STATO DEL DOCUMENTO REVISIONE DESCRIZIONE DATA REDATTO VERIFICATO

1 EMISSIONE

05-09-16 PSN GMC

QUESTA RELAZIONE SI COMPONE DI N°30 PAGINE OLTRE ALLEGATI

REDATTA IN CONFORMITÀ COL MANUALE DI QUALITÀ CERTIFICATO N° 8180

PROVINCIA DI MILANO – COMUNE DI LACCHIARELLA

PROGRAMMA INTEGRATO D’INTERVENTO

AMBITO DI TRASFORMAZIONE X

PROPOSTA DEFINITIVA

RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

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INDICE GENERALE

1 INTRODUZIONE .......................................................................................................... 3

2 PREMESSA .................................................................................................................. 3

3 ANTEFATTI .................................................................................................................. 4

4 INQUADRAMENTO ED ANALISI URBANISTICA DEL SITO .................................... 5 4.1 RELAZIONE CON IL PIANO DEL GOVERNO DEL TERRITORIO (PGT) .................. 5 4.2 OBIETTIVI D’INTERVENTO PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO ..................... 6 4.3 VINCOLI E FASCE DI RISPETTO ............................................................................... 7

4.3.1 Carta condivisa del paesaggio ........................................................................... 9 4.3.2 Carta della sensibilità paesistica ...................................................................... 10

5 VALUTAZIONE DI INCIDENZA - SIC “OASI DI LACCHIARELLA” ........................ 12

6 CONSISTENZA E STATO ATTUALE DEL COMPARTO ......................................... 14 6.1 URBANIZZAZIONI ESISTENTI .................................................................................. 15

7 IMPOSTAZIONE URBANISTICA DELL’INTERVENTO............................................ 15

8 IMPOSTAZIONE del planivolumetrico .................................................................... 16 8.1 OPERE DI URBANIZZAZIONE E STANDARD QUALITATIVO ................................. 21 8.2 LA RETE DEI SOTTOSERVIZI .................................................................................. 23

8.2.1 Reti tecnologiche ............................................................................................. 23 8.2.2 Rete di fognatura ............................................................................................. 23 8.2.3 Rete acque meteoriche .................................................................................... 23 8.2.4 Rete elettrica .................................................................................................... 24 8.2.5 Rete telefonica ................................................................................................. 25 8.2.6 Rete di Illuminazione pubblica ......................................................................... 25 8.2.7 Rete idrica ........................................................................................................ 25 8.2.8 Rete gas ........................................................................................................... 26

9 ONERI DI URBANIZZAZIONE E STANDARD .......................................................... 26

10 PIANO FINANZIARIO ................................................................................................ 26

11 MOBILITA' E IMPATTO VIABILISTICO .................................................................... 26 11.1 ANALISI DELLA MOBILITA’ ....................................................................................... 27 11.2 CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE IMPATTO VIABILISTICO ................................... 28

11.2.1 Sintesi degli aspetti fondamentali .................................................................... 28

12 PROCEDURA DI ESCLUSIONE VAS ....................................................................... 29 12.1 OTTEMPERANZA ALLE CONDIZIONI ...................................................................... 29

13 ALLEGATI E RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI .......................................................... 29

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1 INTRODUZIONE

La presente relazione vuole illustrare nei suoi contenuti generali la Proposta definitiva di Programma Integrato d’Intervento finalizzata al recupero urbanistico e funzionale dell’area “Ambito di Trasformazione X” sito tra le Strade Provinciali 40, 105 e via Lombardia, dove attualmente sorge un fatiscente scheletro di costruzione mai terminato. Il progetto di PII, nella sua stesura preliminare, è stata presentata al Comune di Lacchiarella in data 27-02-16 dalla società Isotta Srl. Quasi contestualmente, con delibera GC N° 40 del 03-03-16, si è dato formalmente avvio al procedimento per la valutazione, da parte dell’Amministrazione Comunale, della proposta di PII. In seguito, l’Amministrazione Comunale stessa ha ritenuto opportuno attivare anche il procedimento di Valutazione Ambientale Strategica. E’ stato pertanto predisposto il “Rapporto Preliminare per la verifica di esclusione VAS” (redatto ai sensi dell’Art. N°4 comma 4 della Legge Regionale N°12 del 2005 e secondo quanto stabilito da D.Lgs. 16 gennaio 2008 N°4 e dalla Direttiva Europea 2001/42/CE). Per la valutazione del Piano, è stata indetta una prima conferenza dei servizi in data 19-05-16 ed una seconda conferenza, di verifica e valutazione finale, che si è tenuta in data 08-07-16. La procedura di esclusione VAS si è conclusa lo scorso 04-08-16 con il decreto di esclusione dall’assoggettabilità a VAS emesso dalla Autorità Competente, di cui si darà riscontro nel prosieguo della presente relazione. Il medesimo decreto riporta le condizioni e indicazioni cui il PII dovrà attenersi che sono state, in parte, già state recepite nel planivolumetrico aggiornato. Delle altre, di carattere costruttivo, di cui si terrà conto nel prosieguo della progettazione definitiva-esecutiva dell’intervento. Fatto salvo la presa d’atto di tali adempimenti, il PII conferma, anche nella sua stesura definitiva, le finalità, gli obiettivi nonché gli aspetti dimensionali del preliminare.

2 PREMESSA

Il Programma si propone di trasformare il lotto, attraverso un importante intervento di riqualificazione e ricucitura urbana, in una struttura polifunzionale, risolvendo, tra l’altro, l’importante accesso al centro edificato del comune di Lacchiarella, tuttora compromesso da questa ingombrante presenza. Difatti, pur in presenza di una congiuntura economica sfavorevole, dopo un approfondito e complicato studio di carattere urbanistico e commerciale, che ha coinvolto anche la Società attualmente proprietaria dell’area, è stato possibile prefigurare una operazione urbanistica che, con il solo apporto di risorse private, risolva l’incombente presenza del manufatto edilizio all’ingresso del centro cittadino e, contemporaneamente, permetta una riqualificazione del sito con la previsione di una nuova area d’aggregazione giovanile e sociale. Saranno realizzate tutte le necessarie e opportune opere d’urbanizzazione primaria e secondaria, a scomputo degli oneri dovuti e integrate con ulteriori risorse private, mentre all’Amministrazione Comunale perverranno comunque ingenti somme derivanti dai contributi commisurati al costo di costruzione. Inoltre, saranno costruiti e donati i locali necessari per lo spostamento della farmacia comunale.

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Al termine dell’operazione, quindi, Lacchiarella potrà disporre di un ingresso al nucleo edificato prestigioso e ordinato, dove saranno dislocati, tra l’altro, servizi importanti e zone di socializzazione, quasi un nuovo centro cittadino. Nel prosieguo della presente relazione verranno illustrati i principali aspetti progettuali della proposta definitiva, integrando gli elaborati già predisposti nell’ambito della proposta preliminare in base anche alle modifiche e aggiornamenti sviluppati concordemente ai competenti uffici comunali, e tenendo anche conto delle indicazioni fornite durante le Conferenze dei Servizi tenutesi in data 19-05-16 e in data 08-07-16 nell’ambito della valutazione VAS, che sono riassunte al termine della presente relazione.

3 ANTEFATTI

Le prime concrete proposte d’intervento su quest’area risalgono al 1991, quando venne stipulata una convenzione con la società Magnolia Srl (incorporante della società immobiliare Maccagno Srl) finalizzata allo sfruttamento edilizio del lotto per la realizzazione di un complesso turistico-alberghiero e residenziale. Nel 2002 fu presentato dalla Società La Rotonda Srl (succedutasi quale proprietaria del lotto alla Magnolia Srl) un ulteriore piano di lottizzazione, che rispecchiava il precedente, riportando semplicemente lo stato di fatto autorizzato con le diverse concessioni edilizie che nel frattempo erano state rilasciate. In seguito vennero presentati numerosi progetti edilizi che, in base a successivi aggiornamenti, ripresentazioni e varianti, produssero la struttura degli edifici come oggi appaiono (vedi foto a seguire), salvo ovviamente l’avanzato stato di degrado nel frattempo intervenuto e che ha portato alla situazione in cui tuttora versa il compendio.

Attualmente le strutture costruite non sono più utilizzabili, neppure ipotizzando complicati interventi di consolidamento statico, e le normative nel frattempo sopravvenute impongono la sostanziale demolizione dei manufatti esistenti (si vedano le foto seguenti).

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Complessivamente, dunque, si può dire che le varie proposte d’intervento sinora presentate e parzialmente realizzate non hanno portato a un quadro urbanistico e amministrativo sostenibile e, anzi, hanno prodotto una situazione di impasse che neppure la previsione contenuta nel recente Piano di Governo del Territorio è riuscita a risolvere.

