RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI

Tecnico incaricato: ggeom. Ivan Pedrotti

STUDIO TECNICO DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI Associato .

sede: Via Marsala n. 11 - 38122 Trento Tel. fax. 0461/920270 e-mail: [email protected]

.

TRIBUNALE DI TRENTO

Esecuzioni immobiliari

Esecuzione forzata RGE n. 4/2017

Giudice delegato dott. M. Attanasio

Promossa da

con avv. contro

Intervenuti:

RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI

REVISIONE DEL NOVEMBRE 2017

LOTTO N. 1 - Ufficio sito in Via Postal 41/A – San Michele all’Adige (TN)

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RG.E. n. 4/2017 promossa da

Giudice: dott.ssa M. Attanasio Esperto: geom. Ivan Pedrotti INTRODUZIONE - pag. 2 di 22

SOMMARIO INTRODUZIONE ................................................................................................................................ 3

A. ANAGRAFICHE E INCARICO ............................................................................................. 3 B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE .................................................... 3 C. ATTO DI PIGNORAMENTO ................................................................................................. 4 D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA ..................................................................................... 4

LOTTO n. 1......................................................................................................................................... 5 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE ........................................................................................... 5 2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO. .............................................................................. 6 3. UBICAZIONE E CONTESTO ................................................................................................ 7 4. DESCRIZIONE FABBRICATO ............................................................................................. 8 5. DESCRIZIONE DELL’UNITÀ OGGETTO DI STIMA ...................................................... 10 6. CONSISTENZA..................................................................................................................... 14 7. SITUAZIONE URBANISTICA ............................................................................................ 15 8. CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI .................................................. 16 9. VINCOLI E ONERI GIURIDICI .......................................................................................... 17 10. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ............................................................... 18 11. POSSIBILITÀ DI SEPAARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA ............................... 18 12. VALUTAZIONE ................................................................................................................... 19 13. ADEGUAMENTI E CORREZIONI DI STIMA ................................................................... 19 14. VALORE FINALE CORRETTO .......................................................................................... 20 15. VALORE IMMOBILE LOCATO ......................................................................................... 20 16. INDICAZIONE FINALE ....................................................................................................... 21

CONCLUSIONI................................................................................................................................. 22 La perizia si compone di n. 22 pagine e di n. 11 allegati ALLEGATI

1. Estratto mappa 2. Estratto tavolare 3. Piano di casa materialmente divisa 4. Visura catastale 5. Planimetria catastale 6. Elenco pratiche edilizie 7. Pianta di progetto 8. Certificato di agibilità 9. Resoconto condominiale 10. Procedimento di stima 11. Report A.E.





INTRODUZIONE A. ANAGRAFICHE E INCARICO ESPERTO NOMINATO geom. Ivan Pedrotti - Iscritto all’Albo dei Geometri di Trento al n. 2005

con studio in Via Marsala n. 11 - 38122 Trento Tel. 0461/920270 – fax 0461/920270 e-mail: [email protected] C.F. PDR VNI 64C28 L378W - P.IVA 01943040228

COMMITTENTE Tribunale Civile e Penale di Trento - Esecuzioni Immobiliari G.E. dott.ssa M. Attanasio

INCARICO EX. ART. 173 BIS

Nomina ad esperto dell'esecuzione con disposizione di data 10 febbraio 2017, nella quale sono esposte le attività da svolgere con l’incarico accettato come da verbale sottoscritto entro il 14marzo 2017. Udienza per l’audizione delle parti fissata al 20 ottobre 2017, termine per il deposito della relazione 30 giorni prima dell’udienza.

FINALITÀ Il Presente documento è una relazione di risposta ai quesiti posti dal giudice dell'esecuzione comprendente: 1. il rapporto di valutazione dei beni pignorati, 2. le informazioni utili ai partecipanti all'asta di vendita 3. le informazioni necessarie ai fini dell'intavolazione del decreto d'aggiudicazione.

ALTRE DATE Sopralluogo 9 ottobre 2017 Valutazione (epoca di stima) settembre 2017 Rapporto di valutazione settembre 2017

B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE CONTROLLO COMPLETEZZA DOCUMENTI EX ART. 567, 2° COMMA

Effettuato Si riscontra la presenza di: estratto mappa, estratto tavolare, visura catastale e istanza di vendita.

