Q U O T A Z I O N I M E D I E £/Mq comm

Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Trento

Corso di aggiornamento professionale

Anno 2014

E S T I M O

I n f o r m a z i o n i s t a t i s t i c h e

[aggiornate al secondo semestre 2013]

S E T T O R E I M M O B I L I U R B A N I

DATI STATISTICI ELABORATI DA

STUDIO TECNICO DOTT. PROF. DIEGO BRIANI

STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI

38122 TRENTO - VIA DELLA MERIDIANA 2

TEL. 0461/239453

DDOOTTTT.. PPRROOFF.. DDIIEEGGOO BBRRIIAANNII –– SSTTIIMMEE EE CCOONNSSUULLEENNZZEE IIMMMMOOBBIILLIIAARRII

1

Q U O T A Z I O N I M E D I E espresse in €/mq commerciale 2° SEMESTRE

2013 LOCAZ I O N I ABITATIVE M E D I E espresse in €/mq commerciale/anno

CITTA' ZONA di

UBICAZIONE

ABITAZIONI

NUOVE

N E G O Z I

N U O V I

LOCAZIONI

ABITATIVE

BOLOGNA

Centro

Semicentro

Periferia

5.400

4.200

3.150

8.200

4.900

3.400

210

140

108

MILANO

Centro

Semicentro

Periferia

10.700

6.000

3.600

18.000

6.950

2.900

360

240

140

ROMA

Centro

Semicentro

Periferia

10.400

6.000

4.000

14.800

6.900

4.400

360

236

154

TORINO

Centro

Semicentro

Periferia

4.700

3.050

2.550

6.050

3.000

2.250

150

110

90

VERONA

Centro

Semicentro

Periferia

6.500

3.950

2.450

9.000

4.900

2.650

156

120

98

R E G I O N A L I

BOLZANO

Centro

Semicentro

Periferia

5.800

4.400

3.200

6.500

3.200

2.600

220

180

125

TRENTO

Centro

Semicentro

Periferia

4.500

3.600

2.800

5.000

2.300

2.400

200

150

115

ROVERETO

Centro

Semicentro

Periferia

Collina

2.800

2.300

2.200

2.600

2.825

2.170

2.125

----

120

100

90

110 ABITAZIONI E NEGOZI C E N T R I M I N O R I

Vedi tabella pagina successiva

U F F I C I BOLZANO 1.050 - 5.100 ROVERETO 1.850 - 2.800

TRENTO 1.800 - 4.000 CENTRI MINORI 1.300 - 2.800

GRANDI, MEDIE E PICCOLE CITTA’

VARIAZIONE DEI PREZZI MEDI delle abitazioni nel periodo 2012-2013

secondo le rilevazioni pubblicate da CONSULENTE IMMOBILIARE

Grandi ( 16 città)

>200.000 ab. nuove

centro -1,40%

recenti

centro -0,92%

semicentro -2,08% semicentro -2,56%

periferia -1,61% periferia -2,87%

Medie ( 67 città)

Da 50.000 a 200.000 ab. nuove

centro 0,53%

recenti

centro 0,13%



Piccole (20 città)

<50.000 ab. nuove

centro 0,37%

recenti

centro 0,12%



CITTA’ DI TRENTO

VARIAZIONE DEI PREZZI MEDI delle abitazioni e dei box auto nel periodo 2012-2013

secondo le rilevazioni pubblicate da GUIDA CASA - F.I.M.A.A. - Edizioni CURCU&GENOVESE

Abitazioni box auto

Centro storico = - 9,52%

Semicentro - 3,69% - 0,48%

Periferia - 1,64% =

Sobborghi - 2,03% + 0,21%

Centri minori della Provincia - 2,87% - 1,53%


2

CENTRI MINORI DELLA PROVINCIA DI TRENTO

Q U O T A Z I O N I espresse in €/mq commerciale 2° SEMESTRE

2013

LOCALITA' Abitazioni nuove Box nuovi Negozi nuovi

min max min max min max

Aldeno - Cimone - Garniga 1.600 2.300 18.000 25.000 0 0

Vigolo Vattaro - Vattaro - Bosentino 1.800 2.300 18.000 25.000 0 0

Piana Rotaliana 1.700 2.500 13.000 18.000 2.000 2.500

Mezzolombardo 1.800 2.500 15.000 25.000 1.700 2.800

Altopiani della Paganella 1.600 3.500 18.000 28.000 2.200 4.000

Val di Cembra 1.500 1.900 16.000 22.000 1.500 1.800

Lavis 2.200 2.600 18.000 23.000 2.000 2.500

Val di Fiemme 1.500 4.300 18.000 35.000 2.000 3.500

Val di Fassa 3.300 6.500 25.000 40.000 2.500 5.300

Altopiani di Pinè 1.200 2.200 15.000 18.000 1.300 1.750

Valle del Fersina 1.400 1.900 0 0 0 0

Alta Valsugana 1.400 2.450 16.000 22.000 1.200 2.100

Pergine 1.900 2.550 19.000 22.000 1.500 2.200

Bassa Valsugana 1.000 2.100 15.000 20.000 2.000 2.100

Tesino 1.000 2.000 7.000 15.000 0 0

Primiero e Vanoi 1.200 7.000 7.500 28.000 700 3.500

Vallagarina 1.900 2.500 18.000 20.000 1.300 2.300

Valli del Leno 1.800 1.900 0 0 0 0

Altopiano di Folgaria e Lavarone 1.800 3.700 0 0 0 0

Valle dei Laghi 1.800 2.500 20.000 25.000 0 0

Riva del Garda 2.400 3.300 20.000 30.000 2.800 3.800

Arco 2.300 2.850 20.000 30.000 2.400 2.900

Altri Comuni Alto Garda e Ledro 1.700 3.450 10.000 35.000 2.000 4.000

Valli Giudicarie 1.100 2.300 12.000 18.000 1.900 3.000

Val Rendena 2.000 13.500 15.000 50.000 0 0

Valle di Non 1.500 2.400 15.000 25.000 1.400 2.500

Alta Anaunia 1.400 2.000 0 0 1.500 1.800

Val di Sole 1.600 2.400 10.000 20.000 1.800 2.400


3

INDICI D’INCIDENZA DELL’AREA 2° SEMESTRE 2013

CITTA'

Abitanti

ZONA di

UBICAZIONE

ABITAZIONI

NUOVE

€/mq

commerciale

INCIDENZA AREA

VALORE delle AREE NUDE

€/Mq ABITAZIONI - BOX AUTO

CONNESSE - COLLEGATE

Finita Nuda i = 1,0 i = 2,0 i = 2,5 i = 3,0

BOLOGNA

374.944

Centro

Semicentro

Periferia

5.400,00 67,1 44,7 945 1.890 2.362 2.834

4.200,00 59,2 41,0 663 1.325 1.657 1.988

3.150,00 53,0 38,9 462 924 1.155 1.386

MILANO

1.295.705

Centro

Semicentro

Periferia

10.700,00 81,6 54,3 2.276 4.552 5.691 6.829

6.000,00 67,3 46,7 1.077 2.153 2.692 3.230

3.600,00 58,6 43,0 584 1.169 1.461 1.753

ROMA

2.724.347

Centro

Semicentro

Periferia

10.400,00 81,6 54,3 2.213 4.426 5.532 6.638

6.000,00 67,9 47,1 1.086 2.173 2.716 3.259

4.000,00 60,1 44,1 665 1.330 1.662 1.995

NAPOLI

963.661

Centro

Semicentro

Periferia

9.100,00 78,8 52,4 1.869 3.738 4.672 5.606

5.300,00 63,7 44,2 900 1.800 2.250 2.700

3.000,00 49,0 36,0 407 814 1.018 1.221

TORINO

908.825

Centro

Semicentro

Periferia

4.700,00 67,9 45,2 832 1.664 2.081 2.497

3.050,00 51,2 35,5 416 833 1.041 1.249

2.550,00 44,6 32,7 315 630 787 945

VERONA

265.368

Centro

Semicentro

Periferia

6.500,00 71,2 48,7 1.205 2.410 3.013 3.616

3.950,00 55,1 39,0 575 1.150 1.438 1.725

2.450,00 41,1 30,8 279 558 698 838

BOLZANO

101.919

Centro

Semicentro

Periferia

5.800,00 63,2 42,6 940 1.881 2.351 2.821

4.600,00 55,3 38,6 663 1.327 1.658 1.990

3.300,00 41,4 30,6 373 747 933 1.120

TRENTO

114.236

Centro

Semicentro

Periferia

4.600,00 60,2 41,1 729 1.458 1.823 2.188

3.850,00 53,2 37,6 539 1.079 1.349 1.618

2.900,00 37,4 29,3 318 635 794 953

FORBICI DELLE QUOTAZIONI - 2° SEMESTRE 2013

Localizzazione Centro (i.e. ipotizzato = 3.0) Semicentro (i.e. ipotizzato = 3.0) Periferia (i.e. ipotizzato = 2.5)

