TRIBUNALE DI VERBANIA - venditepubbliche.giustizia.it · piscina 0,00 mq 201,00 mq 0,20 40,20 mq...

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T R I B U N A L E D I V E R B A N I A

SE ZI ON E EE . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. dott. arch. Massimiliano Bolamperti, nell'Esecuzione Immobiliare 103/2014 del R.G.E.

contro

**** Omissis ****

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INCARICO

Il sottoscritto dott. arch. Massimiliano Bolamperti, con studio in Corso Mameli, 133 - 28921 - Verbania (VB), veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Complesso Turistico ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo n.47

Bene N° 2 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo


Bene N° 4 - Casa Colonica ubicata a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo

Bene N° 5 - Terratetto ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale n.10

Bene N° 6 - Deposito ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale

Bene N° 7 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale

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LOTTO 1

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Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 1 - Complesso Turistico ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo n.47



DESCRIZIONE

BENE N° 1 - COMPLESSO TURISTICO UBICATO A PETTENASCO (NO) - VIA PRATOLUNGO N.47

Complesso immobiliare con destinazione ricettiva alberghiera, composto da fabbricati esistenti, terreni edificabili e terreni boscati.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A PETTENASCO (NO) - VIA PRATOLUNGO

Terreni agricoli, non in corpo unico, per lo piu' boscati.


Terreno agricolo, per lo piu' boscato; quota 1/3.

TITOLARITÀ


L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:


Si allega certificato di stato di famiglia e residenza rilasciato dal Comune di Pettenasco.








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CONFINI


Confini in corpo unico dei mappali 106, 141, 185, 186 et 792 con riferimento alla mappa terreni: mappali 105, 84, 59, 589, 107, 583, 187, 140, ancora 187, 717, 511, 510, 227, 226, 225, 532, 138 et 710.


Confini del mappale 62 con riferimento alla mappa terreni: mappali 61, 42, 43, altro foglio di mappa, mappali 124 et 123.

Confini in corpo unico dei mappali 134, 152, 172 et 173 (con entrostanti mappali 153, 164 et 171) con riferimento alla mappa terreni: rio, mappale 124, altro foglio di mappa, mappali 1107, 182, 174, ancora 182 et rio.

Confini del mappale 133 con riferimento alla mappa terreni: mappali 126, 127, rio, 163 et 132.


Confini del mappale 124 con riferimento alla mappa terreni: mappali 123, 62, altro foglio di mappa et rio.

CONSISTENZA


Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Camere (m 186) livello giardino

0,00 mq 201,00 mq 1,00 201,00 mq 2,70 m S1

Terrazzo (m 186) livello piscina

0,00 mq 201,00 mq 0,20 40,20 mq 0,00 m T

Pavillon (m 186) 0,00 mq 150,00 mq 0,70 105,00 mq 0,00 m T

Locali accessori pavillon (m 186)

0,00 mq 31,00 mq 0,25 7,75 mq 0,00 m T

Piscina (m 186) 0,00 mq 282,00 mq 0,20 56,40 mq 0,00 m T

Bar-ristorante-cucina (m 185) PT

0,00 mq 237,00 mq 1,00 237,00 mq 0,00 m T

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Servizi igienici esterni (mappale 185) PT

0,00 mq 18,00 mq 0,30 5,40 mq 0,00 m T

Dispensa-caldaia-ripostigli (m 185) PT

0,00 mq 70,00 mq 0,20 14,00 mq 0,00 m T

Camere (mappale 185) P1 0,00 mq 315,00 mq 1,00 315,00 mq 0,00 m 1

Balconi (m 185) P1 0,00 mq 106,00 mq 0,25 26,50 mq 0,00 m 1

Camere (m 185) P2 sottotetto

0,00 mq 106,00 mq 0,50 53,00 mq 0,00 m 2

Altri locali piano sottotetto (m 185) P2

0,00 mq 53,00 mq 0,70 37,10 mq 0,00 m 2

Terrazzo e latrina (m 185) P2

0,00 mq 23,00 mq 0,25 5,75 mq 0,00 m 2

Sottotetto (mappale 185) 0,00 mq 56,00 mq 0,20 11,20 mq 0,00 m 2

Area edificabile lorda (m 185 e 186)

0,00 mq 8657,00 mq 0,10 865,70 mq 0,00 m

Area non edificabile 0,00 mq 20833,00 mq 0,01 208,33 mq 0,00 m

Totale superficie convenzionale: 2189,33 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 2189,33 mq

Si segnala in particolare che non sono state computate nella consistenza che verrà poi posta a base di calcolo le seguenti superfici, realizzate in assenza di autorizzazione e per le quali è prevista ai fini della presente la rimozione:

1. corpo di fabbrica semisferico realizzato in totale assenza di autorizzazione sul lato nord-ovest del mappale 186;

2. tettoia in legno di circa 100,00 mq realizzata in totale assenza di autorizzazione a ridosso del muro a valle del corpo piscina sul mappale 186;

3. baracca in legno e lamiera, realizzata in totale assenza di autorizzazione a ridosso del confine di proprietà tra i mappali 141 et 187;

4. piccolo corpo in legno realizzato in totale assenza di autorizzazione sullo spigolo est del fabbricato albergo-ristorante, peraltro in parte sul mappale 140 non di proprietà.



Superficie Lorda


Altezza Piano

Terreno (mappale 62) 0,00 mq 5740,00 mq 1,00 5740,00 mq 0,00 m



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Le superfici conteggiate sono quelle catastali.



Superficie Lorda


Altezza Piano

Terreno (mappale 0,00 mq 6780,00 mq 1,00 6780,00 mq 0,00 m




Le superfici conteggiate sono quelle catastali.

DATI CATASTALI


Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

3 185 2 D2 7920 T-1-2

3 186 1 D2 14814 T

3 186 2 C2 1 77 mq 99,42 S1

Catasto terreni (CT)


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Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

3 106 Bosco ceduo

2 98.60 5,6 1,53

3 141 Bosco ceduo

1 09.70 0,75 0,25

3 792 Bosco ceduo

1 10.47 0,81 0,27

Corrispondenza catastale

I fabbricati sono edificati su area così distinta all'NCT di Pettenasco:

*foglio 3 mappale 185 (Ente Urbano di are 05.05)

*foglio 3 mappale 186 (Ente Urbano di ha 01.71.08)

Fa parte della consistenza anche il subalterno 3 del mappale 186 del foglio 3 NCEU, bene comune non censibile, comune ai subalterni 1 et 2 del mappale 186.

Le unità immobiliari sono correttamente intestate.

I dati catastali VARIANO rispetto a quelli indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione.