SEGNALAZIONE AL GIUDICE DI DOCUMENTI MANCANTI OD INIDONEI

Nessuna





C. ATTO DI PIGNORAMENTO L’atto di pignoramento registrato con G.N. 64 di data 09.01.2017 notificato il 14.12.2016, colpisce la proprietà di : C.C. Grumo in PT 778/II p.ed.301 p.m. 3

D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA BENI PIGNORATI OGGETTO DI PERIZIA

C.C. Grumo p.ed. 301 p.m. 3 Ufficio a piano terra.

In considerazione della situazione reale riscontrata si procede con la stesura della stima in un singolo lotto.




Giudice: dott.ssa M. Attanasio Esperto: geom. Ivan Pedrotti LOTTO N. 1 pag. 5 di 22

LOTTO n. 1

p.ed. 301 p.m. 3 – Ufficio a piano terra sito in via Postal n.41/A – San Michele all’Adige (TN)

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE CLASSIFICAZIONE CATASTALE

In Catasto l'immobile risulta censito come riportato nelle tabelle seguenti. Al Catasto Fondiario la particella è così classificata:

Al Catasto Fabbricati è censita la seguente unità immobiliare:

In allegato copia della mappa (all. 1), visure di fabbricati (all. 4) e di planimetria catastale (all. 5).

Comune Particella P.T. F.M. Coltura Classe Superficie R.D. R.A.

Grumo E 301 778 edificio 2073 mq

Comune Particella Sub F.M. PM Categ. Cl. Consist. Sup. Rendita

Grumo E 301 3 6 3 A/10 1 3,5 vani 91 mq. € 1.021,29

DESCRIZIONE TAVOLARE

L'immobile è allibrato in PT 778 II del C.C. Grumo del distretto di Mezzolombardo con proprietà iscritta al nome della persona giuridica esecutata per la quota dell’intero della p.m. 3. La descrizione è cosi riportata: P.M.3 A piano terra: ufficio, anti bagno e bagno.

Si evidenzia che i due posti auto posizionati di fronte all’ingresso della p.m. 3 sono in comune al condominio e non di proprietà esclusiva. Per le parti comuni e le servitù a carico dell’intero fabbricato si rinvia alla lettura dell’estratto tavolate allegato. Si segnala la presenza al foglio C comune l’i iscrizione di onere reale del contributo di bonifica a carico p.ed.301. I contenuti dei fogli A1 – A2 – B – C del libro maestro si possono riscontrare dettagliatamente nell'estratto tavolare allegato a cui si rinvia per una corretta certificazione di: proprietà, servitù attive e passive ed aggravi (all. 2), si allega pure copia del Piano di casa materialmente divisa (all. 3).

COERENZE

L’unità ha il lato nord confinante con altro ufficio (p.m. 72 di terzi), i lati est ed ovest su fronti liberi del fabbricato ed il lato sud con unità residenziale (p.m.4 di terzi).





Con l’ausilio dell’estratto mappa catastale seguente si individua la particella dell’edificio che contiene le unità oggetto di stima.

2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO. PROPRIETÀ ATTUALE E TITOLO DI PROVENIENZA

La proprietà della p.m.3 è iscritta presso il Libro Fondiario a nome della persona giuridica esecutata: per l’intero. Provenienza: Contratto.

OCCUPAZIONE DELL'IMMOBILE

Al momento del sopralluogo l'immobile p.m. 3 risulta occupata dalla ditta (senza titolo a quanto riferito dalla persona con la quale si è eseguito il sopralluogo), l’Agenzia delle Entrate di Trento informa invece che vi è un contratto in corso sino al 10.01.2019 con locatore avente codice fiscale n.

CONTRATTI IN CORSO

La richiesta inoltrata all’Agenzia delle Entrate ha prodotto un report in cui risulta che in data 11.01.2013 è stato stipulato un contratto di locazione di immobili strumentali con esercizio opzione IVA con durata sino al 10.01.2019. Il canone annuo è di € 4.560,00 e l’ultima scadenza è al 11.01.2018. (all. 11).

MODALITÀ DI ACCESSO

- Accesso ai beni avvenuto con il signor.

