RAPPOR d~ E QUÊTE E.P. Modif 9.pdfBIMBY » ( « Construire au fond de mon jardin ») ; • prendre...

.-, I

-,

J . I J J J J J J J

J~ V e

RAPPOR d~ E QUÊTE

Désiqnation du Tribunal Administratif sows lu réîérence : E 17000119 44

O B J E T ~ enquête publique sur la modification n°9 du Plan Local d'Urbanísme de la commune de

Challans

Alain BACH. Commissaire Enquêteur

Enquête réalisée du 11 juillet au 11 aoút 201 i

Arrêté de Challans Gois Communauté 11º 17-208

. '

ï

1

1 I

r 1

. I

. I I

· 1

j

J ~

J J

2

SOMMAIRE DU RAPPORT

I Généralités

11 . ... Cadre de I' enquête

12 . ... Cadre juridique

13 . ... Composition du dossier joint au présent rapport

14 . ... Identification du demandeur

15 . ... Nature du projet

16. ... Les modifications

17 . ... Analyse du dossier présenté

18 . ... Observations sur le dossier présenté à l'enquête publique

li Or anisation et déroulement de l'en uête 20 . ... Désignation du Commissaire Enquêteur

21 . ... Modalités de l'enquête

22. ... Information effective du public

23. ... Tenue des permanences

24. ... Visite des lieux

25 . ... Climat de I' enquête

26 . ... Clôture de I' enquête

l!l~àlli''t••tiW~iiitiitW4Wiiiik4-Wiiit404ifübMIEiJlt1¥41 IV Conclusion du ra ort

Annexe: lettre de M. Pasquier, président de la SAS C2G-lmmo

La conclusion personnelle de Commissaire Enquêteur est à la suite du présent rapport, dans un document séparé.

Commissaire en uêteur : Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000119144 du 30/05/201

'" l

n I

l 1

1

; l 'l

. I

· l J J J J J

3

I - Généralités :

11- Cadre de l'enquête:

Par arrêté du 2 décembre 2015, Monsieur Rondeau, Maire de Challans, a décidé d'engager la procédure de modification nº9 du PLU communal. Les élus du territoire intercommunal ont souhaité que la compétence en matière de PLU soit exercée par la Communauté de communes du Pays de Challans (CCPC), devenue Challans Gois Communauté (CGC) au 1er janvier 2017 en lieu et place de ses communes membres. Cette évolution des compétences statutaires de la Communauté de communes a été approuvée par délibérations du Conseil communautaire et des six conseils municipaux des communes du territoire, puis a été entérinée par arrêté préfectoral du 26 janvier 2016. Depuis cette date, la commune de Challans n'est plus compétente en matière de PLU. Le projet de modification objet de la présente enquête est donc porté par « Challans Gois Communauté».

12 - Cadre juridique :

Le code de l'environnement (art L.123-1 et suivants)

Le décret nº2011-2018 du 29/12/2011 portant réforme de l'enquête publique relative aux opérations susceptibles d'affecter l'environnement

- Le code de l'urbanisme

L'arrêté de la Communauté Challans Gois 17-208 du 15/06/2017 prescrivant l'enquête publique sur le projet de modification nº9 du Plan Local <l'Urbanisme de la commune de Challans

La liste départementale d'aptitude aux fonctions de commissaire enquêteur établie au titre de l'année 2017 ;

La décision nº E17000119 / 44 en date du 30/05/2017 du Président du Tribunal Administratif de Nantes désignant Monsieur Alain Bach, Général de Brigade en deuxième section, en qualité de Commissaire Enquêteur pour la présente enquête;

Commissaire en uêteur : Alain BACH Décision T.A. Nantes nº El 7000119/44 du 30105/201

1 n n n 1 l

J ]

J J J j

J

4

13 - Composition du dossier joint au présent rapport :

Un sous-dossier « pièces administratives» incluant La décision de nomination du commissaire enquêteur n ° E 17000119/ 44 (pièce n ° 1), l'arrêté de Challans Gois Communauté du1.'.t~2017 prescrivant l'enquête publique (pièce nº 2)

Un sous-dossier « affichage et presse» incluant les copies des articles parus dans la presse locale pour informer de l'enquête publique (pièces nº 3 contenant les l " et 2ème avis), le certificat d'affichage signé du maire de Challans (pièce 4) et une copie de l'affiche utilisée (pièce 5)

Un dossier de présentation du projet de modification nº9 de 36 pages (pièce nº 6)

Un dossier intitulé : règlement - modification nº9 (pièce nº 7 de 153 pages)

Un sous-dossier « pièces techniques » comportant la présentation des OAP (pièce nº8) et le dossier« inventaire des zones humides» (pièce nº9)

Un sous-dossier « avis des PPA » comportant la liste des PPA contactées (pièce nºlO), la réponse de la chambre d'Agriculture (pièce 11) et celle du Conseil départemental (pièce 12)

Copie du procès verbal de synthèse adressé au demandeur (pièce 13) et la réponse de ce dernier (pièce nº 14)

Le registre d'enquête (pièce nº 15)

Les cinq cartes de zonage du PLU dont celle de la mixité sociale (pièces nº 16, 17, 18, 19 et 20).

14 - Identification du demandeur:

La demande d'enquête publique faisant l'objet de l'arrêté est signée par le Président de Challans Gois Communauté, M. Rondeau, cité plus haut. Elle a été présentée au Commissaire Enquêteur avec le dossier d'enquête par M. Rouzault, vice-président de Challans Gois Communauté, représentant M.Rondeau.

15 - Nature du projet :

)> Les obïectifs :

1 1

n n 1

~ 1

j

J J J J J

5

La procédure de modification nº9 du PLU communal de Challans a pour but de:

• inventorier les zones humides et définir les outils réglementaires à mettre en œuvre pour les préserver ; • définir des prescriptions particulières aux secteurs soumis à risque d'inondation ; • adapter le règlement du PLU dans le but de maîtriser la qualité du processus de densification urbaine et de division parcellaire dans le cadre de la démarche dite « BIMBY » ( « Construire au fond de mon jardin ») ; • prendre en compte le volet urbanisme de la loi nº2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ; • rectifier des erreurs matérielles dans le règlement et sur les documents graphiques du plan local d'urbanisme; • reclasser certains terrains maintenus en zone lAUh et aujourd'hui entièrement urbanisés en zone U.

En cours d'étude, des besoins supplémentaires ont été identifiés. Ces derniers concernent :

• la suppression des emplacements réservés 6, 26, 27 et la modification de 1' emplacement réservé 29k ; • la modification des dispositions réglementaires de la zone Uta O • des évolutions réglementaires à apporter au sein de la zone lAUezr (ZAC de la Romazière) ; • Passage d'un secteur UE en UB (secteur dit « Cavoleau ») • l'intégration de deux nouveaux secteurs faisant l'objet d'Orientations d' Aménagement et de Programmation sur les sites dits «Bois Soleil» et «Cavoleau».

>- Choix de ta procédure :

Du fait que les modifications envisagées ci-dessus

- ne portent pas atteinte aux orientations définies par le PADD ; - ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ; - ne réduisent pas une protection édictée en raison des risques de nuisances, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ; - ne concernent pas une ouverture à l'urbanisation, le présent projet (qui n'est qu'une adaptation du document d'urbanisme) s'inscrit donc dans le champ d'application de l'article L.153-31 du Code de l'urbanisme et, par voie de conséquence, de la procédure de modification dite de « droit commun» du document d'urbanisme.

Commissaire en uêteur : Alain BACH Décision T.A. Nantes nº El 7000119/44 du 30/05/201

,...,

1 .

