RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1...Giudice Dott. Silvia SALTARELLI Commissario G.: dr. Sara Ceriotti...

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TRIBUNALE DI VICENZA FALLIMENTI

Concordato Preventivo

N. Gen. Rep. 12/2016

Giudice D. dott. Silvia Saltarelli

Commissario G. dott. Sara Ceriotti [email protected]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1

Tecnico incaricato: arch. SCILLA ZALTRON iscritto all’Albo ACPP della provincia di Vicenza al N. 560

iscritto all’Albo CTU del Tribunale di VICENZA con studio in VICENZA, Piazza Marconi 3

tel 0444928970 – fax 0444927806 - P.IVA 01973510249 email [email protected] - pec [email protected]

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Concordato Preventivo n. 12/2016 – Rapporto di Valutazione Lotto 1 !

Giudice Dott. Silvia SALTARELLI Commissario G.: dr. Sara Ceriotti - Perito: arch. Scilla Zaltron!

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SCHEDA SINTETICA E INDICE

Procedura CP n. 12/2016

CONCORDATO PREVENTIVO

Diritto (cfr pag. 3): Piena Proprietà per 1/1 con il lastrico di copertura e i sedimi del locale inverter e delle cabine elettriche in proprietà per l'area di e proprietà superficiaria 1/1 in ditta

(impianto fotovoltaico) Bene (cfr pagg. 3-4): capannone artigianale con impianto fotovoltaico di terzi in copertura, con scoperto esclusivo e terreno adiacente dove insiste un complesso storico-ambientale con unità immobiliari collabenti. Ubicazione (cfr pag. 3): Comune di Barbarano Vicentino, viale del Lavoro c.nn. 40 e 82. Stato (cfr pagg. 4-8): immobile produttivo appena sufficiente, il resto insufficiente. Lotti (cfr pag. / ): lotto 1 (corpi A e B) Dati Catastali attuali (cfr pag. 8): Corpo A In ditta - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino C.F. Fg. 16: m.nn. 185 sub 8, 185 sub 11, 185 sub 12, 190 sub 1, 190 sub 2, 190 sub 3; in ditta - proprietà per l'area e in ditta proprietà superficiaria 1/1, Comune di Barbarano Vic.no C.F. Fg. 16: m.nn. 190 sub 5, 185 sub 5, 185 sub 6, 185 sub 9, 185 sub 10. Corpo B In ditta - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino C.F. Fg. 18 m.n. 260 Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 20): nessuna. Irregolarità/abusi (cfr pag. 12): nessuna; nota: rispetto al l'autorizzato sono state tolte le preesistenti cellule prefabbricate dei servizi/spogliatoi con i relativi impianti. Valore di stima (cfr pag.12-16): Corpo A Valore di mercato ! 2.470.000,00 - pronto realizzo ! 2.200.000,00; Corpo B Valore di mercato ! 186.000,00 - pronto realizzo ! 159.000,00 Vendibilità (cfr pag. 16): modesta, bene di non semplice commercializzazione immediata. Motivo (cfr pag. 16): mercato, offerta in esubero, dimensioni, fotovoltaico sul tetto (di terzi). Pubblicità (cfr pag. 16): annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate Occupazione (cfr pag. 17): Corpo A – libero; i m.nn. 190 sub 5, 185 sub 5, sub 6, sub 9, sub 10 (cabine el., locale inverter al PT e lastrico solare al P1 per imp. fotovoltaico) sono di altra ditta. Corpo B – libero; Titolo di occupazione (cfr pag. 16): libero Oneri (cfr pag. 16): nessuno Varie (cfr pag. /): / APE (cfr pag. 8): Corpo A manca APE per il capannone, necessario per la vendita, a carico procedura (costo ! 600, escluso libretto impianto); non necessario per Corpo B - unità immobiliari collabenti.

PRIMA DELLA VENDITA: redazione APE capannone, richiesta Certificato di Destinazione Urbanistica per m.n. 190 e 260 (enti urbani >5.000 mq).

ALLEGATI: allegato 1A - fotografie; allegato 1B - verifica dati metrici e superfici; allegato 1C - estratti di mappa, visure cat., elaborato planim., elenco sub, planimetrie cat; allegato 1D - estratti PRG/PATI, estratto PdiL e convenzione, pratiche edilizie, agibilità; allegato 1E - elenco sintetico delle formalità e provenienza; allegato 1F - verifica comparabili.

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RAPPORTO DI VALUTAZIONE (art. 173 bis d.a. c.p.c)

QUESITO

Stima dei beni immobili della ditta concordataria come da elenco allegato alla domanda di concordato preventivo.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI L’incarico di esperto estimatore dei beni immobili è stato comunicato dal Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti - incarico in data 5/9/2016 del Giudice D. dott. Silvia Saltarelli. Si sono svolte ricerche presso: - Agenzia delle Entrate di Vicenza - Catasto: per reperire estratti di mappa, visure attuali e storiche, planimetrie catastali degli immobili, per verificare la regolarità catastale (visure eseguite 19-22/9/16 e 11-12/10/16) e per ricercare immobili con caratteristiche raffrontabili per categoria e rendita per analisi beni comparabili; - Ufficio Tecnico del Comune di Barbarano Vic.no: per reperire la documentazione urbanistica, le pratiche edilizie e di agibilità, le dichiarazioni di conformità degli impianti (accesso agli atti 26/9/16, visione e copie pratiche 14/10/16). - Agenzia delle Entrate di Vicenza – Conservatoria: per trascrizioni, pregiudizievoli e iscrizioni ipotecarie (visure 6-11/10/16 e segg.) e per ricercare compravendite di immobili comparabili. Il sopralluogo è stato eseguito il 28/9/16 alla presenza del sig. Il 12/10/16 è stato trasmesso al Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti il riepilogo dei valori e il 27/10/16 sono state anticipate al C.G. le schede sintetiche di valutazione.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE

Diritto: Piena Proprietà per 1/1 con il lastrico di copertura e i sedimi del locale inverter e delle cabine elettriche in proprietà per l'area di

e proprietà superficiaria 1/1 in ditta (impianto fotovoltaico)

Bene e ubicazione: in Comune di Barbarano Vicentino, Viale del Lavoro c.nn. 40 e 82: corpo A: complesso artigianale con area scoperta pertinenziale (vani tecnici esterni e lastrico solare di copertura in proprietà superficiaria 1/1 di altra ditta); corpo B: terreno adiacente in lottizzazione produttiva "Rampezzana" (lotto n. 3), con insistente complesso storico-ambientale (unità collabenti) censito con la scheda n. 32 di PRG, raggiungibile anche da Via Fornasette. Caratteristiche zona: zona artigianale, con aree limitrofe agricole. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria, secondaria in centro del paese. Principali collegamenti pubblici (Km): SP247 Riviera Berica (0,2), autostrada A31 (4,0), centro Barbarano Vicentino (6,0) dove sono i principali servizi pubblici.

Descrizione: Corpo A - Piena proprietà di un capannone artigianale che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 10.0201 mq con altezza interna di 9,25 m, costruito nel 1992/96 e poi ampliato in fasi successive, che insiste sul terreno m.nn. 185 e 190 di 18.438 mq catastali complessivi e 18.322 mq reali, così suddiviso: M.n. 185 sub 8: porzione capannone al PT di circa 2.845 mq costruita nel 1992/96 M.n. 185 sub 11: area urbana di circa 1.066 mq catastali

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!" per superficie lorda si intende comprensiva di murature, balconi ... ovvero ingombro complessivo dell'immobile

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M.n. 185 sub 12: area urbana di circa 11 mq catastali M.n. 190 sub 1: porzione capannone al PT di circa 2.6741 mq costruita nel ‘96 (con completamento nel 2011), con corti esclusive di circa 397 mq complessivi; M.n. 190 sub 2: porzione deposito al PT di circa 2.7321 mq costruita nel 2000 (con completamento nel 2011) , con corti esclusive di circa 432 mq complessivi; M.n. 190 sub 3: porzione deposito al PT di circa 1.7691 mq costruita nel 2000 (con completamento nel 2011) , con corte esclusiva di circa 6.364 mq; con il lastrico di copertura e i sedimi del locale inverter e delle cabine elettriche in proprietà per l'area e proprietà superficiaria 1/1 altra ditta

m.n. 190 sub 5 lastrico di copertura al P1 per impianto fotovoltaico m.n. 185 sub 5 cabina elettrica PT di circa 71 mq m.n. 185 sub 6 lastrico di copertura al P1 per impianto fotovoltaico m.n. 185 sub 9 locale inverter PT di circa 271 mq m.n. 185 sub 10 cabina elettrica PT di circa 101 mq I fabbricati sono posti sul terreno individuato al CT Fg. 16 m.nn. 185 e 190 di 18.438 mq catastali; l’area scoperta è pavimentata in cemento/sterrato con porzioni a verde e utilizzata a parcheggio, zone di manovra e deposito materiali, dotata di accesso carraio e parzialmente recintata.

ortofoto con sovrapposizione mappa catastale

Corpo B - Piena proprietà di un terreno, adiacente al terreno lotto 1 corpo A, identificato come lotto n. 3 della lottizzazione produttiva "Rampezzana", dove insiste un complesso storico-ambientale (attualmente unità immobiliari collabenti), censito anche con la scheda ambientale n. 32 di PRG così identificato: CF Fg. 18 m.n. 260 fabbricati con area sedime di circa 7051 mq (unità immobiliari collabenti) che insistono sul terreno – CT Fg. 18 m.n. 260 di 6.236 mq catastali. I beni si trovano nella zona artigianale “Rampezzana” in Barbarano Vicentino, lungo la SP247 Riviera Berica.

