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Direzione Provinciale di Trieste

Ufficio Provinciale – Territorio

Reparto Servizi Tecnici

COMMITTENTE: EZIT Ente Zona Industriale di Trieste in liquidazione VIA G. e S. Caboto n. 14 – 34147 TRIESTE

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Parere di congruità su stima redatta da terzi: bene immobiliare individuato nella strada denominata via Parisi, identificata dalla p.c.n. 4118/1 del F.M. 36 del Comune Censuario di S. Maria Maddalena Inferiore, in Comune di Trieste.

Proprietà: EZIT Ente Zona Industriale di Trieste in liquidazione

Direzione Provinciale di Trieste

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Reparto Servizi Tecnici


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INDICE

PREMESSA ................................................................................................. 3 1. DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE GENERALE DEL BENE ...................................... 4 1.1. NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE .............................................................. 4 1.2. DESCRIZIONE DEL BENE .......................................................................... 5 1.3. DATI IDENTIFICATIVI ............................................................................. 6 CATASTO TERRENI ................................................................................. 6 CONSISTENZA ...................................................................................... 6 2. DESCRIZIONE TECNICO-LEGALE DEL BENE ........................................................ 6 2.1. DATI URBANISTICI ................................................................................. 6 2.1.1. VINCOLI URBANISTICI .................................................................... 7 2.2. UFFICIO TAVOLARE ................................................................................ 7 3. PROCESSO DI VALUTAZIONE ........................................................................ 7 3.1. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE .......................................................... 7 3.2. INDIVIDUAZIONE DELLO SCOPO DELLA STIMA ................................................. 9 3.3. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE GENERALE .............................................. 9 3.3.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE .......................................... 10 3.3.2 INDAGINI DI MERCATO ..................................................................... 10 3.4. METODOLOGIA ESTIMATIVA: ESPOSIZIONE DEL PROCEDIMENTO DELL’MCA – MARKET

COMPARISON APPROACH .......................................................................... 11 CONCLUSIONI ............................................................................................ 15

Parere di congruità su stima redatta da terzi C.C. di S.M.M. Inferiore – FM 36 – p.c.n. 4118/1


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Premessa

Con nota prot. 627 di data 16/03/2016, l’Ente Zona Industriale di Trieste, di seguito EZIT, ente in corso di liquidazione, ha trasmesso a questo Ufficio una richiesta finalizzata all’acquisizione di un parere di congruità sulla stima redatta dall’ing. Marina Palusa, incaricata dalla società Illycaffè, avente per oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobiliare individuato nella strada denominata via Parisi, identificata dalla p.c.n. 4118/1 del F.M. 36 del Comune Censuario di S. Maria Maddalena Inferiore, in Comune di Trieste, di proprietà dell’EZIT.

Nello specifico, la Illycaffè ha manifestato l’interesse ad acquisire il tratto di strada urbana, via Parisi, che si sviluppa all’interno di un complesso di n. 17 edifici a destinazione artigianale-industriale, la maggior parte dei quali di proprietà di Illycaffè. In particolare, n. 9 sono di proprietà della Illycaffè, n. 2 in proprietà a società riferibili a Illycaffè (Eltrade e Illy Real estate), n. 1 in locazione parziale a Illycaffè e infine n. 5 immobili di proprietà di terzi con attività produttive in essere. La via Parisi consente inoltre l’accesso anche a n. 3 cabine elettriche, per le quali è obbligatorio consentire l’accesso a favore di AcegasAps (queste informazioni sono riportate nella perizia di parte).

In data 05/04/2016, con prot. n. 13184, è stato stipulato apposito Accordo di Collaborazione per attività di valutazione immobiliare tra l’Agenzia delle Entrate e l’EZIT.

Scopo della presente valutazione è la determinazione del più probabile valore di mercato del bene di cui trattasi, riferito alla data della stima di parte (28/04/2015), al fine di una possibile proposta di acquisto da parte della Illycaffè.

La presente valutazione tecnico-estimativa prevede il rimborso dei costi sostenuti dall’Agenzia, così come stabilito all’articolo 3 del citato Accordo di Collaborazione.

Con deliberazione della Giunta regionale n. 2272 dd. 13 novembre 2015 è stato disposto lo scioglimento e la messa in liquidazione dell'Ente Zona Industriale di Trieste come pure dei suoi organi. Con medesimo atto è stato nominato un Commissario liquidatore dell'Ente, che ha individuato i beni oggetto di alienazione, anche sulla base delle manifestazioni di interesse rilevate da parte del mercato.

Si specifica che, al fine di soddisfare la richiesta della Committenza, lo scrivente Ufficio ha ritenuto di redigere un proprio elaborato estimale, riferito all’epoca della stima sopra citata, in quanto il procedimento utilizzato nella stima di parte non è riconducibile a nessuno di quelli previsti dal Manuale in dotazione a questo ufficio.

Al fine di esprimere il richiesto parere di congruità si è proceduto:

- all’analisi della perizia redatta dall’ing. Marina Palusa in data 28/04/2015, che quantificava in complessivi € 64.628,42 il più probabile valore di mercato del bene in esame;



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- all’elaborazione di una nuova stima del bene di cui trattasi, previo apposito sopralluogo effettuato in data 17 maggio 2016, oltre che sulla base della documentazione pervenuta dal committente “EZIT”, nonché della documentazione d’Ufficio, delle ricerche di mercato e per la conoscenza del territorio.

1. DESCRIZIONE E IDENTIFICAZIONE GENERALE DEL BENE

1.1. Notizie di carattere generale

Forma oggetto della presente valutazione un bene immobile costituente la strada pubblica urbana denominata Via Parisi, che costituisce un’arteria viaria secondaria della via dei Frigessi, che collega la Strada della Rosandra con la via Flavia, in direzione di Muggia, ubicata nel Comune Censuario di Santa Maria Maddalena Inferiore, in comune di Trieste.

