Accertamento aree fabbricabili bergamo 0171005 · principio del favor rei: ... •Imposto dallo...

Le attività di accertamento

dei tributi locali:

determinazione della base

imponibile delle aree

determinazione della base

imponibile delle aree

fabbricabili

Bergamo, 5 ottobre 2017

Giandomenico Casarini - Funzionario Responsabile dei Tributi,

Comune di San Donato Milanese

• Premessa: i Comuni e la gestione dell’entrate Locali;

• Il processo di riscossione sollecitata;

• Costruzione della base imponibile delle aree fabbricabili;

• La lettura degli strumenti urbanistici;

Indice

• Istituti deflativi: la procedura di accertamento con adesione a

seguito del contraddittorio endoprocedimentale.

I COMUNI HANNO IL DOVERE DÌ RIFLETTERE SULL’EVOLUZIONE

DEL CONTESTO IN CUI OPERANO PER ADEGUARE LA PROPRIA

STRUTTURA ALLE ESIGENZE DELLA COLLETTIVITA’.

IN MODO DA GARANTIRE UN’AMMINISTRAZIONE

PREMESSA

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IN MODO DA GARANTIRE UN’AMMINISTRAZIONE

RAZIONALE DELLE RISORSE FINANZIARIE ATTRAVERSO

L’INDIVIDUAZIONE DÌ NUOVI MODULI ORGANIZZATIVI.

I Comuni e la gestione dell’entrate Locali1/4

Quella delle modalità attraverso lequali i comuni accertano eriscuotono le loro entrate è unaquestione strategica per la lorofunzione istituzionale e l'interessedelle comunità amministrate. Ciòè ancora più vero oggi, dal

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è ancora più vero oggi, dalmomento che la finanza degli entilocali è posta sotto una doppiatorsione: prima un ampliamentodegli spazi di autonomiaimpositiva, anche correlatoall'approvazione della leggedelega sul federalismo fiscale, epoi, fino ad oggi, un processo disegno contrario diriaccentramento delle leve digoverno della finanza pubblica.

I Comuni e la gestione dell’entrate Locali 2/4Le regole e i vincoli che oggi

governano la finanza localecostringono sempre di più i comuninella spirale dell'aumento dellapressione fiscale e della sempre piùdifficile garanzia dei livelli essenzialidei servizi. Ci muoviamo dunque suun terreno molto accidentato, sul

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un terreno molto accidentato, sulquale occorre ricostruire quelrapporto di fiducia tra fisco econtribuente, sanare una profondalesione di cui anche il legislatore èconsapevole. Infatti, nella delegafiscale, che contiene i principi dellariforma della riscossione locale, sonopreviste anche le norme per larevisione del contenzioso fiscale eper il rafforzamento della tutelagiurisdizionale del contribuente.

Una disattenzione da partedegli enti locali al modo in cuivengono accertate e riscossele entrate non è in alcunmodo giustificabile. Anzi, letre fasi della riscossione sono

I Comuni e la gestione dell’entrate Locali 3/4

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tre fasi della riscossione sonointrinsecamente parte dellapiù generale "funzionefinanza" di cui occorre avereuna visione lungimirante ecompleta padronanza dell’indirizzo politico e gestionale.

Attività che incidono sullacapacità patrimoniale deicittadini e che pertanto devonoessere svolte nel massimo dellacorrettezza, trasparenza eimparzialità. In questo contesto,gli enti locali sono fortementeinteressati all'esistenza di unmodello gestionale virtuoso, che

I Comuni e la gestione dell’entrate Locali 4/4

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modello gestionale virtuoso, chepropaga i suoi effetti anchenell'organizzazione della stessapubblica amministrazione e neisuoi modi operativi e dierogazione dei serviziamministrativi, spingendola amigliorarsi e ad essere piùefficiente.

Funzione delle Entrate

•Le entrate pubbliche sono un mezzo per coprirele spese sostenute dall’ Ente Locale per fornireservizi e svolgere altre importanti funzioni.•Dette spese sono infatti coperte in partedirettamente dai contribuenti ed in parte attraversoi trasferimenti erariali. A dire il vero, fino a pocotempo fa la percentuale delle somme derivanti dai

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i trasferimenti erariali. A dire il vero, fino a pocotempo fa la percentuale delle somme derivanti daitrasferimenti dello Stato agli Enti Locali era moltopiù elevata; si è assistito però negli anni ad unanetta inversione di tendenza, in quanto ci si è resiconto che detti Enti, proprio perché erano sicuridell'intervento statale, aumentavano in manieraesponenziale i propri bisogni alimentando il deficitdel bilancio statale.

