Parcheggio Multilivello a NETTUNO (Piazzale Berlinguer) – Documentazione (fonte: sito ufficiale...

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Coordinameto e progettoarchitettonico:

collaboratori:

descrizione:

timbro e firma proponente:

Elaborato

Timbro approvazioni:

14/12/2011

Comune di NettunoProvincia di Roma

Finanza di Progetto"Realizzazione di un parcheggio a rotazione"

Piazzale BerlinguerCittà di Nettuno (RM)

D.D. n. 248 del 14/10/2011

Elaborato 1

RELAZIONE GENERALE - DESCRIZIONE DELLA PROPOSTAPIANO DI GESTIONE

paolo

Palpini 2

PARKROI Srl – PARCHEGGIO PIAZZALE PERLINGUER – RELAZIONE GENERALE Pagina 1

ELABORATO N° 1

RELAZIONE GENERALE – DESCRIZIONE DELLA PROPOSTA E PIANO DI GESTIONE

CONCESSIONE DI COSTRUZIONE E GESTIONE DI UNA STRUTTURA PER PARCHEGGIO NEL COMUNE DI NETTUNO

In attuazione dell’avviso indicativo anno 2011 ex art. 152 del D.Lgs 163/2006 e s. i. e m. approvato con atto del Dirigente dell’Area Amministrativa-Affari Generali n. 248 del

14.10.2011 avente ad oggetto: finanza di progetto “realizzazione di un parcheggio a rotazione-piazzale Berlinguer-approvazione avviso indicativo, studio di pre-fattibilità ed inquadramento

cartografico”


INDICE

Premessa

Descrizione della proposta

1) Richieste e Indicazioni fornite dalla amministrazione comunale nei documenti posti a base dell’avviso indicativo

2) Analisi dello stato dei luoghi e considerazioni conseguenti – profili funzionali, commerciali, ambientali, vegetazionaliù2.1) Discipline di traffico e delle caratteristiche della sosta su strada nel contesto di influenza 2.2) Consistenza tipologica e delle caratteristiche architettoniche dei fabbricati contermini2.3) Attività presenti nel contesto aventi natura di particolare sensibilità (scuole, attività artigianali e commerciali ecc.)2.4) Consistenza e condizioni qualitative delle alberature presenti sull’area2.5) Attività presenti sull’area di intervento2.6) Rilievo metrico plano-altimetrico del sito

3) Obiettivi da raggiungere con le scelte progettuali4) Progetto del parcheggio5) Progetto delle aree di superficie6) Dati di progetto

6.1) Parcheggio6.2) Spazi di superficie6.3) Stima dei costi di costruzione e parametri per il piano economico e finanziario

7) Piano di gestione7.1) Parcheggio7.2) Spazi di superficie7.3) Valutazione dei costi e dei ricavi da gestione e parametri per il piano economico e finanziario

Considerazioni finali

Costi sostenuti dal proponente per la redazione della proposta

Elenco degli elaborati che costituiscono la proposta


Premessa

La presente relazione illustra nel suo complesso e nei punti salienti la proposta avanzata dalla Soc. PARKROI S.r.l al Comune di Nettuno in esito a quanto richiesto con l’avviso indicativo di cui al titolo, con l’obiettivo di dare una visione immediata ed organica della proposta nella sua interezza.

Nel testo della relazione vengono riportati esplicitamente i rinvii agli specifici singoli documenti che trattano in dettaglio le diverse materie specialistiche necessarie per la realizzazione dell’opera.

L’elenco completo dei documenti che nel loro insieme configurano in modo completo e compiuto la proposta è riportato in coda alla relazione.

Descrizione della proposta

1) Richieste e Indicazioni fornite dalla amministrazione comunale nei documenti posti a base dell’avviso indicativo

A seguito di quanto deliberato dalla Giunta Municipale con proprio atto n. 25 in data 24 febbraio 2010 avente ad oggetto “atto di indirizzo – finanza di progetto – realizzazione di un parcheggio a rotazione in piazzale Berlinguer” il Dirigente dell’Area amministrativa – Affari generali del Comune di Nettuno con proprio atto n. 248 in data 14 ottobre 2010 avente ad oggetto “finanza di progetto – realizzazione di un parcheggio a rotazione piazzale Berlinguer –approvazione avviso indicativo, studio di pre-fattibilità ed inquadramento cartografico” ha approvato gli atti indicati nell’oggetto, in virtù dei quali è stata avviata, con la pubblicazione dell’avviso, la realizzazione dell’opera attraverso l’istituto della finanza di progetto, ai sensi dell’art. 153 del D.Lgs. 163/2006 e s. i. e m.

L’avviso precisa che:

- Il corrispettivo per la realizzazione delle opere è connesso alla gestione economica dell’intervento;

- A titolo di prezzo potrà essere richiesta la concessione di un diritto di superficie, restando in ogni caso impregiudicato il potere dell’amministrazione di riconoscere l’eventuale prezzo anche in forma diversa, compatibilmente con le disponibilità di risorse finanziarie;

- Le proposte devono essere corredate di tutti gli elaborati richiesti dal comma 1 dell’art. 153 del D.Lgs. 163/2006;

Lo stesso avviso dichiara che:


- Lo studio di fattibilità fornisce indicazioni di carattere tecnico per il successivo studio a carico del proponente privato della fattibilità e della gestione dell’opera stessa, indica i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti ai promotori, fissa le condizioni di ammissibilità delle proposte e non preclude ai proponenti l’autonoma valutazione e la facoltà di presentare proposte integrative e migliorative.

Con la proposta che viene avanzata dalla Soc. PARKROI, si è ritenuto di aderire a tale ultima indicazione, avanzando quindi proposte integrative e migliorative sotto tutti i profili, nel rispetto comunque di tutte le indicazioni fornite dalla amministrazione comunale.

