Percorso D ➜ I diritti reali

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lezione 1I diritti reali in generale. La proprietàDiritti reali - diritti obbligatoriI diritti reali, per le loro caratteristiche, differiscono sostanzialmente dai diritti di credito (o di obbligazione o obbligatori) in quanto:

• il diritto reale è caratterizzato dalla immediatezza, giacché consente al titolare l’immediata realizzazione dell’interesse attraverso la cosa; per soddisfare il diritto di credito occorre, invece, la cooperazione del debitore. Tale distinzione si riverbera sul piano della tutela: il diritto reale può essere fatto valere contro chiunque (c.d. actio in rem), il diritto di credito invece soltanto nei confronti del soggetto obbligato (c.d. actio in personam);

• altra differenza è data dalla normale perpetuità dei diritti reali (con la sola eccezione di usufrutto, uso ed abitazione) in contrapposizione alla temporaneità dei diritti di credito.

La dicotomia diritti reali - diritti obbligatori appare oggi meno netta che in passato, perché:

• alcuni caratteri peculiari dei diritti reali non si riscontrano in tutti i «diritti reali», ad esem-pio l’immediatezza del potere del titolare sulla cosa non si riscontra nella ipoteca, che pure rientra tra i diritti reali di garanzia, poiché il creditore ipotecario non può soddisfare il suo interesse immediatamente sulla cosa, ma può farlo solo mediante l’instaurazione di un processo di espropriazione: (art. 2808) che si conclude con la vendita del bene e con il soddisfacimento del creditore sul prezzo ottenuto;

• alcuni caratteri peculiari dei diritti reali si riscontrano anche in situazioni che si collo-cano al di fuori dei diritti reali: nella locazione, ad esempio, in base alla regola, propria del diritto romano, «emptio non tollit locatum» (la vendita non tocca la locazione) ed in ap-plicazione della legislazione vigente, il diritto del conduttore a permanere nel godimento dell’immobile fino alla scadenza del contratto prevale di fronte a qualunque proprietario che sia divenuto successivamente acquirente dello stesso;

• alcuni caratteri peculiari dei diritti di credito si riscontrano anche in situazioni di diritti reali (serie di diritti ed obblighi che fanno capo a due soggetti determinati, es: tra proprie-tario ed enfiteuta).