valore €/mq min max min max min max

GRANDI CITTA’ 2.367 6.829 1.249 3.259 787 1.662

MEDIE CITTA’ 769 3.616 298 2.008 86 1.127

PICCOLE CITTA’ 533 3.401 277 1.983 149 1.405


4

SUDDIVISIONE ZONE URBANE CITTA’ di TRENTO

MICROZONA Secondo la mappatura

tracciata dal

Comune di Trento

CONNOTAZIONE INDIVIDUAZIONE

A Centro storico

Piazza Fiera – Via S. Croce – Via Madruzzo – Via Rosmini – Via Prepositura Via Torre Vanga - Via Torre Verde - Via Manzoni – P.zza R. Sanzio

Via T. d’Augusto – Largo Nazario Sauro – Via Pontara – Via Cervara

Piazza Venezia – Largo Porta Nuova – Viale S.F. d’Assisi – Largo L. Pigarelli

B1 Semicentro

Piazza Fiera – Via Santa Croce – Corso Tre Novembre – Torrente Fersina

Via Venezia - Piazza Venezia – Largo Porta Nuova

Viale S. Francesco d’Assisi – Largo L. Pigarelli

B2 Semicentro

Piazza L. Da Vinci – Ferrovie dello Stato – Inizio Scalo Filzi – Via Malvasia

Via Pietrastretta – Via della Spalliera – Via Muralta – Confine S. Donà – Via

delle Laste - Via dei Giardini – Via Venezia – Via Cervara – Via della Pontara

Via Torre d’Augusto - Piazza Sanzio – Via Torre Verde – Via Torre Vanga

C Semicentro

Via Madruzzo – Via S. Croce – Corso Tre Novembre - Viale Verona

Ferrovia Valsugana - Ferrovia Statale – Via Monte Baldo – Fiume Adige

Cavalcavia Stazione - Piazza L. Da Vinci – Via Prepositura -Via Rosmini

D Semicentro-Periferia

Torrente Fersina sino ponte Povo – Confine S. Donà – Zona Università

Mesiano Est - Parco Gocciadoro – Rio Salè – Ferrovia Valsugana

Via S. Bartolameo – Ferrovia Valsugana – Viale Verona

E1 Periferia

Ferrovia Valsugana – Via San Bartolameo – Via Asiago – Via Galassa

Confine Villazzano – Loc. S. Rocco – Loc. Casteller – Rotatoria loc. Stella

Tangenziale Est -Ferrovia Statale

E2 Periferia Via Monte Baldo – Ferrovia Statale – Fiume Adige – Confine Mattarello – S.S.

Abetone e Brennero – Tangenziale Est

F Semicentro-Periferia Fiume Adige – Tangenziale - Rotatoria Via Maccani

Ferrovia Statale – Cavalcavia Stazione

G1 Periferia Tangenziale - Rotatoria di Via Maccani – Cavalcavia Ferrovia – Rotatoria

Martiri Nassiria – Via Brennero – Statale Valsugana Torri P.A.T.

G2 Periferia

Via Brennero – Statale Valsugana Torri P.A.T. – Confine Cognola

Via Solteri - Salita Dallafior – Statale Valsugana – Confine Cognola

Confine ex area Agip – Ferrovia Statale

H1 Semicentro-Periferia Fiume Adige – Tangenziale – Svincolo Autostrada Centro – Via S. Giorgio

Villa Salvati – Confine Sardagna –Confine Ravina – Confine Motorizzazione

H2

Vela Periferia

Villa Salvati – Confine Sardagna – S.S. 45 bis – Loc. Ischia Podetti – Fiume

Adige – Autostrada – Via alla Scala – Via S. Giorgio

SOBBORGHI della Città di TRENTO

Baselga del Bondone – Cadine – Cognola – Cognola (Martignano) - Cognola (San Donà) - Cognola (Tavernaro) - Gardolo

centro, Melta, S. Anna - Gardolo Lamar, Spini, Ghiaie - Gardolo Roncafort, Canova - Mattqrello – Mattarello (Valsorda)

Meano – Meano (Gardolo di mezzo) – Meano (S. Lazzaro) – Meano (Vigo Cortesano, Gazzadina) – Monte Bondone

Montevaccino – Povo centro, Pantè, Mesiano, Salè, Graffiano – Povo (Borino, Oltrecastello) – Povo (Cimirlo) - Ravina

Romagnano – Sardagna – Sopramonte – Vigolo Baselga – Villamontagna – Villazzano – Villazzano (San Rocco, Grotta)


5


6

AREE FABBRICABILI

Incidenze indicative sul prezzo commerciale delle costruzioni residenziali

CITTA’ di TRENTO - 2° semestre 2013

MICROZONA

Secondo la

mappatura

adottata dal

Comune di

Trento

PREZZO MEDIO

Abitazioni nuove

€/mq comm.le

INCIDENZA AREA

Valore

Aree nude

€/mq

Media arrotondata

prezzi FIMAA,

ANAMA, AGENZIA

del TERRITORIO

ABITAZIONI - BOX AUTO

CONNESSE - COLLEGATE i.e = 0,725

(ex 1,0)

i.e. = 1,45

(ex 2,0)

i.e = 1,85

(ex 2,5)

i.e = 2,2

(ex 3,0) Finita Nuda

A 4.620,00 60,2 41,1 729,20 1.458,40 1.823,00 2.187,60

B1 4.130,00 57,6 39,9 627,87 1.255,75 1.569,68 1.883,62

B2 3.690,00 51,1 36,5 497,37 994,74 1.243,43 1.492,11

C 3.660,00 50,9 36,3 493,20 986,40 1.232,99 1.479,59

D 4.230,00 58,0 41,4 656,86 1.313,72 1.642,15 1.970,58

E1 3.370,00 46,2 35,2 435,51 871,03 1.088,78 1.306,54

E2 2.920,00 37,2 29,7 315,74 631,47 789,34 947,21

F 3.420,00 47,5 35,1 446,37 892,75 1.115,93 1.339,12

G1 2.650,00 31,8 25,4 247,80 495,59 619,49 743,39

G2 2.880,00 37,3 29,8 316,36 632,73 790,91 949,09

H1 3.030,00 41,4 31,8 361,15 722,30 902,87 1.083,45

H2 2.770,00 34,7 26,7 272,19 544,38 680,47 816,56


7

AREE FABBRICABILI

Incidenze indicative sul prezzo commerciale delle costruzioni residenziali

SOBBORGHI di TRENTO - 2° semestre 2013

LOCALITA’

PREZZO

MEDIO

Abitazioni

nuove

€/mq comm.le

INCIDENZA AREA Valore aree nude

€/mq

Media

arrotondata

prezzi FIMAA,

ANAMA,

AGENZIA del

TERRITORIO

ABITAZIONI - BOX

AUTO

CONNESSE -

COLLEGATE

i.e=0,725

(ex 1,0)

i.e.=1,10

(ex 1,5)

i.e.=1,45

(ex 2,0)

i.e =1,85

(ex 2,5)

