COMUNE DI SASSUOLO Provincia di Modena · valori di stima in euro delle aree fabbricabili da...

COMUNE DI SASSUOLOProvincia di Modena

DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE

N. 133 del 28/05/2002

OGGETTO: IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI. APPROVAZIONE DEIVALORI DI STIMA IN EURO DELLE AREE FABBRICABILI DAVALERSI ANCHE AI FINI DELL'APPLICAZIONE DELL'IMPOSTAPER L'ANNO 2002.

L'anno duemiladue il giorno ventotto del mese di maggio alle ore 15,00 nella ResidenzaComunale si è riunita la Giunta Comunale, i cui componenti in carica alla data odierna sono isignori:

Cognome e Nome Qualifica PresenteTOSI Laura SINDACO SIPISTONI Claudio VICE-SINDACO SIBARBOLINI Patrizia ASSESSORE SICAVANI Ruggero ASSESSORE SIGHIRARDINI Carla ASSESSORE SIGENITONI Francesco ASSESSORE NORUBERTO Francesco ASSESSORE SIVINCENZI Stefano ASSESSORE SIBARBIERI Fabio ASSESSORE SIPresenti: 8 Assenti: 1

Assiste il Il Vicesegretario Generale Marina BaschieriAssume la Presidenza Laura TosiNella sua qualità di Sindaco e constatata la validità dell'adunanza dichiara aperta la seduta epone in trattazione l'argomento di cui all'oggetto indicato.

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N. 133 del 28/05/2002

Oggetto: IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI. APPROVAZIONE DEIVALORI DI STIMA IN EURO DELLE AREE FABBRICABILI DAVALERSI ANCHE AI FINI DELL'APPLICAZIONE DELL'IMPOSTAPER L'ANNO 2002.

Visti:

- l’art.5, comma 5, del D.Lgs. 30/12/92 n.504 il quale dispone ”Per le aree fabbricabili, ilvalore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno diimposizione avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità,alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terrenonecessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventianaloghe caratteristiche.”

- l’art. 5, comma 1, del Regolamento Comunale per l’applicazione dell’Imposta Comunalesugli Immobili, approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 163 del 22/12/98, chedispone: ” La Giunta comunale determina, periodicamente e per zone omogenee, i valorimedi venali in comune commercio delle aree fabbricabili site nel territorio del Comune,sentito il parere di una apposita commissione, composta dal Sindaco, o da un suo delegato,con funzione di Presidente, dal Dirigente del Settore Economico Finanziario e dal Dirigentedel Settore Urbanistica, o da loro delegati, nonché da professionisti incaricati esterni,nominati dalla Giunta comunale, anche tra i dipendenti dell’Ufficio provinciale del territorioo altri uffici pubblici competenti per materia.”;

- l’art. 5, comma 2, del citato Regolamento Comunale, che dispone: “Fermo restando che ilvalore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio, come stabilitodall’articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504/1992, non si fa luogo adaccertamento del loro maggiore valore nel caso in cui l’imposta dovuta per le predette areerisulti tempestivamente versata sulla base di valori non inferiori a quelli venali medi incomune commercio determinati dalla Commissione di cui al comma 1 del presentearticolo.”;

- l’art. 5, comma 3, del citato Regolamento Comunale, che dispone: “Qualora il contribuente

abbia dichiarato il valore delle aree fabbricabili in misura superiore a quella che risulterebbedall’applicazione dei valori predeterminati ai sensi del comma 1 del presente articolo, alcontribuente non compete alcun rimborso relativamente alla eccedenza d’imposta versata atale titolo.”;richiamata la propria delibera n.284 del 11/12/2001 e relativi allegati con laquale sono stati approvati:

- la relazione elaborata e prodotta dai tecnici arch. Massimo Baldini ed arch. FabrizioZanella, giusta convenzione d’incarico reg.n.2278 del 21/7/2001, denominata“Accertamento del valore commerciale delle aree fabbricabili del territorio comunale ai finidella determinazione dell’imposta comunale sugli immobili”, con la quale sono statideterminati le modalità tecniche, i criteri e i valori di stima delle aree fabbricabili site nelterritorio del Comune di Sassuolo;

- la stima puntuale di n.50 aree fabbricabili, elaborate e consegnate nel 2001 dai citati tecniciincaricati e contenute in altrettante distinte schede, dalla n.1 alla n.50;

Precisato che ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili:

− il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio, come stabilito

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dall’articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504/1992, risultante anche da atti, dacontratti o da perizie relativi al trasferimento od alla successione nella titolarità di dirittireali sull’area stessa;

- il citato valore venale è da assumere come riferimento ai fini della dichiarazione e delpagamento dell’imposta;

- salvo i prezzi di compravendita sottoposti ad un regime di vincolo da partedell’Amministrazione Comunale, tale valore venale non può essere in ogni caso inferiore aquello risultante dagli elaborati (costituiti dalla citata relazione e dalle citate schede),approvati dall’apposita Commissione e con il presente atto, al fine di non essere sottopostiall’attività di accertamento del competente ufficio;

− qualora da detti atti, contratti o perizie dovesse risultare un valore dell’area superiore aquello stabilito dall’Amministrazione, tale valore dovrà essere assunto dal contribuentecome base imponibile a decorrere dall’anno risultante dalla data dell’atto stesso;

- scopo dei citati elaborati approvati è dunque quello di stabilire i valori minimi venali diriferimento sia per i contribuenti che per il competente ufficio comunale.

Considerato che:

- si rende necessario procedere alla determinazione dei valori di riferimento delle areefabbricabili da mettere a disposizione dei contribuenti per il calcolo dell’imposta dovutanell’anno 2002;

− si ritiene opportuno confermare per l’anno 2002 gli stessi valori di riferimento relativiall’anno 2001, come approvati con la citata delibera n.284/2002, per la necessità di farentrare a regime in modo graduale il nuovo strumento a disposizione anche dei contribuentiper autocalcolarsi il valore delle aree fabbricabili;

- si rende, altresì, necessario ed opportuno riapprovare la stessa relazione denominata“Accertamento del valore commerciale delle aree fabbricabili del territorio comunale ai finidella determinazione dell’imposta comunale sugli immobili”, già approvata con la citatadelibera n.284/2002, al solo fine di convertire in Euro i valori di riferimento in essacontenuti da applicarsi sia per l’anno 2002 sia per gli anni precedenti assoggettati ad attivitàdi controllo tributario dal competente ufficio;

- per le stesse applicazioni di cui al punto precedente, si rende necessario ed opportunoconfermare le stime puntuali di n.50 aree fabbricabili, contenute in altrettante distinteschede, dalla n.1 alla n.50, come approvate con la citata delibera n.284/2002, salvo che peri valori di stima in esse espressi in Lire che devono intendersi convertiti in Euro secondo lespecifiche disposizioni di legge;

- che le cifre sono state arrotondate all’unità di Euro per una maggior semplicità di utilizzodei valori ai fini dei calcoli;