Il bene da valutare si trova nell’ambito territoriale di competenza dell’Ente per la Zona Industriale di Trieste (EZIT), una vasta area industriale che si sviluppa nella zona periferica del Comune di Trieste e interessa anche i comuni di San Dorligo della Valle e Muggia.

L’area EZIT è nata per ospitare i capannoni industriali ed artigianali nel periodo della delocalizzazione industriale avvenuto tra gli anni 1970 e 1990, in sostituzione dei precedenti insediamenti risalenti ai primi anni del novecento che erano stati realizzati lungo la costa del semicentro di Trieste, in particolare nella zona del porto. Dal 1949 l’EZIT è ente pubblico non economico di promozione della zona industriale di Trieste: gestisce un’area di circa 810 ettari (di cui 390,5 ettari ricadono nel Sito Inquinato di Interesse Nazionale) sviluppata su 3 Comuni (Trieste, Muggia e San Dorligo della Valle) dove trovano la loro sede oltre il 90% delle aziende industriali e buona parte di quelle artigianali della provincia di Trieste. L’Ente è dotato delle più moderne infrastrutture, all’interno delle quali acquisisce, vende e affitta terreni ed immobili al fine di consentire la realizzazione di insediamenti industriali, economici e di servizi o di attività connesse. Inoltre, amministra il comprensorio industriale anche con funzioni autorizzative per le attività ritenute idonee e compatibili con la pianificazione del territorio e con la destinazione d’uso urbanistica. Il costo dei terreni gestiti dall’Ente non è gravato, per la costruzione degli immobili industriali, dagli oneri di urbanizzazione previsti a favore dei Comuni dalla Legge 10 gennaio 1977, n. 10 (Legge Bucalossi), in quanto assunti automaticamente dall’EZIT.

Non distante dall’immobile da stimare, si trovano la fabbrica della Wärtsilä Italia, ex Grandi Motori Trieste, uno dei principali insediamenti industriali per la produzione di motori navali in Europa, il centro commerciale Monte d’Oro e le zone protette dei laghetti delle Noghere e della Val Rosandra.

I lotti limitrofi sono dotati delle principali opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Sono presenti linee di trasporto pubblico che collegano la zona al centro città e agli abitati di Muggia e San Dorligo della Valle.



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Inquadramento generale Google Maps

Nelle immediate vicinanze si trovano lo svincolo della Grande Viabilità, che collega la zona industriale con la città ma anche con la vicina Slovenia e che conduce verso il collegamento con l’autostrada A4 in direzione Udine e Venezia, nonché il canale navigabile industriale di Zaule (realizzato dal Governo Militare Alleato) caratterizzato da un intenso traffico marittimo a servizio delle numerose imprese dislocate lungo il suo sviluppo.

Le attività di tipo commerciale (supermercati, discount) e servizi pubblici (scuole, ufficio postale, farmacie, ecc.) sono ubicati negli abitati di Borgo San Sergio e Domio, posti nelle vicinanze.

A seguito del sopralluogo esterno effettuato in data 17/05/2016, è stata verificata l’effettiva ubicazione dell’area in esame nonché le caratteristiche dell’intorno.

L’area, al momento in cui si riferisce la stima, era inserita nella zona OMI D1 – zona periferica.

1.2.Descrizione del bene

La strada urbana da valutare è racchiusa tra la via dei Frigessi e la via Flavia e consente l’accesso ai diversi fabbricati industriali realizzati sui lotti confinanti. Tutta l’area circostante è caratterizzata da edifici di tipo artigianale-industriale, la cui costruzione risale prevalentemente tra gli anni ‘50-‘80. I singoli lotti sono piuttosto simili tra loro, essendo costituiti dal fabbricato principale (capannone), a uno o due piani fuori terra, circondato da un’area esterna di pertinenza utilizzata a parcheggio o deposito di materiale.

Il tratto di strada, avente una forma a “elle” e giacitura pianeggiante, è identificato dalla p.c.n. 4118/1 e ha una superficie di m2 2.551: sviluppa una lunghezza di circa 240 metri lineari, con una larghezza complessiva di circa m 9,90 e una carreggiata, a doppio senso di marcia, di circa m 7,35. Su entrambi



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i lati è presente il marciapiede, con larghezza variabile. Il manto stradale è caratterizzato da un conglomerato bituminoso, di non recente realizzazione: sono presenti, infatti, numerosi avvallamenti e parti deteriorate o mancanti, dovute presumibilmente al passaggio di mezzi pesanti. Anche le cordonate dei marciapiedi risultano dissestate in più punti, così come i pozzetti per lo smaltimento delle acque piovane, alcuni dei quali presentano i chiusini sfondati.

La strada, in virtù della sua configurazione e funzione, è interessata da numerosi sottoservizi quali rete fognaria, reti di alimentazione di acqua, gas ed energia elettrica, allacciamenti a reti di illuminazione pubblica e quant’altro al fine di garantire il funzionamento delle attività presenti. Secondo le informazioni fornite dall’Ente, al momento attuale l’EZIT ha in essere due convenzioni con AgegasApsAmga, una che consente ad AgegasApsAmga di posare e mantenere condotte di elettricità, gas e acqua su terreni dell’EZIT, l’altra che affida in uso all’AgegasApsAmga le reti di distribuzione acqua e gas costruite dall’EZIT e di proprietà EZIT.

La strada consente l’accesso a n. 17 attività industriali: di queste, n. 9 immobili sono di proprietà Illycaffè, n. 2 di proprietà di società riconducibili a Illycaffè, n. 1 in locazione parziale a Illycaffè e infine n. 5 unità di proprietà di terzi. Inoltre, la strada (che oggi fa parte della viabilità comunale pubblica) è di libero accesso all’Acegas Aps per la gestione di n. 3 cabine elettriche (solo una è anche su terreno di proprietà della stessa azienda).

