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Comune di Lonato Determinazione stime unitarie di riferimento al 1°gennaio 2007 ai fini I.C.I – Aree fabbricabili 1

COMUNE DI LONATO PROVINCIA DI BRESCIA

RELAZIONE DI STIMA per la determinazione del valore delle aree fabbricabili sul territorio comunale per

l’anno 2007 da utilizzare ai fini I.C.I. ai sensi dell’art. 5 DLgs 504/92


Premessa

La presente relazione vuole pervenire alla determinazione dei valori delle aree fabbricabili come individuate dall’art. 2 lettera b) del D.Lsg 504/92.

La data di riferimento della stima è il 1° gennaio 2007.

Tale attività è svolta allo scopo di limitare il potere di accertamento del Comune ai soli casi in cui l’imposta versata risulti inferiore a quella risultante dall’applicazione delle stime di riferimento determinate nella presente relazione.


Metodologia

Le stime oggetto della presente elaborazione hanno carattere generale e di riferimento, costituendo esse la base per l’attività di accertamento vera e propria che perverrà alla definizione motivata dello specifico valore di ciascuna area fabbricabile.

Ogni area fabbricabile, infatti, in virtù delle particolarità normative a cui risulta assoggettata e in forza delle proprie peculiarità fisiche oggettive, rappresenta un unicum la determinazione della cui stima comporta necessariamente una rielaborazione talvolta anche complessa dei valori di riferimento.

Tali valori devono essere individuati possibilmente mediante un approccio comparativo diretto con il valore di mercato, costituendo i metodi al costo o quelli reddituali approcci estimativi con diversa finalità e quindi del tutto subordinati alla sola ed eventuale verifica di congruenza.

Pertanto, la metodologia adottata procede dall’acquisizione di dati a valenza generale, seppur approssimati, caratterizzati da oggettività e riscontrabilità, per giungere, tramite elaborazioni successive, a perfezionare i valori di ciascuna area fabbricabile.

Fonti Le fonti a cui attingere i dati di comparazione in prima istanza possono essere così individuati:

1. valori di scambio rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori (tecnici, agenzie);

2. valori di scambio rilevati da enti o istituzioni a carattere provinciale (il che garantisce la congruità dei dati in rapporto ai valori reperiti in altri Comuni);

3. valori venali dichiarati dai contribuenti;

4. valori dichiarati in atto eventualmente rettificati ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA;

5. valore venale utilizzato dal Comune nel calcolo dell’indennità espropriativa;

6. valori di scambio relativi ad aree scambiate dal Comune;

7. valori definiti in sede di accertamento con adesione o di ricorso e relativi ad attività di accertamento operata dal Comune per annualità di imposta precedenti;

8. valori determinati dal Comune in funzione della limitazione del potere di accertamento per annualità precedenti a quella in esame.

Si ritiene che le stime acquisite con le modalità di cui ai punti 1 e 2, seppur approssimate, siano sufficientemente attendibili per la valenza generale che solitamente presentano.

Viceversa, le stime di cui ai successivi punti presentano di norma alcune particolarità che ne limitano la loro validità, e si prestano pertanto alla sola verifica di congruità.

I valori dichiarati dai contribuenti (3) e i valori dichiarati in atto (4) non rilevano, se non quando risultino superiori a quelli determinati dal Comune, nel qual caso ne confermano la congruità.

Sotto l’aspetto statistico infatti, questi dati presentano una volatilità tale da impedire l’individuazione di un campione sufficientemente rappresentativo.

Inoltre sono in alcuni casi difficilmente interpretabili tanto da divenire inutili ai nostri scopi. Si pensi ad una dichiarazione o ad un atto che riporti un solo valore complessivo per aree con


superficie, destinazione e posizione diverse, o dove si scambi solo una quota o un usufrutto.

I valori di scambio utilizzati dal Comune (5) (6) o quelli definiti in sede di adesione (7) presentano invece una limitazione di tipo temporale rispetto al momento della stima, essendo ad essa sempre precedenti.

I valori già utilizzati in anni precedenti dal Comune in sede di auto limitazione del potere di accertamento (8) possono costituire un riferimento di congruità soprattutto se confermati dal buon esito della loro applicazione, pur denotando anch’essi una limitazione temporale.

Valori di scambio rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori Gli operatori del settore possono individuarsi nei tecnici agenti sul territorio, le agenzie immobiliari, le società immobiliari e l’ufficio tecnico del Comune.

La rilevazione dei dati dalle suddette fonti è di difficile attuazione.

Sia i tecnici, sia le agenzie che le società immobiliari non rilasciano, per ovvi motivi di opportunità, indicazioni certificate del valore venale delle aree fabbricabili, soprattutto quando la richiesta provenga dal soggetto preposto all’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili.