Lo studio di pre-fattibilità redatto dall’Amministrazione comunale – riportante la data di gennaio 2011 - precisa come obiettivi che:

- L’opera per la quale si avvia la procedura in questione attiene la realizzazione di un parcheggio interrato di tre piani per circa 435 posti di cui 78 box e 9 riservati a portatori di handicap in parte ad uso pubblico ed in parte pertinenziali;

- Si deve prevedere il contestuale arredo delle aree sovrastanti ed adiacenti unitamente alla riorganizzazione della viabilità veicolare, recuperando uno spazio urbano ad una funzione aggregativa per la comunità, prevedendo per il plateatico spazi a verde, piazza e raccordo al sistema pedonale del borgo contermine;

- Si deve prevedere il recupero funzionale delle aree da concedere in uso di suolo pubblico, e la eventuale ricollocazione di numero quattro chioschi esistenti;

- Il progetto deve configurare un episodio di elevata qualità urbana;

Nell’avviso si chiede al proponente di sviluppare il progetto tenendo conto:

- Della necessità di eliminare dalla superficie il maggior numero di automobili;

- Della necessità di evitare rampe di accesso da via Cavour;- Di collocare il sistema dei collegamenti con l’esterno in posizione centrale;- Di integrare il progetto di sistemazione superficiale in un insieme armonico

con il tessuto urbano contermine;- Di prevedere in superficie una costruttiva commistione tra verde e piazza,

salvaguardando l’esistente palazzina di proprietà demaniale;- Di prevedere dune o banchi di sabbia per la zona gioco bimbi;- Di dissimulare le dotazioni tecnologiche ed impiantistiche;- Di raccordare i diversi livelli delle sistemazioni al contorno;


- Di prevedere diverse zone di illuminazione in relazione ai diversi usi proposti;

Si precisa anche che:

- Gli oneri della acquisizione dell’area devono essere posti a carico del pianoeconomico e finanziario;

Si entra infine nel merito di alcune delle normative da rispettare nella realizzazione dell’opera, fornendo indicazioni a riguardo:

- Degli impianti, con particolare attenzione ai sistemi di automazione e di contenimento dei consumi energetici;

- Della sicurezza;- Delle strutture;- Delle esigenze antincendio;- Delle manutenzioni sia della autorimessa che delle aree di superficie;- Dei materiali;- Delle problematiche di impatto ambientale, sia in fase di cantiere che in fase di

esercizio, per le quali si chiede di prestare la massima attenzione nella redazione della proposta.

Da ultimo lo studio di pre-fattibilità redatto dal Comune indica il quadro economico dei costi stimati in larga massima per la realizzazione dell’intervento: anche di questa indicazione PARKROI ha tenuto conto per la elaborazione della propostaapprofondendo e dettagliando le voci di costo in relazione allo sviluppo progettuale effettuato, e verificando la attualizzazione dei costi stimati (presumibilmente alla data di redazione comunale riportata nei documenti – gennaio 2011).

2) Analisi dello stato dei luoghi e considerazioni conseguenti – profili funzionali, commerciali, ambientali, vegetazionali

Al fine di elaborare una proposta convincente, si è innanzi tutto proceduto ad effettuare una attenta analisi del contesto di intervento sotto diversi profili, sia attraverso sopralluoghi e rilievi, sia attraverso la consultazione di documentazioni e normative inerenti, sia infine avvalendosi di professionalità specializzate nelle diverse materie necessarie per la realizzazione dell’opera. E’ stato anche effettuato un rilievo fotografico, illustrato nell’elaborato n. 4 (rilievo fotografico dell’area).

In relazione agli obiettivi da raggiungere, indicati nei documenti comunali e sopra ricordati in sintesi, si è preliminarmente proceduto alle seguenti rilevazioni:


2.1) Discipline di traffico e delle caratteristiche della sosta su strada nel contesto di influenza

A tal fine sono state effettuate tutte le verifiche di norma eseguite nell’ambito disciplinare specialistico, al fine di poter acquisire una banca dati adeguata a calibrare l’offerta di servizi proposta nella gestione del parcheggio per tipologie di utilizzazione, in esito alla verifica degli impatti che la realizzazione del parcheggio di piazzale Berlinguer induce sul contesto così come rilevato.

Lo studio specialistico svolto è illustrato negli elaborati 6 (rilievo della sosta legale e della domanda di sosta, 7 (relazione della sosta legale e della domanda di sostaed 8 (studio di traffico in fase attuale/cantiere/esercizio) . Va qui rilevato, per inciso, come lo studio evidenzi il fatto che la realizzazione del parcheggio consentirà alla amministrazione comunale di riorganizzare la rete stradale in un ambito importante del contesto influenzato dalla realizzazione dell’opera.

Oggi la situazione in tale contesto, è caratterizzata fortemente da assi viari di sezione spesso assai limitata ove è consentita o comunque praticata la sosta su entrambi i lati, secondo uno schema che genera facilmente, soprattutto nei momenti di punta giornalieri e nei mesi estivi, rallentamenti se non addirittura blocchi frequenti e permanenti nei flussi di traffico.

La eliminazione della sosta su un lato di queste strade su alcuni assi strategici, determinerà dunque un positivo effetto sulla fluidificazione dei flussi di traffico, con evidenti positive ricadute anche in termini di inquinamento ambientale, e consentirà ovviamente una adeguata utilizzazione della nuova struttura.

A questo riguardo è necessario che il Comune provveda contestualmente alla entrata in esercizio del nuovo parcheggio, a rivedere fortemente le discipline di traffico e di sosta nel contesto di influenza, al fine di ottenere gli effetti auspicati ed i benefici ambientali prospettati dalla realizzazione dell’opera.

