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FALLIMENTO S’Arbore S.r.l. PROCEDIMENTO N° 181/2017

CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo - Pagina 1

STUDIO TECNICO

Dottore Ettore Crobu Agronomo Via Rossini n° 44

09128 CAGLIARI TEL./FAX 070 4560965

TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI

Sezione fallimenti

Giudice Dott. Nicola Caschili

Dott.ssa. Donatella Masala - Curatore del Fallimento

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO NEL PROCEDIMENTO FALLIMENTARE N° 181/2017

FALLIMENTO S’ARBORE s.r.l.

IL C.T.U. Dottore Agronomo Ettore Crobu



La presente relazione di consulenza tecnica si compone dei seguenti paragrafi:

1. Premessa pag. 4

2. Descrizione delle operazioni pag. 5

3. Inquadramento generale degli immobili oggetto di valutazione pag. 6

4. Risposte ai quesiti

4.1 in risposta al 1° quesito pag. 7








5. Conclusioni pag. 32



Allegati

1. Allegato fotografico

2. Verbale sopralluogo del 19.02.2018

3. Verbale sopralluogo del 18.05.2018

4. Stralcio catastale ed ortofoto con identificazione dell’azienda

5. Certificato Destinazione Urbanistica

6. Visure catastali, planimetrie ed estratti di mappa

7. Planimetria avanserra con dettagli

8. Superfici avanserra

9. Planimetria serra

10. Inquadramento Vincolistico

11. Dettaglio della serra danneggiata dall’incendio

12. Planimetria Ombrari

13. Planimetria casa custode

14. Planimetria vano tecnico e minitunnel

15. Planimetria generale dell’azienda

16. Autorizzazione per realizzazione del pozzo n.8/03

17. Consistenza Immobiliare

18. Planimetria serra con disposizione dei bancali

19. Consistenza Mobiliare

20. Atto di Compravendita

21. Contratto d’affitto

22. Ispezione ipotecaria

23. Concessione Edilizia n.64/02

24. DIA n.7/04

25. Autorizzazione n.35/04

26. Avanserra - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi

27. Serra - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi

28. Casa Custode - confronto stato di fatto e di progetto e identificazione abusi

29. Calcoli volumetria e superficie coperta residua

30. Scheda di stima dei beni Immobili

31. Scheda di stima dei beni Mobili

32. Planimetria con identificazione rifiuti

33. Scheda di stima dei rifiuti

34. Tabella riassuntiva della stima

35. Planimetria Tracciato delle condotte del Consorzio di Bonifica e relativi comizi



1) PREMESSA

Il Sottoscritto Ettore Crobu, di Professione Dottore Agronomo, regolarmente

iscritto all'albo dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Cagliari al n° 358,

con studio Professionale in Cagliari nella Via Rossini n° 44, tel. 070 4560965 e-mail:

[email protected], PEC: [email protected], in data 2 febbraio 2018

veniva nominato quale C.T.U. dal Curatore Fallimentare Dott.ssa Donatella Masala, per

assistere lo stesso nel procedimento di fallimento n. 181/2017 in capo alla Società

Agricola S’Arbore S.r.l..

I quesiti posti dal Sig. Curatore del fallimento vengono di seguito riportati:

1. La consistenza immobiliare della società fallita, con l’identificazione dei

beni, dei confini dei terreni e dei dati catastali;

2. Lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza

di contratti registrati in data antecedente a quella della sentenza

dichiarativa di fallimento;

3. L’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a

carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi;

4. L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

dall’acquirente;

5. La regolarità degli impianti agricoli, con particolare riferimento

all’osservanza della normativa nazionale e regionale vigente;



6. La regolarità edilizia ed urbanistica dei fabbricati e delle strutture

esistenti e la loro coerenza con le concessioni edilizie emesse sino ad oggi,

al fine di poter valutare l’opportunità di poter inoltrare eventuali

accertamenti di conformità, con valutazione dei costi necessari per la

regolarizzazione;

7. L’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa

acquisizione dello stesso documento nonché del certificato di destinazione

urbanistica previsto dalla vigente normativa;

8. La valutazione estimativa dei beni immobili (terreni e fabbricati), degli

impianti serricoli e degli impianti in generale, delle attrezzature e delle

macchine agricole della società fallita, facendo riferimento alla

produzione agricola potenziale.

2) DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI

Le operazioni di Consulenza si sono svolte presso gli immobili oggetto di

procedimento ed in studio; sono state effettuate accurate indagini presso l’Ufficio

Tecnico del Comune di Decimomannu e presso l'Agenzia del Territorio - Ufficio di

Cagliari - ed infine sono state svolte tutte le opportune indagini di mercato presso

tecnici, professionisti ed operatori del settore immobiliare.

Sono state effettuate due diverse visite presso i luoghi in oggetto, rispettivamente

in data 19 febbraio 2018 (Allegato n.2), 18 maggio 2018 (Allegato n.3), al fine di

rilevare la consistenza dell’azienda e poterne poi verificare la rispondenza ai progetti

approvati dal Comune di Decimomannu; di valutare lo status di manutenzione e



conservazione della stessa, nonché di visionare i beni mobili presenti nella struttura.

Inoltre, nelle date del 14 giugno 2018 e del 28 giugno 2018 il sottoscritto ha

provveduto ad effettuare due sopralluoghi aggiuntivi al fine di accertare ulteriormente lo

stato dei luoghi; in queste occasioni non è stato predisposto alcun verbale.

Lo scopo dei sopralluoghi è stato quello di raccogliere tutti gli elementi utili al

fine di poter individuare, descrivere e determinare il valore di mercato dei beni

esaminati riconducibili nel complesso a un’azienda agricola ad indirizzo florovivaistico.

Sono state inoltre scattate numerose fotografie, parte delle quali si allegano alla

presente consulenza al fine di rendere più chiara la descrizione dello stato dei luoghi

(Allegaton.1).

Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Decimomannu è stata fatta la richiesta del

Certificato di Destinazione Urbanistica relativa al bene oggetto di valutazione, nonché

di tutte le autorizzazioni edilizie rilasciate per le costruzioni ivi presenti.

In studio si è proceduto a un'attenta analisi della documentazione agli atti e

all’elaborazione di quanto riscontrato durante i sopralluoghi e le indagini svolte. Si è

proceduto, infine, alla stesura della presente relazione.

3) INQUADRAMENTO GENERALE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI

VALUTAZIONE

Da un’attenta analisi dei documenti allegati agli atti e di quelli reperiti nel corso

delle indagini e dei sopralluoghi svolti dal sottoscritto, si ricava che l’immobile oggetto

di consulenza risulta essere costituito da un’azienda florovivaistica. L’immobile è

ubicato in agro del comune di Decimomannu, nello specifico è sito a Nord-Est del



succitato comune, da cui dista in linea d’aria 2,5 Km (Allegato n.4).

L’azienda è facilmente raggiungibile percorrendo la S.S. 130 dir. in direzione San

Sperate/Monastir per circa 2 km. L’immobile si trova sulla sinistra rispetto al senso di

marcia.

Dalle indagini svolte presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Decimomannu è

scaturito che l’immobile di cui sopra, in base al P.U.C. attualmente vigente, ricade in

zona “E1 – AREE CARATTERIZZATE DA PRODUZIONE AGRICOLA

SPECIALIZZATA. (vedi allegato n.5).

4) RISPOSTE AI QUESITI

4.1 - In risposta al 1° quesito

“La consistenza immobiliare della società fallita, con l’identificazione dei beni, dei

confini dei terreni e dei dati catastali”

L’azienda agricola S’Arbore s.r.l. è un’azienda florovivaistica; la sua estensione è

di 5,5251 Ha.

L’immobile oggetto di perizia è catastalmente censito come di seguito riportato

(Allegato n.6):

CATASTO COMUNE LOCALITÀ FOGLIO MAPPALE SUP. CATASTALE

Terreni Decimomannu Su Strintu 8 63 0,9595 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 204 0,6535 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 504 1,4426 Terreni Decimomannu Su Strintu 8 514 (ex 506) 2,2880

Fabbricati Decimomannu Su Strintu 8 515 (ex 506) 0,1693 Fabbricati Decimomannu Su Strintu 8 516 (ex 506) 0,0122

Totale 5,5251

L’immobile oggetto di perizia è inserito in un contesto rurale particolarmente



vocato per l’attività agricola e florovivaistica in particolare, come confermato dalle

numerose aziende similari presenti nelle vicinanze.

Con particolare riferimento ai confini aziendali, da un punto di vista catastale si

può affermare che l’immobile confina:

NORD-OVEST:

Foglio 8 particelle 205, 208 e 209 catastalmente intestate al

Demanio dello Stato;

“Rio Flumineddu”.

NORD-EST:

Foglio 8 particelle 59, 149, 255 e 575 catastalmente intestate a

CIDAM Società Semplice;

Foglio 8 particella 582 catastalmente intestata a Maccioni Celestina

e Marongiu Antonio.

SUD-EST:

Foglio 8 particella 534 catastalmente intestata a SA FACENDA

Società Semplice;

Strada Statale 131 Dir dalla quale si ha accesso all’azienda

agricola.

SUD-OVEST:

Foglio 8 particella 207 catastalmente intestata al Demanio dello

Stato;

Foglio 8 particelle 505 e 507 catastalmente intestate ad AGRICOM

S.R.L.



L’azienda dispone di alcuni fabbricati in cui vengono svolte le attività di

coltivazione delle specie ornamentali in vaso; nello specifico è presente una serra in

ferro vetro dotata di avanserra. Nell’avanserra sono presenti gli uffici amministrativi

e tecnici, locali deposito, servizi igienici e altri locali di supporto all’attività svolta; oltre

che gli spazi necessari per la movimentazione, il confezionamento e la vendita dei

prodotti. Sono anche presenti la centrale termica e la centrale idrica ove vi sono delle

cisterne interrate ed esterne di accumulo. La pavimentazione è in cemento.

Nell’avanserra viene svolta l’attività di vendita diretta (Allegato n.1 – foto dalla n.1 alla

n.11).

Nell’allegato n.7 è riportata la planimetria nel dettaglio dell’avanserra e dei locali

interni ad essa mentre nell’allegato n.8 è riportata una tabella con la ripartizione delle

superfici.

Nella serra in ferro-vetro (adiacente all’avanserra) avviene la coltivazione sia su

bancali mobili sia a terra delle specie ornamentali in vaso. Nella serra è predisposto

l’impianto di riscaldamento (attualmente non funzionante), inoltre l’apertura delle

finestre è automatizzata. Anche in quest’area la pavimentazione è in cemento nelle zone

pedonali e in terra sotto i bancali di coltivazione (Allegato n.1 – foto dalla n.12 alla

n.19). Nell’allegato n.9 è riportata la planimetria generale e la planimetria in dettaglio.

La porzione terminale della serra, risulta ad oggi inutilizzabile in quanto (come si

evince chiaramente dall’ allegato n.1 – foto n.20 e n.21) nell’anno 2014 il confine Nord-

Ovest del fondo è stato interessato da un incendio (Vedi allegati n.10 e n.11) che ha

danneggiato in parte la struttura serricola che necessita pertanto di importanti interventi

di manutenzione per il suo ripristino e messa in sicurezza.