Le unità immobiliari sono ora denunciate correttamanete a seguito delle seguenti pratiche catastali presentate dallo scrivente presso l'Agenzia del Territorio di Novara:

- Tipo Mappale prot.NO0037192 del 11/5/2015;

- Variazione catastale Docfa prot.NO0040136 del 25/5/2015;

- Dichiarazione di Fabbricato Urbano Docfa prot.NO0040135 del 25/5/2015.

Si segnala e precisa inoltre quanto segue:

- relativamente al fabbricato albergo-ristorante mappale 185, sul lato est parte delle tettoie presenti e il piccolo portico in legno posto sull'angolo del fabbricato, che formano un tutt'uno con il fabbricato mappale 185 in oggetto, risultano realizzati parzialmente sul contiguo mappale 140, non oggetto di procedura e proprietà di terzi, e pertanto non si è potuto procedere al loro completo accatastamento;

- sul mappale 141 insiste una tettoia (chiusa su alcuni lati) posticcia, realizzata con materiali di recupero, in totale assenza di autorizzazione e sul confine di proprietà, di cui è prevedersi la totale demolizione, e per la quale non si è provveduto all'accatastamento.






Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

2 62 Bosco 2 57.40 3,26 0,89

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ceduo

2 133 Bosco ceduo

2 23.50 1,34 0,36

2 134 Bosco ceduo

2 01.05.90 6,02 1,64

2 152 Prato arborato

4 17.50 2,26 2,71

2 172 Bosco ceduo

1 23.80 1,84 0,61

2 173 Bosco ceduo

1 07.20 0,56 0,19



I dati catastali NON VARIANO rispetto a quelli indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione.






Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

2 124 Bosco ceduo

2 67.80 3,85 1,05




PRECISAZIONI


Attestato di Prestazione Energetica - Le unità immobiliari sono tutte in classe energetica F. Gli Attestati di Prestazione Energetica sono prodotti in allegato alla presente.

Conformità degli impianti - Non sono state fornite le certificazioni di conformità degli impianti presenti.

Usufrutto - Non risultano agli atti diritti di usufrutto sugli immobili oggetto di relazione.

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Usi civici - Il Comune di Pettenasco, interpellato in merito, ha certificato che le aree in oggetto non sono soggette ad uso civico.

Accesso - Il primo accesso al compendio oggetto di procedura è avvenuto alla presenza dal custode giudiziario, gli accessi successivi sono avvenuti previ accordi con il debitore esecutato; alle operazioni di rilievo hanno partecipato **** Omissis **** ausiliari del C.T.U.









SERVITÙ


Dal titolo di provenienza e dalla relazione notarile non risulta alcuna servitù a carico o a favore degli immobili oggetto della procedura.

Si specifica che l'accesso carraio alla proprietà avviene da sempre con una strada asfaltata che insiste su fondi non in proprietà, non cartografata nelle mappe catastali ma chiaramente indicata negli elaborati grafici del P.R.G.; nel caso potrebbe quindi trattarsi di una servitù apparente.



Si veda al riguardo anche quanto specificato per il bene n°1.

Si rimanda anche alle mappe catastali in cui sono cartografati i passaggi di collegamento con la viabilità pubblica.



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Si veda al riguardo anche quanto specificato per il bene n°1 e n°2.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI


Il complesso immobiliare è in località Pratolungo, a circa 3 km dall'abitato di Pettenasco, in posizione tranquilla e panoramica con vista del Lago d’Orta.

Si accede alla proprietà con strada privata asfaltata. Si incontrano nell’ordine il pavillon (padiglione), il fabbricato a tre piani ad uso albergo-ristorante, il fabbricato ad uso albergo con piscina ed il corpo semisferico (realizzato in totale assenza di autorizazione).

Parte dei terreni sono curati a giardino, perlopiù sono invece boscati.

ALBERGO-RISTORANTE

Trattasi di una fabbricato realizzato sulla base di una antica preesistenza.

Si articola su tre piani fuori terra ed oggi è così composto:

- al piano terra ingresso, zona bar e ristorante, cucine, servizi igienici, locali tecnici e di servizio, portici;

- al piano primo dieci camere (di cui 2 senza servizi in camera), bagni comuni, due locali ufficio e una sala comune;

- al piano secondo sottotetto sei locali adibiti a camera, docce comuni, un ampio locale;

più disimpegni, balconi e percorsi comuni.

I piani sono collegati tramite scale esterne.

I muri perimetrali sono parte in pietra (nella porzione più vecchia), parte misti, parte in laterizio, perlopiù intonacati e tinteggiati (in alcune parti in pietra a vista), con spessore variabile secondo il materiale; le pareti interne divisorie non portanti sono perlopiù in laterizio, intonacate e tinteggiate (alcune in pannelli, come nel sottotetto); le solette interpiano sono perlopiù in laterocemento.

I serramenti esterni sono in legno, parte con vetro singolo; quelli interni di varia fattura.

I balconi sono in cemento con parapetti in ferro.

I pavimenti sono parte in piastrelle ceramiche, parte in legno; i bagni sono pavimentati in piastrelle ceramiche, utilizzate anche per i rivestimenti delle pareti in laterizio.

Le altezze nette interne dei locali abitabili rilevate al piano terra variano da 2.75 metri a 3.50 metri, al piano primo da 2.72 metri a 3.80 metri, al piano secondo sottotetto variano da 1.08 metri a 3.20 metri.

Il tetto ha struttura in legno e manto di copertura in tegole portoghesi (ove visibili).

L'impianto di riscaldamento è composto da caldaie a pellets e gas metano, posta in locale dedicato al piano terra, e radiatori in alluminio o ghisa.

L'impianto elettrico è parte incassato e parte a vista.

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Alcune caratteristiche si ripetono nel fabbricato attiguo la piscina, con struttura in cemento armato, che ospita cinque camere, che hanno però serramenti in alluminio con vetro singolo, radiatori in alluminio, caldaia a gas, altezza netta 2,70 metri; i serramenti interni sono tamburati.

PISCINA

La piscina ha struttura in cemento armato; internamente la finitura è in materiale plastico.

PAVILLON

Trattasi di una costruzione ottogonale, con struttura in legno posata su basamento in cemento. Il pavimento è in legno, le pareti perimetrali sono di fatto costituite dai serramenti in legno con vetrocamera, la copertura ha struttura in legno, manto in tegole canadesi e lattoneria in rame. Il riscaldamento è a pavimento con caldaia dedicata. L'altezza varia da 3,30 a 6,86 metri. Una pensilina lo collega al fabbricato di servizio, parzialmente interrato, che ospita i servizi igienici, gli impianti e un deposito.

FABBRICATO SEMISFERICO

Trattasi di una costruzione semisferica, con struttura in legno e pavimento in legno. Ha un diamtro interno di 10,00 metri, l'altezza varia da 0 a 4,00 metri, con una lanterna centrale con diametro circa 1,20 metri.

Risulta eseguito in totale assenza di autorizzazione.