: 1

1

J j

J J J

6

16 - Les modifications :

Les modifications sont au nombre de 16, classées dans 9 catégories distinctes :

I - Intégration de l'inventaire des zones humides et définition des outils

réglementaires à mettre en œuvre pour les préserver (intégration aux documents

d'urbanisme - zonages et règlement - des préconisations du SAGE à l'exception de

la classification des zones humides en quatre classes comme demandé par le Sage

du Marais Breton et du bassin versant de la baie de Bourgneuf).

II - Introduction de prescriptions relatives aux zones inondables ( report des zones

sur les plans et intégration d'une disposition réglementaire dans le règlement).

III - Des rectifications d'erreurs matérielles dans le règlement et sur les plans de

zonage:

a) Modification du périmètre de protection des monuments historiques.

b) Remise à jour du périmètre de « zone non aedificandi », supprimé lors de la

mise en compatibilité du PLU de 2012.

e) Rétablissement d'un secteur d'intérêt paysager routed' Apremont.

d) Rétablissement de l'emplacement réservé nºlO.

IV - Le reclassement de secteurs urbanisés de zone lAUh en zone U (9 secteurs

avaient été classés en zone lAUh au moment de l'élaboration du PLU. Aujourd'hui

ces secteurs sont urbanisés. Ils peuvent donc, conformément aux dispositions de

l'article R.151-18 et 20 du code de l'urbanisme, être dorénavant classés en zone U).

V -La suppression et la modification d'emplacements réservés:

a) La suppression des emplacements réservés nº26 et 27 (la nécessité en 2017 de

créer des parkings de grande capacité en centre ville ne semble plus aussi urgente

qu'en 201 O. La densification de l'habitat en centre ville est priorisé],

b) La suppression de l'emplacement réservé nº6 ( décidé en 2006 pour permettre

le désenclavement de parcelles qui, depuis ont fait l'objet d'un permis

Commissaire en uêteur : Alain BACH Décision TA Nantes nº El 7000119/44 du 30/05/201

1 r l

· l ~I Î ~ I .I . I c-J

J

J J J J

J

7

d'aménagement ne nécessitant plus le recours de cet emplacement).

e) La modification de l'emplacement réservé nº29k (prévu pour permettre

l'aménagement d'un carrefour. Depuis une étude a permis de conclure que

l'aménagement pouvait être revu à la baisse)

VI - Modification du règlement de la zone Uta ( zone tertiaire. Interdiction de

l'utilisation du sol par des activités d'hôtellerie et de restauration pour cause

d'insuffisance flagrante de places de stationnement pour véhicules automobiles)

VII - Modification des règles applicables dans la zone AUezr. (zone correspondant

au périmètre de la Z4C de la Romazière. La modification des règles vise à faire

concorder les règles du PLU avec celles du projet de règlement de la Zac).

VIII - Adaptation du règlement du PLU dans le but de maîtriser la qualité du

processus de densification urbaine et de division parcellaire :

a) Les adaptions du règlement liées à la démarche BIMBY (adaptations

réglementaires de l'article 3 en zones UA, UB et UC pour faciliter les constructions

en deuxième rideau) .

b) Adaptation du règlement suite à la loi Alur ( en zone UC et UD, suppression

de l'article 5 qui prévoyait une superficie minimale des parcelles. Evolution des

coefficients d'emprise au sol prévus à l'article 9 en zone UD, peu équipée pour

l'assainissement).

IX - L'intégration de deux nouveaux secteurs faisant l'objet d'Orientations

d' Aménagement et de Programmation sur les sites dits« Bois Soleil» et« Cavoleau

» :

a) La zone du secteur« Bois Soleil» transformée de lAUh en zone UC

(évolution permettant le développement d'une acivité économique dans le respect

d'une future zone d'habitat-Intégration d'une OAP à 25 logements à l'hectare).

b) Passage de UE en UB pour le secteur « Cavoleau » (secteur dit « en


,.., I

1

··.1

r I . I l

I J J J J J

8

dent creuse» qui fait l'objet de projet de constructions groupées d'un côté et d'un

projet de lotissement de l'autre. La nécessité d'une liaison dans le secteur conduit à

le classer en UB).

17 -Analyse du dossier présenté à l'enquête publique:

Le dossier d'enquête est articulé en trois parties :

> La première partie est consacrée aux pièces administratives ( différents arrêtés, registre d'enquête, modèle d'affiche, copie des publications réglementaires).

> La seconde est consacrée aux pièces techniques (un dossier de 36 pages consacré à la présentation des 16 modifications envisagées, un dossier succint de présentation des projets d'Orientations d' Aménagement et de Programmation, le Règlement écrit, le règlement graphique ou plans de zonage, un inventaire des zones humides.

> La troisième partie est consacrée aux avis des Personnes Publiques Associées. Seule l'avis de la Chambre d' Agriculture y figure, les autres PPA consultées n'ayant pas répondu .

Le dossier présenté est assez complet. Il a été réalisé par CITADIA, 37 avenue Patton, 49000 Angers. L'ensemble des aspects qui doivent être abordés par une modification de PLU est pris en compte avec le niveau d'exigence qu'un tel projet requiert à une exception près comme on le verra plus loin. Les cartes et photographies illustrent bien l'argumentaire.

> Dans une chemise consacrée aux pièces administratives, se trouvaient un tableau récapitulatif des Personnes Publiques Associées (PPA) consultées par courrier. Sur les sept courriers envoyés, deux seulement ont reçu une réponse :

- Le Conseil Départemental (le directeur de la Contractualisation et de l'Ingénierie Territoriale) qui indique les contraintes de sécurité et de visibilité à prendre en compte pour l'aménagement des accès des Orientations d' Aménagement et de Programmation lorsque celles-ci débouchent sur une route départementale. Pas d'avis d'opportunité sur aucun point de la modification.

- La Chambre d' Agriculture qui manifeste sa désapprobation à propos des mesures réglementaires prévues pour les zones humides. En clair elle suggère que seules les zones humides de classe 4 et 3 doivent apparaître sous forme de tramage sur le plan de zonage. Elle émet donc un avis défavorable aux zonages présenté dans la modification nº9, à l'exception des zones humides de classe 4. L'argument défendu est que la ville de Challans ne suit pas les préconisations du guide des zones humides dans les documents d'urbanisme validé en janvier 2017


,-,

I

1

I -I

I J J J J J J

9

(Association des maires de Vendée, Conseil départemental, 1' État et la chambre d' Agriculture).

18 - Observations sur le dossier présenté :

Le commissaire enquêteur n'a que deux observations à formuler sur ce document :

> Le fait que les OAP bénéficient d'une présentation minimaliste et qu'elles n'aient pas été repérées par rapport au plan de zonage (ce qui a coûté beaucoup de temps pour les situer).

> S'agissant des zones humides, la présentation des modifications établie par CITADIA n'évoque à aucun moment dans le chapitre 2.1. la préconisation du SAGE de distinguer quatre types de classes différentes. Elles sont donc toutes classées au même niveau et font l'objet d'une réglementation unique. Pourtant, en consultant l'inventaire des zones humides de la commune de Challans établi au titre du SAGE par l'association pour le développement du bassin versant pour la baie de Bourgneuf, nous découvrons environ 30 ha de zones humides bocagères en classe 1, 156 ha en classe 2, 146 ha en classe 3 et 67 ha en classe 4.

Classe 1 : zones humides écologiquement altérées, sont le lieu d'activités économiques. Classe 2: zones humides d'intérêt écologique modeste, peuvent être le lieu d'activités économiques. Classe 3 : zones humides présentant des fonctionnalités intéressantes, peuvent jouer un rôle important dans le rôle écologique des écosystèmes. Classe 4 : zones humides qui présentent un intérêt très fort, sont indispensables au bon fonctionnement du milieu.

