Introduzione

geom. Renato Ferrari Presidente del Collegio Geometri

Relatori

avv. Mauro Fiorona Consulente del Collegio

arch. Nicola Cimmino

Dirigente del Comune di Bergamo

geom. Giovanna Doneda Responsabile del Servizio Interventi Edilizi

del Comune di Bergamo

PRIMA PARTE La commercializzazione degli immobili difformi

SECONDA PARTE La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia

PRIMA PARTE

L’obbligo dal 2010 della dichiarazione di conformità allo stato di fatto

Fabbricati costruiti ante 1967

Limiti alla commerciabilità degli

immobili e ipotesi di sanatoria

La “sanatoria” impropria degli abusi risalenti

Irrilevanza del certificato di abitabilità/agibilità ai fini

della conformità urbanistico-edilizia?

La c.d. sanatoria giurisprudenziale

Nel trasferimento immobiliare questi 3 elementi devono essere coerenti?

stato di fatto

catasto titoli edili

NON SEMPRE E’ OBBLIGATORIO (che lo stato di fatto dell’edificio sia conforme ai titoli abilitativi

e che questi corrispondano alle planimetrie catastali)

Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici

introdotta con l'art. 17 legge 28 febbraio 1985 n. 47

(ORA) Art. 46 D.P.R. 380/2001

Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985

Comma 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

conformità

stato di fatto

titoli edilizi

Indicazioni richieste dalla legge, A PENA DI NULLITA’, ai fini della validità degli atti giuridici relativi ad edifici

a) estremi del titolo abilitativo, vale a dire: licenza edilizia (per le costruzioni realizzate prima del 30 gennaio 1977), concessione edilizia (per le costruzioni realizzate dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003), permesso di costruire (per le costruzioni realizzate dal 30 giugno 2003), denuncia di inizio attività alternativa al permesso di costruire (superdia) per gli interventi di cui all'articolo 22, comma 3, TU Ed.

b) estremi della concessione in sanatoria o del permesso in sanatoria di condono edilizio, per le costruzioni realizzate in assenza di titolo abilitativo ovvero in totale difformità dallo stesso, rilasciate in base alla «sanatoria straordinaria», sulla base della disciplina non a regime (v. i tre condoni edilizi: legge 47/1985; legge 724/1994; decreto legge 269/2003 e relative leggi regionali di attuazione)

c) estremi della domanda di condono edilizio (concessione in sanatoria o del permesso in sanatoria), con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e, per le domande presentate a partire dal 29 luglio 1994, di contributo concessorio, nonché, per i fabbricati assoggettati a vincoli, l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere prescritto

d) estremi della concessione in sanatoria o del permesso in sanatoria, per le costruzioni realizzate in assenza di titolo abilitativo ovvero in totale difformità dallo stesso, rilasciate in base alla sanatoria a regime (art. 13 legge 47/1985 ovvero, dal 30.6.2003, art. 36, d.p.r. 380 2001)

e) estremi del cosiddetto silenzio assenso sull'istanza di permesso di costruire

f) per le opere iniziate anteriormente all'1 settembre 1967 dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che può essere ricevuta e inserita nello stesso atto ovvero in un documento separato

NON RILEVANO INVECE ai fini della validità degli atti giuridici relativi ad edifici

gli interventi edilizi MINORI (cil – scia)

per i quali non sono obbligatorie le menzioni urbanistiche negli atti notarili a pena di nullità

A titolo esemplificativo non rileva:

- Il mutamento di destinazione d'uso funzionale

- Il frazionamento o l'accorpamento di unità immobiliari

- La realizzazione di un manufatto pertinenziale a servizio di un edificio principale

In linea di principio, ai fini della validità degli atti, l'obbligo di legge si riferisce solo alla prima edificazione e non anche alle sue eventuali varianti, modifiche o difformità diverse dalla cd. totale difformità

Resta ferma l’opportunità – seppure non sussista un obbligo – di ricostruire il quadro completo della storia urbanistico-edilizia dell'immobile (con l'indicazione di ulteriori atti e provvedimenti per opere minori)

L’obbligo dal 2010 della dichiarazione di conformità allo stato di fatto

D.L. 31.5.2010, N. 78, CONVERTITO IN LEGGE CON LEGGE 30.7.2010, N. 122 art. 19. Aggiornamento del catasto

c.14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, (sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari.».

