratei e risconti 486.911 598.357 405.298 511.583 944.732 567.369 463.247 611.689 567.968

TOTALE PASSIVO 37.292.753 54.822.663 55.571.073 58.081.024 57.829.576 56.004.585 50.049.223 34.777.051 35.229.261

CONTI D'ORDINE TOTALE CONTI D'ORDINE 36.513.249 37.512.984 41.065.554 36.583.115 1.123.489 2.455.631 7.923.353 3.817.400 2.980.750

Capitolo II ______________________________________________________________________


Bilancio Bilancio Bilancio Bilancio bilancio Bilancio Bilancio Bozza31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.014 31.12.15

1. Ricavi lordi di vendita rettificati 3.961.965 2.493.812 4.412.319 3.382.950 4.119.175 6.146.090 6.999.878 1.131.7022. Resi su vendite 0 0 0 0 0 0 0 03. Ricavi netti di vendita (1 - 2) 3.961.965 2.493.812 4.412.319 3.382.950 4.119.175 6.146.090 6.999.878 1.131.7024. Variazioni dei lavori in corso su ord. (RF - RI) 285.833 2.236.422 2.534.245 (41.420) (1.514.369) 1.179.484 (3.207.678) 32.8935. Increm. immob. lavori interni 393.015 0 0 0 0 0 0 06. Altri proventi tipici 126.462 94.225 22.484 34.366 30.766 15.218 120.608 98.9577. Produzione tipica complessiva (3 + 4 + 5 + 6) 4.767.275 4.824.459 6.969.048 3.375.896 2.635.572 7.340.792 3.912.808 1.263.5528. Acquisti di materie 2.067.638 2.876.332 5.525.428 2.137.384 1.440.558 8.378.726 4.032.682 32.8939. Variazioni nelle rimanenze di mat. (RF - RI) 0 0 0 0 0 0 0 010. Consumi di materie (8 + 9) 2.067.638 2.876.332 5.525.428 2.137.384 1.440.558 8.378.726 4.032.682 32.89311. Retribuzioni e oneri relativi 307.655 294.139 241.939 248.991 235.806 179.222 208.102 196.75912. Costi per lavori, forniture e servizi vari 14.525 16.448 10.089 14.869 11.211 16.808 616.896 651.77913. Altri oneri tipici 676.769 639.596 652.750 644.577 683.404 709.786 128.379 68.03214. Costo complessivo produzione tipica

(10 + 11 + 12 + 13 ) 3.066.587 3.826.515 6.430.206 3.045.821 2.370.979 9.284.542 4.986.059 949.46315. Risultato operativo caratteristico (7 - 14) 1.700.688 997.944 538.842 330.075 264.593 (1.943.750) (1.073.251) 314.08916. Proventi e oneri da invest. immob. civili 0 0 0 0 0 0 0 017. Proventi e oneri da partecipazioni e titoli 0 0 0 0 0 0 0 018. Proventi e oneri da investim. accessori 0 0 0 0 0 0 0 019. Risultato oper.lordo glob. (15 +16+17+ 18) Ebitda 1.700.688 997.944 538.842 330.075 264.593 (1.943.750) (1.073.251) 314.08920. Ammortamenti e svalutazioni

a) ammortamento immobilizz. immateriali 765 6.310 5.963 3.870 4.570 3.935 3.300 2.700b) ammortamento immobilizz. materiali 265.311 272.323 253.295 243.770 222.945 207.067 194.346 180.378c) altre svalutazioni immobilizzazioni 0 0 0 0 0 0 5.460.182 0d) svalutazione crediti 0 0 0 0 0 0 3.162.293 306.132

266.076 278.633 259.258 247.640 227.515 211.002 8.820.121 489.210

Altri accantonamenti 0 0 0 0 0 0 4.184.558 0Accantonamento per rischi 0 0 11.265 11.096 11.498 14.634 95.478 32.893

21. Risultato oper. netto glob. (19 - 20) Ebit 1.434.612 719.311 268.319 71.339 25.580 (2.169.386) (14.173.408) (208.014)22. Oneri finanziari (1.260.566) (789.674) (735.996) (806.165) (839.498) (824.222) 901.981 (6.288)23. Risultato ordinario (21 -22) 174.046 (70.363) (467.677) (734.826) (813.918) (2.993.608) (15.075.389) (201.726)24. Riv. Sval. di valore attività finanziarie (392.370) (165.852) (48.340) (23.176) (66.820) (112.704) 0 025. Proventi e oneri straordinari (74.637) (15.012) 360.080 600.423 548.252 863.997 6.946 (257.158)26. Risultato prima delle imposte (Ebit) (292.961) (251.227) (155.937) (157.579) (332.486) (2.242.315) (15.068.443) (458.884)27. Imposte sul reddito (4.605) 17.036 (37.227) (23.351) (21.866) (9.905) 104.001 23.31528. Risultato netto (297.566) (234.191) (193.164) (180.930) (310.620) (2.232.410) (15.172.444) (482.199)

2.6 L’EMERSIONE DELLA CRISI E LE ATTIVITÀ DI RISANAMENTO INTRAPRESE DAL

CDA Secondo quanto illustrato dalla Ricorrente nella domanda di concordato preventivo (cfr. all. 4),

«l’insolvenza» della Cooperativa sarebbe emersa «... nel bilancio chiuso al 31.12.14 ed in

relazione a componenti valutative, relative sia ai cespiti immobiliari che alle partecipazioni in

società immobiliari».

A causa de «la debolezza della domanda di immobili (sia in assegnazione che in proprietà) e al

generale crollo dei prezzi provocato dall’eccesso di offerta, che non consentono di rendere

liquida in tempi brevi ed a valori correnti la parte di attivo necessaria a ripristinare l’equilibrio

finanziario della Cooperativa», la Società, con l’ausilio anche di un consulente esterno, «ha

avviato, sin dai primi mesi del 2013, un percorso volto a ristabilire l’equilibrio finanziario... »,

concentrandosi «innanzitutto nella riduzione delle uscite, bloccando, in particolare, qualsiasi

movimentazione del prestito sociale (salvo casi eccezionali)» e rafforzando sia la riduzione dei

costi che aumentando la redditività degli alloggi sociali.

Capitolo II ______________________________________________________________________


Azioni che, tuttavia, non hanno consentito alla Cooperativa di raggiungere l’obiettivo del

riequilibrio finanziario, imponendole quindi di chiedere «l’accesso alla ... procedura

concordataria per non disperdere il carisma ed il valore cooperativo che tuttora la caratterizzano

in un ambito, quello della casa, in cui ritiene di poter svolgere ancora proficuamente il ruolo che

la ispira» (cfr. all. 4).

Gli effetti delle azioni attuate dalla Cooperativa nell’anno anteriore all’apertura del concorso e

relative (i) alla vendita di una parte cospicua del patrimonio immobiliare, (ii) al blocco - parziale -

dei rimborsi dei prestiti sociali e (iii) all’incremento dei canoni di godimento in particolare per i

soci della proprietà indivisa, saranno oggetto di ampia disamina ed analisi critica al successivo

capitolo VII cui si rinvia.


CAPITOLO III

IL PATRIMONIO DI NUOVA URBANISTICA

SOMMARIO: 3.1 Il patrimonio immobiliare di Nuova Urbanistica: individuazione e descrizione. - 3.2 La valorizzazione

del portafoglio immobiliare nei bilanci della Cooperativa: la rivalutazione del 2008 e le svalutazioni del

2014. - 3.3 Gli altri attivi patrimoniali.

3.1 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DI NUOVA URBANISTICA: INDIVIDUAZIONE E

DESCRIZIONE

Nuova Urbanistica è proprietaria di un cospicuo patrimonio immobiliare rappresentato, in

estrema sintesi,:

- da circa n. 460 alloggi (inclusi posti auto/box di Gallarate);

- dall’area edificabile di Gerenzano, cd “Ex Nivea”;

- dal complesso immobiliare di Taino (da ultimare);

- dal complesso immobiliare di Laveno, via M.llo Ceretti - cd “Ex Ferrovieri” (iniziativa

immobiliare interamente da sviluppare);

- dai terreni edificabili di Luino, via Lugano (2° lotto);

- dai terrenti di Cairate e di Caronno Varesino.

Compendio immobiliare che la Ricorrente ha suddiviso, ai fini del concorso, in tre blocchi di cui:

- il primo interamente destinato alla cessione, il cui ricavato è posto a soddisfo dei creditori

concordatari (cfr. all. 9a);

- il secondo non destinato alla liquidazione, ma di supporto al Piano concordatario, cioè a

dire da “utilizzare” e porre in vendita solo qualora il programma di vendita degli immobili

individuati alla Tabella A non dovesse risultare performante (cfr. all. 9b);

- il terzo destinato alla continuità: dunque patrimonio che rimarrà alla Cooperativa una volta

esdebitata (cfr. all. 9c). Trattasi, in molti casi, di immobili allo stato non vendibili poichè

sottoposti a vincoli di vario genere (L. 179/92 “Norme per l’edilizia residenziale pubblica”),

Capitolo III ______________________________________________________________________


in alcuni casi in diritto di superficie, per la cui alienazione dovranno essere prima ottenute

le necessarie autorizzazioni e/o modifiche delle convenzione a suo tempo stipulate con i

diversi Comuni ed Enti nonchè, se dovuti, rimborsati i contributi spettanti a Regione

Lombardia. Per una sommaria elencazione delle convenzioni in essere si confronti

dettaglio allegato (cfr. all. 9c e all. 10).

Per l’esatta individuazione catastale del patrimonio immobiliare della Cooperativa si rinvia alle

relazioni notarili allegate sub 11a e sub 11b, evidenziando che i notai incaricati hanno

riscontrato diverse incongruenze e criticità le quali, pur non avendo particolari ripercussioni

negative sulla tenuta dei conti del Piano, dovranno essere risolte dalla Società con accurate

attività di accertamento e correzione.

Come meglio illustrato al successivo capitolo VII, con riguardo ad alcuni alloggi in proprietà

indivisa - non inclusi nel piano di liquidazione - risultano annotate ai pubblici registri immobiliari

le domande giudiziali promosse da alcuni soci per il riconoscimento della proprietà del bene.

Per la dettagliata stima degli alloggi (completi di box/cantine) si rinvia alle perizie estimative

dell’arch. Davide Brambilla (in seguito “Perizie Brambilla”) qui allegate (cfr. all. 12a e all. 12b).

Il criterio estimativo adottato dal suddetto perito per l’individuazione del «più probabile valore di

mercato dei beni ... » è definito «per comparazione ad immobili aventi i medesimi requisiti quali

la tipologia, l’ubicazione, la consistenza, la destinazione urbanistica e dall’andamento generale

del mercato immobiliare»(2).

I risultati rassegnati dal suddetto perito sono i seguenti:

_____________________________ (2) Il perito Brambilla scrive: «L’attuale crisi economica internazionale con particolare riferimento al mercato

immobiliare conduce a valutazioni prudenziali soggette a significative variazioni e riconducibili ad un arco temporale di breve durata, indicativamente pari ad un semestre circa. Tali condizioni possono comportare la sensibile variazione dei valori attualmente adottati. In considerazione di tali aspetti si ritiene di stimare i beni con criterio sintetico-comparativo, descrivendo per ciascuna unità immobiliare le eventuali caratteristiche e specifiche differenti dall’intero complesso già menzionate, precisando che le superfici calcolate si intendono lorde, comprensive dei muri perimetrali considerati ad un mezzo in corrispondenza delle proprietà altrui confinanti, oltre a quota di parti comuni di competenza» (cfr. all. 12).

Capitolo III ______________________________________________________________________


Lotto Tabella A Valore bilancio

Prezzo vendita **

Valore perizia

Ipoteche Rimborso Regione

1 Gallarate, via Puglia 207.367 440.000 434.725 0 0

2 Varese, via G. Rossa 0 4.000 4.000 7.360 0

3 Besozzo, via XXV aprile 348.643 325.000 369.700 0 0

4 Busto A, via Baracca 41.149 41.149 61.600 0 0

5 Caronno, via Carcano 18.195 18.195 18.000 0 0

6 Cassano M., via Sansovino 0 2.000 2.000 0 0

7 Castelseprio, via Cavour 95.000 95.000 226.250 0 0

8 Gallarate, via Allende 44.617 50.000 45.200 0 0

9 Gallarate, via Checchi * 953.257 787.000 635.200 0 0

10 Gorla M., via Durini 70.414 28.000 30.000 0 0

11 Morazzone, via Volta 8.233 20.000 19.600 0 0

12 Tradate, via Rossini 95.459 100.000 92.800 0 0

13 Varese, p.zza De Salvo 646.428 713.097 680.750 0 0

14 Varese, Monte Generoso 0 0 1.000 0 0

15 Varese, via Rodari 86.435 81.000 84.700 0 2.412

16 Varese, del Rosario 58.854 198.500 187.250 0 0

17 Viggiù, via Monte Rosa 70.303 70.000 55.650 0 0

18 Busto A, via Repubblica 365.489 1.200.000 1.306.920 358.781 0

19 Busto A, via Lodi 1.101.137 1.056.500 959.395 563.758 0

20 Busto A, via Borri 689.362 645.600 567.830 541.877 0

21 Cavarate, via Prato 10.000 10.000 9.500 4.435 0

22 Gallarate, via Garegnani 804.909 552.000 557.044 246.673 0

23 Gorla M., via Tagliamento 591.343 525.000 526.350 102.833 156.850

24 Induno O., via Lombardi 37.465 17.000 25.000 0 0

25 Luino, via Lugano 177.466 202.000 195.900 216.323 0

26 Sesto C., via Adua 351.850 103.000 257.500 87.380 0

27 Varese, via M. Golico 303.679 316.000 295.200 0 0

28 Varese, via Ferrari 152.021 120.000 135.200 81.809 0

29 Varese, via Landro 10 489.600 450.000 361.130 277.029 0

30 Vergiate, via vergiate 225.726 160.000 166.970 0 5.430

31 Taino 2.071.698 1.400.000 1.766.800 1.010.000 0

Totale 10.116.099 9.730.041 10.079.164 3.498.258 164.692

* Inclusi parcheggi. ** Valore indicativo di vendita stimato dalla Ricorrente.

Capitolo III ______________________________________________________________________


Lotto Tabella B Valore

bilancio Prezzo vendita

Valore perizia


32 Biandronno via Verdi 297.712 256.300 307.280 50.840 27.238

33 Busto Arsizio via Baracca 386.317 326.000 333.800 115.320 9.756

34 Cantello via Pullè 97.635 80.000 77.040 22.630 2.722

35 Cassano M. via Giovanni XXIII 187.569 133.905 146.640 73.780 18.554

36 Gallarate via Allende 3 558.177 463.000 398.300 174.220 101.702

37 Gallarate via Allende 5 375.701 296.513 287.200 124.620 2.344

38 Gavirate via dei Fiori 93.071 85.000 80.450 16.740 3.158

39 Gerenzano via Boccaccio 105.000 90.000 71.000 27.280 0

40 Gorla M. via Sacco e Vanzetti 270.954 215.000 235.400 80.290 6.851

41 Laveno M. via Andlovitz 81.302 225.000 225.925 52.080 0

42 Oggiona S.S. via Bonicalza 177.773 140.000 157.800 51.460 41.998

43 Origgio via Ronchi 93.211 67.000 78.240 26.040 0

44 Samarate via del Carro 87.016 60.000 60.680 29.450 9.204

45 Saronno via Sabotino 110.644 75.000 76.000 31.000 0

46 Solbiate Arno via Ai Ronchi 46.598 140.000 124.800 33.480 0

47 Varese via Cascina del Rosario 264.846 255.000 250.510 60.760 0

48 Vergiate via Di Vittorio 27.193 74.000 78.750 16.740 0

49 Viggiù via Cassani 303.235 210.000 222.500 57.350 0

50 Viggiù via Monte Rosa 265.212 252.000 248.600 54.870 4.900

51 Laveno M. via Gorizia 198.780 160.000 177.750 64.225 5.189

52 Laveno M. via Gorizia (duplex) 119.726 130.000 119.400 41.837 0

53 Tradate via Rossini 301.839 305.000 293.000 96.599 0

54 Varese via Rodari (lotto D) 67.579 65.000 71.375 22.173 0

55 Varese via Rodari (lotto G) 286.905 271.000 266.800 84.555 9.647

56 Varese via Rodari (lotto I-L) 308.870 225.000 216.200 85.027 0

57 Saronno via Sampietro 271.662 277.334 192.970 70.609 133.500

Gallarate via Allende 36.17 0 0 0 31.000 0

Totale 5.384.527 4.877.052 4.798.410 1.594.975 376.763

Lotto Tabella C Valore


Valore perizia


Totale 22.678.453 19.584.239 16.749.558 6.563.473 1.021.102

Capitolo III ______________________________________________________________________


Valore


Valore Perizia

Ipoteche Regione

Immobili Tabella A 10.116.099 * 9.730.040 10.079.164 4.342.508 164.691

Immobili Tabella B 5.384.527 4.877.051 4.798.410 1.594.974 376.764

Immobili Tabella C 22.678.453 19.584.239 16.749.558 6.563.473 1.021.102

Sob totale 38.179.079 34.191.330 31.627.132 12.500.955 1.562.557

Extra Tabelle: Cairate, via Tamagnino Luino, via Lugano (2° lotto) Laveno, via Ceretti Gerenzano Ex Nivea Caronno V., p.zza Rodari Sub totale

843.690 465.555

1.044.078 1.712.305

24.974 4.090.602

F.do ammort. 2014 (4.010.376)

Svalutaz bilancio 2014 (9.644.740)

Tot portafoglio immobili 28.614.565 33.942.829 31.627.132 13.747.938

Alloggio Gorla M. * 122.500

Solbiate O. (Terreno) 20.450

Campo Giochi Gallarate 16.302

Rettifiche varie (17.700)

Quadratura bilancio 2014 28.756.117 * Trattasi dell’appartamento di via Giovanni XXIII per il quale il promissario acquirente ha provveduto al pagamento

del corrispettivo pattuito ma non è ancora stato formalizzato il trasferimento del bene (contratto preliminare non opponibile alla massa - cfr all. 13).