Una ulteriore considerazione può essere svolta a riguardo della sosta rilevata come illegale: tale fenomeno, ormai costantemente presente in tutti gli agglomerati urbani, anche se in misure diverse, si manifesta vistosamente anche nel contesto di intervento, e deve ovviamente essere contrastato non solo attraverso i controlli e le sanzioni da parte delle autorità preposte, ma anche attraverso accorgimenti che possono essere assunti in sede progettuale e realizzati in fase di riorganizzazione delle discipline di sosta.

In questo senso, nella proposta presentata dalla Soc. PARKROI si sono adottati nella nuova sistemazione della piazza Berlinguer, accorgimenti progettuali con i quali, in piena


aderenza alle indicazioni comunali (eliminazione della sosta di superficie), si provvede a riorganizzare la viabilità imponendo sezioni stradali adeguate a eliminare fisicamente la possibilità della sosta, presenza di elementi c.d. parapedonali che impediscano alle auto di salire sui marciapiedi, ed altri accorgimenti correntemente in uso nelle buone pratiche di revisione delle discipline di traffico, atte a favorire la qualità ambientale degli spazi urbani e la fruibilità pedonale.

Al riguardo, si è provveduto a disciplinare in superficie esclusivamente la sosta per i portatori di handicap e la sosta ed il transito per il carico e scarico merci e per i mezzi di raccolta rifiuti.

2.2) Consistenza tipologica e delle caratteristiche architettoniche dei fabbricati contermini

La rilevazione è stata svolta edificio per edificio, individuando per ciascuno di essi gli usi ai diversi livelli (piano terra, piani superiori) ed anche lo stato di conservazione e le eventuali problematiche di ordine strutturale rilevabili mettendo in relazione le tipologie costruttive con l’osservazione a vista.

Particolare attenzione è stata posta a questi ultimi aspetti: la proposta avanzata dalla Soc. PARKROI affronta in dettaglio tutte le problematiche di ordine statico indotte nella esperienza dalla particolarità dell’intervento da realizzare, proponendo tutti i necessari accorgimenti da adottare.

E’ del tutto evidente difatti che la realizzazione di un parcheggio interrato per tre piani porta con sé tutta una serie di problematiche costruttive e di potenziali interferenze con i fabbricati contermini (tra essi principalmente quello limitrofo di proprietà demaniale che insiste più direttamente nell’area del piazzale Berlinguer), che richiedono una alta specializzazione da parte dell’impresa esecutrice dei lavori ed una altrettanto elevata esperienza nel campo della realizzazione di questo tipo di strutture interrate. Al contempo, anche nell’interesse dell’Amministrazione comunale, appare fondamentale che si pongano in essere tutti quegli accorgimenti tecnici che consentano agli abitanti di sentirsi totalmente garantiti nel corso della esecuzione degli scavi a riguardo soprattutto della stabilità delle proprie case, sia dal realizzatore dell’opera che dall’amministrazione comunale, che ovviamente costituisce per i cittadini il primo Soggetto garante.

E’ del tutto evidente, a questo riguardo, che il partenariato pubblico – privato attivato con la procedura di project financing da parte del Comune, non può che richiedere di rafforzare questo concetto: nel nostro progetto si prevede dunque non solo di affidare ad un preciso piano di monitoraggio il continuo controllo della situazione, ma anche di


coinvolgere in modo continuativo i cittadini nella conoscenza evolutiva delle misurazioni, che si prevede di effettuare con frequenza costante durante tutta la costruzione del parcheggio.

Il piano di monitoraggio, è illustrato in dettaglio nell’elaborato 10 (piano di monitoraggio).

L’indagine svolta – fabbricato per fabbricato – sugli edifici limitrofi all’area di intervento,riporta tutta una serie di informazioni anche di natura architettonica, di tipo sia quantitativo (dati volumetrici, usi dei fabbricati, numero di unità immobiliari, accessi pedonali e carrabili, ecc.) che qualitativo (materiali, finiture, ecc.) ed è organizzata in forma di schede, nelle quali vengono rappresentati i fabbricati interessati dall’indagine mediante rilievo fotografico.

Le schede sono contenute nel citato elaborato 10.

Le potenziali interazioni tra il costruendo parcheggio e i fabbricati limitrofi oggetto della schedatura sopra indicata, sono state oggetto di valutazioni e di considerazioni, riportate puntualmente nell’elaborato 11 (relazione interferenze statiche).

2.3) Attività presenti nel contesto aventi natura di particolare sensibilità(scuole, attività artigianali e commerciali ecc.)

Lo studio di impatto ambientale, di cui si dirà più avanti, ha considerato tutti gli impatti generati dalla realizzazione dell’opera, sia in fase di cantiere che in fase di esercizio.

Particolari accorgimenti ed azioni vengono introdotti anche a riguardo di tali attività, verso le quali prestare la massima attenzione soprattutto in fase di realizzazione dell’opera, e per le quali si sono proposte azioni di tipo mitigativo e/o compensativodegli impatti ambientali generati dalle attività di costruzione.

Gli aspetti relativi agli impatti ambientali ed alle azioni mitigative sono illustrati nell’elaborato 13 (relazione studio di impatto ambientale).

2.4) Consistenza e condizioni qualitative delle alberature presenti sull’area

Le analisi sono state effettuate procedendo a classificare le tipologie di alberature presenti nel sito, il loro stato di efficienza sotto il profilo vegetazionale, la presenza di eventuali criticità in ordine al loro mantenimento in sito o al loro trasferimento, con l’obiettivo di individuare gli interventi più opportuni da considerare nel progetto al fine di rendere il più possibile compatibile la tutela delle essenze arboree aventi pregio botanico o fisiologico con la realizzazione del parcheggio.