Finita Nuda

Baselga del Bondone 2.120,00 22,0 18,3 143,88 215,83 287,77 359,71

Cadine 2.430,00 31,9 24,5 220,89 331,34 441,79 552,23

Cognola 3.080,00 46,2 32,9 375,47 563,21 750,95 938,68

Cognola (Martignano) 3.310,00 49,9 35,6 436,51 654,76 873,02 1.091,27

Cognola (San Donà) 2.800,00 40,9 29,2 302,61 453,92 605,22 756,53

Cognola (Tavernaro) 2.750,00 40,1 29,6 303,54 455,31 607,08 758,85

Gardolo centro, Melta, S. Anna 2.630,00 37,4 27,7 271,19 406,79 542,38 677,98

Gardolo Lamar, Spini, Ghiaie 2.170,00 24,2 19,3 156,36 234,54 312,72 390,90

Gardolo Roncafort, Canova 2.530,00 34,5 26,5 248,44 372,66 496,87 621,09

Mattarello 2.980,00 44,1 31,5 345,25 517,88 690,51 863,13

Mattarello (Valsorda) 1.770,00 7,9 6,5 43,52 65,28 87,05 108,81

Meano 2.420,00 31,9 24,5 220,47 330,70 440,93 551,17

Meano (Gardolo di mezzo) 2.200,00 25,4 20,3 166,99 250,48 333,98 417,47

Meano (S. Lazzaro) 2.150,00 23,5 18,7 150,07 225,11 300,14 375,18

Meano (Vigo Cortesano, Gazzadina) 2.280,00 28,1 22,4 191,29 286,94 382,58 478,23

Monte Bondone 2.070,00 20,3 16,2 125,12 187,68 250,24 312,80

Montevaccino 2.280,00 28,2 22,5 192,59 288,89 385,18 481,48

Povo centro, Pantè, Mesiano,

Salè, Graffiano 3.400,00 50,7 36,1 449,13 673,69 898,26 1.122,82

Povo (Borino, Oltrecastello) 2.750,00 39,5 28,2 285,76 428,64 571,52 714,40

Povo (Cimirlo) 2.250,00 27,1 20,0 168,51 252,76 337,01 421,27

Ravina 2.870,00 41,8 30,9 326,27 489,40 652,54 815,67

Romagnano 2.650,00 37,1 28,5 278,28 417,42 556,56 695,70

Sardagna 2.050,00 20,0 15,9 122,08 183,11 244,15 305,19

Sopramonte 2.550,00 34,9 26,8 251,99 377,98 503,97 629,97

Vigolo Baselga 2.150,00 23,4 19,4 155,63 233,45 311,27 389,08

Villamontagna 2.750,00 40,1 29,6 303,54 455,31 607,08 758,85

Villazzano 3.080,00 46,6 33,3 382,25 573,38 764,50 955,63

Villazzano San Rocco, Grotta 2.600,00 37,8 28,0 275,78 413,67 551,57 689,46


8

C O E F F I C I E N T I Q U A L I T A T I V I (suggeriti dalla rivista Consulente Immobiliare)

Applicati ai valori delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore indicativo

degli accessori di cui possono essere dotate

Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili)

Balconi

Balconi protetti anche sui lati

Verande e mansarde

Terrazze scoperte

Terrazze coperte

Posti macchina

Giardino esclusivo

0.10 - 0.75

0.25 - 0.40

0.30 - 0.50

0.35 - 1.00

0.15 - 0.25

0.30 - 0.50

0.30 - 1.25

0.05 - 0.50

B O X A U T O

Zone con impossibilità di parcheggio su suolo pubblico

Zone con serie difficoltà di parcheggio su suolo pubblico

Zone con facilità di parcheggio su suolo pubblico

1.4 – 1.8

1.0 – 1.6

0.75 – 1.9

ABITAZIONI - COEFFICIENTI DI DEPREZZAMENTO PER VETUSTA'

Età anni Stato ottimo Stato buono Stato mediocre

Standard signorile Standard medio Standard signorile Standard medio Standard signorile Standard medio

10 – 20 0.85 0.80 0.80 0.75 0.75 0.70

21 – 40 0.80 0.75 0.75 0.70 0.70 0.65

41 – 60 0.75 0.70 0.70 0.65 0.65 0.60

oltre 60 0.70 0.65 0.65 0.60 0.60 0.55

NEGOZI - COEFFICIENTI DI DEPREZZAMENTO PER VETUSTA'

Età anni Stato ottimo Stato buono Stato mediocre

Standard elevato Standard medio Standard elevato Standard medio Standard elevato Standard medio

1 – 9 1.00 0.95 0.95 0.90 0.90 0.85

10 – 40 0.90 0.85 0.85 0.80 0.80 0.75

41 – 60 0.85 0.80 0.80 0.75 0.75 0.70

oltre 60 0.80 0.75 0.75 0.70 0.70 0.65

MOLTIPLICATORI da applicare ai CANONI D'AFFITTO ABITATIVI per stabilire il

CANONE D'AFFITTO degli UFFICI e dei NEGOZI

U F F I C I Da 1.1

a 2.5

Zone periferiche dei centri minori

Zone centrali delle grandi città

NEGOZI Da 1.5

a 6.0

Zone periferiche dei centri minori

Zone centrali delle grandi città

COEFFICIENTI DI SVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI OCCUPATI

ABITAZIONI

Canone libero 0.95

Canone libero e durata 4+4 anni 0.75 Canone convenzionato 3+2 anni 0.70 - 0.80

Equo canone 0.68 - 0.75 Stagionali uso turistico 0.99

ALTRI USI 0.70 - 0.90


9

TARIFFE CATASTALI per Unità Immobiliari Urbane - COMUNE DI TRENTO

Abitazioni di tipo civile [A/2] €/vano da 39,77 a 185,92

Uffici e studi privati [A/10] €/vano da 312,46 a 671,39

Autorimesse [C/6] €/mq da 0,98 a 7,75

Negozi [C/1] €/mq da 12,39 a 77,47

Magazzini [C/2] €/mq da 1,50 a 6,71

MOLTIPLICATORI da applicare al REDDITO IMPONIBILE CATASTALE

Immobili (categorie catastali) Per stabilire il VALORE

AUTOMATICO soggetto all'IMUP

Per stabilire il VALORE

AUTOMATICO ai fini fiscali

Categorie A – C/2 - C/6 - C/7 160 * 1.05 168.00 100 * 1,05 * 1.20 126.00

“Prima casa” (categoria A) detrazioni 100 * 1.05 * 1.10 115.50

Uffici e studi privati [categoria A/10] 80 * 1.05 84.00 50 * 1,05 * 1.20 63.00

Negozi e botteghe [categoria C/1] 55 * 1.05 57.75 34 * 1,05 * 1.20 42.84

Fabbricati gruppo B – C/3 – C/4 – C/5 140 * 1.05 147.00 140.00 * 1.05 147.00

Fabbricati gruppo D 65 * 1.05 68.25 65 * 1.05 68.25

Istituti di credito, cambio e ass/ne D/5 80 * 1,05 84.00 80 * 1,05 84.00

Terreni agricoli Coltivatori diretti R.D.*1,25*110 137.50

75 * 1,25 * 1.20 112.50 Altri soggetti R.D.*1,25*130 162.50

ALIQUOTE IMUP adottate dal Comune di TRENTO

Ridotta (abitazione principale + una pertinenza) 0.4 %

Ordinaria per tutti gli immobili 0.783 %

Fabbricati non locati da più di 2 anni 1.06 %

Immobili strumentali all’attività agricola 0,2 %

ALIQUOTE I.R.P.E.F.