L’obbligo dal 2010 della dichiarazione di conformità allo stato di fatto

dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

A titolo esemplificativo, rientrano/non rientrano nell'ambito di applicazione della norma i seguenti atti:

Compravendita

Permuta

Donazione

Divisione

Costituzione di servitù

rientrano Testamento

Accettazione rinuncia eredità

Fondo patrimoniale

Locazione

Costituzione di ipoteche

Identificazione catastale

non rientrano

Fabbricati costruiti ante 1967

ANTE 1942 LEGGE URBANISTICA

17.8.1942 N. 1150

1967

l’iniziativa edilizia privata era pressoché

libera (ad eccezione delle ipotesi in cui erano già stati adottati regolamenti comunali)

Art. 31: chiunque intende eseguire nuove costruzioni edilizie, ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed, ove esista il P.R. comunale, anche dentro le zone di espansione…, deve chiedere apposita licenza al Podestà del Comune

Prima della Legge Urbanistica del 1942 l'iniziativa edilizia privata era pressoché libera

(ad eccezione delle ipotesi in cui erano stati adottati regolamenti comunali,

anche in forza del regio decreto legge 25 marzo 1935 n. 640)

Dopo l’entrata in vigore nel 1942 della Legge Urbanistica

ove esista il Piano Regolatore comunale

Obbligo di Licenza Edilizia solo:

nel CENTRO ABITATO

Nozione CENTRO ABITATO? NON necessariamente coincidente con il centro storico

NON è rinvenibile in termini univoci dovendosi fare riferimento criteri empirici elaborati dalla giurisprudenza, secondo cui il centro abitato va individuato nella situazione di fatto costituita dalla presenza di un aggregato di case continue vicine, anche distante dal centro, ma suscettibile di espansione (C.Stato, n. 5173/2014)

La FRAZIONE si può considerare CENTRO ABITATO?

Si, poiché è costituita da quella porzione del territorio comunale che, pur staccata ed autonoma dal centro aggregativo di una forma di urbanizzazione principale, è pur sempre caratterizzata da una, sia pur limitata, forma di aggregazione abitativa, si da rispondere comunque al concetto di «centro abitato» quale considerato dal legislatore del 1942 come quel sostrato per il quale si rende necessario un controllo dell'assetto urbanistico della sua evoluzione incrementativa

Dopo il 1967 con la cd. Legge Ponte

Obbligo di Licenza Edilizia esteso a tutto il territorio comunale

Irrilevanza del certificato di abitabilità/agibilità ai fini della conformità urbanistico-edilizia?

L’attestazione contenuta negli atti di agibilità vale come sanatoria implicita, sul piano edilizio, delle difformità riscontrate?

NO Fattispecie analizzata dal TAR Toscana (sentenza 28.1.2014 n. 177)

Il Comune aveva rilevato un incremento volumetrico in sede di sopralluogo per il rilascio del certificato di agibilità (“verbale di visita di abitabilità e agibilità” del 23.1.1980, contenente una annotazione del tecnico comunale del 27.10.1979 di correzione della tavola grafica)

La tesi è dunque che la difformità realizzativa sia stata accertata dal tecnico comunale e che ciò nonostante si sia sancito il rispetto dei titoli edilizi, in sede di rilascio dell’agibilità, in tal modo sanando la difformità medesima anche sul piano edilizio

Sicché il rilascio dell’agibilità sarebbe da qualificarsi come sanatoria implicita dell’incremento volumetrico stesso

ANALISI DELLA DISCIPLINA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

NELLA NORMATIVA OGGI VIGENTE il certificato di agibilità è il documento, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, giusto il disposto dell’art. 24, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

NELLA DISCIPLINA PREVIGENTE la norma di riferimento era invece rappresentata dall'art. 221, r.d. 27.7.1934, n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.

Irrilevanza del certificato di abitabilità/agibilità ai fini della conformità urbanistico-edilizia?