A questo riguardo, particolare attenzione è stata posta alle due palme esistenti, residue delle tre precedentemente collocate all’interno delle corti della ex caserma Donati, per le quali i documenti dell’avviso indicativo redatto dal Comune di Nettuno non danno esplicite indicazioni o prescrizioni.

Attenzione è stata anche posta al filare di platani disposto lungo tutto il lato lungo prospiciente via Cavour, e alle residue alberature isolate, presenti sui lati corti del rettangolo dell’area di intervento sia ad est che ad ovest.

Lo studio, affidato a professionisti specialisti in materia, è illustrato nell’’elaborato 14 (relazione agronomica verde ante-operam e di progetto).

2.5) Attività presenti sull’area di intervento

L’indagine è stata anche estesa a rilevare gli usi che vengono fatti dell’attuale area di piazzale Berlinguer, oggi interessata sia da usi saltuari (pista di pattinaggio, mercatino natalizio) sia da usi stabili (chioschi, parcheggio auto).

Di tali rilevazioni si è tenuto conto per la formulazione della proposta progettuale di sistemazione della superficie, che prevede la possibilità di organizzare una parte degli spazi per ospitare eventi saltuari come quelli in corso al momento della rilevazione, come ad esempio mercatini settimanali.

Nella proposta avanzata dalla Soc. PARKROI ovviamente, l’unico uso attuale che il progetto elimina totalmente è quello della sosta in superficie per le automobili, dedicando tutta la copertura del parcheggio a spazi collettivi, verde, giochi bimbi, e ad attività tali da dare vitalità – senza invasività - alla nuova sistemazione.

2.6) Rilievo metrico plano-altimetrico del sito

Tale rilevazione ha fornito importanti indicazioni per la redazione del progetto soprattutto a riguardo degli spazi di superficie, guidando conseguentemente alcune delle scelte effettuate.

L’elemento principale a questo riguardo è indubbiamente la differenza di quote altimetriche che esiste tra il vertice sud-ovest del rettangolo della piazza e quello nord-est, pari a circa due metri.

Tale differenza è oggi difficilmente percepita per via della grandezza del sedime di intervento e per via della sua attuale occupazione, e si configura attualmente con un piano inclinato asfaltato utilizzato oggi per allocare oltre alle attività sopra indicate, una massa di automobili e camioncini disposti in modo del tutto disorganizzato.


E’ indubbio che una disposizione orizzontale del solaio di copertura del parcheggio non può che portare ad evidenziare tale differenza di quota, ponendo immediatamente un tema progettuale sul quale operare secondo due possibili alternative: la prima, quella di effettuare una scelta architettonica forte, utilizzando il dislivello come occasione per disegnare gli spazi della nuova piazza; la seconda, quella di effettuare una scelta del tutto “conservativa”, prevedendo che i solai del parcheggio – e con esso quello di copertura e definizione della superficie – siano disposti secondo la pendenza rilevata, replicando semplicemente l’attuale piano inclinato.

Va da se che la proposta presentata dalla Soc. PARKROI segue la prima strada, in ragione anche delle esplicite indicazioni fornite dal Comune sulla necessità di un elevato livello qualitativo e funzionale della soluzione progettuale.

Gli elementi rilevati sono stati dunque attentamente valutati come input per la redazione della proposta progettuale, sia per le scelte di tipo architettonico e ambientale, sia per quelle di tipo funzionale e gestionale.

L’elaborato 5 illustra il rilievo plano-altimetrico dello stato dei luoghi.

3) Obiettivi da raggiungere con le scelte progettuali

Sulla base delle indicazioni fornite dalla amministrazione comunale e delle risultanze delle analisi svolte, è stata impostata la soluzione progettuale complessiva (parcheggio e sistemazione della superficie) in modo da tenere conto:

- Di tutti i parametri funzionali per la progettazione del parcheggio (collocazione degli accessi veicolari, collegamenti verticali, tipologia della offerta di tariffa, ecc.), con l’obiettivo di realizzare una struttura quanto più possibile rispondente alle esigenze di sosta nelle diverse ore del giorno, dei mesi, delle stagioni e dell’anno, rapportate alle possibili richieste dell’utenza, cui offrire una ampia gamma di soluzioni possibili e concorrenziali, a partire dalla sosta breve sino agli abbonamenti di lungo periodo;

- Di tutti i parametri funzionali ed architettonici per la progettazione degli spazi di superficie, con l’obiettivo di realizzare una struttura poliedrica e di elevata qualità, in grado di dare al nuovo spazio urbano contemporaneamente ordine e vitalità nell’uso nelle diverse possibili situazioni giornaliere e stagionali, coinvolgendo nel progetto non solo la rete stradale contermine, di cui viene proposta la riorganizzazione e la riqualificazione, ma soprattutto il reinserimento degli spazi nel tessuto urbano esistente, con particolare attenzione all’esigenza


di riammaglio con la rete pedonale che già oggi si estende tra piazzale Berlinguer ed il borgo murato storico.

- Della notevolissima dimensione dello spazio per il quale è richiesta dal project una soluzione fortemente qualitativa: assieme alla già indicata differenza di quota altimetrica, questo elemento costituisce l’altro grande tema per il progetto architettonico, unitamente alla presenza dell’edificio abitativo residuo della preesistente caserma, posto al centro del lato sud dell’area.

- Si ritiene interessante segnalare a riguardo delle dimensioni dello spazio urbano sul quale si interviene, che lo spazio di progetto è pari a circa 137 mt. x 55, il che corrisponde, per fare un esempio a tutti noto, ad uno spazio appena più largo e lungo più della metà di quello di piazza Navona a Roma.

