Relazione di stima per la determinazione del più probabile · Relazione di stima per la...

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I./C.F. 06363391001

COMMITTENTE: Comune di Latisana – Servizio Lavori Pubblici

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Un originale del documento è archiviato presso l’Ufficio emittente

oggetto

Relazione di stima per la determinazione del più probabile

valore di mercato di terreni e fabbricati situati in comune

di San Michele al Tagliamento (VE), via Armentarezza e

via Bregadina.

Estremi catastali: Comune di San Michele al Tagliamento,

Catasto Terreni: Fg. 30, particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97,

98, 100; fg. 31 particella 15; fg. 38 particelle 18, 26, 240,

388, 389.

Catasto Fabbricati Fg. 30, particella 219, fg. 38 particelle

980, 981.

Richiedente: Comune di Latisana – Servizio Lavori

Pubblici.

Prot. RdP richiedente n. 37742 del 06.12.2016.

Prot. RdP ricevente n. 114216 del 12.12.2016.

Negozio giuridico: Accordo di Collaborazione Prot. n.

34028 del 05/04/2017.

Relazione di stima redatta per la determinazione del più probabile valore di mercato di terreni in comune di San Michele al Tagliamento.


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Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato di

terreni e fabbricati situati in comune di San Michele al Tagliamento (VE), via

Armentarezza e via Bregadina.

Estremi catastali: Comune di San Michele al Tagliamento, Catasto Terreni: Fg.

30, particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97, 98, 100; fg. 31 particella 15; fg. 38

particelle 18, 26, 240, 388, 389.

Catasto Fabbricati Fg. 30, particella 219, fg. 38 particelle 980, 981.

Richiedente: Comune di Latisana – Servizio Lavori Pubblici.

Prot. RdP richiedente n. 37742 del 06.12.2016.

Prot. RdP ricevente n. 114216 del 12.12.2016.

Negozio giuridico: Accordo di Collaborazione Prot. n. 34028 del 05/04/2017.

INDICE

Premessa ................................................................................................ 3

PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI ........................................................ 3

1. Notizie di carattere generale ............................................................. 3

1.1 Descrizione Immobili ....................................................................... 4

1.2 Descrizione compendio immobiliare in via Armentarezza ...................... 5

1.3 Descrizione compendio immobiliare in via Bregadina ............................ 6

1.4 Dati catastali .................................................................................. 7

1.5 Consistenza compendio immobiliare in via Armentarezza ..................... 8

1.6 Consistenza compendio immobiliare in via Bregadina ........................... 8

2 Descrizione tecnico-legale del bene.................................................... 9

2.1 Quadro normativo vigente ................................................................ 9

2.2 Descrizione urbanistica .................................................................... 9

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ............................................................. 10

3.1 Generalità ..................................................................................... 10

3.2 Criteri e metodologie estimative adottate .......................................... 11

3.3 Procedimento di stima sintetico comparativo (terreni agricoli) .............. 12

3.3.1 Individuazione del set di comparables ............................................... 12

3.4 Procedimento di stima del costo di riproduzione deprezzato (fabbricati) 15

3.4.1 Tempistica dell’operazione immobiliare ............................................. 16

3.4.2 Costo di acquisto dell’area e relativi oneri indiretti .............................. 16

3.4.3 Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti ............................ 17

3.4.4 Oneri finanziari .............................................................................. 21

3.4.5 Utile del promotore ......................................................................... 22

3.4.6 Determinazione del valore di riproduzione a nuovo ............................. 23

3.4.7 Deprezzamento .............................................................................. 23

3.4.8 Determinazione del valore di mercato dei fabbricati ............................ 25

3.5 Valore di mercato terreni e fabbricati ................................................ 26

Conclusioni ............................................................................................. 26



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Premessa

La presente relazione viene redatta a seguito di richiesta del Comune di Latisana

– Servizio Lavori Pubblici, prot. n. 37742 del 06/12/2016 nell’ambito dell’Accordo

di Collaborazione prot. n. 34028 del 05.04.2017, stipulato tra il predetto Ente

locale e questa Agenzia.

Lo scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato,

all’attualità, di terreni e fabbricati situati nel comune di San Michele al

Tagliamento (VE).

Gli immobili sono identificati catastalmente da quindici particelle allibrate al

catasto terreni, e tre censite al catasto fabbricati, tutte intestate a:

- “COMUNE DI LATISANA c.f. 83000470308 - proprietà per 1/1”.

In data 11/05/2017 è stato eseguito opportuno sopralluogo interno ed esterno

per gli accertamenti tecnici di rito sugli immobili, per rilevare lo stato di fatto, le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché svolgere le opportune indagini

di mercato per stabilire gli aspetti economici-estimativi da prendere a

riferimento.

In pari data sono stati effettuati, inoltre, gli approfondimenti presso gli uffici

tecnici del comune di San Michele al Tagliamento per definire gli aspetti

urbanistico-amministrativi.

Pertanto, la presente valutazione viene eseguita sulla base di quanto rilevato in

sede di sopralluogo, degli atti in possesso di quest’Ufficio (banca dati

amministrativo-censuaria), delle informazioni assunte presso gli uffici tecnici

comunali e delle indagini di mercato svolte.

Si precisa, inoltre, che la valutazione è stata eseguita nel presupposto che gli

immobili siano liberi da persone e/o cose e da ogni gravame e/o impedimento,

servitù, vincoli, ipoteche, ed eventuali spese che si rendessero necessarie per

attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative (urbanistiche, edilizie e

catastali).

PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI

1. Notizie di carattere generale

Il comune di San Michele al Tagliamento in provincia di Venezia è situato nel

Veneto Orientale e confina a ovest con i comuni di Fossalta di Portogruaro,

https://it.wikipedia.org/wiki/Veneto_Orientale



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Portogruaro e Caorle, ad est con la regione Friuli Venezia Giulia dal quale è

separata dal fiume Tagliamento e a sud con il mare Adriatico.

Il vasto territorio comunale si estende per una superficie di 112,3 km² e

comprende le frazioni di Bevazzana, Bibione, Cesarolo, San Giorgio, Pozzi, Terzo

Bacino, Villanova della Cartera, Malafesta, Marinella, San Filippo, San Mauro,

Pradis e Prati Nuovi e può essere diviso in tre diverse parti, con caratteristiche

proprie e inconfondibili:

- la zona meridionale è a contatto con il Mare Adriatico, nei pressi di

Bibione, ed è caratterizzata da una folta pineta marittima;

- la zona centrale, dove si trova il capoluogo comunale, è quasi

completamente pianeggiante e bonificata, ed è adatta all'agricoltura;

- la zona settentrionale si distingue per la produzione agricola varia e per la

presenza di numerosi boschi ed elementi paesaggistici.

Il tutto è costeggiato dal fiume Tagliamento nelle vicinanze della sua foce.