Per tutto quanto non dettagliato si rimanda alla documentazione allegata.


Trattasi di appezzamenti di terreni, non in corpo unico tra loro, ma con il RIF. 3 (terreno per la quota 1/3)della presente formano un corpo unico.

I terreni sono liberi da costruzioni, per lo più coperti da vegetazione spontanea di vario tipo.

I confini non sono generalmente materializzati.

Per tutto quanto non descritto si rimanda alla documentazione prodotta in allegato.


Trattasi di appezzamento di terreno, in corpo unico con il RIF. 3 della presente relazione, libero da costruzioni, per lo più coperto da vegetazione spontanea di vario tipo.



STATO DI OCCUPAZIONE


L'immobile risulta occupato dal debitore

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Dalle ricerche effettuate presso l'Agenzia delle Entrate alla data del 14.01.2015 in capo agli immobili in oggetto non risulta nessun contratto di locazione valido.







PROVENIENZE VENTENNALI


Periodo Proprietà Atti

Dal 10/09/1986 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Claudio Bellezza

10/09/1986 32391

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di Novara

09/10/1986 9198 6948

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°



Notaio Marilena Carone

30/10/1989 39639

Trascrizione



07/11/1989 12953 9282

Registrazione

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04/06/1990 44794

Trascrizione



14/06/1990 7095 5265

Registrazione





21/09/1990 46359

Trascrizione



26/09/1990 11016 7936

Registrazione


Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento.

Si rimanda alla relazione notarile agli atti della procedura.

In allegato alla presente relazione si producono i titoli di provenienza.





Notaio Claudio Belleza

10/09/1986 32391

Trascrizione

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09/10/1986 9198 6948

Registrazione




Notaio Giovanni Deciani

17/10/1988 72614

Trascrizione



14/11/1988 12648 9024

Registrazione











21/09/1990 46359

Trascrizione



26/09/1990 11016 7936

Registrazione


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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI


Oneri di cancellazione

Si rimanda alla relazione notarile a firma Notaio **** Omissis **** già agli atti della procedura.







NORMATIVA URBANISTICA


Per le aree in oggetto il P.R.G. vigente prevede le seguenti destinazioni d'uso:

- mappale 185 "T2 - aree per attrezzature ricettive alberghiere";

- mappale 186 parte (8657 mq) "T2 - aree per attrezzature ricettive alberghiere";

- mappale 186 restante parte "area agricola";

- mappali 106, 141, 792 "area agricola".

(Il mappale 792 deriva dall'originario mappale 139).

La destinazione "T2 - aree per attrezzature ricettive alberghiere" prevede l'edificabilità dei suoli con la destinazione suddetta (o quelle compatibili secondo le indicazioni delle Norme Tecniche di Attuazione

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del P.R.G.) e con le modalità e i parametri previsti nelle stesse, tra cui si indicano: Indice di Densità Territoriale 1,30 mc/mq, Rapporto di copertura 30%.

Per la normativa urbanistica e le disposizioni di P.R.G. relative sia all'area edificabile che all'area su cui insistono i fabbricati e alle aree agricole si rimanda all'allegato Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Pettenasco, nonchè agli estratti cartografici del PRG e delle NTA.


Per la normativa urbanistica e le disposizioni di P.R.G. relative alle aree oggetto di relazione si rimanda all'allegato Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Pettenasco.


Per la normativa urbanistica e le disposizioni di P.R.G. relative all'area oggetto di relazione si rimanda all'allegato Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Pettenasco.

REGOLARITÀ EDILIZIA


Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Con istanza depositata in data 5/1/2015 al protocollo n.26 del Comune di Pettenasco è stato richiesta la consultazione e acquisizione copie delle autorizzazioni edilizie riguardanti la proprietà immobiliare in oggetto.

Il Comune di Pettenasco ha fornito in consultazione quanto segue:

1. Concessione Edilizia n° 561/88 del 14.10.1988 per la realizzazione del pavillon e ristrutturazione altri immobili presenti;

2. Concessione Edilizia n° 67 del 20.02.1995 ristrutturazione edilizia ed ampliamento fabbricato ad uso turistico-ricettivo;

3. Permesso di Costruire n° 608 del 20/12/2007 per nuova costruzione fabbricato ad uso turistico-ricettivo.

Inoltre sono state acquisite le seguenti autorizzazioni:

4. Nulla Osta n° 309 del 3/6/1967 per realizzazione piscina e sala da ballo

5. Concessioni Edilizie n° 283/1981 e 284/1981 per ristrutturazione albergo

Circa la C.E. 561/88 di cui al punto 1.

Il pavillon realizzato pare conforme per dimensioni e materiali a quanto autorizzato, così come le camere adiacenti la piscina.

Manca la richiesta di agibilità/abitabilità, con la documentazione prescritta.

Circa il PdC n° 608/2007 di cui al punto 3

Le opere autorizzate non sono state realizzate. Peraltro il fabbricato uso ristorante-albergo era espressamente escluso da tale Permesso di Costruire, pur essendo rappresentato graficamente negli elaborati allegati. Si segnala a tal proposito che era comunque rappresentato in maniera non corretta,

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con consistenza e posizione differente (errata) sia da quella autorizzata nel 1995 che da quella rilevata in sede di sopralluogo.

Circa le autorizzazioni di cui ai punti 4 et 5.

La piscina risulta sostanzialmente conforme all'autorizzato. Le altre consistenze illustrate risultano superate dalle autorizzazioni successive.

Circa la C.E. 67/1995 di cui al punto 2.

Visto quanto sopra, con riferimento al fabbricato uso albergo e ristorante tale autorizzazione è quella cui fare riferimento per la verifica della conformità edilizia.

Le opere progettate sono state realizzate solo in parte.

Non sono stati di fatto realizzati gli ampliamenti previsti al piano terreno del fabbricato uso ristorante, se non quelli relativi ai due bagni ed al "magazzino derrate" sul lato est.

Nella pratica consultata presso gli uffici comunali è inserita anche una richiesta di agibilità parziale, però non datata, non firmata, senza alcune protocollo o anche solo timbro di avvenuto deposito, di cui non si ritiene pertanto di poter tenere conto.

Le principali differenze rilevabili al momento del sopralluogo sono state le seguenti:

a- al piano terreno si segnalano sul posto alcune partizioni interne in posizione differente;

b- sul lato est del fabbricato sono state addossate al fabbricato esistente alcune tettoie non autorizzate, che ricalcano però il perimetro di parte dell'ampliamento volumetrico autorizzato.

c- al piano primo nella stanza sul lato sud si rilevano differenze in numero, forma, e posizione delle finestre.

d- al piano secondo lo spazio sottotetto ad ovest è stato diviso in locali, al momento del sopralluogo attrezzati a camere da letto (e docce).

e- al piano secondo sottotetto le altezze rilevabili dai prospetti, così come l'andamento del colmo della copertura, non rispecchiano quanto rilevato in sede di sopralluogo.