DATA DEL SOPRALLUOGO

9 ottobre 2017

Mappa catastale





3. UBICAZIONE E CONTESTO

UBICAZIONE L'edificio è situato a Grumo Sobborgo di San Michele all’Adige. Più precisamente in via Postal n.41/A. Una prima localizzazione si ha sulla cartografia seguente.

ACCESSO All'edificio si accede comodamente attraverso viabilità ordinaria percorrendo la SS 43 in direzione nord/ovest nei pressi della rotatoria che porta al casello autostradale, svoltando su via Postal dove si trova il fabbricato in oggetto.

CARATTERISTICHE ZONA

Zona residenziale, con limitrofe zone produttive.

SERVIZI DELLA ZONA Nelle vicinanze si trovano attività commerciali, di ristorazione, il casello autostradale ed ufficio bancario.

Cartografia

Vista dall’alto

Oggetto di stima SS43

Via Postal

Posizione oggetto di stima





4. DESCRIZIONE FABBRICATO FABBRICATO

Si tratta di un complesso edilizio costruito a metà anni novanta (Conc. ed. n.34 dd. 09.05.1996), l’edificio si sviluppa su di quattro livelli fuori terra ed uno interrato. Il piano terra è destinato per lo più ad uso uffici, i restanti tre soprastanti sono ad uso residenziale con presenza di due uffici nel secondo livello ed uno a terzo livello, mentre il piano seminterrato è adibito agli accessori come garage e cantine. L’immobile comprende 5 uffici e 22 unità abitative e, inoltre sono presenti svariati garage a piano interrato e posti auto a piano terra.

STATO DI CONSERVAZIONE DELL'EDIFICIO

Il fabbricato nel complesso appare in normale stato di manutenzione, le finiture sono medie e normali per edifici condominiali dell’epoca di costruzione.

CARATTERISTICHE STRUTTURALI SOLAI

In latero-cemento in normale stato.

STRUTTURE VERTICALI Telaio in cemento armato e tamponamenti in muratura.

COPERTURA Tetto a falde inclinate.

FOTO DEGLI ESTERNI Le fotografie seguenti llustrano il fabbricato nel complesso.

Fronte est





Fronte nord/ovest

Parte con p.m. 3

Parte con p.m. 3

p.m. 3

p.m. 3

Posto auto comun Posti auto comuni





5. DESCRIZIONE DELL’UNITÀ OGGETTO DI STIMA POSIZIONE L’unità in oggetto (p.m.3), è posta a piano terra verso sud.

COMPOSIZIONE La composizione distributiva degli interni è ufficialmente descritta dalle

piante della Divisione Materiale e nella denuncia catastale come un unico ambiente “ufficio” dotato di bagno e antibagno. La situazione riscontrata in loco è differente.

PLANIMETRIA Di fatto l’ambiente ufficio è stato suddiviso, con pareti divisorie attrezzate modulari, in parte vetrate e con armadi, per formare dei diversi locali ad uso uffici. La situazione è chiarita dal disegno a fianco in cui sono riportate in rosso le divisioni riscontrate in sede di sopralluogo. Da quanto a conoscenza di questo consulente si ritiene che tale suddivisione non potrà essere autorizzata con la destinazione dei tre ambienti centrali ad uso ufficio per l’assenza dei requisiti igienico-sanitari di areazione ed illuminazione dei locali (a meno dell’installazione di un impianto di condizionamento dell’aria), eventualmente potranno essere destinati a deposito / magazzino / ripostiglio.

CARATTERISTICHE DI FINITURA E COSTRUTTIVE PAVIMENTI Intera unità con pavimenti in piastrelle ceramiche.

PARETI E SOFFITTI Per lo più finitura con idropittura, bagno e anti bagno con rivestimento in

piastrelle. A nel locale dì ingresso è presente un controsoffitto variamente sagomato con l’inserimento di faretti d’illuminazione.

PIANTA PIANO TERRA





SERRAMENTI ESTERNI Serramenti in alluminio verniciato bianco con vetrocamera.

SERRAMENTI INTERNI Serramenti di bagno e anti bagno in legno tamburato, tutti gli altri serramenti fanno parte delle pareti modulari.