Pourquoi ignorer ces importantes différences dans le règlement ? La réponse du maître d'ouvrage à la question posée par le commissaire enquêteur dans le procès verbal de synthèse, n'apporte aucune précision sur ce point.

On note toutefois la dernière phrase de l'article 10 page 21 du projet de règlement,: « Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogés en phase opérationnelle. »

Il semble donc qu'il y ait un doute de la part du rédacteur du projet de règlement sur la pertinence de l'homogénéisation des 4 classes évoquées ci-dessus.

Avec cet alinéa et tel qu'il est présenté, le projet d'article 10 évoque les procédures dites au « cas par cas», ou en opportunité. En cas de maintien de cet alinéa, le risque d'excès de pouvoir semble manifeste pour ce qui concerne l'usage futur des zones humides.

Commissaire en uêteur: Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000119/44 du 30/05/201

1 1

·J

Î

I I J J

J J J J

10

Par ailleurs, simplement supprimer cet alinéa mettrait également la procédure de modification en état de faiblesse car les prescriptions du SAGE ne seraient toujours pas respectées. Rappelons en effet que, instauré par la loi sur l'eau du 03/01/1992, le SAGE décline à l'échelle d'un bassin-versant les grandes orientations définies par le SDAGE et énonce les priorités à retenir. La distinction des quatre types de classes de zones humides en fait bien partie (voir la page 12 de l'inventaire des zones humides dans le dossier d'enquête).

II - Organisation et déroulement de l'enquête:

20 - Désignation du Commissaire Enquêteur

Monsieur Alain BACH, enregistré sur les listes d'aptitude aux fonctions de commissaire enquêteur, établies au titre de l'année 2017, a été désigné pour réaliser cette enquête par monsieur le Président du Tribunal Administratif de Nantes par décision nº E17000119/44 en date du 30/05/2017.

21-Modalités de l'enquête:

Les modalités de l'enquête ont été définies en concertation avec M. Rouzault, vice président de Challans Gois Communauté et représentant du maître d'ouvrage, le 16/06/17. Cette concertation n'a posé aucune difficulté. Le dossier d'étude était parvenu dans les délais au commissaire enquêteur qui avait pu l'étudier avant la réunion préparatoire et le déroulement de l'enquête sur le terrain. Le calendrier des permanences a été établi dans le consensus le plus parfait.

22 - Information effective du public :

Avant l'enquête, le projet de modificatif nº9 n'a pas donné lieu à des réunions particulières des citoyens. Le site internet du Pays de Challans comportait l'annonce du projet et incluait le dossier entier soumis à enquête publique, y compris les plans détaillés du Plan local d'urbanisme incluant les futures modifications, celui consacré à la mixité sociale ainsi que celui consacré aux zones humides.

Pour l'enquête elle-même, la publicité par voie de presse a bien été réalisée dans les temps et selon la forme prévue. L'affichage a bien été réalisé en 5 points clés de la ville.

La municipalité de Challans a d'autre part mis à la disposition du commissaire enquêteur un bureau dans la partie municipale du bâtiment pour la réception des visiteurs.


,.., . I

~ l

1

I · l I J J J J

11

Conformément à l'arrêté du 23/03/2017, l'enquête publique a été ouverte le 11/07/2017 par le commissaire enquêteur. Le dossier d'enquête et le registre d'enquête publique ont été côtés et paraphés par lui.

De même, une adresse postale et une adresse courriel indiquées sur les affiches et les coupures de presse, permettaient à quiconque le souhaitait d'envoyer au commissaire enquêteur des observations ou questions.

En dehors des permanences tenues par le commissaire enquêteur, le dossier d'enquête est resté à la disposition du public pendant toute la durée de l'enquête aux jours et heures habituels d'ouverture des services municipaux de la mairie de Challans.

23 - Tenue des permanences :

Les permanences du commissaire enquêteur ont été tenues conformément aux dispositions de l'arrêté de Challans Gois Communauté, aux dates et heures suivantes:

À la mairie de Challans :

le mardi 11 juillet 2017 de 00h90 à 12h00

le mercredi 19 juillet 2017 de 09h00 à 12h00

le lundi 31 juillet 2017 de 14h00 à 17h00

le samedi 05 août 2017 de 09h00 à 12h00

le vendredi 11 août 2017 de 14h00 à 17h00

24 - Visite des lieux :

Le commissaire Enquêteur s'est rendu en ville le 05/07 /17 pour visualiser les lieux concernés par les OAP et vérifier l'affichage.

25 - Climat de I' enquête :

Les conditions dans lesquelles ont été orgamsees cette enquête publique étaient optimales et n 'appellent donc aucune remarque concernant son déroulement.

Les observations du public pouvaient parvenir au commissaire enquêteur sous trois formes : observations orales, observations écrites par voie de courrier ou par courriel aux adresses figurant sur les affiches, observations écrites formulées directement sur le registre d'enquête publique.


.1

1

J

~ 1 I

l l

. l J

J J

J

J

12

Les permanences de l'enquête publique ont été calmes puisque 29 personnes se sont présentées au cours des cinq permanences. Par ailleurs, aucun courriel n'est parvenu au chef-lieu de l'enquête.

- dix citoyen(ne)s sont venu(e)s s'informer sur les OAP. - Douze sont venu( e )s vérifier le zonage de leur propriété. - Un huissier de justice ( au profit de la société C2G immo) est venu prendre le dossier d'enquête en photo. Il lui a été conseillé de consulter le site internet du Pays de Challans où tous les documents sont téléchargeables. - Cinq citoyens ont formulé des observations particulières sur le registre d'enquête. Certaines d'entre elles étaient sans rapport avec l'objet de l'enquête, mais les personnes ont tenu à faire connaître au Maire de Challans leurs préoccupations en matière de constructibilité de leurs parcelles. Deux d'entre elles ont produit un document dactylographié agrafé au registre. - Un courrier (joint au registre d'enquête) est parvenu au Commissaire Enquêteur par le biais de la Mairie.

En fin d'enquête, les observations et questions du public ont été signifiées au pétitionnaire sous forme d'un procès verbal de synthèse. Celui-ci lui a été remis directement à Challans le 18/08/2017. Le pétitionnaire a fait parvenir sa réponse par voie postale le 03/09/2017 (pièce nº 8)

26 - Clôture de l'enquête:

L'enquête a été close le 11 août 2017, à 17h15, conformément aux dispositions prévues par l'arrêté préfectoral de référence.

III - Observations du public et autres intervenants, analyse et commentaires :

1 - Mme Rivallin Renée a tenu à témoigner dans le registre de son désarroi en constatant que ses parcelles ne sont toujours pas constructibles. Son problème touche au PADD, mais elle tient à ce que son problème soit porté à la connaissance de M. le Maire. Il s'agit là d'un simple « porté à connaissance».

- Mme Chantal Bellante a tenu à témoigner dans le registre de son projet d'extension commerciale. Elle souhaite développer la zone commerciale de La Juisière. Dans cette perspective elle aimerait que deux zones (l'une Uec, l'autre AUec) soient soumises au même régime du PLU. Son problème touche au PADD. Il est hors cadre de l'enquête, mais elle tient à ce qu'il soit porté à la connaissance de M. le Maire. Il s'agit là d'un simple « porté à connaissance ».


1 í J . ,

.. l

J

. J

J J J

13

- M. et Mme Bernard Alain, posent également une question relative au zonage . Il s'agit là d'un simple « porté à connaissance ».