Si osservi come, nel rassegnare le proprie conclusioni con riguardo agli immobili destinati alla

continuità (cfr. all. 12b), il perito Brambilla abbia evidenziato il fatto che «la maggior parte delle

unità immobiliari sono oggetto di atto di assegnazione in godimento a proprietà indivisa o in

alternativa, risultano locate mediante contratto di assegnazione in godimento a tempo

indeterminato o con tacito rinnovo ... Nella valutazione delle unità immobiliari si è considerata,

ove esistente tale condizione ed in via del tutto prudenziale, una proporzionale riduzione del

valore del bene (coefficiente di deprezzamento), corrispondente ad una percentuale calcolata

secondo un parametro temporale la cui causale viene riportata in modo specifico per ogni

singolo immobile nella Tabella C in allegato». Trattasi, nello specifico, di abbattimento tra il 2%

ed il 20% (cfr. all. 12b bis).

Abbattimenti che, invece, non risultano essere stati adottati per gli immobili destinati alla

liquidazione (Tabelle A e B), neppure per cespiti sostanzialmente identici.

Nella tabella D elaborata da questo commissario (cfr. all. 14) vengono poste a confronto le

stime a mq. di immobili similari (cioè a dire di appartenenti al medesimo complesso ed aventi la

medesima dimensione) inclusi sia nella Tabella A (liquidazione) che nella Tabella C (continuità).

Capitolo III ______________________________________________________________________


Ebbene, confrontando i valori di stima indicati nelle Perizie Brambilla, si osserva come, in alcuni

casi, i valori assunti per gli assets della continuità risultino maggiori (+ 20%) di quelli assunti per

medesimi assets destinati alla liquidazione - vedasi ad esempio i lotti 1, 16, 17. In altri casi,

esattamente al contrario, risultano superiori le quotazioni, a mq., degli immobili destinati alla

liquidazione rispetto al medesimo cespite “lasciato” alla continuità della Cooperativa (vedasi ad

esempio lotto 12).

Medesima alternanza di criteri e di valori la si riscontra confrontando le quotazioni assunte dalla

Ricorrente nelle Tabelle A e C dove, in alcuni casi, risulta maggiore il valore per mq

dell’immobile destinato alla continuità (vedasi ad esempio i lotti 4, 11, 17); in altri casi,

esattamente al contrario, le quotazioni a mq. di medesimi immobili risultano superiori se iscritti

nella tabella della liquidazione (vedasi ad esempio i lotti 12, 15 e 18).

!" !" !"

Per concludere in argomento, le valorizzazioni assunte dalla Ricorrente non risultano essere

state sviluppate sulla base di un criterio univoco ed oggettivo, rendendo così davvero incerta sia

la base “d’asta” di partenza per il programma di vendite che la Cooperativa dovrà attuare sia la

prospettiva di risultati che la Debitrice auspica di ottenere.

Quanto alle iniziative immobiliari in essere, alcune delle quali “extra tabelle” ma destinate tutte

alla liquidazione, si segnala:

# Taino - via Ticino

Come illustrato nella Perizia Brambilla, «trattasi di un complesso immobiliare di nuova

edificazione e in fase di ultimazione consistente in n. 5 villette a schiera e n. 9 appartamenti ad

uso residenziale, oltre relative quote di parti comuni di competenza, suddivisi in due corpi di

fabbrica e distinti lotti. Entrambi i fabbricati sono disposti su due piani fuori terra e un piano

interrato ove sono ubicati i vani accessori e le autorimesse. Le unità immobiliari sono allo stato

rustico in quanto i lavori risultano sospesi in data 9.12.14 ... A seguito di problematiche insorte

riferibili agli altri operatori coinvolti, all’oggi non risultano ancora effettuate le opere di

urbanizzazione ...». Il perito Brambilla ha valorizzato il complesso immobiliare qui in esame in

€ 1.766.800; importo «al lordo delle opere di urbanizzazione non ancora effettuate, in quanto

non ancora quantificabili fino ad espletamento della sopra citata modifica della Convenzione»

(cfr. all. 12a).

Capitolo III ______________________________________________________________________


Secondo quanto esplicitato dalla Debitrice nel Nuovo Ricorso (cfr. all. 7), tenuto conto altresì

della relazione del direttore dei lavori arch. Francesco De Pietri, i costi a finire sono stimabili in

circa € 536.000.

Il compendio immobiliare in argomento risulta iscritto nel bilancio 2014, tra le rimanenze, per

€ 2.068.899 ed è gravato dell’ipoteca di Banca Intesa di € 1.010.000 (debito in linea capitale).

A Piano l’iniziativa Taino è assunta per netti € 696.000, mentre nel Nuovo Piano è assunta per

€ 1.600.000 (vedasi capitolo V).

# Gerenzano, area “Ex Nivea”

Nuova Urbanistica possiede il 25% del Consorzio Gerenzano “Ex Nivea” (C.F.: 07418830969 -

cfr. all. 15) proprietaria, pro quota, dei terreni siti nel Comune di Gerenzano, denominata “Area

ex Nivea”, e dei relativi diritti edificatori. Il Consorzio(3) «che non ha scopo di lucro, ha come

finalità il coordinamento delle società consorziate nell’ambito delle attività comunque utili o

necessarie per provvedersi alle opere generali di miglioramento fondiario e di risanamento

dell’area detta “Ex Nivea” ...», nonchè allo sviluppo ed edificazione dell’area e sua successiva

alienazione (cfr. all. 15). Le opere di bonifica sono state ultimate e recentemente il Consorzio

«ha presentato, per conto dei consorziati, le proposte di modifica del vigente piano di governo

del territorio del Comune di Gerenzano; in particolar modo viene prevista la possibilità, da parte

dei proprietari dell’area, di trasferire parte dei diritti edificatori con destinazione terziario ad un

terzo .... » (cfr. all. 16).

L’iniziativa immobiliare in questione è poi interessata dalla problematica relativa alla

impossibilità di NU di far fronte, per la sua quota di competenza (€ 387.500), al rimborso, quale

garante del consorzio medesimo, del finanziamento erogato da CCFS; quota, a sua volta,

controgarantita dalle altre cooperative consorziate che, quindi, saranno chiamate a risponderne

e - una volta eventualmente assolto il debito - potranno surrogarsi nei diritti del creditore

originario (cfr. all. 17).

A Piano l’iniziativa Gerenzano è assunta per € 305.000 nel 2017, mentre nel Nuovo Piano è

stata assunta per € 250.000.

_____________________________ (3) Il Consorzio è costituito da sei cooperative e precisamente: NU (25%, Abitare sc (3%), Coop Edificatrice di

Muggiò sc (10%), Coop. Edificatrice Ferruccio Degradi (12%), Coop. Edificatrice Lavoratori sc (5%), E.co.Polis sc (20%) e Uniabita sc (25%).

Capitolo III ______________________________________________________________________


# Laveno, via Ceretti (Ex Ferrovieri)

Secondo quanto si legge nell’Attestazione, «l’intervento prevedeva la realizzazione di un nuovo

edificio in luogo dell’esistente Circolo Cooperativo sulla base di un piano integrato di intervento

già approvato definitivamente dal Comune di Laveno e per cui era stata sottoscritta la

convenzione con il Comune stesso ... L’intervento, attualmente sospeso in seguito alle difficoltà

finanziarie, è valutato al costo ed è iscritto in bilancio al valore di € 1.044.078» (cfr. all. 4);

importo svalutato con l’appostazione di un fondo rischi di € 644.078.

A Piano, quindi, l’iniziativa immobiliare in esame è stata assunta per € 342.000, da realizzarsi

entro il 2017/2018.

Il perito incaricato da NU di valorizzare l’asset in commento, geom. Massimiliano Bonacina, ha

precisato nell’elaborato peritale allegato (in seguito “Perizia Bonacina - Laveno”) che trattasi di

un «terreno ... a ridosso delle vie Ceretti e Marconi su tre lotti aventi una superficie complessiva

di mq. 1930, oltre a fabbricato ad uso sportivo insistente sul mappale 1657 avente una

superficie catastale di mq 1.025» (cfr. all. 18). «A seguito di approfondite indagini di

mercato....», il suddetto perito ha rilevato che «il valore medio al mq dei terreni ... è di € 145

circa. Tale valore moltiplicato per la superficie di mq (tot area sup coperta) sviluppa un possibile

valore di mercato di € 235.000 circa. Inoltre sui suddetti lotti vi è un fabbricato da riconvertire o

demolire avete ... una superficie di circa 1025 mq che moltiplicato per un valore da borsino

immobiliare per immobili da ristrutturare pari a €/mq 600 otteniamo un suo valore presunto pari

a € 615.000» (cfr. all. 18). Sommando il valore dei terreni con il valore del fabbricato da

ristrutturare/demolire si arriva, secondo la perizia Bonacina, a ben € 850.000.

Al fine di poter esprime un informato giudizio in merito all’attendibilità delle perizie estimative

prodotte in atti e, quindi, alla congruità dei valori di realizzo assunti a Piano, i Signori Creditori

considerino quanto segue:

- la quantificazione/stima dei costi di ristrutturazione/demolizione/ricostruzione risulta

problematica non compiutamente affrontata nè nella Perizia Bonacina nè nell’Attestazione,

con evidente diretta grave carenza del Piano concordatario;

- nel novembre 2014, la Cooperativa, dichiarandosi obbligata a «rivedere i propri programmi

immobiliari e a rinunciare ad ogni ipotesi di attuazione del P.I.I., atteso che ... anche ogni

proposito di alienazione a terzi dell’immobile e dell’intervento edilizio nei termini del

programma approvato non ha trovato esito positivo», ha chiesto al Comune di Laveno

Capitolo III ______________________________________________________________________


l’annullamento della convenzione e la revoca del permesso di costruire per rinuncia

all’attuazione del P.I.I. con conseguente «svincolo della fidejussione .... prestata a garanzia

degli adempimenti convenzionali e la restituzione, nei modi e nei tempi da convenire, della

somma di € 150.000 versata dalla Cooperativa al Comune a titolo di “ulteriori opere” di cui

all’art. 8 della convenzione, comunque connesse alla realizzazione dell’intervento edilizio

che viene a mancare» (cfr. all. 19). Il Comune, preso atto delle determinazioni della

Cooperativa, ha aderito alle richieste di NU, svincolando la garanzia e deliberando il

rimborso di un primo acconto di € 100.000 (con riserva di trattenere eventuali debiti per

tributi comunali della Società nei confronti del Comune; oneri in corso di accertamento -

cfr. all. 20).

Dunque, prescindendo da ogni valutazione in merito alla congruità dei valori di borsino adottati

dall’esperto, oggi l’edificazione dell’area è da rinegoziare e ridefinire con il Comune, con la

conseguenza che la Perizia Bonacina (resa - si osserva - in data successiva alle determinazioni

dello stesso Comune) pare, a giudizio dello scrivente commissario, non attuale.

A Piano, dove manca l’indicazione di un qualsiasi programma di azione per l’esitazione

dell’asset qui in commento, il bene è stato assunto per € 350.000 (cioè a dire il valore stimato

dal perito Bonacina svalutato del 59%. In atti non risultano illustrati e motivati i criteri ed i

riferimenti adottati per la quantificazione della % di abbattimento).

# Luino, via Lugano

Trattasi di «un programma immobiliare elaborato congiuntamente dall’impresa Prealpi dei F.lli

Gatto e prevedeva, sulla quota di proprietà della Società di circa mq. 7.500, una edificabilità fino

a mc 7.500, all’interno del piano di lottizzazione per mc 15.000 relativi al comparto di proprietà

Prealpi e NU, oltre a mc 2.400 circa di proprietà di un terzo lottizzante, funzionalmente distinto.

La consegna del primo lotto è avvenuta nel corso del 2012» (cfr. all. 4).

Il perito Bonacina ha riferito nella propria relazione (in seguito “Perizia Bonacina - Luino”) che

«l’area ricade da PGT in zona “piani attuativi realizzati o in corso di realizzazione” nella quale è

previsto un insediamento di tipo residenziale. Attualmente risulta già diviso in lotti e in parte

edificato. I terreni oggetto della presente valutazione risultano ancora liberi» (cfr. all. 21). «A

seguito di approfondite indagini di mercato.... » e stimato che «il valore medio al mq dei terreni

... è di € 450 circa. Essendo, però, parte di un piano convenzionato dove necessitano anche

opere di urbanizzazione e altri aspetti urbanistici quali rotonde, aree in cessione e a verde,

Capitolo III ______________________________________________________________________


il valore medio unitario sarà tenuto in considerazione nella misura del 50% cioè per un valore al

mq pari a € 250. Tale valore moltiplicato per la superficie di mq 3640 sviluppa un possibile

valore di mercato di € 910.000» (cfr. all. 21).

Non può non evidenziarsi come la valorizzazione sviluppata nella Perizia Bonacina prenda a

riferimento i mq e non, come di prassi per i terreni edificabili, i mc di edificabilità e come la

stessa sia priva di oggettivi riferimenti alle quotazioni di mercato ed alle fonti di rilevamento

degli stessi. Anche in questo caso il Piano non fornisce alcuna indicazione in merito alle attività

e prospettive che potranno essere attuate per l’esitazione del cespite in commento.

Anticipando quanto meglio illustrato al successivo capitolo, si evidenzia al lettore come, con

riguardo all’asset qui in esame, il Piano originario assumeva all’attivo concordatario il valore di

€ 275.000, poi rettificato in € 190.000 nel Nuovo Piano (valore questo pari all’importo stimato

dal perito Bonacina svalutato del 79%. In atti non risultano illustrati e motivati i criteri ed i

riferimenti adottati per la quantificazione della % di abbattimento).

# Gallarate, via Checchi

Trattasi di n. 94(4) posti auto interrati adiacenti e comunicanti con il condominio Torri delle Stelle

di Gallarate, attualmente vincolati ad uso pubblico.

Il Comune di Gallarate ha quantificato in € 272.422 il costo per lo svincolo dall’uso pubblico (cfr.

all. 22).

I parcheggi qui in esame sono stati valutati nella Perizia Brambilla a corpo in complessivi

€ 520.000; valore già «al netto dell’importo determinato per lo svincolo all’asservimento ad uso

pubblico, pari a € 272.422» (cfr. all. 12a pag. 31). Il Piano nulla riferisce in merito alle politiche

di vendita che la Cooperativa vorrà adottare, considerata la sollecitazione del mercato già

attuata nei mesi precedenti l’apertura del concorso ed il parterre dei possibili interessati

all’acquisto (condomini). Nel Nuovo Piano i parcheggi vengono valorizzati ad € 5.000 cad. per

un controvalore, al netto degli oneri di svincolo, di netti € 209.000.

# Cairate - via Tamagnino

Secondo quanto illustrato nell’Attestazione, trattasi di un’area di circa 40.000 mq, valorizzata a

bilancio in € 843.690, svalutata - ai fini concordatari - ad € 80.000.

_____________________________ (4) ll Ricorso e l’Attestazione riferiscono di n. 96 posti auto, mentre la Perizia Brambilla e la relativa mappa riferiscono

di n. 94.

Capitolo III ______________________________________________________________________


Trattasi di iniziativa immobiliare “gestita” con la controllata Parini srl, oggi in liquidazione, che

non potrà trovare alcun sviluppo stante il sostanziale default di tutti i soci coinvolti. Anticipando

quanto meglio illustrato al successivo capitolo, anche in questo caso la Ricorrente nulla riferisce

in merito nè alle possibili prospettive di vendita nè alle azioni/programmi/iniziative che intende

attuare per l’esitazione del bene in commento.

# Caronno Varesino

La Cooperativa prevede poi l’alienazione di alcuni appezzamenti di terreno siti in Caronno

Varesino dal valore modesto (cfr. all. 23).

3.2 LA VALORIZZAZIONE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE NEI BILANCI DELLA

COOPERATIVA: LA RIVALUTAZIONE DEL 2008 E LE SVALUTAZIONI DEL 2014 In forza della facoltà consentita dal D.L. 185/2008 la Cooperativa ha rivalutato il proprio

patrimonio immobiliare di ben € 18.362.946. In particolare, come illustrato nella nota integrativa

al bilancio 2008, «la rivalutazione è stata determinata avendo riguardo:

- per gli immobili costruiti in regime convenzionatorio con i Comuni, applicando il prezzo

CER al giugno 2008, al netto della vetustà (L. 179/1992);

- per gli immobili costruiti in regime di edilizia libera, applicando i valori contenuti nella

perizia del geom Origoni.

Detti valori sono stati, quindi, considerati, prudenzialmente, al 70%; attestiamo che il valore

netto dei beni rivalutati risultanti dal bilancio si approssima al valore di ricostruzione dei beni

medesimi. La rivalutazione è stata contabilizzata ad incremento sia dell’attivo che del fondo

ammortamento .... In contropartita si è iscritta una riserva nel patrimonio netto» (cfr. all. 24).