LA CONTABILITA’ FINANZIARIA: L’ACCERTAMENTO

L’ACCERTAMENTO costituisce la fasedell’entrata attraverso la quale sono verificatie attestati dal soggetto cui è affidata lagestione:•La ragione del credito;Il titolo giuridico che supporta il credito;

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•Il titolo giuridico che supporta il credito;•l’individuazione del soggetto debitore;•L’ammontare del credito;

•La relativa scadenza.

Contabilità ex D.Lgs 267/2000Contabilità ex D.Lgs 118/2011

Finanza derivata

NUOVA VISIONE DELLA FINANZA LOCALE

Fino anni 90’

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derivataAutarchia

dell’entrate

Dal terzo millennio

SALTO DI PARADIGMA

Obiettivo delle Entrate locali

LA SPESA E’ CERTA LE ENTRATE SONO DUBBIE

MISSION

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RENDERE CERTE LE ENTRATE

Il processo di riscossione si articola in tre ambiti logicamente connessi, ma ben distinti:

Riscossione sollecitata

Il processo di riscossione

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Riscossione entrate locali

Riscossione spontanea

Riscossione coattiva

La gestione della riscossione volontaria

nuove regole e tecnologie

L’incremento delle entrate attraverso la prevenzione dell’evasione

coinvolgendo e dando

importanza al ruolo del

contribuente

ENTRATE LOCALI

PARTECIPATE

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Rapporto con Rapporto con il pubblico

• Attuare una profonda semplificazione amministrativa,riducendo gli adempimenti e facilitando la conoscenzadelle informazioni fiscali;

• Da perseguire con il progressivo e continuo

Linee guida per aumentare la capacità di Riscossione

Qualità del servizio

• Da perseguire con il progressivo e continuomiglioramento degli standard qualitativi dei serviziaffidati adottando le misure tecnologie, organizzative eprocedurali più idonee allo scopo;

Equità fiscale

• Da realizzare attraverso processi di evidenziazione delle evasioni ed elusioni effettuati dalla struttura pubblica e con la collaborazione, fino al ravvedimento operoso, del contribuente.

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E’ quella parte del processo di riscossione strettamenteconnesso all’attività di accertamento svolta dall’Ente impositorea contrasto dell’evasione, dell’elusione e della morosità neipagamenti spontanei.Gli atti tipici dell’accertamento tributario e delle entrate

La gestione della riscossione sollecitata

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Gli atti tipici dell’accertamento tributario e delle entratepatrimoniali in genere (avvisi di accertamento, inviti apagamento), comportano la possibilità per il soggetto inciso dichiudere il processo pagando le somme richieste, generalmentegravate da oneri accessori rispetto a quanto originariamentedovuto, utilizzando il documento di pagamento allegato all’attodi intimazione o sollecito. Questo aspetto del processo diriscossione è pertanto legato all’apparato necessario per laliquidazione e l’accertamento, di cui è il naturale sbocco.

Il sistema dei controlli

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Operatività basato sul

“rischio”

Il rischio è legato alla probabilità che accada un Il rischio è legato alla probabilità che accada un

evento, in questo caso l’evento è l’elusione o evento, in questo caso l’evento è l’elusione o

l’evasione dei tributi erariali e localil’evasione dei tributi erariali e locali

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Per il calcolo del rischio, ci avvaliamo di tecniche Per il calcolo del rischio, ci avvaliamo di tecniche

di scoring, basandosi su correlazioni di dati in di scoring, basandosi su correlazioni di dati in

possesso a cui viene associato un punteggiopossesso a cui viene associato un punteggio

L’approccio basato sul “rischio”

ANAGRAFELICENZE

I dati per il calcolo possono essere presi da molteplici fonti alimentanti nella struttura comunale

CALCOLO DEL RISCHIO

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EDILIZIA

REDDITI

APPALTI

LISTEARCHIVISPECIALI

ALTRI

CLASSIFICAZIONE DEL RISCHIO

IL MOTORE ESEGUE AUTOMATICAMENTE LA CORRELAZIONE

DEI DATI APPORTANDO IL PESO DEL RISCHIO E PROFILA IN

FASCE I SOGGETTI

ALTOANAGRAFE

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MEDIO

BASSO

IRRILEVANTE

ISEE

ICI

REDDITI

ALTRO

L’ACCERTAMENTO

quale atto con cui l’Ente porta a formale

conoscenza del contribuente le irregolarità

rilevate a seguito dell’attività di controllo

(INCROCIO BANCHE DATI)

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presuppone un’ obbligazione tributaria