- Delle esigenze di equilibrio economico e finanziario derivanti dal procedimento di partenariato pubblico – privato attivato dal Comune di Nettuno con il project financing in questione, che impongono la ricerca e la definizione di condizioni funzionali tali da garantire nella gestione il raggiungimento di un equilibrio tra costi e ricavi (break-point) in tempi accettabili sia per l’investitore che per il Soggetto pubblico.

4) Progetto del parcheggio

I documenti forniti dal Comune in allegato all’avviso pubblico e le indicazioni di cui al punto 1) hanno fornito i primi elementi utili dapprima per impostare lo schema progettuale e successivamente per sviluppare il progetto.

Il progetto è illustrato – oltre che dalla presente relazione - dai seguenti elaborati:

- Elaborato 2 – planimetria catastale;- Elaborato 3a – progetto architettonico, planimetria generale – sistemazioni

superficiali;- Elaborato 3b – progetto architettonico, pianta 1° livello;- Elaborato 3c – progetto architettonico, pianta 2° livello;- Elaborato 3d – progetto architettonico, pianta 3° livello;- Elaborato 3e – sezioni;- Elaborato 3f – rendering della sistemazione superficiale.

Particolare attenzione ha richiesto la presenza di un terzo livello interrato, che pone diverse questioni da risolvere sia per il rispetto delle normative di sicurezza, soprattutto per quanto riguarda l’areazione degli ambienti e la compartimentazione degli


spazi, sia per quanto riguarda l’accessibilità dei vari livelli tra loro e rispetto allo spazio esterno.

Il rispetto puntuale di tutte le normative specialistiche è illustrato in dettaglio nell’elaborato 9 (relazione conformità al D.M. 1/2/1986 VV.F.), che descrive anche tutti gli accorgimenti adottati riguardo alle ventilazioni, al dimensionamento delle vie di fuga, alla organizzazione delle uscite pedonali, ai materiali impiegati nella costruzione della autorimessa, agli impianti, al trattamento delle acque e dei liquidi di scarico, alla sicurezza delle cose delle persone, ecc.

Si precisa sin d’ora che gli accorgimenti adottati in sede progettuale, dimostrati dai dati riportati puntualmente nel documento a riguardo delle superfici di ventilazione, consentono di realizzare la autorimessa nel pieno rispetto delle norme senza avere necessità di avvalersi di un impianto di ventilazione meccanica forzata, con evidenti benefici e miglioramenti ambientali.

Il documento descrive anche in dettaglio le attenzioni specifiche in relazione al rischio incendio che il progetto pone al tema degli impianti che si prevede di realizzare nella costruzione della autorimessa, da quello elettrico a quello di protezione e per la estinzione di eventuali incendi, a quello di spegnimento fisso, a quello idrico, ecc. e si sofferma da ultimo sulle norme da osservare in sede gestionale per l’esercizio del parcheggio.

La soluzione proposta sviluppa il tema della sicurezza con la realizzazione di due compartimenti, accessibili in modo indipendente con accesso rispettivamente da via di S. Maria e da via V. Veneto, in linea con quanto indicato dai documenti comunali.

Le rampe di accesso si sviluppano dalla superficie al primo interrato e da questo agli altri due interrati, secondo uno schema dispositivo “in linea”: tale schema consente di rispettare le prescrizioni normative di sicurezza per la realizzazione di autorimesse mediante la creazione di “pozzi” di areazione per ciascuna delle rampe, ed al tempo stesso ottimizza l’utilizzazione degli spazi interni, consentendo così il raggiungimento pieno dei numeri di posti auto e box indicati dai documenti comunali.

La paratia perimetrale è stata collocata planimetricamente con particolare attenzione:

- Al filare dei platani esistente lungo via Cavour: la paratia è stata in questo caso allontanata dal filo stradale, in misura da garantire alle alberature la permanenza di una quantità di terreno naturale idoneo alle esigenze vegetative, e non intaccare gli apparati radicali principali;


- All’edificio di proprietà demaniale insistente all’interno dell’area di piazzale Berlinguer, e residuo della pre-esistente edificazione della caserma Donati: in questo caso si è preferito non allinearsi a quanto indicato nei disegni allegati all’avviso indicativo, che indicano una paratia a nostro avviso troppo vicina al piede del fabbricato, prevedendo invece un largo margine di rispetto lungo i tre lati del perimetro coinvolti.

I box sono stati collocati dal progetto in corrispondenza della parte sud della autorimessa, preferendo una soluzione dispositiva in verticale su ciascun compartimento.

Tale soluzione consente la ottimizzazione delle strutture, attraverso la adozione di un passo tra i pilastri congruente sia con la realizzazione di due box che di tre posti auto.

Tale soluzione consente così – a parità di luce disponibile tra i pilastri – di mantenere esattamente i numeri complessivi richiesti dal Comune, nonostante l’arretramento della paratia dall’edificio demaniale rispetto a quanto indicato dai documenti dell’avviso, realizzando anche box di larghezza maggiore: larghezza che garantisce una decisa migliore accessibilità in presenza degli elementi di chiusura sia laterali (muri divisori tra i box) che frontali (stipiti delle serrande).

Tutto lo schema strutturale risulta così semplificato con conseguente maggiore ordine progettuale.

L’elaborato 12 tratta infine, nel dettaglio, tutta l’impiantistica prevista nel progetto del parcheggio, sia per quanto riguarda quella tradizionalmente installata in impianti di questa natura, sia soprattutto per quanto riguarda la proposta di installazione di impianti integrati ad elevato standard qualitativo.

Si ritiene utile soffermarsi a questo riguardo su alcuni aspetti della proposta avanzatadalla Soc. PARKROI, che configurano un evidente carattere migliorativo rispetto agli standard minimi richiesti nell’avviso indicativo, e che qualificano in senso indubbiamente positivo la nostra proposta.