4 INQUADRAMENTO ED ANALISI URBANISTICA DEL SITO

4.1 RELAZIONE CON IL PIANO DEL GOVERNO DEL TERRITORIO (PGT)

Il compendio viene individuato dal Piano del Governo di Governo del Territorio con apposito perimetro quale ”Ambito di Trasformazione X (albergo abbandonato)”.

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Nell’allegato 1 al documento di Piano “DP04 – criteri tecnici di attuazione”, sono riportate le disposizioni specifiche per questo compendio. Ci sembra opportuno premettere che il documento di Piano assegnerebbe agli ambiti di Trasformazione A, B, C, X, Y, W e Z un identico indice proprio di edificabilità territoriale Ut pari a 0,266 mq/mq, equivalente a circa 8.000 mc/ha. Per procedere all’attuazione degli interventi, i piani attuativi dovrebbero prevedere la realizzazione di una capacità edificatoria corrispondente all’applicazione di un indice minimo Ut pari a 0,333 mq/mq equivalente a circa 10.000 mc/ha. Ma, per il conseguimento dell'indice minimo, alla capacità edificatoria, determinata dall’applicazione dell’indice proprio, si sarebbe dovuto sommare quella determinata dal trasferimento entro l’Ambito di Trasformazione della SLP generata dalle aree individuate dal Piano dei Servizi, in applicazione del principio della perequazione. Diversamente, per l’Ambito X l’Estensore del Piano ha inteso fare valutazioni differenti. Infatti nel documento di Piano “Criteri Tecnici di Attuazione” del febbraio 2012, all’articolo 8, paragrafo 8.2.2 relativo ai “Casi particolari” si stabilisce che: “in ragione della gravità delle condizioni di abbandono degli immobili esistenti e dell'opportunità di prevedere un incentivo per l'intervento di trasformazione, il Documento di Piano assegna all'Ambito di Trasformazione X un indice proprio coincidente in valore con l'indice minimo, pari a: Ut = 0,333 mq/mq. Non è pertanto prescritta la cessione di aree in applicazione del principio della perequazione per il passaggio dall'indice proprio all'indice minimo.” L’Amministrazione Comunale ha quindi inteso come prioritario un intervento di riqualificazione di quest’area così degradata, prevedendo incentivi volumetrici senza l’obbligo di reperire aree esterne attraverso la perequazione. All’articolo 13 del medesimo documento, la strumentazione urbanistica ha inoltre previsto la possibilità di attuare gli interventi in ambito di trasformazione anche attraverso l’adozione di Programmi Integrati di Intervento, in sostituzione dei piani attuativi.

4.2 OBIETTIVI D’INTERVENTO PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO

Il lotto d’intervento è stato da tempo oggetto di particolare attenzione da parte dell’Amministrazione Comunale a causa del suo profondo stato d’abbandono. La Carta Condivisa del Paesaggio include il comparto tra gli “ambiti di degrado paesistico in essere provocato da sottoutilizzo, abbandono, dismissione”. Il compendio è stato quindi analizzato e inserito tra gli ambiti di trasformazione con una scheda specifica che descrive lo stato attuale dell’area, gli obiettivi d’intervento e le disposizioni per l’attuazione del piano. Di seguito riassumiamo l’analisi riportata dalla scheda, assieme all’aerofoto dell’area.

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L’ambito comprende l'albergo e le residenze a schiera la cui costruzione non è stata ultimata, lasciando l'intero comparto in condizioni di abbandono. La condizione attuale è quindi estremamente critica, “sia dal punto di vista dell'ambiente e del paesaggio urbano, sia sotto il profilo dei rischi connaturati con simili condizioni di abbandono, che favoriscono usi impropri e incontrollati del sito.” Le opportunità di riqualificazione del comparto vanno quindi ricercate nel senso di favorire una trasformazione dell'area. Da questa analisi, il piano individua come obiettivo di intervento primario il recupero ambientale e funzionale del comparto. A tal fine, e per le buone caratteristiche di accessibilità sia dal centro principale di Lacchiarella che dalla Strada Provinciale 40, si ammette l'insediamento di una media struttura alimentare.

4.3 VINCOLI E FASCE DI RISPETTO

Prima di procedere alla progettazione urbanistica del comparto, oltre ad un attento esame dei contenuti della scheda specifica del comparto, sono stati analizzati gli elaborati del Piano delle Regole, al fine di evidenziare possibili interferenze con aree vincolate, tutelate o fasce di rispetto. Si riporta, per facilità di lettura, uno stralcio della Carta di Sintesi del PGT.

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La Carta di Sintesi classifica il lotto d’intervento come Ambito di Trasformazione a destinazione residenziale. Sull’area, che si colloca all’estremo nord del perimetro del centro abitato, non risultano insistere vincoli che ne precludano il cambio di destinazione d’uso da residenziale/ricettivo a commerciale/direzionale, ne comportino limitazioni alla progettazione ad eccezione della striscia di rispetto stradale. In merito alla fascia di rispetto stradale (ex art 16 e 18 D.lgs. 285/92), prendendo atto dei contenuti della Disposizione Dirigenziale del Direttore Centrale Trasporti e Viabilità N°28/09 del 25-05-09, in cui la SP 40 Binasco-Melegnano viene classificata come strada C – extraurbana secondaria, il progetto è adeguato, in quanto garantisce una fascia di rispetto stradale di 30 metri, così come previsto per le strade di questa categoria. Pare opportuno segnalare, per completezza di trattazione, anche la vicinanza con la fascia di rispetto dei pozzi (al limite sud ovest del lotto) e la fascia di rispetto del reticolo idrico principale (tangente nella parte ovest del sublotto residenziale).

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Anche nella tavola DA 02 - vincoli gravanti sul territorio comunale - sopra riportata in stralcio, compaiono queste due fasce. In merito alla seconda fascia, viene specificato che essa “sussiste anche per tutti i corsi d’acqua presenti nel territorio comunale in quanto sino ad avvenuta approvazione dello studio sul reticolo idrico minore, vigono i vincoli definiti dal R.D. 368/1904 e R.D. 523/1904.”. Ad ogni modo, le due fasce citate sono esterne all’ambito ATR X e non rilevano per la progettazione dell’intervento.

4.3.1 Carta condivisa del paesaggio

La Carta condivisa del paesaggio costituisce la sintesi dell’analisi del sistema paesistico ambientale, che traduce su scala locale gli obiettivi stabiliti a livello di pianificazione provinciale. Questo elaborato consiste in un apparato descrittivo e rappresentativo, non solo cartografico, che mette adeguatamente in evidenza le relazioni tra beni di paesaggio e, in particolare, le relazioni di continuità e contiguità spaziale e visiva. Esso riporta i caratteri culturali e naturali del paesaggio anche nella percezione sociale, nei loro significati simbolici e di immaginario collettivo, quindi ne effettua una lettura diacronica. Si tratta di comunicare efficacemente la struttura del paesaggio locale e la presenza in esso di emergenze e criticità in termini comprensibili alla generalità dei cittadini. La valutazione degli elementi e dei caratteri del paesaggio viene effettuata in termini di rilevanza e integrità. E’ considerato rilevante quanto già riconosciuto da provvedimenti di carattere giuridico-amministrativo, quanto individuabile in base a valutazioni di carattere tecnico disciplinare e sociale-partecipativo. Il giudizio d’integrità valuta una condizione del territorio riferibile alle permanenze, una chiara leggibilità del rapporto tra fattori naturali e opere dell’uomo e come coerenza linguistica e organicità spaziale di queste ultime. Anche per quanto riguarda le aree di tutela paesaggistica e ambientale, nessuna delle aree naturali protette o delle oasi di protezione è vicina al comparto, ne interferisce con esso.

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Il lotto è anche esterno al perimetro del Parco Agricolo Sud seppur ad esso limitrofo lungo il perimetro ovest. Si riporta un estratto della DA 06. (carta condivisa del paesaggio).

Un discorso a parte merita il Sito di Importanza Comunitaria dell’ “Oasi di Lacchiarella” (SIC IT2050010). Rispetto a quest’area di particolare sensibilità paesaggistica, il compendio si colloca ad oltre due chilometri di distanza. Il rapporto tra l’ATR X e questo sito viene indagato nell’ambito della Valutazione d’Incidenza Ambientale redatta per la procedura di approvazione del PGT. Tale argomento sarà meglio precisato nel prosieguo.