INSODDISFATTA O NON CORRETTAMENTE

SODDISFATTA

OBIETTIVO :

LOTTA AI FENOMENI ELUSIVI ED EVASIVI

DEI TRIBUTI

AVVISI DI ACCERTAMENTO

ACCERTAMENTO FATTISPECIE FUNZIONE SANZIONE

D’UFFICIO DICHIARAZIONI

OMESSE

Indica elementi non denunciati e determina tributo

100% - 200%

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determina tributo e Accessori

IN RETTIFICA DICHIARAZIONI

INFEDELI O

INCOMPLETE

Corregge denuncia e determina

tributo e accessori

50% - 100%

OMESSO,

INSUFFICIENTE

O RITARDATO

VERSAMENTO

VERSAMENTI

PARZIALI,

RITARDATI

OPPURE

OMESSI

Indica somme daversare e interessi(ex liquidazione)

30%

IL CONTENUTO DELL’AVVISO DIACCERTAMENTO

(ex art. 1 commi 162 legge n. 296/06)

ELEMENTI ESSENZIALI AI FINI

DELLA LEGITTIMITA’ DELL’ATTO

� Soggetto Attivo (deve risultare chiaro il soggetto che pretende)� Soggetto Passivo� Tributo di riferimento e relativa annualità

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� Tributo di riferimento e relativa annualità� Fattispecie contestata� Calcolo della maggiore imposta dovuta, con relative sanzioni e interessi� Motivazione� Riproduzione del contenuto essenziale dell’eventuale atto richiamato� Ufficio presso il quale è possibile ottenere informazioni in merito all’atto

notificato, responsabile di procedimento� La sottoscrizione del responsabile del tributo� L’organo o l’autorità amministrativa presso i quali è possibile promuovere

un RECLAMO anche nel merito dell’atto in sede di autotutela

PRINCIPI APPLICATIVI GENERALI DEL SISTEMA

SANZIONATORIO

(D.lgs. N. 472/1997)

principio di legalità: nessuno può essere assoggettato a sanzioni se

non in forza di una legge (l’individuazione della fattispecie punibile

è riservata al legislatore: collegamento con art. 23 e 25

costituzione)

principio dell’irretroattività: la sanzione può essere applicata solo in forza di

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principio dell’irretroattività: la sanzione può essere applicata solo in forza di

una legge entrata in vigore prima della commissione della violazione

(nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una

legge posteriore, non costituisce violazione punibile);

principio del favor rei: se la legge in vigore al momento in cui è stata

commessa la violazione e le leggi posteriori stabiliscono sanzioni di entità

diverse, si applica la legge più favorevole, salvo che il provvedimento di

irrogazione della sanzione non sia definitivo

AREE EDIFICABILI DEFINIZIONE E NORMATIVA:

BASE IMPONIBILE

DEFINIZIONE

Art. 2, D.lgs504/92

Giurisprudenza maturata per

IMU

Art. 13 –DL 201/2011

IMPONIBILE

Art. 5, commi 5 e 6 – D.lgs 504/92

maturata per l’ICI-Aree

fabbricabili

AREE EDIFICABILI :CONCETTO FISCALE 1/4

SE UN TERRENO E’ SE UN TERRENO E’ EDIFICABILE DAL PUNTO

SE UN TERRENO E’ EDIFICABILE PER IL FISCO

PUO’ NON ESSERLO PER L’URBANISTICA

EDIFICABILE DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO LO E’ SENZ’ALTRO ANCHE DAL PUNTO DI VISTA FISCALE


EDIFICABILITA’ FISCALE

ICI-IMU-TASI-IVA – REGISTRO

EDIFICABILITA’ URBANISTICA

PGT e Norme Edilizie

Suscettibilità edificatoria

Graduazione del valore

Irrilevanza della monetizzazione

Governo del territorio

Irrilevanza del valore

Effettiva possibilità a

costruire

UNA MANCATA

NECESSITA’ DI UNA FORMAZIONE FISCALE PER L’URBANISTA


UNA MANCATA FORMAZIONE

FISCALE CONDUCE A CONCLUSIONE

ERRATE PER L’UFFICIO TRIBUTI

quel terreno è FISCALMENTE edificabile?

Voglio cioè sapere se l’attuale previsione

urbanistica di sviluppo, ancorché potenziale,

potrebbe, in un futuro anche non immediato,

consentire l’edificazione sulla base delle attuali norme che regolano lo

SI AREA FABBRICABILE


norme che regolano lo strumento urbanistico del

Comune.