SERVIZI IGIENICI N. 1 w.c.: con pavimento e rivestimenti in piastrelle ceramiche, con normale dotazione di apparecchi.

RISCALDAMENTO E ACQUA CALDA

Unità con riscaldamento autonomo a radiatori tradizionali, caldaia funzionante a metano posta nel locale bagno.

ALTRA IMPIANTISTICA Impianto elettrico: sottotraccia completo di apparecchi di comando. È presente il citofono e impianto di condizionamento con due split interni (con due macchine poste all’esterno: una a nord e una a sud); sono inoltre installati a soffitto due aspiratori di fumo che, l’utilizzatore informa non essere funzionanti così come pure la centralina telefonica.

IDONEITÀ DEI LOCALI Unità a destinazione ufficio.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Classe non definita

STATO DI CONSERVAZIONE DELL'UNITÀ

L’unità si trova in normali condizioni di manutenzione, e con qualità delle finiture medie.

NOTE La persona con cui si è eseguito il sopralluogo informa che l’unità era sede dei varie società e le pareti modulari divisorie e l’impianto di condizionamento sono stati acquistati da altre società e pertanto devono ritenersi di proprietà non facenti parte dell’immobile. Si è quindi chiesto di fornire documentazione a riguardo, ma non si è avuta risposta. Si segnala che a seguito della compartimentazione interna i locali centrali risultano privi di areazione ed illuminazione diretta, presumibilmente quindi per l’agibilità dell’immobile si dovranno rimuovere le pareti divisorie.

FOTO DEGLI INTERNI Di seguito si produce una documentazione fotografica degli interni.

Ufficio Ingresso ad est





Ufficio lato est

Locale Locale Corridoio

Ufficio Locale Locale





Anti bagno Bagno Bagno

Caldaia Cetralina Aspirazione fumi





6. CONSISTENZA

CONSISTENZA Il dato oggettivo dimensionale in conformità al codice della valutazioni immobiliari si definisce sia con la Superficie Esterna Lorda (SEL)1. La superficie di calcolo è ricavata dalle piante di Piano di casa materialmente divisa controllate con misurazioni a campione sul posto. Ai fini della stima l’immobile si computa con la seguente consistenza: Superficie comm.le arr. mq. 92

A titolo informativo si indica pure la superficie interna netta (SIN). Ufficio con servizio igienico mq. 83

1 Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione, si intende l'area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. La SEL include: lo spessore dei muri perimetrali liberi (max 50 cm.) ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici (max 25 cm.), lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi

VANO DIMENSIONI indice merc.

piano terraufficio planimetrazione CAD mq. 91,97 1,00 mq. 91,97

superfici lorde

superfici ragguagliate





7. SITUAZIONE URBANISTICA STRUMENTO URBANISTICO

Nel P.r.g. vigente l'edificio p.ed. 301 e tutta l’area esterna di pertinenza ricadono in zona B1 - “Aree residenziali di completamento”- disciplinate dall'art. 30 delle Norme di attuazione.

PRATICHE EDILIZIE L'indagine svolta ha portato a conoscenza delle seguenti pratiche edilizie: Concessione di edificare n. 34 di data 09.05.1996 relativa ai lavori di

costruzione dell’edificio identificato come p.ed. 301 C.C. Grumo. Concessione di edificare n. 90 di data 04.07.1996 variante alla

concessione di edificare n. 34 di data 09.05.1996. Concessione di edificare n. 99 di data 27.11.1996 variante alla

concessione di edificare n. 34 di data 09.05.1996. Concessione di edificare n. 94 di data 30.10.1998 variante alla

concessione di edificare n. 34 di data 09.05.1996.

AGIBILITÀ La dichiarazione di agibilità fornita dal comune riguarda l’intero edificio risulta rilasciata il 20.01.1999 prot n. 8559 (all.8).

Estratto cartografia di P.R.G.





8. CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI REGOLARITÀ EDILIZIA

Gli accertamenti eseguiti, il sopralluogo e l'esame della documentazione hanno evidenziato la presenza di pareti modulari ed armadi che suddividono l’originario unico ambiente in più spazi. Si ritiene opportuno consigliare di non regolarizzare la situazione con pratica edilizia (che comporterebbe anche variazioni catastali e tavolari), ma piuttosto provvedere alla "messa in pristino" con la rimozione delle divisorie. Per la stima sia assume che nel caso le pareti non vengano rimosse dalla proprietà attuale con la liberazione dell’immobile a vendita avvenuta, vi dovrà provvedere l’aggiudicatario a proprie cura e spese.

ONERI PER REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA

Si indica sommariamente il costo per la rimozione delle pareti attrezzate ed armadi, nel caso venga eseguita a cura dell'aggiudicatario. a corpo pari a € 1.000,00

CONFORMITÀ IMPIANTI

Le dichiarazioni di conformità non si sono reperite. L'aggiudicatario dovrà dispensare la parte venditrice dall'obbligo di garantire la conformità alla normativa vigente degli impianti che corredano l'immobile in oggetto e dall'obbligo di consegna delle relative dichiarazioni di conformità.

AGIBILITÀ Il certificato di agibilità è stato rilasciato come riportato nella sezione precedente, pertanto non si computano oneri per regolarizzazioni

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Con le ricerche effettuate non si è reperita la certificazione energetica.

COSTI PER CERTIFICAZIONE

Se si dovesse produrre la certificazione energetica dell'immobile si prevede sommariamente un costo a forfait pari a € 400,00

CONFORMITÀ PLANIMETRIE CATASTALI

Dopo aver ottemperato alla “messa in pristino” della situazione concessionata non si riscontreranno difformità catastali, pertanto non si computano oneri per regolarizzazioni.

COSTI PER REGOLARIZZAZIONE CATASTALE

Nessuno

CONFORMITÀ TAVOLARE

Come per le planimetrie catastali, solo dopo la "messa in pristino", la descrizione della p.m. e la rappresentazione grafica risulteranno conformi con lo stato reale.

COSTI PER REGOLARIZZAZIONE TAVOLARE

Nessuno.

ONERI CONDOMINIALI PREGRESSI

Il condominio è costituito con nome “RESIDENZA ROSSELLA SAN MICHELE. Esiste uno scoperto verso l’amministrazione condominiale di cui l’amministratore ha fornito specifica documentazione che si allega (v. all. 9).





Dall’analisi appare un debito pari a € 2.490,96

Di questi oneri si terrà conto in sede di stima con decurtazione dal valore normale dell'immobile, affinché il futuro aggiudicatario non sollevi eccezioni per vizi o difetti della vendita. Le condizioni di vendita 2sono regolate dall’Avviso Pubblico a cui si rinvia per il dettaglio, qui si sottolinea che è onere dell’interessato–offerente assicurarsi dello stato di fatto e di diritto degli immobili soprattutto prendendo visione degli stessi prima della presentazione dell’offerta. 9. VINCOLI E ONERI GIURIDICI LIMITAZIONI D’USO

Esiste un contratto di locazione stipulato il 11.01.2013 (quindi prima dell‘atto di pignoramento) con durata sino al 11.01.2019. Pertanto per la stima si assume che vi sarà l’indisponibilità del bene sino a tale data. Dal foglio C degli aggravi del Libro maestro si riscontrano tre servitù che riguarda l’immobile nel suo complesso e le parti comuni. Tali servitù si considerano ininfluente alla fine della stima dell’immobile.

DOMANDE GIUDIZIALI O ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Nessuna

CONVENZIONI MATRIMONIALI

Nessuna

ALTRE ISCRIZIONI TAVOLARI

Nessuna

ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICO

Nessuno

IPOTECHE

17/04/2012 - G.N. 710 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA EUR A favore di.

23/09/2015 - G.N. 1661 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA EUR A favore di.

Per un preciso dettaglio e la corretta certificazione si rinvia alla lettura dell’estratto tavolare allegato (all.2).

2 La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, quindi le eventuali difformità dei beni e gli oneri di qualsiasi genere, - ivi compresi ad esempio quelli per oneri urbanistici o per eventuali sanatorie, o per adeguamento impianti, o per regolarizzazioni catastali e tavolari, o per spese condominiali dell’anno in corso o quello precedente non pagate dal debitore - per qualsiasi motivo non considerati anche se occulti, inconoscibili o comunque non riportati in perizia o di diversa entità, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.