Il comune gode nel complesso di buoni collegamenti stradali con i centri limitrofi.

Nel territorio comunale sono presenti i principali servizi pubblici (asili, scuole

dell’obbligo, impianti sportivi, banche, poste, etc.) e le terme ubicate, nella

frazione di Bibione.

L’economia di San Michele al Tagliamento si basa soprattutto sul turismo, con

un’abbondante offerta di strutture ricettive di vario tipo situate nella frazione di

Bibione; di pari passo alla spinta trainante del settore turistico è

progressivamente cresciuta anche un’economia nel settore dei servizi.

Gli immobili oggetto di valutazione, seppur ricadenti in fogli catastali diversi, si

trovano tutti nella zona centrale, con destinazione prevalentemente agricola, e

ricadono in via Armentarezza nelle vicinanze delle frazione di San Filippo e in via

Bregadina nella frazione di Cesarolo. I terreni sono accessibili attraverso viabilità

comunale e strade bianche.

Le zone, in cui ricadono i beni oggetto di stima, risultano ben collegate alla rete

stradale provinciale, ma sono scarsamente servite dai mezzi di trasporto pubblico

(autobus).

1.1 Descrizione Immobili

Trattasi di due distinti compendi immobiliari formati da terreni e fabbricati ubicati

il primo in via Armentarezza vicino alla frazione di San Filippo ed il secondo in via

https://it.wikipedia.org/wiki/Friuli_Venezia_Giulia

https://it.wikipedia.org/wiki/Tagliamento

https://it.wikipedia.org/wiki/Chilometro_quadrato

https://it.wikipedia.org/wiki/Bibione

https://it.wikipedia.org/wiki/Mare_Adriatico

https://it.wikipedia.org/wiki/Bibione

https://it.wikipedia.org/wiki/Capoluogo



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Bregadina nella frazione di Cesarolo.

1.2 Descrizione compendio immobiliare in via Armentarezza

Il compendio immobiliare formato da terreni e fabbricati ricade tra il foglio 30 ed

il foglio 31 ed è catastalmente così identificato:

Catasto Terreni: foglio 30 particelle 15, 18, 23, 25, 40, 96, 97, 98, 100,

foglio 31 particella 15;

Catasto Fabbricati: foglio 30 particella 219.

Terreni

Il terreno oggetto di valutazione, di tipo argilloso, ha una giacitura pianeggiante

e risulta coltivato a seminativo. Si estende per una superficie complessiva di

440.260 m² ed ha accesso diretto dalla strada consorziale denominata via Pradis,

la stessa che attraversa parzialmente il lotto e delimita il confine, tra la porzione

di terreno ricadente nel foglio 30 e quella nel foglio 31.

Fabbricati

Nella particella insistono due distinti fabbricati, costruiti nel 1930 circa,

parzialmente inutilizzati e in scadente stato di conservazione, per i quali è

necessario provvedere a radicali interventi di manutenzione per un eventuale

utilizzo degli stessi.

Il primo fabbricato è composto da una parte a destinazione residenziale,

sviluppata su tre piani fuori terra, suddivisa in due distinte unità abitative

(subalterni 2 e 3), ed una parte, costruita in aderenza, a due piani, destinata a

stalla/magazzino/deposito attrezzi agricoli (subalterno 4).

Il secondo fabbricato è costituito da unico corpo sviluppato su tre piani fuori terra

a destinazione abitativa (subalterno 5).

Completa la consistenza uno scoperto (subalterno 1) comune a tutti i fabbricati.

La porzione individuata dal sub. 2 è stata oggetto di interventi manutentivi

strettamente necessari, per poter essere utilizzata.

I suddetti fabbricati sono in muratura portante, con solai in legno, copertura a

due falde e manto in laterizio. L’intero compendio immobiliare è stato denunciato

al catasto fabbricati in data 30/11/2012 con protocollo n. VE0191760, dal tecnico

geom. Gianni Martin incaricato dalla proprietà.



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1.3 Descrizione compendio immobiliare in via Bregadina

Il compendio immobiliare formato da terreni e fabbricati ricade nel foglio 38 ed è

catastalmente così identificato:

Catasto Terreni: foglio 38 particelle 18, 26, 240, 388, 389;

Catasto Fabbricati: foglio 38 particelle 980 e 981.

Terreni

Il terreno oggetto di valutazione, di tipo sabbioso, ha una giacitura pianeggiante

e risulta coltivato a seminativo. Lo stesso si estende per una superficie di

134.020 m², comprensiva della strada bianca di accesso (particella 18), a

servizio anche delle particelle limitrofi.

Fabbricati

Nella particella 980 è presente un fabbricato, con scoperto esclusivo di

pertinenza, costituito da unico corpo su tre piani fuori terra a destinazione

abitativa.

Nella particella 981 insiste un fabbricato composto da una parte a destinazione

residenziale, sviluppata su tre piani fuori terra (subalterno 2), ed una parte,

costruita in aderenza, a due piani, destinata a stalla/fienile/magazzino

(subalterno 3). Completa la consistenza dell’immobile uno scoperto comune a

tutti i manufatti (subalterno 1) ed un’unità, non visionata durante il sopralluogo,

denunciata catastalmente come unità collabente di 13 m² (subalterno 4).

I fabbricati risultano costruiti circa negli anni 1930 e versano in scadente stato di

conservazione ed in totale stato di abbandono e per i quali è necessario

provvedere a radicali interventi di manutenzione per un eventuale utilizzo degli

stessi.

Gli immobili sono in muratura portante, con solai in legno, copertura a due falde

e manto in laterizio. L’intero compendio immobiliare è stato denunciato al catasto

fabbricati dal tecnico geom. Gianni Martin su incarico della proprietà, in data

19/11/2012 con protocollo n. VE0183708 (mapp. 980) e in data 20/11/2012

protocollo n. VE0184656 (mapp. 981).



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1.4 Dati catastali

Gli immobili oggetto di valutazione risultano catastalmente così censiti nel

comune di San Michele al Tagliamento:

Catasto Terreni

Foglio Mappale Qualità Classe Superficie

m²

Reddito €

Dominicale Agrario

30 15 Seminativo 5 111.860 406,71 375,51

30 18 Prato 2 1.210 4,40 2,50

30 23 Seminativo 4 16.680 90,97 64,61

30 25 Seminativo 4 1.810 9,87 7,01

30 40 Seminativo 4 5.410 30,51 20,96

30 96 Seminativo 4 63.910 360,43 247,55

30 97 Seminativo 4 2.230 12,58 8,64

30 98 Seminativo 5 19.690 71,59 66,10

30 100 Seminativo 4 3.830 20,89 14,84

30 219 Ente Urbano - 7.002 - -

31 15/A Seminativo 4 184.650 1.144,37 715,23

15/B Vigneto 2 28.980 359,21 142,19

38 18 Incolt prod 1 1.610

0,17

38 26 Seminativo 2 61.340 501,33 300,95

38 240 Seminativo 2 16.780 137,14 82,33

38 388 Seminativo 2 50.060 409,14 245,61

38 389 Seminativo 2 4.230 34,57 20,75

38 980 Ente Urbano - 580

38 981 Ente Urbano - 1.830

Catasto Fabbricati

Foglio Mappale Sub. Categoria Classe Consistenza Sup.