I dati rilevati dall’Ufficio Tecnico Comunale, seppur attendibili in senso lato, soffrono della limitazione dovuta al ruolo svolto dal Comune quale soggetto attivo di imposta.

Tali motivi rendono di fatto impercorribile tale metodologia.

Valori di scambio rilevati da enti o istituzioni a carattere provinciale Nel maggio la Borsa Immobiliare di Brescia, che elabora tramite Pro Brixia (Camera di Commercio di Brescia) i dati forniti da diverse agenzie immobiliari, ha pubblicato il listino dei prezzi del mercato immobiliare della provincia di Brescia nel periodo ottobre 2006 – aprile 2007.

Il listino, destinato a costruttori, intermediari, imprenditori ed enti pubblici, rileva i prezzi degli immobili di 173 Comuni della Provincia di Brescia.

Riferendoci al solo territorio di Lonato, l’andamento dei prezzi delle nuove abitazioni è invariato nel valore minimo e aumentato del 2,3% nel valore massimo, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

L’andamento dei prezzi delle aree fabbricabili residenziali urbanizzate è invariato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

L’andamento dei prezzi dei nuovi capannoni artigianali è invariato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente

L’andamento dei prezzi delle aree produttive urbanizzate è invariato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Tali prezzi presentano la valenza generale che debbono possedere i valori di riferimento che qui vengono ricercati.

Per il Comune di Lonato risulta pertanto all’1 gennaio 2006: minimo massimo

Nuove abitazioni €/mq 1.550,00 2.250,00 Nuovi capannoni €/mq 600,00 800,00 Aree residenziali urbanizzate €/mc 147,00 220,00 Aree produttive urbanizzate €/mq 100,00 150,00 Ritenendo di poter adottare i suddetti valori di riferimento, è ora necessario procedere ad alcune elaborazioni preliminari.


Suddivisione del territorio in zone omogenee ai fini estimativi Il Piano Regolatore Generale prevede le seguenti zone urbanistiche omogenee: B1 Completamento residenziale B2 Completamento residenziale rado B3 Completamento turistico residenziale C1 Residenziale di espansione - It C2 Residenziale di espansione rada - It

C3 Zona turistico residenziale di espansione in contesti di notevole valore paesistico

C4/1 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C4/2 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C4/3 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C4/4 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C4/5 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C4/6 Interventi integrati di riqualificazione urbana ed ambientale C/D Zona produttiva di riconversione D1 Zona produttiva di completamento D2 Zona produttiva di espansione D3 Zona produttiva di consolidamento commerciale D4 Zona per attività terziarie e commerciali D5 Zona commerciale florovivaistica

D6 Zona destinata a scali commerciali con depositi ed attività all'aperto, cantieri di lavoro semipermanenti

D7 Depositi all'aperto D8 Ambito territoriale estrattivo - Discariche

D9

Aree interessate da attività estrattive in corso di esaurimento o dismesse e da attività di discarica di inerti da recuperare e loro contesti

Tali destinazioni possono essere così convenientemente raggruppate:

edificabilità espressa in: Destinazione B1 B2 B3 C1 C2 C3 C4/2 C4/5 C4/6 C/D

Mc

C4/1 C4/4

Mq di slp

Residenziali

C4/3 D1 D2 D7

Mq di area Produttive

D3 D4 D5 D6

Mq di slp Commerciali e direzionali


Il territorio di Lonato presenta diverse fasce di appetibilità di mercato delle aree fabbricabili.

È necessario quindi individuare tali zone omogenee e stabilire una correlazione sintetica fra i valori di scambio.

Operiamo innanzitutto una distinzione fra le varie zone geografiche individuate a suddivisione del territorio applicando per ciascuna di esse un coefficiente correttivo determinato sulla base dell’esperienza dell’Ufficio Tecnico Comunale e che fa riferimento ad una base 100 attribuita alla zona Capoluogo, il tutto secondo la seguente tabella: 1 Zona Barcuzzi – Lido 140%2 Zona Drugolo 120%3 Zona Capoluogo – S. Cipriano 100%4 Zona Sedena – Bettola 90%5 Zona Campagna – Fossa 90%

6 Zona Cominello – S. Polo – S.Tomaso – Brodena – Tiracollo 90%

7 Zona Malocco – Esenta 100%8 Zona Campagnoli 120%9 Zona Castelvenzago – Centenaro 110%10 Zona Madonna della Scoperta 70%

Riferendoci ora ai valori di riferimento attribuiti alle zone residenziali e produttive, si nota che il valore minimo è pari al 67% del valore massimo, mentre la zona a minor pregio sembra possedere un valore pari al 50% della zona a maggior pregio.