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foto esterne m.nn. 185 - 190 - corpo A - PT H= 9,35

foto esterne m.n. 260 – corpo B

CARATTERISTICHE DESCRITTIVE: Il capannone ha struttura con pilastri e travi in c.a.p., copertura con travi a Y in c.a.p. e cupolini in fibrocemento, pavimento in cemento (con porzioni usurate), pareti esterne in pannelli prefabbricati coibentati in c.a.v., portone scorrevole in lamiera zincata, finestre in metallo e vetro tipo u-glass e naco, con condizioni di manutenzione appena sufficienti per l’uso. Attualmente all’interno è vuoto e privo degli impianti (presenti i carri ponte valutati nei beni mobili) e le cellule prefabbricate per servizi/spogliatoi previste nel progetto autorizzato sono state rimosse. Il complesso corpo B è costituito da fabbricati collabenti costruiti con materiali tradizionali, con murature in sasso/mattoni/laterizio, copertura in legno e manto in coppi, infissi in legno e vetro; le condizioni di manutenzione sono insufficienti e necessita di un intervento completo di ristrutturazione. Nota: per il corpo B (unità collabenti - ante ‘67) non è stato possibile accedere all’interno dei fabbricati perché insicuri; si riporta quanto rilevato dall’esterno.

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Vedasi ALL. 1B estratto planimetrie con misure e conteggi delle superfici

Fondazioni: corpo A: con plinti a bicchiere gettati in opera; cordoli continui in c.a.;

condizioni: non verificabili. Travi: corpo A: architravi a T rovescio (predisposte per corsie carroponte) e

travi a Y in c.a.p.; condizioni: discrete. corpo B travi in legno condizioni: insufficienti Solaio corpo B: travi e assito in legno; condizioni: insufficienti. Strutture verticali: corpo A: pilastri in c.a.v.; condizioni: sufficienti; corpo B: pilastri in

sasso/mattoni; condizioni: insufficienti. Copertura: corpo A: travi a Y in c.a.p. e cupolini in fibrocemento con lucernari,

lattoneria in lamiera verniciata, condizioni: sufficienti; corpo B: a falde con travi e travetti in legno, tavelle in laterizio e manto

in coppi; condizioni: insufficienti. Pareti esterne: corpo A: pareti in pannelli in c.a.v. 16 cm coibentati con finitura

graffiata; condizioni: discrete. corpo B: muratura in sasso/mattoni con intonaco deteriorato;

condizioni: insufficienti. Pavim. esterna: corpo A: cemento, ghiaino e sterrato ad uso parcheggio/area di

manovra/deposito materiali; condizioni: sufficienti per l’uso.

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corpo B: sterrato Cancello: corpo A: cancello provvisorio; condizioni: insufficienti. corpo B: cancello ad ante in ferro e rete lungo Viale del Lavoro;

condizioni: insufficienti. Recinzione corpo A in parte con stanti e rete, in parte con rete provvisoria, aperto

sul fronte strada. corpo B: in parte con stanti e rete Portone di ingresso: corpo A: portoni in lamiera e lamiera/vetro scorrevoli; condizioni:

sufficienti corpo B: porte in legno, condizioni: insufficienti Infissi esterni: corpo A: finestratura a nastro in u-glass e tipo naco; condizioni:

sufficienti; corpo B: legno e vetro; condizioni: insufficienti Infissi interni: corpo A: privo: corpo B: legno; condizioni: insufficienti Pareti interne: corpo A: in parte pareti divisorie in pannelli; Pavim. interna: corpo A: pavimento in cemento con spolvero al quarzo; condizioni:

appena sufficiente per l’uso, con porzioni da ripristinare; IMPIANTI N.B. per il corpo B assenti o tutti da rifare a nuovo.

Corpo A Fognatura: recapito: rete comunale; scarichi precedenti assimilati ai civili,

ispezionabilità e condizioni: non verificabili; Elettrico: tipologia FM e luce, tensione: 220-380V in canalette esterne con

calate e Q.Z.; illuminazione con lampade/neon a soffitto; dichiarazioni di conformità impianti elettrici luce e FM in data 10/7/2000 - 12/9/2001 - 7/11/2011 a firma ditta Miotello Gregorio di Barbarano Vic.no; nota: impianto da verificare, in parte rimosso.

Termico: capannone privo di impianto di riscaldamento. Idrico: tipologia: sottotraccia ed esterni a vista, alimentazione: rete comunale,

conformità e condizioni: non verificabili, in parte rimosso con i servizi. Corpo A DATI TECNICI (in base a planimetrie catastali, pratiche utc, misure di max)

Destinazione Barbarano Vic.no Catasto Fabbricati Fg. 16

Sup. Lorda arr. mq

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Coeff. Sup. Comm. mq

m.n. 185 sub 8 capannone artigianale PT 2.845 9,35 1,00 2.845 m.n. 185 sub 11 area urb. - sup cat 1.066 0,10 106,6 m.n. 185 sub 12 area urb. - sup cat 11 0,10 1,10 m.n. 190 sub 1 capannone artigianale PT 2.674 9,35 1,00 2.674 corti esclusive 397 0,10 40 m.n. 190 sub 2 deposito PT 2.732 9,35 1,00 2.732 corti esclusive 432 0,10 43 m.n. 190 sub 3 deposito PT 1.769 9,35 1,00 1.769 corte esclusiva 6.364 0,10 636,4

Totale arr. 10.020 10.847 m.n. 190 sub 5 lastrico di copertura al P1 per impianto fotovoltaico

m.n. 185 sub 5 cabina elettrica PT 7 2,30 m.n. 185 sub 6 lastrico di copertura al P1 per impianto fotovoltaico

m.n. 185 sub 9 locale inverter PT 27 2,7-2,8 m.n. 185 sub 10 cabina elettrica PT 10 2,30 Valore del diritto residuo sui lastrici solari già compreso nei fabbricati sopra elencati

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Corpo B DATI TECNICI (in base a planimetrie catastali)

Destinazione Barbarano Vic.no Catasto Fabbricati Fg. 16

Sup. Lorda arr. mq

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Coeff. Sup. Comm. mq

m.n. 260 unità collabenti area sedime fabbricati circa

705

m.n. 260 terreno sup cat. 6.236 di cui scoperto 5.531

Necessità di interventi manutentivi urgenti: Tenuto conto dell’epoca di costruzione e dello stato degli immobili non appaiono necessarie opere di manutenzione straordinaria per il capannone - corpo A; il complesso storico-ambientale – corpo B richiede una completa ristrutturazione. Certificazione energetica: corpo A: E’ necessario l’attestato di prestazione energetica APE per il capannone, prima della vendita. La spesa preventivata è di ! 600,00 (escluso il libretto di impianto), a cura della procedura/proprietà; si resta eventualmente a disposizione. Corpo B: non richiesto per unità imm. collabenti.

STORIA CATASTALE Dati catastali attuali: Corpo A In ditta proprietà per 1/1 Comune di Barbarano Vicentino Catasto Fabbricati Fg. 16: - m.n. 185 sub 8 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/7, R! 10.204,00 - m.n. 185 sub 11 Viale del Lavoro snc, pT, cat. area urbana, consist. 1066 mq, R! / - m.n. 185 sub 12 Viale del Lavoro snc, pT, cat. area urbana, consist. 12 mq, R! / - m.n. 190 sub 1 Viale del Lavoro n. 40, pT, cat. D/7, R! 9.854,00 - m.n. 190 sub 2 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/7, R! 9.966,00 - m.n. 190 sub 3 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/7, R! 9.632,00 in ditta - proprietà per l'area proprietà superficiaria 1/1 Comune di Barbarano Vicentino Catasto Fabbricati Fg. 16: - m.n. 190 sub 5 Viale del Lavoro snc, p1, cat. D/1, cl. /, consist. /, sup. /, R! 430,00 - m.n. 185 sub 5 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/1, cl. /, consist. /, sup. /, R! 40,00 - m.n. 185 sub 6 Viale del Lavoro snc, p1, cat. D/1, cl. /, consist. /, sup. /, R! 170,00 - m.n. 185 sub 9 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/1, cl. /, consist. /, sup. /, R! 62,00 - m.n. 185 sub 10 Viale del Lavoro snc, pT, cat. D/1, cl. /, consist. /, sup. /, R! 52,00 I beni insistono sul terreno Comune di Barbarano Vicentino Catasto Terreni Fg. 16: - m.n. 185 ente urbano di are 39.58 RD! /, RA! / e m.n. 190 e. u. di ha 1.44.80 RD! /,RA! /. Corpo B In ditta pr. 1/1 Comune di Barbarano Vicentino Catasto Fabbricati Fg. 18: - m.n. 260 Via Fornasette snc, p T-1, cat. F2 unità collabenti, consist. /, R! /. Non esistono planimetrie catastali ma è in visura l’elaborato planimetrico con l’elenco sub che riporta l’unità in sagoma con la corte esclusiva. I beni insistono sul terreno in Comune di Barbarano Vicentino C.T. Fg. 18 m.n. 260 ente urbano di are 62.36.

