RELAZIONE DELL’AMMINISTRATRORE UNICO...

RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE UNICO

SUL BILANCIO ECONOMICO

RIFERITO ALL’ANNO 2016

Il bilancio economico è stato redatto sulla base del regolamento di contabilità

economico patrimoniale adottato dall’Azienda con decreto dell’Amministratore Unico

n. 176 del 20/12/2008, in base alle disposizioni della Legge Regionale n. 10 del

28/04/2008 e successive modificazioni ed integrazioni. Tale regolamento di contabilità

presuppone che il bilancio sia redatto sulla base dei principi contabili vigenti in materia, e

sulla base delle disposizioni legislative nazionali e regionali che disciplinano il settore

dell’E.R.P.. Il bilancio si compone del Conto Economico, dello Stato Patrimoniale, del

Rendiconto Finanziario, della Nota Integrativa, della Relazione dell’Amministratore, del

parere del Revisore Unico.

Il Bilancio presenta la seguente situazione:

Stato Patrimoniale

Attività € 137.907.768Passività € 13.570.661Patrimonio netto € 124.322.647

Utile d’esercizio € 14.460

Conto economico

Valore della produzione € 11.246.394Costi della produzione € 10.926.982Risultato gestione caratteristica € 319.412Risultato gestione finanziaria € 16.129Rettifiche valore attività finanziarie €Utile prima delle imposte € 335.541Imposte dell’esercizio 321.081

Utile d’esercizio € 14.460

A.R.T.E. LA SPEZIA pagina 1 di 28

Situazione finanziaria

Disponibilità monetaria iniziale € 505.332Disponibilità monetaria netta finale € 45.090

Decremento della cassa € -460.242

=======================================================

Il conto economico presenta un risultato operativo positivo, in quanto la differenza tra

valore della produzione e costi della produzione è pari ad € 319.412-, questo valore, che

esprime il risultato della gestione caratteristica dell’Azienda, deve essere valutato

attentamente nelle singole voci che hanno contribuito a determinarlo. Tra gli oneri di

gestione è stato effettuato un accantonamento per interventi urgenti, di prossima

realizzazione, a cui sono state destinate le somme disponibili risultanti dal bilancio, pari ad

€ 440.000-. Il risultato della gestione finanziaria è pari ad € 16.129-.

Come si evince dagli schemi, il risultato economico registra un utile, prima

dell’applicazione delle imposte sui redditi di competenza dell’anno, pari ad € 335.541-.

La modalità di calcolo delle imposte prevede la determinazione di un utile fiscale

elevato, soprattutto a causa dell’indeducibilità dell’I.M.U./T.A.S.I., e di altre spese

essenziali per l’attività dell’Azienda, deducibili solo in minima parte. Pertanto

l’imposizione fiscale risulta elevata, pari ad € 321.081-, riducendo il risultato di utile

economico ad € 14.460-.

Nel corso del 2016 l’Azienda ha posto in essere una serie di interventi che hanno

interessato, oltre al Comune della Spezia, anche altri Comuni della Provincia. Si tratta di

programmi volti al soddisfacimento del crescente fabbisogno abitativo, consistenti nel

recupero e nuova costruzione di alloggi da immettere sul mercato a favore delle categorie

di cittadini meno abbienti e più bisognosi e di quelle che, a causa del livello medio basso

del reddito, non riescono ad accedere né al libero mercato né all’edilizia sovvenzionata.

Particolare importanza assumono gli interventi di riqualificazione dei quartieri

maggiormente degradati, attraverso programmi innovativi volti ad incrementare la

funzionalità del contesto urbano, ad accrescere la dotazione dei servizi di quartiere, del

verde pubblico, delle opere infrastrutturali occorrenti ed a migliorare la qualità abitativa ed


insediativa dei residenti attraverso il perseguimento di più elevati standard anche di tipo

ambientale.

Si procede ad una breve disamina dell’attività costruttiva e manutentiva posta in essere

dall’Azienda nel corso dell’esercizio.

Nel 2016 sono proseguite le opere per la realizzazione di un fabbricato all’interno del

P.E.E.P., nel Comune di La Spezia, loc. Favaro, per 12 alloggi da destinare all’E.R.P.,

nell’ambito del programma “Social Housing 1” di cui alla D.G.R. 653/2006.

Sono proseguiti i lavori di ristrutturazione e recupero dell’ex liceo ‘Pacinotti’ (90%),

destinato a 36 nuovi alloggi per studenti e giovani coppie, in locazione permanente, quale

ultimo intervento per la riqualificazione del Quartiere Umbertino. Inoltre nell’ambito del

“Social Housing 2”, D.G.R. 314/2010, è giunto alla fase conclusiva l’ultimo intervento nel

Comune di La Spezia, in Via Foscolo, consistente nella realizzazione di 12 alloggi a

canone moderato, autorimessa interrata ed opere di urbanizzazione.

L’Azienda deve ancora completare l’intervento nel comune di Bonassola, località

Montaretto, dove ha realizzato 11 alloggi, destinati alla vendita a prezzo convenzionato,

con bando pubblico, ha provveduto all’assegnazione di 6 alloggi di E.R.P. ed altri 6 di

E.R.S., mentre è in fase di ultimazione il secondo lotto, che prevede la costruzione di un

fabbricato oltre ad opere di urbanizzazione, ambulatorio medico, pro loco, piazza pubblica,

parcheggi e sistemazione del verde.

Nel corso del 2016 si è avviato il recupero e la ristrutturazione di un fabbricato nel

Comune di Brugnato, per 6 alloggi di E.R.P., di proprietà del Comune con il quale

l’Azienda ha stipulato apposita convenzione per la gestione dello stesso, cofinanziato dalla

Regione Liguria con D.G.R. 1287/2012 “Bando Piccoli Comuni”.

Nel corso dell’esercizio sono stati conclusi gli interventi volti al recupero di:

- 66 alloggi sfitti di E.R.P., in proprietà o gestione ad ARTE, nell’ambito del

programma di finanziamento della Regione Liguria, stanziato con D.G.R. 968/2013;

- 20 alloggi sfitti di E.R.P. da destinare a genitori separati e/o anziani

autosufficienti, finanziati con D.G.R. 395/2013;

- 30 alloggi sfitti di E.R.P., in proprietà o gestione ad ARTE, nell’ambito di un

programma di finanziamento della Regione Liguria, ai sensi della L.80/2014.


La manutenzione del patrimonio ed il recupero degli alloggi sfitti rivestono un ruolo

primario nell’attività svolta dall’Azienda.

La manutenzione ordinaria, pari ad € 1.217.968-, è necessaria per garantire gli

interventi urgenti e mantenere il patrimonio dell’ente in buono stato di funzionalità,

unitamente a quella straordinaria, pari ad € 550.139- rappresentano il 30% del ricavo da

canoni. Quest’ultima è principalmente costituita dagli interventi di recupero degli alloggi

sfitti, con successiva riassegnazione ai richiedenti tramite bandi di concorso oltre a

interventi manutentivi relativi all’adeguamento, alla normativa vigente, degli impianti

tecnologici (elettrici, riscaldamento, ascensori ecc…).

Nel corso del 2016 sono stati venduti 33 alloggi ai sensi della L.R. n.10/2004, di

questi 21 sono siti nel Comune della Spezia, 1 nel Comune di Carrodano, 1 nel Comune

di Framura, 1 nel Comune di Riccò del Golfo, 3 nel Comune di Castelnuovo Magra, 3

nel comune di Deiva Marina, 1 nel comune di Vezzano Ligure e 2 nel Comune di

Portovenere.