PIGNORAMENTI Nessuno oltre a quello per cui vi è la procedura in atto. .

10. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE NOTIZIE UTILI PER IL REGIME FISCALE

Si riportano le notizie conosciute in sede di sopralluogo e di indagine che potrebbero essere utili alla definizione del regime fiscale (Tassa di registro o assoggettamento ad IVA) : proprietà di persona giuridica categoria catastale A/10 = Uffici e studi privati.

SPESE CONDOMINIALI

Condominio costituito con nome “RESIDENZA ROSSELLA SAN MICHELE” amministrato da:. Esercizio annuo con costi di circa 400,00 Euro/anno.

ARREDO Nell'unità sono presenti pareti modulari che a detta della persona con cui si è eseguito il sopralluogo sono stati acquistati da altra società e pertanto non fanno parte dell’esecuzione immobiliare, riferisce che si potrà accordarsi per l’eventuale corrispettivo da pagare per il mantenimento in loco delle pareti, altrimenti sarà cura dell’esecutata provvedere alla rimozione. Si demanda al delegato alla vendita la gestione di tale problematica. L’arredamento, fatta eccezione per gli elementi fissi (lavandini, sanitari, box doccia, lavelli murati, e simili) non sono compresi nella valutazione prodotta. Il proprietario attuale, anziché sgomberare, potrà accordarsi con il futuro acquirente per la cessione di tutti o di parte degli arredi.

11. POSSIBILITÀ DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA QUOTA PIGNORATA L’atto di pignoramento colpisce l’intero della proprietà della p.m. 3.

SEPARAZIONE DELLA QUOTA

Non è necessario separare la quota pignorata.





12. VALUTAZIONE

Per il dettaglio delle assunzioni e dei calcoli si rinvia all’allegato n.10 in cui sé sviluppata la stima dei beni con indicazione di: criteri adottati, fonti d’informazione, considerazioni specifiche e sviluppo del procedimento e definizione dei valori. Qui si riportano in sintesi i risultati ottenuti:

VALORE Lotto1

Valore totale € 120.100,00 (euro centoventimilacento/00)

Solo a titolo didascalico si indica che per l’unità in oggetto, in rapporto alla superficie commerciale come indicata nel capitolo apposito pari a 92 mq., si ottiene un valore unitario a mq. commerciale arrotondato di 1.300,00 €/mq.

13. ADEGUAMENTI E CORREZIONI DI STIMA

Al valore normale di stima si ritiene opportuno applicare una correzione con la detrazione degli oneri indicati nella sezione 8. Conformità ed oneri per regolarizzazioni per permettere al futuro acquirente di provvedere in proprio a tutte le regolarizzazione senza lamentare vizi o difetti dell’attuale vendita. Al valore normale di stima, ai sensi dell'art. 568 c.p.c., è inoltre da considerarsi una decurtazione del valore per peculiarità della vendita insite nella procedura e per assenza di garanzia da eventuali vizi o difetti occulti, quantificabile in una riduzione del 5 %. del valore complessivo (v. punto 11 del verbale di nomina). Detrazione = (120.100) * 0.05 = 6.005,00 La somma dei costi e delle detrazioni sarà detratta dal valore complessivo dell’immobile Costo per:

Regolarizzazioni = € - 1.000,00 Certificazione energetica = € - 400,00 Arretrati condominiali = € - 2.500,00 Peculiarità di vendita = € - 6.005,00

SOMMA DELLE DETRAZIONI =€ 9.905,00

Al valore finale si deve applicare una detrazione complessiva pari a DETRAZIONE arr. = € - 9.900,00

(Euro novemilanovecento/00)





14. VALORE FINALE CORRETTO Il probabile valore di mercato dell'intero compendio è dato dalla differenza tra il valore normale e gli adeguamenti e detrazioni:

Valore normale € 120.100,00

Detrazioni € -9.900,00

Sommano € 110.200,00

Il probabile valore di mercato specifico, alle condizioni attuali, della p.ed 301 p.m.3 in C.C. Grumo, che individua un ufficio a piano terra è valutato complessivamente pari a:

VALORE SPECIFICO arrotondato = € 110.200,00 (Euro centodiecimiladuecento/00

15. VALORE IMMOBILE LOCATO

Per l’unità in oggetto si è riscontrata l'esistenza di un contratto di locazione (report all. 11) stipulato il 11.01.2013 e registrato il 07.02.2013 in cui si definisce la durata sino al 11.01.2019 di anni 6, il canone annuo è pattuito in Euro 4.560,00. L'atto di pignoramento è stato, notificato il 14.12.2016 GN 64, pertanto la locazione dovrebbe essere opponibile alla procedura, quindi si procede all'indicazione di un'ipotetica decurtazione di valore per l'affitto in corso. Si precisa che se l'acquisto avvenisse a cura dell'attuale conduttore, tale decurtazione non dovrebbe applicarsi perché ovviamente l'obbligazione si estinguerebbe per "confusione" in quanto locatario e conduttore si riunirebbero nella stessa persona. L'operazione viene eseguita in modo sommario a seguito delle seguenti assunzioni e considerazioni: Se da un lato l’affitto incide negativamente a causa dell'evidente intrinseca limitazione del godimento, dall’altro consente di avere una rendita. Si assume che alla data di scadenza il contratto non sia rinnovato e quindi alla data della stima residuino 14 mesi di occupazione. Da esperienza personale si indica come genericamente per locazioni in corso gli immobili risentono di una riduzione variabile dallo 0 % fino al 20 % del loro valore normale. Considerando il tipo di contratto la durata, importo del canone, tipo di locatario si ritiene congruo applicare una riduzione del 20 %.

Riduzione per locazione 120.100 x 20 % = € 24.020 Quota di riduzione annua = 24.020 /6 anni = 4.003 €/anno = /12 = 333,58 €/mese Tempo rimanente alla scadenza 1 anno e 2 mesi RIDUZIONE per locazione = 333.58 x 14 = € 4.670,12

Riduzione arr. da applicare per locazione in corso € 4.700,00 (euro quattromila settecento/00)





Il valore attuale dell’immobile considerando la locazione opponibile alla procedura è quindi valutato pari a 110.200,00 – 4.700,00 = 105.500,00 VALORE IMMOBILE LOCATO arr. = € 105.500,00

(euro centocinquemilacinquecento/00) 16. INDICAZIONE FINALE Si precisa come tutti calcoli esposti nella stesura della valutazione siano propedeutici alla definizione del valore di stima che sarà utile per la definizione del prezzo a base d'asta, ma che gli stessi non sono da ritenersi vincolanti in quanto il futuro aggiudicatario acquisterà l'immobile a corpo e non a misura nello stato di fatto a lui conosciuto sia attraverso il rapporto di valutazione, ma soprattutto a seguito di sopralluogo da eseguirsi prima dell'offerta d'acquisto.

LOTTO N. 1

Il probabile valore di mercato specifico, alle condizioni attuali, della p.m.3 della p.ed. 301 in

C.C. di Grumo che individua un UFFICIO a piano terra è valutato complessivamente pari a:

VALORE DI STIMA pari a: € 120.100,00

(Euro centoventimilacento/00 Per regolarizzazioni e assenza garanzia si indica una possibile detrazione di € 9.900,00

Per la locazione dell’unità si indica una possibile detrazione di € 4.700,00




Giudice: dott.ssa M. Attanasio Esperto: geom. Ivan Pedrotti CONCLUSIONI pag. 22 di 22

CONCLUSIONI Per l'asta immobiliare il consulente propone la vendita del seguente lotto:

LOTTO N. 1

La p.m. 3 della p.ed. 301 sita in C.C. Grumo che individua un UFFICIO a piano terra.

VALORE IMMOBILE EURO 120.100,00

Possibile detrazione per regolarizzazioni e assenza garanzia EURO 9.900,00

Possibile detrazione per locazione in corso EURO 4.700,00

Considerando in tal modo espletato l’incarico affidato, il sottoscritto dichiara che i valori stimati sono da ritenersi congrui alla data della presente perizia, di cui è stata trasmessa copia alle parti. Trento, novembre 2017

L’esperto

geom. Ivan Pedrotti (FIRMATO DIGITALMENTE)

ALLEGATI

Elenco riportato nel retro di copertina



RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI

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