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Studio tecnico Geom. Moreno Cappellini

Via Sottopedonda, 8 e-mail: [email protected] 38038 Tesero (TN) tel. 0462/813221

RAPPORTO DI VALUTAZIONE FALL . N. 25/2014 TRIBUNALE DI TRENTO

ZQ031

FASCICOLO C – LOTTO 3 Immobili: pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436 e 438 in CC Javrè

DATA 30 giugno 2015

p.ed. 472 fienile � vicino alla stalla p.ed. 453

p.ed. 453 stalla (ora usata come deposito) parzialmente senza tetto

Fallimento 25/2014 Tribunale di Trento. Curatore: dr Cristina Odorizzi pag 2

2

INTRODUZIONE

Il perito Geom Moreno Cappellini con studio a Tesero, in Via Sottopedonda, 8

I richiedenti Dott.ssa Cristina Odorizzi, in qualità di Curatore del Fallimento n. 25/2014 della società Autocentro Rendena snc e soci

Oggetto della valutazione

- in C.C. Pelugo in PT 497 II: p.m. 1 p.ed. 722 intestato a Pollini Osvaldo per l’intero; - in C.C. Pelugo in PT 650 II: p.f. 918/5 intestato a Pollini Osvaldo per la quota di 1/4; - in C.C. Pelugo in PT 291 II: p.f. 1516/1 intestato a Pollini Osvaldo per l’intero; - in C.C. Pelugo in PT 243 II: p.ed. 767 e p.f. 1516/2 intestati a Pollini Osvaldo per l’intero; - in C.C. Pelugo in PT 733 II: p.f. 1772/1 intestato a Pollini Osvaldo per la quota di 1/4; - in C.C. Pelugo in PT 591 II: p.f. 1772/2 intestato a Pollini Osvaldo per la quota di 1/4; -in C.C. Javrè in PT 694 II: pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436e 438 intestate alla Autocentro Rendena s.n.c. di Pollini Osvaldo & C sede di Villa Rendena per l’intero

Formazione dei lotti

In considerazione dell’ubicazione e della natura dei beni, quanto oggetto di questa relazione è stato raggruppato in 3 lotti: - LOTTO 1– fascicolo A p.m. 1 p.ed. 722 in CC Pelugo – alloggio con cantina e garage p.f. 918/5 in CC Pelugo – accesso alla p.ed. 722 - LOTTO 2– fascicolo B p.ed. 767 e pp.ff. 1516/1, 1516/2, 1772/1 e 1772/2 in CC Pelugo – baita in montagna e terreni circostanti; - LOTTO 3 – nel presente fascicolo pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436 e 438 in CC Javrè– stalla e fienile e terreni limitrofi

Finalità Determinazione del valore di mercato di questo immobile per vendita in asta

RobertaBiada

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RobertaBiada

Evidenziato


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LOTTO 3 pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436 e 438 in CC Javrè

stalla e fienile con terreni circostanti

Identificazione degli immobili Identificazione catastale pp.edd. 453 e 472 Foglio 15, cat. D/10, rendita 2.880,00 Euro; p.f. 436 Foglio 15, coltura prato, cl. 5, sup. 284 mq, R.D. 0.29€ - R.A. 0.22€ p.f. 438 Foglio 15, coltura arativo, cl. 5, sup. 677 mq, R.D. 0.70€ - R.A. 0.70€

Identificazione tavolare pp.edd. 453 e 472 pp.ff. 436 e 438 Evidenze Nessuna iscritta

titolarità Autocentro Rendena S.N.C. Di Pollini Osvaldo & C. sede di Villa

Rendena, quota 1/1 15/04/2003 – GN 1069/4 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ contratto dd 08/04/2003

Aggravi foglio “C”