Inoltre si è proceduto all’assegnazione di n. 95 alloggi di cui 7 di nuova costruzione

e 88 di risulta nei seguenti comuni: 76 nel Comune di La Spezia, 1 nel Comune di

Arcola, 2 nel Comune di Bonassola, 1 nel Comune di Levanto, 14 nel Comune di Santo

Stefano Magra, 1 nel Comune di Sarzana.

Si evidenzia che, per far fronte a gravi situazioni di disagio abitativo, sono stati

requisiti 4 alloggi: 2 dal Comune di Brugnato, 1 dal Comune di Carrodano e 1 dal Comune

di Borghetto Vara.

Inoltre sono stati locati 4 fondi ad uso commerciale nel Comune di La Spezia.

Nel corso dell’anno 2016 sono stati complessivamente emanati n. 264 decreti a firma

dell’Amministratore Unico, che hanno interessato principalmente:

- cambi di alloggio;

- decadenze dall’assegnazione per morosità e occupazione abusiva;

- alienazione alloggi in base al piano vendita previsto dalla L.R. 29/06/2004 n.10;

- concessione in locazione di locali ad uso ufficio e commerciale;

- affidamento di incarichi di consulenza tecnica ed assistenza legale;

- aggiornamento al 01/01/2016 e al 01/07/2016 dell’Albo degli Operatori economici

aziendali, anni 2015-2017;

- sottoscrizione delle seguenti convenzioni:


- con il Comune di Brugnato per la riqualificazione di un fabbricato di E.R.P.

sito nel Comune di Brugnato in Via Bertucci 22;

- con il Comune di Portovenere per l’esercizio delle funzioni amministrative

in materia di E.R.P.;

- con la società I.R.E. S.P.A. - Infrastrutture Recupero Energia Agenzia

Regionale Ligure - per le attività inerenti la direzione dei lavori del nuovo

Ospedale della Spezia;

- con il Comune di Arcola per supporto ai servizi per il collaudo relativo alla

realizzazione di un centro polifunzionale e di un parcheggio nel comune di

Arcola;

- approvazione protocollo d’intesa tra i Partners del progetto Enerschift Horizon

2020 - riguardante l’efficientamento energetico degli edifici di edilizia sociale di

proprietà o gestiti dalle A.R.T.E. liguri;

- risoluzione in danno del contratto di appalto con la S.I.C.O.P. Srl per lavori di

manutenzione ordinaria e straordinaria ai fabbricati di proprietà dell’Azienda siti

nei Comuni della Val di Vara, Val di Magra e Riviera;

- approvazione dei seguenti Bandi:

- assegnazione in locazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica siti nel

Comune di La Spezia destinati a genitori separati e anziani ultra

sessantacinquenni autosufficienti – D.G.R. n.395/2013;

- assegnazione lavori per la riqualificazione del fabbricato di proprietà del

Comune di Brugnato, sito in Via Bertucci n.22 – D.G.R. n.1287/2012;

- adesione al Gruppo di Lavoro Easy Home, operante presso Liguria Digitale, per

l’integrazione dei sistemi informativi di tutte le ARTE della Regione Liguria -

progetto finanziato anche con fondi europei (POR-FESR);

- nomina del responsabile prevenzione della corruzione ai sensi della L.190/2012;

- nomina del responsabile della trasparenza ai sensi del D.L. 33/2013;

- nomina del responsabile del servizio di sviluppo e gestione di progetti di efficienza

energetica per A.R.T.E. La Spezia;

- dismissione del vecchio programma di gestione del protocollo informatico e

contestuale messa in esercizio del nuovo protocollo informatico “Folium” fornito

dalla società Dedagroup S.p.A.;


- adesione alla convenzione “TIM to Power Plus MEPA” stipulata da Consip Spa e

Telecom Italia S.p.A.;

- approvazione Bilancio economico di esercizio 2015;

- retribuzione variabile incentivante della dirigenza – anno 2015;

- premio di risultato anno 2015;

- approvazione budget anno 2016 per l’attività dell’Organismo di Vigilanza ex Legge

231/2001;

- adozione del Programma Triennale, dei suoi aggiornamenti annuali e dell’elenco

annuale dei Lavori ai sensi del Decreto Ministeriale Infrastrutture e Trasporti del

24/10/2014;

- aggiornamento del Bilancio economico di previsione per l’anno 2016;

- Bilancio economico di previsione per l’anno 2017.

* * * *

Si procede ora ad illustrare le singole categorie componenti il bilancio economico,

redatto in termini di costi e ricavi di competenza, attività, passività e patrimonio netto,

secondo il regolamento di contabilità economico patrimoniale, evidenziando il contenuto

delle voci di maggiore interesse per l’attività svolta dall’Azienda.


R I C A V I

VOCE A – 41 VALORE DELLA PRODUZIONE - 11.246.394

CATEGORIA 4101 - Ricavi delle vendite e delle prestazioni 7.921.122

I ricavi conseguiti dall’Azienda sono rappresentati nella categoria 410102 – Ricavi

delle prestazioni della gestione immobiliare- sono principalmente costituiti dai canoni di

locazione per un totale di € 7.921.122- le cui singole voci sono qui di seguito riportate:

4101020101 – Canoni di locazione alloggi di proprietà A.R.T.E. 3.549.129

4101020102 – Canoni di locazione di alloggi di edilizia agevolata 426.450

4101020104 – Canoni da locali ad uso diverso di abitazione 508.333

4101020107 – Canoni di locazione alloggi di proprietà comunale 1.307.661

4101020110 – Altri proventi 156.079

Questa categoria rappresenta la voce di ricavo maggiormente significativa per

l’Azienda, poiché garantisce le risorse necessarie per lo svolgimento delle attività

aziendali.

Prosegue, anche nel 2016, la riduzione di questo ricavo di € 187.146- rispetto al

dato dell’anno precedente: a seguito del particolare momento di crisi economica, si

rilevano sempre maggiori richieste di verifiche dei redditi, con riduzione del canone, in

base alle certificazioni ISEE, ed alla maggiore difficoltà di locare i fondi commerciali.

Il tasso di morosità totale dell’anno è pari al 15,27% con un incremento dello

0,75% rispetto al 2015. Nonostante questo fenomeno sia in costante aumento l’Azienda

pone in essere tutte le procedure possibili per contrastare i casi di insolvenza

(pignoramenti, sfratti, ecc…) con l’obiettivo di contenerla entro limiti fisiologici;

particolarmente preoccupante risulta quella definita dalla normativa nazionale e regionale

come ‘morosità incolpevole’, ad esempio quella rilevata per l’edilizia agevolata si attesta al

27%, e risulta in aumento del 2% rispetto al dato del 2015. Inoltre a causa della situazione

economica contingente e del ruolo istituzionale che l’Azienda svolge, si riducono le

possibilità di recupero, a breve termine, del credito.


Nel corso del 2016 si è proceduto alla cancellazione di crediti relativi a canoni di

locazione di fondi commerciali divenuti inesigibili poiché prescritti o i cui titolari sono

risultati irreperibili.

Per tutte queste motivazioni, nel rispetto del principio di prudenza, si è accantonata

una quota al Fondo svalutazione crediti, tra i costi, nella categoria Ammortamenti e

svalutazioni, pari ad € 200.000- che potrà essere utilizzata per far fronte a questi minori

ricavi.