4.3.2 Carta della sensibilità paesistica

La carta della sensibilità paesistica viene redatta quale sintesi di quanto riportato nella carta condivisa del paesaggio. Ne articola i contenuti suddividendo il territorio comunale in 5 ambiti omogenei per sensibilità/vulnerabilità paesistica. Per il Comune di Lacchiarella essi sono limitati a tre: media, alta, molto alta. Quindi, in tutto il territorio comunale la classe minima di sensibilità è la classe media (classe 3) sono quindi escluse le classi di sensibilità bassa e molto bassa (classi 1 e 2). In questo senso la classe 4 può essere considerata “intermedia”. Questa classificazione è funzionale al documento “Linee guida per l’esame paesistico dei progetti” laddove la valutazione della rilevanza paesistica dei progetti viene condotta in base agli stessi parametri seguiti nella redazione della carta della sensibilità paesistica dei luoghi. L'individuazione delle diverse classi di sensibilità

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paesistica è condotta in base alle categorie di rilevanza ed integrità esplicitate nella carta condivisa del paesaggio. In linea generale, l’Estensore del Piano ha scelto di far aderire quasi sempre i confini delle diverse classi di sensibilità paesaggistica a elementi percepibili e presenti sulla carta tecnica comunale, così da non istituire perimetrazioni astratte rispetto al disegno del territorio. Per quanto concerne gli aspetti paesisti dalla relativa mappa (qui sotto riportata in stralcio) si ricava che l’area risulta collocata in una zona con una di sensibilità elevata (classe 4).

Infatti, in Classe 4 sono state collocate le aree esterne al Parco Agricolo Sud ma a diretto contatto o con il centro di Lacchiarella (costituenti la zona di passaggio tra paesaggio urbanizzato e paesaggio agrario e che in qualche modo concorrono a definire l'immagine della città) e/o con sue parti rilevanti dal punto di vista ambientale (come l’ambito che circonda il Girasole). Le strade, così come le porzioni di territorio non campite, acquisiscono la classe di sensibilità più alta dell’immediato intorno.

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5 VALUTAZIONE DI INCIDENZA - SIC “OASI DI LACCHIARELLA”

Nell’ambito della procedura di esclusione VAS è stato redatto il Rapporto Preliminare, che ha trattato in maniera più estesa tutti i possibili impatti derivanti dalle opere previste nel PII rispetto alle tematiche ambientali e agli aspetti che il SIC si prefigge di tutelare e conservare. Al termine di tale procedura, con il decreto di esclusione VAS è stata confermata la NON necessità di procedere a una nuova valutazione di incidenza ambientale, specifica per ATR “X”, vista l’assenza di impatti significativi e, in particolare, considerato che l’intervento “risulta intercluso dalla viabilità esistente, la quale genera una barriera che si interpone tra il SIC “oasi di Lacchiarella “ e l’area in cui è previsto l’intervento”, così come si legge nel parere dell’Ente Parco Agricolo Sud. Sul tema, per completezza di trattazione, si riporta di seguito quanto analizzato e le conclusioni cui si era giunti nell’ambito del Rapporto Preliminare. Lo Studio per la Valutazione di Incidenza, redatto nell’ambito della procedura VAS per l’approvazione del PGT di Lacchiarella, ha come obiettivo l’individuazione e la valutazione delle eventuali interferenze che le previsioni del PGT potrebbero determinare sull’integrità ecologica dei siti Natura 2000 che interessano il territorio comunale o il suo immediato contorno, con specifico riferimento agli obiettivi di conservazione di specie e habitat che queste aree protette si prefiggono. Nell’ambito della valutazione di screening dei potenziali effetti che gli Ambiti di trasformazione potrebbero avere sugli obiettivi di conservazione dei Siti Natura 2000, lo Studio di Incidenza prende in considerazione ai fini della valutazione il SIC IT2050010 “Oasi di Lacchiarella” situato nel Comune di Lacchiarella e il SIC/ZPS IT2080023 “Garzaia della Cascina Villarasca”, in Provincia di Pavia, a circa 1,5 km di distanza dal Comune di Lacchiarella. Gli altri Siti Natura 2000 si trovano a più di 5 km da Lacchiarella e non sono stati quindi presi in considerazione. Lo studio tratta in modo specifico anche dell’Ambito di Trasformazione X riprendendo quanto riportato dal documento di piano secondo cui “La condizione attuale è estremamente critica sia dal punto di vista dell'ambiente e del paesaggio urbano, sia sotto il profilo dei rischi connaturati con simili condizioni di abbandono, che favoriscono usi impropri e incontrollati del sito. Le opportunità vanno ricercate nel senso di favorire una trasformazione dell'area”. Infatti, tra gli obiettivi principali che il PGT di Lacchiarella si pone quali atto d’indirizzo e programmazione, c’è quello di “promuovere il recupero ambientale delle aree degradate” (punto 4 della tabella paragrafo 4.1 della Valutazione d’Incidenza, già riportato nel Documento di Piano) indicando tra queste proprio l’area dell’”albergo abbandonato” e prevedendo per essa, come strategia di pianificazione, “una disciplina sufficientemente flessibile per agevolare interventi privati”, ed anche ammettendo “per la superficie commerciale già assentita la destinazione a media struttura alimentare.” Per l'ATR X, in particolare, si dice al paragrafo 6.1.7 che esso “comprende un'area artificiale in abbandono, per cui la trasformazione ad uso residenziale, non avrà alcuna interferenza negativa sulla funzionalità ecologica del territorio né determinerà la scomparsa di superfici di interesse naturalistico per le specie di fauna presenti all’interno del SIC IT2050010 e del SIC/ZPS IT2080023”. Si tratta quindi di un’area “artificiale” già da tempo edificata, seppur abbandonata, dunque gli interventi ricadenti in questo ambito di trasformazione non comportano

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alcuna sottrazione all’articolato mosaico di habitat (aree agricole, territori boscati, zone umide o corpi idrici). Viene inoltre sottolineato come l’area sia “inserita in un contesto urbano, in prossimità di uno snodo viario significativo che connette la SP 105 e la SP40 ed è situato ad una distanza significativa da entrambi i Siti (2,1 km dal SIC IT2050010 e 3,0 km dal SIC/ZPS IT2080023).”. Con il supporto di Google Earth, viene di seguito rappresenta la distanza dell’ATR X dall’Oasi di Lacchiarella.

Su tali basi, lo studio conclude valutando come “le nuove previsioni insediative relative all'Ambito di trasformazione X, abbiano un'incidenza nulla sui Siti Natura 2000 oggetto di valutazione.” Pare opportuno precisare che, ai sensi della Delibera Regionale N°VII/14106 dell’8 agosto 2003, per “incidenza nulla” si intende "la presenza di azioni e/o progetti del Piano che non ricadono nel SIC o nelle aree limitrofe o che ricadono nelle aree limitrofe ma non hanno effetti significativi. Nello studio di incidenza si sottolinea infine che “tale previsione è inoltre coerente con le indicazioni del Piano di gestione del SIC IT2080023, che considera non assoggettabile a Valutazione di Incidenza qualsiasi tipologia di intervento oltre la fascia buffer di 1 km”. Da ultimo, segnaliamo che le prescrizioni specifiche per gli ambiti di trasformazione formulate dalla Provincia nell’ambito della Valutazione Ambientale Strategica del PGT, assunte integralmente dal Piano (e riportate nel Rapporto Ambientale del marzo 2012 al paragrafo 6.1) prescrive l’obbligo di sottoporre i progetti alla valutazione di Incidenza solo per gli ambiti C, H ed M, escludendo quindi l’ambito X da tale obbligo. Quindi, considerato che la presente proposta di PII:

non comporta un aumento della slp rispetto alle previsioni del PGT;

non aumenta il carico antropico rispetto alle previsioni del PGT;

non introduce nuove destinazioni d’uso rispetto a quelle già individuate ed analizzate per il comparto dal nuovo PGT;

si può concludere confermando le valutazioni già sviluppate nell’ambito dello Studio di

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Incidenza e, in termini più generali, della VAS, considerando quindi nulla l’incidenza del PII su entrambe i siti di Importanza comunitaria.

6 CONSISTENZA E STATO ATTUALE DEL COMPARTO

Il comparto oggetto di intervento è accatastato al foglio N° 8, ed interessa i mappali N° 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237. Il perimetro include anche i mappali 231 e 235, costituenti il sublotto residenziale. Nella Tav.6 (Stato di fatto: stralcio planimetria catastale) allegata alla proposta definitiva (di cui si riporta uno stralcio insieme all’inquadramento urbanistico dell’area), viene riportato l’estratto di mappa con individuato il perimetro del comparto di intervento.

L’area complessiva del piano di lottizzazione, desunta dalle visure catastali, è pari a 28.300 mq, di cui 5.500 mq di competenza del sublotto residenziale. Come già anticipato, il lotto è attualmente occupato da alcuni edifici abbandonati. Nell’area di questo sublotto sono stati realizzati due fabbricati a destinazione residenziale, ora abbandonati e fatiscenti, che si ritiene impossibile riqualificare, i quali sviluppano complessivamente una Slp pari a circa 1.960 mq. Tale superficie supererebbe di 129 mq la Slp propria del comparto (che si ottiene applicando alla superficie territoriale l’indice edificatorio di 0,333 mq/mq previsto per questo ambito). Si veda, a proposito, la tabella di sintesi dei dati di piano riportata nel prosieguo. Il resto del compendio è attualmente occupato da un grosso volume di 5/6 piani fuori terra. Esso costituiva l’insieme del complesso turistico alberghiero, mai completamente ultimato ed ormai da tempo abbandonato. All’interno dell’area non ci sono edifici che dimostrino una particolare qualità architettonica. Infatti, come anticipato nelle premesse, si è valutata come più funzionale ed economica la loro demolizione piuttosto che un qualsiasi intervento di recupero o riqualificazione.