La dottrina prevalente e la giurisprudenza maggioritaria ritengono che il certificato di agibilità, anche alla luce di tale normativa, fosse finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non fosse diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto.

«Il rilascio del certificato di abitabilità…presuppone l'accertamento dell'inesistenza di cause di insalubrità dell'edificio senza alcun collegamento col conseguimento di fini di carattere edilizio-urbanistico; pertanto, il rilascio di tale certificato non incide sul potere del Sindaco di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile» (Cons. Stato, sez. V, 28 marzo 1980, n. 327)

Dunque la giurisprudenza riferita all’art. 221 del r.d. n. 1265 del 1934 è esplicita nell’evidenziare che la funzione della licenza di agibilità, e l’interesse pubblico cui essa ha riguardo, attiene a profili della agibilità/abitabilità e non specificamente al profilo urbanistico.

Ben diverso e distinto è l’aspetto della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non appare ricavabile da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Per poter trasferire gli edifici, come risolvere le eventuali difformità urbanistico-edilizie riscontrate?

Soluzioni da valutare:

1) ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’

ai sensi dell’art. 36 TU Edilizia (presuppone la cd. doppia conformità)

2) SANZIONE PECUNIARIA ALTERNATIVA ALLA DEMOLIZIONE

ai sensi dell’art. 33/34 TU Edilizia (solo per interventi eseguiti in parziale difformità e a talune condizioni)

3) …DEMOLIZIONE???

ULTERIORI IMPLICAZIONI NEL RAPPORTO CON I TERZI (l’eventuale sanatoria non sempre risolve tutte le problematiche)

RAPPORTO CON I TERZI

CONFINANTI - come è possibile ottenere la sanatoria

se non risultano rispettate le

DISTANZE?

- oppure se, per unità immobiliari

confinanti o in aderenza,

i titoli edilizi/schede catastali

sono diversi dallo stato di fatto?

stato di fatto

catasto titoli edili

La “sanatoria” impropria degli abusi risalenti

ORIENTAMENTO FAVOREVOLE

«E’ illegittima una ordinanza di demolizione di un edificio realizzato molto tempo addietro (nella specie, in base ad una licenza edilizia rilasciata nel 1958) per alcune difformità riscontrate, nel caso in cui, tenuto conto della limitata entità delle difformità riscontrate e del notevole lasso di tempo trascorso dal supposto abuso, non fornisca alcuna adeguata motivazione né sulle ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a rilevare nella fattispecie una variante essenziale, né tanto meno sull’esigenza della demolizione, nonostante il tempo trascorso e il conseguente affidamento ingeneratosi in capo al privato»(Cons. Stato, sez. VI, 18.5.2015 n. 2512)

La “sanatoria” impropria degli abusi risalenti

ORIENTAMENTO FAVOREVOLE

a)LIMITATA ENTITA’ ABUSO

b)NOTEVOLE/LUNGO LASSO DI TEMPO TRASCORSO

c) AFFIDAMENTO DEL PRIVATO

La “sanatoria” impropria degli abusi risalenti

ORIENTAMENTO FAVOREVOLE

Fattispecie analizzata dal Consiglio di Stato:

- Traslazione dell'edificio su un diverso mappale, con uno spostamento di circa 45 m

- Maggiore superficie di mq 3,194 × 2 piani per un totale di circa mq 6,55

Considerazioni del Consiglio di Stato

- Non si tratta di variazione essenziale bensì di lieve difformità poiché nel progetto approvato mancavano quote o misure che vincolassero l'esatta localizzazione dell'edificio (essendo presenti solo indicazioni di massima)

- Anche volendo ritenere vincolanti le indicazioni di massima contenute nel progetto approvato relative alla localizzazione dell'edificio, la fattispecie di indebita traslazione della localizzazione dell'edificio sul lotto è stata introdotta solo con l'art. 8 della 47/1985 (oggi trasposto nell'art. 32 del TU Edilizia), in epoca cioè ampiamente successiva rispetto alla realizzazione dell'intervento

- A ciò deve aggiungersi il notevole lasso temporale trascorso dalla commissione del supposto abuso (risalente alla fine degli anni ’50) e l'adozione del provvedimento di demolizione avvenuta nel 2010

- Il protrarsi dell'inerzia dell'amministrazione preposta alla vigilanza può aver ingenerato una posizione di affidamento nel privato

La “sanatoria” impropria degli abusi risalenti

ORIENTAMENTO CONTRARIO

«Il potere di applicare misure repressive materia urbanistica ed edilizia può essere esercitato in ogni tempo, senza necessità, per i relativi provvedimenti, di alcuna specifica motivazione in ordine alla sussistenza dell'interesse pubblico disporre una demolizione».