Réponse du maître d'ouvrage :

Je fais mienne votre analyse de ces trois observations, lesquelles ne peuvent être prises en considération dans le cadre de la modification n º 9 du PLU de CHALLANS dont ce n'est pas l'objet.

Commentaire du commissaire enquêteur :

Sans observation.

2 - M. Gilles Pasquier, président de C2G Imme laisse une lettre de six pages au terme d'un long entretien avec le commissaire enquêteur sur les enjeux et les insuffisances ou anomalies du dossier soumis à enquête qu'il aborde dans sa lettre dans les chapitres: «A-de façon générale et B - de façon particulière (en 4 points) ». La copie de cette lettre, très riche argumentaire, se trouve en annexe du présent rapport.


Le paragraphe 2. 7. (p. 20) de la notice de présentation du projet de modification nº 9 du PLU de CHALLANS porte sur les modifications des dispositions du règlement du PLU applicables à la zone lAUezr. Cette modification est envisagée, ainsi que le rappelle la notice de présentation, de manière à harmoniser les règles du PLU et celles du règlement de la ZAC de La Romazière. Plusieurs règles sont appelées à évoluer : les règles relatives aux projets d'extension des habitations existantes, les règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, les règles qui encadrent la hauteur des constructions, les règles en matière de réalisation d'aire de stationnement et, enfin, les règles portant sur l'aspect extérieur des constructions. La société C2G-lmmo indique, en conclusion de son courrier daté du 5 août 2017, qu'elle conteste le principe même de modification du PLU de CHALLANS en tant qu'il vise à permettre l'exécution de l'opération d'aménagement que constitue la ZAC de La Romazière. Faut-il préciser que la modification du PLU de CHALLANS, document de nature réglementaire applicable au seul territoire communal de CHALLANS, est sans incidence sur la faisabilité de l'opération d'aménagement à caractère commercial que la société C2G-lmmo a projeté de réaliser sur des terrains sis sur le territoire de la commune voisine de I.A GARN A CHE ? En outre, si la modification du PLU de CHALI.ANS, dans le secteur de La Romazière, vise, ainsi qu'il vient d'être dit, à permettre la réalisation du projet de la ZAC de La Romazière, ces deux opérations d'urbanisme, réglementaire, pour la


.. ,

~1

Î

·]

J J J

14

première et, opérationnel, pour la seconde, relèvent de procédures distinctes : de celle prévue aux articles L. 153-36 et suivants du code de l'urbanisme s'agissant de la procédure de modification du PLU et de celle disposée aux articles L. 311-1 et suivants du même code pour la création et de réalisation d'une ZAC. Il s'ensuit que l'engagement d'une procédure de modification du PLU de CHALJ.ANS ne saurait ni ne pourrait remédier aux irrégularités ou insuffisances alléguées à l'encontre de: - la décision 27 juin 2013 de création de la ZAC de La Romazière que la société C2G lmmo a entendu contester, sans succès, devant le Tribunal administratif de NANTES et qu'elle continue de contester, aujourd'hui, devant la Cour administrative d'appel de NANTES; - la délibération du 27 octobre 2016 du Conseil Communautaire approuvant le dossier de réalisation de la ZAC et de la délibération, datée du même jour, approuvant le programme des équipements publics de la ZAC à l'encontre desquelles la société C2G lmmo a introduit, le 24 janvier 2017, un recours en excès de pouvoir devant le Tribunal administratif de NANTES; - la procédure d'autorisation unique au titre de la législation sur l'eau et les milieux aquatiques, sollicitée par la Communauté de Communes en vue de la réalisation de la ZAC de La Romazière et accordée par arrêté préfectoral du 3 mai 2017; autorisation, il convient de le rappeler, n" 17-DDTtv185-290 qui valide les mesures compensatoires aux incidences sur les zones humides proposées par le maître d'ouvrage et détaillées dans son dossier de demande. Les questions soulevées par l'opération d'aménagement de la ZAC de La Romazière et plus particulièrement celles portant sur l'implantation des équipements publics, la préservation des ressources naturelles ( et notamment de la ressources en eau), les contraintes géotechniques ont été analysées dans le cadre des procédures susmentionnées. Elles n'avaient en tout état de cause pas à être exposées dans le dossier de présentation de la modification n" 9 du PLU de CHALI.ANS qui prévoit, s'agissant du secteur inclus dans le périmètre de la ZAC, l'évolution des règles applicables à la seule zone lAUezr. Plus généralement, l'ensemble des remarques que la société C2G lmmo a formulé à l'encontre des décisions et procédures qui viennent d'être rappelées, indépendantes de la procédure de modification n" 9 du PLU de CHALLANS, ne concernent pas l'objet de la présente enquête. Ceci rappelé et s'agissant des observations de la C2G-lmmo se rapportant directement à la modification n" 9, c'est à tort qu'elle affirme que c'est la procédure de révision du PLU qui aurait dû être suivie: il n'est pas envisagé, dans le cadre de la procédure soumise à la présente enquête, de modifier une des dispositions du PLU limitativement énumérée à l'article L. 153-31 du Code de l'Urbanisme qui précise le champ de la procédure de révision du PLU. Il convient, à ce titre, de rappeler que l'ouverture à l'urbanisation des terrains inclus dans le périmètre de la ZAC de La Romazière et situés sur le territoire de la commune de CHALLANS a été permise par la modification n' 6, approuvée par délibération du 22 juin 2015, qui dispose le classement en zone lAUezr de terrains


,..,

,..,

~I

I -Î

J J J j

J

15

initialement classés en zone 2AU et définit des orientations d'aménagement et de programmation dans ce secteur. La société C2G-lmmo estime enfin que le projet de la ZAC de La Romazière ne respectera pas, à l'issue de la procédure de modification n" 9, les règles du PLU au motif que la voie d'accès de la ZAC traverse des terrains zonés Np. Il sera simplement observé que la procédure de modification n" 9 ne modifie pas les contours des zonages existants. Par ailleurs, s'agissant de l'aménagement d'une voie appelée à desservir des équipements d'intérêt collectif - le centre aquatique intercommunal et les locaux du service intercommunal multi-accueil - l'article N2 du règlement du PLU de CHALLANS précise que: « sont admises sans conditions [dans tous les secteurs NJ les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs, ainsi que les infrastructures et superstructures associées. » L'instruction des demandes d'urbanisme portant sur des projets dont le terrain d'assiette inclut, en tout ou partie, une zone humide tiendra compte du classement opéré par l'inventaire du SAGE. Dans l'appréciation qui sera faite de ces demandes, les atteintes que les projets sont susceptibles de porter aux zones humides, si elles ne peuvent être évitées, devront être d'autant plus réduites que l'intérêt de la zone humide concernée est fort. Les mesures compensatoires que le pétitionnaire proposera de mettre en œuvre seront à apprécier au regard des mêmes critères.


La Zac de la Romazière fait l'objet de contentieux qui dépassent largement le cadre de l'enquête en cours. L'objet de la présente enquête concerne la modification du règlement pour sa mise en conformité des normes de la zone lAUezr avec l'objectif poursuivi par Challans Gois Communauté. S'agissant des autres aspects concernant la ZAC et de la parcelle NP attenante, des procédures seraient en cours au Tribunal Administratif de Nantes. Elles ne semblent pas concerner directement le modificatif nº9.

3 - M. et Mme Gillet, propriétaire sur la zone affectée à la ZAC de la Romazière, posent quatre questions voisines de celles posées par M. Pasquier.


Les observations des époux GILLET rejoignent celles formulées par la société C2G lmmo de sorte que vous voudrez bien vous référer à la réponse qui vient d'être donnée supra.


