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RELAZIONE DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO:

“Masterplan Gioia Tauro”

1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE

Definizione della scala d‟intervento

Analisi della programmazione in atto

Analisi Swot

Descrizione del progetto

2. INDAGINE URBANISTICA

Uso del suolo tra piani e progetto

Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici

3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA

Valori di costo di costruzione

Il porto turistico

Le residenze

Valori di costo di produzione

Valori di mercato

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1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE

Definizione della scala di intervento

Gioia Tauro è uno dei 33 comuni del comprensorio della “Piana” della provincia di Reggio

Calabria. E‟ bagnata da due fiumi: a sud dal Petrace (l‟antico Metauros) ed a nord dal Budello.

Confina con i Comuni di Palmi, Rizziconi, Rosarno, San Ferdinando, Seminara e con il Mar

Tirreno.

Lo sviluppo di Gioia Tauro, nel corso dei secoli, è stato condizionato da vari fattori: dominazioni

(Normanni, Bizantini, ecc.), dall‟incursione dei saraceni, dalle vicende di varie famiglie feudatarie,

ed inoltre da terremoti e dalla malaria. Ha un territorio fertilissimo grazie al clima mite ed alle

bonifiche operate nella seconda metà dell‟ottocento e nella prima metà del 1900. Nell‟agricoltura è

ben sviluppato il settore oleario ed agrumario.

E‟ collegata con l‟Autostrada Salerno Reggio Calabria (A3). E‟ anche un nodo ferroviario, sia per i

Comuni del Comprensorio della Piana e sia per quelli della costa jonica. Si trova a breve distanza ed

in posizione equidistante dagli Aeroporti di Reggio Calabria e Lamezia Terme.

Il centro storico vero e proprio è rappresentato dal quartiere denominato “Piano delle fosse”.

Durante la dominazione spagnola, in coincidenza con le scorrerie dei saraceni, lungo la costa anche

a Gioia furono erette delle torri d‟avvistamento, al fine di consentire alla popolazione di potersi

difendere dalle invasioni dei pirati. La torre detta di Don Giacomo è quella che meglio si conserva

rispetto a tutte le altre. Nei primissimi anni del 1800, coi francesi, il comune, allora detto

Università, venne ricompreso nella Calabria Ulteriore con capoluogo Monteleone (l‟attuale Vibo

Valentia). Pochi anni dopo era stato ridotto a semplice Villaggio di Seminara, nel circondario di

Palmi. Quindi, nel 1816 ridiviene Comune autonomo nell‟ambito della provincia di Reggio

Calabria.A Nord della Città sorge il Porto di Gioia Tauro, il più grande d‟Italia e del Mediterraneo e

tra i primi tre in Europa per dimensioni.

L‟intervento è da intendersi a scala urbana ed interessa la fascia di territorio compresa tra il limite

nord della città e il porto di Gioia Tauro, caratterizzata da un tessuto edilizio disordinato e

incompleto, priva di qualità architettonica e dalla presenza di un folto agrumeto sospeso tra rurale e

urbano. Il progetto si pone come segno riconoscibile a scala territoriale con l‟obiettivo di

riqualificare il territorio locale sia sul piano edilizio, che economico e sociale. Una nuova centralità

capace di innescare nuovi rapporti urbani e di dialogare con le strutture esistenti più importanti.

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Analisi della programmazione in atto

PATTO PER LO SVILUPPO DELL‟AREA VASTA DELLA PIANA DI GIOIA TAURO

I Comuni della Piana di Gioia Tauro e dell‟Aspromonte, già associati ai PIT 19 e 20, hanno

approvato (unitamente ai tre Comuni commissariati di Gioia, Rosarno e S. Ferdinando) due

importanti Piani strategici in cui hanno definito un ambito coordinato ed unitario di

programmazione nel merito delle politiche di sviluppo urbano dei Comuni della Piana, individuate

come elementi strategici di pianificazione, che si collegavano alle strategie del Porto di Gioia