E ciò anche «tenendo conto di un dato storico, quello che in proposito ha visto, negli ultimi trent'anni, un costante ripetersi di misure straordinarie di sanatoria, a partire dalla nota legge 28 febbraio 1985 n. 47. Ammettere quindi l'estinzione di un abuso per il mero decorso del tempo significherebbe allora, in primo luogo, costruire una sorta di sanatoria di fatto che opererebbe anche quando l'interessato non abbia ritenuto di avvalersi del corrispondente istituto previsto dalla citata normativa premiale, e quindi senza nemmeno la necessità di versare le oblazioni da essa previste. Per altro verso, poi, è comunque escluso che si possa parlare di affidamento tutelabile nel momento in cui di detta normativa l'interessato non abbia ritenuto di avvalersi» (TAR Lombardia, Brescia, 16.1.2012, n. 59)

La c.d. sanatoria giurisprudenziale

ORIENTAMENTO FAVOREVOLE

Accanto alla sanatoria legale di cui all’art. 36 del d.P.R. 327/2001, parte della giurisprudenza ha ammesso la possibilità di sanatoria anche in presenza della sola conformità urbanistico-edilizia con riferimento alla disciplina vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità, evidenziando il contrasto con i principi di buon andamento, economicità e ragionevolezza dell’attività amministrativa che si verificherebbe dando ingresso nell’ordinamento alla demolizione di opera solo formalmente abusiva ma sostanzialmente riedificabile nella stessa forma e consistenza dietro presentazione di istanza di rilascio di titolo edilizio ordinario. La ratio sottesa alla c.d. sanatoria giurisprudenziale, è dunque da individuarsi nell'esigenza di non imporre la demolizione di un'opera abusiva che, in quanto conforme alla disciplina urbanistica in atto, dovrebbe essere successivamente autorizzata su semplice presentazione di istanza di rilascio in tal modo evitando uno spreco di attività inutili, sia per l'Amministrazione, che per il privato autore dell'abuso (Cons. Stato sez. V, 06.07.2012, n. 3961; Cons. Stato, sez. V, 19.4.2005 n. 1796)

Anche l’Adunanza Generale del Consiglio di Stato (parere n. 52/2001) aveva espresso parere favorevole in ordine all’ammissibilità, entro certi limiti, di tale ulteriore forma di sanatoria, fermo restando la sanzione penale per l’illecito commesso nonché il pagamento di una oblazione maggiore rispetto all’ipotesi di doppia conformità

La c.d. sanatoria giurisprudenziale

ORIENTAMENTO FAVOREVOLE

a) OPERE DIVENUTE SUCCESSIVAMENTE CONFORMI

b) SAREBBE INSENSATO/IRRAGIONEVOLE DEMOLIRE QUANDO, A DEMOLIZIONE AVVENUTA, LE STESSE OPERE POTREBBERO ESSERE ASSENTITE

c) IMPORRE UNA DUPLICE ATTIVITÀ EDILIZIA, DEMOLITORIA E POI IDENTICAMENTE RIEDIFICATORIA, LEDEREBBE LO STESSO INTERESSE PUBBLICO TUTELATO

d) EVITARE UN’INUTILE DISSIPAZIONE DI MEZZI E RISORSE

La c.d. sanatoria giurisprudenziale

ORIENTAMENTO CONTRARIO (ora prevalente, v. C.Cass., sez. III, 18.11.2014, n. 47402)