Visto il parere favorevole espresso dall’apposita Commissione al riguardo;

ritenuto, per quanto sopra, non sussistere motivi di fatto e di diritto ostativi per lariapprovazione della citata relazione, da valersi anche per l’anno d’imposta 2002, con gli stessivalori di riferimento approvati per il 2001 convertiti in Euro;

dato atto che il Vicesegretario Baschieri Marina sostituisce, limitatamente al presenteatto, il Segretario Generale: ciò con espresso richiamo all'art. 53, 5° comma dello StatutoComunale già vigente, applicabile per effetto della disciplina transitoria di cui all'art. 65 delvigente Statuto Comunale, fino all’entrata in vigore dei regolamenti indicati all’art. 48, comma

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3, del decreto Legislativo 18/8/2000, n. 267;

accertato che, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 49 del Decreto Legislativo18/8/2000, n. 267, è stato richiesto, in merito al presente provvedimento, il parere delresponsabile del servizio interessato al provvedimento in ordine alla regolarità tecnica nonchè ilparere del Responsabile del Servizio Finanziario;

considerato che detti pareri, riprodotti nell'allegato, sono favorevoli, per cui, per quantoattiene la normativa citata, il presente provvedimento contiene ogni elemento essenziale delprocedimento richiesto dalle vigenti disposizioni in materia;

all’unanimità dei voti espressi in forma palese ed accertati nei modi di legge

D E L I B E R A

Ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili alle aree fabbricabili per l’anno2002 e per gli anni precedenti interessati dalla attività di controllo tributario svolta dalcompetente ufficio, con le precisazioni e per le motivazioni esposte in premessa e che qui sonointegralmente richiamate:

1) di riapprovare, con l’indicazione delle cifre espresse in Euro, la stessa relazione denominata“Accertamento del valore commerciale delle aree fabbricabili del territorio comunale ai finidella determinazione dell’imposta comunale sugli immobili”, già approvata con propriadelibera n.284/2002, con la quale sono stati determinati le modalità tecniche, i criteri e ivalori di riferimento minimi per la stima delle aree fabbricabili site nel territorio delComune di Sassuolo allegato alla presente deliberazione quale parte integrante e sostanzialedella stessa;

2) di confermare le stime puntuali di n.50 aree fabbricabili, contenute in altrettante distinteschede, dalla n.1 alla n.50, come approvate con propria delibera n.284/2002, salvo che per ivalori di stima in esse espressi in Lire che devono intendersi convertiti in Euro secondo lespecifiche disposizioni di legge al riguardo;

3) di confermare per l’anno d’imposta 2002 gli stessi valori di stima stabili per l’anno 2001;

4) di disporre che la presente deliberazione venga comunicata, contestualmente all'affissione,ai capigruppo consiliari, a norma dell'art. 125, del Decreto Legislativo 18/8/2000, n. 267;

ed inoltre con separata e distinta votazione unanime

D E L I B E R A

5) di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi dell’art.134 delD.Lgs. 18/8/2000 n.267, al fine di mettere in condizioni il competente ufficio comunale disvolgere l’attività di accertamento tributario entro il termine di decadenza stabiliti dallalegge nonché i contribuenti di utilizzare detto strumento per il calcolo dell’imposta dovutaper l’anno 2002.

----------------------Direzione Entrate RL/ng

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Deliberazione della Giunta Comunale n. 133 del 28/05/2002

Del che si è redatto il presente verbale, letto e sottoscritto.

Il Sindaco Laura Tosi

Il Il Vicesegretario Generale Marina Baschieri

CERTIFICATO DI PUBBLICAZIONE

Il sottoscritto Segretario Generale certifica che copia del presente atto viene pubblicata all’AlboPretorio del Comune in data 22 giugno 2002 e vi rimarrà affissa per 15 giorni consecutivi.

IL SEGRETARIO GENERALE Francesco Pifferi

ESECUTIVITA’

La presente deliberazione è divenuta esecutiva ai sensi dell’art. 134, 3° comma, del DecretoLegislativo 18/8/2000, n. 267.

Sassuolo,

I pareri sopra espressi sono inseriti nella deliberazione mediante allegazione alla stessa del presente foglio

Allegato alla delibera n. 133 del 28/05/2002


Pareri ex art. 49 D.L.vo 18/8/2000, n. 267

SETTORE 3 - SVILUPPO E GESTIONERISORSE

SERVIZIO ENTRATE

Oggetto: IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI. APPROVAZIONEDEI VALORI DI STIMA IN EURO DELLE AREE FABBRICABILIDA VALERSI ANCHE AI FINI DELL'APPLICAZIONEDELL'IMPOSTA PER L'ANNO 2002.

Parere del Settore o Servizio Proponente

Visto, si dà parere favorevole in ordine alla sola regolarità tecnica.

data 28/05/2002 IL RESPONSABILE DELSETTORE 3 - SVILUPPO E GESTIONE

RISORSE Annovi Cristiano

Parere del Servizio Finanziario

Visto, si dà parere favorevole in ordine alla sola regolarità contabile.

data 28/05/2002 IL RESPONSABILE DEL SERVIZIOFINANZIARIO Amalia Ficarelli

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Accertamento del valore commerciale

delle aree fabbricabili del territorio comunale ai fini della determinazione

dell’imposta comunale sugli immobili

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

PREMESSAA seguito della deliberazione della Giunta del Comune di Sassuolo n°157 del 19/06/2001 i sottoscritti:

- MASSIMO BALDINI, Architetto libero professionista, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della

Provincia di Modena al n. 110, con studio in Modena Viale L. A. Muratori, 225;

e

- FABRIZIO ZANELLA, Architetto libero professionista, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della

Provincia di Modena al n. 321, con studio in Modena Via G. Malmusi, 2;

sono stati incaricati di accertare il valore commerciale delle aree fabbricabili nell’ambito dell’intero territorio comunale

ai fini della determinazione dell’imposta comunale sugli immobili.

In particolare le modalità di espletamento dell’incarico sono contenute nel “Disciplinare di incarico”, registro

n°2278 del 21/07/2001.

1 - GENERALITA’ E RIFERIMENTI NORMATIVISi ritiene di precisare, innanzi tutto, che lo scopo del presente elaborato è quello di fornire

all’Amministrazione Comunale uno strumento di riferimento per la verifica ed accertamento della base

imponibile, dell’Imposta Comunale Immobili (I.C.I.) relativa alle aree edificabili poste nel territorio

comunale, istituita con D.Lgs. 30.12.1992 n. 504.

Tale verifica (Art. 11 del Decreto citato) dovrà essere eseguita per tutti i periodi d’imposta

definiti da detto provvedimento, ovvero per gli anni 1995 – 1996 – 1997 – 1998 – 1999 – 2000 - 2001,

pertanto la presente si propone di fornire una valutazione delle suddette aree riferite ai citati periodi.

Da quanto previsto dall’ Art. 2 b del Decreto, per “area edificabile“ s’intende l’area utilizzabile

a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle

possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità per

pubblica utilità.

Secondo quanto disposto dall’Art. 5, comma 5°, del summenzionato D.Lgs, il valore delle aree

edificabili che si va a determinare, è costituito da quello venale in comune commercio (valore

commerciale) riferito al 1° Gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo a:

- zona territoriale di ubicazione,

- all’indice di edificabilità,

- alle destinazioni d’uso consentite,

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- agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,

- ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

Zona territoriale di ubicazione:

La posizione di un’area edificabile nell’ambito del territorio comunale è certamente elemento preponderante agli

effetti della sua valutazione in quanto le variabili che determinano una maggiore o minore appetibilità di mercato sono più

d’una.