Sino a € 15.000 23% Addiz. Reg. 1.23%

Oltre € 15.000,00 e sino a € 28.000,00 27% Addiz. Reg. 1.23%



Per redditi superiori a 75.000euro 43% Addiz. Reg. 1.23%

INCIDENZA STATISTICA delle voci di spesa gravanti sulla proprietà

Riferite al CANONE ANNUO D'AFFITTO

QUOTE [reintegrazione, manutenzione, assicurazione] 8 – 20 %

IMPOSTE [I.C.I. - I.R.PE.F.] 10 – 45 %

AMMINISTRAZIONE 2 – 6 %

SERVIZI [se necessario] 1 – 2 %

SFITTO E INESIGIBILITA' 2 – 6 %

INTERESSI D'ANTICIPAZIONE [a tasso commerciale] Per 6 mesi, sul totale delle voci precedenti

TASSI DI CAPITALIZZAZIONE NETTI [medi indicativi, su scala nazionale]

Abitazioni a libero canone da 0.4 % a 6.0 %

Uffici da 0.4 % a 6.0 %

Negozi da 0.25 % a 8.0 %

Box auto da 0.4 % a 4.5 %

Capannoni da 1.0 % a 8.0 %


10

TRENTO e dintorni - FORBICI Tassi lordi - fine 2013

CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI MEDIE

ABITAZIONI 2,08% 4,74% 2,25% 4,40% 1,85% 4,68% 2,03% 4,59% 3,33%

BOX 2,24% 3,86% 1,54% 6,82% 2,16% 3,96% 1,30% 4,25% 3,27%

UFFICI 3,02% 4,94% 2,35% 4,75% 2,22% 4,96% 2,22% 5,65% 3,77%

NEGOZI 2,16% 6,60% 2,28% 7,04% 2,22% 6,00% 2,22% 6,28% 4,35%

CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 2,66% 7,21% 3,13% 6,60% 4,90%

TRENTO e dintorni - FORBICI Tassi netti - fine 2013

CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI MEDIE

ABITAZIONI 0,88% 2,20% 0,95% 2,05% 0,82% 2,20% 0,88% 1,98% 1,49%

BOX 1,17% 2,04% 0,74% 3,46% 1,02% 2,11% 0,73% 2,41% 1,71%

UFFICI 0,99% 1,74% 0,65% 1,83% 0,73% 2,08% 0,45% 1,50% 1,25%

NEGOZI 0,66% 2,65% 0,44% 2,01% 0,75% 2,22% 0,92% 2,76% 1,55%

CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 0,98% 3,01% 1,19% 2,83% 2,00%

RAPPORTI - tassi di capitalizzazione /tassi lordi di rendimento

CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI

ABITAZIONI 0,425 0,464 0,422 0,466 0,442 0,471 0,433 0,432

BOX 0,522 0,528 0,479 0,507 0,471 0,532 0,561 0,568

UFFICI 0,327 0,352 0,275 0,385 0,327 0,420 0,202 0,266

NEGOZI 0,304 0,401 0,195 0,285 0,339 0,370 0,413 0,440

CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 0,368 0,418 0,380 0,429


11

QUOTAZIONI MEDIE INDICATIVE AREE FABBRICABILI - €/mq

2° semestre 2013

Premesso che i lotti edificabili spuntano quotazioni di ampia variabilità, in funzione dell'ubicazione, della

dimensione, dei parametri urbanistici e di vari altri caratteri, si possono fornire le seguenti indicazioni

Localizzazioni Indice di edificabilità ipotizzato GRANDI CITTA' MEDIE CITTA' PICCOLE CITTA'

Centrali 3.0 mc/mq 4.598 2,193 1.967

Semi centrali 3.0 mc/mq 2.254 1.153 1.130

Periferiche 2.5 mc/mq 1.225 607 777

Aree destinate ad insediamenti industriali o artigianali da 150 a 800

COSTO DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI CIVILI

Categorie di costo Valori minimi

€/mc v.p.p.

Valori massimi

€/mc v.p.p.

A Costo secco di cantiere 249,00 428,00

B Costi accessori vari 51,00 88,00

C Costi di progettazione, direzione lavori

e collaudo 9,00 70,50

D Oneri di concessione edilizia 17,00 67,50

E Profitto del costruttore 62,00 107,00

COSTO FINALE [esclusa l'area] 388.00 761,00

COSTO DI COSTRUZIONE DEI CAPANNONI INDUSTRIALI

[altezza standard 4.50 ml]

470 - 595 € per metro quadrato di superficie coperta

oppure 104 - 132 € per metro cubo lordo

QUOTAZIONE DEI CAPANNONI “tipici”

h = ml 6,0 – superficie coperta almeno 500 mq – superficie scoperta almeno doppia di quella coperta

C0MPRAVENDITA LOCAZIONE

da 400 a 1.200 € al metro quadrato

(Bolzano € 900/1.800 - Trento € 800/1300)

da 28 a 94 €/anno al metro quadrato

(Bolzano € 54/120 - Trento € 36/84)


12

INDICI DEI VALORI IMMOBILIARI E DEI COSTI DI COSTRUZIONE

Riferiti all'edilizia residenziale - T R E N T O e D I N T O R N I

ANNO VALORE degli IMMOBILI COSTO di COSTRUZIONE

indici scarti percentuali indici scarti percentuali

1975 100 100

1977 118 + 18% 140 + 40,00%

1979 214 + 81,36% 186 + 32,86%

1981 375 +75,23% 279 + 50,00%

1983 393 + 4,80% 363 + 30,11%

1985 429 + 9,16% 427 + 17,63%

1987 482 +12,35% 461 + 7,96%

1989 571 +18,40% 515 + 11,71%

1991 750 +31,35% 612 + 18,83%

1993 1.197 +47,60% 678 + 10,78%

1994 1071 - 3,25% 703 + 3,69%

1995 1.000 - 6,63% 721 + 2,56%

1996 1.214 + 21,40% 748 + 3,74%

1997 1.321 + 8,81% 769 + 2,81%

1998 1.321 = 751 - 2,34%

1999 1.250 - 5,37% 772 + 2,80%

2000 1.250 = 786 + 1,81%

2001 1.357 + 8,56% 796 + 1,27%

2002 1.521 + 12,08% 821 + 3,14%

2003 1.590 + 4,54% 839 + 2,19%

2004 1.729 + 8,74% 882 + 5,13%

2005 1.867 + 7,98% 925 + 4,86%

2006 1.936 + 3,70% 948 + 2,49%

2007 2.005 + 3,57% 972 + 2,53%

2008 2.212 + 10,32% 1.020 + 4,94%

2009 2.420 + 9,40% 1.029 + 0,90%

2010 2.627 + 8,57% 1.045 + 1,50%

2011 2.696 + 2,63% 1.085 + 3,88%

2012 2.627 - 2,56% 1.111 + 2,40%

2013 2.558 - 2,63% 1.119 + 0,70%

A cosa servono Gli indici si utilizzano per spostare, in avanti o indietro nel tempo,

valori di mercato e valori di costo riferiti ad annate qualsiasi

Come si usano Dividere il VALORE NOTO per l'indice dell'anno corrispondente e

moltiplicare il risultato per l'indice dell'anno a cui lo si vuole riferire

Esempi

Nel 1995 il valore di un appartamento era pari a €/mq 1.600,00

Nel 2001 il suo valore sarebbe stato pari a (1.600 : 1.000) * 1.357 = €/mq 2.171,20

Nel 2005 il costo di costruzione di un edificio ammontava a €/mc 520,00

Nel 1998 il costo da sostenere per realizzarlo sarebbe stato pari a (520 : 925) * 751 = €/mc 422,18


13

ANALISI COSTI DI COSTRUZIONE

edifici residenziali

Costi da applicare al

VOLUME LORDO TOTALE

fuori terra

Superficie di proiezione del fabbricato, misurata sul profilo

esterno, per l'altezza compresa tra la quota media del terreno

e la gronda di copertura

€/mc 300 – 516 (costo comprensivo di un piano interrato)

così dissociabile, per categorie di opere (incidenza media)