“E’ legittimo il doveroso diniego della concessione in sanatoria di opere eseguite senza titolo abilitante, qualora le stesse non risultino conformi tanto alla normativa urbanistica vigente al momento della loro realizzazione quanto a quella vigente al momento della domanda di sanatoria (Cons. St., Sez. V, 17.03.2014, n. 1324). Infatti, solo il legislatore statale (con preclusione non solo per il potere giurisdizionale, ma anche per il legislatore regionale: Corte Cost., 29.05.2013, n. 101) può prevedere i casi in cui può essere rilasciato un titolo edilizio in sanatoria (avente anche una rilevanza estintiva del reato già commesso) e risulta del tutto ragionevole il divieto legale di rilasciare una concessione (o il permesso) in sanatoria, anche quando dopo la commissione dell’abuso vi sia una modifica favorevole dello strumento urbanistico” (Cons. Stato, Sez. V, 27.05.2014, n. 2755)

La ragionevolezza di tale divieto discende dall’esigenza, presa in considerazione dalla legge, di evitare che il potere di pianificazione possa essere strumentalizzato al fine di rendere lecito ex post (e non punibile) ciò che risulta illecito (e punibile) e, inoltre, di dissuadere dall’intenzione di commettere abusi, poiché chi costruisce sine titulo è consapevole di essere tenuto alla demolizione, anche in presenza di una sopraggiunta modificazione favorevole dello strumento urbanistico (Cons. Stato, Sez. V, 17.03.2014, n. 1324)

1) consentire la legittimazione postuma di opere originariamente e sostanzialmente abusive, significa tradire il principio di legalità

2) si svuoterebbe della sua portata precettiva, certa e vincolante la disciplina urbanistica e edilizia vigente al momento della commissione degli illeciti

3) estendendosi l’ambito oggettivo del condono, se ne violerebbe la tipicità provvedimentale, ancorata dalla norma primaria che lo prevede alle sole violazioni di ordine formale

4) si finirebbe per premiare gli autori degli abusi edilizi sostanziali, a discapito di tutti coloro che abbiano correttamente eseguito attività edificatorie

5) risulterebbe attenuata, se non addirittura neutralizzata, la forza deterrente dell'apparato sanzionatorio posto a presidio della disciplina di governo del territorio

Documentazione probatoria - Precedenti titoli abilitativi - Scheda catastale ante 1942 - Fotografie epoca - Estratti aerofotogrammetrici e ortofoto

SECONDA PARTE

L’ingiunzione a demolire e l’eventuale acquisizione del bene

Determinazione delle variazioni essenziali

Permesso di costruire in sanatoria

e “doppia conformità”

La sanzione pecuniaria: un’alternativa alla demolizione

La nozione restrittiva di volumetria e superficie utile

nell’accertamento di compatibilità paesaggistica

Responsabilità disciplinare e penale del tecnico

L’ingiunzione a demolire e l’eventuale acquisizione del bene

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali… ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente. L'autorità competente, constatata l'inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro… I proventi delle sanzioni di cui al comma 4-bis spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all'acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico…

Atti amministrativi…

- Comunicazione di avvio del procedimento (L. 241/1990 – partecipazione del soggetto interessato)

Il procedimento repressivo degli abusi edilizi, in quanto integralmente disciplinato dalla legge speciale e da questa rigidamente vincolato, non richiede la previa comunicazione di avvio ai destinatari dell'atto finale, per cui l'omessa comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7, L. 241/1990 non costituisce vizio dell'ordinanza di demolizione.

- Ordinanza di demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel

termine di novanta giorni dall'ingiunzione (entro 90 giorni)

- L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire.

Determinazione delle variazioni essenziali

…le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che …:

- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968

- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza

- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito

- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le modifiche edilizie che comportino anche singolarmente:

a) mutamento delle destinazioni d’uso b) aumento del volume o della superficie rispetto al progetto approvato e purché tale incremento non comporti la realizzazione di un organismo edilizio autonomo, computando a tal fine:

per gli edifici residenziali, un incremento volumetrico in misura superiore:

al 7,5 per cento da zero a mille metri cubi

…..

per gli edifici non residenziali un incremento della superficie lorda di pavimento in misura superiore:2.1)

al 7,5 per cento da zero a quattrocento metri quadrati;