Sans observation.

Commissaire en uêteur : Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000119/44 du 30/05/201

..., ·, I

.1

I . I j

J j

J

16

4 - Une lettre de M. Grondin Pierre. qui se plaint que l'un de ses terrains a été classé par erreur en zone humide. Il demande une rectification. Cette question est, comme pour les trois premières, hors champ de l'enquête. Les questions de zonage relève de la procédure de révision.


Ce chapitre de la modification n" 9 du PLU de CHALLANS a, en premier lieu, appelé les observations de Monsieur GRONDIN qui estime que c'est par erreur que la parcelle cadastrée BV 38 dont il est propriétaire a été classée intégralement en zone humide. Monsieur GRONDIN tient à Jaire remarquer qu'il connaît très bien cette parcelle dont il a hérité et qu'il a exploitée pendant de nombreuses années dans le cadre de son activité agricole. Il ajoute que la végétation spontanée qui s'y trouve ne permet pas de caractériser l'existence d'une zone humide. Sur cette question de la localisation des zones humides, le projet de modification n" 9 du PLU se borne à intégrer au nombre des documents graphiques du PLU l'inventaire des zones humides du bassin versant du marais breton et de la baie de Bourgneuf Cet inventaire a été élaboré et validé en 2010 par la Commission Locale de !'Eau du SAGE, suivant une méthodologie dé.finie par le SDAGE du bassin Loire-Bretagne et au regard des critères de dé.finition et de délimitation prescrits par l'arrêté du 24 juin 2008 modifié.


Sans observation.

5 - Question du Commissaire Enquêteur: Sur le même sujet, s'agissant des zones humides, le règlement ne fait aucune différence, au contraire du document établi par l'association pour le développement du bassin versant de la baie de Bourgneuf qui en fait l'inventaire, entre les différents types de zones humides. Le document du Sage explique clairement que 4 classes ont été définies en fonction de leur intérêt fonctionnel et de leur intérêt biologique. Or, le projet de modification du règlement ne fait aucune différence entre les différentes classes de zones humides. Très sensible aux prescriptions restrictives de l'article 10 (page 21) du règlement, la Chambre d'Agriculture, dans son avis sur la modification nº9 du PLU (avis des personnes publiques associées), exprime un avis défavorable sur le règlement des zones humides, sauf pour les terrains répertoriés en classe 4.

Pourquoi le règlement zones humides ne prévoit pas une adaptation des restrictions en fonction des grandes différences fonctionnelles et biologiques entre la classe 1 et la classe 4?


.- ,

r-1

· l 1 • I

I I

. J

J J J J J

17

Réponse du maftre d'ouvrage :

La Chambre d'Agriculture de la Vendée, personne publique associée à la procédure de modification, a émis un avis défavorable à la modification envisagée en précisant toutefois être favorable à la protection des zones humides de classe 4 seulement. L'inventaire distingue en effet quatre classes de zones humides suivant leurs caractéristiques fonctionnelles et l'intérêt biologique qu'elles présentent. Les zones humides de classe 4 sont celles identifiées comme les plus fonctionnelles et présentant un intérêt biologique fort. Il est évident que les zones humides de classe 4 doivent faire l'objet d'une protection renforcée. La modification nº 9 prévoit d'ajouter un article JO aux dispositions générales du règlement du PLU : « Les zones humides avérées identifiées au plan de zonage doivent être préservées. I Les affouillements et exhaussements du sol liés à la conservation, la restauration, la mise en valeur ou la création des zones humides sont autorisés. I Les constructions, installation, aménagement susceptibles de compromettre leur conservation, leur qualité, leur équilibre hydraulique et biologique ne peuvent être autorisé qu'en l'absence d'alternatives avérées et après avoir réduit au maximum leur atteinte. La mise en œuvre de mesures compensatoires doit s'opérer selon les dispositions du SDAGE Loire Bretagne, du SAGE applicable et des dispositions du code de l'environnement. I Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogés en phase opérationnelle. »


Il n'y a, malheureusement, pas de réponse à la question posée supra. Aucune raison n'est avancée pour justifier du refus de l'utilisation de la distinction des zones humides en quatre classes, sauf à affirmer de la nécessité impérieuse de protéger les zones humides de classe quatre. Le rappel du projet de règlement (l'article 10) non seulement ne répond pas à la question, mais en pose une autre : Réinterroger le périmètre des zones humides en phase opérationnelle, ainsi qu'il est prévu en fin d'article 10 du règlement, ne revient-il pas à l'application de la procédure dite« au cas par cas», ou bien à la décision en opportunité? Les citoyens ont besoin d'une vue claire du cadre dans lequel les décisions d'urbanisme sont prises par leurs représentants. L'ensemble du dossier va bien dans ce sens, mais tel ne semble pas être le cas sur ce point. U ne réglementation adaptée à chaque classe de zone humide semble constituer une approche à la fois transparente pour le citoyen et adaptée à la réalité du terrain à protéger, en fonction de son intérêt fonctionnel et de son intérêt biologique.

IV - Conclusion du rapport :

Le climat a été très calme pendant toute la durée de l'enquête. La municipalité de Challans et Challans Gois Communautés ont toujours répondu favorablement aux

ommissaire en uêteur: Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000119/44 du 30/05/201

1 1 .-,

,-1 I

' l

. I

j

J

.J

J J J J J

18

demandes du Commissaire Enquêteur. La publicité et l'affichage ont été réglementaires.

Le présent rapport a été envoyé à M. le Président de Challans Gois Communauté, avec toutes les pièces jointes, tel que l'état en figure au paragraphe 13 (composition du dossier).

Copie du présent rapport, sans les pièces jointes, est adressée à M. le Président du Tribunal Administratif, à Nantes.

Fait et clos aux Sables d'Olonne le présent rapport de 17 pages, le 11/09/2017

Le commissaire enquêteur Alain BACH

r

r l r 1

. I . I .1 .I

1

J J J J

19

CONCLUSJION SJÉJPAJR.JÉE ET

A vrs DU COMMliSSAlilR.E IENQUlSTlEUJR.

concernant,

le projet de modification nº9 du Plan Local <l'Urbanisme de la commune de Challans

Commissaire en uêteur: Alain BACH Décision îA. Nantes nº E17000047/44 du 07/03/201

.....,

1 1 1

r l . l I .-1

J J J J

J

20

Le projet de modification nº 9 du Plan Local <l'Urbanisme de la commune de Challans est porté par Challans Gois Communauté (CGC), en la personne de son Président. Depuis le 26 janvier 2016, la commune de Challans n'est plus compétente pour poursuivre les procédures d'évolution de son PLU. C'est donc la communauté de commune devenue Challans Gois Communauté (CGC) qui a hérité des compétences statutaires de la commune de Challans. La fusion des différents services d'urbanisme des communes membres de CGC n'est pas encore arrivée à maturité mais les coopérations inter-services semblent fonctionner.

Approuvé le 19 juillet 2006, le PLU de Challans a déjà connu huit modifications. La neuvième a été décidée par arrêté du 02 décembre 2015. Il s'agit d'un projet d'adaptation du document d'urbanisme dans le cadre d'une procédure de droit commun. Ce projet concerne essentiellement des adaptations de la réglementation (16 points abordés) et ne touche pas au zonage, ne porte pas atteinte au PADD, n'induit pas de graves risques de nuisance et ne concerne pas une ouverture à l'urbanisation.

xamen des conditions de forme et de fon

Sur la forme :

L'enquête publique s'est déroulée du 11 juillet au 11 août 2017 dans de bonnes conditions matérielles, respectant toutes les prescriptions réglementaires et légales applicables aux enquêtes publiques.