1.3. Dati identificativi

Si riportano di seguito le risultanze catastali rilevate alla data della valutazione.

Comune Amministrativo di Trieste – sezione di S.M.M. Inferiore

Catasto Terreni

Foglio Particella qualità Classe Consist. m² Reddito dom.

Reddito agr.

36 4118/1 Strade

fondiario - 2.551 - -

(estratto mappa catastale – allegato 2; visura terreni – allegato 3)

Non sono state eseguite misurazioni sul posto: pertanto, non si è in grado di certificare la rispondenza tra lo stato di fatto e la mappa catastale.

Consistenza

Ai fini della presente valutazione, è stata utilizzata la superficie fondiaria desunta dalla consultazione delle banche dati catastali alla data di riferimento della presente valutazione.

2. DESCRIZIONE TECNICO-LEGALE DEL BENE

2.1. Dati urbanistici

Alla data di riferimento della presente valutazione (28/04/2015) vigeva la salvaguardia, dunque sia la Variante Generale n° 66 del P.R.G.C. del Comune



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di Trieste, approvata con Deliberazione Consiliare n° 37 del 15 aprile 1997 che la Variante adottata con Deliberazione n. 15 di data 16/04/2014 (che confermava quanto già previsto dalla Variante n. 66): secondo lo strumento urbanistico, la p.c.n. 4118/1 del C.C. di S.M.M. Inferiore ricade in “zona Z – destinazioni speciali ad usi infrastrutturali” e più precisamente nella zona “Z1 – servizi stradali”, ricompresa nella più ampia zona per attività produttive “D1 – attività produttive industriali ed artigianali di interesse regionale”, ricadenti, per la quasi totalità, nell’ambito istituzionale dell’EZIT.

La zona “Z1” comprende le aree pubbliche destinate alla conservazione, ampliamento e realizzazione degli spazi riservati alla circolazione.

2.1.1 VINCOLI URBANISTICI

Sulla base delle verifiche eseguite, la p.c.n. 4118/1 non è soggetta a particolari vincoli (paesaggistico, idrogeologico, ambientale, ecc.). Inoltre la stessa è ubicata al di fuori del perimetro del Sito di Interesse Nazionale.

2.2. Ufficio Tavolare

La situazione rilevata alla data odierna è la seguente:

P.T. 3405 del C.C. di S.M.M. Inferiore

c.t. 1° p.c.n. 4099/2 – area di fabbrica p.c.n. 4118/23 – strada di mq 206 p.c.n. 4118/1 – strada di mq 2.551

Proprietà: G.N. 1899/1956 e 3874/1969: Ente per la Zona Industriale di Trieste.

3. PROCESSO DI VALUTAZIONE

Per la scelta del criterio di stima da adottare, è necessario premettere che lo scopo della presente stima è quello di determinare, alla data del 28/04/2015, il più probabile valore di mercato del bene in oggetto, al fine di una sua possibile alienazione.

3.1 Criteri e metodologie estimative

Lo scopo della stima ha richiesto un esame preliminare delle metodologie estimali applicabili per il caso di cui trattasi, al fine di poter meglio soddisfare la richiesta.

Per quanto riguarda la scelta dei criteri da adottare, necessita premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio di un tratto di strada urbana a servizio di una serie di edifici industriali, ossia quel valore che in una libera contrattazione avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto d’incontro tra domanda ed offerta. Il soggetto interessato all’acquisto è

proprietario di una serie di edifici industriali ai quali si accede percorrendo la strada in oggetto: nell’ipotesi di acquisto della strada, secondo quanto riportato nella perizia di parte, la società si impegna a consentirne l’utilizzo

per il transito e l’accesso a tutti i soggetti frontisti.



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La dottrina estimale indica, per la determinazione del valore di mercato, due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione: il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico: - il metodo diretto, sviluppato attraverso procedimenti sintetici, è basato

sulla comparazione e si manifesta attraverso il metodo comparativo; - il metodo indiretto, sviluppato attraverso procedimenti analitici ed

utilizzato in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso del

metodo diretto.

Considerata l’assenza di un sufficiente numero di dati di mercato relativi a immobili simili a quello oggetto di stima (tratto di strada urbana), per il caso in esame non risulta possibile l'utilizzo di un procedimento di stima sintetico-comparativo o di un procedimento per capitalizzazione dei redditi.

Anche i procedimenti di stima indiretti per trasformazione e per costo di riproduzione a nuovo o deprezzato non sono percorribili in quanto, secondo lo strumento urbanistico vigente, la zona sostanzialmente non ha potenzialità edificatoria residua, mentre il secondo procedimento non è applicabile in ragione della specifica tipologia di immobile: si tratta di una strada urbana.

In ragione delle caratteristiche proprie dell’immobile evidenziate ai punti precedenti, ed in considerazione della vocazione dell’area in esame, si ritiene di procedere alla determinazione del valore richiesto facendo riferimento al mercato delle aree di pertinenza, nel caso specifico quelle a servizio di immobili a destinazione industriale.

Pertanto, è stata eseguita un’indagine di mercato relativa a compravendite di immobili industriali simili per caratteristiche intrinseche a quelli che si trovano a ridosso della via Parisi, ubicati nella medesima zona industriale e avvenute in epoche prossime a quella della stima. Una volta determinato il valore unitario a metro quadrato di superficie per capannone industriale caratteristico, il valore unitario di riferimento per la corrispondente area scoperta caratteristica di pertinenza sarà determinato in coerenza con i criteri di omogeneizzazione delle superfici previsti dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari edito da questa Agenzia, per le superfici scoperte dei capannoni industriali. Detto valore caratteristico è stato quindi opportunamente corretto per tenere conto delle effettive condizioni dell’area da stimare, pervenendo così alla determinazione del valore incognito.