Tauro, ma che definivano un contesto ben più ampio delle politiche e delle filiere di sviluppo

territoriale. Gli stessi Comuni hanno quindi deciso di costituire una Associazione dei Comuni della

Piana e dell‟Aspromonte, come referente unitario della negoziazione con la Regione per

l‟attuazione dei programmi cofinanziati con i fondi comunitari, fermo restando la titolarità dei

Comuni singoli o associati sull‟attuazione e l‟esecuzione dei progetti, che si è candidata con la

Regione a rappresentare tutto il territorio per l‟attuazione dei piani di sviluppo.

Piani che sono stati dettagliati nel “Patto per lo sviluppo” sottoscritto, che prevedono investimenti

sull‟Asse Città Aree Urbane misura 8.1 del POR FESR per circa 42 milioni di euro per i PISU

(Progetti Integrati di Sviluppo Urbano), che riguarderanno i tre Comuni di Gioia Tauro, Rosarno e

S. Ferdinando, e le misure compensative per tutti gli altri comuni che saranno coinvolti nel PISU;

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dello stesso Asse per la misura 8.2 “Sistemi Territoriali” sul POR FERS e del PAR FAS per circa

altri 66 milioni di euro che riguarderanno tutti i Comuni della Piana di Gioia Tauro, e che hanno

appunto costituito uno strumento unitario di rappresentanza e coordinamento per il complesso delle

funzioni di programmazione. Che presuppone anche la costituzione di un Ufficio unico di Piano,

finalizzato alla razionalizzazione delle procedure tecniche ed amministrative, che è peraltro

espressamente previsto dal Testo Unico degli Enti Locali e regolamentato dalle convenzioni tra

Comuni ai sensi dell‟art.30 del D.Lgs. 267/2000 e dalla L.R. 15/2006. Importante è che i comuni

della Piana di Gioia Tauro si sono uniti per fare andare avanti un progetto integrato di sviluppo del

territorio senza privilegi per nessuno e senza esclusioni per nessuno. È stato grazie a tale impegno

unitario e integrato che le risorse per i progetti di sviluppo territoriale della Piana sono stati

implementati fino a 108 milioni di euro, rispetto ai 42 inizialmente assegnati, e che tutti i Comuni

dell‟area potranno beneficiare di opportunità e di investimenti diversamente non ipotizzabili.

L‟assessorato all‟Urbanistica della Regione Calabria in collaborazione con l‟assessorato alla

Programmazione, hanno introdotto nel POR Calabria l‟idea della “Città Porto” di Gioia Tauro

inserendo la stessa tra le otto aree urbane previste e finanziate col Por Calabria integrando in una

azione strategica e pianificata il complesso degli Enti Locali che insistono sull‟area portuale e sul

suo retroterra. L‟assessorato all‟Urbanistica della Regione Calabria intende portare fino in fondo

l‟impegno per una strategia integrata di sviluppo dell‟area di Gioia Tauro, sostenendo l‟azione di

concertazione per uno sviluppo equilibrato e coerente con i fabbisogni reali del territorio,

valorizzando la positiva esperienza di „governance‟ unitaria che tramite l‟Associazione è stata

creata per la prima volta sul territorio, senza che ciò possa determinare la venuta meno delle

responsabilità e delle competenze che i singoli Comuni e che le loro forme associative devono

assicurare nei provvedimenti di attuazione del POR Calabria 2007/2103.

Analisi swot

E‟ stata condotta un‟attenta analisi sul territorio in modo da agevolare la razionalizzazione dei

processi decisionali, riguardanti le diverse tipologie edilizie da inserire nel contesto, in modo da

sfruttare al meglio quelle che sono le possibilità che l‟area di intervento offre.

L‟analisi è stata condotta per fasi. In una prima fase è stata portata avanti una ricognizione del

contesto territoriale in cui si deve realizzare il progetto e sono stati identificati i principali fattori

positivi e le problematiche.