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6.1 URBANIZZAZIONI ESISTENTI

In termini generali, si può dire che il terreno è perfettamente urbanizzato, che non si rilevano carenze, che tutti i sottoservizi sono adeguati per la possibile trasformazione all’uso polifunzionale, e che conseguentemente non emergono problemi di carattere urbanizzativo. Tutto ciò a prescindere dalle sistemazioni che si potranno comunque porre in essere, durante il processo di edificazione del PII, alle opere di urbanizzazione già esistenti le quali saranno integrate allo scopo di migliorarne i servizi, di aggiornarne le eventuali obsolescenze e prevedendone la necessaria manutenzione. Il sistema delle urbanizzazioni a rete è presente in tutte le vie che delimitano il lotto. In base alle informazioni assunte è stato verificato come il sistema sia completo e sostanzialmente in grado di assorbire il carico generato dall’insediamento delle nuove funzioni previste. Anche dal punto di vista delle urbanizzazioni secondarie vere e proprie, ovvero destinate a servizi per l’istruzione e a servizi alla persona, si è accertata una ampia dotazione, certamente più che sufficiente sia per le necessità attuali sia per quelle che si andranno a creare in futuro. Per quanto attiene la mobilità lenta, un sistema di piste ciclabili è già parzialmente esistente, ed esistono progetti per la loro integrazione e per il loro completamento. Esse costituiscono una rete capillare, di cui il progetto intende non solo tener conto, ma costituire un’occasione di ampliamento e di ulteriore collegamento tra il centro e le aree a verde semiperiferiche, periferiche ed intercomunali. Per un inquadramento più specifico si rimanda alle tavole di analisi (TAVV. 01,02,03,04,06,07,08,09,10,11,12,13,14 e 15) appositamente redate ed allegate al PII. Del progetto definitivo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste nell’ambito del PII si darà riscontro nei paragrafi seguenti.

7 IMPOSTAZIONE URBANISTICA DELL’INTERVENTO

Come evidenziato al capitolo precedente, la reale superficie territoriale dell’“Ambito di Trasformazione X” indicato nel documento di piano, ammonta, su base catastale, a complessivi 28.300 mq, di cui 22.800 mq interessati dal sublotto commerciale e da quello direzionale/commerciale/ristorazione/residenziale, oltre ad una superficie destinata al sublotto residenziale pari a 5.500 mq. Segnaliamo, in primo luogo, che i dati urbanistici indicativi riportati nella scheda del documento di piano (St= 23.040 mq) devono essere rivisti considerando la reale superficie territoriale e ciò, conseguentemente, comporta una relativa revisione della superficie lorda di pavimento edificabile. Il soggetto proponente, Isotta Srl, dispone del sublotto commerciale e di quello direzionale/commerciale/ristorazione/residenziale per mezzo di un contratto preliminare di vendita (registrato a Cremona in data 09-10-15 al numero 10048-1T) in cui la parte promittente venditrice si impegna a sottoscrivere e rilasciare ogni documentazione necessaria alla presentazione del PII. Inoltre, in forza di delega, risulta altresì autorizzato a proporre e promuovere la presente proposta, a ciò rilevando che la proprietà catastale dell’ambito di trasformazione posseduta dalla La Rotonda Srl, e per essa dall’Operatore Proponente, ammonta a circa l’80%, quindi ben maggiore del 50 % previsto dall’articolo 12 comma 4 della Legge Regionale 12/2005 smi dove infatti si dice che: “Per la presentazione del piano attuativo è sufficiente il concorso dei proprietari degli immobili interessati

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rappresentanti la maggioranza assoluta del valore di detti immobili in base all’imponibile catastale risultante al momento della presentazione del piano”. Si rileva, sul punto, che il restante lotto residenziale viene inserito nell’ambito del PII conservandone ogni pregressa prerogativa urbanistica, senza perciò nulla ledere, anche solo potenzialmente, le aspettative urbanistiche nutrite dalla Proprietà di detto lotto. Inoltre, la proprietà del sublotto residenziale, Campania Srl, si è dichiarata interessata a dare corso alla sua parte del PII, condividendo l’impostazione urbanistica e convenzionale della presente proposta definitiva. La scheda del Piano delle Regole in vigore, già stabilisce la possibilità d’inserire due medie superfici commerciali, che però sono indicate in 1.000 mq e 500 mq. Con la presente proposta viene richiesta una revisione di questa estemporanea limitazione, che si discosta dai valori prescritti dalla normativa nazionale sul commercio, raggiungendo, in pratica, la sola limitazione nazionale, vale a dire al massimo 1.500 mq per ognuna delle due medie strutture di vendita, che non dovranno altresì avere alcun servizio in comune. La seconda media superficie potrà, potenzialmente, essere suddivisa in due o più unità con il vincolo, comunque, che non si potrà superare la soglia di 1.500 mq di superficie di vendita complessiva del sublotto. Per contro la superficie lorda di pavimento massima edificabile, prevista in 9.424 mq viene confermata. Logicamente, l’impronta dei nuovi edifici non rispecchierà affatto la sagoma dei reliquati esistenti, ma s’inserirà perfettamente all’interno del comparto, con una collocazione che può dirsi migliore e meno impattante sul piano della percezione visiva e volumetrica. Si determina quindi, per effetto delle modeste variazioni urbanistiche proposte, un impianto del PII più confacente col luogo, percettivamente meno rilevante e sostanzialmente identico per carico urbanistico, ma meglio integrato nel contesto cittadino.

8 IMPOSTAZIONE DEL PLANIVOLUMETRICO

Come riferimento urbanistico il progetto si incentra sul documento di Piano, Allegato 1, citato ai capitoli precedenti, opportunamente rivisto ed interpretato a seguito di un proficuo confronto con l’Amministrazione Comunale. Nella proposta di Programma sono state valutate attentamente le preesistenze, le opere di urbanizzazione presenti, le potenziali carenze urbanizzative al contorno, le infrastrutture necessarie e ogni altro aspetto funzionale alla definizione dell’intervento progettuale nella sua complessità, in modo organico ed omogeneo da un punto di vista architettonico e urbanistico. Il comparto d’intervento viene suddiviso in 3 sub lotti, ovvero: uno a destinazione residenziale, uno a destinazione commerciale e uno a destinazione mista commerciale/direzionale/ristorazione/residenza.

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Completeranno il comparto la creazione di un’area a verde nella porzione nord-ovest del compendio e di una nuova strada e piazza pubblica che si inserisce tra i due corpi di fabbrica del sublotto direzionale/commerciale, collegandoli idealmente, e dove si potrà realizzare un teatro all’aperto. Dunque, il comparto si articolerà nelle seguenti zone:

Il sublotto residenziale delle ville a schiera (“sublotto residenziale”), dove si prevede vengano demolite le strutture esistenti e siano realizzate nuove residenze con la stessa superficie utile di pavimento, seppure con un impianto più moderno e una conformazione maggiormente inserita nel paesaggio circostante. Lo standard a parcheggio antistante viene confermato;

Un’ampia zona che ospiterà una piastra commerciale destinata ad accogliere una media superficie di vendita food, dotata di parcheggi pertinenziali e pubblici, avente un impatto visivo molto modesto dalla città e dalle strade provinciali. Il traffico in ingresso e in uscita sarà indirizzato, mediante l’inserimento di una strada pubblica che dividerà il comparto, in modo da non impattare per nulla sulla rete stradale esistente ed evitare qualsiasi congestione al traffico.

Un edificio posto in corrispondenza dell’angolo tra la strada provinciale N°105 e Via Lombardia, il quale potrà ragionevolmente ospitare un’ampia struttura di ristorazione, a servizio anche dell’utenza che già abitualmente percorre la strada provinciale N°105 per destinazioni extra comunali, oltre a servizi di vicinato direzionale e somministrazione, oppure una media struttura di vendita no food, che anche in questo caso potrà essere integrata con ristorazione, somministrazione e direzionale.

Un edificio lungo la via Lombardia con corte interna privata aperta al pubblico, principalmente destinato a ospitare la farmacia comunale, esercizi d vicinato, direzionale e servizi alla persona (palestra, laboratorio analisi mediche, eccetera). In

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alternativa, anche qui potrà trovare posto una media struttura di vendita non alimentare, comunque rispettando le limitazioni già indicate al capitolo che precede.

Una piazza pubblica, parzialmente coperta da una struttura a vela di grande impatto architettonico, utilizzabile anche per manifestazioni pubbliche all’aperto quali convegni, mostre, dibattiti, concerti o altro. La piazza e i relativi spazi di connessione saranno dotati di arredi per esterni in modo da renderne efficace la fruizione da parte dei Cittadini.