Pare quindi opportuno rendere conguenti le due indicazioni attraverso un ricalcolo proporzionale che imponga al 100% la zona a maggior pregio e al 67% la zona a minor pregio, escludendo da tale elaborazione la zona 10 nella quale è prevista la sola zona omogenea A – Centro storico. Si ottiene la seguente tabella: 1 Zona Barcuzzi – Lido 100% 2 Zona Drugolo 87% 3 Zona Capoluogo – S. Cipriano 74% 4 Zona Sedena – Bettola 67% 5 Zona Campagna – Fossa 67%

6 Zona Cominello – S. Polo – S.Tomaso – Brodena – Tiracollo 67%

7 Zona Malocco – Esenta 74% 8 Zona Campagnoli 87% 9 Zona Castelvenzago – Centenaro 80% 10 Zona Madonna della Scoperta 52%

Questi coefficienti correttivi verranno utilizzati in seguito a base delle elaborazioni estimative in modo da rendere i valori congruenti con le stime di riferimento adottate.


Determinazione della stima unitaria di riferimento

Zone a destinazione prevalentemente residenziale

Aree urbanizzateIl P.R.G. distribuisce la destinazione prevalentemente residenziale in zone a diversa capacità edificatoria.

Le zone omogenee caratterizzate da un minore indice di edificabilità hanno evidentemente maggior pregio rispetto alle zone dotate di maggiore edificabilità.

Poiché la variazione degli indici di edificabilità fra le varie zone è rilevante –da 0,40 mc/mq sino a 2,00 mc/mq- pare opportuno determinare una tabella di riduzione da applicare al valore unitario di ciascuna zona in ragione dei diversi indici.

Posto uguale a 1 il valore delle zona a minore edificabilità –a cui attribuire il valore di riferimento massimo di €/mc 220,00-, le riduzioni per le altre zone sono calcolate in rapporto alle superfici commerciali realizzabili nei vari casi; queste ultime sono determinate come somma della superficie lorda di pavimento e il 5% dell’area scoperta risutante dall’applicazione del rapporto di copertura ammessa per la zona.

Risulta la seguente tabella comprensiva delle relative stime unitarie:

zona indice mc/mq Stima €/mc B1 1,20 81,00% 178,20B2 0,60 91,00% 200,20B3 0,40 100,00% 220,00C1 1,00 81,00% 178,20C2 0,60 91,00% 200,20C3 0,40 100,00% 220,00C4/2 91,00% 200,20C4/5 91,00% 200,20C4/6 91,00% 200,20C/D 2,00 77,00% 169,40C4/1 91,00% 200,20C4/4 91,00% 200,20

Le zone C4 la cui edificabilità dipende dal volume preesistente sono state assimilate alle zone C2.

Dovendo infine garantire che il valore di riferimento minimo di €/mc 147,00 sia applicato alla zona omogenea di minor valore –C/D- e alla zona geografica di minor pregio –zone 4, 5 e 6-, la tabella relativa alle zone geografiche da applicarsi alle aree a destinazione residenziale risulta così modificata:


1 Zona Barcuzzi – Lido 100%2 Zona Drugolo 95%3 Zona Capoluogo – S. Cipriano 90%4 Zona Sedena – Bettola 87%5 Zona Campagna – Fossa 87%6 Zona Com.llo–S.Polo–S.Tomaso–Brodena–Tiracollo 87%7 Zona Malocco – Esenta 90%8 Zona Campagnoli 95%9 Zona Castelvenzago – Centenaro 92%10 Zona Madonna della Scoperta 81%

In conclusione, i valori di riferimento da applicare a zone residenziali urbanizzate risultano così determinati, con l’avvertenza che i valori delle zone C4/1 e C4/4 sono espressi in €/mqSlp nell’ipotesi di attribuire 3 mc ogni mq di Slp:

Aree edificabili residenziali urbanizzate - €/mc – valori arrotondati

Barcuzzi – Lido Drugolo Capoluogo – S. Cipriano Bettola Fossa

Zona Com.llo –S. Polo – S. tomaso – Brodena – Tiracollo

Malocco – Esenta Campagnoli

Castelvenzago – Centenaro

Madonna della Scoperta

zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 coeff 100% 95% 90% 87% 87% 87% 90% 95% 92% 81% B1 178,00 169,00 160,00 155,00 155,00 155,00 160,00 169,00 164,00 144,00 B2 200,00 190,00 179,00 174,00 174,00 174,00 179,00 190,00 185,00 162,00 B3 220,00 209,00 197,00 191,00 191,00 191,00 197,00 209,00 203,00 178,00 C1 178,00 169,00 160,00 155,00 155,00 155,00 160,00 169,00 164,00 144,00 C2 200,00 190,00 179,00 174,00 174,00 174,00 179,00 190,00 185,00 162,00 C3 220,00 209,00 197,00 191,00 191,00 191,00 197,00 209,00 203,00 178,00 C4/2 200,00 190,00 179,00 174,00 174,00 174,00 179,00 190,00 185,00 162,00 C4/5 200,00 190,00 179,00 174,00 174,00 174,00 179,00 190,00 185,00 162,00 C4/6 200,00 190,00 179,00 174,00 174,00 174,00 179,00 190,00 185,00 162,00 C/D 169,00 161,00 152,00 147,00 147,00 147,00 152,00 161,00 156,00 137,00