Nell’ambito dei procedimenti comparativi, si è scelto di adottare quello derivato dell’MCA, quale modello di riferimento per la determinazione del valore di mercato dell’immobile a destinazione industriale.

L'MCA è un procedimento comparativo pluriparametrico, fondato sull'assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato ad una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.



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3.2 Individuazione dello scopo della stima

Lo scopo della presente stima è quello di determinare, alla data del 28/04/2015, il più probabile valore di mercato della strada urbana identificata dalla p.c.n. 4118/1.

3.3. Analisi del mercato immobiliare generale

(Dati tratti dalla nota trimestrale– Andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2015 - a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi, pubblicata il 24 settembre 2015).

Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2015 risulta in netto recupero, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a +6,8%, con un livello totale di scambi pari a 250.151 NTN.

Nello stesso trimestre, il settore residenziale (116.514 NTN) mostra un forte rialzo rispetto al II trimestre del 2014, +8,2%, che nelle città capoluogo raggiunge quasi i dieci punti percentuali.

Negli altri settori i tassi tendenziali si differenziano nel segno: il settore commerciale (6.719 NTN) e le pertinenze (cantine, box e posti auto; 89.249 NTN) ritornano in campo positivo, in crescita del 10,3% e del 6,1% rispettivamente; di contro, per i settori terziario (2.100 NTN) e produttivo (2.249 NTN) i tassi tendenziali rimangono negativi, -3,8% e -8,0% rispettivamente. Le compravendite nella categoria “altro”, in cui confluiscono gli immobili non diversamente classificabili, recuperano quasi cinque punti percentuali.

È opportuno richiamare l’attenzione sul fatto che i volumi delle compravendite osservati nel IV trimestre del 2013 e nel I trimestre del 2014 hanno subito gli effetti dell’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23) lasciando invariato il regime degli atti soggetti alla tassazione IVA, rilevanti soprattutto nel settore non abitativo.

A partire da tale data, quindi, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014.

Nel 2014 le perdite si attenuano per il terziario fino a raggiungere il campo positivo nell’ultimo trimestre; per il commerciale si registra un anno positivo interrotto dal calo del II trimestre; infine, per il settore produttivo, dopo un I trimestre stazionario e un II trimestre con una buona ripresa, negli ultimi due trimestri il tasso tendenziale rimane in campo positivo, con rialzi contenuti. Nel 2015 il commerciale riprende la corsa al rialzo dopo il primo trimestre in discesa, mentre gli altri due comparti proseguono a perdere terreno.



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3.3.1 Analisi del mercato immobiliare locale

Il mercato triestino degli immobili d’impresa ha mostrato anche per l’anno 2015 una marcata sofferenza: gli atti analizzati nel periodo in questione, hanno riguardato per lo più la fusione ed incorporazione di varie società, anche di leasing, contratti di cessione di ramo d’azienda, scioglimento di società e riduzione di capitale sociale e ben pochi trasferimenti di immobili tra operatori del settore. Segno questo che la crisi industriale nazionale è sentita anche a livello locale, che vede ampliarsi sino al 21% lo sconto medio sul prezzo richiesto e allungarsi i tempi di vendita sino a 14 mesi e a 10 quelli di locazione (dati tratti da Nomisma, società di studi economici, pubblicazione marzo 2015).

3.3.2 Indagini di mercato

In riferimento all’ordinarietà e per la tipologia capannoni industriali, sono stati reperiti i valori dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di questa Agenzia riferiti al 1° semestre 2015; sono stati rilevati anche i valori delle medesime tipologie edilizie pubblicati dall’Osservatorio FIAIP 2015.

Si riportano di seguito i dati rilevati:

OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE 1°semestre 2015 – zona D1 - periferica

destinazione d’uso

Tipologia edilizia

Stato conservativo

Valori di mercato minimo (€/m2)

massimo (€/m2)

Produttiva Capannoni industriali Normale 550,00 800,00

FIAIP BORSINO OSSERVATORIO IMMOBILIARE

FRIULI VENEZIA GIULIA Anno 2015 – zona industriale - caboto

Tipologia edilizia

Stato conservativo

Valori di mercato minimo (€/m2)

massimo (€/m2)

Capannoni industriali Normale 450,00 800,00

Relativamente a precedenti valutazioni eseguite, l’EZIT aveva fornito due valori unitari per terreni di proprietà ricadenti in zona industriale, utilizzati a suo tempo per valutazioni immobiliari da questo Ufficio e precisamente:

- prezzi di vendita per terreni edificabili entro il SIN - €/m2 18,08+IVA;

- prezzi di vendita per terreni edificabili fuori il SIN - €/m2 30,00+IVA.

Tali valori, seppur risalenti all’anno 2010, sono stati confermati dall’EZIT.



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3.4 Metodologia estimativa adottata: esposizione del procedimento derivato del Market Comparison Approach (MCA)

L’MCA – Market Comparison Approach è un procedimento comparativo pluriparametrico, fondato sul principio che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato ad una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.

Le caratteristiche possono essere:

- quantitative, quando la loro entità può essere misurata secondo una scala cardinale continua o discreta mediante una specifica unità di misura corrente (metri quadrati, percentuale, numero, ecc);

- qualitative ordinabili, quando la loro entità può essere apprezzata per gradi secondo una scala cardinale discreta mediante appositi nomenclatori (ad es. scadente – normale – ottimo);

- qualitative non ordinabili, quando la loro entità può essere determinata attraverso una variante dicotomica (ad es. presente – non presente).

L’entità con cui una certa caratteristica è presente nell’immobile determina l’entità del prezzo componente corrispondente, essendo legato alla quantità o al grado della corrispondente caratteristica dal cosiddetto “prezzo marginale”.