Le dossier présenté à l'enquête se compose essentiellement de deux documents:

> Le premier est une note de présentation du projet sur 36 pages,

> Le second est un document de 153 pages intitulé « Réglement du Plan Local d'urbanisme de la ville de Challans, modificatif nº9».

> Différentes pièces accompagnent ces documents : - les cartes du zonage du PLU, l'inventaire des zones humides, une présentation sommaire des OAP, les avis des PPA. L'information donnée au public par ces documents était de bonne qualité et conforme à la réglementation. Elle repose sur :

Commissaire en uêteur: Alain BACH Décision îA. Nantes nº El 7000047/44 du 07/03/201

1

1

·· 1

Î

Î

I , I J

J J J J J J

21

- un dossier complet, rédigé de façon accessible et qui suit scrupuleusement les prescriptions réglementaires et légales, - des dispositions réglementaires relatives à l'affichage et la parution d'annonces dans la presse régionale qui ont parfaitement été respectées, - Cinq permanences du commissaire enquêteur pour renseigner les citoyens souhaitant des explications, - la mise à disposition du dossier en mairie (papier et numérique sur le site internet du Pays de Challans) pendant toute la durée de l'enquête publique. - 29 citoyens se sont présentés au commissaire enquêteur, 6 d'entre eux ont fait part de leurs interrogations par écrit.

Sur le fond:

Sur les seize modifications portées par le projet, une seule pose question. Les quinze autres entrent parfaitement dans le cadre des mesures envisageables pour une modification de PLU. Elles sont pertinentes et organisées d'une façon parfaitement conforme au droit en vigueur.

En revanche, sur la question des zones humides, il semble qu'il y ait une ambiguïté à lever :

- l'article 10 du projet de règlement ne fait aucune distinction entre les quatre classes de zones humides que le SAGE du Marais Breton et du bassin de Bourgneuf préconise de respecter (voir dans le dossier d'enquête la page 12 de l'inventaire des zones humides par le Sage). Ces classes permettent de hiérarchiser les zones humides identifiées par rapport à leurs fonctionnalités et leurs intérêts biologiques (voir analyse dans le rapport d'enquête). Le SAGE à d'ailleurs fourni au maître d'œuvre un état détaillé à la parcelle du classement en quatre classes des terrains de la commune rangés dans la catégorie « zones humides». Or le projet de règlement méconnaît ce classement et traite toutes les classes dans une seule et même catégorie.

Toutefois le rédacteur du projet d'article 10 semble bien comprendre les limites de cet article en l'état puisque le dernier alinéa se veut une ouverture vers plus de souplesse:

« Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogés en phase opérationnelle. »

Réinterroger le périmètre des zones humides en phase opérationnelle, ainsi qu'il est prévu en fin d'article 10 du projet de règlement, ne revient-il pas à l'application de la procédure dite« au cas par cas», ou bien à la décision en opportunité?

ommissaire enquêteur: Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000047/44 du 07/03/201

. 1

I I J .]

J J J j

J

I

22

Les citoyens ont besoin d'une vue claire du cadre dans lequel les décisions d'urbanisme sont prises par leurs représentants. L'ensemble du dossier va bien dans ce sens, mais tel ne semble pas être le cas sur ce point. Une réglementation adaptée à chaque classe de zone humide semble constituer une approche à la fois transparente pour le citoyen et adaptée à la réalité du terrain à protéger, en fonction de son intérêt fonctionnel et de son intérêt biologique .

> Points positifs du projet :

Challans Gois Communauté, une intercommunalité de onze communes depuis le premier janvier 2017, se dotera dès qu'elle sera en mesure d'atteindre cet objectif, d'un PLU intercommunal ainsi que la loi ALUR le lui permet. Dans cette perspective, le modificatif nº9 permettra à la commune de Challans de présenter à la communauté un PLU à jour, adapté au développement de la ville et corrigé des quelques imperfections qui y subsistaient. La contribution de la ville de Challans à la mise en osmose des questions d'urbanisme de I' ensemble des communes de Challans Gois Communauté sera ainsi à jour et de qualité.

> Points négatifs:

Comme indiqué supra, le fait de n'avoir pas pris en compte dans le projet de règlement les différences préconisées par le SAGE entre les quatre classes de zones humides, affaiblit beaucoup le dispositif.

Conclusion personnelle du Commissaire Enquêteur

À propos des différents éléments pris en compte au cours de l'enquête publique ma conclusion est que les facteurs concourant à l'élaboration de ce projet sont dans l'ensemble favorables à la mise en œuvre du modificatif n º9 objet de la présente enquête.

En effet:

..,. les mesures prises et les corrections apportées au PLU dans le cadre de ce cette modification vont bien dans le sens d'une meilleure gestion de I' évolution urbanistique.

..,. les rectifications apportées au règlement sont logiques et ne dépassent pas le cadre légal de la procédure de modification.

ommissaire en uêteur : Alain BACH Décision T.A. Nantes nº El 7000047/44 du 07/03/201

~ 1

'1

. I

J J J

J

J

23

..,. les impacts paysagers et humains sont négligeables, sauf pour ce qui concerne le devenir des zones humides où une omission, volontaire ou pas, laisse un doute subsister .

..,. Si la population ne s'est que très peu prononcée au cours de l'enquête, les avis enregistrés par écrit, la plupart du temps sur des sujets et avec des arguments non valides au regard de l'objet de l'enquête, sont neutres ou défavorables au projet.

Pourtant ce projet paraît en grande partie à la fois opportun pour la cohérence réglementaire et graphique du PLU de Challans et conforme à l'intérêt de tous à moyen terme.

A vis du Commissaire Enquêteur

Vu l'arrêté de Challans Gois Communauté en date du 17/12/2013,

vu les codes de l'urbanisme et de l'environnement

vu les caractéristiques du modificatif nº9 du PLU de Challans dont le projet a été soumis à enquête publique,

vu les pièces du dossier d'étude réalisé par le cabinet CITADIA

vu les interventions au registre d'enquête,

vu les réponses fournies par le maître d'ouvrage pour faire suite aux remarques formulées par le public inscrites au registre d'enquête ou par le Commissaire Enquêteur,

et considérant

les avis de la population exprimés au cours de l'enquête publique,

les avis et observations de la chambre d' Agriculture,

les réponses du maître d'ouvrage aux différentes remarques et questions,

que, dans ces conditions, le projet est satisfaisant, dans le sens où il améliore significativement la cohérence du PLU de la ville de Challans et qu'il est conforme à l'intérêt général,

il peut donc être validé avec, toutefois, une restriction.

Commissaire en uêteur: Alain BACH Décision T.A. Nantes nº E17000047/44 du 07/03/201

24

J'émets donc un avis : r-1

au projet de modification nº 9 du Plan Local d'Urbanisme de la commune de Challans, en Vendée,

.. avec une réserve concernant la non prise en compte dans le projet de règlement de la distinction à réaliser entre les quatre classes de zones humides de la commune et de la différentiation à opérer entre elles en fonction de leurs fonctionnalités spécifiques et de leur intérêt biologique.

Fait sur 5 pages et clos aux Sables d'Olonne le 11/09/2017 Le Commissaire Enquêteur, Alain BACH

/ -Jl I . I

I '. j

J J J J J J J

í l I

?' ·.\

(~)

n

. I

. J

l J J J J

J

J

J

PLU COMMUNE DE CHALLANS

Dossier modification nº 9

NOTE ARGUMENTAIRE Sté C2G IMMO

SUR LES FAITS

Par arrêté du président de 1a communauté de communes Pays de Challans Gois du 15 juin 2017, il a été organisé une enquête publique sur le projet de modification nº 9 du PLU de la commune de Challans, du mardi 11 juillet 2017 au vendredi 11 août 2017 inclus.