Si fa riferimento in particolare alla previsione di:

- un sistema automatico di controllo degli accessi e di pagamento automatizzato mediante transponder;

- un sistema per la rilevazione continua della presenza di monossido di carbonio e di miscele infiammabili;


- un sistema di indirizzamento dei veicoli in cerca di posto mediante sensori di rilevamento degli stalli liberi ed indicazione mediante led luminosi della condizione libero/occupato;

- un sistema per la estensione del segnale GSM anche ai piani interrati, al fine di consentire l’utilizzo dei telefoni portatili anche per ragioni di sicurezza degli utenti;

- un sistema di estensione del segnale WIFI;- un sistema di audio-video sorveglianza da remoto h 24;- un impianto di comunicazione negli ascensori;- un sistema di illuminazione a risparmio energetico;

Nel documento in questione vengono anche trattate le soluzioni individuate nel progetto per la illuminazione degli spazi di superficie in esito alle scelte progettuali effettuate per il loro assetto architettonico formale e funzionale.

Come è noto, la realizzazione di un parcheggio quale quello richiesto dall’avviso indicativo del Comune di Nettuno, richiede l’attivazione delle procedure di impatto ambientale mediante specifica trattazione, che tenga conto sia degli impatti in fase di costruzione che di quelli conseguenti alla realizzazione dell’opera ad opera eseguita.

Gli aspetti ambientali sono stati pertanto oggetto di attenta valutazione nell’ambito della presente proposta, al fine di verificare, avvalendosi delle modalità proprie delle procedure sopra ricordate, i potenziali impatti dell’opera riguardo al paesaggio ed alla vegetazione, al sistema insediativo, alla viabilità, al sistema qualità dell’aria ed al rumore.

L’elaborato 13 (relazione studio di impatto ambientale) già citato, illustra lo studio svolto a riguardo delle attitudini dell’ambiente esaminato e dei vincoli e fattori limitanti in relazione alla vulnerabilità dell’ambiente in rapporto al livello di pressione esercitato dalle attività di progetto.

Nello studio svolto vengono anche trattate le tematiche relative al rispetto delle normative per l’abbattimento delle barriere architettoniche, che il progetto puntualmente affronta e risolve, e le tematiche degli impatti in fase di cantieresoprattutto a riguardo delle attività presenti in un contesto relativamente vicino – come indicato dai documenti dell’avviso indicativo – come le scuole, per le quali vengono individuati tutti gli accorgimenti che saranno utilizzati in sede di cantierizzazione dell’opera per la mitigazione – quanto più possibile efficace – degli effetti.

Come in precedenza accennato, in relazione alla situazione di possibile interferenza tra la realizzazione dell’opera e i fabbricati contermini, è stato svolto uno specifico studio che,


a partire dall’analisi svolta sugli edifici, verifichi e valuti l’entità di tali possibili interferenze ed indichi le azioni conseguentemente da intraprendere al fine di realizzare l’opera in completa sicurezza.

Una importante accortezza in sede di progetto è stata quella di prevedere la paratia perimetrale sul lato sud dell’area, ad una distanza di totale sicurezza sotto il profilo statico dal preesistente edificio demaniale.

Per questo motivo, l’immobile in questione è stato oggetto di attenzione particolare, sia per verificare eventuali elementi di criticità dal punto di vista delle strutture e dei materiali, sia per verificare la presenza di eventuali piani interrati, che avrebbero evidentemente modificato in modo significativo le potenziali interferenze.

In linea più generale, negli elaborati 13 (studio di impatto ambientale) e 11 (relazione interferenze statiche), a partire dalla rilevazione eseguita sui fabbricati e illustrata nelle schede redatte per ogni singolo edificio contermine, vengono analizzati:

- l’influenza delle opere di scavo e di fondazione del nuovo parcheggio sugli edifici contermini;

- l’impatto idro-geologico del parcheggio sul contesto specifico;- il rischio sismico connesso al livello della classificazione A3 in cui è compreso il

Comune di Nettuno.

Dall’analisi svolta si evince come, attraverso gli accorgimenti progettuali già precedentemente indicati, si possa agevolmente escludere – sotto il profilo indicato -l’esistenza di interferenze significative tra la realizzazione dell’opera ed il contesto insediativo.

5) Progetto delle aree di superficie

Si è già detto nella presente relazione, nell’illustrare le attività di analisi svolte, quali siano stati i principali input che hanno determinato le scelte progettuali effettuate per la sistemazione delle aree di superficie.

Va ricordato innanzi tutto, che i documenti dell’avviso pubblico esortano i proponenti a considerare il fattore della qualità come fattore determinante per la sistemazione di questi spazi.

Su questa linea è stata sviluppata la proposta progettuale della Soc. PARKROI, considerando principalmente:

- L’esigenza di caratterizzare in modo equilibrato il grande spazio di piazzale Berlinguer. E’ del tutto evidente come la grande dimensione di questo spazio


residuo dalla demolizione quasi completa della pre-esistente caserma Donati in rapporto alle piccole dimensioni ed alla eterogeneità dei fabbricati che oggi lo delimitano, sia tale da rendere impossibile percepire lo spazio vuoto come uno spazio/piazza unitario. A questa condizione contribuisce anche – in modo non irrilevante – la presenza dell’edificio demaniale, che costituisce l’unico elemento edilizio collocato all’interno dell’invaso definito dai bordi continui delle facciate degli edifici allineati sulle quattro strade contermini.