Sempre nella porzione terminale della serra, in adiacenza ad essa, è presente una

struttura serricola con pareti in muratura dello spessore di circa 30 cm; attualmente

non è presente nessuna copertura, ma solo la struttura a in ferro a doppia falda, anche

questa struttura risulta in parte danneggiata dall’incendio (Allegato n. 11) ed in stato di

manutenzione precario (Allegato n.1 – foto n.29). Tale struttura è realizzata in assenza

di autorizzazione, nell’allegato n.9 è riportata la planimetria generale e la planimetria in

dettaglio.

Sono inoltre presenti degli ombrari con struttura in ferro e teli ombreggianti, in

parte utilizzati ed in parte no in quanto questi ultimi necessitano di interventi di

manutenzione per il rispristino della copertura (Allegato n.1 – foto dalla n.22 alla n.26).

Nell’allegato n.12 è riportata la planimetria generale.

Sul fondo è presente un ulteriore corpo di fabbrica costituito da quella che

originariamente doveva essere la casa del custode; la realizzazione di tale fabbricato

non è stata ad oggi conclusa e lo stesso si trova allo stato di grezzo (Allegato n.1 – foto

n.27 e n.28). Nell’allegato n.13 è riportata la planimetria del fabbricato.

Nel corso dei sopralluoghi sono state rinvenute alcune strutture non presenti nelle

tavole progettuali approvate.

È presente un corpo di fabbrica allo stato di grezzo assimilabile ad un vano

tecnico di piccole dimensioni, realizzato per accogliere l’impianto di fertirrigazione

(Allegato n.1 – foto n.39 e n.40).

Sono inoltre presenti due minitunnel: il primo (minitunnel n.1) è sito all’ingresso

dell’azienda, attualmente è inutilizzato ed in condizioni di manutenzione precarie

(Allegato n.1 – foto da n.41 a n.43).



Il secondo (minitunnel n.2) invece è sito nella zona adibita a coltivazione in piena

aria (Allegato n.1 – foto n.44 e n.45).

Le planimetrie del vano tecnico e dei due minitunnel sono riportate nell’allegato

n. 14.

All’attualità tutta la parte terminale della serra oltre che le zone limitrofe sono

occupate da cumuli di rifiuti costituiti principalmente da materiale plastico quali vasi,

plateaux contenitori, cassette in plastica, scatole di cartone, scaffali, oltre che materiale

vario che dovrebbe essere conferito in discarica (Allegato n.1 – foto da n.29 a n.37).

L’allegato n.15 riporta la planimetria generale con l’ubicazione dei fabbricati

elencati sopra.

In azienda è presente un pozzo trivellato (Allegato n.1 – foto n.46). S'Arbore ha

ricevuto l'autorizzazione per la realizzazione del pozzo dal comune di Decimomannu,

autorizzazione n. 8/03; in data 25.11.2002 ha ricevuto l’autorizzazione alla ricerca di

acque sotterranee da parte del Servizio del Genio Civile: autorizzazione n.23924

(Allegato n. 16). In data 28.03.2007 la società S’Arbore riceveva una comunicazione da

parte del Servizio del Genio Civile con la quale invitava la ditta a trasmettere le

comunicazioni di inizio e fine indagine, condizione essenziale per la validità

dell’autorizzazione. Pertanto allo stato attuale il pozzo non può essere utilizzato.

Secondo quanto dichiarato dal Sig. Giuseppino Mannu (rappresentante legale di Flora

Sarda Distribuzione S.r.l., che attualmente è nel possesso dell’azienda in virtù del

contratto di affitto di azienda stipulato il 16/10/2014) il pozzo non viene attualmente

utilizzato. L’approvvigionamento idrico è garantito dalla rete del Consorzio di Bonifica

(Allegato n.1 – foto n.57 e n.58), nell’allegato n. 35 è riportata la distribuzione dei



comizi del Consorzio di Bonifica all’interno dell’azienda in oggetto, attualmente

l’acqua viene prelevata dal comizio 17 terminale 14.

In azienda è inoltre presente, nell’avanserra, una cisterna di accumulo di acqua,

prospiciente i locali abusivi, della capienza di circa 70 metri cubi (Allegato n.1 – foto

n.59).

Tutta la superficie aziendale è servita dall’impianto d’irrigazione. Altro impianto

presente in azienda è quello dedicato alla fertirrigazione, indispensabile per distribuire

alle specie coltivate in vaso la soluzione nutritiva.

Oltre ai tunnel e alla serra è presente anche una superficie in pieno campo

predisposta per la coltivazione delle specie floricole in vaso in piena aria (Allegato n.1 –

foto n.47 e n.48).

La consistenza immobiliare è riportata nell’allegato n.17 e può essere di seguito

riassunta:

Descrizione Superficie (mq) Note

Avanserra 1690,51 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE Serra ferro-vetro 14824,43 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE

Struttura in muratura 291,30 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Ombrari 11305,00 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE

Casa custode 118,65 REALIZZATA CON AUTORIZZAZIONE Vano tecnico 4,25 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Minitunnel n1 117,05 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE Minitunnel n2 41,60 REALIZZATA SENZA AUTORIZZAZIONE

Oltre ai beni immobili la Società è proprietaria di alcuni beni mobili, in particolare

i bancali di coltivazione, due veicoli e un carrello elevatore.

Nello specifico in azienda sono presenti diversi bancali di coltivazione in

alluminio (Allegato n.1 foto da n.12 a n.16); i bancali sono mobili per cui danno la



possibilità di spostarsi e di sfruttare al meglio lo spazio dentro la serra; la disposizione

dei bancali è riportata nell’allegato n.18.

Sono stati conteggiati:

N.4 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 5,50 m;

N.1 bancale di larghezza 1,85 m e lunghezza 9,50 m

N.1 bancale di larghezza 1,85 m e lunghezza 10,20 m

N.78 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 11,10 m

N.75 bancali di larghezza 1,85 m e lunghezza 12,50 m

Per quanto concerne i veicoli gli stessi sono:

Furgone IVECO 35/E4 immatricolato in data 29/12/2010 e targato

EF084XH (Allegato n.1 foto da n.49 a n.51);

Automobile FIAT PUNTO immatricolata in data 11/12/1997 e targata

AP249SP (Allegato n. 1 foto n. 37, n. 38, n. 51 e n. 53).