L'objet de cette enquête concerne essentiellement la signalisation des zones humides, les secteurs soumis à inondation, l'adaptation du règlement concernant notamment la ZAC de La Romazière ainsi que différentes modifications du règlement et des documents graphiques .

(!)En premier lieu, il convient de rappeler que ce dossier de modification du PLU actuellement soumis à l'enquête provient, pour ce qui concerne les terrains relatifs à la ZAC de La Romazière, d'une procédure initiée depuis 2009 pour la réalisation de cette ZAC dans des conditions curieuses qui méritent d'être précisées .

Cette ZAC prévoyait initialement un périmètre de 175 hectares et a été réduite à une superficie d'un peu moins de 35 hectares, dont l'aménagement total reste d'ailleurs conditionnel et incertain.

Son objet visait l'installation d'une grande surface alimentaire comme locomotive commerciale, cette situation a été externalisée de la ZAC alors que l'aménagement de celle-ci favorise des commerces existants situés en périphérie.

En outre, plusieurs implantations d'autres équipements commerciaux ont été souhaitées et favorisées sur la commune de Challans pendant la période intermédiaire.

Également, ce projet de ZAC, transférant le phasage de l'opération du secteur de La Garnache à celui de Challans, a pour objectif de faire obstacle à un projet d'aménagement antérieur, effectué sur la commune de La Garnache et qui était d'ores et déjà opérationnel.

La société C2G JMMO, intervenante, est propriétaire, outre de terrains situés sur la commune de Challans, de ces terrains situés sur la commune de La Garnache, et a vu son propre projet bloqué et remis en cause par les décisions de la communauté de communes.

PLU COMMUNE DE CHALLANS NOTE ARGUMENTA/RE C2G IMMO

Dossier modification n" 9 1-

1

l

·¡

I I J

J

J

J

j

J

Dans le même ordre de procédé, à l'initiative de la communauté de communes de Challans, les PLU de Challans et La Garnache ont fait l'objet de procédure de révision et modification, avec ouverture à l'urbanisation des terrains de Challans, et il a également été établi un dossier au titre de la loi sur l'eau qui a été soumis à l'enquête publique pendant l'été 2016.

La modification N°9 du PLU s'inscrit dans ce cadre, mais ce contexte bien particulier n'apparaît pas du tout dans les pièces du dossier, qui reprend les questions de classement de zones et de dénombrement et de protection des secteurs naturels et zones humides.

@En second lieu, la présente enquête concerne notamment la modification du règlement applicable aux terrains situés dans la ZAC de La Romazière, ainsi que le répertoire des zones humides sur la commune dont celles situées dans le périmètre d'aménagement de la ZAC de La Romazière, qui doit être mis en relation avec le dossier de création de cette ZAC, le dossier de réalisation de cette ZAC et le dossier établi au titre de la loi sur l'eau, qui a été autorisé par arrêté préfectoral du 3 mai 2017.

Pour la parfaite information du commissaire-enquêteur, il sera indiqué que la société C2G-IMMO a contesté la création de la ZAC par délibération du 27 juin 2013 et que cette procédure est soumise à la cour administrative d'appel de Nantes.

Elle a également contesté le dossier de réalisation de cette ZAC ainsi que le programme des équipements publics voté par délibération du 27 octobre 2016.

Enfin, la société C2G-IMMO a contesté la délibération du 23 mars 2017 décidant l'acquisition par la communauté de communes du Pays de Challans Gois auprès de la société NORDEV d'un certain nombre de terrains précisément situés dans la ZAC de La Romazière.

L'ensemble de ces éléments, qui sont totalement absents du dossier, présente donc un intérêt important pour la prise en compte des modifications à intervenir et pour l'appréciation de celles-ci.

La société C2G-IMMO tient à faire valoir les observations suivantes par rapport au dossier qui a été porté à la connaissance des administrés.

SUR LE FONO

On distinguera successivement les enjeux et les insuffisances ou anomalies du dossier, sachant que l'objet des observations de la société C2G-IMMO porte sur les terrains inclus dans le périmètre d'aménagement de la ZAC de La Romazière.

1- Enjeux

Les enjeux concernent la localisation générale et interne de la ZAC, les espaces naturels et les zones humides, l'implantation, l'insertion et l'accès de la zone.

Différentes anomalies apparaissent. PLU COMMUNE DE CHALLANS

NOTE ARGUMENTAIRE C2G /MMO Dossier modification n" 9

2-

1

1

· 1

J I .I J J J J

I

-+ le site d'implantation :

Le site d'implantation de la ZAC, pour la partie située sur le territoire la commune de Challans, est constitué à l'origine de zones agricoles, naturelles et humides, pour la raison toute simple qu'il est, d'un point de vue géomorphologique, situé est en contrebas de la route 2x2 voies, qui constitue l'entrée Nord de la commune.

Lës ëöñiräiñtës lièës ä ëës pärtîëülärltès ñ1öñt äbsölumëñt pâs l!té ëìtéës, änälYséës nì prìsës èn compte dans le cadre du dossier de modification, pas plus que dans les dossiers précédents.

-+ La répartition interne :

Le PLU doit être concordant avec le dossier de réalisation de la ZAC, mais l'implantation des équipements publics, transférés depuis le site de La Garnache sur celui de Challans, ne tient pas compte des difficultés techniques liées à la nature du sol, aux zones humides, aux zones naturelles et aux zones agricoles.

Précisément, la modification du PLU tendant à mettre en œuvre une classification et un répertoire des zones humides ainsi qu'un nouveau règlement pour l'aménagement de la zone, doivent nécessairement tenir compte des contraintes liées à l'état initial des lieux et à la nécessaire harmonisation entre le maintien de certaines zones naturelles et des zones humides et les principes d'aménagement de la ZAC.

Or, le dossier de modification du PLU ne fait aucune mention de la procédure d'aménagement de la ZAC de La Romazière et ne la prend absolument pas en compte, alors même qu'elle est en cours de réalisation sur certains secteurs.

-+ L'insertion :

Le dossier de PLU ne définit absolument pas comment le projet d'aménagement de la ZAC reprend les éléments naturels pour les préserver, ni avec précision les mesures compensatoires qui doivent être mises en œuvre .

Bien au contraire, les deux documents sont contradictoires puisque la modification du règlement et le zonage confirment que les zones de la ZAC de La Romazière se situent exactement sur certaines zones humides préexistantes, classées précédemment et confirmées Np, notamment pour ce qui concerne l'accès de la ZAC sur les parcelles ZC 39 et 40.

li convient de noter que dès le stade de l'enquête loi sur l'eau qui s'était tenue pendant l'été 2016, ce document renvoyait d'ores et déjà ultérieurement à « une étude hydrologique globale du bassin versant...pour pouvoir bénéficier de données précises »(p 9 dossier complémentaire).

De tels éléments n'étaient pas acceptables au stade du dossier loi sur l'eau, encore moins au stade du dossier de réalisation de la ZAC, et ils sont inadmissibles dans le cadre d'une modification du PLU qui constitue le document d'aménagement de la commune et qui doit prendre en compte l'état de la situation existante et des projets existants.

Compte tenu de ces lacunes inadmissibles, la modification du PLU est déconnectée de la réalité.

