1 Gaetano Di Stefano DIRITTI REALI (jus in re aliena)

1Gaetano Di Stefano

DIRITTI REALIDIRITTI REALI(jus in re aliena)(jus in re aliena)

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CLASSIFICAZIONE

USUFRUTTO

SERVITU’ PERSONALI USO

ABITAZIONE

SERVITU’ PREDIALI

USUFRUTTO

4Gaetano Di Stefano

USUFRUTTO

Premessa definitoria

L’usufrutto è il diritto reale di godimento su un bene altrui, con il privilegio di disporne completamente, ritraendone i frutti naturali e civili ma con la condizione di rispettarne la destinazione economica, ancorché straordinaria o eccezionale, e di restituire il bene nelle condizioni in cui si trova per l’uso, al termine del diritto.

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DEFINIZIONI

USUFRUTTUARIO: colui il quale ha il diritto di godimento del bene

NUDO PROPRIETARIO: il proprietario (temporaneamente “spogliato” del possesso) del bene al termine del diritto

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COSTITUZIONE DEL DIRITTOL’usufrutto si può costituire: Per destinazione del padre di famiglia Per usucapione Per successione Per atto tra vivi

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ESTINZIONE DEL DIRITTO

L’usufrutto si può estinguere: per scadenza del termine per perimento del bene per confusione per prescrizione (non uso continuo per

20 anni)

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DURATA DEL DIRITTO

L’usufrutto è un diritto “a scadenza”. Può durare:

a) vita natural durante, per le persone fisiche

b) massimo 30 anni, per le persone giuridiche (società, Enti, ecc.)

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OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO

Mantenere la destinazione economica del bene Redigere gli inventari iniziali e finali Avere cura del bene caduto in usufrutto con la diligenza

del buon padre di famiglia Eseguire tutti gli interventi di manutenzione ordinaria sul

bene Restituire, al termine del diritto, il bene nelle stesse

condizioni nel quale lo aveva ricevuto, fatto salvo il normale uso

Non eseguire miglioramenti o addizioni sul bene senza il consenso esplicito del nudo proprietario

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TIPI DI USUFRUTTO

TOTALE: se riguarda il bene intero PARZIALE: se riguarda una quota parte

( ) del bene

QUASI USUFRUTTO (O USUFRUTTO

IMPROPRIO): se il diritto cade su beni deteriorabili o su denaro

1 1 1, , , ecc.

2 3 4


PROBLEMI ESTIMATIVI

Determinazione del valore del diritto di usufrutto (Vu)

Determinazione del valore del diritto della nuda proprietà (Vnp)


1n

usufruttuario n

qVu R

r q

Il valore del diritto di usufrutto

Il diritto di usufrutto è alienabile e può esserne richiesta la valutazione.

Il valore del diritto è pari all’accumulazione al

momento della stima dei redditi che l’usufruttuario

può ottenere dal bene per tutta la durata del diritto


Il Reddito dell’usufruttuario

Il reddito dell’usufruttuario non coincide con quello del pieno proprietario, in quanto: Il bene potrebbe non trovarsi in condizioni ordinarie Alcune voci di spesa rimarranno a carico del nudo proprietario (quota di reintegrazione, imposte patrimoniali).

Pertanto:

IL REDDITO NETTO DELL’USUFRUTTUARIO E’ IL REDDITO NETTO DELL’USUFRUTTUARIO E’ SEMPRE SEMPRE SUPERIORESUPERIORE AL REDDITO NETTO DEL AL REDDITO NETTO DEL PROPRIETARIOPROPRIETARIO


Il calcolo del tempo di durata del reddito “n”

Essendo la durata del diritto limitata nel tempo, “n” sarà pari:•Alla durata residua “contrattuale” del diritto

In caso di mancanza del contratto:•Al max 30 anni per le persone giuridiche•Vita natural durante per le persone fisiche

Gaetano Di Stefano

LA VITA MEDIA PROBABILE DI UNA PERSONA FISICA SI STABILISCE ATTRAVERSO LE TAVOLE DI MORTALITA' ( O DI SOPRAVVIVENZA, PER GLI OTTIMISTI!).LE TAVOLE INDICANO, DISTINTA PER SESSO, LA PROBABILE VITA RESIDUA DI UNA PERSONA CHE, AL MOMENTO DEL CALCOLO, POSSIEDE UNA DETERMINATA ETA'.LA SOPRAVVIVENZA MEDIA, A PARITA' DI ETA' DI PARTENZA, E' PIU' ELEVATA PER LE DONNE.


Il valore del diritto di nuda proprietà

Il valore del diritto della nuda proprietà (Vnp), si ottiene come differenza tra il valore di mercato ordinario del bene e il valore del diritto di usufrutto:

Vnp Vo Vu

USO E ABITAZIONE


DEFINIZIONE

L’uso e l’abitazione sono diritti reali di godimento su bene altrui limitati alla persona avente diritto e ai suoi famigliari.

Se l’uso riguarda la casa, sorge il diritto di abitazione.

Entrambi i diritti non sono cedibili né si possono dare in locazione.

Tali diritti, perciò, non fanno sorgere particolari problemi estimativi (diritti inalienabili).


segue

Tuttavia, nel caso di valutazione di un immobile gravato da tali diritti, gli stessi devono essere considerati come un “peso” imposto sul bene, valutabile in termini percentuali sul pieno valore di mercato.

La percentuale di detrazione varia in funzione dell’età del beneficiario del diritto (durata probabile) nelle entità comprese tra il 10 e il 20% del valore di mercato del bene.