Per quanto riguarda la Fiat Punto, come emerge dalla visione delle foto scattate

nel corso dei sopralluoghi, l’auto può essere considerata alla stregua di un rottame;

infatti, la stessa è ubicata nelle vicinanze dei cumuli di rifiuti e contiene al suo interno

materiale plastico di vario genere da conferire in discarica.

Il carello elevatore (Allegato n.1 foto da n.54 a n.56), come si evince dalle foto, è

abbastanza datato e in condizioni di manutenzione mediocri.

Il Furgone IVECO 35/E4 immatricolato in data 29/12/2010 e targato EF084XH si

presenta in condizioni medie di manutenzione con 334.702 Km.

Il riassunto della consistenza mobiliare è riportato nell’allegato n. 19




“Lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base

al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in

data antecedente a quella della sentenza dichiarativa di fallimento;”

La società agricola S’Arbore s.r.l., con atto di compravendita del 28.05.2002

repertorio n. 49590 raccolta n. 22615, a rogito del Dott. Giovanni Fadda Notaio;

trascritto a Cagliari il 07.06.2002 al registro generale n.27853 e al registro particolare

n. 22246 (Allegato n.20), ha acquistato il fondo rustico, su cui sono stati edificati i

fabbricati e le strutture per la forzatura delle colture.

Attualmente l’immobile risulta occupato dalla Società “Flora Sardegna

Distribuzione S.R.L.”, in virtù di un contratto di affitto repertorio n. 136249, raccolta n.

35407 (Allegato n.21). Il contratto d’affitto decorre dal 16 ottobre 2014 con durata

annuale e possibilità di rinnovo di anno in anno sino alla comunicazione di disdetta.

Il contratto risulta registrato in data antecedente alla sentenza di fallimento

(sentenza n. 181/2017).

Il canone corrisposto è di € 3.000,00 mensili, che appaiono congrui vista la

tipologia aziendale.


“L’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a

carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla

attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi;”

Al fine di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene il



sottoscritto CTU ha provveduto ad effettuare una ispezione ipotecaria (Allegato n.22).

Si riporta di seguito l’elenco sintetico delle formalità:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 07/06/2002 - Registro Particolare

22246 Registro Generale 27853, Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI

Repertorio 49590 del 28/05/2002. ATTO TRA VIVI -

COMPRAVENDITA Immobili siti in DECIMOMANNU (CA).

SOGGETTO ACQUIRENTE;

2. ISCRIZIONE CONTRO del 19/09/2002 - Registro Particolare 4426

Registro Generale 42792 Pubblico ufficiale FADDA GIOVANNI

Repertorio 49769 del 17/09/2002 PRIVILEGIO derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO. Immobili siti in

DECIMOMANNU(CA), SOGGETTO DEBITORE;



Repertorio 49769 del 17/09/2002 IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, Immobili siti in

DECIMOMANNU(CA), SOGGETTO DEBITORE;




CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, SOGGETTO

DEBITORE;






CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO, SOGGETTO

DEBITORE;


Registro Generale 15907 Pubblico ufficiale EQUITALIA SARDEGNA

SPA AGENTE RISCOSSIONE- CAGLIARI Repertorio 3551 del

27/04/2010 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI

SENSI DELL’ART. 77 DPR 602/73 E DL 46/99 Immobili siti in

DECIMOMANNU (CA), SOGGETTO DEBITORE;


Registro Generale 10871 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO

Repertorio 1615 del 21/03/2014 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da

DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),

SOGGETTO DEBITORE;


Registro Generale 14103 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI LATINA

Repertorio 429/2015 del 01/03/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante

da DECRETO INGIUNTIVO, Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),

SOGGETTO DEBITORE;


Registro Generale 21760, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BOLZANO

Repertorio 52 del 09/01/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da



DECRETO INGIUNTIVO, Immobili siti in DECIMOMANNU (CA),

SOGGETTO DEBITORE;

10. TRASCRIZIONE CONTRO del 23/10/2015 - Registro Particolare

22321 Registro Generale 28239 Pubblico ufficiale: UFFICIALE

GIUDIZIARIO CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI Repertorio

5148/2015 del 21/09/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE -

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili siti in

DECIMOMANNU(CA);

11. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/01/2016 - Registro Particolare 1433

Registro Generale 1856 Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO

CORTE D'APPELLO Repertorio 7115/2015 del 11/12/2015 ATTO

ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO

IMMOBILI, Immobili siti in DECIMOMANNU(CA);

12. Rettifica a TRASCRIZIONE CONTRO del 09/02/2016 – Registro

Particolare 2378 Registro Generale 3094 Pubblico ufficiale: UFFICIALE

GIUDIZIARIO CORTE D'APPELLO Repertorio 7115/2015 del

11/12/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI

PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili siti in DECIMOMANNU(CA);


Registro Generale 22195 Pubblico ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI

RISCOSSIONE SPA Repertorio 2673/2516 del 28/07/2016 IPOTECA

CONC. AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E

AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO Immobili siti in



DECIMOMANNU (CA), SOGGETTO DEBITORE;

14. TRASCRIZIONE CONTRO del 11/01/2018 - Registro Particolare 714

Registro Generale 862 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio

181/2017 del 27/12/2017 ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA

DICHIARATIVA DI FALLIMENTO.