O P E R E

IN ZONA NON SISMICA IN ZONA SISMICA

STRUTTURA IN

MURATURA

STRUTTURA IN

CEMENTO ARMATO

STRUTTURA IN

MURATURA

STRUTTURA IN

CEMENTO ARMATO

Fondazioni

Travi e pilastri

Tamponamenti

Muri portanti

Solai

Intonaci esterni

Intonaci interni

Pavimenti – sottofondi

Rivestimenti

Tramezzi interni

Infissi esterni

Infissi interni

Impianto elettrico

Impianto idro-sanitario

Impianto di riscaldamento

Copertura e coibentazione

Fabbro e lattoniere

Tinteggiature e verniciature

5.0%

--

--

15.0%

11.0%

2.0%

5.0%

12.0%

5.0%

4.0%

6.0%

4.0%

4.0%

6.0%

9.0%

8.0%

2.0%

2.0%

5.0%

9.0%

6.0%

--

11.0%

2.0%

5.0%

12.0%

5.0%

4.0%

6.0%

4.0%

4.0%

6.0%

9.0%

8.0%

2.0%

2.0%

6.0%

--

--

19.0%

13.0%

1.8%

4.5%

10.8%

4.5%

3.6%

5.4%

3.6%

3.6%

5.4%

8.0%

7.5%

1.8%

1.5%

6.0%

11.7%

5.5%

--

13.0%

1.8%

4.5%

11.0%

4.5%

3.8%

5.5%

3.8%

3.8%

5.5%

8.5%

7.5%

1.8%

1.8%


14

COSTO BASE

€/mc 300 – 516

83%

costo secco di cantiere

17%

costi accessori vari

Maggiorazioni da applicare

al costo secco

+ 3.0% -16% oneri di progettazione, direzione

lavori, sicurezza e collaudo finale

+ 7% - 16% oneri di concessione edilizia

+ 25% profitto medio

del costruttore

COSTO FINALE

(esclusa area)

€

388 – 761

per metro cubo di volume lordo fuori terra

€

1.320 - 2.616

per metro quadrato di superficie commerciale

(considerando abitazioni, box auto, connesse e collegate)


15

SIM

NUOVO SISTEMA ITALIANO DI MISURAZIONE delle superfici con destinazione d’uso residenziale, proposto dal

Prof. Giampiero Bambagioni sulla sintesi delle pratiche commerciali diffuse presso gli operatori del settore:

costruttori, promotori, agenzie immobiliari, valutatori

SUPERFICIE PRINCIPALE

La superficie commerciale dell’alloggio comprende l’intero spessore dei muri perimetrali (sino ad un massimo di 50

cm) e metà dello spessore dei muri di confine con altre unità immobiliari o con anditi condominiali (sino ad un

massimo di 25 cm).

La superficie commerciale non comprende le parti in proprietà comune (anditi, vano scala, pianerottoli, ecc.), che

concorrono – comunque - alla formazione del prezzo di mercato.

Nel caso di proprietà indivisa ovvero di edificio terra-tetto riconducibile ad una medesimo proprietario saranno

ricompresi anche: il vano scala (con misurazione per ogni piano della superficie corrispondente alla proiezione

orizzontale), l'eventuale vano ascensore, eventuali cavedi

SUPERFICI SECONDARIE

terrazze a livello dell'alloggio 35%

balconi 30%

lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall'interno dell'alloggio 15%

lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dalla scala condominiale 5%

porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all'unità principale. 35%

verande dotate di finiture analoghe all'abitazione principale 80%

veranda non abitabile 60%

mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che

abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a metri 1,80 80%

mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che

abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima superiore a metri 1,50

e inferiore a metri 1,80

70%

ACCESSORI

locali seminterrati abitabili: taverne, lavanderia/stireria, cantina 60%

soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all'unità immobiliare principale ovvero che costituiscono

accessori delle superfici principali dell'edificio) 25%

spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e orizzontale

(quali ballatoi ecc.) 15%

autorimessa/garage 50%

posto auto coperto, 30%; 30%

AREE SCOPERTE PERTINENZIALI

giardini di appartamento e di edifici a schiera (di uso esclusivo) 10%

giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), con alberi ad alto fusto 15%

giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), senza alberi ad alto fusto 10%

NOTA BENE

I coefficienti di ponderazione sopra riportati possono subire variazioni (argomentate/esplicitate dal valutatore) in funzione delle

caratteristiche del bene nonché in relazione al la posizione, alla qualità ambientale e alle peculiarità dei mercati immobiliari locali

1


16

SUPERFICIE COMMERCIALE ABITAZIONI

Correttivo dimensionale

COEFFICIENTI CORRETTIVI

da applicare alla metratura lorda dell’alloggio

< 40 1.00

41 – 60 0.995

61 – 80 0.99

81 – 100 0.985

101 – 120 0.98

121 – 150 0.975

151 – 180 0.97

> 180 0,965

SUPERFICIE COMMERCIALE ACCESSORI

COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE SUGGERITI DALLE FONTI INDICATE

TIPO d’ACCESSORIO

STIMA DEGLI

IMMOBILI [Manuale di G.

Castello]

COLLEGIO

GEOMETRI

TRENTO [Parere]

RIVISTA

CONSULENTE

IMMOBILIARE [Il Sole 24 ore]

MANUALI

DIVERSI

[Indici medi]

NORMA UNI

10750/1998 per le

AGENZIE

IMMOBILIARI

CODICE C.T.U. [di alcune Province]

Balconi 0.25 – 0.35 0.30 0.25 – 0.40 0.25 – 0.50 0.25 – 0.35 sino a 10 mq 0.30

ogni mq oltre 0.15 Terrazze 0.30 – 0.50 0.20 – 0.25 0.15 – 0.45 0.15 – 0.50 0.35

Logge e verande coperte 0.90 0.35 – 1.00 0.95 1.00 0.60 sino a 10 mq 0.40

ogni mq oltre 0.20

Cantina 0.20 – 0.30 0.20 – 0.35 0.20 0.50 – 0.75 variabile H > 2.0 ml 0.25

H < 2.0 ml 0.15

Cantina collegata 0.50 - 0.50 0.75 – 1.00 variabile -

Soffitta 0.40 0.10 – 0.40 0.33 0.50 – 0.75 variabile H > 2.0 ml 0.25

H < 2.0 ml 0.15

Soppalco praticabile 1.00 - - 1.00 variabile -

Posto auto scoperto

- parcheggi abbondanti

- parcheggi medi

- parcheggi scarsi

0.30

0.50

0.90

Variabile

0.35 – 0.50

0.70 – 0.95

0.90 – 1.10

0.35

0.65

1.00

variabile variabile

Posto auto coperto


- parcheggi medi

- parcheggi scarsi

0.50

0.80

1.10

Variabile

0.50 – 0.70

0.70 – 1.05

0.90 – 1.20

0.50

0.85

1.25

variabile variabile

Box auto


- parcheggi medi

- parcheggi scarsi

0.75

0.95

1.25

Da 0.50 in su

0.60 – 0.90

0.80 – 1.30

1.00 – 1.40

0.60

1.05

1.50

variabile variabile

Giardino esclusivo 0.05 – 0.10 - 0.18 0.10 – 0.50 0.10 – 0.15 variabile

SUPERFICIE COMMERCIALE NEGOZI

spazio destinato alla vendita 1.00

retrobottega 0,50

soppalco 0.30-0,40

sottonegozio raggiungibile dalla clientela 0,50-0,60

deposito non comunicante 0,25

area scoperta di pertinenza esclusiva 0,20


17

S U C C E S S I O N E N E C E S S A R I A

Si attiva in seguito all’impugnazione del testamento da parte dei figli e/o del coniuge e/o degli ascendenti Richiede ricorso all’Autorità Giudiziaria

Legge 09.05.1975

Riforma del diritto

di famiglia

Codice Civile Legittimari Quota di riserva

(Quota legittima) Quota disponibile

Art. 173 537 Figlio unico 1/2 1/2

Art. 173 537 Più figli 2/3 1/3

Art. 174 538 Solo ascendenti 1/3 2/3

Art. 176 540 Solo coniuge 1/2 1/2

Art. 178 542

Figlio unico

e

Coniuge

1/3

1/3

1/3

Art. 178 542

Più figli

e

Coniuge

1/2

1/4

1/4

Art. 180 544

Ascendenti

e

Coniuge

1/4

1/2

1/4

S U C C E S S I O N E L E G I T T I M A

Attivata in assenza di testamento, o in presenza di testamento incompleto (per i beni non citati)

Legge

09.05.1975 Codice Civile Successibilii Quota spettante

Art. 185 566 Più figli Tutto

Art. 186 571

Genitori

e

Collaterali

1/2

1/2

Art. 189 581

Figlio unico

e

Coniuge

1/2

1/2

Art. 189 581

Più figli

e

Coniuge

2/3

1/3

Art. 190 582

Ascendenti

e

Coniuge

1/3

2/3

Art. 190 582

Collaterali

e

coniuge

1/3

2/3

Art. 190 582

Ascendenti

Collaterali

Coniuge

1/4

1/12

2/3

Art. 191 583 Coniuge solo Tutto

Art. 183 565 Altri parenti, entro il 6° grado Tutto


18

I GRADI DI PARENTELA

parentela è il vincolo tra le persone che discendono da uno stesso stipite (es. padre-figlio; nonnonipote) – art. 74 c.c.

parentela legittima si estende fino al 6° grado – art. 77 c.c.

parentela naturale è limitata tra il genitore e il figlio naturale (ossia nato fuori dal matrimonio) riconosciuto o

giudizialmente dichiarato – art. 258 e 277 c.c.

affinità è il vincolo tra un coniuge ed i parenti dell’altro coniuge: nella linea e nel grado in cui uno è parente di uno dei

coniugi, egli è affine all’altro coniuge – art. 78 c.c.