Le differenze e difformità sono molteplici; in particolare quelle di cui alle lettere a- e c- sono sanabili; quelle di cui alla lettera d- sono sanabili circa le partizioni interne; quelle di cui al punto b- sono sanabili perlomeno per la copertura della superficie prevista dalla C.E. 67/1995; quelle di cui alla lettera e- sono più difficilmente leggibili poichè la parte difforme dagli elaborati è la parte di sottotetto più bassa, mentre la parte conforme è la parte più alta: ad una interpretazione strettamente basata sulle risultanze documentali se la difformità non fosse sanabile la riduzione in pristino consisterebbe nell'alzare il colmo della parte più bassa di sottotetto; potrebbe peraltro essere sensato pensare ad un errore di rappresentazione grafico.

Inoltre:

f- parte della tettoia realizzata sul lato est del fabbricato albergo-ristorante è stata edificata su fondi di altra proprietà (mappale 140).

Per tale opera deve prevedersi la rimozione.

Risultano inoltre le seguenti irregolarità:

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g- nella parte nord-ovest il corpo di fabbrica identificato sulla scheda catastale con la dicitura "sala giochi" è effettivamente presente e correttamente rappresentato, ma realizzato in totale assenza di autorizzazione;

h- sul lato sul-ovest del piano seminterrato della piscina è presente un tettoia in legno, realizzata in totale assenza di autorizzazione;

i- a est del fabbricato albergo-ristorante è presente una costruzione in legno (e materiali vari), realizzata in totale assenza di autorizzazione; parrebbe peraltro realizzata a cavallo del confine di proprietà;

l- il locale caldaia del pavillon, l'adiacente bagno e il piccolo locale deposito, non sono stati mai stati espressamente autorizzati, poichè mai rappresentati; due lati e la copertura sono interrati; la reale consistenza e correttamente rappresentata sulle schede catastali.

Le irregolarità di cui alle lettere f- g- h- sono da giudicare non sanabili poichè le opere sono state realizzate in totale assenza di titolo; quelle di cui alla lettera i- potrebbero considerarsi sanabili anche conseguentemente al fatto di considerare i manufatti interrati.

Si rimanda anche all'elaborato grafico riassuntivo prodotto in allegato.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Esiste il certificato energetico dell'immobile.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Le certificazioni di conformita' non sono agli atti della documentazione consultata presso gli uffici del Comune di Pettenasco.

La proprieta' interpellata in merito non ha fornito tale documentazione.



Non risultano pratiche edilizie per gli immobile in oggetto.



Non risultano pratiche edilizie per l'immobile in oggetto.

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LOTTO 2

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Bene N° 4 - Casa Colonica ubicata a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo

DESCRIZIONE

Casa indipendente articolata su tre livelli, cosi' composta: al piano terra cucina, pranzo, soggiorno, servizi igienici con bagno disabili, locale di deposito, locale caldaia e portici; al piano primo quattro camere, ampio salone e due balconi; al piano secondo due camere e un balcone; inoltre ampio terreno circostante.

TITOLARITÀ






Non risulta la registrazione di matrimoni in Italia.

CONFINI

Confini in corpo unico dei mappali 193, 1099, 1107 et 1108 con riferimento alla mappa terreni: mappale 134, altro foglio di mappa, mappale 194, altro foglio di mappa, mappali 984, 1067 et 182.

CONSISTENZA


Superficie Lorda


Altezza Piano

Abitazione al PT 0,00 mq 167,00 mq 1,00 167,00 mq 0,00 m T

Locale di deposito 0,00 mq 34,00 mq 0,40 13,60 mq 0,00 m T

Locale caldaia 0,00 mq 14,00 mq 0,10 1,40 mq 0,00 m T

Abitazione al P1 0,00 mq 201,00 mq 1,00 201,00 mq 0,00 m 1

Balconi e ballatoi 0,00 mq 30,00 mq 0,25 7,50 mq 0,00 m 1

Abitazione al P2 0,00 mq 63,00 mq 1,00 63,00 mq 0,00 m 2

Balcone scoperto 0,00 mq 11,00 mq 0,25 2,75 mq 0,00 m 2

Area scoperta residua mappale 1099

0,00 mq 110,00 mq 0,10 11,00 mq 0,00 m

Terreno mappale 193 0,00 mq 1890,00 mq 0,01 18,90 mq 0,00 m

22

Terreno mappale 1107 0,00 mq 20880,00 mq 0,01 208,80 mq 0,00 m

Unità immobiliare collabente mappale 1108

0,00 mq 60,00 mq 0,20 12,00 mq 0,00 m 1-2

Area scoperta residua mappale 1108

0,00 mq 45,00 mq 0,10 4,50 mq 0,00 m




DATI CATASTALI






2 1099 A2 1 13 vani 1174,94 T-1-2

2 1108 F2 T-1





Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

2 193 Vigneto 1 18.90 7,81 7,32

2 1107 Prato arborato

3 02.08.80 48,53 48,53


I fabbricati sono edificati su area così distinta all'NCT di Pettenasco:



Le unità immobiliari sono denunciate in modo sostanzialmente corretto nella loro effettiva consistenza, con le seguenti note:

- al piano primo non è rappresentato interamente il balcone-ballatoio sul lato nord-est;

- al piano primo non è rappresentato il locale sul lato nord-ovest realizzato sopra il locale caldaia: poichè per tale locale è da prevedersi, ai fini della presente la demolizione, non si è provveduto alla correzione catastale.

23



PRECISAZIONI

Attestato di Prestazione Energetica - L'unità immobiliare in oggetto è in classe energetica G; l'Attestato di Prestazione Energetica è prodotto in allegato alla presente.




Accesso - Il primo accesso al compendio oggetto di procedura è avvenuto alla presenza dal custode giudiziario, gli accessi successivi sono avvenuti previ accordi con il debitore esecutato; alle operazioni di rilievo ha partecipato **** Omissis **** ausiliario del C.T.U.

SERVITÙ



La proprietà immobiliare è sita in Pettenasco, in Via Pratolungo.

Dal cancello tramite strada sterrata interna alla proprietà che si snoda per un centinaio di metri si giunge al fabbricato.

Trattasi di una fabbricato di antica realizzazione, con alcuni tratti formali tipici delle locali case rurali, oggi usato come casa di vacanze (affittacamere o simile).

Il fabbricato è così composto:

- al piano terra due ingressi dall'area cortilizia, cucina, soggiorno, zona servizi igienici, sala da pranzo, un locale di deposito accessibile dall'esterno, un locale caldaia e due portici;

- al piano primo quattro camere, un'ampio salone, balconi su due lati;

- al piano secondo due camere e balcone.