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Variazioni storiche: - con frazionamento del 7/11/1994 (n. 2990.1/1994) il m.n. 57 di are 90.81 è stato soppresso e ha originato il m.n. 178 di are 52.08 e il m.n. 179 di are 38.73; il m.n. 176 è stato soppresso e ha originato il m.n. 180 di are 01.07 e il m.n. 181 di are 00.82; - con Variazione geometrica e Tipo Mappale del 30/12/1994 (n. 3714.1/1994) il m.n. 180 di are 01.07 è stato soppresso e unito al m.n. 179 di are 38.73 per originare il m.n. 179 di are 39.80, poi soppresso e passato all’urbano con il m.n. 185 ente urbano di are 39.58 (sup.reale), interessato successivamente dal Tipo mappale del 13/8/2012 prot. n. VI0173600 per nuova costruzione e Tipo mappale del 23/1/2013 prot. n. VI0025031 per ampliamento; - con Variazione Geometrica e Tipo Mappale del 26/11/1996 (n. 6159.1/1996) il m.n. 181 di are 00.82 è stato soppresso e unito al m.n. 178 di are 52.08 per originare il m.n. 178 di are 52.90, passato all’urbano con il m.n. 190 ente urbano di are 52.90; - con Tabella di variazione Tipo Mappale del 3/1/2002 prot. n. 390900 (n. 38.1/2002) i m.nn. 201, 202, 203 fg 16 (ex m.nn. 130, 134, 138 fg 18) sono stati soppressi e uniti al m.n. 190 e.u. di are 52.90 per originare il m.n. 190 di ha 1.44.80; - il m.n. 140 fabb rurale di are 32.65 deriva dal Frazionamento del 31/3/2000 prot. n. 4025 del m.n. 5 fabb rurale di are 37.50 all’impianto meccanografico del 31/3/1974; con Tabella di variazione e Tipo Mappale del 22/11/2002 prot. n.311040 (n. 12704.1/2002) i m.n. 143, 159, 162, 167, 172 sono stati soppressi e uniti al m.n. 140 fabb. rurale di are 32.65 per originare il m.n. 140 fabb. rurale di are 62.36, poi soppresso e passato all’urbano con il m.n. 260 ente urbano di are 62.36. Conformità catastale: Giudizio di regolarità/Docfa I beni m.nn. 185-190 non presentano difformità rilevanti rispetto alle planimetrie catastali depositate all’AE di Vicenza. Per l’unità m.n. 260 c’è l’elaborato planimetrico e non sono obbligatorie le planimetrie in quanto dichiarata collabente e priva di rendita. spese tecniche e oneri presunti, a carico della procedura ! 0,00 Confini corpo A: in senso NESO secondo la mappa C.T. Fg. 16 il terreno m.n. 185 e 190 confina con: m.n. 69, 58, 59, 125, 192, confine Fg. 18. Secondo l’elaborato planimetrico n. VI0098164 prot. del 29/4/13: il m.n. 185 sub 8 confina al PT con: m.nn. 185/11, 185/9, 185/11, 190; il m.n. 185 sub 11 confina al PT con: m.nn. 58, Viale del Lavoro, m.nn. 190, 177; il m.n. 185 sub 12 confina al PT con: m.nn. 58, Viale del Lavoro, m.nn. 185/10, 185/11; il m.n. 185 sub 12 confina al PT con: m.nn. 58, Viale del Lavoro, m.nn. 185/10, 185/11; il m.n. 190 sub 1 confina al PT con: m.nn. 185, Viale del Lavoro, m.nn. 190/2, 177; il m.n. 190 sub 2 confina al PT con: m.nn. 190/1, Viale del Lavoro, m.nn. 190/3, 177; il m.n. 190 sub 3 confina al PT con: m.nn. 190/2, Viale del Lavoro, confine Fg. 18; il m.n. 190 sub 5 confina al P1 con: muri perimetrali quattro lati; il m.n. 185 sub 5 confina al PT con: m.nn. 185/11, 185/12, 185/11; il m.n. 185 sub 6 confina al P1 con: muri perimetrali quattro lati; il m.n. 185 sub 9 confina al PT con: m.nn. 185/11, 185/8; il m.n. 185 sub 10 confina al PT con: m.nn. 185/12, Viale del Lavoro, 185/11; corpo B: in senso NESO secondo la mappa C.T. Fg. 18 il terreno m.n. 260, confina con: confine Fg. 16, m.nn. 173, 290, 166, 288, 160, 141, 142, 278.

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REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA Titoli urbanistici: Per i m.nn. 260 e 190, trattandosi di enti urbani di superficie maggiore a 5.000 mq, è da richiedere per la vendita, ai sensi dell’art. 30 DPR 380/01 smi, il Certificato di Destinazione Urbanistica. Il PRG del Comune di Barbarano Vicentino classifica l’area in: corpo A: zona D1 industriale - indice cop. 50%. corpo B: residenziale e annesso rustico con scheda PRG N. 32; sono consentiti interventi di restauro, risanamento e consolidamento statico con precisazione che la destinazione dovrà essere compatibile con la zona produttiva (es. uffici, servizi, bar, sportello bancario, attività produttive, magazzini, etc.). Il PATI, Piano di Assetto del Territorio Intercomunale (Comuni Barbarano Vicentino e Mossano) adottato con D.C.C. n. 17 del 10/6/13 e approvato con Conferenza di Servizi in data 18/11/2014 indica per l’area: Tav. 1 vincoli: vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004 - corsi d’acqua, art. 7.2; vincolo sismico O.P.C.M. 3274/2003, intero territorio comunale, classe 3 , Art. 7.8; Tav. 2 invarianti: altri edifici con valore storico-ambientale Art. 15.2; manufatti di archeologia industriale n.2 - Canale Bisatto - Art. 15.4; Tav. 3 Fragilità: area idonea a condizione per scadenti qualità geotecniche Art. 16.1; Tav. 4 Trasformabilità: ATO P1- Area Produttiva Via Rampezzana di Barbarano Vic.no Art 26.1, aree di urbanizzazione consolidata prevalentemente produttive Art. 19.1; manufatti di archeologia industriale n.2 - canale Bisatto, Art. 15.4; per il corpo B viene confermato il vincolo di PRG. Il PI – Piano degli Interventi è in fase di redazione; il dirigente del competente UTC (geom. Barbieri) ha riferito che è eventualmente possibile, mediante perequazione, concordare una modifica delle norme che vincolano il m.n. 260 (corpo B). Nel PdiL produttivo "Rampezzana" - Convenzione di Lottizzazione in data 9/12/97 notaio Boschetti N. 147136 rep., registrata a Vicenza il 17/12/97 al N. 4302 pr., trascritta a Vicenza il 8/1/98 ai nn. 99-78; sono previsti i seguenti parametri: indice cop 50 %, H max 10,50 m; distanza min. confini 5,00 m; distanza min. pareti fin. 10,00 m; distanza min. ciglio strada 10,50 m; sono vietate le attività insalubri di prima classe; ammesse destinazioni direzionali e commerciali strettamente legate all’attività produttiva fino sup. max 20%, per ogni attività produttiva (di sup. coperta min. 500 mq) è consentito un alloggio custode vol. max 500 mc. Note: una porzione del capannone ricade nella prima lottizzazione produttiva, regolata con Convenzione in data 31/1/85 notaio G.P. Boschetti N. 52375 rep., registrata a Vicenza il 19/2/85 al N. 1075 pu., trascritto a Vicenza il 20/2/85 ai nn. 1894/1467; - una porzione dell'attuale terreno m.n. 190 corrisponde al lotto N. 4 di superficie 9.190 mq del PdiL produttiva "Rampezzana"; - il corpo B corrisponde al lotto 3 di PdiL che indica: sup. lotto = 6.266 mq; sup. max copribile = / mq; i fabbricati costituiscono il bene storico-ambientale censito con il n. 32, area soggetta a normativa specifica di PRG. Si allegano gli estratti del PdL "Rampezzana" con relativi parametri vigenti. Abitabilità e agibilità: Pratiche edilizie: Corpo A: presso il competente UTC si sono reperite le seguenti pratiche edilizie di interesse: - Concessione Edilizia N. 2795 del 10/7/92 N. 1700 prot.; rilasciata a per la costruzione di un capannone ad uso artigianale (attuale m.n. 185) inizio lavori in data 8/9/1992; autorizzazione B.A. N. 1684/91/BA in data 11/12/1991; nulla osta BB. AA. di Verona N. 14178/36 prot. del 29/1/92;