Altre voci di ricavo per l’Azienda sono:

41010202 - Corrispettivi e rimborsi di amministrazione – 65.280

41010203 - Corrispettivi e rimborsi di manutenzione – 43.823

Questi corrispettivi sono dovuti all’Azienda per la gestione dei servizi di

riscaldamento, ascensore, energia elettrica, servizi antincendio, manutenzione aree verdi,

lavori di manutenzione ecc., per conto degli inquilini ed assegnatari in genere.

Tra i ricavi è collocata la voce relativa a:

41010204 - Rimborsi per la gestione dei servizi – 1.407.740

L’Azienda gestisce i servizi di riscaldamento, ascensore, energia elettrica, servizi

antincendio, manutenzione aree verdi, ecc. per conto degli assegnatari, fruitori degli

stessi, così come effettua lavori di manutenzione, per conto degli inquilini ed a questi

rateizzati nella bolletta di affitto. Questi ricavi coprono i relativi costi evidenziati nel

bilancio nella categoria 52 – Costi della produzione, alla voce 520702.301 - Spese per

servizi a rimborso.

Si deve, inoltre, sottolineare che l’Azienda anticipa somme sempre più rilevanti

per far fronte alle spese condominiali e garantire i servizi minimi in favore degli

assegnatari e diviene sempre più difficoltoso il recupero da questi ultimi a causa

dell’incremento della morosità.

41010205 - Corrispettivi diversi – 26.782

Gli uffici dell’Azienda provvedono direttamente all’istruttoria delle pratiche ed

alla predisposizione della documentazione necessaria alla stipula dei contratti di appalto,

che si concludono mediante la sottoscrizione di atti in forma pubblica amministrativa; per

questa attività è espressamente previsto un compenso.


41010206 - Corrispettivo per svolgimento funzioni di E.R.P. per c/terzi 107.389

Un altro ricavo per l’Azienda è il corrispettivo annuo che il Comune della Spezia

ed altri Comuni della Provincia versano per lo svolgimento delle funzioni amministrative

in materia di E.R.P., quali l’emissione dei bandi di assegnazione, la sottoscrizione degli atti

convenzionali di locazione ed in generale tutte le determinazioni inerenti la gestione del

rapporto locativo, che questi hanno delegato all’Azienda tramite apposite convenzioni

(vedi allegato A).

41010207 - Corrispettivi tecnici per interventi edilizi 315.898

L’attività costruttiva e di recupero, realizzata nel 2016, ha comportato la

determinazione di compensi, per rimborso spese, spettanti alla stazione appaltante. Detti

compensi sono riferiti principalmente alla ricostruzione dell’ex liceo Pacinotti,

nell’ambito del Contratto di Quartiere ‘Umberto I’, oltre all’intervento di Social Housing

2, nel comune di La Spezia, via Foscolo. Inoltre si sono conseguiti compensi per la

realizzazione del complesso nel comune di Bonassola, loc. Montaretto, per i lavori di

recupero alloggi sfitti finanziati con D.G.R. 968/2013, con D.G.R. 395/2013 e con

L.80/2014.

Gli immobili, ai fini delle registrazioni contabili, si distinguono in base alla loro

destinazione, pertanto per gli alloggi costruiti destinati alla vendita si segue il metodo dei

costi, ricavi e rimanenze finali, mentre per quelli costruiti con finanziamento, destinati

alla locazione, dal bilancio 2016 si segue il metodo patrimoniale. Questo perché i

finanziamenti non hanno lo scopo di compensare i costi sostenuti dall’Azienda, per la

realizzazione delle opere, bensì di fornire i mezzi finanziari per incrementare il

patrimonio e permettere all’Azienda di perseguire lo scopo sociale caratteristico della

stessa. Questo principio è supportato dall’art. 88 del T.U.I.R. che esclude dalla

tassazione I.R.E.S. i finanziamenti in oggetto (“…erogati dallo Stato e dalle Regioni agli

I.A.C.P., comunque denominati, per la costruzione, ristrutturazione e manutenzione

straordinaria ed ordinaria di immobili di E.R.P.”). In questo caso le spese relative agli

stati avanzamento lavori incrementano direttamente il valore dell’immobilizzazione

materiale, così come il finanziamento deliberato dall’Ente concedente, viene rilevato

direttamente tra le poste del Patrimonio Netto.


CATEGORIA 4102 - Variazioni da rimanenze di lavori in corso 427.250

Questa categoria è rappresentata dalle variazioni nelle rimanenze dei lavori in

corso per gli interventi destinati alla vendita. La variazione in oggetto è determinata

dall’incremento per i lavori realizzati per l’intervento in Bonassola, località Montaretto per

la costruzione e vendita di 11 alloggi.

CATEGORIA 4105 - Altri ricavi e proventi 2.898.022

La voce 410501 - Proventi e ricavi diversi € 2.308.775- è costituita principalmente

dai ricavi derivanti dall’alienazione di stabili e dagli importi relativi al diritto di

prelazione sulla vendita di immobili, così come segue:

41050101 – Alienazione stabili costruiti con contributo dello Stato € 1.573.057

Nel corso del 2016 sono stati alienati 33 alloggi, ceduti all’asta e agli inquilini, ai

sensi della L.R. 10/’04;

41050103–Alienazione stabili costruiti con contributo con fondi L.R. 10/’04 € 20.292

Si tratta della cessione di un alloggio nel fabbricato realizzato a Bonassola, loc.

Montaretto.

- 41050104 – Proventi per estinzione diritto di prelazione 145.763

Questi ricavi assumono particolare rilievo perché la vendita di alloggi all’asta, di

quelli inseriti nel piano vendita, consentono di finanziare parte dell’attività costruttiva e

manutentiva, mantenendo un equilibrio economico tra i piani d’investimento ed i piani

di vendita, come prevede l’art. 21 della Legge Regionale n. 10 del 29/06/2004. A tale

proposito si evidenzia che questo ricavo, che rappresenta il 16% del ricavo per vendite e

prestazione dei servizi, costituisce una delle più importanti risorse per la realizzazione

dei programmi di recupero e nuove costruzioni, soprattutto a seguito della contrazione

dei finanziamenti ministeriali e regionali. Nonostante la scarsa propensione all’acquisto

da parte dei potenziali acquirenti a cui si rivolge l’Azienda, nel 2016 si sono poste in

essere una serie di procedure che hanno consentito di ottenere un maggiore ricavo

rispetto a quello rilevato nel 2015.

Il provento dell’alienazione degli alloggi, unitamente a quello per l'estinzione del

diritto di prelazione ed alle quote di ammortamento per gli alloggi ceduti a rate, è stato

accantonato tra gli oneri diversi di gestione, come disposto dalla deliberazione di Giunta


Regionale n. 1746/2004. Inoltre tale accantonamento, ai sensi della D.G.R. 960/2003,

incrementa il conto 3611/30 – Fondo per gli interventi di edilizia residenziale pubblica,

rilevato tra le passività dello Stato Patrimoniale. Per maggior chiarezza si rinvia al

prospetto riepilogativo allegato al bilancio.

In questa categoria sono inoltre indicati i recuperi di spese per l’istruttoria di

pratiche diverse pari ad € 65.846-, i rimborsi da assicurazione per danni ai fabbricati per

€ 19.785- mentre nella voce 41050110 – Altri ricavi e proventi - € 5.515- sono riportati

tutti i ricavi e proventi strettamente collegati all’attività dell’Azienda, ma non

classificabili in altre voci.

Particolare attenzione si deve porre al conto 41050108 – Recupero spese sostenute

per conto terzi - € 478.517-, in particolare si tratta del contributo erogato dalla Regione

Liguria quale quota parte del Fondo di compensazione per la gestione del patrimonio di

E.R.P., istituito ai sensi L.R. 18/2015, per superare l’attuale situazione di sofferenza

economico-finanziaria derivante dalla crisi del settore immobiliare e le situazioni di

disagio abitativo.