Nella tabella che segue si pone in raffronto, per ciascun lotto immobiliare, la rivalutazione

attuata nel 2008 ed il valore iscritto a bilancio prima della suddetta rivalutazione:

Valore a Bilancio 2008 ante

rivalutaz (A)

Valore rivalutato

(B)

Rivalutaz assunta a

bilancio 2008

F.do amm. al 31.12.08

Biandronno via verdi 138.510 451.914 313.404 59.154 Cassano M., Giovanni XXIII 256.672 898.156 641.483 131.788 Samarate, via del Carro 112.589 309.872 197.282 39.295 Varese, via Rosario 98/100 282.390 1.030.635 748.245 Varese, via Rosario 1082/104 270.833 948.759 677.926 Viggiù, via Cassani 233.529 678.825 445.296 Arcisate, via Pascoli 91.182 261.801 170.619 Busto A., via Cividale 1.376.240 2.243.884 867.543 98.455 Busto A., via Baracca 467.858 1.104.473 636.614 113.863

Capitolo III ______________________________________________________________________


Valore a Bilancio 2008 ante

rivalutaz (A)

Valore rivalutato

(B)

Rivalutaz assunta a

bilancio 2008

F.do amm. al 31.12.08

Busto A, via Gallazzi 1.054.065 1.811.225 757.159 90.796 Cantello, via Pullè 69.697 190.002 120.305 Caronno V., via Rodari 167.575 488.183 320.607 63.969 Cassano M., via Sansovino 892.345 1.406.927 514.582 58.647 Gallarate, via Allende 1B 1.235.546 2.286.909 1.051.363 114.472 Gallarate, via Allende 3 274.290 666.165 391.875 69.069 Gallarate, via Allende 5 331.104 770.004 438.900 67.956 Gavirate, via dei Fiori 39.582 86.374 46.792 7.365 Gerenzano, via Boccaccio 83.258 200.095 116.837 Gorla M., via Sacco 330.484 981.691 651.208 120.920 Laveno M., via Gorizia 541.762 1.016.768 475.006 70.428 Luino, via Lugano 93.181 250.653 157.471 30.739 Morazzone, via Volta 194.097 443.511 249.415 50.330 Oggiona S., via Bonacalza 196.202 444.433 248.230 41.727 Origgio, via Ronchi 17 158.315 394.914 236.599 32.380 Origgio, via Ronchi 19/21 248.639 575.013 326.374 49.883 Saronno, via Sabotino 47 148.879 629.770 480.890 Somma L., via Europa 31.375 82.625 51.250 9.650 Tradate, via Bainsizza 48.642 156.005 107.362 Varese, p.zza De Salvo 2.708.113 4.445.554 1.737.440 254.678 Varese, via Tagliamento 653.668 1.199.147 545.479 Varese, via G. Rosa 1.199.536 2.445.568 1.246.032 Varese, via Monte Generoso 895.002 1.450.561 555.558 65.830 Varese, via Rodari D 616.177 1.112.227 496.050 Varese, via Rodari G 431.454 756.303 324.849 Varese, via Rodari L 1.518.3369 2.926.086 1.407.716 Vergiate, via volta 153.175 225.726 72.550 7.988 Viggiù, via Monte Rosa 486.525 1.414.461 927.936 Laveno M., via Gorizia 135.483 258.651 123.167 15.311 Samarate, via del Carro 71.166 170.426 99.260 10.114 Gallarate, via Sanzio 15.728 115.761 100.033 Tradate, via Rossini 335.521 543.810 188.289 19.431 Arcisate, via Comoli 49.204 72.678 23.473 Barasso, via Matteotti 117.102 175.842 58.741 6.097 Castelseprio, via Cavour 211.132 331.037 119.905 Cuveglio 3.439 3.439 0 Induno Olona 65.362 61.609 3.753 Saronno, via San Pietro 285.139 518.271 233.132 25.064 Sesto C, via Adua 300.166 351.850 51.683 Besozzo, via xxv aprile 447.286 512.885 65.599 Cairate, via Molina 124.964 163.489 38.525 Solbiate, via Ronchi (terreno) 20.450 20.450 0 Varese, via Ferrari 134.919 139.176 4.256 Gorla M., via Madonna Albero 490.605 591.343 100.738 Busto A., via Lodi 642.797 773.839 131.042 Totale 21.501.338 41.689.692 20.088.353 1.725.408 Rivalutaz. netto fondo(1.725.408) 18.362.945

Il portafoglio immobiliare di NU, così come rivalutato dalla Società nel 2008, è rimasto

sostanzialmente tale sino al 2014 quando, a default conclamato, la Ricorrente ha, su un fronte,

Capitolo III ______________________________________________________________________


esitato porzioni importanti del proprio patrimonio e, su altro fronte, appostato a bilancio rilevanti

svalutazioni. In particolare, mentre nel bilancio 2013 il compendio immobiliare NU era valutato

in netti € 45.548.466, nel 2014 detto valore si è ridotto ad € 28.996.858 per effetto, in

principalità, (i) delle vendite intervenute nell’anno (€ 4.037.791) e (ii) delle cospicue svalutazioni

adottate nel suddetto esercizio (€ 9.644.740 di cui quanto ai cespiti iscritti tra le immobilizzazioni

di € 5.460.182 e di quelli inseriti contabilmente tra le rimanenze di € 4.184.557 - cfr. all. 24):

2013

cfr. all. 24 2014

cfr. all. 25 2015

cfr. all. 26 Immobili Immobilizzati 35.414.484 31.698.890 31.716.590

Immobili Rimanenze 14.160.761 10.953.083 10.985.976

F.do ammortamento (4.026.804) (4.010.376) (4.190.755)

Sub totale 45.548.411 38.643.611 38.511.811

Svalutazioni immobilizzazioni (5.460.182) (5.460.182)

Svalutazioni rimanenze (4.184.557) (4.217.451)

Portafoglio immobili 45.548.411 28.996.858 28.834.178

3.3 GLI ALTRI ATTIVI PATRIMONIALI

Oltre al portafoglio immobiliare ed alle disponibilità liquide di cassa, il patrimonio di NU è

rappresentato da partecipazioni societarie e poste creditorie di varia natura.

Nel presente paragrafo si procederà alla succinta descrizione dei singoli assets con

evidenziazione del valore di loro eventuale assunzione ai fini del Piano concordatario:

# Partecipazioni

Preliminarmente deve precisarsi che, secondo la Proposta concordataria al vaglio dei creditori,

nessuna delle partecipazioni viene “destinata” alla liquidazione concordataria, nel senso che la

titolarità delle quote rimarrà in capo alla Cooperativa esdebitata.

Trattasi, in sintesi,:

• della partecipazione del 70% nella SRL PARINI, società in liquidazione dal dicembre 2014, il

cui patrimonio netto al 31.12.15 risulta negativo per oltre 4,2 milioni di € (cfr. all. 27). La

società è stata impegnata nell’iniziativa immobiliare di Cairate, via Tamagnino (di cui si è

anticipato al precedente paragrafo); iniziativa purtroppo fallimentare che non potrà essere

portata a termine stante la conclamata incapacità finanziaria dell’intera compagine sociale.

Capitolo III ______________________________________________________________________


La partecipazione in esame, iscritta per il valore netto contabile di € 36.152, è stata

interamente svalutata, così come l’ingente credito vantato da Cooperativa per crediti e

finanziamenti erogati (complessivi € 2.478.220(5)).

In argomento deve, infine, evidenziarsi il rischio escussione della garanzia offerta da NU a

Banco Popolare del valore nominale di € 2.980.000 per un debito attuale di circa

€ 2.503.000 (cfr. all. 28);

• della partecipazione totalitaria nella srl SO.GES VARESE, iscritta a bilancio per il valore

contabile di € 23.100. La società si occupa della gestione del servizio amministrativo,

contabile e condominiale degli immobili di proprietà della Cooperativa. Si allega sub all. 29;

• della partecipazione minoritaria (25%) nel CONSORZIO GERENZANO “EX NIVEA”, iscritta a

bilancio per il valore contabile di € 37.500 di cui si è detto al par. 3.1;

• di altre diverse partecipazioni (del valore netto contabile di € 14.009), di modesta entità e di

scarso valore di cui si omette la descrizione, rinviando per i dettagli a quanto illustrato nel

Ricorso ed all’Attestazione.

!" !" !"

Per concludere, la posta qui in esame non partecipa alla composizione dell’attivo concordatario

ma, al contrario, il fabbisogno ne risulta onerato per effetto del rischio di escussione della

fideiussione Parini (rischio - chirografario - del valore nominale di 2,9 milioni di €).

# I Crediti

La posta è iscritta nel bilancio 2014 per il valore € 3.197.810 di cui:

• crediti v/controllate per € 1.112.983, voce interamente riferibile al credito verso la srl Parini

in liquidazione ed integralmente stralciata nel bilancio 2014;

• crediti verso clienti per € 416.821, posta svalutata per € 161.393 in considerazione delle

valutazioni di inesigibilità di alcune voci espresse da NU. Il residuo valore netto di

€ 255.428 viene, secondo la Proposta concordataria avanzata dalla Ricorrente, attribuito

alla continuità della Cooperativa;

• crediti verso soci per € 1.640.432 di cui € 400.101 ritenuti inesigibili da NU e pertanto

svalutati nel bilancio 2014. La residua parte (€ 1.240.331) è, anche in questo caso, sempre

secondo la Proposta concordataria avanzata dalla Ricorrente, attribuita alla continuità della

Cooperativa;

_____________________________ (5) Di cui € 1.365.237 iscritti tra i crediti immobilizzati ed € 1.112.983 nell’attivo circolante (tra i clienti).

Capitolo III ______________________________________________________________________


• crediti verso altri per € 26.600, posta relativa principalmente ad erronee registrazioni

contabili e/o a voci “inesistenti”, svalutati per la pressochè totalità (€ 24.814);

• crediti verso erario per € 972.

!" !" !"

Anche in questo caso tutte le poste creditorie nette qui esaminate, pari a circa 1,6 milioni di €

non parteciperanno alla liquidazione concordataria, ma solo «quale riserva a garanzia della

buona uscita della ... proposta» concordataria (cfr. pag. 31 del Ricorso).

La sola posta assunta nel piano liquidatorio originario è il credito verso clienti per la dilazione

del prezzo consentita con le vendite eseguite nel 2014, stimato a fine 2014 in € 190.000 ed oggi

interamente incassati.


CAPITOLO IV

I DEBITI DI NUOVA URBANISTICA E LA QUANTIFICAZIONE DEL FABBISOGNO CONCORDATARIO

SOMMARIO: 4.1 La situazione patrimoniale alla data di riferimento della domanda di concordato preventivo: i debiti

concordatari esclusi dal concorso. - 4.2 Il fabbisogno concordatario. - 4.3 Gli elenchi dei votanti:

annotazioni in merito alla formazione e valenza degli elenchi dei creditori.

4.1 LA SITUAZIONE PATRIMONIALE ALLA DATA DI RIFERIMENTO DELLA DOMANDA DI

CONCORDATO PREVENTIVO: I DEBITI CONCORDATARI ESCLUSI DAL CONCORSO Nel seguente prospetto viene sintetizzata la situazione contabile patrimoniale della

Cooperativa alla data del 31.12.14, così come rappresentata nel bilancio 2014 (cfr. all. 25).

Attivo Passivo

Immobilizzazioni immateriali 3.400 13.927.860 Debiti v/istituti di credito

Immobilizzazioni materiali 21.991.289 2.089.689 Debiti v/altri finanziatori

Immobilizzazioni finanziarie 76.918 1.790.361 Debiti v/fornitori

Totale immobilizzazioni 22.071.607 34.567 Debiti v/imprese controllate

7.206.835 Debiti v/soci

Rimanenze 10.953.083 18.864 Debiti v/istituti previdenziali

Crediti v/clienti 255.427 342.439 Debiti tributari

Crediti v/soci 1.179.188 322.765 Acconti

Crediti tributari 972 1.687.497 Altri debiti

Crediti v/altri 1.786 21.789 F.do TFR

Disponibilità liquide 312.867 4.184.558 F.do rischi e oneri

Ratei e risconti 2.121 611.689 Ratei e riscontri

2.538.138 Patrimonio netto

Totale a bilancio 34.777.051 34.777.051 Totale a bilancio

Per chiarezza va subito rimarcato come non tutti i debiti concorsuali risultano essere stati

assunti nel Piano concordatario, nel senso che:

Capitolo IV ______________________________________________________________________


❐ una parte del debito ipotecario vantato da Banca Intesa (€ 8.272.760) verrà soddisfatta,

secondo la Proposta della Ricorrente, in epoca successiva al periodo “coperto” dal Piano,

con risorse che deriveranno dalla ordinaria gestione aziendale - per allora risanata;

❐ il debito verso i dipendenti - tuttora in forza - verrà integralmente soddisfatto con le

risorse generate dalla continuazione dell’attività aziendale (€ 21.789);

❐ il debito verso Regione Lombardia per contributi ex L. 179/92, a suo tempo beneficiati

dalla Cooperativa e relativi ad immobili non destinati alla vendita, pari ad € 1.228.003

verrà soddisfatto solo al momento della cessione degli alloggi edificati con i suddetti

finanziamenti; vendita che - come detto - non è prevista nel periodo di Piano. Il

fabbisogno concordatario tiene conto esclusivamente della quota parte di debito verso

Regione Lombardia collegata agli immobili destinati alla liquidazione; debito inerente - in

principalità - gli alloggi di Gorla Minore relativamente al quale Regione Lombardia ha

iscritto ipoteca;

❐ il debito verso soci per finanziamenti relativi alla proprietà indivisa, non oggetto di

cessione, per € 1.450.270 non parteciperà al concorso;

❐ identicamente, il debito per depositi cauzionali versati dai soci assegnatari di un alloggio

in locazione (€ 160.614) non parteciperà al concorso;

❐ anche il debito verso soci per finanziamenti relativi alla proprietà divisa, pari ad

€ 322.764, è escluso dal Piano concordatario; debiti tutti «non inclusi tra quelli da pagare

in moneta concordataria, atteso che il presente piano prevede il trasferimento delle unità

immobiliari in favore dei soci, con conseguente riconoscimento delle anticipazioni

corrisposte a riduzione del prezzo di cessione» (cfr. all. 4).

Si segnala che il suddetto debito è stato “destinato” alla continuità solo per € 72.067,

mentre la restante quota di € 250.698 è stata portata in compensazione - a titolo di

acconti e caparre già versate dai vari soggetti interessati all’acquisto degli immobili

destinati alla liquidazione - con i corrispettivi delle vendite programmate. Compensazione

contraria al disposto di cui all’art. 56 l.fall. trattandosi di impegni alla compravendita, nella

pressochè totalità, non opponibili alla massa e pertanto non attuabile (l’argomento verrà

compiutamente trattato al successivo capitolo V).

Capitolo IV ______________________________________________________________________


Debiti verso: Bilancio Chirografo Priv. Gen. Priv ipotec. Continuità

Dipendenti 21.789 0 0 21.789

Banche (Elenco I) 13.927.859 1.419.543 4.235.557 8.272.760

Fornitori e professionisti (Elenco II) 1.790.360 1.704.638 85.721 613

Erario ed enti comunali 274.433 274.433

Enti Previdenziali 14.510 14.510

Enti vari per int e sanz. 72.359 72.359

Soci per prestiti sociali (Elenco III) 7.206.835 7.206.835

Soci per altri debiti (Elenco IV) 639.418 478.804 160.614

Soci per finanz. proprietà indivisa 1.450.270 1.450.270

Soci per finanz. proprietà divisa (*) 322.764 72.067

Controllate (Elenco V) 34.500 34.500

Altre società (Elenco V) 1.895 1.895

Diversi (Reg Lomb. + altri) (Elenco IV) 1.685.602 232.913 6.596 218.090 1.228.003

Ratei passivi (**) 163.185 11.860 130.900 0

Risconti passivi 448.504

Totale (***) 28.054.283 11.079.128 11.206.116

Fdo rischi fidej. Parini (€ 2.980.000) 2.500.000

28.054.283 13.579.128 465.479 4.584.547 11.206.116 * La posta, che è composta dai compensi del collegio sindacale (€ 11.860) ed interessi su debito bancario

(€130.890), è rettificata degli emolumenti rinunciati dagli amministratori (€ 20.435). ** La differenza di € 250.697 non è stata assunta a Piano dalla Ricorrente poichè portata in compensazione con il

controcredito derivante dalla vendita di alcuni alloggi. *** La quadratura tra i dati di bilancio e quelli assunti a Piano è ottenuta integrando i dati di piano con i debiti rinunciati

dagli amministratori (€ 20.435), quelli compensati (€ 250.697) ed i risconti passivi per canoni da fatturare (€ 448.504).

4.2 IL FABBISOGNO CONCORDATARIO

4.2.1 Il fabbisogno concordatario determinato dalla Ricorrente

La Ricorrente quantifica in complessivi nominali € 16.129.083 il passivo concordatario (esclusi

quindi i debiti “lasciati” alla continuità), che, rettificato dell’effetto della falcidia concordataria,

determina un fabbisogno concordatario minimo di € 6.657.922 che può essere così

schematicamente ricapitolato:

Capitolo IV ______________________________________________________________________


DEBITI VERSO: DEBITI CONCORDATARI

% SODDISFO

FABBISOGNO CONCORDATARIOSTIMATO DALLA RICORRENTE

Creditori con privilegio ipotecario 4.584.536 100% 4.584.536

Creditori con privilegio generale 465.479 100% 465.479

Creditori chirografari: 11.079.068 10% 1.107.907 - Istituti di credito 1.419.543 - Fornitori 1.704.638 - Soci prestatori 7.206.835 - Soci per debiti vari 478.804 - Società controllate 34.500 - Altre società collegate 1.835 - Altri 232.913

I° Sub totale 6.157.922

Fondo rischi escussione Parini 2.500.000 10% 250.000

Spese di giustizia 250.000 100% 250.000

II° Sub totale 6.657.922

Spese assistenza c.p. 339.000 100% 339.000

F.do oneri e rischi vari: 205.560 - F.do rischi prededuzione continuità 0 0 - F.do rischi dismissione immob. 12.000 100% 12.000 - F.do rischi a sostegno Piano continuità 90.000 100% 90.000 - F.do rischi generici 103.560 100% 103.560

Totale generale 7.202.482

Le spese di assistenza alla procedura concordataria, così come i vari imprevisti, verranno

coperti dalla gestione della continuità. Si osservi, poi, come, diversamente da quanto previsto a

Piano, durante il periodo del concordato prenotativo e più in generale del 2015, la Società abbia

accusato una perdita di € 482.199 determinata per ben € 387.500 dalla sopravvenienza passiva

scaturita dall’escussione della garanzia CCFS relativa all’iniziativa immobiliare di Gerenzano

“Ex Nivea”.