Una pista ciclabile e/o ciclo-pedonale che, attraversando trasversalmente il comparto, si collega alle strutture esistenti e integra quelle proposte dal Piano dei Servizi, modificandone leggermente le giaciture con un effetto finale di maggiore funzionalità. Sono previsti anche raccordi extra comparto per permettere il migliore e più efficace collegamento futuro.

Opere di urbanizzazione primaria e secondaria che, nel loro complesso, conferiranno a tutto l’intervento un aspetto gradevole, curato e prestigioso.

Il progetto viene meglio descritto nelle tavole N°16 e N°17, parte integrante della proposta definitiva di PII (di cui di seguito viene riportato uno stralcio) che rappresentano rispettivamente il planivolumetrico e il planivolumetrico vincolante. Si precisa che, a seguito di alcune indicazioni ricevute da parte dei referenti della Città Metropolitana di Milano, il planivolumetrico è stato integrato prevedendo una barriera acustica fono-assorbente tra il sublotto residenziale e la strada interna al comparto, in direzione nord-sud, al fine di limitare le interferenze, in termini di disturbo acustico e luminoso, verso il compendio a destinazione residenziale. Tale prescrizione è riportata anche nel decreto di esclusione VAS di cui si darà in seguito. Per limitarne l’impatto visivo, la proposta progettuale è quella di realizzare la barriera mediante una siepe e pannelli retrostanti, di altezza opportuna e specchiature trasparenti. Di seguito, stralcio del planivolumetrico.

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Di seguito, stralcio del planivolumetrico vincolante.

Nella tabella seguente sono riportati i dati dimensionali del programma.

TABELLA DI SINTESI SUPERFICIE TERRITORIALE COMPARTO 28.300 mq MAPP. 231,232,233,234,235,236,237

INDICE TERRITORIALE 0,333 mq/mq ART. 8.2.2 DP

SLP MAX. REALIZZABILE 9.424 mq

SLP ESISTENTE RESIDENZIALE (VILLE) 1.960 mq

SLP MAX RESIDUA 7.464 mq

SUPERIFICIE COPRIBILE MAX. (40% SF) 11.320 mq ART. 5.2 SEZ. 2 DP

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SUBLOTTO RESIDENZIALE – AMBITO B

SUPERFICIE LOTTO 5.500 mq MAPPALI 231, 235

SUPERFICIE FONDIARIA 4.400 mq MAPPALE 235

SLP MAX. REALIZZABILE IN BASE INDICE 1.832 mq

SLP ESISTENTE / IN PROGETTO RESIDENZIALE 1.960 mq

DEFICIT SLP IN BASE INDICE -129 mq

PARCHEGGIO PERTINENZIALE MINIMO 588 mq REPERITO IN FORMA DI BOX

STANDARD URBANISTICO 784 mq ART.5.a PDS (40% DELLA SLP)

STANDARD URBANISTICO REPERITO (P5) 1.040 mq MAPPALE 231

SURPLUS STANDARD 256 mq

SUPERIFICIE COPRIBILE MAX. (40% SUP LOTTO) 2.200 mq ART. 5.2 SEZ. 2 DP

RESTANO A DISPOSIZIONE

SUPERFICIE LOTTO 22.800 mq MAPPALI 232,233,234,236,237

SLP MAX. REALIZZABILE 7.464 mq

SUPERIFICIE COPRIBILE MAX. (40% SUP. LOTTO) 9.120 mq ART. 5.2 SEZ. 2 DP

SUBLOTTO COMMERCIALE – AMBITO A

SUPERFICIE LOTTO 12.747 mq SUP. TEORICA DA POLILINEA CAT.

SUPERFICIE FONDIARIA 6.258 mq

SLP DÌ PROGETTO 2.800 mq

PARCHEGGIO PERTINENZIALE MIN 840 mq

PARCHEGGIO PERTINENZIALE REPERITO (P3) 3.458 mq

STANDARD URBANISTICO MINIMO 2.800 mq ART.5.a PDS (100% DELLA SLP)

STANDARD REPERITO A VERDE (V1) 2.178 mq

STANDARD REPERITO A PARCHEGGIO (PP1) 4.309 mq

TOTALE STANDARD REPERITO 6.487 mq ART.5.a PDS (100% DELLA SLP)

SURPLUS STANDARD 3.687 mq

SUPERIFICIE COPRIBILE MAX. (40% SUP LOTTO) 5.099 mq ART. 5.2 SEZ. 2 DP

SUBLOTTO DIREZIONALE, COMMERCIALE, RISTORAZIONE E RESIDENZIALE – AMBITO A

SUPERFICIE LOTTO 8.621 mq SUP. TEORICA DA POLILINEA CAT.

SUPERFICIE FONDIARIA 3.703 mq

SLP MAX. REALIZZABILE RESIDUA 4.664 mq

SLP DI PROGETTO (DIR/COMM/RIST) 3.756 mq

SLP DI PROGETTO RESIDENZIALE 908 mq

PARCHEGGIO PERTINENZIALE MIN 1.399 mq

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PARCHEGGIO PERTINENZIALE REPERITO (P2) 1.432 mq

STANDARD URBANISTICO MIN (DIR/COMM/RIST) 3.756 mq ART.5.a PDS (100% DELLA SLP)

STANDARD URBANISTICO MIN RESIDENZIALE 363 ART.5.a PDS (40% DELLA SLP)

TOTALE STANDARD URBANISTICO MIN 4.119

STANDARD REPERITO A VERDE (V2) 1.239 mq

STANDARD REPERITO A PARCHEGGIO (P4) 238 mq

STANDARD REPERITO A PIAZZA 1.444 mq

TOTALE STANDARD REPERITO 2.921 mq ART.5.a PDS (100% DELLA SLP)

DEFICIT STANDARD -1.198 mq

SUPERIFICIE COPRIBILE MAX. (40% SUP LOTTO) 3.448 mq ART. 5.2 SEZ. 2 DP

VERIFICA TEORICA COMPLESSIVA STANDARD

SURPLUS SUBLOTTO RESIDENZIALE 256 mq

SURPLUS SUBLOTTO COMMERCIALE 3.687 mq

DEFICIT SUBLOTTO DIR/COMM/RIST/RES -1.198 mq

TOTALE SURPLUS 2.745 mq

DOTAZIONE MIN PARCHEGGI PUBBLICI

SUBLOTTO COMMERCIALE 1.400 mq ART. 6.c PDS

SUBLOTTO DIR/COMM/RIST/RES 606 mq ART. 6.c PDS

TOTALE DOTAZIONE MIN PARCHEGGI PUBLICI 2.026 mq

VERIFICA PARCHEGGI PUBBLICI

SUBLOTTO COMMERCIALE (P2) 4.309 mq

SUBLOTTO DIR/COMM/RIST/RES (P4) 238 mq

TOTALE VERIFICA PARCHEGGI 4.547 mq MAGGIORE 2.026

STRADA PUBBLICA 2.302 mq SUP. TEORICA DA POLILINEA CAT.

8.1 OPERE DI URBANIZZAZIONE E STANDARD QUALITATIVO

II progetto delle opere di urbanizzazione è stato definito nelle sue linee essenziali dal progetto urbanistico, che ha individuato la posizione e i limiti delle superfici fondiarie del compendio e la sua articolazione planivolumetrica in tre sub lotti, con distinti ingressi pedonali e carrai: quello puramente residenziale, quello commerciale e quello che prevede destinazioni miste direzionali/commerciali/ristorazione/residenziale. I diversi comparti sono delimitati da un sistema di strade marciapiedi, piste ciclabili, funzionalmente disposti e collegati con la rete esistente. Ciascun sublotto dispone di un’area destinata a parcheggio (in parte pertinenziale e in parte destinato a standard). Sono inoltre previsti alcuni parterre a verde che separano il sublotto misto da Via Lombardia, oltre ad una vasta area a verde a nord, al confine con la strada provinciale. Le urbanizzazioni primarie comprenderanno sinteticamente:

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Le strade interne al comparto di nuova realizzazione;

La nuova pista ciclabile che, attraversando tutti e tre i sub lotti, andrà a raccordarsi con il sistema ciclo-pedonale esistente;

La sistemazione di alcuni tratti di marciapiede e della pista ciclabile lungo via Lombardia;

La pavimentazione della piazza pubblica prevista internamente al sublotto misto;

La predisposizione di tutti i sottoservizi (fognatura, rete elettrica, telefonia, illuminazione, acquedotto eccetera) così come meglio descritti negli elaborati grafici specifici e nel paragrafo seguente. Per quanto riguarda la rete gas, già presente in prossimità del compendio, sono previsti solo gli scavi per la predisposizione di allacciamenti futuri alla rete per eventuali attività di ristorazione.