TERRENO AGRICOLONO

LE DATE DA RICORDARE E I RIFLESSI SULL’IMPOSTA 1/2

AD

OZ

ION

EAgricolo diviene edificabile

Il valore tiene conto

dell’incognita

Edificabile resta edificabileIl valore è pieno in

salvaguardia

Il valore è parametrico Edificabile diventa agricolo

Il valore è parametrico

agricolo

CO

NTR

OD

EDU

ZIO

NI

Agricolo diviene edificabile Il valore è pieno

Edificabile resta edificabileIl valore è pieno

Edificabile diventa agricoloIl valore è parametrico

agricolo

…E SE LO STRUMENTO URBANISTICO NON VIENE

APPROVATO DALL’ORGANO SOVRAORDINATO?

LE DATE DA RICORDARE E I RIFLESSI SULL’IMPOSTA 2/2

L’IMPOSTA E’ COMUNQUE DOVUTA FINO ALLA DATA

DELL’ATTO CHE ANNULLA LA DELIBERA COMUNALE, NESSUN

RIMBORSO E’ DOVUTO PER L’IMPOSTA VERSATA

Cassazione n. 12379/2016

Nel caso di PGT adottato ma poi decaduto per mancataapprovazione della Regione, l’area conserva la suaedificabilità ai fini fiscali durante il regime di salvaguardia.Il valore imponibile va determinato in relazione allaattualità della potenzialità edificatoria.

LE DIVERSE TIPOLOGIE DI VINCOLO DIINEDIFICABILITA’

•Imposto dallo strumento urbanistico o da altre norme;

•Nessun soggetto può edificare

• NON è area edificabileInedificabilità

assoluta

• Imposto dallo strumento urbanistico o da altre norme;

• Edificabilità subordinata al parere favorevole di chiha emesso il vincolo o alla unica destinazioneconsentita

• E’ area edificabile, il vincolo incide solo sul valoreCass. nn. 14503/2016, 14765/2015, 15729/2014,5161/2014

Inedificabilitàrelativa o vincolo di

destinazione

PEREQUAZIONI E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORI 1/4

PEREQUAZIONE CESSIONE DI VOLUMETRIA

Il Comune, spesso in accordo con i privati, individua destinazioni

d’uso incongrue per il contesto in cui sono collocate e prevede la

loro delocalizzazione in altra zona

Modalità attraverso la quale soggettiproprietari di lotti confinanti autonomamentesi accordano per la cessione e l’acquisto didiritti edificatori: un lotto vede diminuire lapropria capacità edificatoria a favore dell’altrolotto. La cessione di volume è equivalente allacessione di area (Cassazione nn. 7147/2003,6807/1988, 641/1973 e 250/1975)

PEREQUAZIONI E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORI 2/4

DELOCALIZZAZIONI

Da fabbricato incongruo ad area nuda Da area incongrua ad area nuda

Il fabbricato paga l’imposta sulla base della rendita sino alla sua demolizione

L’area nuda vanta già una edificabilità potenziale che si concretizza ulteriormente

(incremento di valore) con la stipula dell’atto amministrativo che autorizza la delocalizzazione

L’area di decollo e l’area di atterraggio sono edificabili ed hanno un valore calmierato in quanto soggiacciono a

procedura urbanistica complessa

L’area di atterraggio diviene pienamente valorizzabile con la stipula dell’atto di

delocalizzazione, contemporaneamente l’area di decollo diviene inedificabile

PEREQUAZIONI E CESSIONI DIDIRITTI EDIFICATORI 3/4

DELOCALIZZAZIONI

EDIFICABILITA’ SOSPESA (DIRITTO EDIFICATORIO NON LEGATO AD UNA AREA BENSI’ AD UN SOGGETTO)

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•LA NORMATIVA IMU NON CONTEMPLA QUESTAIPOTESI PERCHE’ LEGA IL VALORE PATRIMONIALEAD UN BENE CATASTALMENTE INDIVIDUATO

•NON ESISTE PRESUPPOSTO IMPOSITIVO FINOALLA COSTITUZIONE DEL LEGAME TRA DIRITTOEDIFICATORIO E DATO CATASTALE

PEREQUAZIONI E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORI

4/4CESSIONE DI VOLUMEFattispecie tipizzata dall’art. 2643

c.c a partire dal 14/05/2011

Atto pubblico tra privati non recepito dal Comune

Atto pubblico tra privati recepito dal Comune

La cessione ha efficacia solo tra i sottoscrittori dell’atto e non per la P.A.• Le aree mantengono leconsistenze originarie inmerito ai diritti edificatori• La cessione è irrilevante ai fini fiscali