- 10/05/2004 – GN 1390/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA –nell’importo massimo di Euro 260.000,00 interessi 3,75%, interessi di mora 5,75% e Euro 130.000,00 per interessi, spese ed accessori con clausola di indicizzazione ai seni del contratto Cassa Rurale Di Tione Ragoli E Montagne Banca di Credito Coop. Soc. Coop per Azioni a Resp. Lim - sede di Tione di Trento atto d.d. 23/04/2004 - 09/02/2007 – GN 525/9 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA di Euro 450.929,25, ipoteca legale ai sensi del decreto d.lgs 472/97 art. 22 Agenzia delle Entrate – sede di Tione di Trento (30/01/2008 – GN 395/1 PRENOTAZIONE CANCELLAZIONE del diritto di ipoteca prenotato sentenza dd 08/10/2007) - 15/05/2009 – GN 1856/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA – di Euro 1.653.768,14 ai sensi del documento e ruoli allegati - Equitalia Trentino Alto Adige-Südtirol S.P.A. sede di Bolzano; D.P.R. 602/73 art. 77 e Decr.Legisl. 46/99 art. 16 - 17/12/2012 – GN 4200/1 ANNOTAZIONE dell'avviso di vendita d.d. 12/12/2012 a realizzo del credito di Equitalia Nord S.p.A..Agente della riscossione dei tributi per la provincia di Trento, con sede in Milano, nell'importo di Euro 780.787,65. - 24/01/2013 – GN 344/2 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA- PT

PRINCIPALE nell’importo massimo di Euro 120.000,00, di cui € 84.193,72 per capitale, interessi, spese ed accessori come da titolo - Cassa Rurale di Spiazzo e Javrè sede di Spiazzo - decreto ingiuntivo dd 07/01/2013

NOTA: qualora vi fosse contrasto tra i dati catastali e tavolari degli immobili riportati nella presente valutazione, e gli estratti tavolari e catastali allegati, valgono i dati leggibili su questi ultimi

Per la circolarità del bene: Note sulla situazione amministrativa

Dall’accesso all’UTC del Comune di Villa Rendena, sono state trovate: • la CE in sanatoria 269 del 28/11/2003;

la CE 269/bis dd 10/06/2004 per ristrutturazione e modifiche prospettiche. A questa concessione non è seguito alcun inizio lavori.

RobertaBiada

Evidenziato


4

SITUAZIONE DEI LUOGHI pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436 e 438 in CC Javrè

Ubicazione Nel Comune di Villa Rendena, paese di 900 abitanti a 48 chilometri da Trento L’immobile si trova nella frazione di Javrè alla periferia dell’abitato in loc. Maciana, vicino alla SS239.


5

Situazione urbanistica

Il PRG di Villa Rendena così considera gli immobili oggetto di questa relazione:

• in area "verde di protezione G6 – art .19” parte della p.ed. 453 8ex stalla;)

• in “Zona D3 – aree produttive del settore secondario di interesse locale” e in zona dove è previsto “Piano di Lottizzazione PL2 – ambito C - art. 15 bis” delle norme di attuazione, che prevede:

- lotto minimo: 1.000mq; - h massima fabbricato 7.50 m - rapporto max di copertura: 60%

Inoltre in riferimento all’ambito C, del P.L. il paragrafo 6 impone che “ il nuovo insediamento produttivo previsto nell’ambito C, potrà essere realizzato solo previa demolizione del volume (ex stalla) esistente e dovrà risultare opportunamente traslato verso est…”

Situazione amministrativa

Presso l’UTC di Villa Rendena, sono state reperite le seguenti pratiche edilizie: - CE in Sanatoria n. 269 dd 28/11/2003 sistemazione amministrativa delle

opere; - CE 269/bis dd 10/06/2004 ristrutturazione e modifiche prospettiche.

Nota: la CE 269/bis è stata ritirata, ma – da controllo con il tecnico comunale - non è seguito alcun inizio lavori per eseguire le opere in progetto entro i tre anni dal rilascio.

descrizione Le pp.edd. 453 e 472 sono fabbricati ad uso agricolo, da tempo utilizzati solo come depositi. Parte (fronte nord) della p.ed. 453 è sprovvista di copertura. Le pp.ff. 436 e 438 sono terreni a prato, pianeggianti e ben esposti.