Nell’ambito delle urbanizzazioni secondarie sono state invece previste le seguenti opere:

I parcheggi da reperire a standard (indicati come “P1” e “P4” negli elaborati grafici) che comprenderanno opere di pavimentazione (in asfalto o autobloccanti) l’impianto di illuminazione e la rete di smaltimento delle acque meteoriche;

L’impianto di smaltimento acque meteoriche e l’impianto di illuminazione della piazza pubblica;

La creazione dei parterre lungo via Lombardia (“V2”) e la sistemazione dell’area a verde a nord del comparto (“V1”), nella quale sarà anche prevista un’area gioco bimbi, allestita con attrezzature ludiche. Le aree a verde saranno altresì delimitate da alberature.

Le opere di urbanizzazione di competenza del sublotto residenziale riguarderanno, oltre alla realizzazione di un tratto di pista ciclabile interna al comparto e di un parcheggio reperito a standard urbanistico (“P5”). Inoltre sono previste, quale standard qualitativo aggiunto, anche l’illuminazione e la sistemazione di una zona a sud di Via Lombardia e il prolungamento della pista ciclabile che dal comparto proseguirà in direzione sud, attraversando la via Lombardia fino ad arrivare alla via Friuli, costeggiando la Mezzabarba. Difatti la pista ciclabile corre parallelamente a un giardino pubblico, recintato ma non illuminato, perciò poco visibile. Il progetto prevede quindi di dotare questo percorso ciclo-pedonale di un adeguato sistema di illuminazione così da renderlo maggiormente fruibile per la cittadinanza. Sarà inoltre realizzato un ulteriore tratto di pista ciclabile lungo la via Lombardia. Esso si svilupperà in sede stradale, in direzione est-ovest, fino a congiungersi al marciapiede di via Toscana, e sarà opportunamente delimitato da cordoli e paletti in gomma. Oltre alle opere di urbanizzazione sopra descritte, per andare incontro alle richieste dell’Amministrazione comunale e alle necessità della cittadinanza, quale standard qualitativo aggiunto è stata prevista la realizzazione di alcuni locali da destinarsi a farmacia comunale. Tali locali, che occuperanno una superficie lorda di pavimento di circa 250 mq, saranno ricavati all’interno del fabbricato polifunzionale del sublotto a destinazione mista e saranno ceduti al Comune completamente rifiniti ed arredati. Inoltre, anche allo scopo di tener conto di un’osservazione pervenuta nell’ambito della Procedura di Esclusione VAS, in cui si segnalava una riduzione della superficie filtrante nel planivolumetrico proposto rispetto alla distribuzione attuale degli edifici esistenti, si prevede il totale smaltimento in loco mediante dispersione per sub-irrigazione delle acque meteoriche provenienti dalle superfici di raccolta di strade, parcheggi e piazza. In questo modo le acque non verranno recapitate in fognatura, ma saranno recepite dalla falda che sarà, pertanto, adeguatamente ravvenata.

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8.2 LA RETE DEI SOTTOSERVIZI

8.2.1 Reti tecnologiche

Le reti tecnologiche previste sono le seguenti: rete di fognatura, rete smaltimento acque meteoriche, rete elettrica, rete telefonica, rete di illuminazione pubblica, rete idrica e scavi per la predisposizione di eventuali allacciamenti alla rete gas.

8.2.2 Rete di fognatura

Il progetto prevede la realizzazione di una nuova fognatura al di sotto della strada di progetto, sul tratto in uscita dal lotto con destinazione commerciale sino al suo congiungimento con il condotto di rete presente su Via Lombardia, costituito da una tubazione in cls. Il nuovo condotto è funzionale allo smaltimento e al recapito delle acque reflue alla rete fognaria comunale del suddetto comparto commerciale; la lunghezza del tratto in progetto è di circa 63 ml, con pendenza del 0,2%, onde consentire l’allaccio al condotto esistente alla quota di fondo tubo di circa -0,70 m. Si prevede l’impiego di un diametro DN 200, con tubo in Polietilene ad alta densità del tipo SN8, atto a far defluire le acque reflue per una portata di progetto indicativa di 8 l/s, con riempimento del 60%. Si prevede altresì nel tratto in questione di realizzare 3 camerette d’ispezione, di cui una di testa, sul tratto in uscita dal lotto privato, una sul tratto centrale del nuovo condotto e una prima del collegamento alla rete esistente. Nell’ambito della restante lottizzazione sono previsti altri tre collegamenti/allacciamenti, di cui due afferenti alla lottizzazione commerciale/direzionale e uno relativo al comparto residenziale del PII Tutte le tubazioni di cui sopra avranno diametro di cm 20 e pendenza del 0,2%, e saranno funzionali al recapito delle acque reflue dei comparti in questione secondo le seguenti portate di progetto: 7 l/s cad. per i condotti a servizio del comparto direzionale/commerciale (2 edifici); 10 l/s per il lotto residenziale. La documentazione di progetto, dovrà essere oggetto di trasmissione, presa visione ed avvallo del servizio acque reflue del gruppo CAP Amiacque, ovvero dell’Ente gestore della rete in questione.

8.2.3 Rete acque meteoriche

In accordo con il regolamento dell’Ente gestore CAP Amiacque, le acque meteoriche provenienti dalle superfici di raccolta di strade, parcheggi e piazza non saranno recapitate alla rete di fognatura pubblica. Si prevede pertanto il totale smaltimento in loco mediante dispersione/sub-irrigazione, previo trattamento di scolmatura, disoleazione, dissabbiatura e con smaltimento mediante batterie di pozzi perdenti. Le reti previste in progetto saranno tre. La prima di queste sarà sottesa ad una superficie di raccolta di circa 5.500 mq derivanti: dalla nuova strada pubblica posta all’interno del lotto e suoi parcheggi; dai parcheggi posti a lato del comparto direzionale; dalla piazza e suoi percorsi pedonali; da una porzione dei parcheggi del lotto commerciale. La seconda sarà a servizio di una superficie di raccolta di circa 3.500 mq relativi alla restante parte dei parcheggi del lotto commerciale. La terza ed ultima riguarderà una superficie di raccolta di circa 1.000 mq relativa ai parcheggi posti in prossimità del comparto residenziale. In questo caso le tubazioni impiegate saranno del tipo PVC rigido.

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Le reti suddette cono state progettate e dimensionate secondo i seguenti dati e caratteristiche: si è fatto in primo luogo riferimento ai coefficienti pluviometrici orari della località resi disponibili e noti dal servizio idrografico di Arpa Lombardia. Più precisamente, si è considerato il valore relativo ad un evento registrato con Tr. 10 anni e durata di 15’. Il dato derivante è pari ad un indice di 118 l/s*ha; Inoltre, si è considerato la natura delle superfici di raccolta (asfalto), nonché dei terreni atti alla dispersione, i quali principalmente sono costituiti da argilla e limo e denotano una scarsissima capacità disperdente. La profondità massima alla quale i pozzi perdenti potranno attestarsi è di -3,00 m alla loro base, stante la presenza della prima falda in loco ad una profondità di circa 3,50/4,00 m. Pertanto i pozzi perdenti, tipicamente, dovranno avere il diametro massimo previsto in commercio (2,00 m) ed essere composti da non più di quattro anelli di h, 0,5 m. Le risultanze dei calcoli svolti nelle suindicate condizioni progettuali determinano la necessità di impiegare: N. 10 pozzi perdenti per la rete a servizio dei 5.500 mq, per una dispersione in loco di circa 60 mc d’acqua e con impiego di uno scolmatore-disoleatore-dissabbiatore con portata indicativa di circa 50 l/s; N. 8 pozzi perdenti per la rete a servizio dei 3.500 mq, per una dispersione in loco di circa 50 mc d’acqua e con impiego di uno scolmatore-disoleatore-dissabbiatore con portata indicativa di circa 35 l/s; N. 2 pozzi perdenti per la rete a servizio dei 1.000 mq, per una dispersione in loco di circa 12 mc d’acqua e con impiego di uno scolmatore-disoleatore-dissabbiatore con portata indicativa di circa 10 l/s; Seguono le tabelle fornite dal servizio idrografico di Arpa Lombardia.

8.2.4 Rete elettrica

L’estensione della rete elettrica è previsto con la predisposizione di un doppio cavidotto in PVC rigido del diametro di 160 funzionale a derivare la rete di media tensione necessaria ad alimentare e collegare gli impianti in progetto alla rete esistente sulla SP 105.

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Infatti si prevede la realizzazione di N.2 cabine di trasformazione in loco, collocate secondo quanto rappresentato nella tavola di progetto, per le forniture e potenzialità di 250 kW a servizio del comparto commerciale e residenziale e di 250 kW a servizio del comparto direzionale, commerciale, ristorazione, residenziale. La rete di bassa tensione a valle delle suddette cabine di trasformazione sarà realizzata con doppio cavidotto in PVC rigido del diametro 125 e con pozzetti rompi tratta o cambio direzionali nelle dimensioni prescritte dall’Ente competente (ENEL). Il cablaggio della rete, con la realizzazione degli ultimi metri in prossimità delle due cabine, sarà a cura del medesimo Ente competente.