Fra queste si possono citare: le caratteristiche socio economiche della zona, la posizione nell’ambito regionale, la

dimensione del capoluogo, la presenza di vie di comunicazione e mezzi di trasporto, la distanza dal nucleo urbano centrale,

la presenza delle strutture di servizio fra cui chiese, scuole, ospedali, parchi, edifici pubblici, ecc..

Di seguito saranno definiti i criteri di valutazione in riferimento alla zona territoriale di ubicazione.

Indice di edificabilità:

Rappresenta la potenzialità edificatoria delle aree, cioé la superficie o la volumetria ammessa di costruito per ogni

metroquadro di terreno considerato edificabile dagli strumenti urbanistici vigenti ivi compresi quelli in salvaguardia.

Di norma l’indice di edificabilità è individuato nei regolamenti di attuazione dei PRG e la sua

variabilità all’interno del territorio comunale é particolarmente accentuata; si può passare da valori di

0,10 mq/mq fino a 1 mq/mq, questo significa che, a parità di superficie, un’area può essere edificata

con rapporti che vanno da 1 a 10, con notevoli ripercussioni sulle sue quotazioni di mercato.Destinazione d’uso consentita:

Altra componente di valutazione va individuata nella destinazione d’uso dell’edificato; anche in questo caso sono

le norme di PRG che regolamentano e pianificano la materia e che stabiliscono quali siano le parti di territorio ad

insediamento residenziale, direzionale - commerciale, produttivo o di servizio.

Agli effetti di una corretta denuncia ICI è necessario quindi procedere ad un attento esame del PRG ed in

particolare degli elaborati grafici e delle norme tecniche di attuazione onde individuare l’inquadramento urbanistico.

E’ ovvio che varierà, anche in modo significativo, il valore di un’area in dipendenza della insediabilità di edifici di

tipo residenziale, industriale, commerciale od altro.

Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno:

Rientrano in questa categoria di lavori, oltre alle eventuali opere, che permettono la piena utilizzazione dell’area,

per esempio il livellamento del piano di campagna, scavi e riporti dei terreni in pendenza, riempimenti di canali o fossi,

anche le opere di urbanizzazione primaria ed in particolare le strade e parcheggi previsti dai piani attuativi.

Ai fini della determinazione del valore delle aree dovranno perciò essere considerati i costi derivati sia da opere di

adattamento, che di urbanizzazione primaria; rientrano in quest’ultima categoria anche le opere cosiddette a rete: energia

elettrica, linea telefonica, fognature, impianto del gas, impianto idrico, impianto di depurazione.

Per la stima delle urbanizzazioni è possibile adottare un metodo sintetico o analitico, secondo la reperibilità dei

dati rilevabili sul mercato.

Sono anche disponibili pubblicazioni di settore con aggiornamenti annuali che costituiscono veri e propri listini analitici.

Prezzi medi rilevati sul mercato:

Fra le variabili che contribuiscono alla valutazione dei beni immobili, é necessario analizzare la situazione del

mercato ed in particolare dei prezzi medi che presentano analoghe caratteristiche.

Nel caso di aree si può parlare di caratteristiche intrinseche od estrinseche: fra le prime si

possono considerare la conformazione, l’ubicazione, la giacitura in piano od in pendenza, ecc., fra le

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seconde si configurano elementi la cui mutazione può produrre variabili sostanziali sulla

commerciabilità, per esempio la titolarità di un bene.

La stima delle aree urbane, quindi, si basa su un’attenta considerazione dei descritti fattori socio-economici e

sull’accurata interpretazione dello strumento urbanistico vigente che si esprime attraverso il Piano Regolatore Generale e le

Norme Tecniche di Attuazione.

2 - PRINCIPI E CRITERI ESTIMATIVIE’ noto che il valore di un bene può variare, oltre che in funzione del tempo e del luogo in cui

esso si trova, anche in funzione dell’aspetto economico che il bene stimabile viene ad assumere e, di

fondamentale importanza, in funzione dello scopo per cui la stima viene effettuata.

Essendo quest’ultimo di carattere fiscale, e considerando che l’imposizione fiscale sugli

immobili è attuata principalmente in base al relativo valore venale, appare evidente che nel presente

contesto, il giudizio estimativo che si andrà a formulare sarà appunto “il valore venale in comune

commercio” delle aree edificabili, termine giuridico corrispondente al “ più probabile prezzo di

mercato”, ovvero quel valore che avrà la maggior probabilità, tra i possibili valori, di segnare i punto

d’incontro fra la domanda e l’offerta, in un regime di libera contrattazione di una pluralità di operatori

in un dato mercato.

In generale si sottolineano altri due aspetti essenziali per la formulazione del giudizio di

estimativo:

“la permanenza delle condizioni del bene presenti al momento della stima”, ed “il principio

dell’ordinarietà”, ovvero la condizione che il processo estimale sia attuato in un ambito di normalità,

escludendo ogni carattere di eccezionalità. Successivamente, con opportune considerazioni intrinseche

ad ogni specifico caso, sarà possibile giungere alla reale connotazione estimativa del bene.

Si è ritenuto che i criteri estimativi che attengono alla valutazione di tale categoria di immobili

siano riconducibili sostanzialmente a due:

a) - STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE

Tale criterio considera l’area urbana come un bene di produzione, dal quale, con l’applicazione di un capitale

equivalente all’insieme dei costi di costruzione (costo di trasformazione), si ottiene il prodotto edilizio. Pertanto se si

esprime con:

Va = Valore dell’area

K = Costo di trasformazione (costi di edificazione)

Vm = Valore finale del fabbricato da costruire

si può affermare che:

Va = Vm – K

- Ovvero: Il valore dell’area è dato dal “valore del prodotto finito (edificio)” detratti “tutti i costi per

realizzarlo (costi di produzione)”-

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Tale relazione esprime, in sintesi, il criterio del valore di trasformazione di un bene economico;

in particolare, assume come dato pressochè certo, l’analisi dei costi, (che deriva principalmente da

informazioni sui prezzi dei materiali edili e da indagini presso operatori del settore, nonché da altri

dati tecnici noti) e da dati di mercato ordinariamente reperibili come i prezzi di vendita del costruito.

b) - STIMA PER CONFRONTO

Quest’altro criteri ricerca il più probabile valore di mercato di un bene attraverso un’analisi sintetico-comparativa

basata sulla conoscenza del mercato immobiliare della zona e sul confronto di beni analoghi fra loro, in condizioni similari,

recentemente trasferiti od oggetto di contrattazione all’epoca di riferimento. Dagli elementi ricavati dalle suddette indagini,

opportunamente ricondotti in termini rapportabili fra loro, si è potuto definire una scala di valori che permette di collocare

il bene da valutare in una posizione consona alle sue caratteristiche ed alle sue potenzialità; considerato in regime di libero

mercato, libero e disponibile, (ordinarietà).