4.2.2 Il fabbisogno concordatario rettificato

Rispetto alle stime e prospettazioni della Ricorrente con riguardo alla determinazione del

fabbisogno concordatario sia nel Piano originario che nel Nuovo Piano, esaminate le

precisazioni di credito pervenute ed analizzate, nel dettaglio, le singole poste passive del

bilancio, si ritiene necessario apportare le seguenti modifiche/integrazioni:

Capitolo IV ______________________________________________________________________


• con riguardo al debito verso gli istituti di credito

- il maggior debito verso CCFS (o verso gli eventuali coobbligati che, per le quote di

debito NU assolte, potranno surrogarsi nei diritti del creditore soddisfatto) di € 387.500;

• con riguardo al debito verso soci per acconti e cauzioni versate con riguardo ad immobili

destinati alla vendita che, contrariamente a quanto previsto dalla Ricorrente, non potranno

trovare compensazione con il controcredito per corrispettivo della vendita (€ 250.697 - cfr.

elenco VI).

Con riguardo ai maggiori crediti e/o alla diversa natura pretesi dai vari creditori con

comunicazione di precisazione di credito inviate allo scrivente commissario (di cui agli elenchi

allegati), che dovranno essere oggetto di accurato accertamento in sede di esecuzione del

concordato, si ritiene non necessario ulteriormente integrare nè i fondi rischi nè i fondi oneri

assunti dalla Ricorrente poichè risultanti congrui e comunque “coperti” dagli immobili di

supporto al Piano di cui alla Tabella B.

4.3 GLI ELENCHI DEI VOTANTI: ANNOTAZIONI IN MERITO ALLA FORMAZIONE E

VALENZA DEGLI ELENCHI DEI CREDITORI

Si ricorda che l’inclusione negli elenchi qui allegati, predisposti dalla Ricorrente e verificati e

rettificati da questo commissario, spiega efficacia ai soli fini del computo delle maggioranze

previste dalla legge e non comporta riconoscimento dei crediti indicati.

Parimenti, la qualificazione o meno tra creditori privilegiati, non comporta riconoscimento o

disconoscimento definitivo del diritto di prelazione.

Dunque, nessuna azione, comunque diretta, può essere pregiudicata e preclusa

dall’esclusione o dall’inclusione negli elenchi dei creditori in quanto la formazione di esso ha

rilevanza ai soli fini di stabilire le maggioranze prescritte dalla legge.

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 177 l.fall. sono ammessi al voto tutti i creditori non muniti di

privilegio o cause di prelazione (salvo che non sia previsto un pagamento non integrale).

I creditori privilegiati potranno votare previa rinuncia (totale o parziale) al proprio diritto di

prelazione.

Si segnala che per i crediti vantati dalle controllate e collegate, che parteciperanno al concorso

per l’eventuale credito netto post compensazione ex art. 56 l.fall. con i controcrediti della

Cooperativa, vige il disposto di cui all’art. 177, ul. co. l.fall. .

Capitolo IV ______________________________________________________________________


Allegati alla presente si producono gli elenchi dei votanti, e precisamente:

ELENCO I: istituti di credito

ELENCO II: fornitori e professionisti

ELENCO III: soci prestatori

ELENCO IV: soci per debiti vari

IVa: soci deceduti e receduti

IVb: soci ex prestito sociale contratto non sottoscritto

IVc: soci esclusi ex prestito sociale

IVd: soci per altri debiti vari

IVe: soci receduti (per titoli diversi da prestito sociale)

IVf: soci esclusi (quote sociali)

ELENCO V: società controllate

ELENCO VI: soci creditori per depositi e cauzioni versati su impegni all’acquisto immobili

destinati alla liquidazione

Per completezza di informazione dei Signori Creditori si producono in allegato i dettagli (i) dei

debiti verso soci per cauzioni e depositi relativi agli immobili in proprietà indivisa destinati alla

continuità, inclusi quelli relativi alle anticipazioni “piano cessione” ex L. 166/02, (ii) dei debiti per

cauzioni e depositi verso soci assegnatari di alloggi in affitto, (iii) del debito per contributi erogati

da Regione Lombardia con individuazione dei relativi cespiti (cfr. all. 30).


CAPITOLO V

LA PROPOSTA CONCORDATARIA

SOMMARIO: 5.1 Il Piano concordatario proposto da Nuova Cooperativa ai propri creditori con domanda del 22.06.15.

- 5.2 La modifica della proposta concordataria.

5.1 IL PIANO CONCORDATARIO PROPOSTO DA NUOVA COOPERATIVA AI PROPRI

CREDITORI CON DOMANDA DEL 22.06.15

Il piano concordatario proposto dalla Debitrice con Ricorso presentato il 22.06.15, si

sostanzia(va), in sintesi, nella ristrutturazione dei debiti concorsuali, da soddisfarsi con le

risorse generate sia dalla continuazione dell’attività d’impresa nei prossimi tre anni che dalla

liquidazione di parte del patrimonio immobiliare ritenuto non più funzionale; in particolare il

piano prevede(va):

! SUL FRONTE DELL’ATTIVO CONCORDATARIO

(i) la cessione di cespiti (circa n. 130 unità immobiliari, oltre alle iniziative immobiliari di

Luino e Laveno, alle aree edificabili di Cairate, Caronno Varesino e Gerenzano)

ritenuti non strategici da cui la Ricorrente stima(va) di ricavare risorse nette da

destinare al servizio del concordato per almeno € 4,656 milioni. La Cooperativa ha

poi previsto la possibilità/facoltà di attingere ad un fondo di immobili di riserva

(Tabella B) qualora il programma liquidatorio non dovesse risultare performante;

flessibilità nella realizzazione degli obiettivi di piano che, come meglio illustrato nel

prosieguo della presente relazione, è però lasciata all’arbitrarietà della stessa

Debitrice;

(ii) la cessione di altre n. 14 unità immobiliari site in Taino, da ultimare, e di n. 96 posti

auto coperti a Gallarate (anch’essi da ultimare/svincolare dall’uso pubblico), da cui la

Ricorrente stima(va) di realizzare risorse nette da destinare al piano concordatario

per circa € 0,808 milioni;

Capitolo V ______________________________________________________________________


(iii) la prosecuzione dell’attività aziendale (in particolare locazione/godimento degli

immobili ai soci) da cui verranno generate, nel triennio giugno 2015 - giugno 2018,

risorse nette da destinare a servizio del concordato per almeno un milione;

(iv) l’incasso di crediti per € 0,190 milioni;

e così per complessivi € 6,699 milioni (cfr. Tabella pag. 48 del Ricorso).

! SUL FRONTE DEL PASSIVO CONCORDATARIO

(v) il pagamento integrale dei debiti prededucibili e dei creditori privilegiati, con

«l’unica eccezione rappresentata da Banca Intesa in relazione alla parte di credito

garantito da ipoteca iscritta su alcuni immobili non destinati alla liquidazione».

Debito ipotecario, quindi, escluso dal concorso ed oggetto di

rinegoziazione/riscadenziamento di cui si dirà al successivo paragrafo. In realtà,

come dettagliatamente illustrato nel precedente capitolo, altri debiti sono stati

esclusi dal concorso ed attribuiti esclusivamente alla continuità;

(vi) il regolare pagamento dei debiti post concordato, dunque dei debiti che sorgeranno

oltre che in occasione della procedura anche in funzione ed in esecuzione del

piano della continuazione aziendale;

(vii) il soddisfacimento dei creditori concordatari chirografari, intendendosi come tali i

creditori aventi causa e/o titolo anteriore al deposito della domanda di concordato

preventivo non “lasciati” alla continuità, in misura del 10% nei tre anni di

esecuzione del Piano.

" IL PIANO DELLA CONTINUITÀ

Sul fronte della continuità, la Ricorrente stima(va) che la prosecuzione dell’attività sociale

durante il periodo di Piano avrebbe generato un utile complessivo di circa un milione di €;

risorse, come detto, poste a servizio del concordato. Secondo le prospettazioni della Debitrice

«sulle unità abitative e relativi box o posti auto in locazione e godimento soci maturano ricavi

annuali per ... € 1.098.626 di cui una parte, quella relativa alle assegnazioni con canone di

godimento “speciale”, soggetti a variazioni annuali analiticamente determinate dall’organo

amministrativo; oltre a ciò vi sono le locazioni commerciali i cui canoni annuali ammontano a €

61.319.... I canoni di godimento sono di due tipologie: canoni di godimento “semplici”, relativi a

soci inquilini per i quali non è stato richiesto nessun versamento iniziale per l’assegnazione

dell’alloggio e canoni di godimento “speciali” per i soci inquilini che avevano versato all’atto di

Capitolo V ______________________________________________________________________


assegnazione un cospicuo deposito cauzionale che era stato utilizzato dalla Cooperativa per

finanziare la costruzione dell’alloggio che gli era stato assegnato».

Poichè «negli ultimi esercizi sono state rilevate percentuali di morosità elevate in rapporto ai

totali dei ricavi con una punta del 100% riferita ad alcuni soci (non tutti) titolari di assegnazione

di alloggi con canone di godimento “speciale”» il piano della continuità considera(va) un

abbattimento dei ricavi per morosità del 25% nel 2015, del 15% nel 2016 e del 10% nel 2017.

Sul fronte dei costi, la Cooperativa ha previsto alcuni savings (risparmi) tra i quali si segnala la

riduzione del personale e dei collaboratori esterni. Per il dettaglio si rinvia a pag. 28 della

relazione esplicativa redatta dagli advisors della Società (cfr. all. 31).

2016 2017 2018 Totale

Totali entrate continuità 937.000 949.000 910.000 2.796.000

Personale 70.000 60.000 60.000 190.000

Spese generali 210.000 167.000 156.000 533.000

Oneri diversi di gestione 105.000 99.000 95.000 299.000

Oneri fiscali 138.000 131.000 126.000 395.000

Oneri finanziari 42.000 42.000 42.000 126.000

Debito iva 25.000 20.000 18.000 63.000

Imprevisti 30.000 30.000 30.000 90.000

Totali uscite continuità 620.000 549.000 527.000 1.696.000

Utile della continuità 277.961 377.500 362.000 1.100.000

" IL PIANO DELLA LIQUIDAZIONE

Sul fronte della liquidazione, invece, la Ricorrente stima(va) di generare risorse nette per circa

€ 4,6 milioni con la vendita dei cespiti individuati alla Tabella A e dall’esitazione delle varie

iniziative immobiliari descritte al precedente capitolo III; riassumendo schematicamente:

Entrate 2016 2017 2018 Totale

Immob. Tab A. netto ipoteche 1.772.000 1.772.000 1.772.000 5.316.000

Gerenzano 305.000 305.000

Laveno 342.000 342.000

Luino 275.000 275.000

Cairate 80.000 80.000

Caronno V. 12.000 12.000

Totale liquidazioni immobiliari 1.772.000 2.694.000 1.864.000 6.330.000

Uscite spese pred. (694.000) (632.000) (348.000) (1.674.000)

Sub totale 1.078.000 2.062.000 1.516.000 4.656.000

Taino e park Gallarate 808.000 808.000

Attivo netto da liquidazione 1.078.000 2.060.000 2.324.000 5.462.000

Capitolo V ______________________________________________________________________


La Ricorrente stima(va) di riuscire ad eseguire il Piano concordatario in tre anni e quindi entro il

30.06.18. Si osservi come nessun concreto programma di vendita degli alloggi (inclusi posti

auto) destinati alla liquidazione risulta(va) prospettato dalla Ricorrente, che si limita(va) ad

ipotizzare l’esitazione di n. 48 lotti per ciascuno dei tre anni di Piano al valore indistinto di

€ 35.000, senza alcuna colleganza con i valori di stima, senza una precisa strategia e politica

delle vendite.

Identicamente, nessun programma di esitazione delle iniziative immobiliari di Gerenzano, Luino,

Laveno, Cairate veniva prospettato dalla Ricorrente. Iniziative, peraltro, tutte assai

problematiche - come descritto al precedente capitolo III - la cui esitazione pare non di

immediata e facile attuazione.

" IL FABBISOGNO CONCORDATARIO E LA PECULIARITÀ DELLA POSIZIONE DI BANCA INTESA:

L’ACCORDO DI MORATORIA E RISCADENZIAMENTO DI PARTE DEL DEBITO IPOTECARIO DEL

7.09.15 E L’ADDENDUM DEL 7.10.15

Richiamando quanto illustrato al precedente capitolo IV, nella tabella che segue si sintetizza la

composizione e l’ammontare del fabbisogno concordatario ricordando che la Debitrice, «in

considerazione della previsione di integrale soddisfacimento dei creditori privilegiati e di identico

trattamento per tutti i creditori chirografari» (cfr. all. 4), ha ritenuto di non suddividere il ceto

chirografario in classi.

Debiti concordatari verso: % soddisfo Fabbisogno conc.

Creditori con privilegio ipotecario 4.584.536 100% 4.584.536

Creditori con privilegio generale 465.479 100% 465.479

Creditori Chirografari verso: 11.079.068 10% 1.107.907 - istituti di credito 1.419.543 - fornitori 1.704.638 - soci prestatori 7.206.835 - soci vari 478.804 - società controllate 34.500 - altre società collegate 1.835 - altri 232.913

I° Sub totale 6.157.922

Escussione fidejussione Parini 2.500.000 10% 250.000

Spese di giustizia 250.000 100% 250.000

II° Sub totale 6.657.922

Capitolo V ______________________________________________________________________


Debiti concordatari verso: % soddisfo Fabbisogno conc.

Spese assistenza c.p. 339.000 100% 339.000

F.do oneri e rischi vari: 205.560 - f.do rischi prededuz. continuità 0 0 - f.do rischi dismissione immob. 12.000 100% 12.000 - f.do rischi a sostegno Piano continuità 90.000 100% 90.000 - f.do rischi generici 103.560 100% 103.560

Totale generale 7.202.482

L’accordo sottoscritto tra la Cooperativa e Banca Intesa in data 7.09.15 (in seguito “Accordo”),

elemento essenziale del Piano concordatario, prevede (cfr. all. 32a):

" la moratoria per il periodo dall’omologa del concordato sino alla sua esecuzione (prevista

entro il 30.06.18) con «riferimento al rimborso delle quote in linea capitale (pari ad

€ 8.158.449) erogate in relazione ai mutui garantiti da ipoteche iscritte sugli immobili della

continuità»;

contro:

" l’impegno della Cooperativa a rimborsare, eseguito il Piano concordatario, il debito per

mutuo ipotecario gravante sugli immobili della continuità mediante rate trimestrali, secondo

il piano di ammortamento venticinquennale allegato; rate di circa € 92.000 dal

giugno 2018 al dicembre 2043. Gli interessi corrispettivi sono stati pattuiti nella misura fissa

dell’1%;

" «l’obbligo di NU ad effettuare integralmente il rimborso delle quote in linea capitale (per

€ 1.868.968) erogate in relazione ai mutui garantiti da ipoteche iscritte sugli immobili

destinati alla liquidazione entro il 30.06.18 attraverso i flussi finanziari generati dalla

dismissione dei medesimi immobili»;

" il riconoscimento - e pagamento - per tutto periodo di moratoria di Piano degli interessi

legali maturati sulla quota di mutuo ipotecario destinato alla continuità di cui al punto che

precede(6). A giudizio della Ricorrente, che ha citato alcune sentenze della Suprema Corte,

«tale previsione è conforme a quanto disposto dagli artt. 2808 e 2865 c.c. in forza dei quali

la prelazione ipotecaria si estende ai frutti civili prodotti dall’immobile ipotecato dopo

l’esecuzione del pignoramento» (cfr. all. 4).

_____________________________ (6) Interessi stimati in € 40.792 annui «stanziati prudenzialmente in € 126.000 all’interno dei costi previsti nel piano

della continuità».

Capitolo V ______________________________________________________________________


Gli interessi legali maturandi, invece, sulla quota di mutuo gravante sugli immobili destinati

alla liquidazione per tutto il periodo di concordato, stimati in € 21.749 annui, saranno

soddisfatti con la vendita del singolo cespite.

L’efficacia dell’Accordo è subordinata «al verificarsi, entro il 30 settembre 2016, di tutte le

circostanze di seguito indicate: (i) emissione, da parte del Tribunale di Varese, del decreto di

omologa definitiva e non più opponibile della proposta di concordato preventivo; (ii) rinunciata

con Addendum del 7.10.16 (cfr. all. 32a ed all. 32b).

#$ #$ #$

La tempistica ipotizzata (e posta a base dell’Accordo) appare tendenzialmente troppo ristretta,

considerati i modi e i tempi di rito, in particolare con riguardo alla procedura e ai tempi delle

votazioni, del giudizio di omologazione, nonchè del passaggio in giudicato dell’eventuale

decreto di omologa.