- La relativa uniformità volumetrica degli edifici che definiscono il bordodell’invaso (con la sola eccezione appunto dell’edificio demaniale);

- La caratterizzazione planimetrica dello spazio, solo idealmente riconducibile ad un rettangolo geometricamente perfetto, per via della esistenza dell’edificio demaniale;

- La caratterizzazione altimetrica del piano del rettangolo, di cui si è già detto in precedenza;

- La connotazione architettonica costituita dal filare dei platani lungo il lato lungo di via Cavour;

- La connotazione identificativa del luogo costituita dalle due alte palme, che raccontano un episodio urbano già trasformato con la demolizione delle caserme mantenendone la memoria, e caratterizzano il luogo anche da lontano nello sky-line cittadino;

- Le caratteristiche funzionali delle attività presenti sia direttamente sull’area che nell’immediato contesto;

- La collocazione di piazzale Berlinguer in una posizione di estremo interesse a cerniera tra il borgo storico – pressoché per intero pedonalizzato – e la più recente espansione esterna, maggiormente commerciale, organizzata tra la linea ferroviaria e i nuclei più antichi del territorio urbano.

Sulla base di queste considerazioni sono state effettuate le scelte progettuali :

- Innanzi tutto, il progetto prevede di riorganizzare la vastità e la disuniformità dello spazio attuale in un disegno urbano concepito in modo unitario ed organico, sfruttando la presenza dell’edificio demaniale ed assorbendolo nel disegno del nuovo spazio come quinta costruita.

- Lo spazio di progetto diventa così il risultato di un equilibrio tra tre spazi differenziati per trattazione, uso, materiali, e allineamenti riunificatori, che dispongono i percorsi pedonali che collegano questi spazi in modo funzionale ed organico, riammagliandosi ai percorsi pedonali che adducono al limitrofo borgo.


- Al fine di rimarcare maggiormente la continuità pedonale, il progetto propone la pedonalizzazione di via Donati, tutelando ovviamente le accessibilità agli edifici ed ai locali commerciali.

- Le diverse aree con cui viene organizzato il nuovo spazio, si differenziano anche tra loro in ragione della collocazione rispetto ai dislivelli di quota che si creano con la realizzazione del solaio orizzontale di copertura del parcheggio: lungo il bordo dove il dislivello è maggiore, il progetto propone di realizzare delle strutture leggere destinate all’insediamento di piccole attività fondamentalmente commerciali ed artigianali, da concordare con il Comune, che vanno così a costituire un bordo di una nuova piazza sul lato orientale dell’area, delimitata per l’altro lato da una gradonata che raccordando le due quote consente di creare uno spazio – cavea funzionale alla sosta ed alla socializzazione.

- In corrispondenza dell’area opposta – sul lato ovest – il progetto crea una secondo più piccolo spazio, da destinare alla ricollocazione dei chioschi qualora queste attività non volessero essere riallocate nelle strutture della piazza est, o alla collocazione di nuovi chioschi e nuove attività, anche saltuarie, del tipo di quelle oggi presenti (i banchi e gli stands di un nuovo mercatino troverebbero allocazione a margine degli spazi e lungo i percorsi pedonali previsti dal progetto, in una articolazione funzionale e qualificante).

- Le due piazze sono unite tra loro da un percorso pedonale diagonale, disposto anche a raccogliere i punti di accesso pedonale al sottostante parcheggio(scale e ascensori), incrociato con un percorso che si collega perpendicolarmente al nuovo asse pedonalizzato di via Donati ed alla rete pedonale del borgo limitrofo.

- In questo nuovo assetto, un tema particolare è costituito dalle zone necessarie per la ventilazione dei sottostanti piani del parcheggio. Al riguardo potevano essere scelte due strade: la prima, quella di dissimulare quanto più possibile questi pozzi di aria mantenendoli solo come disegno a terra. La seconda, quella di assorbire la loro presenza facendoli diventare elementi architettonici , funzionali anche rispetto all’uso degli spazi di superficie. L’idea sotto il profilo architettonico è stata dunque quella di inglobare queste presenze nel complessivo disegno dello spazio, evidenziandone le caratteristiche come di tanti piccoli elementi a torrecui addossare altri elementi funzionali all’uso della piazza e della struttura parcheggio (servizi igienici, chioschi, accessi al parcheggio ecc.), quasi a richiamare il tema delle mura e delle case del borgo.

- Le scelte effettuate e sopra descritte consentono di creare uno spazioestremamente vario e movimentato planimetricamente ed


altimetricamente, vivo dal punto di vista funzionale, integrato nel tessuto circostante, e fortemente caratterizzato, ma anche concepito come spazio unitario ed organico.

- Ulteriore elemento sia di caratterizzazione architettonica che di utilità funzionale è previsto attraverso la realizzazione di strutture di copertura dei percorsi e spazi pedonali, pensati come strutture estremamente leggere (pilastrini sottili in acciaio e vele di copertura), raccordate ad una tensostruttura disposta a copertura della piazza ovest. Tali strutture possono essere utilizzate sia per l’estate che per l’inverno, o anche facilmente rimovibili qualora se ne volesse limitare l’uso.

- La necessità di dare allo spazio della nuova piazza Berlinguer una forte caratterizzazione ed una nuova forte identità di luogo urbano, viene ulteriormente rafforzata attraverso scelte ulteriori: la prima, quella di creare un’area verde caratterizzata da disposizioni del terreno in forma di dune, sulla quale ricollocare nuove palme del tipo di quelle oggi preesistenti (la configurazione a duna consente di avere uno spessore ed una quantità di terreno doppia rispetto a quella indicata dall’avviso indicativo che si limita a prevedere una potenza di un metro al di sopra del solaio di copertura del parcheggio), ma anche organizzare una piccola (ma significativa dal punto di vista botanico e profondamente caratterizzata architettonicamente) oasi verde, affiancata ad una zona per il gioco dei bambini.