- 41050202 – Contributi in conto esercizio dalla Regione € 279.080

In questa categoria si rileva la quota utilizzata del finanziamento regionale D.G.R.

968/2013, D.G.R. 395/2013 e L.80/2014, per il recupero di alloggi comunali sfitti.

- 41050203 – Contributi in conto esercizio dai Comuni € 310.167

Si rileva la quota di finanziamento, utilizzata nel corso del 2016, a carico dei

comuni per interventi di recupero degli alloggi sfitti comunali, oltre alla quota del

finanziamento regionale, erogato al comune di Brugnato, attuatore dell’intervento

realizzato da ARTE, per suo conto.

C O S T I

VOCE B - 52 COSTI DELLA PRODUZIONE 10.926.982

CATEGORIA 5206 - Costi degli interventi 974.238


Questa categoria rappresenta il totale dei costi sostenuti nell’esercizio per

interventi di costruzione, recupero e manutenzione straordinaria finanziati con le risorse

disponibili quali: fondi propri, fondi disponibili ai sensi dell’art. 21 della L.R. 10/2004,

finanziamenti per il Contratto di Quartiere, finanziamento denominato “Social Housing”,

fondi regionali per il recupero e la riqualificazione del patrimonio immobiliare comunale

sfitto ai sensi della D.G.R. 968/2013, D.G.R. 395/2013, L. 80/2014. Le spese per gli

interventi posti in essere dall’Azienda, sono contabilizzate in funzione della natura e

della tipologia di finanziamento, nelle seguenti voci e sottovoci di bilancio:

520602 Costi degli interventi costruttivi a carico di altri enti 546.988

52060201 Costi degli interventi costruttivi, manutetivi e recupero alloggi

comunali con fondi regionali

236.821

52060203 Costi degli interventi costruttivi, manutetivi e recupero alloggi

comunali con fondi comunali

310.167

520605 Costi degli interventi destinati alla vendita (1051) 427.250

Si deve evidenziare che i costi sono rilevati nel bilancio solo se riferiti a interventi

realizzati per conto terzi, pertanto si tratta di interventi volti alla costruzione, recupero e

manutenzione straordinaria finanziati con le risorse disponibili: nel corso del 2016 si è

utilizzata la quota dei finanziamenti regionali e comunali per la riqualificazione del

patrimonio immobiliare comunale sfitto ai sensi della D.G.R. 968/2013, D.G.R.

395/2013, L. 80/2014, D.G.R. 1287/2012 “Riqualificazione urbana piccoli comuni”.

CATEGORIA 5207 - Costi per servizi 3.664.707

L’Azienda per lo svolgimento della propria attività ordinaria necessita di acquisire

all’esterno varie tipologie di servizi che esauriscono la loro utilità nel corso

dell’esercizio. Nel complesso questa categoria di costi si è ulteriormente ridotta del 6%

rispetto al 2015, ma è necessario analizzare le singole voci che la compongono. Le

“Spese generali” sono incrementate dell’8% , a seguito dell’incremento dei costi per le

modifiche apportate ai sistemi informativi, le “Spese della gestione immobiliare”,

rilevano una variazione in diminuzione dell’8%. In questa categoria sono inserite le

spese per gli interventi di manutenzione ordinaria, la cui diminuzione è soprattutto

causata da una diversa rilevazione contabile introdotta dalla Legge di stabilità 2015, che

ha imposto per una serie di interventi sui fabbricati, il meccanismo I.V.A. del Reverse


Charge. In questa voce si sono rilevati i costi al netto dell’IVA, che è comunque un

onere per l’Azienda ma rilevato nell’apposita voce 521405.7 – Iva Indetraibile pro rata.

Inoltre vi sono contabilizzate anche le “Spese per servizi a rimborso”; queste somme,

seppure sostenute dall’Azienda, sono a carico degli inquilini, pertanto non gravano sul

bilancio aziendale. Da evidenziare che la categoria “Spese dell’attività tecnica” si è

ulteriormente ridotta dell’8% rispetto allo speso nel 2015 in linea con l’obiettivo

dell’Azienda di massimizzare l’utilizzo delle risorse interne disponibili.

Questa tipologia di costi si suddividono in base alla natura ed alla destinazione ed

ognuno è ripartito in ulteriori voci di dettaglio.

520701 - Spese generali 511.818

Questa categoria rappresenta il 14% del totale dei costi per servizi, e vi sono

riportate tutte le spese generali, cioè riferite a servizi destinati alla generalità delle

prestazioni effettuate. Le voci maggiormente significative risultano:

52070101 – Indennità compensi e rimborsi amministratore e revisori 99.478

52070103 – Spese e servizi per manutenzione uffici - 56.631

52070104 – Spese postali e telefoniche - 75.896

52070105 – Spese cancelleria, stampati e pubblicazioni - 37.923

52070107 – Manutenzione macchine da ufficio 13.811

52070108 – Gestione sistema informativo - 87.912

52070110 – Consulenze e prestazioni professionali - 27.109

52070113 – Diarie e trasferte al personale - 28.827

52070116 – Spese legali - 23.678

52070120 – Spese diverse - 33.519

Nel 2016 si evidenzia una contrazione delle spese postali e telefoniche, per

cancelleria, stampati e pubblicazioni, consulenze e prestazioni professionali, dovuta sia

ad una sempre maggiore attenzione al contenimento dei costi che alla riduzione

dell’affidamento di incarichi all’esterno, potenziando le professionalità interne. Tra le

spese diverse è contabilizzato il servizio di vigilanza, che era stato istituito nel 2014 a

fronte di episodi di disturbo e molestia nei confronti del personale dell’Azienda; questo

nel tempo, ha consentito, di ridurre gli episodi di cui sopra, pertanto è stato mantenuto

attivo ma limitato ad alcune fasce orarie anche per il 2016.


520702 - Spese della gestione immobiliare 2.929.107

Questa categoria di spesa, che rappresenta l’ 80% dei costi per servizi, accoglie i

costi che l’Azienda sostiene per la sola gestione immobiliare.

Le principali voci che la compongono sono:

52070201 - Spese di amministrazione 151.368

5207020101 – Assicurazione degli alloggi e locali - 127.470

5207020104 – Procedimenti legali - 11.634

5207020107 – Istruttoria pratiche diverse - 12.264

Si deve rilevare che queste spese sono in linea con i dati rilevati nel 2015.

52070202 - Spese di manutenzione 1.217.968

La spesa per gli interventi di manutenzione ordinaria eseguiti sugli alloggi di

proprietà A.R.T.E., su quelli gestiti dall’Azienda, di proprietà del Comune e il

contributo erogato agli inquilini a fronte di lavori eseguiti a loro carico assume rilevante

importanza per l’Azienda. A tale proposito si rileva che la spesa totale rappresenta circa

il 33% del totale dei costi per servizi. Nel corso del 2016 il costo degli interventi di

manutenzione ordinaria, rappresenta il 20% del ricavo per canoni, ad ulteriore conferma

che l’Azienda destina tutte le risorse disponibili al mantenimento in buono stato di

funzionalità il patrimonio esistente.

52070203 - Spese di gestione dei servizi a rimborso 1.559.771

Tale voce è costituita da tutte quelle spese inerenti la gestione del patrimonio

immobiliare dell’Azienda quali: riscaldamento, ascensore, energia elettrica, fornitura gas

e combustibile, lavori eseguiti per conto degli inquilini, sfalcio erba, vuotatura pozzi

neri, spese segreteria ed invio bollette, ecc. che sono anticipate per conto degli inquilini

e che trovano corrispondenza nei ricavi alla voce 41010204 – Rimborsi per la gestione

dei servizi.