Catastale m²

Rendita

30 219 1 b.c.n.c.

2 A/3 2 9,0 vani 188 237,05

3 A/3 2 10,0 vani 255 263,39

4 D/8 1.108,00

5 A/3 2 11,0 vani 192 289,73

38 980 - A/3 2 7,0 vani 186 184,38

38 981 1 b.c.n.c.

2 A/3 2 9,0 vani 252 237,05

3 C/2 8 257 m² 247 185,82

4 F/2

il tutto intestato a:

- “COMUNE DI LATISANA c.f. 83000470308 - proprietà per 1/1”.



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1.5 Consistenza compendio immobiliare in via Armentarezza

Terreni

La consistenza utilizzata è la somma delle superfici rilevate nella banca dati

catastale riferita ad ogni singola particella.

Foglio Mappale Superficie

m²

30 15 111.860

30 18 1.210

30 23 16.680

30 25 1.810

30 40 5.410

30 96 63.910

30 97 2.230

30 98 19.690

30 100 3.830

31 15 213.630

Totale 440.260

Fabbricati

Le consistenze utilizzate per i fabbricati, sono quelle rilevate dalla

documentazione catastale (Docfa denuncia di variazione prot. VE0191760 del

30/11/2012):

- Fg. 30 mapp. 219 sub. 2 – Abitazione 188 m²


- Fg. 30 mapp. 219 sub. 4 – Stalla/fienile/magazzino 1.079 m²


1.6 Consistenza compendio immobiliare in via Bregadina

Terreni

La consistenza utilizzata è la somma delle superfici rilevate nella banca dati

catastale riferita ad ogni singola particella.

Foglio Mappale Superficie

m²

38 18 1.610

38 26 61.340

38 240 16.780

38 388 50.060

38 389 4.230

Totale 134.020



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Fabbricati

Le consistenze, in ragione del metodo di stima utilizzato, sono state calcolate

graficamente sulla base delle planimetrie depositate con pratiche Docfa

(denuncie di variazione prot. VE0183708 del 19/11/2012 e prot. VE0184656 del

20/11/2012), secondo quanto previsto dal D.P.R. 138/98:

- Fg. 38 mapp. 980 – Abitazione 165 m²


- Fg. 38 mapp. 981 sub. 3 - stalla/fienile/magazzino 247 m²

- Fg. 38 mapp. 981 sub. 4 – Unità collabente 13 m²

2 Descrizione tecnico-legale del bene

2.1 Quadro normativo vigente

In assenza di documentazione specifica, gli immobili, al fine della presente

valutazione, saranno considerati liberi da persone e/o cose e da ogni gravame

e/o impedimento, servitù, ipoteche, vincoli vari ed eventuali spese che si

rendessero necessarie per attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative

(urbanistiche, edilizie e catastali). Gli stessi saranno, altresì considerati conformi

alle norme urbanistiche ed edilizie.

Si segnala che i fabbricati con più di 70 anni di età, appartenenti ad enti ed

istituti pubblici e a persone giuridiche private senza fini di lucro, sono soggetti a

presunzione di vincolo culturale secondo le disposizioni dell’articolo 12, comma 1

del Decreto Legislativo 42/04 e successive modifiche. Sarà compito della

proprietà provvedere, in caso di alienazione, per i fabbricati in argomento, alla

verifica dell’interesse culturale da richiedere al competente Ministero per i beni e

le attività culturali. All’attualità la Committenza non ha fornito alcuna

documentazione a riguardo.

2.2 Descrizione urbanistica

Secondo lo strumento urbanistico vigente – Variante Parziale al Piano Regolatore

Generale per le Zone Agricole, approvato con Decreto Giunta Regionale n. 2009

del 30/06/2000 e successiva variante Decreto Consiglio Comunale n. 61 del

24/06/2004, i terreni oggetto di valutazione sono compresi all’interno della

“Sottozona Agricola Produttiva - E2”, mentre, le particelle comprensive in cui

insistono i fabbricati ricadono nella “Sottozona a salvaguardia e promozione degli



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edifici residenziali a carattere locale con elevato grado di protezione - EA”. Le

destinazioni d'uso sono disciplinate nelle Norme Tecniche di Attuazione, dall'art.

26, mentre, gli interventi possibili sono regolamentati dagli art. 30. I fabbricati

edificati sulla particella 219 del fg. 30 (fatta eccezione per il sub. 5) e fg. 38

mapp. 981 sono sottoposti a “grado di protezione 2 - Risanamento

conservativo”. Gli interventi permessi con il suddetto grado di protezione

riguardano tutte le operazioni necessarie al mantenimento dell’immobile, non

sono, tuttavia consentiti:

- la demolizione di parti strutturali originarie dell’edificio (murature interne ed

esterne portanti dell’edificio);

- lo spostamento di altezza dei solai;

- gli ampliamenti della struttura.

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

3.1 Generalità

Terreni

Tenuto conto dello scopo della stima (eventuale alienazione mediante

l’espletamento di procedura di asta pubblica) e della dinamicità del mercato

immobiliare per i terreni agricoli rilevato per il Comune di San Michele al

Tagliamento, si procederà con metodo sintetico comparativo alla valutazione a

libero mercato dei terreni agricoli dei due compendi immobiliari.

Quest’Ufficio, non essendo a conoscenza di indicazioni specifiche relative alla

all’asta (vendita intera o in più lotti), ha proceduto alla valutazione delle

consistenze complessive dei terreni agricoli, distinte per singolo compendio

immobiliare.

Fabbricati

I fabbricati oggetto di stima, sono caratterizzati da una tipologia edilizia rurale

tipica dei manufatti agricoli d’inizio del secolo scorso, contraddistinti da un corpo

principale destinato alla residenza, di più piani fuori terra, con adiacente ampio

locale destinato a stalla/magazzino/ricovero attrezzi di notevoli dimensioni.

Dall’indagine di mercato si è rilevato, sul mercato immobiliare locale, la quasi

totale assenza di dati certi relativi alla compravendita di immobili con analoghe

caratteristiche (tipologia edilizia, stato manutentivo, dimensioni, ecc.) e, quindi



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l’impossibilità di utilizzare una stima diretta per comparazione. Considerato

quanto sopra si è ritenuto opportuno procedere a valutare i fabbricati

analizzando l’aspetto economico del valore di costo ed, in ragione delle condizioni

manutentive generali a determinare il più probabile valore di costo deprezzato.

