Percorso D ➜ I diritti reali

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lezione 1I diritti reali in generale. La proprietà1. Diritti reali e diritti obbligatori

I diritti reali, per le loro caratteristiche, differiscono sostanzialmente dai diritti di credito (o di obbligazione o obbligatori) in quanto:

• il diritto reale è caratterizzato dalla immediatezza, giacché consente al titolare l’immediata realizzazione dell’interesse attraverso la cosa; per soddisfare il diritto di credito occorre, invece, la cooperazione del debitore. Tale distinzione si riverbera sul piano della tutela: il diritto reale può essere fatto valere contro chiunque (c.d. actio in rem), il diritto di credito invece soltanto nei confronti del soggetto obbligato (c.d. actio in personam);

• altra differenza è data dalla normale perpetuità dei diritti reali (con la sola eccezione di usufrutto, uso ed abitazione) in contrapposizione alla temporaneità dei diritti di credito.

La dicotomia diritti reali - diritti obbligatori appare oggi meno netta che in passato, perché:

• alcuni caratteri peculiari dei diritti reali non si riscontrano in tutti i «diritti reali», ad esem-pio l’immediatezza del potere del titolare sulla cosa non si riscontra nella ipoteca, che pure rientra tra i diritti reali di garanzia, poiché il creditore ipotecario non può soddisfare il suo interesse immediatamente sulla cosa, ma può farlo solo mediante l’instaurazione di un processo di espropriazione: (art. 2808) che si conclude con la vendita del bene e con il soddisfacimento del creditore sul prezzo ottenuto;

• alcuni caratteri peculiari dei diritti reali si riscontrano anche in situazioni che si collo-cano al di fuori dei diritti reali: nella locazione, ad esempio, in base alla regola, propria del diritto romano, «emptio non tollit locatum» (la vendita non tocca la locazione) ed in ap-plicazione della legislazione vigente, il diritto del conduttore a permanere nel godimento dell’immobile fino alla scadenza del contratto prevale di fronte a qualunque proprietario che sia divenuto successivamente acquirente dello stesso;

• alcuni caratteri peculiari dei diritti di credito si riscontrano anche in situazioni di diritti reali (serie di diritti ed obblighi che fanno capo a due soggetti determinati, es: tra proprie-tario ed enfiteuta).

2. L’evoluzione storica della proprietà

La concezione romana arcaica della proprietà risentiva della struttura fortemente centra-lizzata della famiglia, che costituiva un nucleo chiuso e intangibile a qualsiasi interferenza

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esterna, rigidamente sottoposto all’autorità del pater familias. Questi era l’esclusivo ed as-soluto titolare del dominium sulle cose e sui servi, della patria potestas sui figli, della manus maritalis sulla moglie. Il diritto di proprietà, dunque, era assoluto, illimitato ed intangibile anche da parte dello stesso Stato.Tale concezione si andò affievolendo con l’evolversi della repubblica e dell’impero, fino alla nascita e all’affermarsi dei primi vincoli pubblicistici (imposte, canoni etc.) e privatistici (en-fiteusi) alla proprietà.La concezione germanica e longobarda, per quanto riguarda i beni immobili, fu — invece — agli antipodi. Originariamente, infatti, la proprietà immobiliare spettava all’aggregato po-litico al quale i singoli appartenevano. Esisteva, dunque, un tipo di proprietà collettiva cui si andò affiancando, dopo l’impatto con il sistema romano, anche una proprietà di tipo privato sottoposta, però, a vincoli e limiti pubblicistici.Il codice Napoleonico (1804) riconobbe il diritto di proprietà, quale simbolo della libertà e sovranità individuale, come il più esteso, pieno e assoluto dei diritti, limitabile solo per mo-tivi di convivenza civile.Con l’affermarsi del liberalismo questa concezione si andò rafforzando e la proprietà, nata come liberazione dell’individuo dal privilegio feudale, assunse sempre più il carattere della esclusività e della illimitatezza.Questi caratteri furono confermati dal nostro codice civile nel 1865 che, agli artt. 436 e 440, definì il diritto di «proprietà» come il «diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta, purché non se ne faccia un uso vietato dalle leggi e dai regolamenti», stabilendo che «la proprietà si estende allo spazio sovrastante e a tutto ciò che si trova sopra o sotto la superfi-cie». La illimitatezza del diritto di proprietà, in particolare, incontrava un solo limite negativo nelle leggi e nei regolamenti. La illimitatezza del diritto di proprietà è stata in qualche modo ridimensionata prima dall’art. 832 del codice del 1942 (l’attuale codice civile) e poi dall’art. 42 della Costituzione.

3. La proprietà agricola

Anche la proprietà della terra è considerata, nella Costituzione e nelle leggi ordinarie, come un problema che coinvolge interessi pubblici fondamentali: lo «sfruttamento razionale del suolo» e gli «equi rapporti sociali» sono, secondo l’art. 44, 1° comma, Cost., gli obiettivi finali, cui la legge deve tendere anche fissando limiti e vincoli e imponendo obblighi ai proprietari, limitando l’estensione della proprietà, promuovendo o imponendo la bonifica delle terre, la trasformazione del latifondo etc.Il codice civile prevede, in tre sezioni (artt. 846-868) alcuni interventi di questo tipo: fissa la «minima unità colturale», cioè un’area minima da non dividere nemmeno in caso di successione ereditaria (artt. 846 ss.); prevede l’obbligo di esecuzione di opere per i pro-prietari di terreni dichiarati soggetti a bonifica (artt. 857 ss.), o sottoposti a vincoli per scopi idrogeologici (artt. 866 e ss.); in particolare, sia per scopi di bonifica che di difesa fluviale, i proprietari possono essere riuniti obbligatoriamente in consorzi, che sono persone giuri-diche pubbliche, il cui scopo è provvedere all’esecuzione, alla manutenzione e all’esercizio delle opere necessarie (artt. 857, 868).Ma nel dopoguerra, alcuni interventi legislativi hanno parzialmente attuato il programma costituzionale: così le leggi di riforma agraria del 1950, che hanno espropriato i latifondi per

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distribuire la terra fra i coltivatori; le «disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice» contenute nella L. 26-5-1965, n. 590, che ha introdotto forme di credito agevolato ai coltiva-tori per l’acquisto di fondi rustici, e ha istituito il diritto di prelazione a favore dei coltivatori per il caso di alienazione del fondo; di recente, la legislazione sulle terre incolte, che ne ha previsto l’assegnazione in affitto forzoso a chi ne faccia richiesta (L. 4-8-1978, n. 440): ma già l’art. 838 c.c., come si è detto, prevedeva in casi simili l’espropriazione.La disciplina della proprietà agricola, però, è influenzata soprattutto dalla disciplina dei contratti agrari, cioè dei contratti tra il proprietario e l’imprenditore, grande o piccolo, che lavora la terra.