520703 - Spese dell’attività tecnica 223.782

A seguito del rispetto delle progettazioni esecutive come da legislazione vigente,

della progettazione e direzione dei lavori della sicurezza e dei collaudi si è reso

necessario affidare alcuni incarichi a professionisti esterni. La spesa, che rappresenta il


6% del costo per servizi, si è ridotta dell’8% rispetto al dato del 2015 a seguito della

politica di potenziamento delle professionalità interne.

CATEGORIA 5208- Costi per il godimento di beni di terzi 9.706

Questa categoria rappresenta il totale dei costi sostenuti nell’esercizio per il

noleggio dell’autovettura aziendale e delle fotocopiatrici, per le quali si è ritenuto

maggiormente conveniente questa tipologia di contratto che consente di disporre di

macchinari sempre efficienti e di dilazionare il costo, lungo tutta la durata della vita utile

delle stesse.

CATEGORIA 5209 - Costi per il personale 2.307.093

Nel corso del 2016 il costo del personale è in linea con quello rilevato l’anno

precedente.

Le principali voci di cui si compone la categoria sono le seguenti:

520901 - Salari e stipendi 1.600.424

520902 - Oneri sociali 567.172

520903 - Trattamento di fine rapporto 139.497

CATEGORIA 5210 - Ammortamenti e svalutazioni 228.422

In questa categoria si rileva il costo dell’ammortamento di mobili, arredi,

macchine d’ufficio e software per € 28.422- calcolato in base alle normative civilistiche

e fiscali in materia. Inoltre si è effettuato l’accantonamento al Fondo svalutazione

crediti, di cui si è già trattato, per poter far fronte agli eventuali minori ricavi ottenibili

dai canoni di locazione, conseguenti al particolare momento di crisi economica che

comporta un ulteriore incremento della morosità. Alla luce di queste considerazioni si è

ritenuto opportuno effettuare un accantonamento aggiuntivo, rispetto agli anni

precedenti, pari ad € 200.000-, nonostante sia superiore a quello previsto dalla

legislazione fiscale.

CATEGORIA 5213 - Altri accantonamenti 696.510

In questa categoria si iscrivono gli accantonamenti che rappresentano costi certi

nell’esistenza, ma di importo stimato al 31/12/2016:

521302 - Accantonamento per interventi a carattere prioritario 440.000


Si è ritenuto opportuno accantonare le somme necessarie per l’installazione dei

contabilizzatori e delle valvole termostatiche in corrispondenza di ciascun radiatore

all’interno delle unità immobiliari che l’Azienda è obbligata ad effettuare ai sensi della

direttiva comunitaria 2012/27/CE, recepita con i decreti 102/2014 e 141/2016. Tali

interventi sono stati avviati nel 2016, ma in parte rimandati al 2017 in attesa dello

spegnimento degli impianti, per evitare disagi agli inquilini.

521303 - Accantonamenti per oneri diversi 256.510

Questa voce è costituita da diversi elementi: è stato effettuato l’accantonamento

delle somme necessarie per erogare ai dipendenti la produttività aziendale di

competenza dell’esercizio, che sarà definita nel primo semestre del 2017, al verificarsi

di determinate condizioni, pattuite a seguito di accordo sindacale interno. Inoltre la

quota comprende l’incentivo per la progettazione spettante alla stazione appaltante, ai

sensi dell’art. 92 del D.L. 163/2006, il premio di risultato che si prevede di dover

erogare all’Amministratore Unico a seguito di prossima autorizzazione da parte della

Regione Liguria e l’importo spettante all’Organismo di Vigilanza.

CATEGORIA 5214 - Oneri diversi di gestione 3.046.306

521401 - Quota derivante dall'alienazione di beni 1.731.069

Particolare rilievo meritano le voci relative alle quote accantonate derivanti

dall’alienazione degli alloggi:

52140102 Quota derivante dall’alienazione di alloggi propri, restituzioni e recuperi 20.292

52140103 Quota derivante dall’alienazione di alloggi ceduti ex L. 513/’77 11.435

52140104 Quota derivante dall’alienazione di alloggi L.R. 10/’04 1.553.579

52140105 Quota derivante dall’alienazione del diritto di prelazione 145.763

521403 - Sopravvenienze e insussistenze passive 25.884

In questa categoria si rileva la perdita derivante dalla eliminazione del credito nei

confronti del Comune di La Spezia, con il quale l’Azienda ha stipulato apposita

convenzione per la delega allo svolgimento delle funzioni di ERP, il quale non ha

versato negli anni la quota di rivalutazione ISTAT, dovuta ai sensi della suddetta


convenzione. A seguito di accordi intrapresi con il Comune questo ha saldato le quote

pregresse al netto di tali somme, che pertanto sono divenute inesigibili.

521404 - Costi ed oneri diversi 448.870

In questa categoria si rilevano i contributi associativi versati all’associazione di

riferimento Federcasa e Confservizi Cispel Liguria per € 19.424- .

Il principale costo è rappresentato dalla voce 52140405 - Quota da contabilizzare

nel fondo E.R.P.- € 429.446-, si tratta dell’accantonamento dello 0,50% del valore

locativo del patrimonio gestito ad esclusione degli alloggi assegnati alla fascia a) di cui

alla L.R. 27/1996, previsto ai sensi della D.G.R. 960/2003.

Questi accantonamenti confluiscono nel “Fondo per gli interventi di edilizia

residenziale pubblica”, istituito su indicazione della Regione Liguria con delibera di

Giunta Regionale n. 960 del 4/08/2003 che ne ha stabilito i criteri di contabilizzazione

ed utilizzo. L'ammontare di tale fondo si compone di differenti risorse, che sono

riportate nel prospetto riepilogativo allegato, a cui si rimanda.

L’utilizzo delle risorse in questione trova una naturale destinazione al

reinvestimento in iniziative patrimoniali pur tenendo conto delle situazioni particolari

delle Aziende, pertanto è previsto che possano essere utilizzate:

per sostenere gli oneri finanziari conseguenti alla stipulazione di mutui per

interventi di locazione permanente;

per far fronte alla situazione derivante dall’accertamento di crediti inesigibili,

dopo aver dimostrato di aver svolto tutte le azioni necessarie per tentare il

recupero del credito, è possibile utilizzare queste somme a copertura della

sopravvenienza passiva del bilancio;

per il finanziamento di interventi di ERP con priorità per quelli finalizzati ad

incrementare il patrimonio di alloggi da assegnare in locazione e gli interventi

funzionali alla riassegnazione del patrimonio resosi disponibile.

A tale proposito si evidenzia che le somme disponibili sono state utilizzate per

interventi di “Social Housing”, di recupero alloggi sfitti cofinanziati con finanziamenti

regionali ai sensi D.G.R. 395/2013, D.G.R. 968/2013, L.80/2014, recupero del fabbricato in

Salita Castelvecchio DGR 255/2014, per la quota di finanziamento a carico dell’Azienda e

per il recupero di alloggi per il quale l’Azienda ha richiesto ed ottenuto dalla Regione


specifica autorizzazione per l’utilizzo. Inoltre l’accantonamento per far fronte alle posizioni

debitorie degli assegnatari di una quota non superiore all’1% dei crediti per canoni e servizi

accessori degli alloggi costruiti con il contributo dello Stato, non è stato effettuato poiché si è

raggiunto il limite massimo, pari al 5% del totale dei crediti suddetti.