5.2 LA MODIFICA DELLA PROPOSTA CONCORDATARIA

Con memoria integrativa depositata il 1° giugno 2016, la Ricorrente (in seguito “Nuovo

Ricorso”), essendosi «attivata al fine di migliorare la proposta concordataria a beneficio dei

creditori chirografari (ivi inclusi i soci prestatori), avviando serrati contatti con Coop Lombardia

volti a verificare la possibilità di un intervento a sostegno del piano concordatario», ...«in

ragione (a) della modifica dell’accordo con Banca Intesa, (b) della ricezione di proposte

irrevocabili d’acquisto di alcuni degli immobili societari e (c) della rinuncia dei membri del CdA

agli emolumenti per il 2016», ha presentato una modifica della domanda di concordato

preventivo (in seguito “Nuova Proposta”) che prevede (cfr. all. 7):

I. la rinuncia ai propri crediti espressa dai membri del consiglio di amministrazione per l’anno

in corso (valore di circa € 8.000);

II. l’incasso - precedentemente non previsto a Piano, del rimborso del contributo una tantum

per la realizzazione di opere pubbliche del valore di € 150.000, «all’epoca versato dalla

Cooperativa in ottemperanza alla convenzione n. 42105/20742 del 22.09.11 - P.I.I. “Circolo

Operai già Ferrovieri”»;

III. l’esitazione della quota indivisa del COMPLESSO IMMOBILIARE DI GERENZANO - cd “EX NIVEA”

(in seguito “Operazione Gerenzano”) mediante accettazione della proposta di acquisto

irrevocabile formulata da Consorzio Iniziative Cooperative sc (in seguito anche “Coinco”).

Capitolo V ______________________________________________________________________


L’impegno di Coinco, che è «irrevocabile sino a 60 giorni successivi alla definitiva

omologazione della procedura di concordato», consiste nell’acquisto della quota di

comproprietà indivisa del 25% dell’area Ex Nivea e dei relativi diritti edificatori al prezzo di

€ 260.000, pagabili all’atto di cessione da stipularsi entro i 15 giorni successivi

all’accettazione della proposta. Nell’offerta, Coinco, che si è dichiarata “associata” alle

cooperative proprietarie del restante 75%, ha precisato che «in considerazione della

circostanza che la porzione immobiliare costituisce quota indivisa di minoranza, le

cooperative predette potrebbero escludere Nuova Urbanistica dalla comunione immobiliare

chiedendo congiuntamente l’attribuzione della Porzione Immobiliare ai sensi del combinato

disposto dell’art. 1116 c.c. e dell’art. 720 c.c. e tuttavia esse hanno interesse

all’acquisizione della porzione immobiliare in tempi più celeri di quanto avverrebbe

procedendo ai sensi di dette norme» (cfr. all. 33);

IV. l’esitazione del complesso IMMOBILIARE DI TAINO (in seguito “Operazione Taino”) mediante

accettazione della proposta di acquisto irrevocabile formulata da Sviluppo e Gestione

Immobiliare 2010 srl (società sottoposta a direzione e coordinamento di Lega Coop - in

seguito anche “S.G.I.”). L’impegno di SGI, che è «irrevocabile sino al termine del 30

ottobre 2016, decorso il quale lo stesso dovrà intendersi revocato senza ulteriore

comunicazione(7)», consiste nell’acquisto degli immobili di Taino, al prezzo di € 1.600.000

da pagarsi quanto ad «a) € 1.441.367, mediante accollo liberatorio del corrispondente

importo del debito vantato da NU verso i soci prestatori, esdebitato - a seguito della

definitiva omologazione della procedura concordataria di NU - in misura pari al 20%

(trattasi della percentuale di soddisfacimento che sarà prevista per i soci prestatori nel

piano concordatario di NU ..., ferma restando la definizione del pagamento del residuo

credito da parte di NU in base alle proposte che verranno elaborate nell’ambito della

procedura concordataria); b) € 158.633 mediante pagamento in favore di Banca Intesa

Sanpaolo spa(7), a riduzione del maggior credito di quest’ultima vantato verso NU e

garantito da ipoteca iscritta sugli immobili di Taino». Il pagamento del debito accollato

verso i soci prestatori avverrà «entro 60 giorni dal perfezionamento dell’atto di cessione

degli immobili che, tuttavia, potrà intervenire successivamente all’avvenuto integrale

pagamento dei creditori privilegiati diversi dagli ipotecari».

La proposta di acquisto di S.C.I è subordinata all’avveramento di entrambe le seguenti

condizioni:

_____________________________ (7) Le sottolineature e le sottolineature sono della scrivente.

Capitolo V ______________________________________________________________________


- «definitiva omologazione della procedura di concordato preventivo di NU entro il

31.03.17.....»;

- avvenuta liberazione degli immobili di Taino da ogni gravame a cura e onere di Banca

Intesa SanPaolo spa al momento del trasferimento degli stessi e del pagamento da

parte di S.G.I.» delle somme “destinate” a soddisfo dei soli soci prestatori.

L’impegno di SGI 2010 srl «resta irrevocabile sino al termine del 30 ottobre 2016,

decorso il quale lo stesso dovrà intendersi revocato senza ulteriore comunicazione»

(cfr. all. 34).

Come sopra anticipato, l’offerente espressamente si «riserva, in caso di accettazione del

presente impegno da parte di NU in cp, di concordare con la medesima ... e con gli organi

... della procedura concorsuale che la caratterizzano lo strumento giuridico e la forma

tecnica migliore per perfezionare l’operazione oggetto del presente atto unilaterale(7)» (cfr.

all. 34).

Il 1° giugno 2016 la Ricorrente ha, quindi, sottoscritto con Banca Intesa (creditrice ipotecaria di

oltre un milione sugli immobili di Taino), un II° Addendum (cfr. all. 32c) all’Accordo siglato in

data 7.09.15 (cfr. all. 32a) che recepisce il contenuto della proposta di acquisto S.G.I. e che

prevede (i) il pagamento di € 158.632 a titolo di parziale rimborso del debito ipotecario (di

€ 1.010.000 in linea capitale), (ii) l’iscrizione di nuove ipoteche (di 2° grado) sugli immobili di NU

destinati alla continuità per il valore doppio del residuo mutuo e (iii) «la modifica del piano di

ammortamento venticinquennale del debito relativo ai mutui garantiti da ipoteche iscritte da

Banca Intesa sugli immobili della continuità».

In particolare, a fronte della cancellazione dell’ipoteca su Taino, Intesa contestualmente:

- incasserà da NU l’importo di € 158.632(8), imputando detta somma a deconto della maggior

esposizione debitoria in conto capitale di NU relativa al mutuo di Taino;

- iscriverà ipoteca volontaria di 2° grado per l’importo pari al doppio del debito residuo del

mutuo Taino (€ 851.368 in linea capitale) su tutti gli immobili già gravati da altre ipoteche

Intesa (alloggi tutti destinati dalla Ricorrente alla continuità).

_____________________________ (7) Le sottolineature e le sottolineature sono della scrivente. (8) «Laddove il commissario giudiziale, nella relazione ex art. 172 l.fall., dovesse quantificare diversamente il debito

complessivo vantato da NU verso i soci prestatori o variasse la percentuale di soddisfazione dei predetti soci prestatori la NU dovrà corrispondere ad Intesa un importo pari alla differenza tra il prezzo di cessione degli Immobili di Taino (€ 1.600.000) e la percentuale di soddisfacimento prevista dal c.g. relativamente al debito complessivo vantato da NU verso i soci prestatori alla data del 22.06.15» (cfr. II° Addendum).

Capitolo V ______________________________________________________________________


Il II° Addendum prevede, poi, la modifica del piano di ammortamento relativo a tutti i mutui

Intesa con l’incremento della rata trimestrale di rimborso del debito ipotecario relativo agli

immobili della continuità. In particolare, ai fini che qui interessano, si sottolinea come le parti

abbiamo pattuito che gli interessi corrispettivi, maturati e maturandi sui mutui ipotecari relativi

agli immobili della continuità, da calcolarsi al tasso legale dall’apertura del concorso e sino

all’omologa e, poi, al tasso convenzionale dell’1%, vengano pagati trimestralmente a partire

dall’omologazione del concordato utilizzando i “frutti” (canoni) derivanti dalla locazione e dal

godimento degli alloggi in continuità.

L’efficacia dell’accordo raggiunto con Banca Intesa - così come contrattualizzato con l’Accordo,

l’Addendum ed il II° Addendum - è risolutivamente condizionata agli eventi previsti dall’art. 7

dell’Accordo(9) e dall’art. 5 del II° Addendum(10), ed è subordinatamente condizionata:

(i) «all’emissione da parte del Tribunale di Varese del decreto di omologa definitiva e non più

opponibile della proposta di concordato preventivo» entro il 30 settembre 2016 (cfr. art. 3.1

dell’ Accordo allegato sub.....), (ii) «all’autorizzazione del GD alla concessine di ipoteca di

secondo grado» di cui sopra ed (iii) «al rilascio da parte della Lega Coop .... di lettera

confermativa dell’impegno a monitorare sulla governance della NU affinchè la medesima sia

puntualmente adempiente agli impegni assunti a favore di Intesa» (cfr. all. 32).

Condizione questa ad oggi, per quanto noto allo scrivente commissario, non ancora verificatasi

e che di per sé lascia trasparire, ad avviso della scrivente, una non piena fiducia del suddetto

creditore nella perfetta esecuzione del Piano - post omologa - da parte del management della

Cooperativa.

Gli oneri fiscali, notarili ecc.... afferenti sia della cancellazione dell’ipoteca di Taino che alla

trascrizione delle nuove iscrizioni ipotecarie saranno a carico di NU; costi certamente non

modesti considerata l’entità del debito e la pluralità di annotazioni da espletare.

_____________________________ (9) «Salvo ed impregiudicato ogni altro rimedio ai sensi di legge per i casi di inadempimento contrattuale,

Intesa....avrà la facoltà di dichiarare risolto l’Accordo...qualora: (i) la Società non adempia puntualmente al pagamento di quanto pattuito ....(ii) il Piano venga modificato senza il consenso di Intesa, ovvero non venga puntualmente ed esattamente adempiuto ovvero sia eseguito con modalità difformi da quelle descritte nel documento allegato all’Accordo....» (cfr. art. 7 dell’Accordo).

(10) «Le Parti con la sottoscrizione del presente secondo Addendum intendono aggiungere agli Eventi di Risoluzione di cui all’articolo 7 dell’Accordo (Risoluzione)...i seguenti: - il mancato perfezionamento dell’ipoteca di secondo grado e di tutte le formalità richieste al fine di renderla opponibile ai terzi a garanzia del mutuo di Taino .....entro la data dell’Atto di cessione degli immobili di Taino; - la risoluzione del concordato preventivo ...ai sensi dell’art. 186 l.f.» (cfr. art. 5 del II° Addendum).

Capitolo V ______________________________________________________________________


Con comunicazione del 3.06.2016, gli advisors della Società - alla luce delle primissime

richieste di chiarimenti ed osservazioni rilevate da questo commissario in via informale il giorno

successivo al deposito della modifica di domanda - hanno precisato che «la somma rinveniente

dalla vendita di Taino, al netto della quota concordata destinata al pagamento del creditore

ipotecario, concorrerà dunque a formare la dote concorsuale a beneficio di tutti i creditori» e che

«costituendo la prospettiva del conferimento/accollo una mera eventualità, la stessa poteva già

considerarsi superata ad esito della successiva evoluzione in melius del piano e della

elevazione della percentuale di pagamento attesa per i creditori chirografari» (cfr. all. 35).

Dunque, se ben si comprende, non vi sarà alcun accollo da parte di S.G.I. ed il ricavato della

vendita di Taino andrà (i) quanto ad € 158.632 a favore del creditore ipotecario Banca Intesa e

(ii) quanto ad € 1.441.368 a beneficio indistinto di tutti i creditori del concorso.

Ad avviso della scrivente, trattasi non di precisazione bensì di sostanziale modifica della

modifica della Proposta concordataria; variazione che peraltro potrebbe avere ripercussioni

anche sul II° Addendum stipulato con Banca Intesa nella parte in cui determina la quota di

rimborso del mutuo (poichè espressamente correlata all’ammontare del prestito sociale, mentre

ora il parterre dei beneficiari della provvista derivante dalla vendita di Taino è stato ampliato a

tutti i creditori chirografari) e nella parte in cui prevede la facoltà di Intesa di risolvere gli accordi

se il piano concordatario venisse modificato.

L’accettazione, poi, delle «n. 26 proposte di acquisto di immobili da parte di soci e di altri

potenziali acquirenti per un corrispettivo complessivo di € 2.194.362» ...non farebbe - a detta

della Ricorrente - «che aumentare il grado di certezza del soddisfacimento dei creditori della

Cooperativa....».

La Ricorrente stima di eseguire il Piano concordatario entro il 30.06.2018.

" IL NUOVO PIANO DELLA LIQUIDAZIONE

Il Nuovo Piano della liquidazione prevede l’esitazione della “dote concordataria”, che non ha

subito modifiche nella sua composizione rispetto al Piano originario, come segue:

Capitolo V ______________________________________________________________________


Entrate 2016 2017 2018 Totale Immob. Tab A. 603.835 2.717.258 2.717.258 6.038.352 Taino 1.600.000 1.600.000 Gerenzano 250.000 250.000 Gallarate park 480.000 480.000 Laveno 350.000 350.000 Luino 190.000 190.000 Cairate 50.000 50.000 Caronno V. 3.000 3.000

Totale liquidità immob. 2.203.835 2.967.258 3.790.258 8.961.352

Per quanto attiene all’esitazione del portafoglio immobiliare destinato alla liquidazione, la

Ricorrente ha assunto, diversamente dalle prospettazioni che caratterizzavano il Piano

originario, i valori di perizia espressi dal perito Brambilla, prudenzialmente svalutati del 25%,

mentre l’iniziativa di Taino e l’area Ex Nivea sono state assunte ai valori di cui alle offerte agli

atti. I parcheggi di Gallarate sono stati valutati € 5.000 cad. (si segnala che gli oneri comunali

per lo svincolo da uso pubblico sono stati assunti nel piano della continuità). Infine, con riguardo

alla vendita dei n. 144 lotti della Tabella A, la Ricorrente ha previsto di riuscire ad esitarne il

10% nel 2016, il 45% nel 2017 ed il restante 45% entro il giugno 2018.

L’originario Piano prevede(va), invece,:

- con riguardo ai cespiti inclusi nella Tabella A (esclusi i n. 94 posti auto coperti siti in

Gallarate, da svincolare da uso pubblico), la cessione di n. 48 alloggi per ciascuno dei tre

anni di Piano, al valore medio netto di realizzo di € 35.000, indistintamente tra alloggi, box,

depositi e commerciali. In realtà il Piano assume(va) poi il maggior valore di € 5.316.000

(contro gli € 5.040.000 derivanti dalla semplice moltiplicazione descritta nel Ricorso);

- con riguardo al complesso immobiliare di Gerenzano “Ex Nivea”, di realizzare € 305.000;

- con riguardo ai terreni edificabili di Laveno, di realizzare € 342.000;

- con riguardo ai terreni edificabili di di Luino, di realizzare € 275.000;

- con riguardo ai terreni di Cairate e Caronno Varesino, di realizzare rispettivamente

€ 80.000 e € 12.000;

- con riguardo alle iniziative immobiliari di Taino e Gallarate (parcheggi), di realizzare risorse

nette da porre a servizio del concordato liquidatorio per complessivi € 808.000.

Con riguardo all’iniziativa immobiliare di Taino, la Ricorrente ipotizza(va) di cedere n. 7

appartamenti nel 2017 e i residui altri 7 nel 2018 per un corrispettivo di complessivi € 1.384.000,

da cui tuttavia detrarre i costi di € 536.000 oltre iva, e cosi per netti € 696.000.

Capitolo V ______________________________________________________________________


Con riguardo ai n. 94 parcheggi di Gallarate, la Ricorrente stima(va) di incassare, nel 2017 e

2018, complessivi € 422.000, da cui detrarre spese per € 320.000 e così complessivi netti

€ 112.000.

Nella tabella che segue si riepilogano schematicamente i valori di realizzo stimati dalla

ricorrente ed assunti nell’originario Piano liquidatorio:

Entrate 2016 2017 2018 Totale Immob. Tab A. netto ipoteche 1.772.000 1.772.000 1.772.000 5.316.000 Gerenzano 305.000 305.000 Laveno 342.000 342.000 Luino 275.000 275.000 Cairate 80.000 80.000 Caronno V. 12.000 12.000 Totale liquidazioni immobiliari 1.772.000 2.694.000 1.864.000 6.330.000 Uscite spese pred. (694.000) (632.000) (348.000) (1.674.000) Sub totale 1.078.000 2.062.000 1.516.000 4.656.000 Taino e park Gallarate 808.000 808.000

Attivo netto da liquidazione 1.078.000 2.060.000 2.324.000 5.462.000

" IL NUOVO PIANO DELLA CONTINUITÀ

La Ricorrente sima che con la continuazione dell’attività verranno prodotti, nel triennio di Piano,

ricavi per complessivi € 2.053.044, contro costi per € 1.612.270, conseguendo, dunque, un utile

di € 440.774.