…

dell’altezza dell’edificio in misura superiore a un metro senza variazione del numero dei piani

…

Determinazione delle variazioni essenziali

Art 32 DPR 380/2001 Art 54 L.R. 12/2005

Tipologia di varianti

VARIANTI IN CORSO D’OPERA

Art. 41 L.R. 12/2005

• (C.E.A.) sottoscritta da tecnico abilitato per varianti che:

- non incidano sugli indici urbanistici e sulle volumetrie

- non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia

- non alterino la sagoma dell’edificio

- non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

• …tali comunicazioni costituiscono parte integrante del procedimento relativo al titolo abilitativo dell’intervento principale e possono essere presentate al comune sino alla dichiarazione di ultimazione dei lavori.

VARIANTI ESSEZIALI

Art 54 L.R. 12/2005

a) mutamento delle destinazioni d’uso b) aumento del volume o della superficie rispetto al progetto approvato e purché tale incremento non comporti la realizzazione di un organismo edilizio autonomo, computando a tal fine: per gli edifici residenziali, un incremento volumetrico in misura superiore: al 7,5 per cento da zero a mille metri cubi ….. per gli edifici non residenziali un incremento della superficie lorda di pavimento in misura superiore:2.1) al 7,5 per cento da zero a quattrocento metri quadrati; … dell’altezza dell’edificio in misura superiore a un metro senza variazione del numero dei piani …

VARIANTI NON ESSENZIALI

Art 54 L.R. 12/2005

RESIDUALE

…ai fini procedurali cosa succede…

QUINDI…

PDC/DIA/SCIA

VARIANTE IN CORSO

D’OPERA

VARIANTE NON ESSENZIALE

VARIANTE ESSENZIALE

CEA comunicazione

di eseguita attività

SCIA PDC/DIA/SCIA

Comunicazione di inizio lavori

Comunicazione di fine lavori

Comunicazione di fine lavori

Comunicazione di inizio lavori

Comunicazione di

fine lavori

Comunicazione di

inizio lavori

Comunicazione di Fine lavori

Art. 36 DPR 380/2001

Accertamento di conformità

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale

proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Art. 37 DPR 380/2001

Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e

accertamento di conformità

Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile

dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA

DOPPIA CONFORMITA’

Per quali interventi applico art. 36 DPR 380/2001?

Interventi di cui all'articolo 22, comma 3…

a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva

Facciamo ordine…art 36 DPR 380/2001

Chi può presentare istanza ai sensi art. 36 DPR 380/2001?

«…il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile…»

Qual è il requisito per sanatoria ai sensi art. 36 DPR 380/2001?

Doppia conformità – SANATORIA GIURISPRUDENZIALE: CONFORMITA’ AL MOMENTO DEL RILASCIO DEL TITOLO ABILITATIVO

Cosa pago per sanatoria ai sensi art. 36 DPR 380/2001?

Contributo di costruzione in misura doppia.

In caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16 DPR 380/2001.

Per quali interventi applico art. 37 DPR 380/2001?

Interventi di cui all’art 22 commi 1 e 2 (scia)

Ristrutturazione edilizia leggera

Facciamo ordine…art 37 comma 4 DPR 380/2001

Chi può presentare istanza ai sensi art. 37 DPR 380/2001?

«…il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile…»

Qual è il requisito per sanatoria ai sensi art. 37 DPR 380/2001?

Doppia conformità – SANATORIA GIURISPRUDENZIALE: CONFORMITA’ AL MOMENTO DEL RILASCIO DEL TITOLO ABILITATIVO

Cosa pago per sanatoria ai sensi art. 37 DPR 380/2001?

Somma non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio.

Art. 33 DPR 380/2001

Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità

• Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito con ordinanza.

• Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico

comunale il ripristino dello stato dei luoghi

non sia possibile ….sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392

• Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione é pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio.

Art. 34 DPR 380/2001

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

• Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.

• Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, …sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

• Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3, eseguiti in parziale difformità dalla denuncia di inizio attività.

• Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.

SANZIONE PECUNIARIA: ALTERNATIVA ALLA DEMOLIZIONE

PER OPERE IN VIOLAZIONE ALLE NORME URBANISTICHE ED EDILIZIE

Per quali interventi applico art. 34 DPR 380/2001?