Si precisa inoltre che la possibilità edificatoria è subordinata ai vincoli di natura

ambientale ed urbanistica; infatti, il bene in esame ricade:

In parte entro la perimetrazione della fascia dei 150 metri del “Rio

Flumineddu”;

In Parte entro la perimetrazione delle aree delimitate dal PAI (Piano di

Assetto Idrogeologico);

Totalmente entro la perimetrazione delle aree delimitate dal PSFF (Piano

Stralcio delle Fasce Fluviali);

In parte entro la perimetrazione delle aree percorse da incendio nell’anno

2014.

Per un maggior dettaglio dei vincoli sopra citati si rimanda all’ allegato n.10.


“L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall’acquirente;”

Non esistono formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale.




“La regolarità degli impianti agricoli, con particolare riferimento all’osservanza

della normativa nazionale e regionale vigente;”

Gli impianti agricoli sono conformi alla normativa nazionale e regionale vigente.


“La regolarità edilizia ed urbanistica dei fabbricati e delle strutture esistenti e la

loro coerenza con le concessioni edilizie emesse sino ad oggi, al fine di poter valutare

l’opportunità di poter inoltrare eventuali accertamenti di conformità, con valutazione

dei costi necessari per la regolarizzazione;”

In data 22.02.2018 il sottoscritto CTU ha inoltrato al comune di Decimomannu

una richiesta di accesso agli atti per ricercare tutta la documentazione inerente alle opere

eseguite sugli immobili oggetto di perizia.

La documentazione reperita presso l'Ufficio Tecnico del comune di Decimomannu

riguarda principalmente:

1. Concessione Edilizia n.64/02 (Pratica edilizia n.51/01 protocollo

561/UT), tale autorizzazione riguarda la realizzazione di un’azienda

florovivaistica e nello specifico la casa custode, la serra con l’avanserra e

gli ombrari (Allegato n.23);

2. Autorizzazione n.8/03 (protocollo n. 2604/UT, pratica n. 223/02) relativa

alla realizzazione di un pozzo (Allegato n.16);

3. DIA n. 7/04 (protocollo n. 14250, pratica n. 164/04) per denuncia opere

interne, modifica delle tramezzature interne riguardanti l’avanserra senza



l’aumento di superficie e volume (Allegato n.24);

4. Autorizzazione n. 35/04 (protocollo n. 12618, pratica n. 165/04) relativa

al frazionamento urbanistico di cui alla Concessione Edilizia n. 64/02

(Allegato n.25).

Per poter accertare la regolarità edilizia delle opere effettivamente presenti in loco,

il sottoscritto CTU nel corso del sopralluogo effettuato in data 19.02.2018 ha

provveduto ad effettuare i rilievi metrici per verificare la corrispondenza tra lo stato di

fatto e lo stato di progetto.

Nello specifico in riferimento a:

A. Avanserra; sono state riscontrate delle difformità tra lo stato di fatto e lo stato

di progetto. Dalla verifica della tavola n. 1 allegata alla DIA n. 07/04 emerge che

la superficie totale dell’avanserra è pari a mq 1.690,51 di cui mq 327,18 di

superficie utile, cioè quella superficie destinata ad accogliere servizi tecnici quali

centrale termica e idrica e gli uffici. Nello stato di fatto sono stati osservati degli

ulteriori vani che incrementano la superficie utile senza però variare la superficie

totale dell’avanserra o la sua volumetria. (vedi allegati n.15 e n.26). Al fine di

regolarizzare le opere abusive è necessario richiedere il rilascio del permesso in

sanatoria; al fine di ottenere la sanatoria gli interventi abusivi devono essere

conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della

realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione dell’istanza

all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’). Si precisa che per la sanatoria

dei locali così come da destinazione d’uso attuale è necessario che gli stessi

siano conformi alle norme igienico-sanitarie; in caso contrario gli stessi potranno



essere adibiti esclusivamente a locali depositi;

B. serra in ferro vetro rispetta la rispondenza tra stato di fatto e stato di progetto

tranne che per una porzione di fabbricato in parte in muratura ed in parte in ferro

vetro adiacente alla struttura serricola sul lato Nord-Ovest, realizzata in assenza

di titolo edilizio e quindi abusiva (vedi allegati n.15 e n.27). Al fine di

regolarizzare le opere abusive è necessario richiedere il rilascio del permesso in

sanatoria; al fine di ottenere la sanatoria gli interventi abusivi devono essere

conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della

realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione dell’istanza

all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’);

C. ombrari: è stata verificata la rispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di

progetto e pertanto risultano conformi alla concessione edilizia n. 64/02 (vedi

allegato n.12 e n.15).

D. casa del custode si precisa che il fabbricato risulta ad oggi allo stato di grezzo; i

lavori di costruzione non sono stati portati a compimento; è stata, tuttavia,

riscontrata la chiusura del loggiato posteriore. Dalla verifica della tavola n. 5

allegata alla Concessione Edilizia n. 64/02 emerge che il loggiato 2 sia stato

computato nel calcolo dei volumi. Tale abuso comporta un cambio di

destinazione d’uso degli ambienti all’interno della stessa categoria funzionale

(vedi allegato n.15 e n.28);

E. vano tecnico: attualmente in stato di grezzo, accoglie una parte del sistema di

fertirrigazione; lo stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi è

abusivo (vedi allegato n.14 e n.15). Si precisa che, come indicato nelle Norme



Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico Comunale all’Art. 13-zona

E, è indicato quanto segue:

“Omissis…E' altresì sempre possibile la realizzazione di piccoli vani a protezione di

impianti tecnologici (pompe idriche, caldaie per il riscaldamento delle serre e similari)

purché se ne dimostri la necessità ed a condizione che le loro dimensioni non eccedano

quelle strettamente indispensabili alla funzione per la quale devono essere costruiti e la

loro distanza dai confini del lotto non sia inferiore a 4 m.

I vani in questione, che sono da considerare a tutti gli effetti volumi tecnici, non

entrano nel conteggio dei volumi massimi realizzabili.”