Si è ritenuto di adottare per questo lavoro il criterio - a) – “Stima a Valore di Trasformazione”,

poichè si è considerato il più consono per giungere ad un corretto e perequato giudizio estimativo dei

beni oggetto della presente relazione, in quanto non si può prescindere da un effettivo collegamento

con la realtà attuale, l’unica che permetta l’oggettività del giudizio stesso.

Si e altresì tenuto comunque in debita considerazione anche il criterio - b) – “Sintetico-

Comparativo”, adottando tale procedimento come metodo di verifica dei valori stimati, al fine di

apportare eventuali aggiustamenti e perfezionamenti agli stessi. Detto metodo, infatti, consente di

ancorare la stima alla realtà concreta del mercato, e quindi far sì che la previsione del valore, qualsiasi

esso sia, venga generalmente accettata.

3 - PARAMETRI DIMENSIONALI UTILIZZATISulla base delle indicazioni di mercato si sono assunti quali parametri di omogeneizzazione dei

dati il Valore Unitario espresso in Lire, rapportato all’Unità di Superficie, ovvero al “Metro

Quadrato”di area (£/mq)

4 - LE FONTILe più volte citate indagini di mercato, tese al reperimento dei dati da elaborare e confrontare,

hanno avuto per oggetto diverse fonti, fra cui le principali sono:- La personale conoscenza del mercato immobiliare della zona da parte dello scrivente;

- Le principali agenzie immobiliari esistenti sul territorio comunale capillarmente presenti sul territorio e quindi

in grado di operare su una discreta ed attendibile quantità di dati;

- L’Ufficio del Registro competente per zona, dal quale si sono potuti esaminare diversi atti di recente

stipulazione;

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- L’Osservatorio Immobiliare redatto dall’Ufficio del Territorio di Modena (ex U.T.E), organo tecnico del

Ministero delle Finanze, strumento pubblicato, che riporta valori immobiliari di diversa natura, fabbricati e

terreni, della provincia di Modena;

- I principali operatori del settore, professionisti, mediatori, imprese edili e simili.

- Principali pubblicazioni del settore, quali:“Prontuario dei prezzi delle Tipologie edilizie - Anno 2000”

pubblicato dal Collegio Ingegneri e Architetti di Milano, Edizioni DEI, ed altre

5 – CONCETTI ESSENZIALI SULLE METODOLOGIE ADOTTATEL’esigenza della definizione dei valori di aree edificabili ai fini della citata verifica tributaria può

essere espletata con diversi sistemi, sostanzialmente raggruppabili in due principali metodologie:

La prima è la valutazione di ogni singola area edificabile esistente sul territorio comunale, operata attraverso un

criterio generale di valutazione del suolo edificabile, teso alla ricerca di un valore commerciale medio, presupponibile

all’interno di quelle parti di territorio che presentino una certa omogeneità di valori a parità di condizioni e prescrizioni

urbanistiche.

La seconda è la valutazione di alcune aree prese a campione secondo l’ubicazione, la destinazione e le diverse

potenzialità urbanistiche, e sulla base di queste dedurre tutte le altre per analogia apportando ad esse opportune aggiunte o

detrazioni secondo i singoli casi;

Si è ritenuto di abbracciare la prima ipotesi, ovvero la ricerca di un valore commerciale “medio”

che possa essere sostenibile all’interno di parti di territorio comunale opportunamente definite,

caratterizzate da una certa uniformità di valori del terreno edificatorio.

Si è proceduto quindi alla definizione di uno schema generale nel quale si sono considerati tutti

gli aspetti che possono caratterizzare un’area edificabile e soprattutto quelli che ne definiscono la reale

potenzialità, dai quali, poi, dedurre delle considerazioni economiche ed estimative.

In primo luogo si è effettuata la ricognizione dei PARAMETRI URBANISTICI, ovvero una distinzione legata alle

destinazioni urbanistiche delle aree, definite dal P.R.G. vigente, cercando di analizzare e sintetizzare tutti quegli aspetti

urbanistici che possono influire sul valore commerciale delle stesse; ovvero tutti gli elementi e condizioni prescritte dagli

strumenti urbanistici che definiscono e le intrinseche possibilità edificatorie delle aree, espressi attraverso i parametri (o

indici) di edificabilità (Uf e Ut), e la connotazione legata alle diverse tipologie di intervento consentite.

In secondo luogo si è operata una delimitazione del territorio in ZONE OMOGENEE, ovvero, una distinzione

legata all’ubicazione delle aree, cercando di individuare, attraverso opportune indagini di mercato, delle zone, all’interno

delle quali, a parità di potenzialità urbanistiche, i terreni edificabili assumono valori unitari di entità molto simili fra loro,

cioè con differenze relative non particolarmente importanti, rientranti nella cosiddetta “tolleranza estimale”. Esse saranno

graficamente perimetrate su idonea cartografia ripartita in fogli catastali, e formeranno parte integrante della presente

relazione.

La valenza di dette zone sarà differenziata attraverso degli indici di zona, ovvero elementi numerici che definiscono

le diverse valutazioni in rapporto alle distinzioni sopradescritte

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L’analisi delle diverse destinazioni urbanistiche, e relativi parametri edificatori presenti

all’interno delle zone omogenee, ha consentito, di fatto, una sorta di “misurazione” delle potenzialità

ed attuabilità intrinseca delle aree.

Definendo una sintesi degli elementi sopradescritti, si è successivamente proceduto ad effettuare

ricerche di mercato, secondo i criteri precedentemente illustrati, prendendo in esame e confrontandoli

fra loro, parametri ed aspetti economici dei beni da valutare, lavorando non solo sul terreno da

edificare ma anche sul mercato di edifici già esistenti, sulla loro rilevanza economica, secondo le

diverse tipologie, modalità costruttive, nonché i relativi costi di costruzione.

Da tale operazione sono scaturiti, opportunamente elaborati, dati economici che hanno permesso

la formulazione di valori unitari riferiti alle diverse zone ed alle diverse potenzialità urbanistiche.

In particolare si sono definiti per ogni zona e condizione urbanistica dei “Ranges”, o per meglio

dire una forbice di valori compresi fra un massimo ed un minimo; effettuando una media di detti valori

si otterrebbe quel “valore medio”, scopo precipuo della ricerca.

Detti valori saranno riportati in opportuni schemi, da cui poter dedurre la destinazione, la

potenzialità urbanistica e le zone omogenee, integrati da elaborati grafici e dalla cartografia di P.R.G.

Sulla base della destinazione d’uso delle singole aree come definita dalla variante generale al PRG approvata

dalla Giunta Regionale con Delibera n°2592 del 10/06/87, modificata con variante approvata dalla Giunta Regionale

con Delibere n°130 del 05/02/91, n°2607 del 09/07/91 e n°4628 del 29/10/91.

Le destinazioni d’uso delle aree edificabili ed i relativi indici di utilizzazione fondiaria risultano individuati nella

tabella di seguito riportata:

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DESTINAZIONI URBANISTICHE PARAMETRI EDIFICATORI (Uf-Ut)

ZONA A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE.