8.2.5 Rete telefonica

L’estensione della rete telefonica è prevista nel tratto della strada di nuova realizzazione, con pozzetti di stacco e derivazione in prossimità degli accessi alla proprietà private. Per l’esatta ubicazione si faccia riferimento alla tavola di progetto. La derivazione dalla rete esistente potrà avvenire sia dalla SP 105 che da Via Lombardia, mediante l’inserimento di pozzetti di intercettazione. La distribuzione e la fornitura di rete nella nuova lottizzazione sarà realizzata con predisposizione di un doppio cavidotto in PVC rigido (diametro 125 mm) con profondità d’interramento e posizionamento di pozzetti nelle dimensioni prescritte dall’Ente competente. L’alimentazione e il cablaggio della rete avverranno a cura di TELECOM.

8.2.6 Rete di Illuminazione pubblica

La rete di illuminazione pubblica di progetto prevede l’installazione di nuovi pali luce stradali con corpi illuminanti a LED, su palo alto 10 metri fuori terra, lungo la nuova via interna al comparto d’intervento, nonché nelle aree di parcheggio contermine al medesimo tratto e al lotto commerciale. Sarà invece realizzata con corpi illuminanti a LED su palo alto 4 metri fuori terra nelle aree relative alla nuova piazza e relativi percorsi pedonali. In via Isonzo (in sostituzione di quelli esistenti che verranno rimossi), sulla nuova strada a ovest del comparto e nel nuovo parcheggio con ingresso da via Toscanasarà a LED su palo in parte H 10 m, in parte H 8 m. Saranno predisposti plinti di ancoraggio dimensionati come da prescrizioni dell’Ente competente, e pozzetti di ispezione al piede misure cm 40x40x40. La rete interrata prevista è costituita da cavidotti Ø 110, a profondità -80 cm, che sarà collegata a un nuovo punto di alimentazione e comando, all’angolo tra la strada di nuova realizzazione e la SP 105. L’alimentazione della rete, il cablaggio della stessa con fornitura e posa di pali e corpi illuminanti saranno realizzati a cura di ENEL – Divisione Infrastrutture e Reti.

8.2.7 Rete idrica

L’estensione della rete idrica è stata richiesta dall’Ente competente per il completamento delle infrastrutture nell’area interessata dai nuovi interventi. Il tracciato dell’estensione di rete è previsto sotto la nuova strada, per collegare le tubazioni esistenti in via Lombardia e sulla SP 105. Le opere verranno realizzate direttamente da AMIACQUE Srl per conto dell’Ente competente (CAP Holding).

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8.2.8 Rete gas

Lungo il tratto di Via Lombardia, ove è presente un condotto di rete gas gestito da 2i Rete Gas, si prevedono opere di scavo quale predisposizione di due possibili futuri allacciamenti al condotto di cui sopra, ai fini dell’eventuale insediamento di locali adibiti a ristorazione, per entrambi gli edifici direzionali/commerciali.

9 ONERI DI URBANIZZAZIONE E STANDARD

Gli oneri di urbanizzazione saranno calcolati sulla base delle tariffe vigenti all’atto del rilascio dei titoli edilizi abilitanti le costruzioni. Nell’ambito di questa proposta definitiva, sono state progettate opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo degli oneri che in questa sede si stimano in € 1.626.669, di cui per le urbanizzazioni primarie € 672.99 e per le secondarie € 953.674. Esse saranno unitariamente scomputate dall’importo complessivo degli oneri dovuti tenendo comunque separati gli ambiti di intervento, con conseguente consistente supero per l’ambito A e conguaglio previsto per l’ambito B Per quanto riguarda gli standard reperiti in loco o da monetizzare, pur rilevando un’eccedenza complessiva di standard urbanistici dovuti, allo scopo di non conteggiare negli altri lotti il surplus derivante dal sublotto commerciale, sarà monetizzato il deficit derivante dal sublotto direzionale/commerciale/ristorazione/vicinato, pari a 1.198 mq, in base ai valori di monetizzazione vigenti all’atto della stipula della convenzione. Oggi, sulla base di un valore di monetizzazione di 50 €/mq, tale cifra ammonterebbe a 59.900 €. Considerato che l’importo stimato per la realizzazione della farmacia comunale, quale standard qualitativo aggiunto, ammonta, comprendendo gli arredi, a € 357.500, mentre per la copertura della nuova piazza è stato stimato un costo di 300.000, si segnala che tale importo supera di circa € 600.000 quanto sarebbe dovuto per la monetizzazione dello standard non reperito in loco. Da ultimo bisogna considerare, quale ulteriore opera, che sarà progettato e realizzato, il sistema di smaltimento acque meteoriche per subirrigazione. L’importo di tale opera, escludendo la parte di competenza del sublotto residenziale, da solo vale oltre 50 mila euro. Il conteggio sarà comunque rielaborato sulla base del progetto esecutivo che l’Amministrazione Comunale approverà. Nella tabella di sintesi allegata al computo metrico delle opere di urbanizzazione vengono riepilogati gli importi sopra citati.

10 PIANO FINANZIARIO

Le risorse economiche necessarie per l'attuazione delle previsioni contenute nel presente Programma Integrato di Intervento sono tutte provenienti da fonti private. Il flusso finanziario relativo a tale fabbisogno si articolerà su un programma di 3 anni, con un corretto equilibrio delle risorse che concorrono all'investimento ed un piano di ritorno del medesimo capace di sostenere i relativi oneri finanziari.

11 MOBILITA' E IMPATTO VIABILISTICO

Nell’ambito della procedura di esclusione VAS è stato redato il Rapporto Preliminare che ha trattato in maniera estesa tutti i possibili impatti derivanti dalle opere previste nel PII rispetto alle diverse tematiche ambientali. Tra i vari aspetti trattati, quello dei

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possibili impatti sul traffico derivanti dai nuovi insediamenti è, senza dubbio, uno dei più rilevanti. È stato pertanto redatto ed allegato al rapporto preliminare un apposito documento, denominato Valutazione Preliminare di Impatto Viabilistico, con risultanze positive. Infatti, la valutazione portava a escludere ricadute significative, tali da rendere necessaria una più approfondita analisi in materia di verifica VAS. Al termine di tale procedura, il decreto di esclusione VAS ha di fatto confermato la non necessità di sviluppare ulteriori approfondimenti, stante che le portate che si ottengono sono tali da non costituire un apporto di traffico indotto che possa creare condizioni peggiorative rispetto all’attuale situazione rilevata. Per completezza di trattazione, si riporta un breve sunto di quanto analizzato e le conclusioni cui si era giunti nell’ambito della valutazione Preliminare, rimandando al medesimo documento per ogni eventuale ulteriore approfondimento.

11.1 ANALISI DELLA MOBILITA’

Il Piano Generale del Traffico Urbano (PUGT) rappresenta il punto di partenza dell’analisi in quanto evidenzia le condizioni dell’apparato viabilistico del Comune, consentendo di avanzare alcune riflessioni sullo stato della mobilità. Per quanto riguarda il trasporto pubblico, il piano evidenzia la necessità di una revisione complessiva ed organica dell'accessibilità alla stazione ferroviaria, in condivisione con la circolazione della SP.40, e l’adeguamento del percorso rurale di Cascina Decima, sia per la circolazione delle biciclette che per l’eventuale transito di una linea leggera di trasporto collettivo. La stazione più prossima è quella di Villamaggiore, che dista in linea d’aria dal centro poco più di 4 km, ma che in realtà richiede per essere raggiunta un percorso di 6,5 km da Lacchiarella Rispetto alla grande viabilità, il PUGT sottolinea come Lacchiarella dipenda, per le sue relazioni con il mondo esterno, essenzialmente dalla SP.40 Melegnano-Binasco, arteria che la collega alle due aste autostradali della A1 e della A7, ed alle parallele radiali verso il capoluogo (Giovi, Vigentina, Emilia). Fa eccezione la SP.35 che può venire raggiunta attraverso la SP.105 di Badile, comunque attraversando la SP.40. La SP.40 è una strada dalle caratteristiche relativamente modeste (la sezione è di tipo C2) rispetto al flusso transitante: in particolare in direzione Binasco il flusso nell’ora di punta del mattino raggiunge i 2700 veicoli equivalenti all’ora, valore non lontano cioè dalla completa saturazione. Per la viabilità a scala urbana, l'analisi di Piano evidenzia come i carichi di traffico siano piuttosto modesti al confine meridionale e crescono invece spostandosi verso nord, fino a raggiungere valori impegnativi nel tratto finale di via Carlo Alberto, dall’incrocio con via Mameli sino alla rotatoria con la SP.40. Nel documento, inoltre, si sottolinea che è proprio questo tratto stradale al quale tutto viene ‘appeso’ il vero fattore limitante della possibile ulteriore crescita di Lacchiarella. Per quanto riguarda infine la pedonalità e ciclabilità del territorio comunale, il PGTU ricorda che l’Amministrazione ha avviato interventi anche molto coraggiosi (via Lombardia o via per Centenara) di recupero di spazi da destinare al transito pedonale e ciclabile, che a Lacchiarella, come in moltissime altre analoghe città, soffrono di una strutturale carenza di infrastrutture. Per un maggiore e migliore equilibrio di funzionamento del sistema pedonale-ciclabile bisognerà rafforzare la disponibilità di sosta collocata ai margini della zona centrale più densa. Inoltre, viene nuovamente riportato all’attenzione il tema che riguarda la necessità di garantire una connessione sicura ed efficiente tra il nucleo urbano e le aree a nord

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della SP.40, connessione che tuttavia non potrebbe che prevedere la realizzazione di un manufatto di attraversamento della provinciale svincolato dai flussi veicolari. Pare opportuno precisare, su questo tema, che la proposta definitiva di PII prevede la realizzazione anche di una pista ciclabile, in continuità e a completamento della rete esistente, e che saranno altresì previsti nuovi ed ampi parcheggi.