2016 2017 2018 Totale Canoni immob. Tab. A 99.245 49.623 0 148.868 Canoni immob. Tab. B 109.401 109.401 109.401 328.203 Canoni immob. Tab. C 460.869 460.869 460.869 1.382.607 Altri ricavi 68.887 64.456 60.024 193.367

Totali ricavi continuità 738.402 684.349 630.294 2.053.045

Personale 99.364 67.956 68.515 235.835 Ammortamenti 163.621 147.513 134.548 445.682 Spese generali 262.962 261.613 171.657 696.232 Oneri fiscali 58.283 52.160 43.601 154.044 Oneri finanziari 34.404 26.392 19.681 80.477

Totali costi continuità 618.634 555.634 438.002 1.612.270

Utile della continuità 119.768 128.714 192.292 440.774

Capitolo V ______________________________________________________________________


Il Nuovo Piano prevede, quindi, di realizzare risorse per circa 11 milioni di € con le quali

soddisfare, oltre al debito prededuttivo, l’intero privilegio ipotecario gravante sui beni destinati

alla cessione e quello generale nonchè, nella misura del 20%, il ceto chirografario attribuito al

concorso:

Entrate 2016 2017 2018 Totale Immobili Tabella A. 603.835 2.717.258 2.717.258 6.038.352 Taino 1.600.000 1.600.000 Gerenzano 250.000 250.000 Gallarate park 480.000 480.000 Laveno 350.000 350.000 Luino 190.000 190.000 Cairate 50.000 50.000 Caronno V. 3.000 3.000 Totale Liquid immob. 2.203.835 2.967.258 3.790.258 8.961.352 Canoni immob. Tab. A 99.245 49.623 0 148.868 Canoni immob. Tab. B 109.401 109.401 109.401 328.203 Canoni immob. Tab. C 460.869 460.869 460.869 1.382.607 Altri ricavi 68.887 64.456 60.024 193.367 Totali ricavi continuità 738.402 684.349 630.294 2.053.045

Totale entrate Piano 2.942.237 3.651.607 4.420.552 11.014.396

Per effetto della modifica della proposta concordataria sopra descritta e, in particolare, del

nuovo accordo raggiunto con Banca Intesa relativamente alla parziale traslazione del mutuo

ipotecario di Taino dalla liquidazione alla continuità, il passivo subisce le seguenti modifiche:

Debiti verso: Bilancio Chir. Priv. gen. Priv. ipotec. Continuità Dipendenti 21.789 0 0 21.789 Banche (Elenco I) 13.927.859 1.419.543 4.235.557 8.272.760 Effetti Operazione Taino (1.010.000) + 1.010.000 + 158.633 - 158.633 Fornitori e professionisti (Elenco II) 1.790.360 1.704.638 85.721 613 Erario ed enti comunali 274.433 274.433 Enti Previdenziali 14.510 14.510 Enti vari per int e sanz. 72.359 72.359 Soci per prestiti sociali (Elenco III) 7.206.835 7.206.835 Soci per altri debiti (Elenco IV) 639.418 478.804 160.614 Soci per finanz. proprietà indivisa 1.450.270 1.450.270 Soci per finanz. proprietà divisa 322.764 72.067 Controllate (Elenco V) 34.500 34.500 Altre società (Elenco V) 1.895 1.895 Diversi (Reg. Lomb. + altri) (Elenco IV) 1.685.602 232.913 6.596 218.090 1.228.003 Ratei passivi 163.185 11.860 130.900 0 Risconti passivi 448.504 Totale 28.054.283 11.079.128 465.479 3.574.547 12.057.483 11.079.128 4.197.667 12.057.483

Capitolo V ______________________________________________________________________


Sul fronte dei costi e delle uscite relativi al piano della continuità, con l’esecuzione

dell’Operazione Taino verranno meno i costi per i lavori a finire (stimanti nella domanda

originaria in € 530.000).

" LA STIMA DELLA PERCENTUALE MINIMA DI SODDISFO DEL CETO CHIROGRAFARIO ED I TEMPI DI

ESECUZIONE DEL PIANO

Come sopra anticipato, la Ricorrente stima di realizzare nel triennio di piano risorse per € 11

milioni (oltre € 0,7 milioni di cassa disponibile) da destinare al soddisfo dei creditori concordatari

della liquidazione integralmente se privilegiati e nella misura minima del 20% se chirografari.

Richiamando i “numeri” del passivo concordatario assunti dalla Debitrice nel Nuovo Piano, nella

tabella che segue si riportano i conteggi sviluppati dalla Ricorrente con riguardo alla

distribuzione dell’attivo concordatario, nel rispetto delle cause di prelazione, ed alla

quantificazione delle possibili sacche di efficienze da utilizzare sia per far fronte ai possibili fondi

rischi che per un miglior soddisfo del ceto chirografario:

Risorse liquide disponibili (cassa) 699.052 Cessione immobili destinati alla liquidaz. 8.961.352 Ricavi da continuità (canoni affitto e godimento) 2.053.044 11.713.446 Costi prededucibili da continuità di cui: - costi tabella e allegati al Nuovo Ricorso - spese di procedura - oneri maturati in corso di preconcordato - oneri finanziari su debito priv. nel triennio di Piano

1.612.270

338.753 69.397 80.477

Totali costi prededucibili (2.100.897) Debiti ipotecari su immobili della liquidazione (3.622.126) Debiti assistito da privilegi generali (952.741) Totale risorse destinate al soddisfo privilegi (4.574.867) Risorse nette a servizio del soddisfo chirografi 5.037.684 Fondo rischi: - causa ex collaboratori (privilegio per € 180.000) - contraz. ricavi x adeguam. morosità al 40% (prededuz. per € 342.000) - restituz. cauzioni locazione alloggi rilasciati (€ 160.000 in prededuzione) - escuss. Fidej Parini (€ 2.503.000 al chirografo)

(1.182.000)

Fabbisogno chirografario in misura minima del 20% 11.644.444 (2.328.888) Ulteriori accantonamenti/sacche di efficienza per altri rischi piano 1.526.796

Capitolo V ______________________________________________________________________


La Nuova Proposta prevede, infine, che «in caso di mancato utilizzo degli ingenti fondi della

Proposta, l’80% della liquidità liberata a fine piano sarà destinata ad incrementare la

percentuale di pagamento che potrà, quindi, raggiungere il 35%» (cfr. all. 7).

Nello specifico, la Ricorrente propone che l’ 80% delle risorse disponibili per il soddisfacimento

dei chirografi (pari, qualora venissero liberate tutte le risorse accantonate per i possibili rischi,

ad € 5.037.684), corrispondente ad un controvalore di € 4.030.147, venga posta a servizio del

ceto chirografario, consentendo così un sensibile incremento della percentuale di soddisfo sino

ad un massimo di circa il 35%. La restante parte di risorse ( 20%), per un corrispondente valore

di € 1.007.537, verranno, invece, destinate alla Cooperativa esdebitata per «fronteggiar

eventuali sopravvenienze passive che dovessero verificarsi dopo l’esecuzione del piano» (cfr.

all. 7 pag. 25 e ss):

Risorse nette destinate al chirografo 4.030.147 = 34,6%

Totale chirografo (esclusi fondi rischi) 11.644.444

" LA PROSPETTAZIONE DELLA RENDITA FINANZIARIA DA RICONOSCERE AI SOLI SOCI PRESTATORI

La Ricorrente (mancando di indicare se trattasi o meno di elemento essenziale del Nuovo Piano

e, quindi, senza precisare se i Signori Creditori saranno chiamati ad esprimersi anche con

riguardo a quanto meglio illustrato nel prosieguo del presente paragrafo) ha richiamato la

delibera del CdA del 28.04.16, con la quale il management della Cooperativa ha assunto

«l’impegno, subordinatamente all’omologazione del concordato di NU e alla sua completa

esecuzione, di corrispondere ai soli soci prestatori una rendita annua ventennale, in misura pari

al tasso massimo di interesso riconosciuto nell’anno di riferimento sui BPF (11) più il 2,5% [o più

2%?], calcolata sull’importo della falcidia concordataria» (cfr. all. 7).

Diritto di rendita, come detto, da riconoscersi unicamente ai soci prestatori per un periodo di

tempo non precisato, trasmissibile mortis causa e cedibile a terzi, che maturerà se e solo se la

Cooperativa raggiungerà, post Piano, determinati risultati di bilancio.

Sul punto lo scrivente commissario segnala che, qualora l’impegno qui in esame fosse da

intendersi quale elemento essenziale del Nuovo Piano, sarebbe peraltro necessario procedere

con la formazione di una specifica classe di creditori per i soci prestatori, essendo questi

destinatari di un trattamento differenziato rispetto agli altri creditori.

_____________________________ (11) Buoni Fruttiferi Postali.

Capitolo V ______________________________________________________________________


Un ulteriore dubbio sorge riguardo poi al fatto che tali soggetti possano essere considerati

ancora creditori della Cooperativa una volta intervenuta l’esdebitazione.

" LA CONVENIENZA DELLA NUOVA PROPOSTA CONCORDATARIA SECONDO LA RICORRENTE

La Ricorrente considera e propone la Nuova Proposta concordataria come «l’unica alternativa

concretamente praticabile rappresentata dall’integrale liquidazione del patrimonio immobiliare»

precisando che «la messa in vendita dell’intero patrimonio immobiliare della Cooperativa

avrebbe quale inevitabile effetto quello di deprimere ulteriormente i prezzi in una situazione di

mercato già satura, con la conseguenza di provocare un netto peggioramento delle previsioni di

realizzo degli immobili rispetto ai valori posti a fondamento della presente proposta»;

peggioramento stimato dal perito Brambilla superiore anche al 50% dei valori periziati. Sempre

secondo la Ricorrente, lo scenario peggiorerebbe ulteriormente per effetto del tasso di morosità

«dei conduttori degli immobili che non potrebbe che incrementarsi...., generando così mancati

introiti e costi, nell’arco del triennio ipotizzato per la durata della procedura fallimentare, per

circa € 700.000», con l’ulteriore effetto di deprimere la percentuale di soddisfacimento

prognosticata a favore del chirografo che andrebbe a ridursi dal 35% - 20% al 6%.


CAPITOLO VI

LA NUOVA PROPOSTA CONCORDATARIA: VERIFICA DELLA SUA

FATTIBILITA’ E CONVENIENZA

SOMMARIO: 6.1 Premesse. - 6.2 Le criticità della Nuova Proposta. - 6.3 Brevi considerazioni in merito alla non

convenienza della proposta concordataria.

6.1 PREMESSE

Nel presente capitolo si procederà all’esame degli elementi qualificanti la Nuova Proposta

concordataria, evidenziandone le criticità con particolare riguardo alla stima ed al realizzo

dell’attivo concordatario, nonché alla qualificazione e quantificazione del fabbisogno.

Il giudizio che viene reso in questo capitolo è volto a consentire ai creditori di esprimere un voto

informato sia con riguardo agli aspetti di convenienza della Nuova Proposta rispetto alla

soluzione alternativa del fallimento, sia con riguardo alla concreta praticabilità della medesima,

ossia in ordine al fatto che gli obiettivi del Piano possano essere concretamente raggiunti e con

quale margine di alea.

6.2 LE CRITICITÀ DELLA NUOVA PROPOSTA CONCORDATARIA

Come anticipato nel precedente capitolo, l’attivo concordatario che la Ricorrente stima di

realizzare entro il giugno 2018 deriva:

! dalle dismissioni degli immobili destinati alla liquidazione per un controvalore di

€ 6.038.352;

! dall’esecuzione dell’Operazione Taino e dell’Operazione Gerenzano per complessivi

€ 1.850.000;

! dalla vendita dei parcheggi di Gallarate e delle iniziative immobiliari di Laveno, Luino,

Cairate e Caronno per complessivi € 1.073.000;

Capitolo VI ______________________________________________________________________


! dalla prosecuzione dell’attività aziendale, da cui verranno generate risorse nette da

destinare a servizio del concordato per almeno € 2.053.045;

e così per un attivo concordatario di complessivi € 11.014.396.

" L’OPERAZIONE TAINO E GLI ACCORDI CON BANCA INTESA

Preliminarmente deve evidenziarsi che la struttura dell’offerta - così come formulata con

comunicazione dello scorso 18 marzo e così come illustrata dalla Ricorrente nel Nuovo Ricorso

ed analizzata dall’Attestatrice nell’integrazione di Attestazione - prevede la destinazione di uno

specifico bene (immobili di Taino) a soddisfacimento dei soli soci prestatori, con tempi e

modalità differenti rispetto a quelli previsti per gli altri creditori chirografari.

Nello specifico, infatti, la Nuova Proposta stima che l’Operazione Taino possa essere eseguita

già nel 2016, con soddisfacimento dei soci prestatori nei primi mesi del 2017; gli altri creditori

chirografari potranno, invece, trovare un qualche soddisfo solo con l’ultimazione del programma

delle vendite immobiliari e quindi nel 2018. Inoltre, mentre i soci prestatori verranno soddisfatti,

sino alla concorrenza del 20% del credito dagli stessi vantato nei confronti di NU, mediante un

non meglio precisato accollo del debito “esdebitato” con parte della provvista derivante dalla

vendita di uno specifico cespite, gli altri creditori verranno soddisfatti con le risorse nette

derivanti dalla continuità e dall’esitazione degli altri immobili destinati alla liquidazione, subendo

così l’alea sia della gestione aziendale che delle vendite.

Inoltre, la Nuova Proposta non specifica se il cennato accollo - definito liberatorio soltanto

nell’offerta di acquisto (cfr. all. 34) - è da intendersi tale anche nel Nuovo Ricorso, con

conseguente mutamento del soggetto tenuto al materiale pagamento in favore dei soci

prestatori (e, dunque, nell’eventualità, al di fuori delle regole procedurali del concorso, senza

alcuna concreta tutela per i creditori e senza la medesima trasparenza garantita dai riparti

concordatari).

Il suddetto accollo, quindi, darebbe luogo ad un trattamento differenziato rispetto agli altri

creditori e, come tale, imporrebbe di per sé la formazione di una classe autonoma; previsione,

questa, non adottata dalla Ricorrente, con conseguente inammissibilità/improcedibilità (ad

avviso della sottoscritta) della Nuova Proposta.

Capitolo VI ______________________________________________________________________


Le suesposte criticità della Nuova Proposta non consentono di elaborare alcuna compiuta

valutazione ed esprimere alcun informato parere.

L’esecuzione dell’Operazione Taino comporterebbe poi il parziale soddisfo del credito ipotecario

gravante sul medesimo cespite e, per il doppio della differenza, l’iscrizione di nuova ipoteca

sugli immobili della continuità già gravati da altri mutui ipotecari del medesimo istituto.

Invero e purtroppo, la Nuova Proposta non fornisce alcuna indicazione in merito ai criteri con i

quali la Debitrice e la Banca intenderebbero “spalmare” il doppio del debito (quindi se

frazionata, per importi proporzionali, fissi a singolo alloggio ecc.....).

In concreto, però, si andrebbero così ad onerare anche gli immobili la cui titolarità/proprietà è

oggetto di contenzioso, oltre che gli immobili in assegnazione ai soci che hanno già erogato

cauzioni/depositi, senza consentire loro di esprimersi, partecipando alle votazioni.

La proposta di acquisto S.G.I. ha validità sino al 30.10.16; termine di per sè non correlabile né

compatibile con quello finale previsto dall’omologazione (31.03.17). In sostanza, quindi, se

entro il prossimo fine ottobre non sarà intervenuta l’omologazione del concordato preventivo e

non saranno spirati i termini per l’eventuale reclamo/impugnazione, S.G.I. sarà libera di non

acquistare, con conseguente non fattibilità del Nuovo Piano nei termini prospettati dalla Nuova

Proposta.

Ancora più breve risulta poi il termine concesso da Banca Intesa per la definitiva omologazione

del concordato, fissato al 30.09.16, e come tale davvero stretto rispetto ai tempi delle votazioni,

del giudizio di omologazione e del suo passaggio in giudicato.

Trattasi di criticità di cui in ogni caso i creditori dovranno tener conto.

Nessun rilievo da parte dell’Attestatrice nè con riguardo alla mancata formazione di classi, nè

alla mancata esatta qualificazione dello strumento giuridico cui la Ricorrente intende aderire con

“l’accollo” (e, di conseguenza, alla portata ed agli effetti giuridici dello stesso), nè, ancora ai

rischi per i soci prestatori in tema di esdebitazione (e liberazione?!) della Debitrice con

l’omologazione del concordato (omologa ed esdebitazione - si ricorda - obbligatoria per tutti i

creditori anche se dissenzienti). Nessun commento neppure in merito alla incompatibilità tra la

data di validità dell’offerta e la data di verificazione della condizione sospensiva.

Capitolo VI ______________________________________________________________________


Qualora l’offerente S.G.I. e la Ricorrente dovessero confermare le precisazioni comunicate dagli

advisors della Società con mail (cfr. all. 35) dello scorso 3 giugno 2016 (per cui non vi sarebbe

alcun accollo da parte di S.G.I. la quale verserebbe la quota parte del corrispettivo

precedentemente destinata ai soli soci prestatori nelle casse concordatarie a beneficio di tutti i

creditori), verrebbero meno le (sole) criticità inerenti la formazione di una specifica classe e la

natura dell’accollo.

In ogni caso, rimarrebbero da chiarire gli effetti della suddetta ulteriore modifica sul II°

Addendum, sia con riguardo alle modalità ed entità della quota parte di rimborso del mutuo

ipotecario destinato a Banca Intesa, sia con riguardo alla portata dell’art. 7 dell’Accordo in tema

di risoluzione (cfr. all. 32).

D’evidenza, trattasi di precisazioni e di risposte che possono essere fornite solo dalla

Ricorrente.

" L’OPERAZIONE GERENZANO

Con riguardo all’offerta Coinco, a giudizio della scrivente, deve apprezzarsi la dichiarata

disponibilità dell’offerente a partecipare alle procedure competitive che dovessero (come

devono) essere promosse dalla Cooperativa.

Considerato, tuttavia, il breve termine di efficacia dell’offerta (60 giorni dall’omologazione), è

senza dubbio opportuno, ad avviso dello scrivente commissario, che la Ricorrente si attivi con

assoluta tempestività, tenuto in particolare conto del possibile interesse (e/o prelazione

atecnica) delle altre comproprietarie dell’area a partecipare alla competizione.