Secondo quanto sopra riportato è chiaro che il vano tecnico risulta sanabile. Al

fine di regolarizzare l’abuso è necessario, anche in questo caso, richiedere il

rilascio del permesso in sanatoria;

F. minitunnel n.1 attualmente in disuso ed in pessimo stato di manutenzione, lo

stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi abusivo (vedi

allegati n.14 e n.15); anche in questo caso, fine di regolarizzare l’abuso è

necessario, richiedere il rilascio del permesso in sanatoria;

G. minitunnel n.2 sito in prossimità della zona di coltivazione in piena aria, lo

stesso è stato realizzato in assenza di titolo edilizio e quindi abusivo (vedi

allegati n.14 e n.15), anche in questo caso, fine di regolarizzare l’abuso è

necessario richiedere il rilascio del permesso in sanatoria.

Come detto, le opere abusive, per la disciplina urbanistica ed edilizia, risultano

sanabili. Inoltre, si precisa che la struttura serricola con le pareti in muratura è priva di

copertura e non crea volumetria, il vano tecnico e i minitunnel (n.1 e n.2) anch’essi non

creano volumetria ma incidono solamente sulla superfice coperta. Ad ogni modo



secondo lo strumento urbanistico il lotto di intervento dispone di superficie coperta

residua.

Come detto in altro punto della presente relazione in riferimento al pozzo, in data

25.11.2002 S’Arbore s.r.l. ha ricevuto l’autorizzazione alla ricerca di acque sotterranee

da parte del Servizio del Genio Civile, autorizzazione n. 23924 (Allegato n. 16). In data

28.03.2007 la società S’Arbore riceve una comunicazione da parte del Servizio del

Genio Civile che invita la ditta a trasmettere le comunicazioni, al fine di poter utilizzare

l’acqua proveniente dal pozzo è necessario regolarizzare la posizione autorizzativa

riguardante il pozzo. La normativa che regola l’utilizzo delle acque pubbliche è il Regio

Decreto 11 dicembre 1933 n. 1775, nel caso specifico l’art. 17.

(articolo così sostituito dall'art. 96, comma 4, decreto legislativo n. 152 del 2006) che

recita al comma 1: “Salvo quanto previsto dall'articolo 93 e dal comma 2, è vietato

derivare o utilizzare acqua pubblica senza un provvedimento autorizzativo o

concessorio dell'autorità competente”. Nel comma 3 dello stesso articolo sono previste

le norme sanzionatorie.

A tal proposito le spese per la regolarizzazione sono state stimate in € 3.000,00;

tali costi verranno decurtati dal valore di mercato dell’immobile.

Il dettaglio di quanto sopra è riportato nell’allegato n. 29.

Secondo quanto sopra riportato, al fine di regolarizzare le opere abusive è

necessario richiedere il rilascio del permesso in sanatoria; per ottenere la sanatoria gli

interventi abusivi devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente

sia al tempo della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione

dell’istanza all’ufficio comunale (DOPPIA CONFORMITA’). Nel caso si specie i costi



per la sanatoria delle opere abusive (costi per le spese tecniche dovute a un

professionista abilitato per il disbrigo dell’iter autorizzativo e per il pagamento di

eventuali sanzioni amministrative) sono stati stimati in € 5.000,00; tali costi verranno

decurtati dal valore di mercato dell’immobile. Oltre tali costi si è stimato il costo per

l’accatastamento delle opere regolarizzate in € 1.200,00.


“L’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione dello

stesso documento nonché del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla

vigente normativa;”

Come detto nel precedente paragrafo 4.6, in data 22.02.2018 il sottoscritto CTU

ha inoltrato al comune di Decimomannu una richiesta di accesso agli atti per

l’acquisizione di tutta la documentazione inerente le opere eseguite sugli immobili

oggetto di perizia.

Tra la documentazione acquisita non era presente la dichiarazione di agibilità. La

stessa potrà essere richiesta a seguito della regolarizzazione degli abusi presenti in

azienda.

Sempre in data 22.02.2018 il sottoscritto CTU ha inoltrato al comune di

Decimomannu la richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica. In data 02.03.2018

veniva emesso il Certificato di Destinazione Urbanistica n. 8/2018 con protocollo n.

4539.

Secondo quanto riportato nel suddetto certificato, l’immobile oggetto di perizia

ricade nella zona E1 del Piano Urbanistico Comunale (approvato con deliberazione del



Consiglio Comunale n.46 del 25.10.2001 e successive varianti, ultima variante n. 4

approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n.27 del 20.11.2014).

Per quanto concerne le prescrizioni urbanistiche relative alla zona E1 si rimanda alla

lettura del CDU allegato alla presente (Allegato n.5).


“La valutazione estimativa dei beni immobili (terreni e fabbricati), degli impianti

serricoli e degli impianti in generale, delle attrezzature e delle macchine agricole della

società fallita, facendo riferimento alla produzione agricola potenziale.”

Valutazione del complesso IMMOBILIARE

Per quanto attiene la valutazione del complesso immobiliare, il procedimento di

stima seguito è quello sintetico-comparativo.

L’aspetto economico preso in esame è quello del valore commerciale del bene,

intendendo con esso il valore che il bene assume nel mercato, che corrisponde alla

media dei più probabili valori attribuibili ai beni simili per condizioni intrinseche ed

estrinseche a quello oggetto di stima da ordinari compratori ed ordinari venditori.

Per poter applicare il citato criterio di stima sono state eseguite una serie di

indagini presso tecnici e professionisti del settore immobiliare e presso l’Ufficio

Tecnico Comunale al fine di reperire i dati utili relativi al prezzo di beni simili e

valutarli alla luce della personale conoscenza del mercato della zona.