SERVITU’ PREDIALI


Definizione:

“peso imposto sopra un fondo (servente), per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario”

PREDIALE: predium = FONDO (riferibile ad immobile sia rustico che urbano)

SERVITU’ PREDIALI


CLASSIFICAZIONEVolontaria: se costituite per volontà delle partiCoattiva: se costituita in forza di legge

Permanente: se dura più di 9 anniTemporanea: se dura meno di 9 anni

Continua: se l’esercizio non richiede l’intervento dell’uomoDiscontinua: se l’esercizio richiede l’intervento dell’uomo

Apparente: se visibile con opereNon apparente: se non visibile con opere

Affermativa: se consente di fare qualcosaNegativa: se non consente di fare qualcosa


PRINCIPALI SERVITU’

Passaggio coattivo

Acquedotto coattivo

Elettrodotto coattivo

Metanodotto coattivo


ESEMPIO

Fondo dominanteFondo servente

VIA PUBBLICA

SERVITU’


COSTITUZIONE DEL DIRITTO

PER CONTRATTO O PER TESTAMENTO PER VOLONTA’ DELLA LEGGE (coattive) PER USUCAPIONE (solo per s. apparenti) PER DESTINAZIONE DEL PADRE DI

FAMIGLIA


ESTINZIONE DEL DIRITTO

PER SCADENZA DEL TERMINE (s. temporanee)PER CONFUSIONEPER RINUNCIA DEL FONDO DOMINANTEPER PRESCRIZIONE


Servitù coattiva di passaggio (art.

1051 e seg. del CC)

- Qualora un fondo non abbia agevole sbocco sulla via pubblica (fondo intercluso), né possa procurarselo senza eccessivo dispendio, può chiedere ed ottenere servitù di passaggio sui fondi altrui purchè: il passaggio risulti il più vantaggioso per il f. dominante e il meno pregiudizievole per il f. servente; paghi, prima di iniziare l’esercizio della servitù, un’indennità; dimostri che il passaggio richiesto sia necessario per lo svolgimento delle attività previste sul fondo servente e sia dimensionalmente adatto.


Calcolo dell’indennità:

dove:

Vo = valore di mercato del suolo asservitoImposte = imposte gravanti sull’area asservita che rimarrà

fiscalmente a carico del proprietario del fondo servente (le servitù non implicano passaggio di proprietà)

Fp/Ac = frutti pendenti e/o anticipazioni colturali perdutiVss = valore del soprassuolo arborato eventualmente distruttoD = ogni altro eventuale danno non indennizzato nelle altre voci

segue

/Imposte

Ind Vo Fp Ac Vss Dannii


segue

1/

2

ImposteInd Vo Fp Ac Vss Danni

i

Se la servitù è temporaneatemporanea, l’indennità è pari alla META’ di quella calcolata:

La servitù potrà essere trasformata in permanente prima della scadenza del termine novennale, versando l’altra metà dell’indennità aumentata degli interessi legali fino al momento della trasformazione. Trascorso il novennio, per ottenere la servitù permanente bisognerà ricalcolare per intero l’indennità.


Servitù coattiva di acquedotto (art.

1033 e segg. del CC)

Ciascun proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per gli usi agricoli o industriali.

Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i cortili e i giardini.


segue

L’acquedotto, che deve essere realizzato e mantenuto a spese del f. dominante, può essere:

Scavato in trincea

Condotta interrata


Acquedotto in trincea

1

Acquedotto interrato

12

AREE DI SPURGO

2

d


segue

Calcolo dell’indennità

Acquedotto in trincea

Acquedotto interrato

1 21 2

1/

2

Imposte ImposteInd Vo Vo Fp Ac Vss Danni

i i

11 /


i


segue

Se la servitù è temporaneatemporanea, l’indennità è pari alla META’ di quella calcolata:

1 21 2

1 1/

2 2

Imposte ImposteInd Vo Vo Fp Ac Vss Danni

i i

11

1/

2


i


Servitù coattiva di elettrodotto (art.

1056 e segg. del CC e art. 121 del R.D. n° 1775/1933)

Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche.

Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i cortili e i giardini.


segue

Area sottoposta a vincoli edificabili (Ve)

Basamento (Vb)

Area di transito (Vt)

Area con limitazioni colturali (Vc)


segue

Calcolo dell’indennità:

In caso di servitù inamovibile, è previsto l’aumento del 50% dell’indennità calcolata.

Date le caratteristiche di servizio di pubblica utilità dell’erogazione dell’energia elettrica e allo scopo di evitare che l’opposizione dei singoli proprietari all’imposizione della servitù possa impedire o rallentare i lavori, la servitù viene imposta adottando la procedura espropriativa, seguendo l’iter procedurale e di calcolo delle indennità previste dalle norme in materia.

1 1 1/

4 8 16b t c eImposte Imposte Imposte Imposte

Ind Vb Vt Vc Ve Fp Ac Vss Dannii i i i


Servitù coattiva di metanodotto

- Servitù atipica: non esiste una norma che contempli il calcolo dell’indennità.- Il calcolo dell’indennità unisce le modalità previste per la servitù di acquedotto coattivo e quella per elettrodotto.- Per evitare ritardi o impedimenti all’inizio dei lavori di costruzione del metanodotto, nel caso in cui il proprietario servente rifiuti di sottoscrivere una convenzione con la Società erogatrice (composizione bonaria), la stessa Società può richiedere l’attivazione delle procedure espropriative e il calcolo delle indennità così come previste dalle norme in materia.


segue

102 1,80

Tubazione interrata (Vt)Area vincolata a colture erbacee (Vc)

Area con vincoli edificatori (Ve)


segue

Calcolo dell’indennità (proposta da diversi Autori):

1 1/

2 4t c eImposte Imposte Imposte

Ind Vt Vc Ve Fp Ac Vss Dannii i i

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