Zona residenziale di completamento (B2) Uf = 0,60 mq/mq

Uf = 0,50 mq/mq

Zona residenziale di completamento (B3) Uf = 0,50 mq/mq

Zona residenziale di ristrutturazione (B4) Uf = 0,55 mq/mq

Zona residenziale funzionale (B5) Uf = 0,60 mq/mq

Zona residenziale a verde privato (B6) Uf = 0,50 mq/mq

Zona residenziale di espansione (C) Ut = 0,50 mq/mq

Zona residenziale di espansione (C1) a volumetria definita__________________________________________________________________________________

ZONA A PREVALENTE DESTINAZIONE PRODUTTIVA SECONDARIA E TERZIARIA

Zona artigianale di completamento (DA1) Uf = 0,60 mq/mq

Zona artigianale di espansione (DA2) Ut = 0,55 mq/mq

Zona artigianale di espansione (DA3) Ut = 0,55 mq/mq

Zona industriale di completamento (DI1) Uf = 0,60 mq/mq

Zona industriale di espansione (DI2) Ut = 0,55 mq/mq

Zona industriale di espansione (DI3) Ut = 0,55 mq/mq

Zona destinata all’artigianato di servizio Ut = 0,45 mq/mq

di Espansione Ut = 0,60 mq/mqAutoporto come da P.P. ApprovatoAutotrasporto Ut = 0,60 mq/mq

Zona per attrezzature distributive

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di Completamento Uf = 0,60 mq/mqAll’Aperto Uf = 0,30 mq/mq

Zona destinata ad attività terziaria e direzionale di completamento Uf = 1,00 mq/mqZona destinata ad attività terziaria e direzionale di espansione Ut = 0,60 mq/mq

(DT1) come da P.P. approvatoZona destinata ad attrezzature turistico alberghiere di completamento Uf = 0,80 mq/mqZona destinata ad attrezzature turistico alberghiere di espansione Ut = 0,45 mq/mqZona destinata ad attrezzature private di interesse generale di completamento Uf = 0,60 mq/mqZona destinata ad attrezzature private di interesse generale di espansione Ut = 0,35 mq/mq

Per i comparti contrassegnati sulle tavole di PRG: vengono dettate prescrizioni specifiche.

=========================================================================

Il criterio di assegnazione degli indici relativi alla valenza delle zona (IZ) è stato dedotto dalle quotazioni medie di

mercato delle unità residenziali , produttive, direzionali e di servizio rilevate in loco, e sono riassunti nella tabella che

segue:

ZONE OMOGENEE INDICI DI ZONA - (IZ) (suddivise in gruppi di fogli catastali)

RESIDENZIALE E TERZIARIO-DIREZIONALE1) Capoluogo di Sassuolo

Fogli: 20-26-27-28-29-33-34-35 indice di valutazione:

1,00

Fogli: 25-36-37-38-39-40-41-42-43 indice di valutazione:

0,95

Fogli: 14-24-30-31-32 indice di valutazione:

0,85

Fogli: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-18-19-21-22-23 indice di valutazione:

0,80

2) Centro frazionale di S. Michele dei Mucchietti

Fogli: 47-51-52 indice di valutazione:

0,90

PRODUTTIVO1) Capoluogo di Sassuolo

Fogli: 14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29

30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43 indice di valutazione:

1,00

Fogli: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13 indice di valutazione:

0,90

9

9

2) Centro frazionale di S. Michele dei Mucchietti

Fogli: 47-51-52 indice di valutazione:

0,90

=========================================================================La determinazione degli indici di zona dipende da fattori intrinseci che connotano le caratteristiche delle zone

omogenee.

Nell’attuale modello urbano la funzione del centro storico, riveste ancora una valenza

predominante che trova la sua ragione di esistere oltre che dalle tradizioni storiche

dell’ambiente, anche da una persistente permanenza di servizi primari, ma soprattutto da una

cultura della conservazione espletata attraverso leggi nazionali e regionali che hanno generato

un ambiente protetto ed irripetibile.

Ne è conseguenza che in generale, salvo casi specifici, l’appetibilità di mercato delle aree

urbane risente di una scala di valori concentrici in cui l’espressione massima è rappresentata

dal centro storico per sfumare verso le periferie ed i centri minori.

6 – DETERMINAZIONE DEI VALORICome già descritto al precedente punto 2 la scelta è stata quella di adottare un procedimento analitico (Valore di

trasformazione) avente come dato di partenza l’individuazione del valore di mercato di costruzioni ultimate aventi una

tipologia simile o confrontabile con l’opera realizzabile sull’area oggetto di stima.

Ottenuto il valore medio di mercato delle varie tipologie edilizie sono stati assunti i seguenti dati di calcolo:

- costo di costruzione del fabbricato;

- indice di utilizzazione fondiaria ai fini dell’incidenza dei suddetti parametri per ogni mq di fabbricato;

- localizzazione del fabbricato e conseguente applicazione degli indici di zona;

- determinazione dei costi da sostenere per l’urbanizzazione dell’area;

- parametri di rettifica determinati dalle caratteristiche intrinseche dell’area.

- stime a carattere prudenziale.

CALCOLO DEL VALORE UNITARIO DELL’AREA – ( VU )

Il dato parametrico unitario (1 mq) da assumere a base di valutazione risulta determinato dalla

seguente formula che tiene conto delle variabili di stima previste dal D.L. 504/92:

VU = { Vr – ( 20%Vr + Cc) } x Ut x Iz x R Valore Edificio Costi Utilizzo edific. Indice zona coeff.. rettifica

dove:

10

10

VU = valore unitario (1 mq) dell’area,

Vr = valore di vendita di 1 mq di unità residenziale o produttiva, (Valore di realizo)

20% = utile e spese generali dell’Impresa che interviene nel processo edificatorio,

Cc = costo di costruzione di 1 mq di unità residenziale o produttiva,

Ut = indice di utilizzazione territoriale desunto dalle norme tecniche di attuazione del PRG,

Iz = indice di zona,R = coefficiente di rettifica in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’area.

Coefficienti di rettifica (R)

I coefficienti di rettifica, che normalmente tendono ad abbattere il valore originario dell’area, sono stati definiti in ragione

delle caratteristiche specifiche di zona e della singola area.

Essi sono:

- Aree destinate all’insediamento dei PEEP = 0,50

- Aree intercluse, o con limitate condizioni di edificabilità, non comprese nei piani particolareggiati di zona = 0,60

- Aree destinate all’insediamento di ipermercati per alimentari ed extralimentari = 1,30

- Aree a destinazione residenziale non urbanizzate = 0,30

- Aree a destinazione produttiva e direzionale non urbanizzate = 0,35

- Indice di edificabilità massimo = 1,00 mq/mq

Il calcolo conseguente, da assumere per la determinazione della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta

ICI, è il seguente:

Va = Sf x VU

dove:

Va = valore dell’area da assoggettare ad imposta ICI;

Sf = superficie territoriale o fondiaria;

VU = valore unitario dell’area.

ESEMPIO DI CALCOLO PER DETERMINARE IL VALORE UNITARIO DI UN’AREA

Area di terreno di mq 7.996 ubicata nel centro di Sassuolo definita dalle norme di attuazione di P.R.G. come “Zona

residenziale di espansione “C” non urbanizzata.

Calcolo del valore unitario dell’area:VU = { Vr – ( 20%Vr + Cc) } x Ut x Iz x R

Vr = valore di vendita di mq 1 di unità residenziale: €/mq 2.117,00Cc = costo di costruzione di 1mq di unità residenziale: €/mq 1.007,00

Ut = indice di utilizzazione territoriale: 0,50.