Tale prezzo esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica stessa e si procederà alla costruzione di una scala di merito rappresentativa degli apprezzamenti differenziali registrati sul mercato immobiliare locale.

Detta scala associa un punteggio (quantità) ai suddetti apprezzamenti, attraverso il quale si effettua il confronto tra l’immobile in stima (subject) e gli immobili di confronto (comparables).

Pertanto, ai fini della suddetta comparazione, da un lato si ha il subject per il quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo e dall’altro un campione omogeneo costituito dai comparables, per i quali devono essere noti il prezzo, l’epoca di compravendita e le stesse caratteristiche prese in considerazione per il subject.

Per lo svolgimento del procedimento comparativo ciascun dato di mercato è costituito da: - il prezzo; - la quantità/qualità di tutte le caratteristiche rilevanti ai fini del prezzo.

Le operazioni da compiere sono le seguenti: - costituzione del campione e test di ammissibilità dei dati rilevati; - compilazione delle tabelle:

· dei dati; · dei prezzi marginali; · di valutazione;

- sintesi valutativa e verifica dei risultati.

Per il caso in esame, la costituzione del campione è stata effettuata utilizzando come comparables cinque immobili compravenduti, riferiti ad



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epoche temporali prossime alla data di valutazione del subject, ubicati nella zona limitrofa (aree a destinazione industriale/artigianale).

Si riportano le principali caratteristiche estrinseche ed intrinseche, apprezzate dal mercato ai fini della formazione del prezzo:

· localizzazione di dettaglio: fa riferimento all’ubicazione dell’immobile, tenendo conto del livello di servizi e di infrastrutture della zona, nonché

della presenza nell’intorno di situazioni di degrado o di ricercatezza

ambientale;

· tipologia architettonica: fa riferimento alla tipologia ed alle

caratteristiche architettoniche dell’immobile;

· stato manutentivo: fa riferimento allo stato di conservazione e

manutenzione dell’immobile;

· classe di superficie: fa riferimento alla superficie complessiva

ragguagliata dell’immobile ipotizzato, pari a m2 1.000 e all’altezza interna ipotizzata di m 6,00;

· dotazione impianti.

Per la scelta del campione sono state identificate 5 unità immobiliari a destinazione produttiva (denominate comparables – Ca, Cb, Cc, Cd e Ce) la cui caratteristica principale è l’omogeneità dello stato manutentivo dell’edificio con quello ipotizzato (denominata subject - S).

Si riassumono, di seguito, gli elementi essenziali degli immobili presi a confronto:

- Comparable Ca: C/V dd. 08/05/2013, Notaio Comisso, Rep. 104317/14623, trattasi di una capannone ubicato in via dei cavalieri di Malta n. 7, C.C. Muggia, f.m. 19, p.c.n. 126/205, avente una superficie ragguagliata di m² 1.190; prezzo di vendita Euro 426.000,00;

- Comparable Cb: C/V dd. 20/02/2014, Notaio Grimaldi, Rep. 1065/784, trattasi di una capannone ubicato in via Pietraferrata n. 25, C.C. S.M.M. Inferiore, f.m. 27, p.c.n. 3309/2, avente una superficie ragguagliata di m² 628; prezzo di vendita Euro 325.000,00;

- Comparable Cc: C/V dd. 21/01/2015, Notaio Giordano, Rep. 105926/17974, trattasi di un capannone ubicato in Strada al Monte D’Oro n. 7, C.C. S.M.M. Inferiore, f.m. 40, p.c.n. 4262/4, avente una superficie ragguagliata di m² 1.400; prezzo di vendita Euro 613.650,00;

- Comparable Cd: C/V dd. 29/05/2014, Notaio Chersi, Rep. 55494/26719, trattasi di un capannone ubicato in via dei Frigessi n. 2/1, C.C. S.M.M. Inferiore, f.m. 36, p.c.n. 4056/40, avente una superficie ragguagliata di m² 1.430; prezzo di vendita Euro 760.000,00;

- Comparable Ce: C/V dd. 18/07/2014, Notaio Giordano, Rep. 105554/17720, trattasi di un capannone ubicato in via Ressel n. 2, C.C. di S. Giuseppe della Chiusa (comune di S. Dorligo della Valle), f.m. 5, p.c.n. 1000/47, avente una superficie ragguagliata di m² 1.405; prezzo di vendita Euro 512.000,00.



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Si è riportata la fonte, il prezzo, i dati identificativi, l’epoca del dato, la zona OMI e le principali caratteristiche dei comparables (vedi tabella allegata “Scheda degli elementi). Quindi si è provveduto a testare i comparables alla ricerca di un prezzo omogeneizzato ammissibile, tenendo conto dell’epoca del dato e della localizzazione generale rispetto al subject, ed alla loro omogeneizzazione con il riallineamento del prezzo mediante coefficienti di epoca e di zona, dedotti dalle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Per valutare l’ammissibilità dei prezzi omogeneizzati si è provveduto a verificare che gli stessi rientrino nell’intervallo di quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, opportunamente ampliato dei costi unitari dei lavori da sostenere per portare lo stato di conservazione e manutenzione di un’unità immobiliare da “scadente” a “normale” e da “normale” a “ottimo”.

Detti costi sono stati assunti pari alla metà del costo C = in c.t. 660,00 €/m2 (dato desunto dal prezziario della DEI tipologie edilizie 2014 tipologia E7-complesso industriale completo), ritenuto ordinariamente necessario per portare un immobile dallo stato di manutenzione “scadente” a “ottimo” (vedi tabella allegata “Test di ammissibilità”).

Sono state poi confrontate le principali caratteristiche dei comparables con quelle del subject, prendendo in esame quelle caratteristiche per le quali si ritiene che il mercato riconosca una significativa influenza nella formazione del prezzo; caratteristiche che possono essere di tipo quantitativo, qualitativo ordinabile e non ordinabile.