La cessione è efficacesolo dal momento in cui ilComune rilascia ilprovvedimentoconcessorio che recepiscela cessione

RAPPORTO DI PERTINENZA TRA AREEE FABBRICATI

LA SCELTA DELL’IMU

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CASSAZIONE

Si deve fare riferimento alla nozione di pertinenza civilistica

LA DEFINIZIONE DI PERTINENZA:

Civilistica- Artt. 817 e segg. codice civileRequisiti

soggettivi ed oggettivi

valutare lo stato effettivo dei luoghi ed i rapporti tra i manufatti

e l’adiacente

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valutare la durevole funzione di servizio e di ornamento

valutare il conferire alla cosa principale utilità ed abbellimento

nel caso di pertinenza distaccata dal bene principale occorre vi sia

la necessaria vicinanza tale da consentire la funzione di

abbellimento o utilità della pertinenza rispetto al fabbricato

Determinazione del valore delle aree edificabili. La normativa 1/4

D. Lgs. N° 504/1992 richiamato espressamente dal

decreto istitutivo dell’IMU, art. 13, comma 3

Per le aree fabbricabili, il valore è costituito

da quello venale in comune commercio alda quello venale in comune commercio al

1° gennaio dell’anno di imposizione avendo

riguardo alla zona territoriale di ubicazione,

all’indice di edificabilità, alla destinazione

d’uso consentita, agli oneri per eventuali

lavori di adattamento del terreno necessari

per la costruzione, ai prezzi medi rilevati

sul mercato dalla vendita di aree aventi

analoghe caratteristiche.

ART. 5, COMMA 5

Con tale criterio si intende individuare unmomento preciso cui far riferire il valore

immobiliare, ciò al fine di evitare che le

normali oscillazioni al valore di mercato chepossono presentarsi durante l’anno fiscalecomportino difficoltà nella determinazione del


comportino difficoltà nella determinazione delvalore. Tale principio si può ritenere validosolo nel caso in cui l’area non muti le proprie

caratteristiche e natura divenendo un’area

diversa dalla precedente, in questo caso è

giustificata una variazione del prelievo fiscale,conformemente alla natura periodica deltributo (Cassazione nn. 21764/2009,

16891/2008, 25506/2006).

Riferimento al 1° gennaio

La potenzialità edificatoria di un’area, e quindi la suaedificabilità, è senza dubbio definita dalla possibilità, attuale ofutura, di costruire. Potremmo quindi affermare, senza rischiodi essere smentiti, che sono aree edificabili tutte quelle che

sono dotate di un indice di edificabilità che esprime, data

una superficie, quanto si possa costruire su di essa, è quindi

evidente che la facoltà di costruire implica l’edificabilità


evidente che la facoltà di costruire implica l’edificabilità

dell’area. Il limite allo sfruttamento del suolo è definito daindici urbanistici che spesso si trovano sotto varie forme(unità di misura). Aree con caratteristiche tali da non

consentire l’edificazione (inferiori al lotto minimo,

geometricamente irregolari, …) non sono inedificabili, ma

tali caratteristiche incidono sulla determinazione del valore

imponibile (Cassazione nn. 16485/2016, 25676/2008) a

meno che lo stesso PGT non ne preveda l’inedificabilità

(Cassazione n.

16485/2016)

Indice diedificabilità

Il valore deve essere l’esatta, o la più probabile,trasformazione in una cifra di tutti i fattori intrinsechi

ed estrinsechi emersi durante la disamina dell’area

tralasciando fattori soggettivi che, pur avendo la loroincidenza sulla determinazione del valore (si pensi al caso delproprietario di un’area che sostiene che mai e poi mai

Prezzi medi


proprietario di un’area che sostiene che mai e poi maivenderà il lotto neppure a peso d’oro), non sono determinantiai fini della stima in quanto al di fuori dell’ordinarietà. Il peritodeve poter individuare il mercato delle aree con analoghe

caratteristiche dell’area oggetto di stima e collocare la sua

area nella giusta posizione tra i valori rilevati.

E’ quindi essenziale conoscere il mercato delle aree o, quantomeno, sperare di poter attingere dati da fonti attendibili (attidi compravendita, agenzie immobiliari, conoscenze propriedel perito, ecc.) ed in grado di fornire una quantità di valoritale da costruire un insieme attendibile degli stessi.