521405 - Imposte indirette, tasse e contributi 840.483

In questa categoria di spesa si rilevano le imposte e tasse a carico dell’esercizio per

l’attività svolta dall’Azienda.

Questa tipologia di costo grava sul bilancio dell’Azienda: il totale delle imposte

indirette rappresenta l’8% del costo della produzione, e l’11% dei ricavi delle prestazioni

della gestione immobiliare. Nel 2016 si è ridotta l’imposizione T.A.S.I. sugli alloggi di

proprietà dell’Azienda, le maggiori somme disponibili rispetto alle previsioni, sono state

destinate alla copertura della spesa che l’Azienda dovrà sostenere per l’installazione delle

valvole termostatiche nei condomini di proprietà dell’Azienda, ai sensi del D.Lgs.

102/2014 integrato con il D.Lgs. 141/2016, attività predisposta e programmata nel 2016

ma rimandata al 2017 in attesa dello spegnimento degli impianti per evitare disagi agli

inquilini.

Qui di seguito sono riportate le singole voci:

52140501 - Imposta di bollo e registro - 150.803

La principale spesa è dovuta all’imposta di registro che l’Azienda deve versare

all’Erario per la registrazione di nuovi contratti di locazione e per i rinnovi degli stessi.

52140502 - Tassa sui servizi indivisibili - T.A.S.I. 34.247

La Tassa sui Servizi Indivisibili è riferita al sostenimento dei servizi comunali

rivolti alla collettività, la Legge di stabilità 2016 n. 208/2015 ha modificato con il

comma 14 l’articolo 1 della Legge di stabilità 2014, n. 147/2013, escludendo

dall’imposizione le “unità immobiliari destinate ad abitazione principale così come

definite ai sensi dell’imposta municipale propria” da cui ne discende la non

assoggettabilità degli alloggi di proprietà dell’Azienda.

52140505 - Altre imposte e tasse - 79.086

Sono raggruppate in questa voce tutte quelle imposte e tasse versate ai vari Enti,

quali la C.C.I.A.A., che non trovano collocazione nelle altre categorie. Nel 2016 si è


rilevato il costo per IVA indetraibile relativa all’esercizio 2015, che in sede di

dichiarazione annuale è risultato maggiore rispetto a quanto rilevato nel bilancio

consuntivo 2015.

52140506 - Imposta Municipale Unica – I.M.U. 172.039

L’I.M.U., istituita con D.Lgs. n.23/2011, anticipata in via sperimentale per l’anno

2012 ai sensi della Legge n. 214 del 22/12/2011, è stata calcolata per tutti gli alloggi non

regolarmente assegnati, i beni strumentali, i terreni e le aree.

52140507 - I.V.A. indetraibile pro rata 404.308

L’Azienda è sottoposta al calcolo dell’Iva con il cosiddetto metodo del pro-rata di

indetraibilità a seguito del quale si rileva il costo a carico dell’esercizio. Nel corso del

2016, a seguito dei sempre maggiori costi assoggettati al meccanismo del Reverse

Charge, l’Azienda ha dovuto sostenere un maggiore costo per l’Iva indetraibile.

VOCE C – 43 PROVENTI FINANZIARI - 23.877

Si tratta principalmente del ricavo derivante dall’indennità di mora, dagli interessi

sui c/c bancari, dal contributo erogato dalla CARIGE per il servizio di gestione della

tesoreria e dall’indicizzazione della polizza INA.

VOCE C – 5317 ONERI FINANZIARI - 7.748

Questa voce è costituita dalle commissioni su fidejussioni per interventi in corso.

VOCE F – 5520 IMPOSTE- 321.081

Le imposte sul reddito, pari ad € 321.081- si riportano nella categoria 5520 -

Imposte:

552001 - I.R.E.S. 267.161

552002 - I.R.A.P. 53.920

La metodologia di calcolo delle imposte sui redditi delle società prevede che si

applichino, al risultato di esercizio conseguito, le opportune variazioni in aumento ed in

diminuzione, in modo da determinare il risultato fiscale da cui scaturiscono maggiori o


minori imposte. Le imposte nel loro complesso, dirette ed indirette, rappresentano l’11%

del totale dei costi e l’incidenza percentuale delle stesse sul totale dei canoni di

locazione percepiti, è pari al 20%.

STATO PATRIMONIALE

Nello stato patrimoniale per ciascun conto viene indicato il valore all'inizio

dell'esercizio, le variazioni intervenute nel corso dell'anno e la situazione al 31 dicembre

2016 .

A T T I V I T A ’

Tra le principali voci si possono indicare:

VOCE B - IMMOBILIZZAZIONI 118.989.541

CATEGORIA 12 - Immobilizzazioni materiali 107.658.224

Il valore dei fabbricati in locazione risulta dal trasferimento ad immobili dei

fabbricati ultimati, rettificato nei valori d’inventario per gli alloggi venduti nel corso

dell’anno. Questo importo è determinato sulla base del valore totale delle immobilizzazioni

al netto dei Fondi ammortamento:

1202 - Immobili 107.658.224

1202/21 - Fondo ammortamento immobili 1.089.313

Questo rappresenta la quota residua del fondo ammortamento accantonato fino a

quando la Corte di Cassazione, con sentenza n. 1367 del 13/10/1983, ha stabilito che gli

immobili dell’Ente non possono essere ammortizzati in quanto non strumentali, pertanto

ogni anno il fondo viene ridotto di pari importo del valore degli alloggi ceduti.

1202/91 - Fondo ammortamento finanziario alloggi e locali

gratuitamente devolvibili in diritto di superficie

8.991.164

Nel fondo sono state accantonate le quote pari ad 1/99 del costo di quegli immobili

realizzati su aree concesse in diritto di superficie.


Per maggior chiarezza si precisa che la Cassazione è intervenuta anche

successivamente, con sentenza 2934 del 29/3/1996, ed ha ribadito che la strumentalità

degli immobili non ricorre qualora l’immobile di proprietà sia destinato alla locazione,

costituendo questa l’attività imprenditoriale tipica del soggetto contribuente. In pratica gli

immobili non si configurano come strumento, ma come oggetto dell’attività e come tale

produttivo di reddito, costituito dai canoni percepiti a titolo di corrispettivo. Pertanto si

ritiene di poter escludere dai costi di esercizio le quote di ammortamento degli immobili di

proprietà concessi in locazione, anche in considerazione del fatto che l’investimento è

realizzato con l’utilizzo di specifici contributi. Pertanto l’Azienda non sostiene oneri con

proprie risorse, ma con risorse esterne, quindi non può far gravare gli oneri

dell’ammortamento sul conto economico senza averli sostenuti.

CATEGORIA 11 - Immobilizzazioni immateriali 83.181

CATEGORIA 12 - Immobilizzazioni tecniche 48.493

Le immobilizzazioni immateriali e tecniche rappresentano i beni durevoli di

proprietà dell’Azienda. Questi sono stati raggruppati per categorie omogenee in base

all’utilità che apportano all’Azienda, ripartita sui singoli esercizi. A tale scopo per

ciascuno è stata calcolata la durata utile e la relativa quota di ammortamento con cui

partecipano al risultato di esercizio. Nello Stato Patrimoniale queste devono essere

riportate al netto del Fondo ammortamento, pertanto sembra utile fornire un dettaglio:

1103 - Software 83.181

1103/11 Software 226.140

1103/21 Fondo ammortamento software -142.959

1205 Mobili e Arredi 39.042

1205/10 Mobili 272.177

1205/11 Fondo ammortamento mobili - 245.151

1205/10 Arredi 77.056

1205/21 Fondo ammortamento arredi - 59.873

1206 Macchine per ufficio 9.451

1206/11 Macchine per ufficio 627.567


1206/21 Fondo ammortamento macchine per ufficio -618.116

L'importo delle quote accantonate nell'anno è calcolata tenendo conto delle norme

civilistiche e fiscali in materia.