Nel caso di caratteristica quantitativa l’apprezzamento è dato dal valore numerico che esprime la quantità stessa, mentre nel caso di caratteristica qualitativa, ad ogni nomenclatore è stato assegnato un punteggio che esprime il grado con il quale la caratteristica stessa è posseduta dall’immobile (vedi l’allegata “Tabella dei dati”).

Considerando l’intero campione dei soli comparables ammissibili, per quantificare i prezzi marginali delle singole caratteristiche, si è fatto riferimento al prezzo unitario minimo tra tutti i comparables (pCmin) per la caratteristica consistenza ragguagliata (C6) ed al prezzo complessivo del singolo comparable (PCi) per tutte le altre caratteristiche.

Il prezzo marginale di ciascuna caratteristica è stato determinato applicando al prezzo complessivo del comparable (PCi) i diversi coefficienti K, come di seguito esplicitati, limitatamente a quelli che sono risultati influenti alla correzione del prezzo di alcuni comparable. Nel caso in cui è stato riscontrato che la caratteristica risulta posseduta in pari grado da tutti gli immobili (subject e comparable), il coefficiente relativo alla predetta caratteristica non è stato valorizzato perché ininfluente sul calcolo (vedi l’allegata “Tabella dei prezzi marginali”):

· C1 – tipologia architettonica: dove il coefficiente KC1 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica e viene assunto pari a 0,02 per ogni punteggio in più od in meno, rispetto ad una scala numerica fissata, del comparable rispetto al subject;



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· C2 – trasporti pubblici: dove il coefficiente KC2 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica e viene assunto pari a 0,02 per ogni punteggio in più od in meno, rispetto ad una scala numerica fissata, del comparable rispetto al subject;

· C3 – infrastrutture viarie principali: dove il coefficiente KC3 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica e viene assunto pari a 0,03 per ogni punteggio in più od in meno, rispetto ad una scala numerica fissata, del comparable rispetto al subject;

· C4 – dotazione di parcheggi: dove il coefficiente KC4 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica; per il caso in esame, considerato che i comparables hanno una dotazione di parcheggi “normale” rispetto al subject, non viene preso in considerazione;

· C5 – stato manutentivo immobile: non è stato preso in considerazione in quanto è stato analizzato lo stato manutentivo dell’unità immobiliare;

· C6 – consistenza ragguagliata: caratteristica di tipo quantitativo avente quale riferimento il prezzo unitario minimo tra tutti i comparables (pCmin) in questo caso €/m2 311,45;

· C7 – altezza interna: dove il coefficiente KC7 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica; per il caso in esame, considerato che i comparables hanno una altezza interna omogenea rispetto al subject, non viene preso in considerazione;

· C8 – distribuzione interna/funzionalità: dove il coefficiente KC8 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica; per il caso in esame, considerato che i comparables hanno una distribuzione interna omogenea rispetto al subject, non viene preso in considerazione;

· C9 – dotazione di impianti: dove il coefficiente KC9 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica; per il caso in esame, considerato che i comparables hanno una dotazione impiantistica omogenea rispetto al subject, non viene preso in considerazione;

· C10 – stato manutentivo unità immobiliare: dove il coefficiente KC10 esprime l’apprezzamento di tale caratteristica; per il caso in esame, considerato che i comparables hanno uno stato manutentivo “normale” rispetto al subject, non viene preso in considerazione.

Per ciascun comparable si determina lo scostamento in termini di quantità o punteggio e la conseguente correzione del prezzo di ciascuna caratteristica, effettuando poi la somma algebrica di dette correzioni del prezzo che sarà aggiunta o detratta al prezzo omogeneizzato (PCi), al fine di ottenere il prezzo corretto ed il prezzo unitario corretto di ciascun comparable.

Di tutti i prezzi unitari corretti è stata calcolata la media aritmetica ottenendo un prezzo unitario medio, quindi è stato verificato, attraverso lo scostamento percentuale tra prezzo unitario medio e prezzo unitario corretto, l’attendibilità del valore determinato, ritenendo ammissibili solo i prezzi unitari corretti che rispetto al prezzo unitario medio non si discostino di una percentuale superiore all’alea estimale, assunta per il caso in esame pari al 10% (vedi l’allegata “Tabella di valutazione”).

Dall’elaborazione di tutti i dati tecnico-economici fin qui esposti mediante le tabelle di calcolo (vedi allegato), si ottiene il più probabile valore unitario del fabbricato caratteristico che è pari a €/m2 500,00 c.t.. Tale valore, seppur



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inferiore al minimo indicato nelle tabelle OMI del 1° semestre 2015, è ritenuto comunque congruo in quanto già nel semestre successivo, le tabelle riportano un valore minimo e massimo inferiori (500 e 750), valori inferiori rispetto al semestre precedente che rispecchiano il perdurare della crisi del settore terziario.

Dovendo determinare il valore unitario di un’area esterna di pertinenza, si ritiene di adottare, in prima analisi, il coefficiente di ragguaglio per i terreni di pertinenza per la tipologia costruttiva in esame del 10%, così come previsto dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari redatto da questa Agenzia.