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parere favorevole ULSS N. 9 del 9/7/91 n. 7604/5016 prot. richiesta di proroga di 1 anno della C.E. n. 2795 del 10/7/92 n. 1700 prot, presentata il 1/6/95; - Pratica Edilizia N. 3283 del 22/3/94 - Variante alla C.E. N. 2795 del 10/7/92 rilasciata a per lavori di variante e cambio destinazione d’uso cantiere di produzione manufatti in c.a e c.a.p; - Concessione Edilizia N. 3389 del 21/10/95 - Variante alla C.E. 3283 denuncia opere in c.a. depositata al G.C. Vicenza il 20/4/1993 n. 408/1993 prot.; certificato di collaudo statico in data 13/11/96 a firma ing. F. Baron. parere favorevole ULSS N. 6 del 17/10/95 n. 2313/SIP/95/6265IN prot. con prescrizioni; certificato di agibilità 21/12/96 riferito alle C.E. N. 3283 - N. 3389; - Concessione Edilizia N. 3711 del 27/12/96 N. 96/5451 prot., rilasciata a per lavori di costruzione nuovo capannone per stoccaggio coperto di prodotti finiti in c.a.p. e c.a. (porzione attuale m.n. 190/1 in aderenza con il m.n. 185); parere favorevole ULSS N. 6 del 19/12/96 N. 7445/prev/sisp prot., con prescrizioni; denuncia opere in c.a. depositata al G.C. Vicenza il 27/12/1996 n. 1536 prot.; certificato di collaudo statico non reperito; inizio lavori in data 27/12/1996; dichiarazione di conformità impianti elettrici luce e FM. In data 10/7/2000 a firma ditta

certificato di agibilità del 4/8/2000 per stoccaggio prodotti prefabbricati in cls; - Concessione Edilizia N. 4330 del 1/9/2000 N. 1783 prot. rilasciata a per la costruzione di due capannoni aperti per lo stoccaggio di elementi prefabbricati in cls autorizzazione B.A. U.T Barbarano del 17/4/2000 N. 1783 prot; parere favorevole ULSS N. 6 del 27/7/2000 N. 37340/00/prev prot., inizio lavori in data 15/9/2000, depositato U.T il 30/3/2001 N. 2007 prot.; dichiarazione di conformità impianto elettrico in data 12/9/2001 a firma ditta

denuncia opere in c.a. depositata al G.C. Vicenza CAEM N. 153 del 9/2/2001; certificato di collaudo statico in data 11/9/2001 a firma ing. M. Carollo; certificato di agibilità 14/9/01 - artigianale (tettoie per stoccaggio elementi in c.a.); - Permesso di Costruire N. 10/5707 del 28/10/11 rilasciato a per lavori di ampliamento edificio ex industriale “ora da destinarsi in base L.R. 14/2009 piano casa e fotovoltaico a tetto” dichiarazione di conformità impianto elettrico e FM relativo all’ampliamento (attuale m.n. 190/1) in data 7/11/2011 a firma di denuncia opere in c.a. depositata al Comune di Barbarano Vic.no il 24/10/2011; certificato di collaudo statico non reperito. autorizzazione paesaggistica ai sensi art. 146 (con silenzio assenso 60 gg) rilasciata dal Comune in data 2/2/11 n. 6573 prot. inizio lavori in data 3/11/11 N. 7066 prot. fine lavori in data 8/11/11relativo alla sola parte di ampliamento realizzato con copertura con travi a Y; certificato di agibilità parziale del 28/11/11 (riferita alla copertura per fotovoltaico e tamponatura pareti, non realizzata pensilina in ampliamento).

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Corpo B: il fabbricato è ante 1967 e presso l’UTC non risultano pratiche edilizie. Piano di Lottizzazione “Rampezzana” di “MARIELLA sas” P.E. N. 3840; corpo A: una porzione dell'attuale terreno m.n. 190 corrisponde al lotto N. 4 di superficie 9.190 mq del PdiL produttiva "Rampezzana"; corpo B: corrisponde al lotto 3 di PdiL che indica sup. lotto 6.266 mq, sup. max copribile 0 mq; (i fabbricati costituiscono il bene storico-ambientale censito con il n. 32, area soggetta a normativa specifica di PRG). Conformità urbanistico-edilizia: nessuna difformità sostanziale; rispetto all'autorizzato nel corpo A sono state tolte le preesistenti cellule prefabbricate dei servizi/spogliatoi con i relativi impianti; attualmente il fabbricato all'interno è vuoto e con impianti da verificare. Abusi: tenuto conto dello stato assentito con l’ultima P.E., nessuna difformità sostanziale. Sanabilità e costi: spese tecniche e oneri presunti per la vendita ! 0,00

VALORE E VENDIBILITA’

Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate di Vicenza (Catasto e Conservatoria - SISTER), U.T.C. di Barbarano Vicentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato locale, quotazioni borsa immobiliare OMI, rilevamenti Il Sole 24Ore, aste legali. Metodo di valutazione: Per ricercare una corretta valutazione si è tenuto conto del valore intrinseco ed estrinseco del complesso immobiliare, comparato con i dati inerenti il valore di immobili raffrontabili, corretti in relazione all'area geografica e urbanistica e ai prezzi del mercato, per quanto rilevabile nell’attuale periodo. L'andamento del mercato e la crisi economica, con i conseguenti riflessi sugli investimenti immobiliari, sono tali da comportare un’attribuzione prudenziale dei valori di stima. Il complesso è servito dalle principali arterie di distribuzione e ubicato in un lotto di facile individuazione in zona produttiva di Via Rampezzana, lungo la S.P. 245 Riviera Berica; il casello di Barbarano Vic.no (A31) si trova a circa 4 km. Gli edifici presentano caratteristiche di livello ordinario come modalità costruttive e condizioni di manutenzione generale sufficienti; sono attualmente vuoti e privi delle preesistenti cellule prefabbricate dei servizi/spogliatoi, con impianti (di base) da verificare. I valori assegnati al complesso produttivo considerano per i fabbricati l’epoca di costruzione, i materiali e le finiture, tipologia e altezze interne, lo stato di manutenzione, la dotazione di impianti, la normativa urbanistica; sono compresi nella stima i diritti residui delle porzioni cedute in diritto di superficie. Si sono considerati anche la visibilità, la buona accessibilità anche con i mezzi pesanti dalla strada pubblica e per gli spazi interni di manovra, la distribuzione planimetrica razionale, le caratteristiche del complesso, la qualità media richiesta dal mercato e l’offerta attuale di immobili produttivi, in generale esubero rispetto alla domanda anche per immobili più recenti e/o più flessibili e adattabili alle diverse esigenze. Per il corpo B (fabbricati) si è valutato lo stato collabente e la necessità di una completa ristrutturazione, tenuto conto della normativa urbanistica. Si è proceduto prima di tutto alla stima con il metodo del confronto di mercato MCA mediante ricerca di atti di compravendita di beni comparabili a quelli da stimare. In particolare si sono ricercati, considerata l’omogeneità territoriale, nei fogli catastali 16 e 18 (su cui insistono i beni di stima e la zona produttiva di riferimento) capannoni con caratteristiche simili per: - destinazione/categoria catastale: D7-D8 “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali

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esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”; - indirizzo: zone industriali e non limitrofe a viale Del Lavoro; - rendita catastale, che dà indicazioni sulle dimensioni e tipologia dei beni. Gli immobili produttivi trovati con caratteristiche omogenee sono evidenziati in allegato 1F. Per le unità immobiliari individuate si è verificato mediante ricerca “per immobili” presso la AE-Conservatoria RR.II. di Vicenza se siano state oggetto di atti di compravendita negli ultimi due anni. La ricerca ha permesso di individuare un solo atto di compravendita, riferito al Fg. 18 m.nn. 269-273: compravendita con atto in data 10/6/2015 n. 1551 rep. notaio M. Dal Maso, tra

e immobili in Barbarano Fg. 18, m.nn. 269-273 e fg. 16 m.n. 194; prezzo ! 1.000.000,00 (! 220/mq ca). Nessun altro degli immobili identificati come possibile comparabile è stato oggetto di recente compravendita. Si sono quindi considerati i seguenti dati: - il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita in Barbarano Vicentino, comune di 5.000 ab. circa, si è ridotto del 10% rispetto all’anno 2015 (dati statistici); la domanda e l’offerta registrano ancora riduzioni dei prezzi, anche se per le compravendite residenziali si segnala un inizio di ripresa.

- Borsino Immobiliare: per il Comune di Barbarano Vicentino - zona periferia, periodo ottobre 2016, valori compresi tra 323 e 403 !/mq di superficie lorda per “capannoni industriali in buono stato” e tra 229 e 323 !/mq per “capannoni tipici in buono stato”; vanno applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà, oltre che per tenere conto delle superfici.

- Osservatorio Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia Entrate: per il Comune di Barbarano Vicentino nella zona suburbana/Ponte di Barbarano, periodo 1° sem. 2016, valori compresi tra 380 e 475 !/mq di superficie lorda per “capannoni industriali” in stato normale; vanno applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà.