La scala interna collega tutti i piani e i locali, ad eccezione del salone al piano primo (realizzato "in ampliamento" presumibilmente negli scorsi anni '90, e raggiungibile solo dal ballatoio).

I muri perimetrali sono in pietra, perlopiù intonacati e tinteggiati (in alcune parti in pietra a vista), con spessore variabile da 40 cm a 55cm; le pareti interne divisorie non portanti sono in laterizio, intonacate e tinteggiate (con eccezione di alcune pareti dei servizi igienici, in pannelli).

24

I serramenti esterni sono in legno, perlopiù con vetro singolo, e persiane in legno (dove presenti); le porte interne sono in legno.

I balconi sono in cemento con parapetti in ferro.

I pavimenti sono in piastrelle al piano terra, in legno a quelli superiori; i bagni sono pavimentati in piastrelle ceramiche, utilizzate anche per i rivestimenti delle pareti in laterizio.

Le altezze nette interne rilevate al piano terra variano da 2.45 metri a 3.00 metri, al piano primo nella zona camere variano da 2.35 metri a 2.85 metri, mentre della sala di più recente realizzazione, con tetto a vista, variano da 2.20 metri a 4.05 metri, infine al piano secondo variano da 2.39 metri a 2.46 metri.

La scala interna che collega i vari piani ha struttura in muratura con pedate rivestite in sasso.

Il tetto ha struttura in legno e manto di copertura in tegole marsigliesi.

L'impianto di riscaldamento è composto da caldaia a gas, posta in locale dedicato al piano terra, e radiatori in alluminio; al piano primo sono presenti anche termoconvettori.

L'impianto elettrico è parte a vista e parte incassato.

Al piano primo è stato realizzato, sopra il locale caldaia, un locale non autorizzato di circa 33 mq con muratura perimetrale in "gas beton", pavimento in cemento, tetto con struttura in ferro e copertura in pannelli, e finestre in PVC (con doppio vetro): ha le caratteristiche di un deposito, la copertura non è impermeabilizzata; è stato realizzato senza autorizzazione ed ai fini della presente se ne prevede la demolizione.

All'ingresso della proprietà, lateralmente al cancello, è presente una struttura in legno realizzata su basamento in cemento, parzialmente tamponata con pannelli in legno e con copertura in lamiera, usata come deposito attrezzi e materiali, di circa 70mq: è stata realizzata senza autorizzazione ed ai fini della presente se ne prevede la rimozione.

Alla data del sopralluogo erano poi presenti due case mobili, provviste di ruote per lo spostamento, che pur se ancorate al suolo sono facilmente spostabili, non sono da ritenersi stabilmente infisse sul terreno e non sono oggetto della presente relazione e stima.

Fanno parte del complesso due ampi terreni circostanti il fabbricato, con destinazione agricola; e un rudere di fabbricato oggi crollato.



L'immobile risulta nella disponibilità del debitore.

L'immobile alla data del sopralluogo risultava libero, nella disponibilità del debitore.

Dalle ricerche effettuate presso l'Agenzia delle Entrate alla data del 14.01.2015 in capo all'unità in oggetto non risulta nessun contratto di locazione valido.


25




Notaio Giovanni Deciani

17/10/1988 72614

Trascrizione



14/11/1988 12648 9024

Registrazione





In allegato alla presente relazione si produce titolo di provenienza.





Per la normativa urbanistica e le disposizioni di P.R.G. relative anche all'area su cui insiste il fabbricato oggetto di relazione si rimanda all'allegato Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Pettenasco.


La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

La consistenza edilizia originale del mappale 1099 è di antica realizzazione, sicuramente anteriore al 1/9/1967.

A seguito di apposita istanza dello scrivente il Comune di Pettenasco ha rinvenuto e messo a disposizione le seguenti pratiche relative alla proprietà in oggetto:

1. domanda di sanatoria edilizia (Comune di Pettenasco prot. 1280 del 10.04.1997).

26

La commissione edilizia comunale aveva espresso parere favorevole.

Il Comune di Pettenasco con ordinanza n.1498 prot. 2834 del 11.08.1998 aveva ordinato di provvedere al pagamento dell'oblazione entro giorni 60 a far data dalla notifica (12.08.1998), per poter poi rilasciare il titolo in sanatoria.

Agli atti della documentazione messa a disposizione per la consultazione non risulta traccia del pagamento dell'oblazione, e neppure dell'eventuale titolo rilasciato in sanatoria.

Si deve quindi ritenere che tale titolo in sanatoria non sia stato rilasciato.

La richiesta dovrà quindi essere ripresentata, al fine di sanare il locale in ampliamento al piano primo sul lato nord-ovest, eliminare i porticati sui lati nord-ovest e sud-est e portare la consistenza a quanto illustrato nelle tavole progettuali rinvenute nella documentazione messa a disposizione dal comune, ipotizzando il parere favorevole per una identica sanatoria.

Si evidenzia comunque che la documentazione e gli elaborati grafici rinvenuti negli archivi comunali (e prodotti in allegato alla presente) non recano nessun timbro o protocollo.

Si sono inoltre rilevate le seguenti difformità rispetto a tali elaborati:

1. la falda nord-est del tetto risulta più lunga e va a coprire un ballatoio in legno;

2. sul lato nord-ovest è stato realizzato un volume in ampliamento.

Le opere di cui al punto 1 paiono sanabili o rimovibili.

Dell'opera di cui al punto 2 ai fini della presente si prevede la demolizione.

Sulla proprietà sono inoltre stati rilevati i seguenti manufatti realizzati in assenza di autorizzazione:

3. a lato del cancello di ingresso è stata realizzata una struttura in legno, con tetto in lamiera e basamento in cls, parzialmente tamponata, adibita a deposito: se ne prevede la rimozione.

Alla data del sopralluogo erano poi presenti due case mobili, provviste di ruote per lo spostamento, che pur se ancorate al suolo sono facilmente spostabili, non sono da ritenersi stabilmente infisse sul terreno e quindi non sono oggetto della presente relazione e stima.

Alla data del sopralluogo non risultano attivati procedimenti sanzionatori.








27

LOTTO 3

28


Bene N° 5 - Terratetto ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale n.10

Bene N° 6 - Deposito ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale

Bene N° 7 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale

DESCRIZIONE

BENE N° 5 - TERRATETTO UBICATO A PETTENASCO (NO) - VIA PRINCIPALE N.10

Fabbricato da terra a tetto, libero su tre lati, di antica realizzazione, articolato su quattro livelli, servito da due vani scala separati, composto da 20 locali principali, locale bagno, e wc esterni.

BENE N° 6 - DEPOSITO UBICATO A PETTENASCO (NO) - VIA PRINCIPALE

Locale di deposito articolato su due livelli e cosi' suddiviso: al piano terra ripostiglio e cantina; al piano primo locale di deposito; inoltre parte di fabbricato crollato.