11.2 CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE IMPATTO VIABILISTICO

In merito alla mobilità, i valori di portata ottenuti dallo studio del traffico permettono di elaborare delle considerazioni di carattere generale sulla situazione futura del traffico. E’ importante sottolineare che durante la trattazioni degli argomenti relativi agli impatti che la viabilità di progetto indurrà sull'ambiente e sulle preesistenti condizioni di viabilistiche abbiamo fin ora considerato i nuovi interventi come semplici attrattori di traffico. Questa considerazione tuttavia non è affatto vera; effettivamente, come si può facilmente dedurre da alcuni semplici ragionamenti, i nuovi insediamenti risultano avere la capacità di "redistribuire" il traffico piuttosto che crearlo. L'impatto generato dall'intervento in progetto non va quindi valutato solo secondo la portata dei flussi indotti, bensì secondo la capacità di spostare gli stessi, diminuendo le distanze da percorrere ed apportando un complessivo beneficio. L'importanza di questo aspetto ci permette ancora una volta di verificare la qualità degli studi condotti sulla viabilità nonché il corretto funzionamento della rete viabilistica. 11.2.1 Sintesi degli aspetti fondamentali A conclusione delle valutazioni effettuate possono essere sintetizzati i seguenti punti:

in primo luogo è fondamentale sottolineare come, in base alle valutazioni condotte, le entità di traffico attratto e indotto sono modeste, tali da non aggiungere situazioni di criticità alle condizioni di traffico esistente;

la rete stradale interna, prevista nella Proposta Preliminare e confermata nella stesura definitiva del PII, sopporta i carichi veicolari a regime senza evidenziare situazioni critiche;

l’intervento in progetto non è un semplice attrattore di traffico ma si configura come una struttura in grado di “reindirizzare” le utenze, intervenendo sulla matrice origini/destinazioni in modo proficuo. Secondo questo punto di vista è prevedibile un risparmio in termini di consumo di carburante e di traffico nella rete;

la giornata che riporta una maggiore densità di traffico è il venerdì, ma tale circostanza è dovuta ad un traffico preesistente in rete già elevato;

le conseguenze ambientali sono già state valutate e rimangono assimilabili nell’ambito della procedura di VAS del PGT di Lacchiarella;

la stima dei traffici indotti evidenzia un maggiore apporto veicolare, seppure modesto, nelle sole giornate di sabato e domenica, ovvero quando la rete stradale è sostanzialmente scarica, e quindi non produce alcun aggravio in termini di inquinamento medio ambientale;

al contrario, la riduzione della superficie direzionale (la residenza rimane invariata) comporta una riduzione del carico veicolare, sia pure limitato a pochi veicoli equivalenti/h, rispetto alle previsioni del PGT. Tale modesta riduzione si manifesta comunque durante la punta mattutina e pomeridiana del giorno feriale medio, vale a dire nei momenti in cui la rete risulta fortemente caricata, con conseguenze migliorative.

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Si può quindi concludere che le modifiche proposte dal PII non impattano affatto rispetto alle conseguenze che deriverebbero dalla previsione del PGT, e pertanto non si rilevano fattori ambientali perturbati.

12 PROCEDURA DI ESCLUSIONE VAS

Come detto in premessa, il PII è stato sottoposto alla procedura per l’esclusione VAS. La procedura di esclusione VAS si è conclusa in data 04-08-16 con l’ottenimento del Decreto di non assoggettabilità a VAS in cui si dice “preso atto del parere estremamente favorevole di ARPA Lombardia circa il Piano in istruttoria, del parere di PASM e di città Metropolitana (…) non si ritiene necessario sottoporre il Piano in oggetto a Valutazione Ambientale Strategica, in quanto si ritiene di aver compiutamente analizzato l’impatto dello stesso sulle matrici ambientali, pur ritenendo di dover accogliere le prescrizioni segnalate che verranno pertanto inserite nel dispositivo della presente decisione (…).” L’Autorità Competente, d’intesa con l’Autorità procedente, ha quindi decretato di escludere il PII dalla procedura di VAS. Inoltre, il Decreto stabilisce le seguenti prescrizioni: “a) Che in materia di consumi energetici ed emissioni del comparto residenziale venga applicata la DGR. 3868/2015 e il DDUO 6480 del 30.07.2015; b) che, in caso di scoperta di strutture, stratificazioni o reperti di interesse archeologico questi vadano immediatamente segnalati alla Soprintendenza Archeologia della Lombardia ai sensi dell’art. 90 D.lgs. 42/2004; c) che venga rispettato il disposto di cui agli artt. 18 e 42 delle NdA PTC del Parco Agricolo Sud Milano; d) che il progetto ponga particolare attenzione alla caratterizzazione architettonica ed edilizia dei manufatti, prevedendo l’utilizzo di materiali e tecniche propri dell’edilizia ecosostenibile, anche in coerenza con le indicazioni dell'art. 71 delle NdA del PTCP; in particolare, dovrà essere posta attenzione alla tematica della minimizzazione dell’impermeabilizzazione dei suoli, anche nel caso degli ambiti di riqualificazione urbana; e) che venga realizzata opportuna fascia a verde a corredo della barriera fonoassorbente presente tra l’ambito residenziale e quello commerciale; f) vengano interamente recepite dal Piano le prescrizioni di cui alla nota di Cap Holding atti com.li prot.n. 6.723 del 16.05.2016.”

12.1 OTTEMPERANZA ALLE CONDIZIONI

In considerazione di quanto stabilito nel decreto di esclusione VAS, si precisa che il prosieguo della progettazione del PII avverrà in ottemperanza alle prescrizioni in esso contenute, evidenziando sin d’ora che, per quanto riguarda i punti “e)” (fascia fonoassorbente) e “f)” (prescrizioni sul ciclo di gestione delle acque), esse sono state già recepite nel planivolumetrico aggiornato e allegato al PII, così come e nella progettazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

13 ALLEGATI E RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI

Fanno parte integrante della presente relazione una serie di tavole ed elaborati testuali, finalizzati alla migliore comprensione del programma definitivo sviluppato, così come meglio elencato nell’apposito indice. Per gli aspetti grafici e di dettaglio si rimanda alle tavole di inquadramento, di analisi, di rilievo e di progetto allegati al programma, (in parte riportati in stralcio nella presente relazione).

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In particolare, la Tav.16 (Assetto di progetto: planivolumetrico vincolante) indica e prescrive ogni aspetto urbanistico della Proposta, e pertanto costituisce l’elaborato cui riferirsi per ogni aspetto tecnico e costruttivo. Ogni eventuale indicazione riportata in altri elaborati in contrasto con tale elaborato deve intendersi integralmente soppressa. La relazione è stata redatta anche sulla base della bibliografia esistente (di volta in volta citata nel testo) e della documentazione urbanistica messa a disposizione dal Comune di Lacchiarella, nonché degli altri strumenti di pianificazione comunale e sovra comunale. Per quanto attiene gli aspetti geologici, idrogeologici e geotecnici, l’analisi degli effetti dell’intervento relativamente a suolo, acqua, aria e mobilità, si rimanda al rapporto preliminare appositamente redatto lo scorso mese di giugno, cui ha fatto seguito il decreto di esclusione dalla procedura di VAS. Per approfondimenti più specifici, relativamente alla mobilità si potrà fare riferimento alla valutazione specialistica appositamente redatta. Milano, 05 settembre 2016 Il Proponente Il progettista del PII

Isotta s.r.l contiAssociati s.r.l.

Ing. Arch. Galeazzo Maria Conti

ALLEGATI: planimetrie castali visure catastali