Il complesso immobiliare oggetto della presente perizia è costituito da un’azienda

agricola ad indirizzo florovivaistico, ubicata nel Comune di Decimomannu, località “Su

Strintu”,

La stima dell’immobile si è focalizzata principalmente sulla ricerca di due distinti



valori di mercato, rispettivamente il valore di mercato dell’area del lotto non occupata

dai fabbricati ma adibita a seminativi, ad aree manovra, parcheggio e quant’altro, ed il

valore di mercato dei fabbricati.

Per la stima del valore delle aree non occupate dai fabbricati si è tenuto conto

della loro destinazione attuale (aree manovra, parcheggi, viabilità interna e aree di

coltivazione all’aperto). Dalle ricerche di mercato effettuate dal sottoscritto e

considerata la zona in cui è sita l’azienda agricola, è stato rilevato un valore medio di

4,00 €/mq per aree manovra, parcheggi e viabilità interna, mentre è stato rilevato un

valore medio di 5,00 €/mq le aree destinate alla coltivazione all’aperto.

Il valore delle aree scoperte è stimato in € 117.203,31. Si rimanda alla lettura

dell’allegato n. 30 per dettaglio della stima.

Per la stima del valore dei fabbricati la valutazione ha tenuto conto della

tipologia edilizia, compresa la dotazione impiantistica. I valori unitari utilizzati derivano

dall’esame concreto della situazione del mercato degli immobili aventi caratteristiche

simili a quelli oggetto di stima.

Nel dettaglio:

l’avanserra è stata valutata in maniera distinta a seconda della destinazione

d’uso delle superfici utili riscontrate nel corso dei sopralluoghi

o locali uffici valutati in 250.00 €/mq e vetustà pari al 45%;

o servizi tecnologici valutati in 100.00 €/mq vetustà pari al 45%;

o vani di supporto all’attività, ma realizzati senza autorizzazione

edilizia valutati in 150.00 €/mq e vetustà pari al 45%;

o superficie residua valutata in 100.00 €/mq e vetustà pari al 45%;



serra in ferro vetro: sono state valutate le due porzioni della serra oltre che il

valore della struttura realizzata in adiacenza senza autorizzazione:

o porzione 1 (utilizzata attualmente per l’attività agricola) valutata in

55.00 €/mq e vetustà pari al 35%;

o porzione 2 (attualmente inutilizzata in quanto fortemente danneggiata

dall’incendio del 2014) valutata in 55.00 €/mq e vetustà pari al 98%;

o struttura serricola con pareti in muratura (anch’essa danneggiata

dall’incendio del 2014) valutata in 100.00 €/mq e vetustà pari al 95%;

ombrari valutati 15.00 €/mq e vetustà pari al 60%;

casa del custode valutata in 300.00 €/mq (considerazione ciò che ad oggi è stato

effettivamente costruito) e vetustà pari al 15%;

vano tecnico realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 100.00 €/mq e

vetustà pari al 40%;

minitunnel n1 realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 15.00 €/mq e

vetustà pari al 90%;

minitunnel n2 realizzato senza autorizzazione edilizia valutato in 15.00 €/mq e

vetustà pari al 15 %;

Dapprima sono stati determinati i valori a nuovo delle strutture; da questo è stato

successivamente decurtato il valore di vetustà stimato sulla base di opportuni

coefficienti (espressi quale incidenza in percentuale sul valore a nuovo). Inoltre, dal

valore complessivo dei beni immobili sono stati decurtati i costi per le spese tecniche

dovute a un professionista abilitato per la regolarizzazione delle opere abusive.

Il valore totale dei fabbricati è stato stimato complessivamente in € 683.205,62



Per quanto concerne l’impianto di irrigazione è stato stimato a corpo in

€ 20.000,00.

Il valore complessivo dei beni e immobili quali aree scoperte (€ 117.203,31),

fabbricati (€ 683.205,62) e impianto di irrigazione (€ 20.000,00) è stato stimato in €

820.408,93

Il dettaglio della stima è riportato nella scheda di stima (Allegato n. 30).

Valutazione del complesso MOBILIARE

Cosi come indicato dal curatore fallimentare e come riportato in altro punto della

presente relazione, la società S’Arbore s.r.l. è proprietaria di alcuni beni mobili. Si è

provveduto alla loro individuazione e alla stima del loro valore di mercato.

Nell’allegato n. 19 è riportata la consistenza mobiliare.

Per la valutazione dei mezzi e delle attrezzature è stato utilizzato il procedimento

comparativo, mediante il quale, attraverso un’analisi dei prezzi mediamente praticati nel

comparto di vendita locale e nazionale per beni analoghi, è stato attribuito un valore di

mercato a tali beni. Sono state fatte indagini presso operatori specializzati dei beni in

esame e le informazioni ottenute sono state poi confrontate e mediate tenendo conto del

valore a nuovo dei beni, della loro età, del loro status attuale di manutenzione

(obsolescenza tecnica) ed anche della situazione del mercato in generale.

È bene precisare che, per quanto riguarda l’automobile FIAT PUNTO

immatricolata in data 11/12/1997 e targata AP249SP, l’auto può essere considerata alla

stregua di un rottame, come si evince chiaramente dalla visione delle foto scattate nel

corso dei sopralluoghi (Allegato n.1 foto n.37, n.38, n.51 e n.53), per tale motivo sono



stati stimati esclusivamente i costi per la rottamazione e demolizione dell’auto.

Al fine di rottamare e demolire il veicolo è necessario rivolgersi ad un centro di

raccolta e di autodemolizione veicoli, autorizzato dalla Regione. La demolizione e

distruzione fisica del veicolo, a seguito della rottamazione, produce uno scarto di

rottami altamente inquinanti. Tale smaltimento di rifiuti speciali è regolato dal decreto

legislativo 22 del 5 febbraio 1997, che riguarda appunto i rifiuti pericolosi.