3.2 Criteri e metodologie estimative adottate

Terreni

L’area si valuta ordinariamente in funzione dell’appetibilità commerciale, derivata

dalle condizioni morfologiche del territorio, delle infrastrutture esistenti nella

zona (strade, autostrade, ferrovie, aeroporti, ecc.), della prevalente

caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, residenziali, artigianali, industriali,

commerciali, turistiche, centri storici, ecc.) e della destinazione prevista dal

P.R.G..

Nel caso specifico si procederà, come detto, ad utilizzare il metodo sintetico

comparativo, tenendo opportunamente conto delle caratteristiche intrinseche ed

estrinseche dei terreni in esame.

Fabbricati

Si procederà, come detto, alla valutazione dei fabbricati, ricadenti nei distinti

compendi immobiliari, con il criterio di stima indiretto a costo riproduzione

deprezzato.

In particolare, il procedimento del costo di riproduzione deprezzato consta delle

seguenti fasi:

1. definizione della tempistica dell’operazione immobiliare;

2. determinazione dei costi diretti e indiretti di acquisto dell’area;

3. determinazione dei costi diretti e indiretti di costruzione;

4. determinazione degli oneri finanziari sui costi coperti dal debito;

5. determinazione dell’utile del promotore;

6. determinazione del valore di riproduzione a nuovo;

7. calcolo del deprezzamento;

8. determinazione del valore di riproduzione deprezzato.



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3.3 Procedimento di stima sintetico comparativo (terreni agricoli)

La metodologia estimativa adottata, in ragione dello scopo della stima e della

dinamicità rilevata nel mercato immobiliare locale, è quella diretta

pluriparametrica, con procedimento sintetico comparativo, per il quale sono stati

reperiti, i dati tecnico-economici di riferimento relativi a terreni a destinazione

agricola con caratteristiche similari, localizzati nella stessa zona, ovvero in zone

limitrofe a quelle dove ricadono i compendi in argomento.

Dall’analisi, comparazione ed elaborazione dei dati raccolti, opportunamente

omogeneizzati tra di loro in funzione delle caratteristiche maggiormente

apprezzate dal mercato immobiliare locale (accessibilità, forma geometrica,

vicinanze infrastrutture - centro di raccolta prodotto agricolo - e vie di

comunicazioni, consistenza), così come riportato nelle seguenti tabelle di

omogeneizzazione, è stato determinato il più probabile valore unitario di mercato

dei terreni per singolo compendio.

3.3.1 Individuazione del set di comparables

Sono stati, quindi individuati un adeguato campione di terreni agricoli (n. 4) che

sono stati oggetto di compravendita, rispettivamente nel 1° - 2° semestre 2016

e primo semestre 2017 e di cui sono noti i relativi prezzi.

Si riportano i seguenti dati tecnico-economici:

1. Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2483 del 03/02/2017 – notaio

Roberto Cortellazzo di San Michele al Tagliamento;

Catasto Terreni: Comune di San Michele al Tagliamento, Fg. 52, mapp.li 17,

34, 74, 75; Comune di Portogruaro Fg. 75 mapp.li 86, 91;

indirizzo: Via Pradis;

superficie : 121.880 m² ;

prezzo dichiarato: € 482.229,59;

valore unitario : €/m² 3,96;

Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Armentarezza:

accessibilità – uguale;

vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – uguale;

forma geometrica – uguale;

consistenza – migliore.



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Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina:

accessibilità – migliore;

vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – uguale;

forma geometrica – peggiore;

consistenza – uguale.




439, 437; Fg. 52, mapp.li 25, 24; Fg. 53 mapp.li 124

indirizzo: Via Pradis;

superficie : 132.434 m² ;


valore unitario : €/m2 4,38;



vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – migliore;

forma geometrica – migliore;


Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina


vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – migliore;


consistenza – uguale.




58;

indirizzo: Via Malamocco;

superficie : 46.718 m²;


valore unitario : €/m2 3,22;




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vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – peggiore;

forma geometrica – migliore;


Osservazioni rispetto al compendio immobiliare in via Bregadina


vicinanza infrastrutture e vie di comunicazione – peggiore;



Come detto, i dati sopra rilevati sono stati opportunamente omogeneizzati in

funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche analizzate (accessibilità,

forma geometrica, vicinanze infrastrutture e vie di comunicazioni, consistenza).

Si riportano le tabelle di omogeneizzazione relative ai due distinti compendi

immobiliari:

Tabella di ponderazione - Compendio immobiliare in via Armentarezza

Per il compendio immobiliare in via Armentarezza è stato determinato un valore

unitario di €/m² 3,60.

Tabella di ponderazione - Compendio immobiliare in via Bregadina

Per il Secondo Compendio Immobiliare è stato determinato un valore unitario di

€/m² 3,69.

1 Compravendita

San Michele al T.

e

Portogruaro

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17, 34, 74, 75

86, 91

terreno

agricolo03/02/2017 2483 121.880 482.229,59 € 3,96 1,00 1,00 1,00 0,98 0,980 3,88

2 Compravendita San Michele al T.

37

52

53

65, 439 , 437

25, 24

124

terreno

agricolo27/12/2016 2413 132.434 580.000,00 € 4,38 1,00 0,95 0,95 0,98 0,884 3,87

3 Compravendita San Michele al T. 43 270, 58terreno

agricolo11/04/2016 1790 46.718 150.400,00 € 3,22 1,00 1,05 0,95 0,95 0,948 3,05

€ 3,60

comune coeff. f inale

vicinanza

infrastrutture e

vie di

comunicazione

Valore Unitario

Omogeneizzato

MEDIA VALORI UNITARI OMOGENEIZZATI

data atto repertorio

Valore

complessivo

(€) forma

geometrica

Coefficienti OmogeneizzazioneCaratteristiche

utilizzo

Superficie

(m2)Riferimenton°

accessibilità

Valore

unitario

(€/m2)consist.mappfg

1 Compravendita

San Michele al T.

e

Portogruaro

52

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17, 34, 74, 75

86, 91

terreno

agricolo03/02/2017 2483 121.880 482.229,59 € 3,96 0,95 1,00 1,05 1,00 0,998 3,95

2 Compravendita San Michele al T.

37

52

53

65, 439 , 437

25, 24

124

terreno

agricolo27/12/2016 2413 132.434 580.000,00 € 4,38 0,95 0,95 1,00 1,00 0,903 3,96

3 Compravendita San Michele al T. 43 270, 58terreno

agricolo11/04/2016 1790 46.718 150.400,00 € 3,22 0,95 1,05 1,00 0,98 0,978 3,15

€ 3,69

coeff. f inale

vicinanza

infrastrutture e

vie di

comunicazione

Valore Unitario

Omogeneizzato

MEDIA VALORI UNITARI OMOGENEIZZATI

data atto repertorio

Valore

complessivo

(€) forma

geometrica

Coefficienti OmogeneizzazioneCaratteristiche

utilizzo

Superficie

(m2)Riferimenton°

accessibilità

Valore

unitario

(€/m2)consist.mappfgcomune



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Moltiplicando il valore ottenuto per la consistenza complessiva dei terreni agricoli

di ogni singolo compendio immobiliare, si ottengono i seguenti più probabili

valore di mercato:

Valore di mercato terreni agricoli – compendio immobiliare in via

Armentarezza:

€/m² 3,60 X 440.260 m² = € 1.584.936,00

Valore di mercato terreni agricoli – compendio immobiliare in via

Bregadina:

€/m² 3,69 X 134.020 m² = € 494.533,80.