p.f. 438

p.f. 436


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PLANIMETRIE

misure tratte dalla documentazione reperita presso l’UTC di Villa Rendena

P.ED. 453 CC JAVRÈ ( STALLA) PIANO TERRA PRIMO PIANO

p.ed. 472 cc Javrè


7

p.ed. 453 ex stalla - esterni

Primo piano

Piano terra

p.ed. 472

Prospetto ovest Prospetto nord

Interno

Interno


8

VALUTAZIONE

Valutazione Rif: Codice delle Valutazioni Immobiliari (CVI) quarta edizione

Assunzioni • il rapporto riguarda gli immobili citati in paragrafo finalità di pag. 2 • Il mercato immobiliare, in genere è stagnante e non si registrano compravendite

per il prodotto tipo le p.ed. in questione; • il tempo di esposizione degli immobili sul mercato prima di essere venduti è,

mediamente, è, in genere di 300 giorni; • a Javrè e nella zona limitrofa, dalla ricerca sul libero mercato, la vendita

immobili di questa tipologia, è scarsa o nulla; • si considera una fase espansiva dell’edilizia fra circa 18 mesi; questa fase potrà

interessare solo la realizzazione dell'ambito "C" del piano di lottizzazione e non la ex stalla attuale p.ed. 453

• si prevede un rinnovo degli impianti dell’immobile da stimare prima del 50simo anno di vita;

• forma di mercato in genere con pochi offerenti e pochi richiedenti. • Segmento di mercato: posizione in zona agricola di qualità, dove vi sono non

frequenti acquisti di superfici per negozi e uffici di piccole dimensioni; • caratteri della domanda e dell’offerta: non facilmente rilevabili per sporadicità di

contrattazioni. • (Non sono state rilevate offerte di vendita in tutta la Valle Rendena di edifici

produttivi; proposte si rilevano a 40 km circa e non omogenee come da sintesi grafica dell'autore che segue):

•

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Andamento prezzi unitari /superfici

mq €/mq

Nota: media 840/emq nota "A": caso "1": edificio h 7 metri, unico piano- peculiare-; casi " 2- 3- 4". lotti su due piani; caso " 5": grande visibilità; caso "6": piano terra; caso "7" : primo livello; caso "8": più fabbricati in area agricola; caso "9": edificio h 7 metri; nota "B": a) il piano terra viene offerto a prezzi maggiori (dato non omogeneo); b) al primo livello i prezzi unitari sono inferiori del 30% circa; c) dato " 8 " particolare;

casi esaminati sul mercato


9

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Andamento prezzi totali /superfici

mq €

Peraltro il mercato oltre ad avere pochi offerenti e richiedenti non fornisce dati omogenei in tutto il trentino. Di seguito l'andamento studiato all'inizio di questo anno: Non sono emersi dati sulla costruzione di nuova edilizia industriale. Di seguito si riportano i dati "prezzi tipologie edilizie" DEI 2012 1 Costi e caratteristiche edilizia industriale (rif DEI -tipologie edilizie)tipologia capannone S mq h m costo/mq cl 500 doppia pend 524 6,5 493,00€ cl 1600 doppia pend 1688 6,5 374,00€

cl 5000 doppia pend 4981 6,5 316,00€ Costi riferiti a scavi, fondazioni, pavimenti, fognature, struttura, pannelli, copertura, serramneti , impianti • la situazione catastale e tavolare corrisponde allo stato dei luoghi. Si trascrivono

o/e allegano visure.

1 Collegio degli ingegneri ed architeti di Milano

900 mq

Euro

mq x 100

1440 mq


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• qualora vi fosse contrasto tra i dati catastali e tavolari degli immobili riportati nella presente valutazione, e gli estratti tavolari e catastali allegati, valgono i dati leggibili su questi ultimi

• nella relazione vengono indicati i dati significativi del Tavolare, per tutto quanto a Libro Fondiario si rimanda alla copia dell’estratto tavolare allegata.

• le misure sono quelle rilevate il giorno del sopralluogo confrontate con la documentazione reperita presso l’UTC di Villa Rendena

Date

Di stima: maggio 2015 Di valutazione maggio 2015 Del rapporto di valutazione 30 giugno 2015

Principi di valutazione

Cap. 3 CVI - 2.4.1 stima al tempo presente; - 2.5 scopo esplicito: alienazione beni immobili oggetto di fallimento

Definizioni:

1) Valore di mercato: 2) Vendita forzata:

Cap. 4 CVI 2.3.1 La definizione di valore di mercato assume che l'immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto, ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio da parte del venditore delle richieste; la durata dipende ovviamente dal tipo do immobile e dalla dinamica del mercato; 2.3.4. non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione e le spese di intermediazione. Cap. 4 CVI 2.12; Il termine "vendita forzata" è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. In queste circostanze il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obbiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2, 6.11) NOTA per questa vendita forzata : come si è scritto a pag. 6 "...il nuovo insediamento produttivo previsto nell’ambito C, potrà essere realizzato solo previa demolizione del volume (ex stalla) esistente e dovrà risultare opportunamente traslato verso est…”. Da informazioni assunte presso l'utc, per la lottizzazione dell'ambito "c" occorre, allo stato attuale, l'accordo tra 6 proprietà oltre al fallimento; da tutto ciò, considerato anche lo stato dell'immobile che appare nelle foto di pag. 8, ne consegue che l'edificio p.ed. 453 in C.C. Javrè non può essere usato nel breve periodo per installarvi per attività produttive artigianali/industriali nè per uso agricolo (allevamento).

Sintesi caratteristiche immobiliari Rif. cap 5

Caratteristiche locazionali Gli immobili ( pp.edd. 453 e 472; pp.ff. 438 e 436) sono alla periferia della frazione di Javrè, vicino alla SS 239 della Val Rendena. Caratteristiche tipologiche Stalla in disuso, deposito coperto, due particelle fondiarie per un totale di mq catastali 2258; gli immobili ricadono in “Zona D3 – aree produttive del settore secondario di interesse locale” e sono interessati dal “Piano di Lottizzazione PL2 – ambito C per 71% della superficie (mq 1608 su 2258)


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CVI 2.12 Caratteristiche economiche Allo stato l’immobile p.ed. 453, dopo i necessari interventi di ristrutturazione (vds foto) la potrà essere adoperato solo come stalla; dopo la sua demolizione l'area, assieme alle limitrofe pp.ff. 438 e 436 ed alla p.ed. 472, che fanno parte dell'ambito "C" del piano di lottizzazione, avranno l'opportunità di far parte di un lotto sul quale erigere un insediamento produttivo ad est dell'attuale ex stalla; Caratteristiche istituzionali Vi si può esercitare attività di allevamento, artigianali e produttive in genere.

Criteri di stima

Per i fondi: valutazione incidenza area di edificio produttivo. Adottati in mancanza di prezzi e redditi comparabili Incidenza area: 1-Vc/Ve Vc = costo di costruzione compresi spese tecniche, oneri urbanistici, finanziari e utile del promotore, oneri di demolizione; Ve = possibile ricavo da vendita del fabbricato (costi + utili lordo di commercializzazione).

Misurazione degli immobili

Volume esterno Lordo presunto


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Valutazione:

dati urbanistici piano lottizzazionelotto min 1000 mqh max 7,5indice copertura 60% Volumi esistentip.ed 453 CC javrè

sup SEL h volpiano semint 463,89 3,15 1.461,24 P1 fienile 463,89 6,71 3.110,36

p.ed. 472 CC Javre33,6 6,40 215,04

superfici catastali mq edif rapp/ sup max copertura coperta

p.ed. 453 1226 576 0,6 345,6p.ed. 472 71 71 0,6 42,6p.f. 436 284 284 0,6 170,4p.f. 438 677 677 0,6 406,2totali 2258 1608 964,8 Costi e caratteristiche edilizia industriale (rif DEI -tipologie edilizie)tipologia capannone S mq h m costo/mq costo mediocl 500 doppia pend 524 6,5 493,00€ 433,5cl 1600 doppia pend 1688 6,5 374,00€

cl 5000 doppia pend 4981 6,5 316,00€ Costi riferiti a scavi, fondazioni, pavimenti, fognature, struttura, pannelli, copertura, serramneti , impianti Oneri demolizione considerati (rif prezziario pati B.2.10.5) demolizione costo mc (vol tot)

45.716,06 10 4.571,61


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costi costruzione(Valore sola struttura, altri costi considerati appresso)da costruire sulle in base alle indicazioni del piano di lottizzazione PL2

sup max 964,8 c. costruz €/mq 433,5costo costr. Totale 418.240,80€ (A)

Altri fattori di costo da considerare

Spese tecniche ed amministrative/utile promotoreoneri demolizione fabbricato esistente 45.716,06 Utile del promotore 20% 123.729,13€ oneri urbanizz. a mq € 18,55 17.897,04€ spese tecniche % 15,00 69.593,53€ cnp 4,00 2.783,74€ imprevisti 10 46.395,69€ oneri finanziari % mesi 12 3,00 18.018,81€