Aree edificabili residenziali urbanizzate - €/mq di slp – valori arrotondati C4/1 601,00 570,00 538,00 521,00 521,00 521,00 538,00 570,00 554,00 486,00 C4/4 601,00 570,00 538,00 521,00 521,00 521,00 538,00 570,00 554,00 486,00

Come si può notare, i valori risultanti sono congrui rispetto al range di riferimento -€/mq 220,00/147,00, evidenziato con grassetto in tabella.


Aree non urbanizzateLe stime sopra determinate sono riferite ad aree fondiarie attuabili con Permesso di costruire singolo.

Si rende ora necessario stabilire il rapporto fra tale valore e quello da attribuire ad aree assoggettate a preventiva approvazione di Piano Attuativo.

Le aree normate mediante Piano Attuativo posseggono un valore inferiore a quelle urbanizzate per la necessità di sostenere i costi delle opere di urbanizzazione e i costi finanziari dovuti all’attesa dei tempi di attuazione.

La valutazione di questi due fattori, seppur operata con inevitabile approssimazione, consente la determinazione dei valori di riferimento delle aree non urbanizzate rispetto a quelle urbanizzate.

I costi finanziari dovuti ai tempi di attesa necessari alla trasformazione edilizia vengono determinati attualizzando il valore futuro secondo un saggio di attualizzazione. Il tempo medio teorico che si ipotizza per l’attuazione è fissato in 3 anni, mentre il saggio è stimato nella misura dell’8% annuo.

La formula utilizzata è nota:

Va = Vf / (1+i)n

dove Va è il valore attuale, Vf è il valore futuro, i è il saggio di remunerazione comprensivo dei rischi ed n è il numero degli anni necessari alla trasformazione edilizia. Risulta la seguente tabella dei valori attualizzati:

Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mc – zone C4/1 e C4/4 in €/mqSlp - valori attualizzati Barcuzzi – Lido Drugolo

Capoluogo – S. Cipriano Bettola Fossa

Cominello – S. Polo ecc.



Madonna d Scoperta

zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 B1 141,30 134,16 127,01 123,04 123,04 123,04 127,01 134,16 130,19 114,31 B2 158,77 150,83 142,10 138,13 138,13 138,13 142,10 150,83 146,86 128,60 B3 174,64 165,91 156,38 151,62 151,62 151,62 156,38 165,91 161,15 141,30 C1 141,30 134,16 127,01 123,04 123,04 123,04 127,01 134,16 130,19 114,31 C2 158,77 150,83 142,10 138,13 138,13 138,13 142,10 150,83 146,86 128,60 C3 174,64 165,91 156,38 151,62 151,62 151,62 156,38 165,91 161,15 141,30 C4/2 158,77 150,83 142,10 138,13 138,13 138,13 142,10 150,83 146,86 128,60 C4/5 158,77 150,83 142,10 138,13 138,13 138,13 142,10 150,83 146,86 128,60 C4/6 158,77 150,83 142,10 138,13 138,13 138,13 142,10 150,83 146,86 128,60 C/D 134,16 127,81 120,66 116,69 116,69 116,69 120,66 127,81 123,84 108,76 C4/1 477,09 452,48 427,08 413,59 413,59 413,59 427,08 452,48 439,78 385,80 C4/4 477,09 452,48 427,08 413,59 413,59 413,59 427,08 452,48 439,78 385,80


Per opere di urbanizzazione si intendono i lavori per la realizzazione della viabilità, dei sottoservizi e dell’attrezzatura delle dotazioni standards.