Successivamente, in relazione a queste ultime, sono stati definiti le opportunità e le minacce.

L‟ideazione del progetto si è basato sull‟idea di fare leva sui punti di forza, cercando di ridurre

quelli di debolezza, massimizzando le opportunità e minimizzando le minacce.

Si è cercato di vedere quali potevano essere gli attori interessati, il ruolo o il contributo che

potevano portare, e gli interessi o le aspettative che potevano avere dalla realizzazione

dell‟intervento.

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Descrizione del progetto

Il progetto va ad occupare un‟ampia area del territorio di Gioia Tauro, a cavallo di uno dei torrenti

del comune, il Fosso Budello.

Più precisamente si estende dal braccio del porto al margine nord della città e dalla spiaggia fino

alla contrada Lamia.

L‟area a destra del Fosso Budello nello stato attuale versa quasi in uno stato di totale abbandono,

sono presenti un grande agrumeto e un‟area con delle serre non più utilizzate.

La spiaggia alla foce del torrente è praticamente una discarica di materiale di ogni genere, e le

stesse acque sono inquinate.

A sinistra del torrente vi è ancora un‟altra area interessata dalla presenza di serre abbandonate ed il

tessuto edilizio della città che presso queste si è fermato è disordinato e molto frammentato.

Dai programmi in atto si è appreso che è prevista la costruzione di un porto dedicato al diporto, e

quindi turistico.

Proponendosi un recupero dell‟area ed una ripresa economica e turistica del luogo si è scelto di

pensare ad un programma funzionale che andasse ad incentivare tale progetto.

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Sono previsti nell‟area tutti i servizi relativi al porto turistico, le attrezzature e gli impianti atti ad

ormeggiare le imbarcazione, quindi aree di rimessaggio, servizi di ristoro, e uffici per la gestione

del porto.

Si è scelto di non togliere l‟agrumeto, anzi si è pensato di preservare quest‟area in quanto traccia

delle origini del luogo, di aprirlo togliendo i muri che lo delimitano e di ripristinare i due ruderi

presenti nel suo interno, in modo da poterli utilizzare come piccoli spazi di ristoro o come spazi

espositivi delle memorie del luogo.

In prossimità del centro storico si è progettato un albergo che potesse accogliere il turismo,

dotandolo di sale convegni e spazi ricettivi per poter essere usato anche per incontri o seminari,

fornendo così occasioni di incontro culturali oltre che di riposo e di sosta. In prossimità di esso sono

previsti due corpi di fabbrica destinati ad attività commerciali, il tutto è stato pensato in modo da

formare un nuovo nucleo ricettivo capace di dare nuovi impulsi alla città, divenendo il tramite ed il

legame culturale ed economico tra città e porto.

Il torrente che attualmente è imbrigliato tra due argini che non permettono l‟avvicinamento alle sue

acque, è stato rivisto dandogli un percorso più naturale. Lungo l‟argine desto è stato creato un

dislivello più naturale in modo da dare la possibilità di avvicinarsi alla riva. Il suo percorso è stato

enfatizzato dalla presenza dell‟albergo che posto sopra il torrente crea dei punti di affaccio

panoramici su di esso e verso il mare.

Il margine della città che attualmente è molto frastagliato è stato regolarizzato creando un nuovo

tracciato viario, al quale si affianca un‟area di completamento residenziale.

L‟area residenziale è sta progettata tenendo conto del‟esposizione e dalla ventilazione prevalente

del luogo, in modo da creare delle residenze a basso impatto ambientale.

