Relatori:

Alfredo Mauri - Head of Logistics Department

GVA Redilco

Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department

Jones Lang LaSalle

giovedì 9 giugno 2011

09/06/2011 Oggetto dell’indagine di mercato

Oggetto dell’indagine sono i magazzini per attività logistica comunemente definiti di “Classe A”, ovvero:

•dimensioni: non inferiori a 10/15.000 mq nelle secondary location e a 5/10.000 nella prime location;

•indice di copertura: non più del 45%-50% del lotto

•strutture: cemento armato prefabbricate modulare o pannelli sandwich

•altezza utile sottotrave: non inferiore ai 10 m (stoccaggio pallets a 5/6 livelli)

•numero docks: rapporto uno ogni 500 o 1000 mq (mono o doppio fronte ribalta)

•portanza pavimentazione: min. 5 tons/mq

•maglia strutturale dei pilastri: progettata per garantire l’ottimizzazione del posizionamento della scaffalatura

•dotazione di accessori: impianto antincendio sprinkler (NFPA)

•eccellente accessibilità, prossimità ad infrastrutture locali e di rete nazionale

 

Il rispetto dei criteri costruttivi sopra elencati garantisce:

•all’utilizzatore finale (operatore logistico, etc) un immobile idoneo alle esigenze di una logistica “moderna”

•all’investitore la diminuzione del rischio connesso all’investimento data la massima flessibilità dell’immobile, ossia la possibilità di

una facile ricollocazione dello stesso sul mercato (in caso di sfitto), grazie a caratteristiche che lo rendono appetibile a diverse

tipologie di utilizzatori.

09/06/2011

• Il mercato nel 2010 ha mostrato chiari segni di ripresa rispetto al 2009:

- l’assorbimento di spazi ha registrato il dato più alto dal 2000

- il vacancy rate (tasso di sfitto) si è ridotto al 7.2%

- è leggermente aumentata l’offerta di nuovi spazi (+5% rispetto al 2009)

- i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati

Overview

09/06/2011 Domanda

= Consolidation & Cost saving= Crescita strutturale

Ripartizione Domanda di mercato

• Nel 2010 la Domanda di immobili ad uso logistico è stata generata da due fattori principali:

- necessità di riorganizzazione degli spazi ad uso magazzino con finalità di consolidation & cost saving

(64%)

- crescita strutturale, legata soprattutto a tender o all’ingresso in Italia di nuovi operatori/end-user (36%)

• La superficie media richiesta si attesta tra i 5.000 e i 10.000 mq. nello stretto hinterland delle prime

location (Milano, Roma, Firenze, Verona, Bologna), mentre tra i 10.000 sino ai 40/50.000 mq. (hub logistico)

nelle secondary location (Lodi, Pavia, Novara, Piacenza, Pomezia, Anagni);

• Standard edilizi moderni ed eco-sostenibili, ubicazione vicino alle principali arterie di comunicazione

(caselli autostradali) e costi contenuti, sono stati i driver dominanti delle domanda di mercato nel 2010

Fonte: GVA Redilco

09/06/2011 Analisi dell’Assorbimento

Assorbimento di magazzini logistici in Italia, 2000-Q1 2011

0

200

400

600

800

1.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1 2011

.000 m

q

Assorbimento per tipo di attività dell’utilizzatore, 2010

7%

26%

7%60%

3PLRetailersCorrieriIndustria

Assorbimento per regione, 2010 19%

5%

47%

10%

6%

13% Emilia Romagna

Lazio

Lombardia

Piemonte

Toscana

VenetoFonte: Jones Lang LaSalle

Fonte: Jones Lang LaSalle

Fonte: Jones Lang LaSalle

• L’assorbimento di magazzini nel 2010 è stato pari a 725.000 mq (livello più alto dal 2000), + 7.5% (sul

2009)

• la maggior parte degli immobili sono stati assorbiti da operatori logistici 3PL (60%), seguiti dall’industria,

che ha pesato per circa un quarto dell’assorbimento

• le transazioni per immobili già esistenti e quelle su immobili personalizzati (pre-let e owner-occupier) hanno

una quota di mercato pressoché identica (52% e 48%)

09/06/2011 Offerta

= Built-to-suit

= Speculative

= Secondary location

= Prime location

Ripartizione Offerta (Built to

suit/speculative)

Ripartizione Offerta (Prime /Secondary

location)

• Lo stock si è incrementato annualmente dal 2002 ad oggi con una media storica di ca. 700.000 mq di nuovi capannoni

di Classe A;

• Nel 2010 nuove realizzazioni al di sotto delle aspettative con ca. 520.000 mq di nuovi magazzini, di cui la maggior

parte (ca. il 71%) di tipo built to suit (non speculativo)

• Cause del rallentamento nella pipe-line degli sviluppi immobiliari:

- focus sulla messa a reddito degli spazi già edificati e vacant;

- crisi dei mercati finanziari e stretta creditizia.

• Ripartizione geografica dei nuovi sviluppi immobiliari conferma i dati del 2009 (ripartizione pari al 45% e al 55%

rispettivamente tra prime e secondary location).

• Le aree di interesse dei nuovi sviluppi sono le medesime degli anni precedenti (Lombardia, Emilia e Veneto su tutte

con più dell’80% del totale dei nuovi sviluppi), con un rinnovato interesse per l’area di Roma e hinterland.