Prezzi medi rilevati sul mercato peraree analoghe

Determinazione del valore delle aree edificabili: PREZZO O VALORE DIMERCATO? 1/2

In genere il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo:

- termini monetari;

- previsivo poiché si basa su di un prezzo o su una previsione di prezzo prima

che si arrivi alla compravendita;

- punto di incontro tra domanda e offerta;

-facilmente influenzabile da fattori soggettivi: non rappresenta il valore-facilmente influenzabile da fattori soggettivi: non rappresenta il valore

intrinseco del bene ma l’aspettativa del venditore o dell’acquirente di

raggiungere un determinato obiettivo.

Quindi: non è detto che il prezzo della compravendita corrisponda al

reale valore del bene.

Il valore di mercato altro non è che un valore base iniziale del bene in

funzione delle sue caratteristiche peculiari e dell’ambito in cui si colloca, da

tale valore inizierà la trattativa tra le parti per giungere al prezzo di mercato.

In ambito ICI/IMU vi è una sostanziale confusione tra valore di mercato e

prezzo di mercato.

Determinazione del valore delle aree edificabili: PREZZO O VALORE DIMERCATO? 2/2

Sarà il tecnico ad effettuare gli scarti dei valori ritenuti non oggettivi a tali da

inficiare un valore che, alla fine, dovrà rappresentare l’ ordinarietà:

IL GIUDIZIO DI STIMA E’ ORDINARIO, ED IL PIU’ PROBABILE VALORE

DI STIMA DI UN BENE E’ IL VALORE MEDIO DELLA DISTRIBUZIONE

STATISTICA NORMALE DEI VALORI DI STIMA, SECONDO TALE

DISTRIBUZIONE, IL VALORE DI STIMA E’ QUELLO CENTRALE PIU’

FREQUENTE (MEDIA, MODA O MEDIANA).

LE FONTI PER CONOSCERE I VALORI DI

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LE FONTI PER CONOSCERE I VALORI DI

MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI

Atti di compravendita consultabili presso la

Conservatoria dei RR.II.: la consultazione è senza oneri

per gli uffici IMU e può costituire una base fondamentale ed

attendibile per la determinazione dei valori cui fare riferimento

per la successiva stima.

LE FONTI PER CONOSCERE I VALORI DIMERCATO DELLE AREE FABBRICABILI

per la successiva stima.

►Possibile scarico dal portale Sister dell’elenco degli atti

c/vendita terreni per una agevole ricerca presso la

conservatoria;

►Utile anche la ricerca di atti relativi a terreni agricoli;

►Costituzione banca dati;

►Invio comunicazioni ai contraenti.

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Agenzia del Territorio: l’Agenzia provvede adeterminare i valori di mercato delle areeedificabili presenti su tutto il territorio provinciale(suddivisi per comune) e a pubblicarli sull’OMI(Osservatorio del Mercato Immobiliare). Mentre idati relativi ai fabbricati sono consultabili sul sitodell’Agenzia, i valori delle aree non sono pubblicati,


dell’Agenzia, i valori delle aree non sono pubblicati,pertanto occorre che l’ufficio Tributi prenda specificiaccordi con l’Agenzia per la fornitura dei dati. Ingenere l’Agenzia del Territorio collabora e puòchiedere in cambio un canale preferenziale quando

occorrano informazioni detenute dal comune eritenute per loro essenziali.

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Riviste specializzate: vi sono riviste di settore(Consulente Immobiliare, ecc.) cheperiodicamente pubblicano indagini di mercatorelativamente ai valori di compravendita deifabbricati, dai quali, con operazioni parametriche, èpossibile dedurre il valore delle aree come


possibile dedurre il valore delle aree comeincidenza sul valore del fabbricato finito.

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Incarichi professionali esterni: quandonon è possibile disporre al proprio internodi personale tecnico che possa organizzareuna efficace raccolta dei dati, leamministrazioni propendono per attribuireuno specifico incarico ad un tecnicoprofessionista o ad una ditta specializzata in


professionista o ad una ditta specializzata inrilevazioni di mercato, viene richiesto difornire i valori medi di mercato perspecifiche annualità ovvero di spingersi finoalla stima definitiva del valore posto allabase dell’accertamento.

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Incarichi all’Agenzia delle Entrate ex delTerritorio: sempre più spesso vengonostipulate convenzioni con l’Agenzia per ladeterminazione dei valori di mercato. Inquesto caso occorre però definire almeglio le mansioni in capo a tale ente alfine di evitare che vi sia un rimpallo di


fine di evitare che vi sia un rimpallo diresponsabilità in caso di contestazionedei valori.