Senza entrare qui nel dettaglio, si stima mediamente l’incidenza di tali costi in € 80,00 per metro quadro di area

ceduta. Risultano le seguenti incidenze di opere di urbanizzazione per unità di volume:

Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mc – zone C4/1 e C4/4 in €/mqSlp - costi urbanizzazione

Barcuzzi – Lido Drugolo


Zona Cominello – S. Polo – S. tomaso – Brodena – Tiracollo




zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 B1 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 19,69 B2 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 B3 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 C1 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 22,13 C2 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 C3 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 64,13 C4/2 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 35,47 C4/5 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 30,13 C4/6 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 36,36 C/D 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 11,73 C4/1 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 C4/4 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40 106,40

In conclusione, le stime di riferimento unitarie arrotondate relative alle zone residenziali di espansione non urbanizzate risultano essere pari ai valori attualizzati meno i costi per le urbanizzazioni:


Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mc - valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 B1 122,00 114,00 107,00 103,00 103,00 103,00 107,00 114,00 110,00 95,00 B2 122,00 114,00 106,00 102,00 102,00 102,00 106,00 114,00 111,00 92,00 B3 111,00 102,00 92,00 87,00 87,00 87,00 92,00 102,00 97,00 77,00 C1 119,00 112,00 105,00 101,00 101,00 101,00 105,00 112,00 108,00 92,00 C2 122,00 114,00 106,00 102,00 102,00 102,00 106,00 114,00 111,00 92,00 C3 111,00 102,00 92,00 87,00 87,00 87,00 92,00 102,00 97,00 77,00 C4/2 123,00 115,00 107,00 103,00 103,00 103,00 107,00 115,00 111,00 93,00 C4/5 129,00 121,00 112,00 108,00 108,00 108,00 112,00 121,00 117,00 98,00 C4/6 122,00 114,00 106,00 102,00 102,00 102,00 106,00 114,00 111,00 92,00 C/D 122,00 116,00 109,00 105,00 105,00 105,00 109,00 116,00 112,00 97,00

Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mq di slp – valori arrotondati C4/1 371,00 346,00 321,00 307,00 307,00 307,00 321,00 346,00 333,00 279,00 C4/4 371,00 346,00 321,00 307,00 307,00 307,00 321,00 346,00 333,00 279,00

Piani di Edilizia Economico PopolareTrattasi di aree finalizzate alla realizzazione di alloggi di tipo economico a prezzi convenzionati.

Determiniamo il valore dell’area PEEP allo stato non urbanizzato, procedendo dal presupposto che la misura dell’indennità di espropriazione è data dalla media tra il valore venale ed il reddito dominicale rivalutato.

Poiché l’incidenza del reddito dominicale è assolutamente marginale, nella sostanza il valore venale di un’area PEEP è pari alla metà del valore venale di un’area soggetta a Piano Attuativo di iniziativa privata in zona C1.

Risulta pertanto allo stato non urbanizzato:


Aree edificabili residenziali non urbanizzate PEEP - €/mc – valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 PEEP 60,00 56,00 53,00 51,00 51,00 51,00 53,00 56,00 54,00 46,00

I valori riferiti allo stato urbanizzato si ottengono sommando al valore non urbanizzato i costi per urbanizzazione e i costi finanziari, come prima determinati per la zona C1:

Aree edificabili residenziali urbanizzate PEEP - €/mc – valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 PEEP 118,00 113,00 108,00 105,00 105,00 105,00 108,00 113,00 110,00 98,00


Riepilogo aree residenzialiTenuto conto della effettiva distribuzione delle aree sul territorio comunale, e ritenendo inoltre di assimilare i valori delle zone A Centro Storico a quelle delle aree B1, i valori di riferimento unitari per le aree di tipo residenziale risultano i seguenti:

STIME DI RIFERIMENTO AREE FABBRICABILI RESIDENZIALI ANNO 2007 - COMUNE DI LONATO

zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10

01-g

en-0

7

Barcuzzi - Lido Drugolo Capoluogo - S.

Cipriano Sedena - Bettola

Campagna - Fossa

Cominello - S.Polo -

S.Tomaso - Brodena - Tiracollo

Malocco - Esenta Campagnoli

Castelvenzago - Centenaro

Madonna Della

Scoperta

Val

ori i

n E

UR

O

zona Non urb Urb Non

urb Urb Non urb Urb Non




urb Urb

Stima (€/mc) A 122,00 178,00 107,00 160,00 103,00 155,00 103,00 155,00 107,00 160,00 114,00 169,00 110,00 164,00 95,00 144,00

B1 122,00 178,00 107,00 160,00 103,00 155,00 103,00 155,00 107,00 160,00 110,00 164,00 B2 106,00 179,00 102,00 174,00 102,00 174,00 102,00 174,00 106,00 179,00 114,00 190,00 111,00 185,00 B3 111,00 220,00 92,00 197,00 C1 105,00 160,00 101,00 155,00 101,00 155,00 101,00 155,00 105,00 160,00 108,00 164,00 C2 114,00 190,00 106,00 179,00 102,00 174,00 102,00 174,00 102,00 174,00 106,00 179,00 111,00 185,00 C3 111,00 220,00

C4/2 103,00 174,00 C4/5 112,00 179,00 C4/6 106,00 179,00 C/D 122,00 169,00 109,00 152,00 105,00 147,00 109,00 152,00 112,00 156,00

PEEP 53,00 108,00 Stima (€/mqslp)

C4/1 307,00 521,00

Prev

alen

tem

ente

Res

iden

zial

e

C4/4 307,00 521,00


Zone produttive

Aree urbanizzateIl valore unitario di riferimento per le aree edificabili a destinazione produttiva è disponibile direttamente, e varia da un minimo di 100,00 €/mq ad un massimo di 150,00 €/mq.