Si è pensato di usare un‟alternativa ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento

tradizionalmente usati negli edifici: la tecnologia dei sistemi solari passivi,considerando l‟edificio

come un tutto unico nel quale i singoli elementi (murature esterne e interne, copertura e solai,

finestre) collaborano al raggiungimento del comfort termico e del benessere degli abitanti,

sfruttando la fonte di energia gratuita per eccellenza: il sole. Gli edifici, pertanto, sono stati

progettati tenendo presente il loro posizionamento ed il loro orientamento nel lotto e collocando sul

lato sud una serra solare. In oltre si è considerato l‟edificio come un tutto organico con il luogo nel

quale esso sorge fornendogli un sistema di vegetazione che potesse essere di supporto al

raggiungimento di un buon microclima. Si è scelto di usare,all‟interno delle corti, alberi

caducifoglie, come l‟Albizzia Julibrissin o la magnolia Soulangeana Rosea. Con l‟avvicinarsi della

stagione autunnale gi alberi perdono le foglie permettendo alla sera di riscaldarsi, durante l‟estate al

contrario la vegetazione fornisce alla stessa un riparo dai raggi solari limitandone il riscaldamento.

Al margine di questo si è lasciato un ampio spazio verde fornito di percorsi pedonali e ciclabili, che

congiunge il torrente allo spazio residenziale, dando la possibilità agli abitanti di godere del contatto

con la natura, di avere dei luoghi di verde attrezzato capaci di dare ristoro e fornire punti di incontro

all‟aperto. Alla fine del lungomare si è collocata un‟altra area commerciale. Il progetto del centro

commerciale oltre alle normali doti di funzionalità e distribuzione , intende dare una immagine

nuova al luogo in cui si inserisce, con un inserimento ambientale che sia destinato a servire da

emergenza monumentale e da punto generatore. Lo spazio pubblico in questo caso è posizionato

all‟interno delle mura allo scopo di incentivare in quest‟area la crescita del commercio e di altre

attività. Un grande mercato è anche una forma di incontro e associazione, un modo di essere nel

nostro tempo. Il centro commerciale in progetto è costituito essenzialmente da: un supermercato del

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tipo “grande distribuzione” e dai negozi di piccola e\o media metratura. Ha una facciata

monumentale rivolta verso il mare che ne segna l‟ingresso, con un ampio spazio perimetrale

porticato, a questo sono collegati altri due edifici anche questi destinati ad uffici o altre attività.

Per cercare di limitare i problemi del traffico sono stati previsti due parcheggi meccanizzati posti

rispettivamente uno in prossimità dell‟albergo e l‟altro del centro commerciale.

2. INDAGINE URBANISTICA

Uso del suolo tra piani e progetto

L‟area di intervento è soggetta per una parte a regolamentazione dettata dal Piano Strutturale

Comunale ( e precisamente tutte le aree che si trovano dal lato sinistro del Fosso Budello) e un‟altra

parte è assoggettata al Piano Territoriale ( la parte a destra le Fosso Budello).

Si è proceduti a fare una comparazione tra le norme dettate dai piani per le aree di interesse e le

parti del progetto ricadenti in esse, il tutto è stato schematizzato nelle tabelle riportate di seguito.

Per quanto riguarda le aree interessate dal Piano Territoriale, una parte del progetto ricade nell‟area

AA (per attività artigianali, industriali e/o commerciali), questa area è collocata nella zona in cui è

presente l‟agrumeto, ed in cui il progetto la investe per una piccola parte con la presenza di una

porzione dell‟albergo. Si è proceduti a fare un confronto con il rapporto di copertura che il piano

fissa a 0,50 e che il progetto non supera fermandosi a 0,02.

L‟altra parte del progetto comprende l‟area SD del piano nella quale sono previste zone in cui

localizzare tutti i servizi ed edifici (capannoni, cabine elettriche, serbatoi, ecc.) connesse con il buon

funzionamento delle darsene pescherecci, oltre a tutto quanto possa concorrere ad un‟ottimale

utilizzazione della struttura e che saranno di volta in volta valutati ed autorizzati dal Comitato

Direttivo, prescrive un rapporto massimo di copertura che non superi lo 0,50. Il progetto,

conformemente a quanto previsto dal piano, prevede in quest‟area le opere ed esercizi connessi al

porto con un rapporto di copertura di 0,03. Si evince quindi dai risultati che le opere previste non

sono totalmente difformi da ciò che è previsto dal piano e che si limita nell‟uso del suolo non

superando gl‟indici fissati.