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ELABORAZIONE DEI DATI

SECONDO LE DIVERSE

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TIPOLOGIE DI MEDIA

media = A1 + A2 + A3 + A4 + C. + AnN

Dove:

LA MEDIA ARITMETICA

Dove:

A1, A2, A3, A4C An = rappresentano i valori unitari rilevati

N = rappresenta il numero totale delle rilevazioni

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Esempio:

850,00 €/mq

920,00 €/mq

790,00 €/mq

850,00 €/mq

850,00 €/mq

LA MEDIA ARITMETICA

850,00 €/mq

875,00 €/mq

media = 850,00 + 920,00 + 790,00 + 850,00 + 850,00 + 875,00

6

media = 855,83 €/mq

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Si utilizza quando si vuole tener conto del diverso “peso” di ogni valore rispetto agli altri dati rilevati

media ponderata = A1 x S1+ A2 x S2+ A3 x S3+ C. + An x Sn

S1 + S2 + S3 + C.. + Sn

Dove:

LA MEDIA PONDERATA

Dove:

A1, A2, A3, C An = rappresentano i valori unitari rilevati

S1, S2, S3, C. Sn = rappresentano le superfici relative a ciascun lotto

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Esempio

850,00 €/mq per un lotto esteso 1.000 mq

920,00 €/mq per un lotto esteso 800 mq




LA MEDIA PONDERATA



Calcoliamo la media aritmetica ponderata

MP=850,00 x 1.000+ 920,00 x 800+ 790,00 x 1.300+ 850,00 x 950+ 850,00 x 950 + 875,00 x 1.000

1.000 + 800 + 1.300 + 950 + 950 + 1.000

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Esempio

MP=850.000,00+ 736.000,00+ 1.027.000,00+ 807.500,00+ 807.500,00 + 875.000,00

6.000

media ponderata = 850,50 €/mq

LA MEDIA PONDERATA

media ponderata = 850,50 €/mq

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Rappresenta la massima frequenza di una valore odi un intorno di valori tra tutti quelli rilevati.

Unimodale se ammette un solo valore, bimodale sene ammette due, e così via.

LA MODA

Mentre la media può essere sempre calcolata, lamoda potrebbe essere indeterminabile permancanza di un numero significativo di valoricoincidenti tra loro. Si possono però determinaredegli intervalli di valori entro i quali rientra lamaggior frequenza dei dati rilevati, ed effettuaresuccessivamente la media aritmetica della moda.

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Esempio:

850,00 €/mq

920,00 €/mq

790,00 €/mq

850,00 €/mq

850,00 €/mq

LA MODA

850,00 €/mq

875,00 €/mq

moda = 850,00 €/mq (rilevato 3 volte su 6 rilevazioni totali)

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Tra le diverse metodologie che portano allastima del più probabile valore di mercato diun’area edificabile quelle più usate sono:

• Stima sintetico-comparativa;

LE METODOLOGIE DI STIMA

• Stima del valore di trasformazione.

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La stima Sintetico-comparativa

Valore area = Σ Vm / n


Dove:

Σ Vm: rappresenta la sommatoria dei prezzi di mercato rilevati per aree simili espressi per unità di misura;

n: rappresenta il numero delle rilevazioni effettuate

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La stima Sintetico-comparativa

E’ questo il metodo più immediato ed efficace per ladeterminazione del valore di mercato di un’area. E’ perònecessario che siano rispettati alcuni principi:

• numero rilevante/significativo delle compravendite;

• individuare l’eventuale presenza di una MODA tra i valori


• individuare l’eventuale presenza di una MODA tra i valoririlevati che potrebbe definire essa stessa il valore mediounitario anche attraverso una MEDIA della MODA;

• confrontare il valore medio ottenuto con una MEDIAPONDERATA dei valori applicati alle superfici.

Questa metodologia di stima è la più utilizzata e consigliata inquanto evita di doversi appoggiare a parametri spesso moltoaleatori come nelle stime per valore di trasformazione.

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La stima in base al valore di trasformazione.

Valore Area = [Vc – K] / (1 + r)n

Dove:Vc = valore del fabbricato ipotetico da realizzare


Vc = valore del fabbricato ipotetico da realizzareK = costo della trasformazioneP = profitto spettante all’imprenditoren = tempo della trasformazioner = tasso di anticipazione

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Stima al valore di trasformazione

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La stima del valore di un’area in base alvalore di trasformazione può essereconsigliata:1. nel caso in cui si voglia dimostrare

l’attendibilità di un altro procedimento distima (per esempio la stimacomparativa);

Stima al valore di trasformazione

stima (per esempio la stimacomparativa);

2. nel caso in cui non sia possibile rilevaredati di mercato riferiti alle aree ma solo aifabbricati.