" L’ESITAZIONE DEGLI ALLOGGI E DELLE ALTRE INIZIATIVE IMMOBILIARI

La Ricorrente manca di fornire indicazioni circa le attività di promozione delle vendite che

intenderebbe promuovere per il raggiungimento degli obiettivi del piano liquidatorio (se non per

le operazioni di Taino e Gerenzano che risultano “compromesse”) e che, con l’omologazione,

potranno trovare pressochè immediata esecuzione.

Non solo. Non spiega e non motiva neppure le valorizzazioni delle iniziative di Laveno, Cairate

e Luino, tanto meno i possibili “sbocchi” degli cospicui investimenti immobilizzati che, per

quanto riferito in atti, allo stato, sembrerebbero allo stato “fermi” e privi, allo stato, di concrete

prospettive.

Invero se per un verso, in considerazione dell’impegno della Ricorrente di attingere - se

necessario - al blocco di immobili di supporto di cui alla Tabella B, può ritenersi che l’obiettivo

Capitolo VI ______________________________________________________________________


del nuovo piano possa essere raggiungibile per entità, per altro verso non pochi dubbi si

nutrono con riguardo all’arco temporale di raggiungimento dello stesso (tutti i nuovi piani di

ristrutturazione o di concordato prevedono almeno un quinquennio per realizzare le vendite

immobiliari).

Purtroppo, infatti e come già anticipato, le manifestazioni di interesse all’acquisto richiamate

dalla Debitrice a sostegno della “certezza” del buon esito del Nuovo Piano, non rappresentano,

a parere della scrivente, una solida base di partenza, non potendosi “accettare” alcuna

compensazione con controcrediti concordatari eventualmente vantati dagli offerenti. Fatto,

questo, che con tutta probabilità finirà inevitabilmente per scoraggiare più di qualche

interessato.

Nella Attestazione non è contenuta alcuna argomentazione a sostegno della realizzabilità delle

dismissioni immobiliari a valori e nei tempi previsti a Piano, nè alcuna considerazione

sull’influenza che il ritardo nella realizzazione potrebbe avere sui fabbisogni.

Infine, non può non osservarsi come la Proposta concordataria non preveda la nomina di un

liquidatore giudiziale e nulla riferisca in merito alle modalità di esecuzione del piano; con la

conseguenza che, post omologa, i creditori non potranno più contare su un efficace, pregnante

e “persuasivo” controllo da parte degli organi della procedura, certamente “depotenziati” con

l’omologazione del concordato.

Nello specifico, poichè la Nuova Proposta prevede la liquidazione degli immobili di supporto di

cui alla Tabella B, senza, però, nulla specificare in merito agli eventi che farebbero sorgere

l’obbligo (facoltà?) della Cooperativa di porre in vendita anche gli immobili di riserva (destinati

invece a rimanere nel patrimonio di NU esdebitata), la mancata presenza di un soggetto

davvero indipendente e terzo in grado di procedere con tempestività all’attivazione degli

impegni assunti dalla Società, rappresenta una forte criticità dalla stessa Proposta.

Perplessità e preoccupazione, quest’ultima, manifestata anche da Banca Intesa che, come

detto, ha richiesto (ponendolo come condizione sospensiva degli accordi contrattualizzati) “il

controllo” sul management di NU da parte di Coop Lombardia (cfr. all. II° Addendum).

Capitolo VI ______________________________________________________________________


6.3 BREVI CONSIDERAZIONI IN MERITO ALLA NON CONVENIENZA DELLA

PROPOSTA CONCORDATARIA La Ricorrente ritiene la procedura concordataria di per sé più conveniente rispetto all’alternativa

fallimentare, tenuto conto - in sintesi e in sostanza - (i) della svalutazione che subirebbe l’intero

portafoglio immobiliare, (ii) dell’incremento che subirebbe la percentuale di morosità relativa ai

canoni di godimento e di affitto. Contrazione degli attivi che causerebbe la drastica riduzione

della percentuale di soddisfo del chirografo (dal 35% - 20% prognosticato al 6%).

Invero e di contro lo scrivente commissario ritiene di non poter condividere le valutazioni della

Ricorrente (peraltro, non suffragate da alcun oggettivo riferimento) per le motivazioni qui di

seguito brevemente illustrate.

Se è vero che, in ipotesi fallimentare, l’Operazione Taino e l’Operazione Gerenzano non

troverebbero esecuzione, quantomeno alle condizioni economiche e finanziarie contenute nelle

offerte agli atti, è però altrettanto vero che i creditori della Cooperativa potrebbero contare sul

ricavato dell’esitazione dell’intero patrimonio della Cooperativa, inclusa quindi quella parte -

rilevante - di immobili oggi destinati alla continuità. Volendo confermare, per semplicità e per

rendere comunque omogenee e paragonabili le due alternative prospettazioni, i valori

immobiliari rettificati del 50% (come stimato dal perito Brambilla in ipotesi fallimentare), i

creditori potrebbero contare su un ulteriore attivo di oltre € 10.774.000 (cfr. immobili Tabella B +

Tabella C) che, al netto del debito privilegiato, si tradurrebbe in maggiori risorse da destinare al

soddisfo del ceto chirografario complessivo (incluso quindi quello destinato alla continuità) di

circa 6,5 milioni di €.

Totale attivo da Nuovo Piano ipotesi concordato 11.014.396 Immobili Tab B + C (scontati del 50%) 10.774.000 Totale attivo ipotesi fallimentare 21.788.396 Debiti privilegiati (inclusi ipotecari) (12) (14.572.199) Fondi rischi privilegiati (683.000) Risorse nette a disposizione chirografi 6.533.197 Debiti chirografari 12.762.000 Maggior fabbisogno x escuss fidej. Consorzio Ex Nivea 378.000 F.do rischi chirografari (fidej. Parini) 2.980.000 Fabbisogno massimo chirografo 13.140.000

_____________________________ (12) Il debito verso Regione Lombardia viene interamente assunto, per semplicità e comparazione, in via privilegiata

pur non sussistendo, per quanto noto allo scrivente commissario, un privilegio generale o speciale se non per una modesta quota parte. E’ evidente che una diversa qualificazione del debito qui in esame rappresenterebbe un miglioramento, in termini di % di soddisfo, del ceto chirografario.

Capitolo VI ______________________________________________________________________


Risorse nette destinate al chirografo 6.533.197 = 49,7%

Totale chirografo (inclusi fondi rischi) 13.140.000

Non solo: i creditori potrebbero poi contare, oltre che sui crediti e sulle partecipazioni lasciati

alla continuità, sull’intera entità delle sacche di efficienza eventualmente liberate dal mancato

utilizzo - totale o parziale - dei fondi rischi appostati in domanda (il Nuovo Piano ne prevede,

invece, l’attribuzione al concordato per la quota dell’80%).

Sul fronte della continuità, si ricorda che anche la procedura fallimentare potrà esercitarla ex

art. 104 l.fall., peraltro conseguendo non modesti risparmi sia con riguardo agli oneri di

funzionamento degli organi sociali (certamente complessivamente inferiori al compenso del

curatore) che di assistenza al concordato.

Il Fallimento potrebbe (rectius: dovrà), poi, intraprendere le più opportune azioni revocatore,

restitutorie e risarcitorie (inclusa l’eventuale azione di responsabilità ex art. 146 l.fall.), e

garantirà, a giudizio della scrivente, sia una maggior trasparenza e trasparenza nella gestione e

liquidazione del patrimonio sociale che nella ripartizione delle risorse realizzate.


CAPITOLO VII

LE MISURE ATTUATE DALLA COOPERATIVA PER LA RISOLUZIONE DELLA CRISI: LE CRITICITA’ ED I CONTENZIOSI PENDENTI

SOMMARIO: 7.1 Le misure attuate dalla Cooperativa per la risoluzione della crisi. - 7.2 Le vendite immobiliari

concluse nell’anno anteriore all’apertura del concorso. - 7.3 I rimborsi del prestito sociale e la

autorizzata compensazione con i canoni correnti di affitto e di godimento. - 7.4 L’incremento dei canoni

di godimento della proprietà indivisa ed i contenziosi pendenti. - 7.5 La domanda di trasferimento della

proprietà degli immobili promossa da alcuni soci assegnatari.

7.1 LE MISURE ATTUATE DALLA COOPERATIVA PER LA RISOLUZIONE DELLA CRISI

Come anticipato al par. 2.6 che precede, nel novembre 2013 il consiglio di amministrazione

della Cooperativa propose all’assemblea dei soci una serie di interventi atti a contrastare la crisi

e risanare la società, ristabilendone l’equilibrio finanziario; interventi approvati dall’assemblea

del 23.11.13 tra i quali si segnala il blocco dei rimborsi dei prestiti sociali, l’introduzione di

contributi straordinari per gli oneri di gestione e l’incremento significativo dei canoni di

godimento degli alloggi a proprietà indivisa. In particolare, come ben illustrato nel “giornalino”(14)

di dicembre (cfr. all. 36), venne stabilito che:

• dal gennaio 2014, «per tutti gli alloggi costruiti e assegnati in regime di proprietà indivisa con

contributi statali e regionali ante 10.03.92, i soci assegnatari ... versassero una somma

fissata in complessivi € 30 a mq/annuo ... da considerarsi per € 15 a mq/anno come canone

di godimento per l’uso dell’alloggio e € 15 a mq/anno come quota di acconto per l’eventuale

richiesta di assegnazione in proprietà. I soci assegnatari di alloggi costruiti con contributi

statali o regionali posteriori al 10.03.92, che ai sensi della L. 179/92 ... non possono

acquisire l’assegnazione in proprietà...., dovranno versare solo la quota di € 15 a mq/anno

...in conto canone di godimento per l’uso dell’alloggio...»;

_____________________________ (14) Periodico redatto e pubblicato dal CdA di NU, disponibile sia presso la sede sociale che nei vari circoli e sul sito

web della Cooperativa.

Capitolo VII ______________________________________________________________________


• «tutti i depositi vincolati, a vario titolo, con scadenza 31.12.13 e successivi, restassero

vincolati per ulteriori 12 mesi»;

• «tutti i depositi di prestito sociale “liberi” rimanessero vincolati almeno sino all’approvazione

del bilancio 2013».

Venne altresì stabilito che ai soli soci ultraottantenni fosse data facoltà di prelievi mensili di

€ 500 fino all’estinzione del deposito. Inoltre, il CdA si “auto-attribuiva” la «facoltà di concedere

proroghe al “blocco” dei prelievi, previa presentazione di idonea documentazione comprovante

le oggettive difficoltà del socio prestatore (denuncia dei redditi e/o attestazione Isee)».

Il giornalino del giugno 2014 forniva un primo resoconto delle attività di ristrutturazione e delle

misure urgenti attuate dalla Cooperativa nel corso del 2013 e nei primi mesi del 2014; in

particolare si legge che (cfr. all. 37):

• «il risultato delle vendite è stato ... quello di un’estinzione di mutui che ha diminuito il debito

con le banche (oltre 2 milioni di €), una compensazione col prestito sociale e dunque

l’acquisizione di un margine finanziario rilevante, di cui una parte dilazionato nel tempo per

venire incontro alle esigenze dei soci»;

• «il prestito sociale ... si è attestato al valore di € 7.815.000. Nonostante il blocco della

restituzione il prestito è comunque calato ... di quasi un milione di €, grazie alle

compensazioni in muratura e alla restituzione parziale a coloro che ne hanno fatto richiesta

per esigenze urgenti e straordinarie. Oltre cento richieste sono state infatti accolte, per

restituzioni di varie entità ma comunque mai superiori a mille € al mese ciascuna. Ogni mese

è di circa 20/30 mila € la cifra che viene restituita ai soci....».

Nella circolare inviata da NU ai soci titolari di deposito sociale dell’aprile 2014, gli amministratori

della Cooperativa confermavano che alcuni soci prestatori avevano «ritenuto opportuno

utilizzare il loro prestito sociale per il pagamento dei canoni dovuti alla Cooperativa, altri

avevano preferito convertirlo con un immobile», ovvero utilizzato in «parte o tutto il loro prestito

per acquistare un immobile» di Nuova Urbanistica. Sollecitavano, quindi, i soci prestatori a

«convertire il prestito sociale con immobili della Cooperativa», sottoponendo loro «un elenco

degli immobili atti alla vendita.... Immobili... occupati da soci che vogliono rimanere in affitto, ...

liberi da vincoli convenzionali, per alcuni c’è la disponibilità di un piccolo mutuo e sono tutti

pronti per essere ceduti» (cfr. all. 38).

Capitolo VII ______________________________________________________________________


7.2 LE VENDITE IMMOBILIARI CONCLUSE NELL’ANNO ANTERIORE ALL’APERTURA DEL

CONCORSO

Nell’anno anteriore all’apertura del concorso (avvenuto con il deposito del ricorso ex art. 161, 6°

co l.fall. in data 14.12.14) la Cooperativa ha alienato una parte consistente del proprio

patrimonio immobiliare a condizioni economiche e finanziarie di “favore” che, considerata la

situazione di crisi già all’epoca inequivocabilmente manifestatasi, hanno, a giudizio di chi scrive,

arrecato pregiudizio agli interessi della massa.

Nel presente paragrafo, rinviando per i dettagli alla tabella allegata (cfr. all. 39), si provvederà a

descrivere le varie casistiche di vendita, (peraltro, omettendo per evidenti ragioni di tutela della

privacy, i nominativi degli acquirenti) evidenziando sia le criticità delle singole operazioni, sia

l’antieconomicità di molte delle stesse e la non convenienza - da un punto di vista strettamente

finanziario - della vendita.

Con riguardo alle vendite di immobili a proprietà divisa, nel corso del 2014 sono stati alienati n.

26 lotti, per un corrispettivo complessivo di € 2.064.808 contro un valore iscritto a bilancio di

complessivi € 2.649.518, così accusando una perdita economica di € 584.709, a cui deve

sommarsi l’onere, stranamente sostenuto (in non sporadici casi) dal venditore, relativo alle

spese notarili.

Da un punto di vista finanziario l’operazione è stata altrettanto negativa poichè, del prezzo

convenuto (complessivi € 2.064.808), solo € 694.699 sono entrati nelle casse sociali, mentre (i)

€ 966.047 sono stati utilizzati per estinguere il corrispondente debito ipotecario ed (ii) 404.062

sono stati compensati con i prestiti sociali e gli acconti erogati dal socio negli anni precedenti.

Con riguardo alle vendite di immobili a proprietà indivisa, nel corso del 2014 sono stati alienati,

assegnandoli ai rispettivi soci, n. 54 lotti per un corrispettivo complessivo di € 3.692.608 contro

un valore iscritto a bilancio di complessivi € 4.689.398, così accusando una perdita economica

di € 996.790 a cui deve sommarsi l’onere, spesso sostenuto dal venditore, delle spese notarili.

Da un punto di vista finanziario l’operazione non è stata vantaggiosa, poichè del prezzo

convenuto (complessivi € 3.692.608) solo circa la metà è entrato (o entrerà) nelle casse sociali,

poichè (i) € 1.585.018 sono stati utilizzati per estinguere il corrispondente debito ipotecario, (ii)

625.686 sono stati compensati con i prestiti sociali e/o con gli acconti versati dal socio

assegnatario all’atto dell’acquisto della quota sociale.

Capitolo VII ______________________________________________________________________


Deve segnalarsi che in molti casi è altresì stata consentita la compensazione di prestiti sociali,

risultati nella titolarità di soggetti diversi rispetto all’acquirente dell’alloggio.

Per concludere, le vendite effettuate nel 2014 hanno comportato una perdita economica di

complessivi € 1.707.665 e la compensazione di debiti per prestiti/anticipi di ben € 1.029.748,

contro entrate finanziarie nette di soli, € 2.171.634, di cui una buona parte dilazionata ed ancora

da incassare, senza interessi e senza alcuna garanzia, addirittura con espressa rinuncia

all’ipoteca legale da parte NU.

A fine 2015 i crediti per alienazione degli alloggi qui in esame ancora da incassare assommano

ad € 537.194.

Valore a bilancio dei cespiti alienati 7.338.916

Prezzo di vendita (5.757.417)

Perdita economica vendita immobili 1.707.667

Finanziariamente, del prezzo complessivo pattuito 5.757.417

- una quota è stata compensata con finanziamento soci prestatori 480.062

- una quota è stata compensata con acconti soci proprietà indivisa 549.687

- una quota è stata utilizzata per estinguere il debito ipotecario 2.551.031

Somma incassata da Cooperativa 2.171.635

Entrando nello specifico, questo commissario ritiene doveroso portare all’attenzione dei signori

creditori alcune delle vendite eseguite anche poche settimane prima del deposito della

domanda prenotativa di concordato (14.12.14) e che, da un punto di vista finanziario ed

economico, sono risultate non vantaggiose per i creditori della Cooperativa.

In particolare, ci si riferisce alla:

! vendita del 5.11.14

Trattasi della vendita due unità immobiliari, con annesse cantine e box [rendita catastale

rispettivamente di € 588,76 ed € 441,57, oltre che € 53,40 per l’autorimessa] al prezzo di

€ 315.000, contro un valore iscritto a bilancio di complessivi € 515.000; dunque con una

perdita economica di ben € 200.000 - pari ad uno sconto del 40% sul valore dei cespiti.

Del corrispettivo pattuito (€ 315.000 oltre iva e quindi € 333.438) (i) € 28.288 sono stati

compensati con precedenti prestiti erogati dall’acquirente socio negli anni precedenti,

(ii) € 50.000 sono stati compensati, senza alcuna formalità, con precedenti prestiti erogati

Capitolo VII ______________________________________________________________________


da altro socio (soggetti giuridico diverso dall’acquirente-debitore), (iii) € 255.150 sono stati

pagati con assegni circolari subito “consegnati” al creditore ipotecario. Tuttavia, poichè il

debito ipotecario residuo su detti cespiti assommava al maggior importo di € 261.000, la

Cooperativa ha provveduto all’estinzione dell’intero gravame attingendo alla propria cassa

per € 24.288.