BENE N° 7 - TERRENO UBICATO A PETTENASCO (NO) - VIA PRINCIPALE

Terreni in corpo unico, per lo piu' boscati.

TITOLARITÀ















29





CONFINI


Confini in corpo unico dei mappali 377 et 378 con riferimento alla mappa terreni: Via Principale, mappali 376, 564, 375, altro foglio di mappa, mappali 386, 709, 383 et 380.

Confini in corpo unico dell'interno LOTTO 3 (mappali 377,378,385,386 et 709) con riferimento alla mappa terreni: Via Principale, mappali 376, 564, 375, altro foglio di mappa, mappali 384, 565, 383 et 380.


Confini del mappale 709 con riferimento alla mappa terreni: mappali 377, 386, 385, 565 et 383.



Confini in corpo unico dei mappali 385 et 386 con riferimento alla mappa terreni: mappali 709, 377, 378, altro foglio di mappa et mappale 384.


CONSISTENZA



Superficie Lorda


Altezza Piano

Abitazione (mappale 377) PT

0,00 mq 74,00 mq 1,00 74,00 mq 0,00 m T

Abitazione (mappale 377) P1

0,00 mq 77,00 mq 1,00 77,00 mq 0,00 m 1


0,00 mq 45,00 mq 1,00 45,00 mq 0,00 m 2


0,00 mq 26,00 mq 1,00 26,00 mq 0,00 m 3

Ballatoi (mappale 377) 0,00 mq 37,00 mq 0,25 9,25 mq 0,00 m 1-2-3

Piano seminterrato (mappale 378) PS1

0,00 mq 90,00 mq 0,20 18,00 mq 0,00 m S1

30

Abitazione (mappale 378) PT

0,00 mq 85,00 mq 1,00 85,00 mq 0,00 m T


0,00 mq 85,00 mq 1,00 85,00 mq 0,00 m 1

Ballatoi (mappale 378) 0,00 mq 23,00 mq 0,25 5,75 mq 0,00 m T-1




Le superfici state conteggiate con riferimento alle planimetrie catastali.



Superficie Lorda


Altezza Piano

Locale di deposito 0,00 mq 42,56 mq 1,00 42,56 mq 0,00 m 1

Cantine 0,00 mq 40,32 mq 0,20 8,06 mq 0,00 m T

Fabbricato demolito 0,00 mq 39,50 mq 0,10 3,95 mq 0,00 m T




Le superfici conteggiate sono state rilevate dalle planimetrie catastali.



Superficie Lorda


Altezza Piano






Le superfici conteggiate sono quelle presenti nelle visure catastali.

31

DATI CATASTALI







3 377 A4 1 8 vani 247,9 T-1-2-3

3 378 A4 1 6.5 vani 201,42 S1-T-1


Gli immobili sono edificati su area così distinta all'NCT di Pettenasco:



L'unità immobiliare mappale 377 è oggi correttamente denunciata a seguito della denuncia di variazione presentata dallo scrivente presso la competente Agenzia delle Entrate - Territorio per accatastare correttamente la consistenza:

- Denuncia di Variazione prot. NO0031409 del 20.04.2015


Gli identificativi catastali non sono variati rispetto a quelli indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione (variano consistenza e rendita).







3 709 1 C2 1 55mq 71,01 T-1

3 709 2 F2 T


L'immobile è edificato su area così distinta all'NCT di Pettenasco:


32

Fa parte della consistenza anche il subalterno 3, Bene Comune Non Censibile, comune a tutti i subalterni del mappale 709.

Le unità immobiliari sono denunciate in modo sostanzialmente corretto.








Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

3 385 Bosco misto

U 02.00 0,21 0,06

3 386 Bosco misto

U 01.80 0,19 0,06


Gli immobili sono correttamente intestati.


PRECISAZIONI


Attestato di Prestazione Energetica - Le unità immobiliari in oggetto sono in classe energetica G. Gli Attestati di Prestazione Energetica sono prodotti in allegato alla presente.






Attestato di Prestazione Energetica - L'unità non è soggetta all'Attestato di Prestazione Energetica.

33









SERVITÙ



Si segnala che l'acecsso alla proprietà dalla strada pubblica avviene tramite il mappale 376, che non fa parte della consistenza oggetto di esecuzione.

Le indagini in CC.RR.II. non hanno fornito dati di passaggi di proprietà dal 1988 (introduzione del sistema meccanizzato) a oggi; mentre al catasto la particella risulta "Ente Urbano", privo di intestazione.

Da informazioni assunte l'accesso alle unità oggetto di relazione avviene da sempre attraverso tale particella 376.

I titoli di provenienza nulla dicono in proposito.

Potrebbe nel caso trattarsi di una servitù apparente.



Al proposito si rimanda anche a quanto esposto per il bene n° 5.



Al proposito si rimanda anche a quanto esposto per i beni n°5 et 6.

34



La proprietà immobiliare è sita in Pettenasco, in Via Principale n.10, a margine della strada pubblica.

Trattasi di corpo di fabbrica a forma di L, con il lato a confine con la strada articolato su 4 piani fuori terra, e l'altro su tre piani (due fuori terra ed uno seminterrato), di antica costruzione, con i muri perimetrali in pietra (in alcune porzioni intonacati), le pareti interne divisorie non portanti in laterizio, intonacate e tinteggiate. i solai prevalentemente in legno, il tetto con struttura in legno e copertura in tegole di laterizio tipo canadesi.

L'accesso dalla strada pubblica è attraverso un porticato che conduce alla corte interna, di proprietà esclusiva della porzione oggetto di relazione. Circa tale aspetto si veda anche la voce "servitù".

Il fabbricato è diviso in locali di piccole dimensioni, ognuno con accesso dai ballatoi esterni comuni, così distribuiti:

- al piano terreno locale oggi ad uso cucina, un locale spogliatoio con doccie, cantina e un wc ricavato nel sottoscala, tre camere e un altro wc;

- al piano primo sette locali;

- al piano secondo tre locali;

- piano terzo un locale;

il tutto collegato da un vano scala interno e scale esterne di collegamento dei vari livelli dei ballatoi.

Inoltre:

- al piano seminterrato tre locali cantina e due piccoli ripostigli (ex latrina).

I serramenti esterni sono in legno, molti con vetro doppio, senza oscuri; le porte di ingresso ad ogni singolo locale sono in legno.

I ballatoi sono parte in legno (anche in cattive condizioni) con barriere in legno, parte in battuto di cemento con parapetti in ferro.

I pavimenti sono prevalentemente in legno (nella cucina e nello spogliatoio piastrelle ceramiche); una cantina ha il pavimento in battuto di cemento, le altre in terra.