- Il Consulente Immobiliare edito da Il Sole 24 Ore: per il territorio di Vicenza, periodo 1^ semestre 2016, prezzo medio di mercato di ! 820/mq per i capannoni tipici di nuova o recente costruzione di tipo tradizionale rinforzato con h metri 6 di almeno mq 500 coperti con asservita un’area scoperta di superficie almeno doppia di quella coperta; ubicazione in

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periferia o dintorni attigua a vie di grande comunicazione.

rendimento medio r = 6,82% ragguaglio prezzi Vicenza/Barbarano -35%= ! 530,00/mq incidenza vetustà 10-20 anni, qualità media e stato discreto : 0,70 = ! 370,00 incidenza vetustà 21-40 anni, qualità ordinaria e stato discreto : 0,60 = ! 318,00 - ricerca prezzi Tribunali del Veneto: prezzi a base d’asta al mq per immobili raffrontabili in zona: esec. 444/12 - ! 325/mq ; fall. 121/12 - ! 300/mq;

- ricerca di mercato principali agenzie immobiliari on line: prezzo richiesto al mq per immobili raffrontabili (capannoni) ubicati in zona variabile tra ! 440/mq e ! 800/mq; è da considerare una variazione media sul prezzo richiesta/vendita del -20%.

La perizia è eseguita sugli immobili per come valutabili a vista, senza procedere ad indagini invasive e quindi senza considerare eventuali difetti o vizi occulti; al sopralluogo non sono stati rilevati né sono stati indicati materiali costruttivi che richiedano interventi di bonifica. Sono applicate riduzioni per la presenza del diritto di superficie di terzi dei lastrici solari e delle cabine/locale inverter per l’impianto fotovoltaico di proprietà di terzi, che comunque costituisce un vincolo alla libera disponibilità dell’immobile (es. non si può demolire la copertura). Per l’ipotesi di vendita a breve termine viene indicato anche un “valore di pronto realizzo” determinato applicando una riduzione che considera la vendita senza garanzia per vizi e i sempre maggiori tempi medi di vendita degli immobili nel periodo attuale, data la stagnazione della richiesta di immobili produttivi. Le unità risultano liberamente commerciabili e formalmente in regola con le norme del DPR 380/01 art. 46 e s.m.i.. Prima della vendita è necessario l’APE per il corpo A con costi di redazione a carico della procedura/proprietà, non necessario per corpo B (unità collabenti); è da richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica per i m.nn. 260 e 190 (enti urbani >5.000 mq). Tenuto conto di quanto sopra sviluppato, si è definito il più probabile valore di mercato unitario di ! 240/mq commerciali per il capannone (corpo A, valore medio della parte produttiva e di quella a deposito, considerato lo stato attuale), e di ! 30/mq per l’area (corpo B), che portano ad un valore complessivo calcolato come segue:

corpo A Destinazione CF Fg. 16 m.n. 185 e 190:

Sup.comm. mq

Prezzo !/mq

Valore Complessivo

Capannone artigianale PT con aree e corti esclusive m.n. 185 sub 8, 11, 12; m.n. 190 sub 1, 2, 3. 10.020 ! 240,00 ! 2.603.280,00

lastrico di copertura al P1 per impianto fotovoltaico m.nn. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 6; cabine elettriche e locale inverter PT m.n. 185 sub 5, 9, 10

Valore del diritto residuo sull’area

compreso nei fabbricati sopra compresi terreno, recinzione, cancelli e sistemazione esterna, impianti base (carriponte nei beni mobili).

SUPERFICIE e VALORE TOTALE arr. ! 2.600.000,00

Valore immobiliare: il valore attribuito al lotto 1 corpo A è di ! 2.600.000,00.

Adeguamenti e correzioni della stima: Due diligence - oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno - spese cancellazione trascrizioni/iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna - oneri presunti di regolarizzazione edilizia (nessuna variazione sostanziale)

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nota: rispetto all'autorizzato sono state tolte le preesistenti cellule prefabbricate dei servizi/spogliatoi con i relativi impianti

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- oneri di regolarizzazione catastale ! 0,00 - redazione APE: costo APE a carico procedura/proprietà ! 600,00 / - stato di manutenzione e d’uso: stato conservazione sufficiente / - stato di possesso: libero; i lastrici solari al P1 per impianto fotovoltaico m.nn. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 6 e cabine elettriche e locale inverter al PT m.n. 185 sub 5, 9, 10 sono in diritto di superficie di terzi

- riduzione per diritto di superficie di terzi a favore ditta -5%: ! 130.000,00 - per vincoli e oneri giuridici non eliminabili / - spese condominiali insolute o straordinarie d. (non fa parte di condominio) / VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni

! 2.470.000,00

Valore di pronto realizzo: - Riduzione del valore per pronto realizzo e assenza di garanzia per vizi: riduzione del 11% ca

- ! 270.000,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO corpo A

! 2.200.000,00

Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 1 corpo A al netto delle detrazioni sopra indicate, con APE a carico procedura, è stimato pari a ! 2.470.000,00 (duemilioniquattrocentosettantamila/00). Il valore di pronto realizzo dei beni lotto 1 corpo A è stimato in ! 2.200.000,00 (duemilioniduecentomila/00).

corpo B Destinazione CF Fg. 18 m.n. 260:

Sup.cat. mq

Prezzo !/mq

Valore Complessivo

area sedime fabbricati (unità collabenti) circa 705 CT Fg. 18 m.n. 260 - terreno 6236 ! 30,00 ! 187.080,00 nota: fabbricati compresi nel valore SUPERFICIE e VALORE TOTALE arr. ! 186.000,00

Valore immobiliare: il valore attribuito al lotto 1 corpo B è di ! 186.000,00.

Adeguamenti e correzioni della stima: Due diligence - oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno - spese cancellazione trascrizioni/iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna - oneri presunti di regolarizzazione edilizia ! 0,00 - oneri di regolarizzazione catastale ! 0,00 - redazione APE: non richiesto per unità collabenti / - stato di manutenzione e d’uso: insufficiente, richiede una completa ristrutturazione, valutato nel valore di stima

/

- stato di possesso: libero / - riduzione per occupazione: nessuna / - per vincoli e oneri giuridici non eliminabili / - spese condominiali insolute o straordinarie d. (non fa parte di condominio) / VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni

! 186.000,00

Valore di pronto realizzo: - Riduzione del valore per pronto realizzo e assenza di garanzia per vizi: da ! 0,00 a ! 1.000.000,00: riduzione 15% arr.

- ! 27.000,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO corpo B

! 159.000,00

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Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 1 corpo B al netto delle detrazioni sopra indicate è stimato pari a ! 186.000,00 (centottantaseimila/00). Il valore di pronto realizzo dei beni lotto 1 corpo B è stimato in ! 159.000,00 (centocinquantanovemila/00).

Confronto con trasferimenti pregressi: non significativo. Giudizio di vendibilità: tenuto conto dell’attuale andamento del mercato, dell’offerta in esubero di beni produttivi, delle caratteristiche e dimensioni degli immobili, della presenza dell’impianto fotovoltaico di terzi in copertura, si tratta di beni di non semplice commercializzazione immediata. Forme di pubblicità: annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate.

STATO DI POSSESSO

Debitore: Locazione: / Comodato: / Assegnazione al coniuge: / Affitto azienda: /. Sine titulo: / Opponibilità (art. 2923 c.c.): /

VINCOLI E ONERI Pertinenze: aree di pertinenza esclusiva (aree urbane m.n. 185 sub 11, 12 e corti esclusive, m.n. 190 sub 1,2,3). Usufrutto, uso, abitazione: / Servitù: negli atti di provenienza è indicata la servitù a favore di passaggio con ogni mezzo e di sottoservizi sulle strade di lottizzazione. Convenzioni edilizie: - Convenzione Edilizia di Lottizzazione in data 9/12/97 notaio GP Boschetti N. 147136 rep., registrata a Vicenza il 17/12/97 al N. 4302 pr., trascritta a Vicenza il 8/1/98 ai nn. 99-78; a favore contro , con cessione aree Fg. 16 m.n. 124, Fg. 18 m.nn. 3, 5, 11, 6, 22, 65, 98. - Una porzione del capannone ricade nella lottizzazione con Convenzione in data 31/1/85 notaio G.P. Boschetti N. 52375 rep., registrato a Vicenza il 19/2/85 al N. 1075 pu., trascritto a Vicenza il 20/2/85 ai nn. 1894/1467. Vincoli storico-artistici: / Contratti incidenti sull’attitudine edificatoria: nessuno; si richiama che il m.n. 260 - corpo B corrisponde al lotto 3 di PdiL che indica: sup. lotto = 6.266 mq e sup. max copribile = 0 mq (non edificabile); i fabbricati costituiscono bene storico-ambientale censito con il n. 32, area soggetta a normativa specifica di PRG. Prelazione agraria: / Altri vincoli o oneri: - atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso (cessione del diritto di superficie) in data 13/7/2012 notaio Giulianelli Silvia n. 3839/2583 rep., trascritto a Vicenza il 17/7/12 ai nn. 13443/10151 e ai nn. 13444/10152, a favore di “Top Sun 1 srl” contro

riferito ai lastrici solari Fg. 16 m.n. 185 sub 1 e 2, m.n. 190 sub 4 e alle porzioni di terreno m.nn. 185-190 su cui insistono le cabine elettriche e il locale inverter. - annotazione n. 1576 del 30/7/12 - cancellazione condizione sospensiva. - annotazione n. 1577 del 30/7/12 - cancellazione condizione sospensiva Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni: l’immobile non fa parte di condominio Spese medie ordinarie annue di gestione o manutenzione: non indicate Spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute: nessuna Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori alla perizia: nessuna Rapporti con eventuali ipoteche (art. 2812 c.c.): /