3.4 Procedimento di stima del costo di riproduzione deprezzato

(fabbricati)

Considerato quanto riportato nei paragrafi precedenti, il più probabile valore di

mercato dei fabbricati è stato determinato utilizzando il procedimento del costo

di riproduzione deprezzato. Con tale metodo si perviene al valore di mercato di

un immobile determinando il valore di mercato a nuovo, quale somma di tutti i

costi dei fattori produttivi necessari a produrlo e detraendo la diminuzione di

valore dovuta al fattore vetustà ed eventuale obsolescenza (funzionale ed

economica). Si riporta di seguito l’equazione che rappresenta in maniera

sintetica il costo di riproduzione deprezzato:

Vm = Ca + Cc + Of + Up – Δ

dove:

Ca = costo area;

Cc = costo di costruzione;

Of = oneri finanziari;

UP = utile del promotore;

Δ = deprezzamento.

Si riportano dettagliatamente, nei paragrafi successivi, le fasi che caratterizzato il

procedimento del costo di riproduzione deprezzato.



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3.4.1 Tempistica dell’operazione immobiliare

Per la tempistica si ipotizza, in ragione della specifica tipologia di immobile (casa

rurale), la presenza di un committente che richiede la realizzazione del fabbricato

e, di fatto, azzera i tempi relativi alla commercializzazione.

I periodi sono stati, pertanto così suddivisi:

TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE

analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale

durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico, e

delle fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori all’impresa di

costruzione n1 = mesi 6

durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile (trattasi di

opera commissionata) n3 = mesi 0

durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 18

Tenuto conto della breve durata dell’operazione immobiliare si considera, per

semplicità di calcolo, un unico momento virtuale di erogazione dei costi rispetto

al quale effettuare tutte le operazioni di attualizzazione finanziaria.

3.4.2 Costo di acquisto dell’area e relativi oneri indiretti

L’area si valuta ordinariamente e come già riportato in precedenza, in funzione di

specifiche peculiarità (morfologia del territorio, infrastrutture esistenti, ecc.), ed

in particolare dalla caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, residenziali,

artigianali, industriali, commerciali, turistiche, centri storici, ecc.) e della

destinazione urbanistica.

Per la valutazione dei fabbricati dei due compendi non si può, quindi prescindere

dalla destinazione urbanistica delle aree dove ricadono gli stessi, e precisamente

in zona agricola, non suscettibile, quindi di altro uso che non sia quello previsto

per tale tipo di zona ed, inoltre dalla tipologia propria dei manufatti (edifici di tipo

rurale) strettamente connessi all’attività agricola.

Si utilizzeranno i valori unitari delle aree determinati per i terreni agricoli e le

consistenze catastali, relative ai mappali dove ricadono i fabbricati.

- Valore unitario Area Compendio Immobiliare in via Armentarezza €/m²

3,60;

- Valore unitario Area Compendio Immobiliare in via Bregadina €/m² 3,69.

Ne deriva:



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Costo acquisto area - compendio immobiliare in via Armentarezza

Caa = €/m² 3,60 x 7.0021 m² = € 25.207,20

Costo acquisto area - compendio immobiliare in via Bregadina

Caa = €/m² 3,69 x 2.4102 m² = € 8.892,90

Gli oneri indiretti, distinti in oneri fiscali, oneri di mediazione, oneri per

consulenze urbanistiche, oneri contrattuali, oneri fiscali e legali, spese tecniche e

oneri notarili, si determinano nel nostro caso nella misura dell’11% del prezzo di

acquisto dell’area.

Oneri acquisto area - compendio immobiliare in via Armentarezza

Oaa = € 25.207,20 x 11% = € 2.772,79

Oneri acquisto area - compendio immobiliare in via Bregadina

Oaa = € 8.892,90 x 11% = € 978,22

Il costo di acquisto dell’area comprensivo dei relativi oneri indiretti sarà pari a:

Costo acquisto area e relativi oneri indiretti - compendio immobiliare in via

Armentarezza

Ca = € 25.207,20 + € 2.772,79 = € 27.979,99

Costo acquisto area e relativi oneri indiretti - compendio immobiliare in via

Bregadina

Ca = € 8.892,90 + € 978,22 = € 9.871,12.

3.4.3 Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti

Ai fini della determinazione del più probabile valore degli immobili con il metodo

indiretto del valore di riproduzione deprezzato è fondamentale determinare il

costo di costruzione a nuovo di fabbricati simili per tipologia funzioni e

caratteristiche intrinseche (ipotizzate a nuovo) agli immobili oggetto di

valutazione. A questo proposito si è assunto come costo di costruzione di

riferimento, quello pubblicato dall’ordine degli Ingegneri e Architetti edito dalla

DEI (anno 2014), ed in particolare con la tipologia edilizia più simile a quella da

1 Superficie della particella identificata dal fg. 30 mappale 219 .

2 Somma superfici delle particelle identificate dal fg. 38 mappale 980 e dal fg. 38 mapp. 981 .



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stimare e cioè la scheda “A2 - edificio residenziale unifamiliare”, che riporta un

costo unitario pari a €/m² 1.085,003.

Detto costo unitario è stato moltiplicato per le superfici lorde ragguagliate dei

fabbricati dei due compendi immobiliari.

Costo tecnico di costruzione - compendio immobiliare in via Armentarezza

Ctc = €/m² 1.085,00 x 9054 m² = € 981.925,00

Costo tecnico di costruzione - compendio immobiliare in via Bregadina

Ctc = €/m² 1.085,00 x 4825 m² = € 522.970,00

I valori sopra determinati sono riferiti, come detto, a edifici nuovi.

A suddetti costi vanno aggiunti, di norma, i seguenti oneri indiretti di

costruzione:

a) oneri concessori;

b) onorari professionali;

c) spese generali e di amministrazione;

d) spese di commercializzazione.

a) Oneri concessori

Per la determinazione degli oneri concessori si è fatto riferimento alle

Deliberazioni Giunta Comunale n. 202 del 17/06/2009, n. 211 del 24/06/2009 e

a quanto stabilito dall’Art. 2 della Legge Regionale n. 4 del 20/03/2015.