1209 - Immobilizzazioni in corso destinate alla locazione 11.192.014

In questa voce sono rilevati gli interventi costruttivi e di manutenzione

straordinaria che sono ancora in corso al 31/12. Tale voce dell’attivo si incrementa con

la capitalizzazione per lavori interni realizzati ciascun anno in cui l’intervento risulta in

corso.

CATEGORIA 13- Immobilizzazioni finanziarie 7.629

1310/10 - Partecipazioni in altre imprese 7.629

L’Azienda detiene una partecipazione nel capitale della società Infrastrutture

Recupero Energia Agenzia Regionale Ligure – I.R.E. S.p.A., pari ad € 7.365-, oltre ad

un’azione della società DATASIEL Sistemi e Tecnologie di Informatica S.p.A, per

€ 263,93- acquisita ai sensi della D.G.R. 1150/2014.

VOCE C - ATTIVO CIRCOLANTE 18.918.227

Alla luce delle revisioni apportate dall’Organismo Italiano di Contabilità ad alcuni

principi contabili, a valere dal bilancio di esercizio 2016, ai sensi del principio n.16, si è

ritenuto opportuno contabilizzare le Immobilizzazioni destinate alla vendita nell’Attivo

Circolante anziché tra le Immobilizzazioni, come rilevato nei bilanci precedenti.

CATEGORIA 14 - Rimanenze - Immobilizzazioni destinate alla vendita 7.610.636

1410/10 - Immobilizzazioni in corso destinate alla vendita 779.308

In questa voce sono rilevati gli interventi costruttivi in corso destinati alla vendita;

l’importo è relativo all’ultima fase della realizzazione dell’intervento costruttivo in

Bonassola, località Montaretto. Questa tipologia di immobilizzazioni, per loro natura non

sono destinate a divenire parte del patrimonio dell’Azienda, pertanto, a seguito del loro

completamento, vengono contabilizzate tra le “Immobilizzazioni ultimate destinate alla

vendita”, in attesa che siano cedute e si perfezioni l’atto di compravendita. Come indicato


dal principio contabile O.I.C. n.16, questa tipologia di immobilizzazioni devono essere

rilevate tra le voci dell’Attivo circolante, pertanto sono state correttamente contabilizzate.

1410/20 - Immobilizzazioni ultimate destinate alla vendita 6.831.328

In questa voce sono rilevati gli interventi costruttivi ultimati, che non sono ancora

stati venduti. L’importo è costituito dal valore del complesso ex “Brun Caprini” in

Sarzana, per il quale sono stati ceduti alcuni alloggi e fondi, e del fabbricato ultimato in

Bonassola, loc. Montaretto al netto dell’alloggio ceduto nel corso del 2015.

CATEGORIA 15 - Crediti 10.908.296

Nella voce dell’Attivo Circolante troviamo i Crediti per i quali si riporta il dato

aggregato e si rinvia alla relazione allegata dove le singole voci sono analizzate in modo

puntuale.

1501 Crediti verso utenti ed assegnatari 6.287.175

1505 Crediti derivanti dalla gestione del patrimonio pubblico 959.923

Si rileva che questa categoria di crediti è aumentata del 12% rispetto allo stesso

dato del 2015.

Si precisa che l’importo è al netto del Fondo svalutazione crediti pari ad

€ 238.094-

1506 Crediti verso altri enti 3.267.715

I crediti verso lo Stato, la Regione ed alcuni comuni, per gli interventi posti in

essere, rappresentano il 30% del totale dei crediti. Nel corso del 2016, si sono ridotti a

seguito dell’incasso di una quota del finanziamento ministeriale per l’intervento di

recupero dell’ex liceo Pacinotti, nel comune di La Spezia, all’interno del Contratto di

Quartiere Umbertino, e le quote dei finanziamenti regionali di recupero alloggi sfitti,

D.G.R. 968/2013, D.G.R. 395/2013, L.80/2014, e per il risparmio ed efficienza

energetica del patrimonio ERP, D.G.R. 255/2014. Inoltre si è rilevato l’incremento del

credito verso l’Erario a seguito della definizione delle imposte sui redditi, IRES ed

IRAP, che hanno determinato saldi inferiori agli acconti già versati. Su questi crediti di

natura certa e determinata non si è calcolata la svalutazione poiché non si possono

considerare ricavi ai sensi del 1°comma dell’art. 85 del T.U.I.R..

1507 Altri crediti 393.483


Questa categoria è residuale pertanto vi trovano collocazione tutti quei crediti che

non possono essere inseriti nelle altre voci. Particolare attenzione deve essere posta sul

credito, vantato dall’Azienda, nei confronti dell’impresa aggiudicatrice dei lavori di

costruzione di un complesso residenziale, con cessione dell’area e recupero di parte

delle spese sostenute, che si riduce contestualmente alla realizzazione dei lavori in

oggetto.

CATEGORIA 17 - Disponibilità liquide 399.295

In detto conto figurano:

- conto 1701/1 - Tesoriere - € 45.090- tale importo rappresenta la giacenza sul c/c

di Tesoreria al 31/12/2016;

- conto 1701/10 - Conti correnti postali - € 342.585- è costituito dalle somme

depositate sul c/c postale ove mensilmente affluiscono i versamenti degli

assegnatari;

- conto 1701/20 - Quota azionaria Agenzia Regionale per il recupero edilizio - € 11.362-

- conto 1701/21 - Quota azionaria società di Edilizia Popolare - € 258-

Le disponibilità liquide al 31/12/2015 erano pari ad € 875.374-, nel corso del 2016

si sono ulteriormente ridotte di € 476.079- a seguito dell’utilizzo delle stesse per far

fronte agli impegni assunti.

P A T R I M O N I O N E T T O

Il patrimonio netto pari ad € 124.322.647-, è costituito dal Fondo di dotazione

iniziale e dai finanziamenti erogati nel corso degli esercizi a fronte di interventi di

costruzione, recupero e manutenzione straordinaria realizzati sia con i fondi statali, come

quelli del “Contratto di Quartiere”, sia con i fondi regionali, come quelli dei vari

programmi approvati con le delibere regionali, sia con il ricavato delle vendite ai sensi

della L.R. 10/’04. Da evidenziare che è stato effettuato l’accantonamento dell’utile

conseguito nel 2015, al Fondo di riserva legale.

Esso è costituito dai seguenti conti:

VOCE 21 Dotazioni e devoluzioni 144.379


VOCE 24 Fondi di riserva legale 89.869

VOCE 27 Altre riserve 122.834.367

Le voci che compongono tale categoria sono:

2701 Finanziamenti in c/capitale dello Stato 68.841.768

La variazione rispetto al dato iniziale è determinata dall’incremento del

finanziamento spettante per i lavori di ristrutturazione dell’ex Pacinotti, al netto della

riduzione del valore a seguito della vendita di alcuni alloggi.