SOGGETTO GRADO DI PARENTELA

genitori parenti in linea retta ascendente di 1° grado

nonni parenti in linea retta ascendente di 2° grado

bisnonni parenti in linea retta ascendente di 3° grado

figli parenti in linea retta discendente di 1° grado

nipoti parenti in linea retta discendente di 2° grado

bisnipoti parenti in linea retta discendente di 3° grado

fratelli e sorelle parenti in linea collaterale di 2° grado

nipoti (figli di fratelli) parenti in linea collaterale di 3° grado

pronipoti (figli di figli di fratelli) parenti in linea collaterale di 4° grado

figli di pronipoti parenti in linea collaterale di 5° grado

zii paterni e materni parenti in linea collaterale di 3° grado

cugini parenti in linea collaterale di 4° grado

figli di cugini parenti in linea collaterale di 5° grado

figli di figli di cugini parenti in linea collaterale di 6° grado

prozii (fratelli dei nonni) parenti in linea collaterale di 4° grado

cugini dei genitori parenti in linea collaterale di 5° grado

figli dei cugini dei genitori parenti in linea collaterale di 6° grado


19

TAVOLA DI MORTALITA' della popolazione italiana - Anno 2012

ETÀ x Maschi Femmine

lx 1000qx ex lx 1000qx ex

0 100000 3.28190 79.565 100000 2.76512 84.409

1 99672 0.23723 78.826 99723 0.19617 83.642

2 99648 0.16800 77.844 99704 0.15034 82.658

3 99631 0.13267 76.857 99689 0.11845 81.671

4 99618 0.10551 75.868 99677 0.09660 80.680

5 99608 0.10115 74.876 99667 0.08320 79.688

6 99598 0.08745 73.883 99659 0.07489 78.695

7 99589 0.07879 72.889 99652 0.07253 77.700

8 99581 0.07415 71.895 99645 0.07230 76.706

9 99574 0.07522 70.900 99637 0.07764 75.711

10 99566 0.08217 69.906 99630 0.07106 74.717

11 99558 0.09397 68.911 99622 0.07272 73.723

12 99549 0.10496 67.918 99615 0.07738 72.728

13 99538 0.12740 66.925 99608 0.08846 71.734

14 99526 0.16085 65.933 99599 0.10461 70.740

15 99510 0.22085 64.944 99588 0.11562 69.747

16 99488 0.29164 63.958 99577 0.13449 68.755

17 99459 0.35228 62.977 99563 0.14758 67.764

18 99423 0.40776 61.999 99549 0.15866 66.774

19 99383 0.45187 61.024 99533 0.16579 65.785

20 99338 0.47364 60.051 99516 0.17237 64.796

21 99291 0.48592 59.079 99499 0.17081 63.807

22 99243 0.50120 58.108 99482 0.17081 62.818

23 99193 0.51594 57.137 99465 0.17298 61.828

24 99142 0.53538 56.166 99448 0.17173 60.839

25 99089 0.54290 55.196 99431 0.17739 59.849

26 99035 0.54553 54.226 99413 0.17913 58.860

27 98981 0.54884 53.255 99396 0.18016 57.870

28 98927 0.54688 52.284 99378 0.19659 56.880

29 98872 0.56174 51.312 99358 0.20931 55.892

30 98817 0.58212 50.341 99337 0.23737 54.903

31 98759 0.60026 49.370 99314 0.26003 53.916

32 98700 0.63392 48.399 99288 0.28103 52.930

33 98638 0.68040 47.429 99260 0.30694 51.945

34 98570 0.71795 46.461 99230 0.34558 50.960

35 98500 0.74278 45.494 99195 0.37658 49.978

36 98427 0.77497 44.528 99158 0.39901 48.997

37 98350 0.80730 43.562 99118 0.42395 48.016

38 98271 0.86731 42.597 99076 0.47068 47.036

39 98186 0.92841 41.633 99030 0.51956 46.058

40 98094 1.03503 40.672 98978 0.57515 45.082

41 97993 1.13665 39.713 98921 0.64274 44.107

42 97882 1.23561 38.758 98858 0.72293 43.135

43 97761 1.34929 37.805 98786 0.82077 42.166

44 97629 1.50830 36.856 98705 0.94459 41.200

45 97481 1.65390 35.910 98612 1.04337 40.239

46 97320 1.82151 34.969 98509 1.11270 39.280

47 97143 1.99379 34.032 98399 1.20990 38.324

48 96949 2.21797 33.099 98280 1.31283 37.369

49 96734 2.45773 32.171 98151 1.41652 36.418

50 96496 2.73976 31.250 98012 1.58219 35.469

51 96232 2.99863 30.334 97857 1.73467 34.524

52 95944 3.29492 29.424 97687 1.93819 33.583

53 95627 3.59410 28.519 97498 2.11443 32.648

54 95284 4.01609 27.620 97292 2.33503 31.716

NOTA: la vita probabile è quella indicata nelle colonne ex


20

(segue) TAVOLA DI MORTALITA' della popolazione italiana - Anno 2012

ETÀ x Maschi Femmine

lx 1000qx ex lx 1000qx ex

55 94901 4.47396 26.730 97065 2.54395 30.789

56 94476 4.94766 25.848 96818 2.72059 29.866

57 94009 5.42783 24.974 96554 2.96670 28.946

58 93499 5.98936 24.107 96268 3.22723 28.031

59 92939 6.61651 23.250 95957 3.53521 27.120

60 92324 7.35545 22.401 95618 3.93840 26.214

61 91645 8.30112 21.563 95242 4.38216 25.316

62 90884 9.11402 20.740 94824 4.73033 24.425

63 90056 10.14674 19.926 94376 5.25905 23.539

64 89142 10.72425 19.125 93879 5.50219 22.661

65 88186 11.62903 18.327 93363 5.98339 21.783

66 87160 12.82357 17.537 92804 6.63539 20.912

67 86043 14.42343 16.758 92188 7.40913 20.048

68 84802 15.91494 15.996 91505 7.99698 19.194

69 83452 17.99223 15.246 90774 9.09610 18.345

70 81951 19.53384 14.517 89948 9.96433 17.508

71 80350 21.37455 13.796 89052 11.06784 16.680

72 78632 23.41543 13.086 88066 12.29241 15.861

73 76791 25.29168 12.388 86983 13.53924 15.052

74 74849 28.30700 11.696 85806 15.11652 14.251

75 72730 31.75383 11.023 84509 17.37842 13.463

76 70421 35.87480 10.368 83040 19.92872 12.692

77 67894 40.52055 9.735 81385 23.00014 11.940

78 65143 45.66528 9.125 79513 26.37746 11.209

79 62169 51.96163 8.538 77416 30.84443 10.499

80 58938 58.98784 7.978 75028 35.48538 9.817

81 55461 66.23627 7.447 72366 40.60862 9.160

82 51788 75.30052 6.940 69427 46.72713 8.527

83 47888 84.24947 6.464 66183 53.57047 7.920

84 43854 95.07048 6.013 62637 61.58201 7.340

85 39685 106.56763 5.592 58780 71.67854 6.789

86 35455 119.70430 5.199 54567 82.73103 6.275

87 31211 132.36649 4.838 50052 94.68142 5.795

88 27080 148.18116 4.500 45313 108.97008 5.349