Per quanto riguarda la parte relativa al Piano Strutturale Comunale la situazione è più complessa in

quanto aree di una stessa tipologia edilizia prevista dal progetto ricadono in aree diverse del piano,

perciò si è pensato di scomporle ed esaminarle separatamente.

Iniziamo dalla parte destinata all‟albergo, che come avevamo visto per una parte ricadeva in un‟area

del Piano Territoriale, un‟altra parte ricade nell‟area TC1 del piano strutturale.

Questa è un‟area di lottizzazioni convenzionate per la quale è stato fissato un indice di fabbricabilità

territoriale pari al valore compreso fra 1,00 < It < 1,50 (mc./mq.), l‟indice di fabbricabilità

territoriale relativo all‟albergo è di 1,37.

Un‟altra parte dell‟albergo ricade invece nell‟area NI1 sempre del piano strutturale. L‟ambito

comprende il porto turistico e i relativi servizi a terra, le strutture urbanistiche ed edilizie ad esso

funzionali costituite da destinazioni d‟uso commerciali, turistiche, alberghiere, direzionali,

ricreative, sportive, di ristoro e, residenziali di qualità. In questa area il piano non fissa dei limiti

ben precisi in quanto le opere da realizzare da parte di soggetti pubblici o privati interessati , prima

di qualsiasi intervento che non sia di bonifica e di mantenimento delle coltivazioni esistenti, hanno

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l‟obbligo di presentare al Comune il programma di fattibilità specificando l‟assetto e uso

dell‟ambito, le destinazioni d‟uso e i relativi dimensionamenti, le risorse investite nell‟intervento, i

livelli occupazionali garantiti, le fasi di realizzazione delle opere, gli spazi pubblici, le attrezzature e

i servizi pubblici e di interesse pubblico, l‟infrastrutturazione delle aree, la valutazione ambientale e

degli effetti sulle risorse. Il programma conterrà inoltre, a integrazione dei contenuti definiti dal

regolamento edilizio e urbanistico gli indirizzi, le prescrizioni e le regole tecniche per il piano

regolatore del porto e quanto altro stabilito dal regolamento edilizio e urbanistico.

Una volta ricevuto il programma di fattibilità, che costituisce il documento preliminare il Comune

potrà indire apposita conferenza; dopo la conclusione della conferenza con i pareri, gli indirizzi le

valutazioni, le proposte e le prescrizioni dei partecipanti alla conferenza, i soggetti proponenti il

programma di fattibilità, hanno la facoltà di presentare il piano attuativo unitario o lo strumento di

pianificazione negoziata, come specificato dal Comune.

In quest‟area in oltre ricade anche una parte del centro commerciale che si trova alla fine del lungo

mare e che quindi è normata allo stesso modo.

Una parte delle attività commerciali prospicienti l‟albergo ricade invece nell‟area TC1, che

avevamo detto è un‟area di lottizzazioni convenzionate per la quale è stato fissato un indice di

fabbricabilità territoriale pari al valore compreso fra 1,00 < It < 1,50 (mc./mq.), l‟indice di

fabbricabilità territoriale relativo alla parte commerciale è di 2,38, quindi di molto superiore al

limite imposto dal piano.

Sempre in quest‟area ricade una parte del progetto destinato alle residenze, il cui indice di

fabbricabilità territoriale è di 1,13.

Un‟altra parte residenziale ricade nell‟area TC2 che fissa lo stesso indice di fabbricabilità

territoriale dell‟area TC1, e che per il progetto in quest‟area è di 2,33, superiore al limite fissato.