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TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Titolo di acquisto del debitore: - proprietaria dal 21/12/2012 ad oggi con atto in data 21/12/2012 n. 31446 rep. Notaio M. Misomalo, trascritto a Vicenza il 16/1/2013 ai nn. 1124/752 atto di fusione per incorporazione della società

riferito a: - Comune di Villaga C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area - (lotto 6 di perizia); - Comune di Villaga C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); - Comune di Barbarano Vicentino CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1,2,3; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.n. 64, 264 - proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 3,4,5,6 - proprietà per l’area (lotti 1, 2,3 di perizia); Comune di Mossano CF Fg. 5 m.nn. 1089/3, 1089/4; 1089/5, 1089/6, 1089/7; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà; (lotto 4A-4B-4C di perizia e altri beni); Comune di Torri di Quartesolo CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309, 311, 273, 303, 307, 313, 363 - proprietà, (lotto 5 di perizia); Comune di Bolzano Vicentino CT Fg. 12 m.n. 458 - proprietà (altri beni). Regime patrimoniale: srl. Elenco precedenti proprietari nel ventennio: 1) - Provenienza a proprietaria dal 14/5/2007 al 20/12/2012 con atto del 14/5/2007 notaio M. Misomalo n. 23625 rep., trascritto a Vicenza il 13/6/2007 ai nn. 15909/9513 atto di trasferimento sede sociale della ditta

riferito a: beni di perizia e altri beni. 2) Per m.n. 190 (di are 52.90) -185 fg 16 - Provenienza a proprietaria dal 30/12/96 al 13/5/2007 con atto in data 30/12/1996 n. 5447 rep. notaio M. Misomalo, registrato a Vicenza il 29/9/98 al N. 37 pu., trascritto a Vicenza il 18/1/1997 ai nn. 1329/1046; atto di compravendita contro riferito a CT Fg. 16 m.n. 190 (ex m.nn. 178-181) di are 52.90 con sovrastante fabbricato della superficie coperta di circa 1.900 mq (con C.E. N. 3711 del 27/12/96 n. 96/5451 prot. Comune) - Provenienza a proprietaria dal 2/5/91 al 29/12/96 con atto in data 2/5/1991 n. 105560 rep. notaio G.P. Boschetti, registrato a Vicenza il 20/5/91 al N. 1512 pu., trascritto a Vicenza il 16/5/91 ai nn. 7939/5418; atto di compravendita contro riferito in Comune di Barbarano Vicentino CT Fg.18 M.n. 63/a di are 1.89 (sup. reale are 1.51), m.n. 57 di are 90.81 (sup. reale are 89.81) di totali are 92.70 (sup. reale are 91.32), lotto di terreno edificabile soggetto a Convenzione di Lottizzazione in data 31/1/85 notaio G.P. Boschetti N. 52375 rep. e trascritta a Vicenza il 20/2/85 ai nn. 1894/1467; nella nota di tr. è riportata l’esistenza di due utenze ENEL relative ai lotti 21 (m.n. 63/a) e 22 (m.n. 57).

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3) Per i m.nn. 143, 159, 162, 167, 172, 140 (costituiscono l’attuale m.n. 260 di are 62.36) Provenienza a proprietaria dal 15/5/2000 al 13/5/2007 con atto in data 15/5/2000 notaio G.P. Boschetti n. 167127 rep., trascritto a Vicenza il 2/6/2000 ai nn. 12417/8784; atto di compravendita contro

riferito a Barbarano Vicentino CT Fg. 18 m.n. 140 fabb rur di are 32.65, m.n. 141 fabb rur di are 4.85, m.n. 160 di are 5.22, m.n. 161 di are 11.58, m.n. 162 di are 00.81, m.n. 167 di are 16.82, m.n. 172 di are 1.76, m.n. 175 di are 55.37, m.n. 176 di are 56.55, m.n. 177 di are 58.11, m.n. 180 di are 24.10, m.n. 142 di are 3.00, m.n. 143 di are 3.12, m.n. 151 di are 1.72, m.n. 152 di are 1.61, m.n. 156 di are 10.49, m.n. 159 di are 7.20, m.n. 146 di are 3.73. Provenienza a proprietaria dal 25/11/1999 al 14/5/2000 con atto in data 25/11/1999 notaio G.P. Boschetti n. 162476 rep., trascritto a Vicenza il 25/1/2000 ai nn. 1780/1282; atto di mutamento denominazione sociale contro

riferito a beni di perizia e altri Provenienza a proprietaria dal 22/5/1995 al 24/11/1999 con atto in data 22/5/1995 notaio G.P. Boschetti n. 130276 rep., trascritto a Vicenza il 20/5/1996 ai nn. 7487/5537 e successiva nota di rettifica trascritta il 20/5/1996 25/1/2000 ai nn. 1779/1281; atto di trasformazione della società

riferito a beni di perizia e altri 4) Per il restante m.n. 190 (porzione di terreno ex m.nn. 201-202-203 fg 16 già m.nn. 130, 134, 138 fg 18 poi fusi nel m.n. 190) Provenienza a proprietaria dal 15/9/1998 al 13/5/2007 con atto in data 15/9/1998 n. 153062 rep. notaio G.P. Boschetti, registrato a Vicenza il 16/1/97 al N. 413/I, trascritto a Vicenza il 29/9/1998 ai nn. 17790/12864; atto di compravendita contro riferito a CT Fg. 18 m.n. 130 (ex m.n. 3b) di are 06.07, m.n. 134 (ex m.n. 11/b) di are 77.34 e m.n. 138 (ex m.n. 26/b) di are 08.49 per totali are 91.90 Provenienza a : vedi sopra. Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli Nominativo 1 - Iscrizione giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 7/10/15 al n. 3228/2015 rep., iscritta a Vicenza il 13/10/15 ai nn. 17376/2826 Importo ipoteca ! 300.000,00 Importo capitale ! 259.950,79, interessi ! 20.024,60, spese ! 20.024,61 iscritta contro Riferita a: Comune di Villaga C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti

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6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; CF Fg. 18 m.n. 260; CF Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà (lotti 4A, 4B, 4C di perizia); Comune di Torri di Quartesolo CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà (lotto 5 di perizia). 2 - Iscrizione giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 13/10/15 al n. 3523/2015 rep., iscritta a Vicenza il 16/10/15 ai nn. 17686/2868 Importo ipoteca ! 220.000,00 Importo capitale ! 202.248,69, interessi /; spese / iscritta contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà (lotti 4A, 4B, 4C di perizia); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà (lotto 5 di perizia); 3 - Iscrizione giudiziale derivante da ordinanza ex Art. 186 TER C.P.C. a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 23/10/15 al n. 3963/2015 rep., iscritta a Vicenza il 16/12/15 ai nn. 21658/3513 Importo ipoteca ! 65.000,00 Importo capitale ! 35.016,66, interessi /; spese / iscritta contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà (lotti 4A, 4B, 4C di perizia);

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Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà, (lotto 5 di perizia); Pignoramenti: 4 - Verbale di pignoramento immobili - Ufficiale Giudiziario di Vicenza in data 3/12/15 n. 9750/2015 rep. a favore di trascritto a Vicenza il 31/12/15 ai nn. 23045/16536 contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); nota: m.nn. 255, 257, 259, 262 da cedere al Comune. Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà (lotti 4A 4B, 4C di perizia); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà (lotto 5 di perizia). Elenco delle formalità che saranno cancellate: 1 - Iscrizione Vicenza il 13/10/15 ai nn. 17376/2826 2 - Iscrizione Vicenza il 16/10/15 ai nn. 17686/2868 3 - Iscrizione Vicenza il 16/12/15 ai nn. 21658/3513 4 - Trascrizione a Vicenza il 31/12/15 ai nn. 23045/16536

LOTTI Opportunità di divisione in lotti: il lotto 1 è suddiviso in corpo A e B come da perizia, per consentire una vendita frazionata qualora risultasse difficoltosa la cessione unitaria. Composizione e valore: come da perizia.

COMODA DIVISIBILITA’

Giudizio: il lotto è in proprietà per intero. Separazione quota: / Divisione totale: / Valore quota: /

OSSERVAZIONI FINALI Informazioni e note che il professionista ritiene rilevanti: /.

Vicenza, ottobre-dicembre 2016 il perito arch. Scilla Zaltron

ALLEGATI: allegato 1A - fotografie; allegato 1B - verifica dati metrici e superfici; allegato 1C - estratti di mappa, visure cat., elaborati planim., elenco sub, planimetrie cat; allegato 1D - estratti PRG/PATI, estratto PdiL, pratiche edilizie, dichiarazione conformità impianti, agibilità; convenzione di lottizzazione allegato 1E - elenco sintetico delle formalità e provenienza; allegato 1F - verifica comparabili.