Procedendo dal valore massimo, riferito allo stato urbanizzato, determiniamo i valori per le diverse zone geografiche sulla base dei coefficienti riduttivi precedentemente stabiliti:

Aree produttive urbanizzate - €/mqArea







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 coeff 0% 0% 77% 67% 67% 67% 0% 100% 88% 0% C4/3 - - 116,00 100,00 100,00 100,00 - 150,00 132,00 - D1 - - 116,00 100,00 100,00 100,00 - 150,00 132,00 - D2 - - 116,00 100,00 100,00 100,00 - 150,00 132,00 - D7 - - 29,00 25,00 25,00 25,00 - 38,00 33,00 -

I depositi all’aperto non hanno edificabilità e vengono valutati al 25% della corrispondente area edificabile.

Come si può notare, i valori risultanti sono congrui rispetto al range di riferimento evidenziati in grassetto in tabella.








Va = Vf / (1+i)n


Aree produttive non urbanizzate - €/mqArea – valori attualizzati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 C4/3 - - 99,45 85,73 85,73 85,73 - 128,60 113,17 - D1 - - 99,45 85,73 85,73 85,73 - 128,60 113,17 - D2 - - 99,45 85,73 85,73 85,73 - 128,60 113,17 - D7 - - 24,86 21,43 21,43 21,43 - 32,58 28,29 -


Senza entrare qui nel dettaglio, si stima mediamente l’incidenza di tali costi in € 80,00 per metro quadro di area ceduta. Risultano le seguenti incidenze di opere di urbanizzazione per mq di area territoriale, tenuto conto delle cessioni previste dalle norme:


Aree produttive non urbanizzate - €/mqArea – costi urbanizzazione







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 C4/3 - - 48,00 48,00 48,00 48,00 - 48,00 48,00 - D1 - - 16,00 16,00 16,00 16,00 - 16,00 16,00 - D2 - - 16,00 16,00 16,00 16,00 - 16,00 16,00 - D7 - - - - - - - - - -

In conclusione, le stime di riferimento unitarie arrotondate relative alle zone produttive risultano essere pari ai valori attualizzati meno i costi per le urbanizzazioni:

Aree produttive non urbanizzate - €/mqArea – valori di riferimento







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 C4/3 - - 51,00 38,00 38,00 38,00 - 81,00 65,00 - D1 - - 83,00 70,00 70,00 70,00 - 113,00 97,00 - D2 - - 83,00 70,00 70,00 70,00 - 113,00 97,00 - D7 - - 25,00 21,00 21,00 21,00 - 33,00 28,00 -


Piani Insediamenti Produttivi Trattasi di aree –presenti solo nella zona 3- finalizzate alla realizzazione di edifici strumentali all’attività produttica di tipo economico a prezzi convenzionati.

L’intervento è promosso dall’Amministrazione Comunale nelle aree contrassegnate con la sigla PIP.

Determiniamo il valore dell’area PIP allo stato non urbanizzato, procedendo dal presupposto che la misura dell’indennità di

espropriazione è data dalla media tra il valore venale ed il reddito dominicale rivalutato.

Poiché l’incidenza del reddito dominicale è assolutamente marginale, nella sostanza il valore venale di un’area PIP è pari alla metà del valore venale di un’area soggetta a Piano esecutivo di iniziativa privata (D1).

Risulta pertanto allo stato non urbanizzato:

Aree produttive non urbanizzate PIP – €/mqArea – valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 PIP - - 42,00 - - - - - - -

I valori riferiti allo stato urbanizzato si ottengono sommando al valore non urbanizzato i costi per urbanizzazione e i costi finanziari, come prima determinati per la zona D1:

Aree produttive urbanizzate PIP – €/mqArea – valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 PIP - - 74,00 - - - - - - -


Riepilogo aree produttiveIn sintesi, i valori di riferimento unitari qui stabiliti per le aree di tipo produttivo risultano i seguenti:

STIME DI RIFERIMENTO AREE FABBRICABILI PRODUTTIVE ANNO 2007 - COMUNE DI LONATO zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10

01-g

en-0

7



Campagna - Fossa





Madonna Della

Scoperta

Val

ori i

n E

UR

O






urb Urb

Stima (€/mqArea) C4/3 51,00 116,00 D1 83,00 116,00 70,00 100,00 70,00 100,00 113,00 150,00 97,00 132,00 D2 83,00 116,00 70,00 100,00 70,00 70,00 70,00 100,00 113,00 150,00 97,00 132,00 D7 25,00 29,00 21,00 25,00 33,00 38,00

Prev

alen

tem

ente

Pr

odut

tiva

PIP 42,00 74,00


Zone a destinazione prevalentemente commerciale e terziaria

Aree urbanizzatePer questo tipo di zone non esiste un’indicazione nel riferimento estimativo generale assunto.