Inoltre, tenuto conto: - che si tratta di determinare il valore di un’area esterna di pertinenza di

fabbricato industriale, priva di propria potenzialità edificatoria, destinata a strada per il transito di veicoli;

- che l’area non sarà in uso esclusivo ma che dovrà essere consentito

l’accesso, regolamentato attraverso l’iscrizione di servitù di passaggio, anche ai proprietari terzi dei fabbricati che hanno l’accesso dalla stessa

strada; - che sono presenti, al di sotto del manto stradale, una serie di infrastrutture

che servono tutti i fabbricati presenti nella zona e che per la manutenzione degli stessi dovrà essere consentito l’accesso alle ditte preposte;

- che le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria saranno a carico della parte acquirente;

si ritiene di applicare un coefficiente correttivo del 50%, in linea con i coefficienti di ragguaglio utilizzati usualmente, alla superficie della strada, p.c.n. 4118/1, di m2 2.551, ottenendo:

€/m2 500,00 x 0,10 x 0,50 x m2 2.551= € 63.775,00

CONCLUSIONI

Lo scopo della presente stima richiesta dall’Ente Zona Industriale di Trieste (EZIT) è quello di determinare il più probabile valore di mercato della strada urbana, via Parisi, identificata dalla p.c.n. 4118/1 del F.M. 36 del C.C. di S.M.M. Inferiore in comune di Trieste, di proprietà dell’Ente medesimo, al fine di una possibile alienazione.

La presente valutazione tecnico-estimativa, che prevede il rimborso dei costi sostenuti dall’Agenzia, così come stabilito all’articolo 3 del citato Accordo di Collaborazione, viene redatta al fine di esprimere un giudizio di congruità sulla stima redatta da tecnico di parte, facendo esplicito diniego all’autorizzazione per ogni suo altro tipo d’uso.

Non si è a conoscenza, per il cespite in parola, della presenza di ipoteche, vincoli, pesi, gravami e servitù eccezion fatta per il diritto di accesso alle cabine elettriche sopra descritte: pertanto la perizia è stata eseguita facendo esplicita esclusione di tutto ciò che non è noto.

Allegato 1) Inquadramento generale

Ca Cb Cc Cd Ce

C/V Rep. 104317/14623

notaio Comisso del

08/05/2013

C/V Rep. 1065/784

notaio Grimaldi del

20/02/2014

C/V Rep. 105926/17974

notaio Giordano del

21/01/2015

C/V Rep. 55494/26719

notaio Chersi del

29/05/2014

C/V Rep. 105554/17720

notaio Giordano del

18/07/2014

426.000,00 325.000,00 613.650,00 760.000,00 512.000,00

toponimo via dei Cavalieri di Malta via Pietraferrata strada al Monte D'Oro via dei frigessi via Ressel

n° civico 7 25 7 2_1 2

Sez./Fg C/19 - p.c.n. 126/205 Q/27 - p.c.n. 3309/2 Q/40 - p.c.n. 4262/4 Q/36 - p.c.n. 4056/40 G/5 - p.c.n. 1000/47 Q

subalterno 12

categoria D/7 D/7 D/7 D/7 D/7 D/7

1 1 1 1 2 1

2013 2014 2015 2014 2014 2015

Muggia Trieste Trieste Trieste San Dorligo della Valle TRIESTE

D1 D1 D1 D1 D1 D1

valore min €/m² 650,00 550,00 550,00 550,00 550,00 550,00

valore max €/m² 900,00 800,00 800,00 800,00 800,00 800,00

prefabbricato X X X

misto (muratura/c.a.) X X X

altro

assenti

lontani X X X

vicini X X X

lontane X

vicine X X X X X

scarsa

normale X X X X X X

scadente

normale X X X X X X

ottimo

superfici coperte - adibite

all'attività

superfici coperte - uffici

superfici coperte accessorie -

servizisuperfici scoperte esclusive

tettoie

superfici ragguagliate 1.190 628 1.400 1.430 1.405 1.000

altezza interna 8,50 7,50 9,00 7,80 7,35 6,00

scadente

normale X X X X X X

ottima

carente

normale X X X X X X

elevata

scadente

normale X X X X X X

ottimo

D1 D1-D1 D1-D1 D1-D1 D1-D1

PERIODO 1/2015 550 550 550 550 550

800 800 800 800 800

ZONA INDUSTRIALEindirizzo

dati

identificativi

TABELLA "SCHEDA DEGLI ELEMENTI"

DATI

IMMOBILE

IN STIMA

(Subject) S

IMMOBILI IN COMPARAZIONE (Comparables)

fonte FABBRICATO

CARATTERISTICO

prezzo o valore

catastali

epoca

dato

semestre

anno

dotazione parcheggi

Valori

OMI

comune

denominazione zona

edific

io

capannoni

infrastrutture viarie

principali

stato

manutentivo

tipologia architettonica

trasporti pubblici

unità im

mobili

are

distribuzione

interna/funzionalità

dotazione di impianti

superfici ragguagliate

(m²)

D.p.r. 138/98

stato manutentivo

comparable

Ca

comparable

Cb

comparable

Cc

comparable

Cd

comparable

Ce

D1 D1 D1 D1 D1

1/2013 1/2014 1/2015 1/2014 2/2014 epoca stima 1/2015

valore centrale OMI zona

comparable ed epoca stima675,00 675,00 675,00 675,00 675,00


comparable ed epoca

comparable

775,00 675,00 675,00 675,00 675,00

coefficiente di epoca kEi

VOMI epoca stima/VOMI

epoca comparable

0,87 1,00 1,00 1,00 1,00


subject ed epoca stima675,00 675,00 675,00 675,00 675,00


comparable ed epoca stima675,00 675,00 675,00 675,00 675,00

coefficiente di zona kLi

VOMI zona subject/VOMI

zona comparable

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

VOMI minzona ed epoca subject 550,00

VOMI max zona ed epoca subject 800,00

1.190 628 1.400 1.430 1.405

357,98 517,52 438,32 531,47 364,41

C' (€/m²)

costo unitario da

scadente a normale

330,00

C" (€/m²)

costo unitario da

normale a ottimo

330,00

VOMI min - C'

prezzo min. ammissibile220,00

VOMI max + C"

prezzo max. ammissibile1.130,00

370.625,50 325.002,56 613.648,00 760.002,10 511.996,05 Pmin 311,45

SI SI SI SI SI

1.000

prezzo unitario (€/m²) pci = Pci/STCi

426.000,00 613.650,00 760.000,00 512.000,00

semestre OMI

prezzo rilevato (€) 325.000,00

consistenza ragguagliata STCi (m²)

localizzazione

generale

epoca

del dato

TABELLA "TEST AMMISSIBILITA'"