Iz = indice di zona: 1,00

R = coefficiente di rettifica: 0,30 (area residenziale non urbanizzata)

VU = { 2.117,00 – (20% x 2.117,00 + 1.007,00) } x 0,50 x 1,00 x 0,30

VU = 102,99 - in arrotondamento €/mq 103,00

Calcolo del valore dell’area:

11

11

Va = Sf x VU

Sf - Superficie dell’area: mq 7.996

VU - Valore unitario dell’area: €/mq 103,00

Calcolo del valore da dichiarare ai fini ICI:

mq 7.996 x €/mq 103,00 = € 821.788,00

Valore dell’area da dichiarare ai fini ICI: € 821.788,00

Ai soli fini della presente indagine, sono stati adottati i seguenti parametri che rappresentano i valori medi di

mercato delle unità residenziali e produttive rilevati in zona, presso le fonti sopracitate, che portano alla definizione del

citato Vr.

VALORI DI VENDITA DI EDILIZIA RESIDENZIALE O PRODUTTIVA -

ANNO 2001 - (Vr):

- Edilizia residenziale €/mq 2.117,00 =

- Edilizia artigianale e industriale €/mq 775,00 =

- Edilizia terziaria e direzionale €/mq 2.221,00=

COSTO DI COSTRUZIONE DI EDILIZIA RESIDENZIALE O PRODUTTIVA -

ANNO 2001 - (Cc):

- Edilizia residenziale €/mq 1.007,00=

- Edilizia artigianale e industriale €/mq 336,00=

- Edilizia terziaria e direzionale €/mq 1.059,00=

VARIAZIONI DEI VALORI NEI DIVERSI PERIODI D’IMPOSTA:

Nel calcolo del valore delle aree per gli anni 1995 - 1996 – 1997 – 1998 – 1999 – 2000 sono stati assunti i seguenti

decrementi:

- anno 2001 valore base

- anno 2000 -5%

- anno 1999 -5%

- anno 1998 -5%

- anno 1997 -5%

- anno 1996 -5%

- anno 1995 -5%

BREVI CENNI ESPLICATIVI SULLE PRINCIPALI TERMINOLOGIE URBANISTICHE__________________________________________________________________________________

12

12

Aree a destinazione residenziale - S’intendono quelle aree destinate dal vigente P.R.G. ad insediamenti a carattere

abitativo, ad integrazione del medesimo contesto, parti di edilizia di tipo cosiddetto “terziario” ovvero destinate ad uffici,

negozi, piccoli laboratori e simili, ovvero tutte quelle attività di tipo non prettamente abitativo che possono coesistere con

tale destinazione.

Aree a destinazione produttiva – S’intendono tutte quelle aree destinate all’insediamento di attività artigianali ed

industriali, ovvero caratterizzate da edifici tipologicamente ravvisabili a capannoni o laboratori, o comunque locali dove è

prevalente l’attività di produzione.

Edilizia privata – S’intende la possibilità di attuare l’edificazione dell’area in forma privata (fermi restando i parametri e

le prescrizioni urbanistiche) nonché poter sfruttare il conseguente edificato, in regime di libero mercato, ovvero senza

condizionamenti e vincoli legati a preventive convenzioni.

Edilizia convenzionata – S’intende l’attuazione dell’edificazione attraverso forme di convenzionamento con la Pubblica

Amministrazione, che ne regolano l’iter procedurale e normalmente contengono agevolazioni particolari nell’acquisizione

delle aree.

Le forme più usuali di edilizia convenzionata sono i P.E.E.P. (Piani Edilizia Economica Popolare), per le

abitazioni, o i P.I.P (Piani Insediamenti Produttivi) per l’attività produttiva, dove, in ambedue i casi, si ha una procedura di

esproprio del terreno da parte del Comune o altri enti e, attraverso le formulazioni di idonei Piani Particolareggiati,

vengono assegnati i lotti per l’edificazione in forma agevolata, il tutto vincolato e regolato dalla sopracitata convenzione.

Zone di completamento – Sono quelle parti di territorio che sono già state oggetto d’insediamento edificatorio e di

conseguenza già provvisti di opere e spazi di urbanizzazione (strade, verde, illum. pubb., fogne, etc.); di conseguenza, i

lotti di terreno edificabile rimasti liberi in tali zone, sono da considerarsi al netto di dette opere e dei relativi costi per

realizzarle (la superficie dei lotti in zona di completamento è detta Sf , Superf. Fondiaria, alla quale viene applicato un

indice, Uf., di Utilizzazione Fondiaria).

Zone di espansione - Sono quelle parti di territorio “vergine” in cui si prevede la realizzazione di un insediamento

edificatorio, normalmente attraverso un apposito piano particolareggiato (detto intervento preventivo) e sono prive di ogni

opera o spazio di urbanizzazione. Pertanto le superfici dei terreni ricadenti in tali zone sono da considerarsi al lordo de

dette opere e con i relativi costi da sostenere per realizzarle, di solito a carico di chi interviene; (la superficie del terreno in

espansione è detta St., Superf. Territoriale, alla quale viene applicato un indice di edificabilità detto Ut., Utilizzazione

Territoriale)

La distinzione fra le zone di Completamento e di Espansione sussiste sia per l’edilizia

residenziale che per quella produttiva. Intervento diretto o preventivo - S’intende la possibilità di poter edificare direttamente sul lotto di terreno (caso delle

aree in completamento), o dover predisporre un piano particolareggiato preventivo (caso delle aree di espansione), che può

essere redatto dal privato o dall’Amministrazione (intervento pubblico).

Definizione di area non urbanizzata - Sono da considerarsi non urbanizzate le sole aree da sottoporre a Piano Urbanistico

Attuativo, o già sottoposte ad esso, ma ancora sprovviste di Concessione Edilizia relativa alle Opere di Urbanizzazione

Primaria e della conseguente dichiarazione di inizio lavori delle opere di urbanizzazione stesse; in mancanza di

quest’ultima, verrà adottata la data della concessione edilizia delle Opere di Urbanizzazione Primaria. Si ritengono

urbanizzate le aree residue.

Tale principio, applicato in sede estimativa, definisce di fatto il momento in cui le aree edificabili

entrano nel mercato a prezzi equiparabili a quelli della libera contrattazione, pur mancando il requisito

dell’effettiva esecuzione delle opere.

13

13

PRECISAZIONE

L’Amministrazione comunale si riserva la facoltà di apportare i necessari correttivi da applicare ai

valori delle aree, in ragione di mutate condizioni di mercato nell’ambito delle compravendite

immobiliari o di provate motivazioni, non trattate in questa sede, che potranno in futuro determinare

sensibili scostamenti dei valori come rilevabili dalla presente indagine.

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVEIl presente lavoro è stato espletato nella convinzione di fornire uno strumento

all’Amministrazione Comunale che abbia innanzitutto lo scopo di impostare una corretta, equa e

razionale definizione e distribuzione del carico fiscale sugli immobili presenti sul proprio territorio.Si è cercato di impostare un operato che, attraverso anche la sua dettagliata illustrazione, risulti chiaro e facilmente

percepibile da tutti, nell’ambito di fondamentali principi di trasparenza, chiarezza d’intenti ed equità.