Si propone un valore pari al 75% del valore attribuito alle zone residenziali per unità di volume. Una migliore definizione del valore potrà essere raggiunta nell’ambito della singola attività di accertamento.

Poiché il P.R.G: esprime però la capacità edificatoria attraverso l’indice di utilizzazione fondiaria (superficie lorda di pavimento edificabile in rapporto all’estensione dell’area), è necessario esprimere la stima di riferimento in mq di SLP su mq di area assumendo l’equivalenza di 1 mq di SLP = 3 mc.

Il valore di riferimento risulta pertanto il seguente: massimo

Aree residenziali urbanizzate €/mc 220,00Aree commerciali urbanizzate €/mc 165,00 €/mqSlp 495,00

Inoltre, la variazione degli indici di edificabilità fra le varie zone è rilevante –da 0,05 mqSlp/mqArea sino a 0,80 mqSlp/mqArea- sicchè pare opportuno determinare una tabella di riduzione da applicare al valore unitario di ciascuna zona in ragione dei diversi indici.

Posto uguale a 1 il valore della zona a minore edificabilità a cui attribuire il valore di riferimento massimo di €/mqSlp 495,00 (si esclude qui dal calcolo la zona D6 in quanto l’edificabilità attribuita è talmente marginale da non poter essere significativa rispetto alle altre destinazioni), le riduzioni per le altre zone sono calcolate in rapporto alle superfici commerciali realizzabili nei vari casi; queste ultime sono determinate come somma della superficie lorda di pavimento e il 5% dell’area scoperta risutante dall’applicazione del rapporto di copertura ammessa per la zona.

Tenuto altresì conto delle correzioni relative alle distribuzioni localizzative delle aree fabbricabili, i analogia a quanto già operato per le destinazioni residenziali, sono determinate le stime indicate nella seguente tabella:

Aree commerciali e terziarie urbanizzate - €/mqSlp – valori arrotondati



Zona Cominello ecc.




zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 coeff 100% 87% 74% 67% 67% 67% 74% 87% 80% 52% D3 328,00 298,00 388,00 D4 365,00 331,00 431,00 398,00 D5 160,00 146,00 190,00 175,00 D6 616,00 559,00








Va = Vf / (1+i)n


Aree commerciali e terziarie non urbanizzate - €/mqSlp – valori attualizzati



Zona Cominello ecc.




zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 D3 328,00 298,00 388,00 D4 365,00 331,00 431,00 398,00 D5 160,00 146,00 190,00 175,00 D6 616,00 559,00



Senza entrare qui nel dettaglio, si stima mediamente l’incidenza di tali costi in € 80,00 per metro quadro di area

ceduta. Risultano le seguenti incidenze di opere di urbanizzazione per unità di superficie lorda di pavimento:

Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mc – zone C4/1 e C4/4 in €/mqSlp - costi urbanizzazione







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 D3 96,00 96,00 96,00 D4 112,00 112,00 112,00 112,00 D5 - - - - - - D6 160,00 160,00

In conclusione, le stime di riferimento unitarie arrotondate relative alle zone residenziali di espansione non urbanizzate

risultano essere pari ai valori attualizzati meno i costi per le urbanizzazioni:

Aree edificabili residenziali non urbanizzate - €/mc - valori arrotondati







zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10 D3 - - 164,00 - - 141,00 - 212,00 - - D4 - - 178,00 - - 151,00 - 230,00 204,00 - D5 - - 127,00 - - 116,00 - 151,00 139,00 - D6 - - 329,00 - - 284,00 - - - -


Riepilogo aree produttiveIn sintesi, i valori di riferimento unitari qui stabiliti per le aree di tipo produttivo risultano i seguenti:

STIME DI RIFERIMENTO AREE FABBRICABILI PRODUTTIVE ANNO 2007 - COMUNE DI LONATO zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10

Val

ori i

n E

UR

O

01-g

en-0

7

Barcuzzi - Lido Drugolo

Capoluogo - S. Cipriano

Sedena - Bettola

Campagna - Fossa





Madonna Della

Scoperta






urb Urb

Stima (€/mqSlp) D3 164,00 328,00 141,00 298,00 212,00 388,00 D4 178,00 365,00 151,00 331,00 230,00 431,00 204,00 398,00 D5 127,00 160,00 116,00 146,00 151,00 190,00 139,00 175,00