Ristrutturazione edilizia «pesante»

art. 10 comma 1 DPR 380/2001

Facciamo ordine… 34 DPR 380/2001

Chi può avvalersi dell’ art. 34 DPR 380/2001?

Il responsabile dell'abuso o proprietario.

Deve essere stata emessa ordinanza

Qual è il requisito per applicazione art. 34 DPR 380/2001?

concetto di "pregiudizio"

al ricorrere del quale può essere applicata la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. valutazione di natura tecnico-edilizia-strutturale

Cosa pago per regolarizzazione ai sensi art. 34 DPR 380/2001?

RESIDENZIALE: sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire

NON RESIDENZIALE: pari al doppio del valore venale, determinato a cura della Agenzia del Territorio

Art. 34 DPR 380/2001 Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare

il 2 per cento delle misure progettuali.

E’ una tolleranza, ossia scostamento dai parametri autorizzati di misura talmente contenuta da non poter essere considerati un illecito edilizio e da non venire sanzionati.

…altre sanzioni pecuniarie…

Art. 37 comma 1 DPR 380/2001

Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in

totale difformità

La realizzazione di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla denuncia di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

…..restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 euro a 10329 euro.

Art. 6 DPR 380/2001

Attività edilizia libera

• La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori (CIL/CILA), comportano la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Euro 1000,00 se lavori terminati

Euro 333,00 se lavori in corso

Art. 53 L.R. 12/2005

Sanzioni amministrative

Qualora il mutamento di destinazione d’uso senza opere edilizie, ancorché comunicato risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a mille euro.

Gli importi corrisposti a titolo di sanzione amministrativa sono impiegati dal comune per incrementare, realizzare o riqualificare la dotazione di aree, servizi ed infrastrutture.

ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITA’ PAESAGGISTICA

Art. 167 Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 Ordine di rimessione in pristino o di versamento di indennità pecuniaria

La cosiddetta autorizzazione paesaggistica in sanatoria

- per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;

- per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;

- per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell‘art. 3 DPR 380/2001.

MA COSA SIGNIFICA «..lavori…che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi»? Ci è venuto in aiuto il Ministero per i Beni e le Attività Culturali con circolare del 2009:

• La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 167 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni ed integrazioni, deve essere quantificata, mediante perizia di stima, in base al maggiore importo tra il danno ambientale arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

• Qualora non vi sia né un “danno ambientale” né un “utile conseguito”, la sanzione pecuniaria, prevista dall’art. 167 del D.lgs42/2004, dovrà essere quantificata nella misura stabilita dall’art. 83 della L.R. 12/2005.

• Art. 83.

• Sanzioni amministrative a tutela del paesaggio.

• 1. L’applicazione della sanzione pecuniaria, prevista dall’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, in alternativa alla rimessione in pristino, è obbligatoria anche nell’ipotesi di assenza di danno ambientale e, in tal caso, deve essere quantificata in relazione al profitto conseguito e, comunque, in misura non inferiore a cinquecento euro.

RESPONSABILITA’ DEL TECNICO

Art. 29 D.P.R. 380/2001 Responsabilità del titolare del permesso di costruire, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, nonché anche del progettista per le opere subordinate a segnalazione certificata di inizio attività

1. Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.

2. Il direttore dei lavori non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente. In caso contrario il dirigente segnala al consiglio dell'ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che è passibile di sospensione dall'albo professionale da tre mesi a due anni.

3. Per le opere realizzate dietro presentazione di segnalazione certificata di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione di cui all’articolo 23, comma 1, l'amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari.

RESPONSABILITA’ DEL TECNICO

Cosa deve fare il direttore dei lavori per evitare di essere considerato corresponsabile dell'abuso?

a)contestare per iscritto agli altri soggetti la violazione

b)inviare contemporaneamente una motivata comunicazione della violazione all'ufficio tecnico comunale

c)comunicare, sempre contemporaneamente, la propria rinunzia all'incarico sia all'ufficio tecnico comunale sia al proprio cliente

grazie per l’attenzione