In fine un‟altra parte del progetto riguardante la tipologia residenziale e una piccola parte di quella

commerciale ricade nell‟area AS del piano strutturale che individua le aree, i complessi e gli

immobili, destinati alle attrezzature e ai servizi pubblici e di interesse pubblico, esistenti, previsti

dal previgente strumento urbanistico generale e quelli di nuovo impianto indicati dal piano

strutturale stesso. Sono vietate le destinazioni d‟uso che ne modifichino gli usi pubblici e di

interesse pubblico, quindi il progetto in quest‟area è totalmente difforme da quanto previsto dal

piano.

La parte del progetto relativa ai parcheggi meccanizzati ricade nell‟area TR2 del piano strutturale

nella quale, oltre gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di ristrutturazione edilizia,

di risanamento conservativo e di restauro, al fine di migliorare l‟utilizzo del suolo e la qualità

urbana, è ammessa la riorganizzazione dei tessuti urbanistici, compresi eventuali incrementi della

densità fondiaria preesistente, da attuarsi con interventi di ristrutturazione urbanistica estesa a un

intero isolato o a porzione urbana, di iniziativa pubblica o privata.

I privati possono in qualsiasi momento proporre, mediante presentazione del programma di

fattibilità gli interventi di riorganizzazione dei tessuti urbanistici compreso l‟eventuale incremento

dell‟utilizzo del suolo, estesi a un intero isolato o a una porzione urbana organica; il Comune,

nell‟esame del programma preciserà gli incrementi volumetrici rispetto alle densità fondiarie

esistenti, certificate con apposito rilievo, le quantità e le destinazioni d‟uso delle attrezzature e degli

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spazi pubblici e di uso comune, compresi i parcheggi pubblici, necessari per il miglioramento della

qualità urbana dell‟isolato o della porzione urbana interessata dall‟intervento.

In caso di iniziativa comunale, il Comune stesso deve predisporre preliminarmente il programma di

fattibilità da sottoporre al parere dei contribuenti e dei proprietari di edifici e aree ricadenti entro

l‟ambito interessato dal programma stesso. Per tale area comunque è fissato un indice di

fabbricabilità fondiaria di 3,50 mc/mq, che il progetto supera abbondantemente arrivando a 5,22.

Dalla comparazione effettuata si denota come per alcuni parametri il progetto sia attinente alle

norme prescritte, ma allo stesso modo ci si accorge di aree dove il progetto non le rispetta

superando i limiti o non rispettando quelle che sono le destinazioni d‟uso fissate dai piani.

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Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici

Il progetto prevede la suddivisione delle aree fondiarie in:

Ambito agricolo - paesaggistico

Corrisponde con l‟area ora occupata dall‟agrumeto che si intende conservare incentivando l‟attività

agricola, è previsto il recupero dei due ruderi presenti nell‟area con la possibilità di trasformarli in

frantoio per la produzione dell‟olio ed un locale da destinarsi alla vendita dei prodotti del luogo.

L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,03.

Ambito di riqualificazione

Corrisponde alla zona in cui è prevista l‟edificazione dell‟albergo e della parte commerciale,in

questa zona che è in prossimità del centro della città si prevede la realizzazione di un grande

albergo capace di riqualificare ed riorganizzare l‟area, dando nuovi impulsi turistici e culturali.

Nella stessa zona è prevista anche una zona per attività commerciali, per uffici, negozi ecc.

L‟indice fondiario in quest‟area è di 1,70.

Ambito di nuovo impianto

Come previsto sia dal piano Territoriale e dal Piano Strutturale questa zona che è situata nell‟area in

cui dovrà sorgere il porto turistico, prevede la realizzazione di opere e servizi per le attività che in

esso dovranno svolgersi.

L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,40.

Ambito di completamento

Al margine della città, dove il tessuto edilizio si dirada ed è più disordinato si prevede una zona di

completamento residenziale, riprendendo i tracciati viari esistenti e riorganizzando i lotti, in modo

da dare un aspetto più organizzato e funzionale alla periferia.

L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,70.

Ambito di riqualificazione

Un altro ambito destinato alla riqualificazione è l‟area in prossimità del lungomare, in cui è prevista

la realizzazione di un centro commerciale ed altri due edifici destinati ad attività di interesse

pubblico.