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per unità adibite a residenza

con una densità fondiaria d.f. < 1,0 (rapporto volume/superficie lotto), nella

Zona Territoriale Omogenea “E”, sono rispettivamente di €/m³ 8,66 ed €/m³

5,30.

3 costo da intendersi al netto delle spese di commercializzazione, dei costi tecnici, delle spese generali e di

amministrazione, degli oneri di urbanizzazione e finanziari sui costi sopportati dall’imprenditore nonché degli utili allo stesso spettanti. 4 Superficie lorda ragguagliata ottenuta sommando interamente la superficie delle unità immobiliari a

destinazione abitativa e ragguagliando al 25% la superficie dell’unità immobiliare a destinazione

stalla/fienile/magazzino, in ragione delle minori finiture ed impianti. Quindi: Abitazioni (188 + 255 + 192) m² + Stalla/fienile/magazzino (1.079 m² x 25%) = 905 m² in c.t. 5 Superficie lorda ragguagliata ottenuta sommando interamente la superficie delle unità immobiliari a

destinazione abitativa e ragguagliando al 25% la superficie dell’unità immobiliare a destinazione stalla/fienile/magazzino, in ragione delle minori finiture ed impianti. Quindi: Abitazioni (165 + 252) m² + Stalla/fienile/magazzino e unità collabente ((247 + 13) m² x 25%)) = 482 m² in c.t.



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Il contributo sul costo di costruzione, in mancanza di un calcolo dettagliato da

effettuarsi con uno specifico computo metrico, viene assunto in percentuale pari

al 7% del costo di costruzione indicato, nella delibera n. 211 pari a €/m² 771,60.

Per la determinazione della superficie e del volume edificabile, da utilizzare nel

computo metrico si sono considerate le sole porzioni residenziali.

compendio immobiliare in via Armentarezza

Superficie: m² 635

Volume: m³ 2.545

compendio immobiliare in via Bregadina

Superficie: m² 417

Volume: m³ 1.470

Pertanto, si quantificano gli oneri concessori in:

Oneri concessori - compendio immobiliare in via Armentarezza

Oups: €/m³ (8,66 + 5,30) x m³ 2.545 = € 35.528,20

Oucc: €/m² 7% x 771,60 x m² 635 = € 34.297,62

Ou = (Oups + Oucc) = € 35.528,20 + € 34.297,62 = € 69.825,82

Oneri concessori - compendio immobiliare in via Bregadina

Oups: €/m³ (8,66 + 5,30) x m³ 1.470 = € 20.521,20

Oucc: €/m² 7% x 771,60 x m² 417 = € 22.523,00

Ou = (Oups + Oucc) = € 20.521,20 + € 22.523,00= € 43.044,20

b) Onorari professionali

L’incidenza degli onorari professionali, relativi alla progettazione, direzione lavori,

collaudi e sicurezza di cantiere, oscilla ordinariamente tra il 7% ed il 10% da

calcolare sul costo di costruzione del fabbricato. Nella fattispecie, considerata

l’entità degli interventi edilizi, si assume la percentuale pari al 7%.

Onorari professionali - compendio immobiliare in via Armentarezza

Op: € 981.925,00 x 7% = € 68.734,75.

Onorari professionali - compendio immobiliare in via Bregadina

Op: € 522.970,00 x 7% = € 36.607,90.



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c) Spese generali e spese di amministrazione

Tali spese vengono quantificate in ragione del 2% della somma dei costi di

costruzione, onorari professionali e degli oneri di urbanizzazione, con tempistiche

correlate a quelle degli onorari professionali.

Spese generali e spese di amministrazione - compendio immobiliare in via

Armentarezza

Sg = (Ctc + Ou) x 2% = 1.051.750,82 x 2% = € 21.035,02.

Spese generali e spese di amministrazione - compendio immobiliare in via

Bregadina

Sg = (Ctc + Ou) x 2% = 566.014,20 x 2% = € 11.320,28.

Spese di commercializzazione

Come già illustrato al paragrafo 3.4.1 – “Tempistica dell’operazione immobiliare”,

trattandosi di opere commissionate, si ritengono azzerate le spese di

commercializzazione.

Si riportano di seguito, per maggior chiarimento, le tabelle con l’indicazione dei

costi diretti ed indiretti di costruzione relativi al fabbricato:

Costi Diretti e Indiretti di Costruzione – compendio immobiliare in via

Armentarezza

Costi Diretti e Indiretti di

Costruzione - compendio

immobiliare in via Armentarezza

Tasso o

aliquota

%

Costo

unitario

€

Unità di

misura quantità Costo €

Costo di costruzione fabbricato Cf 1.085,00 m² 905 981.925,00

Oneri di urbanizzazione primari e

secondari Oups 13,96 m³ 2.545 35.528,20

Contributo sul costo di costruzione

Oucc 7% 771,60 m² 635 34.297,62

Onorari professionali Op 7% € 981.925,00 68.734,75

Spese generali e di amministrazione

Sg 2% € 1.051.750,82 21.035,02

Costi Diretti e Indiretti di Costruzione (Ctf = Ctc + Oups + Oucc + Op + Sg) 1.141.520,59



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Costi Diretti e Indiretti di Costruzione – compendio immobiliare in via

Bregadina

Costi Diretti e Indiretti di Costruzione -

compendio immobiliare in via

Bregadina

Tasso o

aliquota

%

Costo

unitario

€

Unità di

misura quantità Costo €

Costo di costruzione fabbricato Cf 1.085,00 m² 482 522.970,00

Oneri di urbanizzazione primari e

secondari Oups 13,96 m³ 1.470 20.521,20

Contributo sul costo di costruzione Oucc 7% 771,60 m² 417 22.523,00

Onorari professionali Op 7% € 522.970,00 36.607,90

Spese generali e di amministrazione Sg 2% € 566.014,20 11.320,28

Costi Diretti e Indiretti di Costruzione (Ctf = Ctc + Oups + Oucc + Op + Sg) 613.942,38

3.4.4 Oneri finanziari

Gli oneri finanziari sono calcolati in riferimento alla tempistica ipotizzata per

l’operazione immobiliare e relativamente alla parte della sola esposizione

finanziaria del promotore (debito verso gli istituti di credito). Si ipotizza,

nell’ordinarietà, che il promotore disponga del 50% del capitale necessario

all’operazione immobiliare, mentre il restante 50% sarà preso a prestito dagli

istituti finanziari al saggio di interesse annuo del 1,84%6.

Oltre agli oneri finanziari sull’area, sono stati considerati quelli sui costi di

costruzione diretti e indiretti che, in ragione della poco rilevante durata

complessiva dell’operazione immobiliare (18 mesi), vengono ipotizzati erogati in

un'unica soluzione nel tempo pari a n1 + 2/3 di n2 (dove n1 - durata del

procedimento autorizzativo = 6 mesi; n2 - durata lavori = 12 mesi).