Fonte: GVA Redilco Fonte: GVA Redilco

09/06/2011 Canoni di Locazione

Fonte: Jones Lang LaSalle

Prime rent in Italia, 2010 €/mq/a

• I canoni nominali sono rimasti stabili nelle location prime e si sono leggermente abbassati nelle location

secondarie

• nella seconda metà del 2011 dovremmo rientrare in una fase di potenziale ripresa dei canoni, anche in virtù

delle dinamiche inflazionistiche e della riduzione sempre più consistente del vacancy rate

• incentivi molto consistenti soprattutto nelle location secondarie (“welcome package”, periodi di free rent e

break option anticipata)

09/06/2011 Analisi del Tasso di Sfitto

Fonte: Jones Lang LaSalle

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

18.00%

Q 1 2011

Laz io

Ve n e to

Lom bardia

Em i l ia Rom agn a

Pie m on te5.80%

6.00%

6.20%

6.40%

6.60%

6.80%

7.00%

7.20%

7.40%

2006 2007 2008 2009 2010 Q1 2011

Tasso di vacancy in Italia, 2006-Q1 2011 Tasso di vacancy per regione, Q1 2011

• Nel primo trimestre del 2011 il tasso di vacancy è sceso ulteriormente, riportandosi quasi ai livelli pre-crisi

• Tra le regioni più significative per il mercato logistico registriamo il tasso di sfitto più alto in Piemonte (quasi

18%); l’Emilia Romagna nell’ultimo anno ha visto una pesante riduzione dello sfitto (dimezzato negli ultimi 2

trimestri) mentre la Lombardia si conferma l’area più appetibile con poco più del 2% di spazio disponibile

Fonte: Jones Lang LaSalle

Prologis – Settimo Torinese (TO)

09/06/2011 La logistica e l’edilizia GREEN

Deka Immobilien – Pontenure (PC)

• In Italia il settore della logistica inizia a guardare all’edilizia ecosostenibile e ai suoi standards atti a garantire

alla struttura una elevata sostenibilità ambientale, sia a livello progettuale che costruttivo, con una

importante riduzione del “carbon footprint” e dei costi di gestione (risparmio dei consumi dell'acqua, dei costi

di illuminazione, diminuzione dei costi energetici, risparmio dei consumi dell'energia e di quelli elettrici).

• Ne sono un esempio l’immobile di Prologis a Settimo Torinese (TO) che ha ottenuto la certificazione LEED Gold

e lo stabilimento di Pontenure (PC) di Deka Immobilien certificato BREEAM.

Fonte: GVA Redilco

09/06/2011 Investimenti

Investimenti per settore

Ripartizione Investimenti immobiliari nel 2010

• Il totale del volume degli investimenti in Italia ha raggiunto nel 2010 un valore di ca. Euro 2,87 Bl, con un

decremento del 25% rispetto al 2009.

• Circa l’8% del totale degli investimenti effettuati (Euro 2,2 Bl) sono propri del settore “Industrial/Logistics”.

Focus su immobili ubicati in Lombardia ed, in particolare, nell’area del “Greater Milan”, a seguire Veneto ed

Emilia;

• Gli investitori sono individuabili principalmente in Fondi istituzionali italiani, a seguire quelli stranieri e i

privati;

= Office

= Retail

= Industrial/Logistics

= Hospitality

= Other

09/06/2011 Ripartizione Investimenti

Fonte: GVA Redilco

= Logistics

= Light Industrial

• Nel 2010 approssimativamente il 95% del totale degli investimenti nel settore industriale è stato

rappresentato da “pure logistics properties”, mentre nel 2007 tale rapporto raggiungeva il 74% e nel 2005 il

60%.

• Il volume medio del singolo investimento nel settore della logistica da parte degli investitori, sia istituzionali

che privati, si è ridotto collocandosi in un range di 15 - 20 Milioni di Euro.

09/06/2011 Rendimenti Attesi

Fonte: GVA Redilco

Rendimento lordo (trend)

• Il rendimento lordo (yield) inizia a mostrare (fine 2010 - inizio 2011) un trend di lieve compressione che

riflette un rinnovato interesse per il settore della logistica;

• L’yield medio di mercato nelle prime location è sceso sotto l’8% del biennio di fine 2008-2009, attestandosi su

un livello di ca. 7,78%; le secondary location scontano ca. 50 b.ps rispetto alle prime;

09/06/2011 Outlook

• DOMANDA. I dati del Q1 del 2011 confermano la graduale ripresa del mercato (soprattutto dal punto di vista

del take-up e della diminuzione della vacancy) cui si è assistita nel 2010. Il 2011 tuttavia sarà ancora un anno

di assestamento e stabilizzazione dopo i minimi registrati nel biennio 2008-2009;

• OFFERTA. Gli sviluppi di tipo “speculativo” rimarranno cauti e saranno la risultante di pianificazioni già definite

negli anni precedenti o favoriti da incentivi sul fotovoltaico; “Fly to quality”: Operatori ed investitori sempre

più interessati ad immobili di elevate qualità, efficienti ed eco-compatibili, oltre che ben ubicati rispetto alle

principali arterie di comunicazione;

• CANONI. In stabilizzazione dopo i minimi raggiunti nel biennio 2009-2010. La crescita della domanda e la

mancanza di nuovo prodotto “speculativo” di Classe A, dovrebbe generare un possibile incremento dei canoni

a partire dal 2012-2013;

• INVESTIMENTI. Rinnovato interesse (già a partire dal primo semestre 2011) da parte degli investitori – sia

nazionali che internazionali – verso soluzioni logistiche di qualità e ben ubicate. Compressione dell’yield

medio di mercato;

09/06/2011 Grazie per la vs. cortese attenzione

Via Agnello, 8

20121 Milano

Tel: +39 02.8586861

Fax: +39 02.85868620

Email: roberto.pitera@eu.jll.com

Piazza Armando Diaz, 7

20123 Milano

Tel: +39 02.802921

Fax: +39 02.80292222

Email: a.mauri@gvaredilco.com