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Ist. n. 29 dep. 13/12/2016

TRIBUNALE DI VICENZA FALLIMENTI

Concordato Preventivo

N. Gen. Rep. 12/2016

Giudice D. dott. Giuseppe Limitone

Commissario G. dott. Sara Ceriotti [email protected]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1

AGGIORNAMENTO FEBBRAIO 2018

Tecnico incaricato: arch. SCILLA ZALTRON iscritto all’Albo ACPP della provincia di Vicenza al N. 560

iscritto all’Albo CTU del Tribunale di VICENZA con studio in VICENZA, Piazza Marconi 3

tel 0444928970 – fax 0444927806 - P.IVA 01973510249 email [email protected] - pec [email protected]

Concordato Preventivo n. 12/2016 – Rapporto di Valutazione Lotto 1 – Aggiornamento febbraio 2018

Giudice Dott. Giuseppe LIMITONE Commissario G.: dr. Sara Ceriotti - Perito: arch. Scilla Zaltron

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SCHEDA SINTETICA E INDICE n. pagine e allegati riferiti al rapporto di Valutazione 2016

Procedura CP n. 12/2016 – Lotto 1 Corpo A e Corpo B

CONCORDATO PREVENTIVO

Diritto (cfr pag. 3): Piena Proprietà per 1/1 con il lastrico di copertura e i sedimi del locale inverter e delle cabine elettriche in proprietà per l'area di e proprietà superficiaria 1/1 in ditta

(impianto fotovoltaico) Bene (cfr pagg. 3-4): capannone artigianale con impianto fotovoltaico di terzi in copertura, con scoperto esclusivo e terreno adiacente dove insiste un complesso storico-ambientale con unità immobiliari collabenti. Ubicazione (cfr pag. 3): Comune di Barbarano Vicentino, viale del Lavoro c.nn. 40 e 82. Stato (cfr pagg. 4-8): immobile produttivo appena sufficiente, il resto insufficiente. Lotti (cfr pag. / ): lotto 1 (corpi A e B) Dati Catastali attuali (cfr pag. 8): Corpo A In ditta - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino C.F. Fg. 16: m.nn. 185 sub 8, 185 sub 11, 185 sub 12, 190 sub 1, 190 sub 2, 190 sub 3; in ditta - proprietà per l'area e in ditta proprietà superficiaria 1/1, Comune di Barbarano Vic.no C.F. Fg. 16: m.nn. 190 sub 5, 185 sub 5, 185 sub 6, 185 sub 9, 185 sub 10. Corpo B In ditta - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino C.F. Fg. 18 m.n. 260 Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 20): nessuna. Irregolarità/abusi (cfr pag. 12): nessuna; nota: rispetto all'autorizzato sono state tolte le preesistenti cellule prefabbricate dei servizi/spogliatoi con i relativi impianti. Valore di stima (cfr pag.12-16):

Corpo A Valore di mercato € 2.470.000,00 - pronto realizzo € 2.200.000,00 Corpo B Valore di mercato € 186.000,00 - pronto realizzo € 159.000,00

Vendibilità (cfr pag. 16): modesta, bene di non semplice commercializzazione immediata. Motivo (cfr pag. 16): mercato, offerta in esubero, dimensioni, fotovoltaico sul tetto (di terzi). Pubblicità (cfr pag. 16): annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate Occupazione (cfr pag. 17): Corpo A – libero; i m.nn. 190 sub 5, 185 sub 5, sub 6, sub 9, sub 10 (cabine el., locale inverter al PT e lastrico solare al P1 per imp. fotovoltaico) sono di altra ditta. Corpo B – libero; Titolo di occupazione (cfr pag. 16): libero Oneri (cfr pag. 16): nessuno Varie (cfr pag. /): / APE (cfr pag. 8): Corpo A manca APE per il capannone, a carico procedura (costo € 600, escluso libretto impianto); non necessario per Corpo B - unità immobiliari collabenti. PER LA VENDITA: redazione APE per il capannone, richiesta Certificato di Destinazione Urbanistica per i m.n. 190 e 260 (enti urbani >5.000 mq). ALLEGATI: allegato 1A - fotografie; allegato 1B - verifica dati metrici e superfici; allegato 1C - estratti di mappa, visure cat., elaborato planim., elenco sub, planimetrie cat; allegato 1D - estratti PRG/PATI, estratto PdiL e convenzione, pratiche edilizie, agibilità; allegato 1E - elenco sintetico delle formalità e provenienza; allegato 1F - verifica comparabili.



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RAPPORTO DI VALUTAZIONE (art. 173 bis d.a. c.p.c)

AGGIORNAMENTO FEBBRAIO 2018

QUESITO Aggiornamento della Valutazione eseguita a dicembre 2016 dei beni immobili della ditta concordataria, come da elenco allegato alla domanda di Concordato Preventivo.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI incarico in data 5/9/2016 del Giudice D. dott. Silvia Saltarelli, comunicato dal Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti. Il 12/10/16 è stato trasmesso al C.G. il riepilogo dei valori e il 27/10/16 sono state anticipate le schede sintetiche di valutazione; il 14/12/2016 è stata depositata la relazione peritale. Per l’aggiornamento al 2018 si sono svolte ricerche presso: - Agenzia delle Entrate di Vicenza - Catasto: si confermano le visure eseguite 19-22/9/16 e 11-12/10/16; - Ufficio Tecnico del Comune di Barbarano Vic.no: aggiornamento urbanistico gennaio 2018, le pratiche edilizie e di agibilità, le dichiarazioni di conformità degli impianti sono invariate; - verifica andamento prezzi e compravendite 2016-2018.

REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA

Titoli urbanistici: Per i m.nn. 260 e 190, trattandosi di enti urbani di superficie maggiore di 5.000 mq, è da richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica, ai sensi dell’art. 30 DPR 380/01 smi. rispetto al rapporto di valutazione del novembre 2016, è stato approvato il Piano degli Interventi, che sostituisce il previgente PRG, mentre rimane invariato il PATI, con le seguenti previsioni urbanistiche: Il PATI, Piano di Assetto del Territorio Intercomunale (Comuni Barbarano Vicentino e Mossano) adottato con D.C.C. n. 17 del 10/6/13 e approvato con Conferenza di Servizi in data 18/11/2014 indica per l’area: Tav. 1 vincoli: vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004 - corsi d’acqua, art. 7.2; vincolo sismico O.P.C.M. 3274/2003, intero territorio comunale, classe 3 , Art. 7.8; Tav. 2 invarianti: altri edifici con valore storico-ambientale Art. 15.2; manufatti di archeologia industriale n.2 - Canale Bisatto - Art. 15.4; Tav. 3 Fragilità: area idonea a condizione per scadenti qualità geotecniche Art. 16.1; Tav. 4 Trasformabilità: ATO P1- Area Produttiva Via Rampezzana di Barbarano Vic.no Art 26.1, aree di urbanizzazione consolidata prevalentemente produttive Art. 19.1; manufatti di archeologia industriale n.2 - canale Bisatto, Art. 15.4; per il corpo B viene confermato il vincolo di PRG. Il PI, Piano degli Interventi adottato con Del. C.C. n. 8 del 17/2/2017 e approvato con Del. C.C. n. 16 del 16/5/2017 indica per l’area: ZTO D1/1 – industriale - Art. 12 nto; per il lotto 1 corpo B Edificio non più funzionale al fondo agricolo di PRG - Art. 19.6.1 - elab. 3.3.a (n. 5). Nella Tav. 2.1.B PI Vincoli: l’area ricade in Vincolo paesaggistico - Corsi d'acqua-art. 7.2 nto (Canale Bisatto - Manufatti di archeologia industriale n. 2 - Art. 39 nto) Le norme tecniche per la zona D1/1 sono riportate all’art. 12 NTO e in sintesi sono come da tabella seguente:

Destinazione d’uso

Gli edifici e gli impianti destinati all’attività industriale e artigianale nonché uffici direzionali, le infrastrutture e attività di servizio, gli impianti tecnologici, i depositi, i magazzini pertinenti alle attività, piccole attività commerciali/direzionali (max 250 mq) compatibili e previo reperimento parcheggi all’interno dei lotti. Per ogni unità produttiva è consentito un alloggio con un volume massimo di 500 mc. L’abitazione deve essere inserita nella struttura architettonica del manufatto produttivo.



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Modalità d’intervento Gli interventi edilizi si realizzano mediante rilascio di permesso di costruire in diretta attuazione del Piano di Lottizzazione esistente o del PI

Superficie coperta massima 50% della superficie del lotto Altezza massima ml. 10,50 Distanza minima dai confini ml. 5,00 Distanza min pareti finestr. ml. 10,00 Distanza minima dal ciglio stradale

ml. 10.50 Fanno eccezione alle norme sui distacchi e sulle altezze le apparecchia-ture speciali ed impianti strettamente connessi alla funzionalità della produzione.