I professionisti incaricati

f.to Arch. Massimo Baldini f.to Arch. Fabrizio

Zanella

TABELLE DEI VALORI DI STIMA

destinazioneurbanistica

parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zona

indicedeprez

.area urb.

Zona residenziale di completamento B2 687,00 0,60 1,00 412,00 0,30 123,00



Zona residenziale di ristrutturazione B4 687,00 0,55 1,00 378,00 0,30 113,00

Zona residenziale funzionale B5 687,00 0,60 1,00 412,00 0,30 123,00

Zona residenziale a verde privato B6 687,00 0,50 1,00 343,00 0,30 103,00

Zona residenziale di espansione C 687,00 0,50 1,00 343,00 0,30 103,00

Zona residenziale di espansione C PEEP 687,00 0,50 1,00 0,50 171,00 0,30 51,00

Zona destina ad attività terziaria e direzionale di completamento 718,00 1,00 1,00 718,00 0,35 251,00

Zona destina ad attività terziaria e direzionale di espansione 718,00 0,60 1,00 431,00 0,35 150,00

Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di completamento 718,00 0,80 1,00 574,00 0,35 201,00

Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di espansione 718,00 0,45 1,00 323,00 0,35 113,00

PARAMETRI DI BASE: Vr-(20% x Vr )-CcVALORI ARROTONDATI ALL'UNITA' DI EURO

CAPOLUOGO DI SASSUOLO

FG: 20-26-27-28-29-33-34-35

INDICE DI EDIFICABILITA' MASSIMO ADOTTATO = 1,00

ZONA TERZIARIO - DIREZIONALE

ZONA RESIDENZIALE

COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.

RESIDENZIALE E TERZIARIO - DIREZIONALE

ANNO 2001 - IZ 1,00


anno 2001

valore base

Zona residenziale di completamento B2 412,00 1,05 393,00 1,05 373,00 1,05 355,00 1,05 338,00 1,05 322,00 1,05 306,00Zona residenziale di completamento B2 343,00 1,05 327,00 1,05 311,00 1,05 296,00 1,05 281,00 1,05 268,00 1,05 255,00Zona residenziale di completamento B3 343,00 1,05 327,00 1,05 311,00 1,05 296,00 1,05 281,00 1,05 268,00 1,05 255,00Zona residenziale di ristrutturazione B4 378,00 1,05 359,00 1,05 342,00 1,05 325,00 1,05 310,00 1,05 295,00 1,05 280,00

Zona residenziale funzionale B5 412,00 1,05 393,00 1,05 373,00 1,05 355,00 1,05 338,00 1,05 322,00 1,05 306,00

Zona residenziale a verde privato B6 343,00 1,05 327,00 1,05 311,00 1,05 296,00 1,05 281,00 1,05 268,00 1,05 255,00

Zona residenziale di espansione C 343,00 1,05 327,00 1,05 311,00 1,05 296,00 1,05 281,00 1,05 268,00 1,05 255,00Zona residenziale di espansione C PEEP 171,00 1,05 163,00 1,05 155,00 1,05 147,00 1,05 140,00 1,05 133,00 1,05 127,00

Zona destina ad attività terziaria e direzionale di completamento 718,00 1,05 683,00 1,05 651,00 1,05 620,00 1,05 590,00 1,05 561,00 1,05 535,00Zona destina ad attività terziaria e direzionale di espansione 431,00 1,05 410,00 1,05 390,00 1,05 372,00 1,05 354,00 1,05 337,00 1,05 320,00

Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di completamento 574,00 1,05 547,00 1,05 521,00 1,05 496,00 1,05 472,00 1,05 449,00 1,05 428,00Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di espansione 323,00 1,05 307,00 1,05 292,00 1,05 278,00 1,05 265,00 1,05 252,00 1,05 240,00

decremento 5% decremento 5%

ZONA RESIDENZIALE


decremento 5% decremento 5% decremento 5% decremento 5%

COMUNE DI SASSUOLOCAPOLUOGO DI SASSUOLO

FG: 20-26-27-28-29-33-34-35

anno 1998 anno 1995anno 2000 anno 1999 anno 1997 anno 1996

IZ 1,00 - valori aree urbanizzate



anno 2001

valore base





Zona destina ad attività terziaria e direzionale di completamento 251,00 1,05 239,00 1,05 227,00 1,05 216,00 1,05 206,00 1,05 196,00 1,05 186,00Zona destina ad attività terziaria e direzionale di espansione 150,00 1,05 143,00 1,05 136,00 1,05 129,00 1,05 123,00 1,05 117,00 1,05 111,00Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di completamento 201,00 1,05 191,00 1,05 182,00 1,05 173,00 1,05 165,00 1,05 156,00 1,05 149,00Zona destinata ad attività turistico-alberghiere di espansione 113,00 1,05 107,00 1,05 102,00 1,05 97,00 1,05 92,00 1,05 87,00 1,05 83,00

anno 1997 anno 1996 anno 1995

IZ 1,00 - valori aree non urbanizzate

ZONA RESIDENZIALE






FG: 20-26-27-28-29-33-34-35



parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zona

indicedeprez

.area urb.













PARAMETRI DI BASE: Vr-(20% x Vr )-Cc

COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.


ANNO 2001 - IZ 0,95

VALORI ARROTONDATI ALL'UNITA' DI EURO


FG: 36-37-38-39-40-41-42-43



ZONA RESIDENZIALE


anno 2001

valore base









ZONA RESIDENZIALE




FG: 36-37-38-39-40-41-42-43




anno 2001

valore base








FG: 36-37-38-39-40-41-42-43

anno 2000 anno 1999 anno 1998 anno 1997 anno 1996 anno 1995



ZONA RESIDENZIALE




parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zona

indicedeprez

.area urb.














LOCALITA': SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

FG: 47-51-52



ZONA RESIDENZIALE

COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.


ANNO 2001 - IZ 0,90


anno 2001

valore base







COMUNE DI SASSUOLOLOCALITA': SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

FG: 47-51-52





ZONA RESIDENZIALE




anno 2001

valore base







ZONA RESIDENZIALE



COMUNE DI SASSUOLOLOCALITA': SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

FG: 47-51-52





parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zona

indicedeprez

.area urb.













FG: 14-24-30-31-32


VALORI ARROTONDATI ALL'UNITA' DI EURO


ZONA RESIDENZIALE

PARAMETRI DI BASE: Vr-(20% x Vr )-Cc

COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.


ANNO 2001 - IZ 0,85



anno 2001

valore base









FG: 14-24-30-31-32




ZONA RESIDENZIALE




anno 2001

valore base









FG: 14-24-30-31-32


ZONA RESIDENZIALE






parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zona

indicedeprez

.area urb.













COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.


ANNO 2001 - IZ 0,80



FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-18-19-21-22-23



ZONA RESIDENZIALE


anno 2001

valore base









ZONA RESIDENZIALE




FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-18-19-21-22-23




anno 2001

valore base




Zona residenziale di espansione C 82,00 1,05 78,00 1,05 74,00 1,05 70,00 1,05 67,00 1,05 63,00 1,05 60,00

Zona residenziale di espansione C PEEP 41,00 1,05 39,00 1,05 37,00 1,05 35,00 1,05 33,00 1,05 31,00 1,05 29,00




FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-18-19-21-22-23




ZONA RESIDENZIALE




parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zonaarea urb.