L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,50.

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3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA

Valori di costo di costruzione

Il porto turistico

Le residenze

Per effettuare una valutazione dei costi di costruzione delle opere previste si è proceduti

identificando la superficie territoriale e i relativi mq che risultano essere pari a 590.000.

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Successivamente dalla Superficie Territoriale sono stati detratti i mq relativi alle opere di

urbanizzazione primaria, quindi, la superficie da destinare al porto turistico, le strade di

lottizzazione, la superficie relativa al Fosso Budello e l‟agrumeto, ottenendo così la Superficie

Fondiaria netta che risulta pari a 192.000.

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Si è proceduti poi a calcolare i mq e i mc relativi alle singole tipologie edilizie in modo da avere in

sintesi tutti i dati relativi al progetto.

Si è proceduto alla zonizzazione del progetto che individua le aree e le tipologie edilizie che riporto

di seguito.

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Per consentire il calcolo dei costi e poi delle possibili fonti di ricavo relativi al porto turistico si è

pianificato uno schema tecnico e un piano di ormeggio che ha permesso di fissare le tipologie di

imbarcazioni previste e definire il numero di posti barca relative alle dimensioni del porto.

Sono stati collocati all‟interno dello specchio acqueo n.13 pontili galleggianti della larghezza di

cinque metri ciascuno per una lunghezza di cinquanta metri.

Le superfici sono state suddivise per tipologie di imbarcazioni, la parte in basso del porto è stata

destinata a imbarcazioni più grandi fino ad un massimo di 20 m , mentre la parte superiore è stata

destinata ad imbarcazioni di dimensioni inferiori fino ad un massimo di 15.

In tutto il porto ha una capienza di quattrocentoquattordici posti così suddivisi:

dai 6 ai 10 m = 300 posti

dagli 11 ai 15 m = 70 posti

dai 15 ai 20 m = 44 posti.

Oltre ai posti barca sono stati previsti naturalmente tutti i servizi per la sosta di tali imbarcazioni e

per il loro rifornimento, oltre ad una zona per il rimessaggio.

Il costo di realizzazione, escluso l‟onere per la concessione delle aree demaniali, deve tener conto

dell‟importante intervento di “scavo e dragaggio” per ottenere lo specchio d‟acqua progettato di

circa mq. 102.400; con la conseguente necessità di provvedere alla movimentazione ed al trasporto

di circa mc. 5000.000 di materiale, oltre a quanto necessario per la preparazione delle aree delle

zone “a terra”, ma anche ad individuarne gli opportuni siti di stoccaggio e di trasporto soprattutto

via mare.

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Il costo di acquisto della superficie fondiaria netta è stato stimato mediamente in €/mq 80,00.

Il valore applicato è stato ricavato attraverso l‟indagine svolta consultando le seguenti fonti:

A) Collegio Ing. E Arch. "Prezzi, tipologie edilizie" 2007 DEI

B) Ordine degli Ingegneri di Reggio Calabria, anno 2010

C) Progetto parcheggio meccanizzato, 2002, Cagliari.

D) ACMarine s.a.s. , Termini Imerese (PA)

Calcolando la media dei prezzi ottenuti dall‟indagine svolta, si è giunti alla stima del valore del

costo di costruzione per mq, per ogni tipologia che è stato sintetizzato nella tabella allegata

(Tab A)

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Valori di costo di produzione

Una volta calcolato il costo di costruzione si è passati a definire i costi di produzione di ogni singola

tipologia edilizia inserendo: costi relativi alla sicurezza, oneri di concessione, oneri di

urbanizzazione, oneri finanziari, spese relative agli imprevisti, spese tecniche, spese relative alla

pubblicità ed in fine si è calcolato il costo di produzione con e senza iva al 20%.