Le norme tecniche per gli Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG, indicati con apposita grafia nelle Tavole di PI in recepimento del previgente PRG (Variante approvata con DGRV n. 1077 del 16.04.2004), sono: Art. 19.6 NTO Il P.I. individua tali fabbricati al fine di una loro possibile riconversione a destinazioni diverse da quelle agricole, dalle eventuali connesse schedature e dai relativi atti o accordi pubblico - privati sottoscritti. La riconversione di fabbricati non più funzionali alla conduzione del fondo indicati dal PI, in sede di atto autorizzativo ad edificare, sarà concessa solo previa presentazione di una relazione a firma di un agronomo che attesti la non funzionalità del fabbricato e che illustri i motivi per cui il fabbricato è ritenuto non più funzionale; una dichiarazione di legittimità dello stesso fabbricato e della sua autorizzazione ai sensi di legge e della sua esistenza (edificato) almeno dalla data di adozione del PATI di Barbarano Vicentino e Mossano. Per tutti i fabbricati individuati come edifici non più funzionali al fondo agricolo, valgono le seguenti prescrizioni: a) gli interventi dovranno essere realizzati conformemente alle prescrizioni progettuali contemplate

nelle presenti norme per la Zona agricola E ed in particolare dovranno essere coerenti o resi coerenti con i caratteri tradizionali dell'edilizia rurale e con l’ambiente, anche mediante modifica dei manufatti che per dimensione, forma, colore, ecc, contrastano con i caratteri ambientali dei luoghi e nel rispetto delle tipologie e caratteristiche costruttive di cui al presente articolo 19.7 – Costruzioni residenziali e compatibili e al Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale;

b) devono essere presenti e/o opportunamente integrate le opere di urbanizzazione rispetto alle nuove utilizzazioni;

c) devono essere osservare le distanze dagli allevamenti esistenti ai sensi della normativa vigente; d) deve essere presente e/o opportunamente adeguata la dotazione di aree a parcheggio, oltre a

quanto già prescritto per la residenza, per le altre destinazioni. Il cambio di destinazione d’uso di edifici non più funzionali al fondo agricolo comporta il divieto di realizzare nuove strutture agricole produttive riferiti alla stessa proprietà/azienda agricola, eccetto nei casi di cambio di indirizzo produttivo o ampliamento dell’azienda agricola adeguatamente documentati. Il cambio di destinazione d'uso di edifici non più funzionali al fondo agricolo prevede il pagamento dei relativi oneri. Sono a carico del Titolare del titolo abilitativo i contributi di urbanizzazione tabellari, riferiti alla Zona E, ed ogni altro onere per l’urbanizzazione, allaccio, servizi etc. ovvero le eventuali opere richieste dal Comune necessarie alla tutela e riqualificazione ambientale dell’area. Par.19.6.1 - Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG Per gli Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG è fatto salvo quanto specificatamente previsto dalle relative schedature di analisi e di progetto recepite dal previgente PRG e di cui all’elaborato 3.3.a Edifici non più funzionali alla conduzione del fondo di PRG. Le previsioni e norme per gli edifici di cui al presente articolo decadranno decorsi cinque anni dall’entrata in vigore del primo Piano degli Interventi, trascorsi i quali, fino alla approvazione di un nuovo Piano degli Interventi o di una sua variante che li riguardi, per tali edifici sono consentiti i soli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e adeguamento igienico – sanitario ai sensi della legislazione vigente in materia. Si allega la scheda Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG N. 5 che riporta per i corpi di fabbrica del lotto 1B gli interventi consentiti (ristrutturazione con possibilità di cambio d’uso per fini compatibili con la zona (ad eccezione di depositi e locali produttivi) e con i caratteri dei manufatti produttiva. Nel PdiL produttivo "Rampezzana" - Convenzione di Lottizzazione in data 9/12/97, erano previsti i seguenti parametri: indice cop 50 %, H max 10,50 m, distanza min. confini 5,00 m,



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distanza min. pareti fin. 10,00 m, distanza min. ciglio strada 10,50 m; sono vietate le attività insalubri di prima classe, ammesse destinazioni direzionali e commerciali strettamente legate all’attività produttiva fino sup. max 20%; per ogni attività produttiva (di sup. coperta min. 500 mq) è consentito un alloggio custode vol. max 500 mc. Note: - una porzione del capannone ricade nella prima lottizzazione produttiva, regolata con Convenzione in data 31/1/85; - una porzione dell'attuale terreno m.n. 190 corrisponde al lotto N. 4 di superficie 9.190 mq del PdiL produttivo "Rampezzana"; - il corpo B corrisponde al lotto 3 di PdiL che indica: sup. lotto = 6.266 mq; sup. max copribile = / mq; i fabbricati costituiscono il bene storico-ambientale censito con il n. 32 (ora n. 5), soggetto a normativa specifica di PRG. (estratti PdL "Rampezzana" in relazione 2016).

VALORE E VENDIBILITA’ Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate di Vicenza (Catasto e Conservatoria - SISTER), U.T.C. di Barbarano Vicentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato locale, quotazioni borsa immobiliare OMI, rilevamenti Il Sole 24Ore, aste legali. Metodo di valutazione: Confermati il metodo e i criteri di valutazione e quanto riportato nella stima di dicembre 2016, si sono confrontati i dati considerati all’epoca con quelli per il periodo attuale, tenendo conto degli opportuni adeguamenti in rapporto alla particolarità dei beni di stima: - agenzie on line: non è disponibile il prezzo medio richiesto per gli immobili produttivi; per gli immobili residenziali in vendita in Barbarano Vicentino, comune di 5.000 ab. circa, il prezzo medio richiesto in gennaio 2018 è pari a 986 €/mq, con una diminuzione di circa -8% rispetto a ottobre 2016 (dati statistici):

- Borsino Immobiliare: Comune di Barbarano Vicentino - zona periferia periodo ottobre 2016, valori compresi tra 323 e 403 €/mq di superficie lorda per “capannoni industriali in buono stato” e tra 229 e 323 €/mq per “capannoni tipici in buono stato”; vanno applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà, oltre che per tenere conto delle superfici.



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periodo febbraio 2018, valori compresi tra 303 e 379 €/mq

i valori di febbraio 2018 rispetto a dicembre 2016 indicano una diminuzione di circa - 6%. - Osservatorio Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia Entrate: Comune di Barbarano Vicentino - zona suburbana/Ponte di Barbarano periodo 1° sem. 2016, valori compresi tra 380 e 475 €/mq di superficie lorda per “capannoni industriali” in stato normale; sono applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà.

nel periodo 1° sem. 2017 indica valori compresi tra 380 e 475 €/mq, invariati:

- Il Consulente Immobiliare edito da Il Sole 24 Ore: territorio di Vicenza, periodo 1^ semestre 2016, prezzo medio di mercato di € 820/mq per i capannoni tipici di nuova o recente costruzione di tipo tradizionale rinforzato con h metri 6 di almeno mq 500 coperti con asservita un’area scoperta di superficie almeno doppia di quella coperta; ubicazione in periferia o dintorni attigua a vie di grande comunicazione.

rendimento medio r = 6,82%; ragguaglio prezzi Vicenza/Barbarano -35%= € 530,00/mq incidenza vetustà 10-20 anni, qualità media e stato discreto : 0,70 = € 370,00 incidenza vetustà 21-40 anni, qualità ordinaria e stato discreto : 0,60 = € 318,00 Non sono disponibili dati più recenti. - ricerca prezzi Tribunali del Veneto: si sono visti e analizzati i dati delle aggiudicazioni degli ultimi anni forniti da Astalegale Spa in data 2/2/2018, viste anche le elaborazioni prodotte dal Collegio dei Geometri; non ci sono aggiudicazioni rilevate di immobili produttivi nel Comune di Barbarano Vicentino.



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- ricerca di mercato principali agenzie immobiliari on line: prezzo richiesto al mq per immobili raffrontabili (capannoni) ubicati in zona variabile tra € 160/mq e € 800/mq; è da considerare una variazione media sul prezzo richiesta/vendita del -20%.

Tenuto conto di quanto sopra riportato, si confermano i valori della relazione 2016 del più probabile valore di mercato unitario di € 240/mq commerciali per il capannone (corpo A, valore medio della parte produttiva e di quella a deposito, considerato lo stato attuale), e di € 30/mq per l’area (corpo B), come segue: lotto 1 corpo A

VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni € 2.470.000,00 Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 1 corpo A al netto delle detrazioni indicate in perizia, con APE a carico procedura, è stimato pari a € 2.470.000,00 (duemilioniquattrocentosettantamila/00). Valore di pronto realizzo: PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO corpo A € 2.200.000,00

Il valore di pronto realizzo dei beni lotto 1 corpo A è stimato in € 2.200.000,00 (duemilioniduecentomila/00).

lotto 1 corpo B

VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni € 186.000,00 Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 1 corpo B al netto delle detrazioni indicate in perizia è stimato pari a € 186.000,00 (centottantaseimila/00). PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO corpo B € 159.000,00

Il valore di pronto realizzo dei beni lotto 1 corpo B è stimato in € 159.000,00 (centocinquantanovemila/00).

Vicenza, febbraio 2018 il perito arch. Scilla Zaltron

Allegati estratti PI e scheda Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG N. 5



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Allegato: estratti PI e scheda Edifici non più funzionali al fondo agricolo di PRG N. 5

estratto PI - ZONIZZAZIONE

estratto PI – TAV Vincoli



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RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1...Giudice Dott. Silvia SALTARELLI Commissario G.: dr. Sara Ceriotti...

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