PLU COMMUNE DE CHALLANS NOTE ARGUMENTAIRE C2G /MMD


,..,

1 'l . I

1 l

l 1

. I

J J J j

I

2- Sur les anomalies

A - De façon générale :

Dans sa note du 25 avril 2013 préalable à la création et la réalisation de la ZAC, le préfet pointait l'insuffisance de la demande en termes de milieux aquatiques, et notamment la prise en compte des règles des SDAGE et SAGE, les sondages pédologiques, les inventaires de zones humides et leurs atteintes, les eaux de surface et les nappes, ainsi que l'aspect assainissement de l'opération.

Les premiers éléments apportés en complément par le dossier initial de demande et le dossier complémentaire du pétitionnaire du 7 juillet 2016 suite à l'avis de la CLE, ne modifient pas fondamentalement l'avis du préfet dans sa note du 2 février 2016.

le préfet notait que la demande avait été complétée par rapport aux textes réglementaires applicables, ce qui est le moins que l'on puisse attendre.

Mais, comme cela a été indiqué à l'époque, sur plusieurs points, le dossier de la loi sur l'eau restait très descriptif des conditions de réalisation de la ZAC, et il ne présentait aucune véritable analyse préalable de la faisabilité du projet.

Les études étaient par ailleurs manifestement très anciennes puisqu'elles reprenaient le premier périmètre de 175 ha depuis abandonné et restreint à 35 ha, dont l'aménagement total reste d'ailleurs conditionnel et incertain, comme indiqué ci-dessus.

11 n'était pas justifié du principe de développement retenu, et l'extension vers le Nord-Ouest de l'agglomération challandaise est contraire à l'activité dominante des sols, sauf à considérer que cela favorise les structures commerciales en place dans ce secteur .

L'actualisation liée au SCOT intervenu depuis n'est pas citée.

la justification des choix économiques d'urbanisation (commerce, bureau, équipements publics, habitat) n'est pas présentée, alors qu'elle a été modifiée considérablement et que la commune de Challans a elle-même développé des implantations commerciales dans des proportions importantes, pour près de 30 000 m2 commerciaux entre les années 2010 et 2013, outre de nouveaux projets, notamment dans la ZA du Bois David.

le phasage précis de la ZAC n'est pas non plus indiqué et les conditions d'application des mesures compensatoires ne sont pas précises.

Dans le présent dossier du PLU, il n'y a aucun élément d'analyse des conditions de modification du PLU par rapport au projet d'aménagement de la ZAC de La Romazière et par rapport au dossier de création, de réalisation et au dossier loi sur l'eau.

Cet élément est totalement anormal dans la mesure où le PLU modifié doit prendre en compte les éléments actuellement existants sur le site et les projets d'ores et déjà prévus.

De façon générale et pour ce seul élément, le dossier de modification du PLU est complètement insuffisant et indigent, mais il révèle aussi des contradictions graves.

PLU COMMUNE DE CHALLANS NOTE ARGUMENTAIRE C2G IMMO


,..,

1 1

I J J J J J

I

B - De façon particulière :

4 L'examen du dossier de modification du PLU permet de formuler~ observations à l'encontre de cette procédure, qui peuvent ainsí être indiquées.

(!)En premier lieu, il est fait choix d'une procédure de simple modification alors que c'est manifestement une procédure de révision du PLU qui s'imposait conformément aux articles L 153-31 et L 153-36 du code de l'urbanisme, dans la mesure où :

li' il est porté atteinte à la délimitation des espaces boisés classés; li' les zones humides sont modifiées; li' il est prévu l'ouverture à l'urbanisation de plusieurs secteurs et notamment la

définition du règlement de la zone d'aménagement de la ZAC de La Romazière.

@En deuxième lieu, les parcelles ZC 40, et ZC 39 pour partie, qui sont classées zone humide au titre du répertoire effectué dans le cadre du PLU modifié, et au sens du Schéma d'Aménagement et de Gestion des Eaux, dont le classement était et reste Np dans le PLU, sont modifiée de fait puisqu'il est prévu la réalisation de l'accès de la ZAC sur ces terrains.

Ainsi que cela peut être constaté sur les planches graphiques jointes (plan cadastral et photographie), les parcelles ZC 39 (pour sa partie Sud) et 40 ont été complètement décapées

On ne sait pas si le ruisseau présent le long de l'ouvrage routier va être busé comme indiqué dans l'enquête publique ou s'il sera traité autrement, car les travaux réalisés sont différents avec une tranchée réalisée en contrebas.

La réalisation d'un accès routier important pour une ZAC constitue une modification de la destination de ce secteur qui est complètement incompatible avec la protection qui doit en être assurée.

Le PLU est par ailleurs incohérent puisqu'il répertorie ces deux parcelles en zone humide à préserver au sens du SAGE et qu'il les classe entièrement en zone Np (cf Plan 1), alors que !'Orientation d'Aménagement de la ZAC de la Romazière fixe cette zone humide à la limite des travaux actuellement réalisés {cf OAP plan p 13}.

Dès lors, la procédure de modification du PLU est irrégulière et illégale, comme prévoyant un zonage et une protection qui ne sont d'ores et déjà pas respectés et qui ne pourront matériellement pas être mis en œuvre.

@En troisième lieu, la modification du règlement de la zone lAUezr constitue une véritable ouverture à l'urbanisation et un règlement opérationnel.

Cet élément est contradictoire avec le fait de maintenir le règlement de la zone comme une zone d'urbanisation future 1AU, à urbaniser, en théorie, ultérieurement.

Le PLU ne fait état d'aucune justification de cette ouverture à l'urbanisation, ni d'aucun avis spécifique le prévoyant.

PLU COMMUNE DE CHALLANS NOTE ARGUMENTAIRE C2G IMMO


;..

~l

l · 1

· 1

\

l -)

J J J J J

©En quatrième lieu, l'impact en terme d'environnement est tout autant méconnu : suppression de points d'eau, espèces protégées, zones humides.

Sur ce point, ta topographie ne tient pas compte du décalage de nivellement de certains terrains au bord de la 2x2 voies.

Comme indiqué ci-dessus, ii n'y a pas eu d'étude sur le bassin concerné, alors que le projet porte sur 35 ha, dont près de 30 ha artificialisés.

li n'y a notamment aucune étude pédologique sur les parcelles ZC 39 et 40.

Les atteintes aux milieux naturels ne sont pas prises en compte.

La conformité au SDAGE et au SAGE n'a pas été davantage analysée que dans le dossier initial, et aucune vérification du champ d'expansion des crues ou du bassin naturel n'a été effectuée.

Le dossier ne présente aucun élément alternatif, alors qu'il résulte luí-même d'un changement d'orientation fondamental du projet initial situé en première phase sur la commune de La Garnache.

Les raisons des modifications apportées au secteur de La Romazière n'apparaissent pas davantage dans le dossier.

Le dossier n'est donc pas acceptable dans son choix et dans ses modalités.

L'ensemble de ces éléments est très défavorable au projet, et la société C2G IMMO est donc bien fondée à formuler ces contestations.

Elle conteste donc vivement le principe de modification du PLU qui aboutit à avaliser la création et la réalisation de la ZAC de La Romazière, sans qu'il y ait d'études et d'analyses, et sans respect des règles d'environnement, afin de favoriser uniquement les décisions antérieures de la communauté de communes.

Fait à Nantes, le 5

PW COMMUNE OE CHALLANS NOTE ARGUMENTA/RE C2G IMMO


RAPPOR d~ E QUÊTE E.P. Modif 9.pdfBIMBY » ( « Construire au fond de mon jardin ») ; • prendre...

Documents

Transcript of RAPPOR d~ E QUÊTE E.P. Modif 9.pdfBIMBY » ( « Construire au fond de mon jardin ») ; • prendre...