Le altezze nette interne variano da piano a piano e da locale a locale, si confermano quelle indicate sulle planimetrie catastali (da 210 a 315 cm).

La scala interna che collega i piani terra-primo ha struttura in muratura con pedate rivestite in sasso; le scale esterne dei ballatoi sono in legno, spesso in pessime condizioni.

Il tetto ha struttura in legno e manto di copertura in tegole marsigliesi, e non è in buone condizioni.

L'impianto di riscaldamento è composto da caldaia a gas metano, e radiatori in alluminio o ghisa.

L'impianto elettrico è generalmente a vista.

Non sono state prodotte le certificazioni di conformità.


35


La proprietà immobiliare è sita in Pettenasco, in Via Principale, accessibile dalla corte del mappale 377.

Trattasi di un fabbricato a destinazione deposito con una parte crollata; è articolato su due livelli ed è così composto:

- al piano terra una cantina e un ripostiglio, ognuno con accesso autonomo;

- al piano primo un locale unico (deposito);

inoltre al piano terra parte del fabbricato demolito.

I muri perimetrali sono in pietra a vista, con spessore di circa 40-50cm.

I serramenti esterni (presenti solo del locale ripostiglio al piano terra) sono in legno con vetro singolo, senza oscuri; al piano terra nel locale di deposito non sono presenti i serramenti.

I pavimenti sono: nella cantine in ghiaia, nel ripostiglio in piastrelle come nel deposito al piano primo.

Le altezze nette interne rilevate sono: al piano terra variano da 2,50 metri a 2,60 metri; al piano primo (tetto a vista) da 2,40 metri sottotrave a 3,60 metri al colmo.

Il tetto, ha struttura in legno (non in buone condizioni) e manto di copertura in tegole portoghesi.

Il riscaldamento non e' presente.

L'impianto elettrico dove presente è a vista; non sono state rinvenute le certificazioni di conformità.



Trattasi di appezzamenti di terreni in corpo unico, adiacenti agli immobili di cui al RIF. 5 et 6, libero da costruzioni, per lo più coperti da vegetazione spontanea di vario tipo.






Alla data del sopralluogo (4/3/2015)l'immobile era occupato da terze persone, che il debitore ha dichiarato essere ospitate temporaneamente.




36


Si rimanda anche a quanto esposto per il bene n° 5.










30/10/1989 39639

Trascrizione



07/11/1989 12953 9282

Registrazione










37


30/10/1989 39639

Trascrizione



07/11/1989 12953 9282

Registrazione











30/10/1989 39639

Trascrizione



07/11/1989 12953 9282

Registrazione







38
















Per la normativa urbanistica e le disposizioni di P.R.G. relative alle aree oggetto di relazione si rimanda

all'allegato Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Pettenasco.



La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

Il fabbricato è di antica realizzazione, sicuramente antecedente al 1/9/1967.

Per la sola porzione di fabbricato che ricade sul mappale 377 risulta rilasciato dal Comune di Pettenasco il Permesso di Costruire n. 65/2014 del 10.01.2015 per sostituzione del manto di copertura, rifacimento canna fumaria e nuova pavimentazione in beole.

39

Alla data del sopralluogo e degli accertamenti presso gli uffici comunali le oepre non risultavano iniziate.

Alla data della presente non risultano attivati procedimenti sanzionatori.






La proprietà non ha prodotto le certificazioni di conformità degli impianti.


La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

Per il fabbricato in oggetto non risultano pratiche edilizie depositate presso il Comune di Pettenasco.


Non esiste il certificato energetico dell'immobile.








I terreni sono liberi da costruzioni.

Non risultano pratiche edilizie per gli immobili in oggetto.

40

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

Bene N° 1 - Complesso Turistico ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo n.47 Complesso immobiliare con destinazione ricettiva alberghiera, composto da fabbricati esistenti, terreni edificabili e terreni boscati. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 185, Sub. 2, Categoria D2 - Fg. 3, Part. 186, Sub. 1, Categoria D2 al catasto Terreni - Fg. 3, Part. 106, Qualità Bosco ceduo - Fg. 3, Part. 141, Qualità Bosco ceduo al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 186, Sub. 2, Categoria C2 al catasto Terreni - Fg. 3, Part. 792, Qualità Bosco ceduo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 1.850.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

I costi di sanatoria (sanzioni, costi professionali, eventuali opere, ecc), e gli eventuali costi di demolizione, sono già stati portati in detrazione al valore totale stimato, applicando una adeguata riduzione del valore unitario assunto a base di stima della consistenza. Richiamato anche l'elencazione e catalogazione degli abusi già eseguita al precedente punto "Regolarità Edilizia" i costi di sanatoria sono stati così determinati: 1- costi totali per demolizioni (e ripristini) rif. f-g-h-i = 45.000,00 € 2- oneri per sanatorie = 20.000,00 € 3- oneri professionali = 15.000,00 € La determinazione va intesa come una determinazione di massima, stante l'incertezza circa i criteri di sanatoria di alcune porzioni immobiliari (vedasi in particolare lettera e-), determinabili solamente in sede di progetto di sanatoria dopo definitivo confronto con gli uffici comunali.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 185 subalterno 2 = 7.920,00€ x 63 = 498.960,00€; *mappale 186 subalterno 1 = 14.814,00€ x 63 = 933.282,00€; *mappale 186 subalterno 2 = 99,42€ x 126 = 12.526,92€; *mappale 106 = 5,60€ x 112,50 = 630,00€; *mappale 141 = 0,75€ x 112,50 = 84,38€; *mappale 792 = 0,81€ x 112,50 = 91,13€;

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Bene N° 2 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo Terreni agricoli, non in corpo unico, per lo piu' boscati. Identificato al catasto Terreni - Fg. 2, Part. 62, Qualità Bosco ceduo - Fg. 2, Part. 133, Qualità Bosco ceduo - Fg. 2, Part. 134, Qualità Bosco ceduo - Fg. 2, Part. 152, Qualità Prato arborato - Fg. 2, Part. 172, Qualità Bosco ceduo - Fg. 2, Part. 173, Qualità Bosco ceduo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 90.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 62 = 3,26€ x 112,50 = 366,75€; *mappale 133 = 1,34€ x 112,50 = 150,75€; *mappale 134 = 6,02€ x 112,50 = 677,25€; *mappale 152 = 2,26€ x 112,50 = 254,25€; *mappale 172 = 1,84€ x 112,50 = 207,00€; *mappale 173 = 0,56€ x 112,50 = 63,00€;

Bene N° 3 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo Terreno agricolo, per lo piu' boscato; quota 1/3. Identificato al catasto Terreni - Fg. 2, Part. 124, Qualità Bosco ceduo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3) Valore di stima del bene: € 10.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque

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peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 124 = 3,85€ x 112,50 = 433,13€.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Valore lotto