2702 Finanziamenti in c/capitale della Regione e comuni 13.195.725

Questa categoria rappresenta il totale dei finanziamenti regionali e comunali attribuiti

all’Azienda per gli interventi costruttivi e manutentivi, posti in essere. In particolare si

incrementa a seguito dei finanziamenti stanziati per la realizzazione e/o manutenzione di

alloggi di proprietà dell’Azienda, come quello relativo al programma regionale di recupero

degli alloggi sfitti, di cui alla D.G.R. 968/’13, D.G.R. 395/’13 e L.80/2014, quello per il

risparmio ed efficienza energetica del patrimonio ERP, D.G.R. 255/2014, e l’ultimo in

corso di realizzazione nell’ambito del così definito “Social Housing 2” in La Spezia, Via

Foscolo.

2703 Finanziamenti in c/capitale utilizzo fondi derivanti

gestione patrimonio pubblico

4.248.446

All’interno di questo conto è rilevato il finanziamento per l’utilizzo

dell’accantonamento dello 0,50% del valore locativo del fondo ERP, di cui si è già trattato,

per la parte a carico dell’Azienda degli interventi di Social Housing e di recupero alloggi sfitti

cofinanziati dalla Regione (D.G.R 968/2013, D.G.R. 395/2013, L.80/2014, D.G.R.

255/2014). Inoltre vi è contabilizzato il finanziamento derivante da fondi residui della

gestione speciale da utilizzarsi per nuove costruzioni e recuperi.

2704 Finanziamenti in c/capitale utilizzo fondi vendite

patrimonio L.R. 10/’04

36.548.428


Il finanziamento derivante dalla cessione degli alloggi riveste un ruolo di

fondamentale importanza soprattutto a seguito della forte contrazione di quelli statali e

regionali. In particolare in questo conto si rileva la quota parte a carico dell’Azienda, per

l’intervento di ristrutturazione dell’ex Pacinotti, per gli interventi di recupero di alloggi sfitti

e per la manutenzione straordinaria apportata ai fabbricati di proprietà dell’Azienda.

La ripartizione dei finanziamenti in base alla tipologia degli stessi evidenzia che nel

corso del 2016 il finanziamento statale si è azzerato, quello regionale, per il recupero

alloggi sfitti e per i programmi di “Social Housing”, è pari al 13%, mentre i finanziamenti

derivanti dalla cessione degli alloggi ai sensi L.R. 10/’04 e dall’utilizzo del Fondo E.R.P.,

rappresentano il 38%. Per completare questa analisi si precisa che una sempre maggiore

quota degli interventi è finanziata con fondi propri, pari al 39%.

VOCE 28 Utili portati a nuovo 1.254.032

2801 Fondo manutenzione stabili 1.254.032

In questo fondo, istituito nel 2010, sono state accantonate le quote disponibili degli

utili conseguiti, per realizzare interventi necessari a mantenere in buono stato di funzionalità il

patrimonio dell’Azienda.

P A S S I V I T A ’

Nella voce relativa alle Passività, alla categoria B si rilevano i Fondi per rischi ed

oneri, pari ad € 1.511.427-. Questi sono riferibili a passività di natura certa, riferite a

componenti negativi di competenza dell’esercizio, stimati al 31/12/2016.

I Fondi rilevati sono i seguenti:

- Fondo imposte differite per € 21.494-: nell’esercizio 2013, si è realizzata una

plusvalenza patrimoniale, che ai fini fiscali, è stata rateizzata in 5 quote costanti, in base al

disposto dall’art. 86 del T.U.I.R., pertanto si rileva la riduzione a seguito dell’utilizzo della

quota di imposta nel 2016;

- Fondo per interventi a carattere prioritario € 1.155.000- tale fondo comprende

l’accantonamento effettuato nel 2013 per la realizzazione di un complesso edilizio nel


comune della Spezia in via Foscolo, non ancora utilizzato, quello nel 2015 per un

intervento urgente di prossima realizzazione in un fabbricato ex asl; al quale si aggiunge

quello effettuato nel 2016 per la sostituzione delle valvole termostatiche previste dalla

normativa vigente, al netto dell’utilizzo per la sostituzione delle caldaie nel quartiere

Pianazze, al fine di ridurre gli alti costi di funzionamento dell’impianto esistente.

- Fondo per oneri diversi – € 334.934- consiste nell’accantonamento relativo alla

massa erogabile ai dipendenti ed ai dirigenti, a titolo di produttività, di competenza

2016, che sarà definita nel mese di giugno 2017. Inoltre vi sono accantonati la quota

spettante all’Amministratore Unico, dal 2016, in attesa di autorizzazione dalla Regione

Liguria e gli oneri per l’Organismo di Vigilanza.

Nella categoria C si colloca il Fondo Trattamento di Fine Rapporto pari ad

€ 1.403.703- che viene incrementato annualmente dalle somme accantonate a tale titolo.

La categoria D, riferita ai Debiti, pari ad € 10.655.531-, risulta in diminuzione

rispetto al dato del 2015. E’ importante evidenziare che tra i Debiti è collocato il Fondo

E.R.P., che per sua natura rientra nelle disponibilità dell’Azienda e come tale deve

essere considerato. Di seguito si fornisce un’indicazione di massima e si rinvia alla

relazione allegata.

CATEGORIA D - 36 Debiti 10.655.531

3605 Acconti 1.387.822

In questa voce si rilevano le somme incassate a titolo di acconto e saldo per gli

alloggi in vendita, per i quali non si è ancora stipulato il rogito, e le somme incassate a titolo

di acconto per interventi che l’Azienda deve eseguire.

3606 Debiti verso fornitori 1.589.719

Si tratta della sommatoria di tutti i debiti rilevati al 31/12/2016 in base al principio

di imputazione dei costi per competenza. Questi sono sorti dal normale andamento

dell’attività dell’Azienda e registrano un decremento rispetto al dato del 2015,

principalmente dovuto alla riduzione del debito verso l’impresa esecutrice

dell’intervento in La Spezia, Via Foscolo.

3611 Debiti derivanti dalla gestione del patrimonio pubblico 6.659.803


In questa categoria la voce principale è costituita dal conto 3611.30 - Fondo per gli

interventi di Edilizia Residenziale Pubblica - € 6.521.413-, creato su indicazioni della

Regione Liguria, ai sensi della D.G.R. n. 960/2003, di cui si è già trattato.

3612 Debiti tributari 72.267

In questa categoria si è rilevato il saldo a debito risultante per l’effettiva spesa del

bollo virtuale, ed il debito verso l’erario, per le ritenute operate ai dipendenti ed a terzi,

da versare nel mese di gennaio 2017.

3613 Debiti verso enti previdenziali e assistenziali 83.943

Si tratta del debito verso gli enti previdenziali per le ritenute operate ai dipendenti

e le quote dei contributi a carico dell’Azienda, da versare nel mese di gennaio 2017.

3614 Altri debiti 861.977

Questa categoria è residuale pertanto vi trovano collocazione tutti quei debiti che

non possono essere inseriti nelle altre voci e che trovano maggiore spiegazione nell’apposita

relazione per l’analisi dei debiti.

******

Per quanto concerne la gestione finanziaria si rileva un decremento del fondo di

cassa liquido che è così rappresentato:

Consistenza di cassa all'1/1/2016 € 505.332 +Variazione della cassa (riscossioni/pagamenti) " - 460.242 =

Consistenza di cassa al 31/12/2016 € 45.090

A conclusione desidero rivolgere un vivo ringraziamento per la collaborazione

prestata nell'interesse dell'Ente da parte del Revisore Unico per l'assidua, attenta ed

intelligente opera di controllo svolta, nonché al personale tutto.

La Spezia, 27 aprile 2017

L’AMMINISTRATORE UNICO F.F.

(Ing. Stefano POLLINA)


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