Peraltro, non può non evidenziarsi come la compravendita qui esaminata, avvenuta poche

settimane prima dell’apertura del concorso, sia stata a dir poco “non conveniente” per i

creditori e soci della Cooperativa. Vendita che ha comportato, si è già detto, una perdita

secca di € 200.000 e un “drenaggio” di risorse finanziarie di € 24.288, a tutto vantaggio

dell’acquirente che - non va sottaciuto - è così riuscito a non subire alcuna falcidia

concordataria avvantaggiandosi anche dei prestiti erogati da altri soci prestatori.

! Vendita del 16.10.14

Trattasi della vendita di un’unità immobiliare, con annessa cantina e box [rendita catastale

rispettivamente di € 303,42 ed € 20,97, oltre che € 72,72 per l’autorimessa] al prezzo di

€ 106.850, contro un valore iscritto a bilancio di complessivi € 141.000, dunque con una

perdita economica di € 34.150 - pari ad uno sconto del 24,2% sul valore dei cespiti.

Del corrispettivo pattuito (€ 106.850), (i) quasi la metà (€ 48.641) è stata compensata con

precedenti prestiti erogati da altri soci (soggetti giuridici diversi dall’acquirente-debitore),

(ii) una parte è stata compensata con precedenti acconti (€ 8.000), (iii) una parte ancora è

stata dilazionata, (iv) mentre € 39.809 sono stati pagati con assegni circolari subito

“consegnati” al creditore ipotecario. Tuttavia, anche in questo caso, poichè il debito

ipotecario residuo su detti cespiti assommava al maggior importo di circa € 85.000, la

Cooperativa ha contestualmente provveduto all’estinzione del mutuo attingendo alla

propria cassa per € 35.000.


Vendita di un’unità immobiliare, con annessa cantina e box [con rendita catastale

rispettivamente di € 588,76 ed € 99,16] al prezzo convenuto in € 79.317, contro un valore

iscritto a bilancio di complessivi € 117.522; dunque con una perdita economica di ben

€ 55.235 pari ad uno sconto del 47% sul valore contabile dei cespiti.

Capitolo VII ______________________________________________________________________


Del corrispettivo pattuito (€ 79.317) (i) la quasi totalità - ben € 68.810 - è stata compensata

con precedenti prestiti in parte nella titolarità dall’acquirente ed in parte nella titolarità di

altri soci (rispettivamente € 36.810 ed € 32.000), (ii) € 10.507 sono stati pagati con assegni

circolari subito “consegnati” al creditore ipotecario. Poichè il residuo mutuo assommava al

maggior importo di € 39.030, la Cooperativa ha contestualmente provveduto all’estinzione

attingendo alla propria cassa per la differenza di € 28.523.

Gli oneri notarili sono stati sostenuti da NU.


Trattasi della vendita di un appartamento, con annessa cantina e box, con rendita

catastale di € 298,25. Il prezzo di vendita è stato convenuto in € 72.115, contro un valore

iscritto a bilancio di complessivi € 120.165, dunque con una perdita economica di ben

€ 48.050 pari ad uno sconto del 40% sul valore del cespite.

Del corrispettivo pattuito (€ 72.115) (i) € 24.885 sono stati compensati con prestiti erogati

dall’acquirente, (ii) € 17.230 sono stati pagati al rogito, (iii) mentre la differenza è oggetto di

rateizzazione (€ 500 per 60 mesi), senza interessi e senza garanzia ipotecaria (rinunciata

dalla cooperativa in sede di rogito).


Trattasi della vendita di un box [rendita catastale di € 81,81] al prezzo di € 21.363, contro

un valore iscritto a bilancio di complessivi € 24.095, con una perdita economica di € 2.731.

L’intero corrispettivo è stato compensato con il prestito - di esatto pari importo - erogato

dall’acquirente socio negli anni precedenti. Deve tuttavia segnalarsi come l’operazione in

questione abbia comunque comportato un’uscita di cassa per la Cooperativa di € 12.000

avendo provveduto all’estinzione del relativo debito ipotecario.

In sostanza, l’acquirente ha potuto così interamente esitare il proprio credito, mentre NU ha

“consumato” cassa per pagare la banca ipotecaria.


Trattasi della vendita di un immobile al prezzo di .€ 74.000, contro un valore iscritto a

bilancio di complessivi € 137.385, con una perdita economica di ben € 63.385 pari ad uno

sconto del 46,1% sul valore del cespite.

Capitolo VII ______________________________________________________________________


Del corrispettivo pattuito (€ 74.000) (i) € 4.104 sono stati compensati con precedenti

prestiti, (ii) € 40.580 sono stati pagati con assegni circolari subito “consegnati” al creditore

ipotecario e (iii) la differenza di € 22.192 incassata dalla Cooperativa. Anche in questo

caso gli oneri notarili di compravendita sono stati sostenuti dalla Cooperativa.


Trattasi della vendita di due unità immobiliari [con rendita catastale rispettivamente di

€ 91,10 ed € 98,69] al prezzo di € 53.000, contro un valore iscritto a bilancio di complessivi

€ 166.808, con una perdita economica di ben € 113.308 pari ad uno sconto del 67% sul

valore dei cespiti. Lo “scontatissimo” prezzo risulta poi essere stato pagato, quanto ad

€ 20.560, mediante compensazione con il controcredito per prestiti erogati dal socio negli

anni precedenti e quanto ad € 32.940 al rogito.

7.3 I RIMBORSI DEL PRESTITO SOCIALE E LA AUTORIZZATA COMPENSAZIONE CON I

CANONI CORRENTI DI AFFITTO E DI GODIMENTO Nell’anno anteriore all’apertura del concorso il prestito sociale si è ridotto di circa un milione sia

per effetto degli utilizzi in compensazione con i corrispettivi delle compravendite immobiliari di

cui al paragrafo che precede, sia per effetto degli utilizzi in compensazione con i canoni di

locazione/godimento (circa € 60.000 a fine 2014) sia per i rimborsi erogati a favore di alcuni dei

soci che ne hanno fatto richiesta (€ 365.000 circa di cui solo circa € 102.000 a favore di soci

che superavano il limite d’età indicato in delibera).

Esaminando le richieste di rimborso accolte dal CdA nell’anno anteriore all’apertura del

concorso non può non osservarsi come alcune di queste non paiano rispettare i presupposti e i

requisiti di oggettiva difficoltà ed effettiva necessità, determinati (arbitrariamente) dal CdA e

approvati dall’assemblea del soci del 23.11.13, per il diritto al rimborso: età del socio titolare del

prestito, quota massima di rimborso, prova dell’effettiva necessità ecc..... Nello specifico,

vengono infatti, in evidenza, casi “strani” che spaziano dall’acquisto di elettrodomestici, alla

riparazione dell’auto, al viaggio studio del figlio.

A detto importo devono sommarsi i prestiti sociali portati in compensazione con i canoni di

godimento ed affitto, nonchè con il prezzo di acquisto di alloggi e posti auto, sia da parte dei

soci, che da parte di soggetti ad essi “collegati”, di cui ampiamente detto al paragrafo che

precede.

Capitolo VII ______________________________________________________________________


Compensazioni che, con l’apertura del concorso, non possono più essere attuate stante il

combinato disposto degli artt. 56 e 169 l.fall.

7.4 L’INCREMENTO DEI CANONI DI GODIMENTO DELLA PROPRIETÀ INDIVISA ED I

CONTENZIOSI PENDENTI Alcuni (circa 80) soci della proprietà indivisa e/o soci prestatori, nel febbraio 2014, hanno

impugnato avanti il Tribunale delle Imprese di Milano (rgn 12648/14) la delibera assembleare

del 23.11.13 relativa, come sopra anticipato, in estrema sintesi, alla (i) reintroduzione, a carico

dei soci assegnatari di alloggi a proprietà indivisa, del c.d. “canone di godimento” quantificato in

30€/mq/anno; (ii) alla prosecuzione del versamento di un “contributo di solidarietà” e, per i “soci

prestatori”, alle misure straordinarie inerenti il prestito sociale con il blocco della restituzione dei

depositi e l’abbattimento del 50% degli interessi pattuiti, (iii) all’introduzione di un contributo

“una tantum”, variabile da un minimo di € 50 ad un massimo di € 250 per tutti i soci ecc...,

altresì modifica dell’oggetto sociale della Cooperativa e dello statuto, ritenendo violate le finalità

mutualistiche e ravvisando un abuso di potere e un conflitto di interessi.

La causa, attualmente pendente, è stata rinviata alla primavera 2017 per la precisazione delle

conclusioni.

I medesimi soci hanno, altresì, impugnato, nel dicembre 2014, avanti il Tribunale delle Imprese

di Milano (rgn. 78482/14) le delibere del consiglio di amministrazione del 18.07.14 e del

10.10.14(14), ritenendole lesive del loro diritto di soci, nonchè contrarie alla legge e allo statuto,

chiedendo, per l’effetto, che gli oneri di gestione della Cooperativa vengano ripartiti tra i tutti i

soci senza alcuna distinzione di categoria e che l’introduzione dei cd “oneri accessori”, il blocco

del rimborso del prestito sociale e l’introduzione della misura “una tantum” vengano annullate, in

particolare, per illeceità/impossibilità dell’oggetto, abuso di potere e conflitto d’interessi.

_____________________________ (14) La delibera del cda 18.07.14 prevede, tra l’altro,: «al n. 4 le determinazioni in merito alla proprietà indivisa ... il

calcolo della ripartizione dei costi per i soci a proprietà indivisa. La ripartizione dei costi, considerati i costi di gestione 2013 pari ad € 1.723.925 €, la quota da detrarre di competenza delle cessioni e la quota da detrarre di competenza degli affitti, la cifra risultante di € 835.051,76, il numero di vani pari a 1019, è calcolata in 819,48 € a singolo vano.... Propone di inviare ai soci a proprietà indivisa lettera di avviso... contenente anche la comunicazione della possibilità, per i soci in difficoltà economiche comprovate con il mod. isee, di potersi confrontare con la Cooperativa per individuare una soluzione, e l’informazione che in caso di mancato pagamento si provvederà ad effettuare decreti ingiuntivi. Al n. 5 determinazione rimborso “oneri accessori” per alloggi assegnati in godimento semplice o in locazione un concorso alle spese di gestione e amministrazione della Cooperativa, invita a rendere operativa l’applicazione degli “oneri accessori” pari al 30% del valore del canone di godimento, fino al tetto massimo (canone + oneri accessori) di 400 € mensili, per 24 mesi a partire dall’1.7.14» (cfr. all. 40).

Capitolo VII ______________________________________________________________________


E’ di tutta evidenza che qualora le domande azionate dai soci dovessero essere accolte, le

prospettazioni elaborate dalla Ricorrente con riguardo alla quantificazione dei ricavi/flussi di

cassa anche della continuità risulterebbero non fattibili.

Per completezza di ragionamento e di informazione, si segnala inoltre che la Cooperativa ha

promosso azioni di recupero crediti nei confronti dei suddetti soci morosi che, a loro volta,

hanno opposto i decreti ingiuntivi ottenuti dalla Ricorrente. Allo stato, i giudizi sono pendenti

avanti il Tribunale di Varese.

7.5 LA DOMANDA DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI PROMOSSA

DA ALCUNI SOCI ASSEGNATARI

Alcuni soci della proprietà indivisa (n. 32), impugnata la sentenza di primo grado emessa dal

Tribunale di Varese nello scorso luglio 2015, hanno chiesto alla Corte d’Appello di Milano di

riconoscere e dichiarare il loro diritto ad ottenere dalla Cooperativa (una volta espletato l’iter

necessario e incassate le somme da ciascun socio dovute per l’acquisizione del suolo e per la

differenza degli interessi agevolati), il trasferimento in proprietà divisa a ciascun attuale

assegnatario l’immobile relativo.

In sostanza, i suddetti soci chiedono che la Cooperativa venda loro gli appartamenti da tempo

assegnatigli, ad un prezzo da determinarsi in applicazione della normativa vigente per la

cessione degli alloggi già assegnati in godimento ai soci a proprietà indivisa, imputando a

conto prezzo tutti i versamenti già effettuati, quindi, con pagamento del solo saldo

eventualmente ancora dovuto per il differenziale degli interessi agevolati e per il costo del diritto

di superficie.

Secondo quanto riferito dal legale degli attori stessi, la Corte d’Appello avrebbe accolto la

richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione della impugnata sentenza di I° grado;

dunque anche della parte in cui ordinava alle varie Conservatorie interessate la cancellazione

delle trascrizioni delle domande giudiziali promosse dai 32 soci della Cooperativa. Gravami che,

infatti, risultano ancora annotati.

E’ di tutta evidenza che la pendenza del contenzioso sopra descritto, non solo rende più

problematica l’eventuale alienazione degli immobili in esame (tutti, si segnala, non destinati a

Piano alla liquidazione ma attribuiti alla continuità), ma determina altresì (e soprattutto) una

Capitolo VII ______________________________________________________________________


significativa alea circa l’effettiva entità del patrimonio della Ricorrente (che, come si è detto e

ribadisce, con l’Operazione Taino andrebbe ad iscrivere un nuovo gravame anche su detti

cespiti il cui diritto di proprietà è sub judice).

Per una stima dei termini economici del problema si consideri che il patrimonio sottoposto ad

alea è stato stimato dal perito Brambilla in oltre 2 milioni di €, su cui già al momento gravano

mutui ipotecari per oltre 700mila € e contributi regionali per oltre 330mila €.


ELENCO ALLEGATI

Allegato 1 Visura Camerale Cooperativa Nuova Urbanistica.

Allegato 2 Decreto Tribunale di Varese del 30.1.2015.


Allegato 4 Domanda di concordato preventivo del 22.06.15 e relativa attestazione ex art.

161, 3°co l.fall.


Allegato 6 Annunci ex art. 171 l.fall. pubblicati su quotidiani.

Allegato 7 Modifica della domanda di concordato dell’1.06.16 e relativa attestazione ex

art. 161, 3°co l.fall.

Allegato 8 Statuti della Cooperativa.

Allegato 9a Tabella A: immobili destinati alla liquidazione.

Allegato 9b Tabella B: immobili di supporto alla liquidazione.

Allegato 9c Tabella C: immobili destinati alla continuità.

Allegato 10 Convenzioni edificatorie sottoscritte con Comuni ed Enti.

Allegato 11a Relazione ipotecaria notaio Orlando.

Allegato 11b Relazione ipotecaria notaio Rosso.

Allegato 12a Relazione di stima immobili Tabella A e B - arch. Brambilla del 22.05.2015.

Allegato 12b Relazione di stima immobili Tabella C - arch. Brambilla del 21.12.2015.

Allegato 12a.bis Tabella A e B arch. Brambilla.

Allegato 12b.bis Tabella C arch. Brambilla.

Allegato 13 Comunicazione di NU del 26.05.16

Allegato 14 Tabella D: raffronto quotazioni immobili.

Allegato 15 Visura camerale Consorzio Gerenzano Ex Nivea.

Allegato 16 Bilancio Consorzio Gerenzano Ex Nivea.

Allegato 17 Comunicazione CCFS di escussione garanzia Consorzio Gerenzano Ex

Nivea.

Allegato 18 Perizia Bonacina - Laveno.

Allegato 19 Comunicazione di NU al Comune di Laveno.

Elenco allegati ______________________________________________________________________

___________________________________________________________________ Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova Urbanistica s.c.

Allegato 20 Delibera Comune di Laveno di accoglimento richiesta di svincolo fideiussione

e rimborso oneri contributivi.

Allegato 21 Perizia Bonacina - Luino.

Allegato 22 Comunicazione Comune di Gallarate con quantificazione oneri svincolo da

uso pubblico.

Allegato 23 Visure catastali terreni di Caronno.

Allegato 24 Bilancio NU del 2008.



Allegato 27 Visura camerale della srl Parini in liq.ne e relativo bilancio 2014.

Allegato 28 Fidejussione rilasciata da NU a favore di Banco Popolare nell’interesse di

Parini srl.

Allegato 29 Bozza bilancio Soges srl anno 2015.

Allegato 30 Elenco (i) debiti v/soci per cauzioni e depositi immobili a proprietà indivisa

destinati alla continuità; (ii) debiti verso soci per cauzioni e depositi per alloggi

in affitto; (iii) debito v/Regione Lombardia.

Allegato 31 Relazione sul piano della continuità elaborata dagli advisors della Società.

Allegato 32a Accordo NU - Banca Intesa del 7.09.15.

Allegato 32b Addendum NU - Banca Intesa del 7.10.15.

Allegato 32a II° Addendum NU - Banca Intesa dell’1.6.16.

Allegato 33 Offerta di acquisto Coinco, visura camerale Consorzio Iniziative Cooperative -

soc. coop e relativo bilancio 2015.

Allegato 34 Offerta di acquisto S.G.I. del 18.03.16.

Allegato 35 Comunicazione e.mail degli advisors e del legale di NU del 3.06.16.

Allegato 36 Giornalino del dicembre 2013.

Allegato 37 Giornalino del giugno 2014.

Allegato 38 Comunicazione circolare di NU ai soci dell’aprile 2014.

Allegato 39 Tabella vendite proprietà indivisa e proprietà divisa del 2014.

Allegato 40 Delibera del CdA del 18.07.14.

RELAZIONE EX ART. 172 L.FALL. - WordPress.com · Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova...

Documents

Transcript of RELAZIONE EX ART. 172 L.FALL. - WordPress.com · Relazione ex art. 172 l.fall. Cooperativa Nuova...