89 23067 164.45843 4.196 40376 124.54405 4.942

90 19274 177.44017 3.924 35347 137.28795 4.574

91 15854 184.75389 3.662 30494 147.77034 4.223

92 12925 195.12806 3.379 25988 159.44560 3.868

93 10403 215.53260 3.077 21844 178.85124 3.507

94 8161 252.07739 2.785 17938 214.78328 3.162

95 6103 290.21265 2.555 14085 250.86995 2.890

96 4332 314.08298 2.395 10551 273.72917 2.691

97 2972 329.62802 2.263 7663 290.70345 2.516

98 1992 340.19586 2.129 5435 304.39069 2.343

99 1314 355.57060 1.969 3781 324.24180 2.149

100 847 388.21822 1.780 2555 357.21743 1.940

101 518 444.52976 1.592 1642 410.08236 1.741

102 288 478.45391 1.467 969 442.54782 1.604

103 150 512.81666 1.353 540 475.59122 1.480

104 73 547.31614 1.252 283 508.93270 1.368

105 33 581.63542 1.161 139 542.28002 1.269

106 14 615.46176 1.080 64 575.34024 1.179

107 5 648.48983 1.007 27 607.82393 1.099

108 2 680.44060 0.943 11 639.46185 1.028

109 1 711.06003 0.886 4 670.01100 0.965

Fonte: ISTAT (www.demo.istat.it)

Si ricorda che la tavola di mortalità fa riferimento ad una ipotetica generazione di 100.000 nati vivi e che il significato delle principali funzioni

che figurano nella suddetta tavola è il seguente: lx funzione dei sopravviventi, indica il numero di coloro che, provenendo dalla generazione

suddetta, sopravvivono all'età precisa x; qx probabilità di morte, è la probabilità che un individuo di età precisa x muoia prima di raggiungere

l'età precisa x+1; ex vita media esprime il numero di anni che restano da vivere ai sopravviventi all'età x.


21

VALUTAZIONE DELL'USUFRUTTO A SCOPO FISCALE

Calcolo del reddito annuo dell'usufruttuario

R.U.

VALORE AUTOMATICO x TASSO D'INTERESSE LEGALE *

VALORE FISCALE DELL'USUFRUTTO = R.U. x coefficiente tabellare

VALORE NUDA PROPRIETA' = VALORE AUTOMATICO - VALORE USUFRUTTO

Età dell'usufruttuario Coefficiente

0-20 95,00

21-30 90,00

31-40 85,00

41-45 80,00

46-50 75,00

51-53 70,00

54-56 65,00

57-60 60,00

61-63 55.00

64-66 50,00

67-69 45,00

70-72 40,00

73-75 35,00

76-78 30,00

79-82 25,00

83-86 20,00

87-92 15,00

93 ed oltre 10,00

* Il tasso d’interesse legale, stabilito d’autorità, si applica alle obbligazioni pecuniarie per le quali non sia

contrattualmente stabilito un tasso diverso. La sua applicazione non prevede la capitalizzazione periodica.

EVOLUZIONE DEL TASSO LEGALE NEL TEMPO

sino al 15.12.1990 5 %

dal 16.12.1990 al 31.12.1996 10 %

dal 01.01.1997 al 31.12.1998 5 %

dal 01.01.1999 al 31.12.2000 2.5 %

dal 01.01.2001 3.5 %

dal 01.01.2002 3.0 %

dal 01.01.2004 2.5 %

dal 01.01.2008 3.0 %

dal 01.01.2010 1.0 %

dal 01.01.2011 1.5 %

dal 01.01.2012 2.5 %

dal 01.01.2014 1.0 %


22

INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI - Fonte: ISTAT

COEFFICIENTI PER TRADURRE VALORI MONETARI DEI PERIODI SOTTOINDICATI IN VALUTA DEL MESE di DICEMBRE 2013

Anno GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC ANNO

1959 26,527 26,604 26,677 26,629 26,556 26,561 26,592 26,553 26,424 26,249 26,085 26,004 26,452

1960 25,798 25,902 25,996 25,950 25,840 25,739 25,671 25,713 25,734 25,726 25,608 25,540 25,768

1961 25,338 25,325 25,310 25,157 25,069 25,029 25,059 25,012 24,937 24,900 24,713 24,599 25,037

1962 24,378 24,355 24,213 23,913 23,913 23,799 23,709 23,754 23,642 23,553 23,464 23,225 23,822

1963 22,844 22,434 22,334 22,215 22,215 22,215 22,235 22,196 21,981 21,771 21,771 21,639 22,156

1964 21,435 21,380 21,290 21,199 21,110 20,916 20,794 20,760 20,674 20,555 20,471 20,388 20,916

1965 20,289 20,256 20,207 20,158 20,094 20,045 19,981 19,965 19,934 19,918 19,902 19,823 20,045

1966 19,761 19,761 19,745 19,683 19,637 19,652 19,637 19,652 19,652 19,590 19,529 19,469 19,652

1967 19,419 19,438 19,400 19,362 19,323 19,286 19,248 19,210 19,135 19,154 19,154 19,154 19,267

1968 19,080 19,098 19,080 19,043 19,024 19,043 19,061 19,043 19,006 18,987 18,969 18,896 19,024

1969 18,842 18,842 18,770 18,681 18,645 18,575 18,453 18,401 18,349 18,264 18,196 18,112 18,505

1970 18,013 17,882 17,833 17,752 17,689 17,657 17,625 17,578 17,437 17,360 17,269 17,193 17,609

1971 17,130 17,080 16,997 16,948 16,851 16,803 16,739 16,707 16,597 16,519 16,473 16,442 16,771

1972 16,350 16,260 16,215 16,170 16,067 15,979 15,907 15,821 15,667 15,460 15,352 15,312 15,878

1973 15,128 14,987 14,860 14,687 14,481 14,387 14,316 14,247 14,178 14,020 13,866 13,640 14,387

1974 13,463 13,240 12,863 12,705 12,524 12,288 11,995 11,755 11,383 11,152 10,985 10,890 12,045

1975 10,764 10,640 10,627 10,482 10,414 10,310 10,250 10,196 10,103 9,977 9,893 9,799 10,280

1976 9,702 9,544 9,347 9,077 8,925 8,885 8,831 8,756 8,602 8,322 8,149 8,048 8,822

1977 8,020 7,842 7,725 7,645 7,547 7,477 7,420 7,370 7,291 7,214 7,109 7,075 7,470

1978 7,007 6,936 6,866 6,792 6,719 6,663 6,613 6,584 6,497 6,426 6,370 6,324 6,643

1979 6,204 6,114 6,039 5,941 5,866 5,808 5,755 5,699 5,563 5,436 5,366 5,280 5,740

1980 5,111 5,024 4,979 4,901 4,858 4,813 4,733 4,685 4,588 4,510 4,418 4,361 4,738

1981 4,303 4,227 4,167 4,109 4,053 4,012 3,978 3,952 3,896 3,821 3,757 3,719 3,992

1982 3,670 3,622 3,589 3,557 3,517 3,484 3,433 3,372 3,325 3,261 3,219 3,197 3,431

1983 3,152 3,111 3,083 3,051 3,022 3,004 2,976 2,965 2,927 2,879 2,849 2,835 2,984

1984 2,802 2,772 2,753 2,734 2,718 2,703 2,694 2,686 2,666 2,640 2,624 2,606 2,698

1985 2,579 2,553 2,535 2,514 2,499 2,486 2,478 2,473 2,463 2,434 2,416 2,400 2,485

1986 2,389 2,373 2,364 2,357 2,348 2,340 2,340 2,335 2,329 2,316 2,307 2,301 2,342