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LA MOTIVAZIONE SUGLI ATTI DIACCERTAMENTO: DIRITTO VIVENTE

La valutazione di un’area va effettuata considerandogli elementi definiti dal comma 5, dell’articolo 5 inquanto tassativi. L’utilizzo dei solo dati OMI e

Cass. Ord. 310 del 10/01/2017 – Cassazione n. 9829/2016

quanto tassativi. L’utilizzo dei solo dati OMI el’aggiornamento dei valori con coefficienti ISTAT non èsufficiente.

Strumenti deflattivi del contenzioso tributario: l’accertamento con adesione

OBIETTIVO: Evitare il contenzioso che potrebbe scaturire da un accertamento

Le parti coinvolte verificano se è possibile una sorta di transazione, l’obiettivo NON è, quindi, individuare, ad esempio, il giusto valore di mercato di un’area edificabile bensì i termini di un possibile accordo mercato di un’area edificabile bensì i termini di un possibile accordo che soddisfi entrambi

Pagare meno imposta e

meno sanzioni

Contribuente

Evitare il rischio del

contenzioso, avere il

denaro in tempi brevi

Ufficio

Il Decreto Legislativo n° 218/1997 introduce l’istitutodell’accertamento con adesione che viene poi esteso ai tributi

comunali dall’articolo 50 della L. n° 449/1997.

Procedure:

1) Il Comune deve dotarsi di un proprio regolamento cherecepisca la norma e la disciplini, ciò al fine di fornire al

L’ACCERTAMENTO CON ADESIONE

recepisca la norma e la disciplini, ciò al fine di fornire alcontribuente utili e chiari elementi per potersene avvalere;

2)L’istanza deve essere presentata al Comune entro 60giorni dalla data di notifica dell’avviso di accertamento;

3)La presentazione dell’istanza produce l’effetto disospendere per un periodo di 90 giorni, dalla data dipresentazione dell’istanza medesima, sia i termini perl’impugnazione sia quelli per il pagamento del tributo;

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Il Decreto Legislativo n° 218/1997 introduce l’istitutodell’accertamento con adesione che viene poi esteso ai tributicomunali dall’articolo 50 della L. n° 449/1997.

Procedure:

4)Il Comune invita il contribuente al contraddittoriodurante il quale devono, necessariamente, emergere


durante il quale devono, necessariamente, emergereelementi utili al fine di ritenere l’avviso di accertamentomodificabile;

5)L’esito del contraddittorio può portare alla sottoscrizionedell’accertamento con adesione (le parti si accordano inmerito alla modifica dell’avviso) ovvero ad un nulla di fatto(sottoscrizione del verbale di esito negativo);

6)In caso di esito positivo il contribuente è tenuto a versarele somme ricalcolate entro 20 giorni dalla sottoscrizionedell’accertamento con adesione;

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Procedure:

7)In caso di esito negativo dalla data di sottoscrizione del


7)In caso di esito negativo dalla data di sottoscrizione delrelativo verbale decorrono i restanti giorni per l’eventualepresentazione del ricorso.

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Il Decreto Legislativo n° 218/1997 introduce l’istituto

dell’accertamento con adesione che viene poi esteso ai tributi

comunali dall’articolo 50 della L. n° 449/1997.

Considerazioni:

1)L’istituto è nato per dirimere sul nascere i contenziosi che si

generano da avvisi di accertamento che hanno alla base la


generano da avvisi di accertamento che hanno alla base la

determinazione di una base imponibile non facilmente

quantificabile (imposte sui redditi, valori imponibili);

2)Si ritiene che l’estensione all’IMU debba essere limitata al solo

caso di valutazione delle aree edificabili in quanto la base

imponibile relativa agli altri immobili è determinata su base

oggettiva (rendita catastale, valori contabili, reddito dominicale);

3)Ovviamente non possono rientrare nella procedura di adesione:

modifiche delle rendite, modifiche dei redditi dominicali,

modifiche alle percentuali di possesso, ecc.;

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Considerazioni:

4)L’applicazione dell’accertamento con adesione deve essere


4)L’applicazione dell’accertamento con adesione deve esseremolto accorta e ragionata in quanto un suo uso smodatoo poco equo potrebbe portare all’emersione di casistichespiacevoli e/o compromettere l’attività di

accertamento dell’ufficio tributario.

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Grazie per l’attenzione

Giandomenico Casarini

[email protected]@comune.sandonatomilanese.mi.it

I materiali saranno disponibili su:

www.fondazioneifel.it/formazione

@FondazioneIFEL Facebook Youtube

Accertamento aree fabbricabili bergamo 0171005 · principio del favor rei: ... •Imposto dallo...

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