Gli oneri finanziari saranno calcolati in base alla formula generale:

Of = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]

Dove:

Cc = la somma dei costi diretti ed indiretti di trasformazione;

d = la quota di indebitamento;

r = tasso a debito;

n = il tempo espresso in mesi per il quale tali interessi passivi dovranno essere

corrisposti.

6 Si è utilizzato il tasso Euribor a 12 mesi (dato più prossimo alla tempistica ipotizzata) pari a -0,16% alla data

del 29/06/2017 aumentato di uno spread medio del 2%.



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Nello specifico per gli oneri afferenti al costo di costruzione si considera la

tempistica di 4 mesi, mentre per quelli relativi al valore dell’area si considerano

18 mesi.

Si riportano di seguito i calcoli degli oneri finanziari:

Oneri finanziari – compendio immobiliare in via Armentarezza

Oneri

Finanziari

Costi

€

Tasso r

%

Tempi n

(mesi)

Quota di

debito d %

Oneri finanziari

€

Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti del fabbricato Ofc = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]

Area Ofa 27.979,99 1,84 18 50 387,89

Fabbricato Ofc 1.141.520,59 1,84 4 50 3.479,41

Totale 3.867,30

Oneri finanziari – compendio immobiliare in via Bregadina

Oneri

Finanziari

Costi

€

Tasso r

%

Tempi n

(mesi)

Quota di

debito d %

Oneri finanziari

€

Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti del fabbricato Ofc = (Cc) x d x [(1 + r)n -1]

Area Ofa 9.871,12 1,84 18 50 136,85

Fabbricato Ofc 613.942,39 1,84 4 50 1.871,33

Totale 2.008,18

3.4.5 Utile del promotore

Nel caso in esame in considerazione del basso rischio attribuibile alla tipologia di

intervento e cioè, la realizzazione di edifici rurali strettamente connessi all’attività

agricola, nonché della ridotta tempistica e del fatto che si sia ipotizzato l’opera

come già commissionata, si ritiene ordinario considerare un utile

dell’imprenditore pari al 5% sui costi complessivi diretti e indiretti oltre gli oneri

finanziari.

Utile del promotore – compendio immobiliare in via Armentarezza

Utile del

Promotore

Costi

€

Oneri

finanziari €

Costi e oneri

finanziari

Aliquota

p %

Utile

€

Utile del promotore e relativi oneri finanziari Up = p x (C + Of)

Area Upa 27.979,99 387,89 28.367,89 5 1.418,39

Fabbricato Upc 1.141.520,59 3.479,41 1.145.000,00 5 57.250,00

Totale 58.668,39



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Utile del promotore – compendio immobiliare in via Bregadina

Utile del

Promotore

Costi

€

Oneri

finanziari €

Costi e oneri

finanziari

Aliquota

p %

Utile

€

Utile del promotore e relativi oneri finanziari Up = p x (C + Of)

Area Upa 9.871,12 136,85 10.007,97 5 500,40

Fabbricato Upc 613.942,39 1.871,33 615.813,71 5 30.790,69

Totale 31.291,08

3.4.6 Determinazione del valore di riproduzione a nuovo

Il valore di riproduzione a nuovo si ottiene sommando tutti i corrispondenti dati

economici definiti nei paragrafi precedenti, distintamente per le aree e per i

fabbricati dei due compendi immobiliari:

Valore di riproduzione a nuovo – compendio immobiliare in via

Armentarezza

area

Va = Ca + Ofa + Upa

€ 27.979,99 + € 387,89 + € 1.418,39 = € 29.786,27

fabbricato

Vnf = Ctf + Off + Upf

€ 1.141.520,59 + € 3.479,41 + € 57.250,00 = € 1.202.250,00

Valore di riproduzione a nuovo – compendio immobiliare in via Bregadina

area

Va = Ca + Ofa + Upa

€ 9.871,12 + € 136,85 + € 500,40 = € 10.508,37

fabbricato

Vnf = Ctf + Off + Upf

€ 613.942,38 + € 1.871,33 + € 30.790,69 = € 646.604,40

3.4.7 Deprezzamento

Si è utilizzato per il deprezzamento, la tabella delle incidenze delle varie

categorie di opere edilizie relative alla tipologia assunta a riferimento per i costi

di costruzione, suddividendo le incidenze complessive per le seguenti categorie:

strutture, finiture e impianti.



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Assumendo, come detto, la tipologia edilizia “A2: edificio unifamiliare” della DEI,

(meglio specificata nel paragrafo 3.4.3 “Costo tecnico di costruzione e relativi

oneri indiretti”), l’incidenza percentuale si calcola attribuendo quella relativa ad

ogni categoria di opera alla macrocategoria di riferimento e sommando i

contributi.

A2 – Edificio unifamiliare

Prezzi Tipologie Edilizie – DEI 2014

Incidenze per categorie di opere

γ

Descrizione Incidenza Strutture Finiture Impianti

1 Scavi e rinterri 3,02% 3,02%

2 Opere in muratura 20,44% 20,44%

3 Vespaio sottofondo 7,59% 7,59%

4 Isolamento e impermeabilizzazioni 1,83% 1,83%

5 Murature e tavolati 22,84% 22,84%

6 Coperture e lattonerie 5,44% 5,44%

7 Intonaci 9,69% 9,69%

8 Canne e fognature 1,84% 1,84%

9 Rivestimenti e zoccolini 4,12% 4,12%

10 Serramenti 7,51% 7,51%

11 Opere in ferro 1,50% 1,50%

12 Impianto di riscaldamento 4,14% 4,14%

13 Impianto idrico-sanitario 5,44% 5,44%

14 Impianto elettrico 4,12% 4,12%

15 Impianto gas 0,48% 0,48%

INCIDENZA TOTALE 100,00% 61,16% 24,66% 14,18%

La durata della vita utile, da intendersi come il numero di anni necessario perché

le opere edilizie di ciascuna macrocategoria necessitino di un integrale

rifacimento (ovvero, nel caso delle strutture, di lavori di consolidamento e/o

ripristino di costo comparabile con quello della costruzione ex novo), si fissa

convenzionalmente come segue:

VITA UTILE E INCIDENZE DELLE DIVERSE COMPONENTI

Strutture Finiture Impianti

Vita Utile 100 anni 30 anni 20 anni

Incidenza sull’intero cespite 61,16% 24,66% 14,18%

Il coefficiente complessivo di deprezzamento da applicare al valore a nuovo Vnc

dell’edificio sarà:

Δdf = iΣ [((A + 20)²/140) – 2,86] x γi x Vnc



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La formula [((A + 20)²/140) – 2,86] è quella proposta dall’Unione Europea degli

Esperti Contabili (UEEC) – 1963 – per la determinazione del deprezzamento Δ sul

valore di mercato a nuovo nel caso degli edifici; tale formula, nata per gli edifici

industriali e rurali è applicata spesso nella prassi estimale anche ad altre tipologie

di immobili.