Bene N° 1 - Complesso Turistico Pettenasco (NO) - Via Pratolungo n.47

2189,33 mq 845,00 €/mq € 1.849.983,85 100,00 € 1.850.000,00

Bene N° 2 - Terreno Pettenasco (NO) - Via Pratolungo

23530,00 mq 3,82 €/mq € 89.884,60 100,00 € 90.000,00

Bene N° 3 - Terreno Pettenasco (NO) - Via Pratolungo

6780,00 mq 4,42 €/mq € 29.967,60 33,33 € 10.000,00

Totale lotto: € 1.950.000,00

LOTTO 2

Bene N° 4 - Casa Colonica ubicata a Pettenasco (NO) - Via Pratolungo Casa indipendente articolata su tre livelli, cosi' composta: al piano terra cucina, pranzo, soggiorno, servizi igienici con bagno disabili, locale di deposito, locale caldaia e portici; al piano primo quattro camere, ampio salone e due balconi; al piano secondo due camere e un balcone; inoltre ampio terreno circostante. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 1099, Categoria A2 - Fg. 2, Part. 1108, Categoria F2 al catasto Terreni - Fg. 2, Part. 193, Qualità Vigneto - Fg. 2, Part. 1107, Qualità Prato arborato L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 450.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore

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di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Sono stati già dedotti i costi per sanatorie edilizie, demolizioni e ripristini di quelle opere realizzate in difformità o assenza di autorizzazione. Il valore unitario attribuito alla superficie convenzionale è stato ridotto in conseguenza dei suddetti costi, che ai soli fini della presente stima sono stati così determinati: - demolizione fabbricato lato cancello di ingresso, e ripristino terreno = 10.000,00€; - demolizione locale al piano primo = 3.000,00€; - costo globale (sanzioni, oneri, tributi, costi professionali, ecc) per conseguimento titolo in sanatoria, reiterando l'istanza già autorizzata ma mai perfezionata = 30.000,00€ - stima costo globale (sanzioni, oneri, tributi, costi professionali, ecc) per eventuale conseguimento sanatoria per opere difformi al piano primo (ballatoio e allungamento falda del tetto), o per i ripristini = 6.000,00 €.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 1099 = 1.174,94€ x 126 = 148.042,44€; *mappale 193 = 7,81€ x 112,50 = 878,63€; *mappale 1107 = 48,53€ x 112,50 = 5.459,63€.




Quota in vendita

Valore lotto

Bene N° 4 - Casa Colonica Pettenasco (NO) - Via Pratolungo

711,45 mq 632,51 €/mq € 449.999,24 100,00 € 450.000,00

Totale lotto: € 450.000,00

LOTTO 3

Bene N° 5 - Terratetto ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale n.10 Fabbricato da terra a tetto, libero su tre lati, di antica realizzazione, articolato su quattro livelli, servito da due vani scala separati, composto da 20 locali principali, locale bagno, e wc esterni. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 377, Categoria A4 - Fg. 3, Part. 378, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 120.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la

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regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 377 = 247,90€ x 126 = 31.235,40€; *mappale 378 = 201,42€ x 126 = 25.378,92€.

Bene N° 6 - Deposito ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale Locale di deposito articolato su due livelli e cosi' suddiviso: al piano terra ripostiglio e cantina; al piano primo locale di deposito; inoltre parte di fabbricato crollato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 709, Sub. 1, Categoria C2 - Fg. 3, Part. 709, Sub. 2, Categoria F2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 20.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 709 subalterno 1 = 71,01€ x 126 = 8.947,26€;

Bene N° 7 - Terreno ubicato a Pettenasco (NO) - Via Principale Terreni in corpo unico, per lo piu' boscati. Identificato al catasto Terreni - Fg. 3, Part. 385, Qualità Bosco misto - Fg. 3, Part. 386, Qualità Bosco misto L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 5.000,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i più aggiornati mercuriali, è stato possibile determinare il valore unitario del bene, per il periodo corrente, considerata la posizione e le caratteristiche del contesto; tale prezzo unitario è stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista la vetustà, il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione e le caratteristiche del mercato immobiliare; ed è comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente esposto. Le superfici

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conteggiate sono di norma da intendersi al lordo dei muri perimetrali (per l'eventuale quota di competenza) e delle partizioni verticali interne; anche i volumi sono da intendersi lordi. Talvolta può essere ritenuto più opportuno e corretto eseguire alcune valutazioni a corpo, adeguatamente considerate tutte le peculiarità di ogni singola porzione immobiliare. I coefficienti di ragguaglio eventualmente applicati alle superfici sono da intendersi come coefficienti globali, che considerano adeguatamente, oltre che la destinazione d’uso, anche la regolarità edilizia e la reale conformazione dei locali; nonché le condizioni e lo stato delle finiture, nel caso più locali con la stessa destinazione presentino caratteristiche differenti. I valori peritati devono essere intesi come valori a corpo, ed i calcoli esposti hanno mero valore di indirizzo nella determinazione del giusto prezzo. I valori peritati prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato, e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per i fabbricati tali valori non comprendono l’arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura.

Il valore cosiddetto fiscale da attribuire alle unità immobiliari è il seguente: *mappale 385 = 0,21€ x 112,50 = 23,63€; *mappale 386 = 0,19€ x 112,50 = 21,38€;




Quota in vendita

Valore lotto

Bene N° 5 - Terratetto Pettenasco (NO) - Via Principale n.10

425,00 mq 282,35 €/mq € 119.998,75 100,00 € 120.000,00

Bene N° 6 - Deposito Pettenasco (NO) - Via Principale

54,57 mq 367,18 €/mq € 20.037,01 100,00 € 20.000,00

Bene N° 7 - Terreno Pettenasco (NO) - Via Principale

380,00 mq 13,16 €/mq € 5.000,80 100,00 € 5.000,00

Totale lotto: € 145.000,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Verbania, li 22/06/2015

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. dott. arch. Massimiliano Bolamperti

ELENCO ALLEGATI:

N° 1 Foto - Documentazione fotografica - LOTTO 1


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N° 4 Visure e schede catastali - Documentazione catastale - LOTTO 1



N° 7 Concessione edilizia - Documenti urbanistici - LOTTO 1



N° 10 Atto di provenienza - Titoli (di provenienza) - LOTTI 1-2-3

N° 11 Altri allegati - APE e CDU - LOTTO 1



N° 14 Altri allegati - Esecutato (certificato di stato di famiglia e residenza)

N° 15 Altri allegati - Reale consistenza - LOTTO 1

N° 16 Altri allegati - Mappa delle irregolarità edilizie - LOTTO 1

N° 17 Altri allegati - Rilievo celerimetrico e verifica confini - LOTTO 1

N° 18 Altri allegati - Certificato pratiche edilizie - LOTTO 1

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