DATI

IMMOBILI IN COMPARAZIONE

zona OMI

IMMOBILE IN STIMA

(subject) S

D1

dato ammissibile (SI/NO)

prezzo omogeneizzato (€) PCi = p'Ci x STCi

311,45 517,52 438,32 531,47 364,41

prezzo unitario

omogeneizzato (€/m²)

p'Ci = pCi x kei x kli

prefabbricato

misto (muratura/c.a.)

altro

assentilontanivicinilontane

vicine

scarsa

normale

scadentenormaleottimo

C6 consistenza superficie ragguagliata 1.190 628 1.400 1.430 1.405 1.000fino a 3 mda 3 m a 5 moltre 5 mscadentenormale

ottimo

carentenormaleelevatascadentenormale

ottimo

2 2 2altezza interna 12

2 2

2

1

1

2

1 1 1

2

1

1

1

IMMOBILE

IN STIMA

(subject)

S

comparable

Ce

quantità

numero


comparable

Cc

1

quantità

numero

1

1

1

1 1

un

ità

im

mo

bili

are

stato

manutentivo

unità immobiliare

01

2

m²

C7

C9dotazione

impianti

C8

distribuzione

interna /

funzionalità

1

0

1

0

infrastrutture

viarie principali

2

1

1

1

01

01

21

1

CARATTERISTICHE

quantità

numero

dettaglio o

nomenclatore

comparable

Cbunità di

misura o

punteggio quantità

numero

denominazione

comparable

Ca

quantità

numero

C4dotazione

parcheggi

0120

C3

trasporti pubblici 1

1

2

0

1

1

11

1 1

TABELLA DEI DATI

n°ambito

comparable

Cd

quantità

numero

1

0

1

1

C10 1111

C2

1

ed

ific

io

C5 stato manutentivo012

C1tipologia

architettonica

2

1 1 1

2 1 22

11

1

ambito n° denominazione simbologiaunità di

misura

coeff.

Kci

comparable

Ca

comparable

Cb

comparable

Cc

comparable

Cd

comparable

Ce

C1 tipologia architettonica KC1 X PCi € 0,02 7.412,51 6.500,05 12.272,96 15.200,04 10.239,92

C2 trasporti pubblici KC2 X PCi € 0,02 7.412,51 6.500,05 12.272,96 15.200,04 10.239,92

C3 infrastrutture viarie principali KC3 X PCi € 0,03 11.118,77 9.750,08 18.409,44 22.800,06 15.359,88

C4 dotazione parcheggi KC4 X PCi € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

C5 stato manutentivo KC5 X PCi € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

C6 consistenza ragguagliata PCmin €/m² 1,000 311,45 311,45 311,45 311,45 311,45

C7 altezza interna KC7 X PCi € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

C8distribuzione interna /

funzionalitàKC8 X PCi € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

C9 dotazione impianti KC9 X PCi € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

C10stato manutentivo unità

immobiliareKC10 X STS € € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,07

TABELLA DEI PREZZI MARGINALI

PREZZI MARGINALI

un

ità

im

mo

bili

are

CARATTERISTICHE

ed

ific

io

quantità o

punteggi

S-Ca

correzione

prezzo

ΔPj

quantità

o

punteggi

S-Cb

correzione

prezzo

ΔPj

quantità o

punteggi

S-Cb

correzione

prezzo

ΔPj

quantità

o

punteggi

S-Cc

correzione

prezzo

ΔPj

quantità

o

punteggi

S-Cc

correzione

prezzo

ΔPj

prezzo

unitario

(€/m2)

C1 tipologia architettonica -1 7.412,51- 0 - -1 12.272,96- 0 - -1 10.239,92-

C2 trasporti pubblici 1 7.412,51 1 6.500,05 0 - 0 - 1 10.239,92

C3 infrastrutture viarie principali 0 - 0 - 1 18.409,44 0 - 0 -

C4 dotazione parcheggi 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

C5 stato manutentivo 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

C6 consistenza ragguagliata -190 59.175,50- 372 115.859,40 -400 124.580,00- -430 133.923,50- -405 126.137,25-

C7 altezza interna 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

C8distribuzione

interna/funzionalità0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

C9 dotazione impianti 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

C10stato manutentivo unità

immobiliare0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

sommatoria delle

correzioni di prezzo Σ Δpi

prezzo iniziale

(test di ammissibilità) PCi

prezzo corretto

P'Ci = PCi + ΣΔPi

prezzo unitario corretto

p'Ci = PCi / Ss

pmedio 453,19

scostamento percentuale Δ

%

dato ammissibile (SI/NO)Scostamento

ammesso10%

prezzo unitario corretto finale

p'c = P'ci/Ss

ps =

pmedio

471,28

Ps in c.t. 500,00

NO

311,45

TABELLA DI VALUTAZIONE

59.175,50- 118.443,52- 133.923,50-

IMMOBILE IN STIMA

(subject)

SS

INT

ES

I V

AL

UT

AT

IVA

E V

ER

IFIC

A D

EI

RIS

UL

TA

TI

un

ità

im

mo

bili

are

CARATTERISTICHE

am

bito

N. denominazione

comparable

Cce

dific

iocomparable

Ca

626.078,60

495,20 626,08

38,15%

385,86

NO

495,20


comparable

Cd

comparable

Ce

126.137,25- 122.359,45

385.858,80

760.002,10

447.362,01

comparable

Cb

-31,28%

447,36

370.625,50 613.648,00

311.450,00 495.204,48

9,27%

SI SI

-1,29%

447,36

325.002,56 511.996,05

NO

-14,86%

Allegato 5)

Documentazione fotografica

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