Tutto ciò è stato fatto relativamente ad ogni singolo intervento in modo da consentire una

comparazione tra il costo di costruzione e ricavo in modo da valutare quali degli interventi possano

apportare un vantaggio economico e quali, invece, non sono consigliabili per l‟elevato costo di

produzione.

Subordinando la scelta finale all‟applicazione di coefficienti connettivi di segno positivo (ulteriori

ricavi) conseguenti a vendita dei beni e o a concessioni anche se pluriennali (porto, parcheggi,

etc…..)

Si è pertanto proceduto al calcolo. ( Tab. B)

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Valori di mercato

C) RESIDENZE

Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale il valore di mercato nell‟area di Gioia Tauro,

considerandola come zona residenziale e turistica

Mq. 26.370 x €/mq 2.000.00 = € 52.740.000.00

D) LOCALI COMMERCIALI

Mq. 27.300 x €/mq 3.000.00 = € 81.900.000.00

E) ALBERGHI

Complessi a 4 stelle

N° 200 stanze x € / stanza 50.000.00 = € 100.000.000.00

F) PARCHEGGIO MECCANIZZATO

Per ogni parcheggio sono previsti n.144 posti auto, di cui 86 posti si ipotizzano in abbonamento con

un costo di 60 € mensili e 58 a rotazione con un costo di 1€ per ciascuna ora di sosta e

considerando un indice di utilizzo medio del 37 % dei 144 posti disponibili nei giorni feriali e del

20 % nei giorni festivi, facendo sempre riferimento ad 8 ore giornaliere di utilizzo.

La rendita annua del singolo parcheggio è di 216.000.00 €.

G) ULTERIORI FONTI DI RICAVO

Area Agrumeto

Strutture a servizio del porto turistico non direttamente necessarie alla gestione.

Strutture per rimessaggio ed aree attrezzate.

Quadro riepilogativo generale

Analizzando i dati fin qui ottenuti si può cominciare a vedere quali opportunità dal punto di vista

economico offre l‟intervento.

Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale, sono previsti n. 140 appartamenti di diverse dimensioni

per una superficie complessiva di 23.640 mq , il costo di costruzione è di 24.632.880,00 € che però

viene incrementato tenendo conto delle ulteriori spese per la produzione dell‟opera si arriva cosi ad

un costo di produzione di 34.988.717,00 €. È stato considerato un valore di mercato 2.000.00 €/mq

che porta a stimare i ricavi che si possono avere dalla vendita degli immobili che risulta pari

a € 52.740.000.00. Pertanto il possibile ricavo dalla realizzazione di tale opera è di circa

17.751.283,00 €.

Per quanto riguarda l‟albergo il costo di costruzione è di 27.560.000,00 € che viene incrementato

dalle spese di produzione a 35.107.326,00 €. Considerando un valore di mercato 50.000.00 x € /

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stanza, il valore di mercato dell‟immobile è di 100.000.000.00 €. Pertanto il possibile ricavo dalla

realizzazione di tale opera è di circa 64.892.674,00 €.

Per quanto riguarda l‟edilizia commerciale sono previsti un totale di 27.300 mq di strutture il cui

costo di costruzione è di 21.840.000,00, mentre il costo di produzione è di 34.988.717,00. Dalla

vendita ,considerando un valore di mercato pari a 3.000.00 €/mq, si possono ottenere 81.900.000.00

€, per un effettivo ricavo di 46.911.283,00.

Per quanto riguarda i parcheggi meccanizzati il costo di costruzione è di 3.500.000,00 mentre il

costo di produzione è di 4.492.600,00. Per quest‟opera non si è fatto il confronto con un prezzo di

vendita ma si è calcolata la rendita annua che risulta pari a 216.000.00 € dalla quale andrebbero

detratti i costi per la gestione in modo da poter valutare i ricavi effettivi annui.

Un ulteriore fonte di ricavo per l‟investimento viene dalla opere realizzate nell‟area del porto

turistico e dai relativi posti barca che possono essere dati in concessione, e altro ancora.