In considerazione dell’epoca di costruzione degli immobili, si ritiene di utilizzare il

deprezzamento massimo previsto per quanto riguarda le finiture e gli impianti, e

un’età di 90 anni come dato di riferimento relativo al deprezzamento delle

strutture.

Ne deriva:

Deprezzamento

Età

apparente

t (anni)

Vita utile

n (anni)

A = t/n

(%)

Incidenza

γ (%)

Quota

δ (%)

Quota

strutture δs = [(As + 20)²/140 – 2,86] γs 90 100 90% 61,16 51,11

Quota

finiture δf = [(Af + 20)²/140 – 2,86] γf 30 30 100% 24,66 24,66

Quota

impianti δi = [(Ai + 20)²/140 – 2,86] γi 20 20 100% 14,18 14,18

Quota deprezzamento totale δtot = (δs + δf + δi) 89,95

Il coefficiente di deprezzamento sopra determinato sarà applicato solo alla quota

del valore a nuovo Vnf del fabbricato, [Vnf = Ctf + Off + Upf].

Pertanto il deprezzamento complessivo risulta:

Deprezzamento – compendio immobiliare in via Armentarezza

Δf = Vnf x δtot = € 1.202.250,00 x 89,95% = € 1.081.423,88

Deprezzamento – compendio immobiliare in via Bregadina

Δf = Vnf x δtot = € 646.604,40 x 89,95% = € 581.620,66

3.4.8 Determinazione del valore di mercato dei fabbricati

Il valore di mercato, relativamente ai fabbricati, determinato con il metodo di

riproduzione deprezzato, si ottiene sommando tutti i corrispondenti dati

economici definiti nei paragrafi precedenti:

Vm = Va + Vnf - Δf



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Pertanto:

Valore di mercato fabbricati – compendio immobiliare in via Armentarezza

Vmf = € (29.786,27 + 1.202.250,00 – 1.081.423,88) = € 150.612,39

Valore di mercato fabbricati – compendio immobiliare in via Bregadina

Vmf = € (10.508,37 + 646.604,40 – 581.620,66) = € 75.492,11.

3.5 Valore di mercato terreni e fabbricati

Sommando i risultati ottenuti nei due procedimenti sovraesposti, sintetico

comparativo per la determinazione del valore dei terreni agricoli (§ 3.3) e a costo

di riproduzione deprezzato per la determinazione del valore dei fabbricati (§ 3.4),

si ottiene il più probabile valore di mercato.

Valore di mercato – compendio immobiliare in via Armentarezza

Vm = Va + Vmf = € 1.584.936,00 + € 150.612,39 = € 1.735.548,39

in c.t. € 1.735.000,00

Valore di mercato – compendio immobiliare in via Bregadina

Vm = Va + Vmf = € 494.533,80 + € 75.492,11 = € 570.025,91

in c.t. € 570.000,00

Conclusioni

La presente stima è stata eseguita su richiesta del Comune di Latisana – Servizio

Lavori Pubblici, prot. n. 37742 del 06/12/2016 nell’ambito dell’Accordo di

Collaborazione prot. n. 34028 del 05.04.2017, stipulato tra il predetto Ente locale

e questa Agenzia.

Lo scopo del presente elaborato è quello di determinare il più probabile valore di

mercato, all’attualità, dei terreni e fabbricati situati nel comune di San Michele al

Tagliamento ed individuati catastalmente nel paragrafo dedicato (§ 1.4).

Per i beni immobiliari oggetto della presente stima si è proceduto alla

determinazione del più probabile valore di mercato con il metodo sintetico

comparativo per i terreni agricoli e il metodo a costo di riproduzione deprezzato

per i fabbricati.



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A conclusione dell’incarico affidato, sulla base delle valutazioni eseguite e delle

considerazioni svolte, si ritiene che il più probabile valore di mercato, riferito

all’attualità, per singolo compendio immobiliare sia pari:

- compendio immobiliare in via Armentarezza € 1.735.000,00

(unmilionesettecentotrentacinquemila/00)

- compendio immobiliare in via Bregadina € 570.000,00

(cinquecentosettantamila/00).

La relazione è stata eseguita sulla base del sopralluogo, effettuato in data

11/05/2017, di quanto riscontrato agli atti di quest’Ufficio (banca dati

amministrativo-censuaria), da informazioni rilevate presso gli uffici tecnici

comunali e da quanto emerso dalle indagini di mercato svolte.

Si precisa inoltre che, la presente valutazione viene redatta nell’ipotesi che i beni

siano liberi da persone, cose e gravami, nella piena proprietà, di inesistenza di

vincoli, pesi, vizi, servitù attive e passive, di eventuali spese che si rendessero

necessarie per attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative

(urbanistiche, edilizie e catastali). Gli stessi saranno, altresì considerati conformi

alle norme urbanistiche ed edilizie.

Si specifica che l’utilizzo della presente perizia di stima è limitato al solo scopo

per la quale è stata richiesta, non si autorizza ogni altro tipo di utilizzazione.

Venezia lì, 10/07/2017

IL RESPONSABILE TECNICO (*) IL FUNZIONARIO DELEGATO (*)

Stefano Centasso Eugenio Demetrio Romeo (assente) (firmato digitalmente)

(*) Firma su delega del Direttore Provinciale Eugenio Amilcare

(firmato digitalmente) (firmato digitalmente)

IL TECNICO Egidio Delle Donne

Allegati:

1. Individuazione Toponomastica

2. Individuazione Catasto Terreni

3. Individuazione Tavola P.R.G.

4. Documentazione Fotografica



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allegato 1

Individuazione Toponomastica – compendio in via Armentarezza

Individuazione Toponomastica – compendio in via Bregadina



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96

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en

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allegato 2

Individuazione Catasto Terreni – compendio in via Armentarezza

Individuazione Catasto Terreni – compendio in via Bregadina



30

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allegato 3

Individuazione P.R.G.

allegato 4

Documentazione Fotografica

Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 3 e 4 – via Armentarezza



31

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Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 4 - via Armentarezza

Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 2, 3 e 4 - via Armentarezza



32

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Esterno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 e 3 - via Armentarezza

Interno fg. 30 mapp. 219 sub. 2 - via Armentarezza



33

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Terreno fg. 31 mapp. 15 - via Armentarezza



42

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Esterno fg. 38 mapp. 980 - via Bregadina

Esterno fg. 38 mapp. 981 sub. 2 - via Bregadina



43

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te.it

Esterno fg. 38 mapp. 981 sub. 3 - via Bregadina

Terreni fg. 38 - via Bregadina

Relazione di stima per la determinazione del più probabile · Relazione di stima per la...

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