Totale 324.134,00€ (B)Incidenza su costo (A) 77,50%Incidenza e valore dell'area

- costo costruzione a nuovo 742.374,80€ (A+B)- valore immobile a nuovo assunto 890.849,76€ incidenza dell'area 0,17 Valore dell'area pari a euro lotto 148.474,96€

e/mq 92,34


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Riassumendo:

Immobili: pp.edd. 453 e 472 e pp.ff. 436 e 438 in CC Javrè, costituiscono il lotto 3 del fallimento 25/2014 del tribunale di Trento Consistenza:

•

Volumi esistentip.ed 453 CC javrè

sup SEL h vol mcpiano semint 463,89 3,15 1.461,24 P1 fienile 463,89 6,71 3.110,36

p.ed. 472 CC Javre33,6 6,40 215,04

superfici catastali mq edif rapp/ sup max copertura coperta

p.ed. 453 1226 576 0,6 345,6p.ed. 472 71 71 0,6 42,6p.f. 436 284 284 0,6 170,4p.f. 438 677 677 0,6 406,2totali 2258 1608 964,8

• Il PRG di Villa Rendena così considera gli immobili oggetto di questa relazione in area "verde di protezione G6 – art .19” parte della p.ed. 453 8ex stalla;) e in “Zona D3 – aree produttive del settore secondario di interesse locale” e in zona dove è previsto “Piano di Lottizzazione PL2 – ambito C - art. 15 bis” delle norme di attuazione, che prevede:

- lotto minimo: 1.000mq; - h massima fabbricato 7.50 m - rapporto max di copertura: 60%

Nota: in riferimento all’ambito C, del P.L. il paragrafo 6 impone che “ il nuovo insediamento produttivo previsto nell’ambito C, potrà essere realizzato solo previa demolizione del volume (ex stalla) esistente e dovrà risultare opportunamente traslato verso est…” "...il nuovo insediamento produttivo previsto nell’ambito C, potrà essere realizzato solo previa demolizione del volume (ex stalla) esistente e dovrà risultare opportunamente traslato verso est…”. Da informazioni assunte presso l'utc, per la lottizzazione dell'ambito "c" occorre, allo stato attuale, l'accordo tra 6 proprietà oltre al fallimento; da tutto ciò, considerato anche lo stato dell'immobile che appare nelle foto di pag. 8, ne consegue che l'edificio p.ed. 453 in C.C. Javrè non può essere usato nel breve periodo per installarvi per attività produttive artigianali/industriali nè per uso agricolo (allevamento). Per la situazione di mercato sirimanda alle pag.ne 8.9.10 di questa relazione

� Lotto valuta € 148.000,00 arr.(diconsi euro centoquarontottomilamila/00 arr.)

Tesero, 30 giugno 2015

٭

Esperto in Valutazioni Immobiliari - ٭

Expert on Real Estate Valuation Certificate of competence KCB Italia n° 050/11 – ISO/IEC 17024:2003

- ICEP – Certificate of Competence – Valutatore Immobiliare 2° livello - Tutor in Valutazioni Immobiliari (riconfermato) GEOVAL/CNG - Socio Valutatore E-Valuations


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VERBALE DI ASSEVERAZIONE PERIZIA DI ___________________________________

L’anno duemiladodici addì il giorno ________ del mese di _________________ in Cavalese,

nell’Ufficio del Giudice di Pace avanti al Funzionario di Cancelleria sottoscritto, è comparso

il geom. Moreno Cappellini il quale chiede di poter asseverare col giuramento il rapporto di

valutazione che precede.

Al comparente viene pertanto data lettura della formula : “ Giuro di aver bene e fedelmente

adempiuto le funzioni affidatemi, al solo scopo di fare conoscere al Giudice la verità”.

Dopo di che, lo stesso geometra Moreno Cappellini, in forza del prestato giuramento, dichiara

di confermare in ogni sua parte il rapporto di valutazione che precede.

Del che il presente verbale letto, confermato e sottoscritto.

Il Tecnico

Geom. Moreno Cappellini

Il Cancelliere

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