Prev

alen

tem

ente

co

mm

erci

ale

e te

rzia

ria

D6 329,00 616,00 284,00 559,00


Riepilogo

Per quanto sopra esposto, si perviene alla seguente determinazione complessiva delle stime al 1° gennaio 2007 da applicarsi ai fini I.C.I. alle aree fabbricabili nel Comune di Lonato

STIME DI RIFERIMENTO AREE FABBRICABILI RESIDENZIALI ANNO 2007 - COMUNE DI LONATO zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 zona 8 zona 9 zona 10

01-g

en-

07



Campagna - Fossa

Cominello - S.Polo - S.Tomaso - Brodena

- Tiracollo Malocco -

Esenta Campagnoli Castelvenzago

- Centenaro

Madonna Della

Scoperta

Val

ori i

n E

UR

O






urb Urb

Stima (€/mc) A 122,00 178,00 107,00 160,00 103,00 155,00 103,00 155,00 107,00 160,00 114,00 169,00 110,00 164,00 95,00 144,00

B1 122,00 178,00 107,00 160,00 103,00 155,00 103,00 155,00 107,00 160,00 110,00 164,00 B2 106,00 179,00 102,00 174,00 102,00 174,00 102,00 174,00 106,00 179,00 114,00 190,00 111,00 185,00 B3 111,00 220,00 92,00 197,00 C1 105,00 160,00 101,00 155,00 101,00 155,00 101,00 155,00 105,00 160,00 108,00 164,00 C2 114,00 190,00 106,00 179,00 102,00 174,00 102,00 174,00 102,00 174,00 106,00 179,00 111,00 185,00 C3 111,00 220,00

C4/2 103,00 174,00 C4/5 112,00 179,00 C4/6 106,00 179,00 C/D 122,00 169,00 109,00 152,00 105,00 147,00 109,00 152,00 112,00 156,00

PEEP 53,00 108,00 Stima (€/mqslp)

C4/1 307,00 521,00

Prev

alen

tem

ente

Res

iden

zial

e

C4/4 307,00 521,00

Stima (€/mqArea) C4/3 51,00 116,00 D1 83,00 116,00 70,00 100,00 70,00 100,00 113,00 150,00 97,00 132,00 D2 83,00 116,00 70,00 100,00 70,00 70,00 70,00 100,00 113,00 150,00 97,00 132,00 D7 25,00 29,00 21,00 25,00 33,00 38,00

Prev

alen

tem

ente

Pr

odut

tiva

PIP 42,00 74,00 Stima (€/mqArea)

D3 164,00 328,00 141,00 298,00 212,00 388,00 D4 178,00 365,00 151,00 331,00 230,00 431,00 204,00 398,00 D5 127,00 160,00 116,00 146,00 151,00 190,00 139,00 175,00

Prev

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mer

c e

terz

iaria

D6 329,00 616,00 284,00 559,00


Lonato, 30 novembre 2007

Ing. Diego Guerini


Sommario

Premessa ___________________________________________________________________________________________________________ 2 Metodologia _________________________________________________________________________________________________________ 3

Fonti ___________________________________________________________________________________________________________________________ 3 Valori di scambio rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori___________________________________________________________________ 4 Valori di scambio rilevati da enti o istituzioni a carattere provinciale _____________________________________________________________________ 4 Suddivisione del territorio in zone omogenee ai fini estimativi __________________________________________________________________________ 5

Determinazione della stima unitaria di riferimento__________________________________________________________________________ 7 Zone a destinazione prevalentemente residenziale ____________________________________________________________________________________ 7

Aree urbanizzate _______________________________________________________________________________________________________________ 7 Aree non urbanizzate____________________________________________________________________________________________________________ 9 Piani di Edilizia Economico Popolare ______________________________________________________________________________________________ 11 Riepilogo aree residenziali_______________________________________________________________________________________________________ 13

Zone produttive_________________________________________________________________________________________________________________ 14 Aree urbanizzate ______________________________________________________________________________________________________________ 14 Aree non urbanizzate___________________________________________________________________________________________________________ 15 Piani Insediamenti Produttivi _____________________________________________________________________________________________________ 17 Riepilogo aree produttive________________________________________________________________________________________________________ 18

Zone a destinazione prevalentemente commerciale e terziaria__________________________________________________________________________ 19 Aree urbanizzate ______________________________________________________________________________________________________________ 19 Aree non urbanizzate___________________________________________________________________________________________________________ 20 Riepilogo aree produttive________________________________________________________________________________________________________ 22

Riepilogo___________________________________________________________________________________________________________ 23 Sommario __________________________________________________________________________________________________________ 25

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