1987 2,286 2,277 2,269 2,263 2,255 2,246 2,240 2,234 2,218 2,199 2,193 2,189 2,238

1988 2,178 2,172 2,162 2,155 2,149 2,142 2,136 2,127 2,116 2,100 2,083 2,076 2,133

1989 2,060 2,043 2,033 2,020 2,012 2,002 1,997 1,994 1,984 1,966 1,958 1,949 2,000

1990 1,937 1,924 1,916 1,909 1,903 1,896 1,889 1,877 1,866 1,851 1,839 1,832 1,885

1991 1,819 1,802 1,797 1,789 1,783 1,773 1,770 1,766 1,758 1,744 1,732 1,728 1,772

1992 1,714 1,710 1,702 1,695 1,687 1,681 1,678 1,677 1,671 1,661 1,652 1,649 1,681

1993 1,643 1,637 1,634 1,627 1,621 1,613 1,607 1,605 1,604 1,593 1,586 1,586 1,613

1994 1,577 1,571 1,568 1,564 1,558 1,555 1,551 1,548 1,544 1,535 1,530 1,524 1,552

1995 1,518 1,506 1,494 1,486 1,477 1,469 1,468 1,463 1,459 1,452 1,443 1,440 1,473

1996 1,439 1,434 1,430 1,422 1,417 1,414 1,417 1,415 1,411 1,410 1,406 1,404 1,418

1997 1,402 1,400 1,399 1,398 1,394 1,394 1,394 1,394 1,391 1,387 1,383 1,383 1,394

1998 1,379 1,376 1,376 1,373 1,370 1,369 1,369 1,368 1,367 1,364 1,363 1,363 1,369

1999 1,362 1,359 1,357 1,352 1,349 1,349 1,347 1,347 1,343 1,341 1,336 1,334 1,348

2000 1,333 1,327 1,324 1,322 1,319 1,314 1,312 1,312 1,310 1,306 1,300 1,299 1,314

2001 1,293 1,289 1,288 1,283 1,280 1,278 1,278 1,278 1,277 1,273 1,271 1,270 1,280

2002 1,265 1,260 1,257 1,254 1,252 1,250 1,248 1,246 1,244 1,241 1,238 1,237 1,250

2003 1,232 1,230 1,226 1,224 1,223 1,222 1,219 1,217 1,214 1,213 1,210 1,210 1,220

2004 1,208 1,204 1,203 1,200 1,198 1,195 1,194 1,192 1,192 1,192 1,189 1,189 1,196

2005 1,189 1,185 1,183 1,180 1,178 1,176 1,173 1,171 1,170 1,168 1,168 1,166 1,176

2006 1,164 1,161 1,159 1,156 1,153 1,152 1,149 1,147 1,147 1,149 1,148 1,147 1,153

2007 1,146 1,144 1,142 1,140 1,137 1,134 1,132 1,130 1,130 1,126 1,122 1,118 1,133

2008 1,114 1,112 1,106 1,104 1,098 1,093 1,088 1,087 1,090 1,090 1,094 1,095 1,098

2009 1,098 1,095 1,095 1,093 1,090 1,089 1,089 1,085 1,088 1,087 1,086 1,085 1,090

2010 1,083 1,082 1,079 1,075 1,075 1,075 1,071 1,068 1,071 1,069 1,068 1,064 1,073

2011 1,060 1,057 1,053 1,048 1,047 1,046 1,043 1,040 1,040 1,036 1,035 1,032 1,045

2012 1,028 1,024 1,020 1,015 1,016 1,014 1,013 1,008 1,008 1,008 1,010 1,008 1,014

2013 1,006 1,006 1,004 1,004 1,004 1,002 1,001 0,997 1,001 1,002 1,005 1,002 1,003


23

A P P E N D I C E

Gli INDICI d’INCIDENZA delle aree edificabili

Si tratta di parametri statistici di grande interesse, utili a stabilire quale peso monetario può essere

attribuito ai lotti suscettibili di destinazione edificatoria (aree nude) o a quelli già sfruttati (aree finite).

Ovviamente, i valori delle aree nude hanno un senso economico realistico, poiché esse sono destinate ad

alimentare il mercato fondiario presente e futuro di tutti gli agglomerati urbani; mentre i valori delle aree

finite – già edificate e dunque non più separabili dalle costruzioni su esse insistenti – hanno un senso

“virtuale” e si utilizzano per sviluppare in modo appropriato certi procedimenti di stima, come quello

sintetico a costo vetustato.

Gli indici d’incidenza mostrano notevole variabilità, soprattutto in funzione delle aree geografiche (nord –

centro – sud e isole), delle densità abitative degli agglomerati urbani (grandi città – medie città – piccole città

– paesi), delle collocazioni urbanistiche e dei relativi parametri di sfruttamento (zona A – zona B – zona C –

ecc.), delle destinazioni d’uso del prodotto finito (residenziale, commerciale, terziario, industriale, turistico-

alberghiero, ecc.).

GLI INDICI D’INCIDENZA DELLE AREE FINITE

Sono utilizzabili – come mostra l’esempio sottostante – per stimare il valore di edifici o di singole unità

immobiliari d’una certa età, partendo dal valore di compravendita del nuovo costruito (procedimento

sintetico, a costo vetustato). Consentono di separare i due componenti chiave che formano il prezzo, area e

manufatto, per agevolare il successivo sviluppo estimativo.

Citta: TRENTO Frazione: POVO

Immobile da stimare: abitazione dell’età di 15 anni

Prezzo medio di compravendita abitazioni nuove €/mq 3.500,00

Indice incidenza area finita 53.4%

Parte del prezzo attribuibile all’area: 3.500 * 0.534 €/mq 1.869,00

Parte del prezzo attribuibile al manufatto: 3.500 * 0.466 €/mq 1.631,00

Indice di vetustà strutturale

[(età + 20)2/140] – 2.86

5.89%

Indice di vetustà funzionale (obsolescenza)

con ipotesi di ristrutturazione dopo 30 anni

[(età * 100/30 + 20)2/140] - 2.86

32.14%

Indice totale = 65%indice strutturale + 35% indice funzionale

0,65 * 5,89 + 0.35 * 32.14 15.08%

Valore attuale dell’immobile valore area + valore manufatto * (100% - 15.08%)

1.869,00 + 1.631,00 * 0.8492 €/mq 3.254,05


24

GLI INDICI D’INCIDENZA DELLE AREE NUDE

Sono utilizzabili – come mostrano gli esempi sottostanti – per stimare il valore indicativo dei

lotti edificabili ubicati in un definito contesto urbanistico.

Naturalmente, le quotazioni medie indicative sono rapportate e ben definiti indici d’edificabilità:

per le zone centrali e semi centrali s’ipotizza un indice 3.0 mc/mq, per quelle periferiche un indice

2.5 mc/mq.

La superficie commerciale ricavabile s’ipotizza pari all’89% di quella lorda e l’indice di

raccordo per tenere conto della presenza dei box auto si valuta da un massimo di 1.32 per i lotti

centrali delle grandi città ad un minimo di 1.15 per quelli periferici delle piccole città.

Il margine di speculazione posizionale si considera oscillante tra il 18% e il 40%. Infine, il tasso

di sconto degli interessi sul tempo tecnico di 2 anni si assume nella misura del 7%.

In via semplificata, la quotazione delle aree nude, tenuto conto che il prodotto finito contenga

abitazioni, box auto e accessori usuali (balconi e cantine), si può ottenere con le seguenti formule:

Aree centrali

(i.e. = 3.0)

Grandi città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * 1.175

Medie città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * 1.1424

Piccole città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * 1.1205

Aree semi centrali

(i.e. = 3.0)




Aree periferiche

(i.e. = 2.5)




E S E M P I

Area centrale in Milano (i.e. = 3.0) €/mq 10.700 * 0.543 * 1.175 = €/mq 7.598,02

Area semi centrale in Verona (i.e. = 3.0) €/mq 3.950 * 0.39 * 1.1205 = €/mq 1.779,35

Area periferica in Bologna (i.e. = 2.5) €/mq 3.150 * 0.389 * 0.9422 = €/mq 1.268,58

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