Per quanto sopra, le attrezzature (consistenti esclusivamente nei bancali di

coltivazione), i veicoli e i macchinari sono stati stimati come riportato dettagliatamente

nell’allegato n.31

Riassumendo: il valore dei beni mobili è stato stimato complessivamente in

€ 71.157,68

Stima oneri smaltimento rifiuti

Come detto in altro punto della presente relazione, la parte terminale della serra

oltre che le zone limitrofe sono occupate da cumuli di rifiuti costituiti principalmente da

materiale plastico quali vasi, plateaux contenitori, cassette in plastica, scatole di cartone,

scaffali e materiale vario che deve essere conferito in discarica (Allegato n. 1 – foto da

n. 29 a n. 37).

Riguardo i cumuli di rifiuti rinvenuti in azienda e descritti nelle pagine precedenti,

nel dettaglio sono classificati dal CER, Codice Europeo dei Rifiuti, come materiali non

pericolosi e ricadenti nelle seguenti categorie:

Imballaggi in carta e cartone - cod. 150101,

Imballaggi in plastica - cod. 150102



metalli non ferrosi - cod. 16 01 18

plastica - cod.16 01 19

vetro - cod. 16 01 20

componenti non specificati altrimenti - cod. 16 01 22

rifiuti non specificati altrimenti - cod. 16 01 99

È necessario mettere in evidenza che gli stessi devono essere affidati per il loro

smaltimento ad apposita ditta specializzata regolarmente iscritta all’Albo Nazionale

Gestori Ambientali. Gli oneri che ne deriveranno saranno a totale carico del futuro

acquirente del bene pertanto il sottoscritto ha provveduto a stimarli.

Per poter stimare gli oneri di smaltimento è necessario effettuare una stima della

quantità di rifiuti da conferire in discarica.

Nell’allegato n. 32 si riporta una planimetria delle zone all’interno dell’azienda

maggiormente interessate dall’accumulo di rifiuti, nel corso del sopralluogo del 18

maggio 2018 è stata misurata la superficie occupata dai cumuli di rifiuti e l’altezza

media degli stessi, in questo modo è possibile ottenere i metri cubi di rifiuti.

Sono stati stimati circa 1.500,00 mc di rifiuti, ipotizzando che una tonnellata di

rifiuti corrisponde mediamente a 13 tonnellate si avrà che il peso totale dei rifiuti è

mediamente di 115 tonnellate.

I costi per lo smaltimento dei rifiuti possono essere in generale ricondotti alle

seguenti voci di spesa:

- trasporto, si stima un costo per il trasporto di circa 30 €/t quindi considerando

circa 115,00 t. di rifiuti i costi per il trasporto sono riconducibili ad € 3.450,00;

- analisi dei rifiuti, si stimano circa 6 analisi per il costo di € 1. 500,00;



- costi per il personale impiegato nella raccolta dei rifiuti, stimato a corpo, in

€ 6.000,00;

- costi effettivi di smaltimento, stimati circa 390 €/t considerando circa 115,00

t. di rifiuti i costi di smaltimenti sono riconducibili ad € 44.850,00;

Nel complesso i costi per lo smaltimento dei rifiuti sono stimati in € 55.800,00.

Per un maggiore dettaglio della stima si rimanda alla lettura dell’allegato n.33.

Riassumendo:

Valore aree scoperte = €117.203,31

Valore aree fabbricati = € 683.205,62

Valore impianto di irrigazione = €20.000,00

Valore complessivo aree scoperte + fabbricati +impianto di irrigazione = €

820.408,93

Valore beni mobili = €71.157,68

Dal valore complessivo dell’immobile verranno decurtati i costi per lo

smaltimento dei rifiuti stimati in € 55.800,00.

Pertanto, dal valore complessivo si dovranno detrarre gli oneri di

smaltimento dei rifiuti:

€ 900.548,21– 55.800,00 = € 835.766,61 in cifra tonta € 835.750,00.

In definitiva il valore di mercato dell’azienda florovivaistica S’Arbore s.r.l. è

pari a € 835.750,00 in C.T.

Per un maggiore dettaglio della stima si rimanda alla lettura degli allegati da n.30

a n. 34



5) CONCLUSIONI

A conclusione delle operazioni svolte ed in particolare sulla base delle indagini e

degli accertamenti espletati, si semplifica quanto segue:

1) Il bene immobile intestato alla società fallita oggetto della presente perizia, è

costituito:

- da un’azienda florovivaistica censita al foglio 8 mappali 63, 204, 504, 514,

515 e 516; il tutto meglio descritto nel paragrafo 4.1;

2) I beni immobili oggetto della presente relazione di consulenza tecnica (aree

scoperte € 117.203,31 + fabbricati 683.205,62 + impianto irrigazione

€ 20.000,00) sono stati complessivamente stimati in € 820.408,93, rimandando

all’allegato n. 30 per maggiori dettagli;

3) I beni mobili sono stati complessivamente stimati in € 71.157,68 rimandando

all’allegato n.31 per maggiori dettagli;

4) Gli oneri relativi allo smaltimento dei cumuli di rifiuti rinvenuti in azienda

sono stati stimati in € 55.800,00, rimandando all’allegato n. 33 per maggiori

dettagli;

5) Nel complesso il valore totale dell’azienda florovivaistica S’Arbore srl è pari a

€ 835.750,00 in cifra tonda, rimandando all’allegato n.34 per maggiori

dettagli;



Con quanto sopra ritengo di avere dato esauriente risposta ai quesiti posti dal

Curatore Fallimentare Dott.ssa Donatella Masala e rassegno la presente Relazione di

Consulenza Tecnica che si compone di n° 31 pagine oltre a 35 allegati.

Cagliari, 5 luglio 2018

Il CTU Ettore Crobu Dottore Agronomo

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