Zona artigianale di completamento DA1 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00

Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 284,00 0,55 1,00 156,00 0,35 54,00

Zona industriale di completamento DI1 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00

Zona industriale di espansione DI2 e DI3 284,00 0,55 1,00 156,00 0,35 54,00

Zona destinata all'atrigianato di servizio 284,00 0,45 1,00 128,00 0,35 44,00

Zona per attrezzature distributive 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00

Zona per attrezzature distributive - mostre all'aperto 284,00 0,30 1,00 85,00 0,35 29,00

Zona per attrezzature di servizio all'autoporto 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00

Zona per attrezzature di servizio all'autotrasporto 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di completamento 284,00 0,60 1,00 170,00 0,35 59,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di espansione 284,00 0,35 1,00 99,00 0,35 35,00


ZONA PRODUTTIVA


COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.

ANNO 2001 - IZ 1,00


FG: 14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-26-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43

PRODUTTIVO


anno 2001

valore base

Zona artigianale di completamento DA1 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 156,00 1,05 148,00 1,05 141,00 1,05 134,00 1,05 128,00 1,05 121,00 1,05 115,00Zona industriale di completamento DI1 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona industriale di espansione DI2 e DI3 156,00 1,05 148,00 1,05 141,00 1,05 134,00 1,05 128,00 1,05 121,00 1,05 115,00Zona destinata all'atrigianato di servizio 128,00 1,05 121,00 1,05 115,00 1,05 109,00 1,05 104,00 1,05 99,00 1,05 93,00

Zona per attrezzature distributive 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona per attrezzature distributive - mostre all'aperto 85,00 1,05 81,00 1,05 77,00 1,05 73,00 1,05 69,00 1,05 66,00 1,05 62,00Zona per attrezzature di servizio all'autoporto 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona per attrezzature di servizio all'autotrasporto 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di completamento 170,00 1,05 162,00 1,05 154,00 1,05 147,00 1,05 139,00 1,05 133,00 1,05 126,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di espansione 99,00 1,05 94,00 1,05 89,00 1,05 85,00 1,05 81,00 1,05 76,00 1,05 72,00

PRODUTTIVO


ZONA PRODUTTIVA



FG: 14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-26-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43




anno 2001

valore base

Zona artigianale di completamento DA1 59,00 1,05 56,00 1,05 53,00 1,05 51,00 1,05 48,00 1,05 45,00 1,05 43,00Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 54,00 1,05 52,00 1,05 49,00 1,05 46,00 1,05 44,00 1,05 41,00 1,05 39,00Zona industriale di completamento DI1 59,00 1,05 56,00 1,05 53,00 1,05 51,00 1,05 48,00 1,05 45,00 1,05 43,00Zona industriale di espansione DI2 e DI3 54,00 1,05 52,00 1,05 49,00 1,05 46,00 1,05 44,00 1,05 41,00 1,05 39,00Zona destinata all'atrigianato di servizio 44,00 1,05 42,00 1,05 40,00 1,05 38,00 1,05 36,00 1,05 34,00 1,05 32,00


PRODUTTIVO

ZONA PRODUTTIVA


FG: 14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-26-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43



decremento 5% decremento 5%decremento 5% decremento 5% decremento 5% decremento 5%


parametridi base

Ufmq/mq

indice di

zonaarea urb.

Zona artigianale di completamento DA1 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00

Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 284,00 0,55 0,90 140,00 0,35 49,00

Zona industriale di completamento DI1 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00

Zona industriale di espansione DI2 e DI3 284,00 0,55 0,90 140,00 0,35 49,00

Zona destinata all'atrigianato di servizio 284,00 0,45 0,90 115,00 0,35 40,00

Zona per attrezzature distributive 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00

Zona per attrezzature distributive - mostre all'aperto 284,00 0,30 0,90 76,00 0,35 26,00

Zona per attrezzature di servizio all'autoporto 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00

Zona per attrezzature di servizio all'autotrasporto 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di completamento 284,00 0,60 0,90 153,00 0,35 53,00Zona per servizi ed attrezzature di interesse generale di espansione 284,00 0,35 0,90 89,00 0,35 31,00

COMUNE DI SASSUOLO

area non urb.

ANNO 2001 - IZ 0,90

CAPOLUOGO DI SASSUOLO - SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-47-51-52


PRODUTTIVO


ZONA PRODUTTIVA


anno 2001

valore base

Zona artigianale di completamento DA1 153,00 1,05 146,00 1,05 138,00 1,05 132,00 1,05 125,00 1,05 119,00 1,05 113,00Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 140,00 1,05 134,00 1,05 127,00 1,05 121,00 1,05 115,00 1,05 109,00 1,05 103,00

Zona industriale di completamento DI1 153,00 1,05 146,00 1,05 138,00 1,05 132,00 1,05 125,00 1,05 119,00 1,05 113,00Zona industriale di espansione DI2 e DI3 140,00 1,05 134,00 1,05 127,00 1,05 121,00 1,05 115,00 1,05 109,00 1,05 103,00

Zona destinata all'atrigianato di servizio 115,00 1,05 109,00 1,05 103,00 1,05 98,00 1,05 93,00 1,05 88,00 1,05 84,00


anno 1997

decremento 5% decremento 5%decremento 5% decremento 5%

ZONA PRODUTTIVA


COMUNE DI SASSUOLOCAPOLUOGO DI SASSUOLO - SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-47-51-52

anno 1998 anno 1995anno 2000 anno 1999

PRODUTTIVO

anno 1996



anno 2001

valore base

Zona artigianale di completamento DA1 53,00 1,05 51,00 1,05 48,00 1,05 45,00 1,05 43,00 1,05 41,00 1,05 39,00Zona artigianale di espansione DA2 e DA3 49,00 1,05 46,00 1,05 44,00 1,05 41,00 1,05 39,00 1,05 37,00 1,05 35,00

Zona industriale di completamento DI1 53,00 1,05 51,00 1,05 48,00 1,05 45,00 1,05 43,00 1,05 41,00 1,05 39,00Zona industriale di espansione DI2 e DI3 49,00 1,05 46,00 1,05 44,00 1,05 41,00 1,05 39,00 1,05 37,00 1,05 35,00

Zona destinata all'atrigianato di servizio 40,00 1,05 38,00 1,05 36,00 1,05 34,00 1,05 32,00 1,05 30,00 1,05 28,00


CAPOLUOGO DI SASSUOLO - SAN MICHELE DEI MUCCHIETTI

anno 1996 anno 1995

COMUNE DI SASSUOLO

anno 1998 anno 1997


ZONA PRODUTTIVA

PRODUTTIVO

FG: 1-5-6-7-8-9-10-11-12-13-47-51-52

anno 2000 anno 1999

decremento 5% decremento 5%decremento 5% decremento 5% decremento 5% decremento 5%

COMUNE DI SASSUOLO Provincia di Modena · valori di stima in euro delle aree fabbricabili da...

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