- Il ridisegno della viabilità viene svolto dal progetto con l’obiettivo di eliminare fisicamente tutta la sosta di superficie nell’ambito della piazza, creando così un rapporto del tutto nuovo ed innovativo tra la piazza stessa, le strade e gli edifici contermini, oggi abituati a confrontarsi con una disorganizzata selva di automobili e con uno spazio totalmente privo di alcun elemento di qualità urbana.

Si è anche voluto, in questa fase del progetto, presentare ed illustrare in dettaglio alcunielementi caratterizzanti delle scelte che si effettueranno nelle successive fasi di progettazione, che nel quadro di un più complessivo obiettivo di qualità assumono forte rilievo anche se nel dettaglio: a tal fine, nell’elaborato 15 (relazione sui materiali e arredi sistemazione superficiale) vengono illustrate nel dettaglio le scelte effettuate su materiali ed arredi che il progetto propone per la sistemazione degli spazi di superficie.

Il progetto per il nuovo spazio di piazzale Berlinguer è infine illustrato attraverso un rendering tridimensionale (Elaborato 3f) con cui cercare di dare una immagine percepibile con immediatezza delle intenzioni e delle scelte effettuate con il progetto delle sistemazioni di superficie.

6) Dati di progetto


6.1) Parcheggio

Come già segnalato, il progetto ha realizzato compiutamente tutte le indicazioni dei documenti comunali, collocando su tre livelli interrati n. 435 posti auto (di cui 78 box e 9 posti riservati ai disabili), oltre a tutti i necessari spazi di servizio.

I dati dimensionali di dettaglio sono riportati nell’elaborato 16 (schemi quotati per il calcolo delle superfici e dei volumi).

6.2) Spazi di superficie

In sintesi, si riepilogano di seguito i principali dati metrici e dimensionali che caratterizzano le sistemazioni superficiali

- Aree pavimentate e attrezzature (28 panchine, 14cestini) mq. 1.350- Aree a verde e giochi bimbi mq. 650- Pedonalizzazione di via Donati mq. 550- Riorganizzazione viabilità mq. 900- Gradonata piazza est mq. 250- Artigianato, servizi e piccolo commercio piazza est mq. 480- Chioschi mq. 120- Sistema di copertura dei percorsi pedonali mq. 380- Tensostruttura copertura piazza ovest mq. 160

6.3) Stima dei costi di costruzione e parametri per il piano economico e finanziario

Il progetto proposto dalla Soc. PARKROI, articolato per semplicità di trattazione come indicato nei documenti dell’avviso di projec financing in due oggetti (Parcheggio interrato e sistemazioni di superficie), è stato sottoposto a valutazione metrico-estimativa al fine di determinare i costi di costruzione.

La fase di procedura in cui si colloca la attuale proposta nel rispetto di quanto stabilito dal D.Lgs 163/2006 e s. i. e m. prevede la redazione di un progetto preliminare, e conseguentemente la stima dei costi di costruzione costituisce una valutazione di tipo indicativo – sia pure sufficientemente approfondito – essendo solo parzialmente supportata da computi di dettaglio che di norma trovano sviluppo nelle successive fasi definitive della progettazione.

Ciò premesso, in considerazione della particolarità del procedimento di partenariato pubblico-privato, che richiede una attenta valutazione degli equilibri finanziari ed


economici per l’investimento necessario alla realizzazione dell’opera, si rende sino da ora necessario sviluppare un piano dei costi quanto più attendibile. A tale fine, si è comunue fatto riferimento per la elaborazione della stima, alla tariffa dei prezzi regionale per le opere edili, stradali verde e impianti 2010, vigente al momento della redazione della proposta.

Tra i costi, è stato previsto anche a carico del proponente quello relativo alla acquisizione dell’area oggetto dell’intervento, come richiesto dall’avviso indicativo.

In assenza di indicazioni da parte del Comune al riguardo, si è proceduto ad effettuare una stima di tale possibile valore, utilizzando parametri riferiti al mercato locale per la acquisizione di terreni aventi potenzialità edificatoria comparabile con quella dell’avviso.

Ai fini della redazione del piano economico e finanziario, i valori considerati sono riportati in forma sintetica nella tabella che segue (i valori riportati sono al netto degli oneri fiscali).

Attività Costo euro

Oneri di acquisizione dell’area di intervento 220.000,00Costi di costruzione della struttura del parcheggio 6.371.820,00Costi di costruzione delle strutture di sistemazione superficiale 1.482.800,00Totale parziale costi di costruzione 7.854.620,00

Erogazione dei servizi di progettazione, prestazioni specialistiche, direzione lavori, collaudo

495.960,00

Utili di impresa 712.000,00

I costi esposti in sintesi nella tabella sopra riportata comprendono e compensano le attività e le prestazioni di seguito elencate:

1) Realizzazione del parcheggio- Acquisizione area dal demanio- Impianto cantiere - Paratie perimetrali- Sbancamento e trasporto a discarica delle terre- Struttura interna (pilastri, setti, solai, vani ascensori, scale ecc.)- Opere murarie (divisori box, vani scale, ecc.)- Finiture (pavimentazioni, servizi igienici, basculanti box ecc.)


- Impianti correnti ed impianti speciali (segnalazione posti auto liberi (rosso/verde) telecamere di controllo sicurezza, sistemi esazione automatica e controllo da remoto, ecc.)

2) Realizzazione degli spazi di superficie

- Piazze e aree pavimentate, percorsi pedonali, gradonata/cavea- Aree a verde con dune di sabbia, nuove 3 palme, aiole, siepi e alberature- Giochi bimbi e attrezzature (panchine, cestini, ecc.)- Impianti (illuminazione, irrigazione, smaltimento acque di superficie ecc.)- Riorganizzazione della viabilità (pedonalizzazione via Donati, rifacimento

marciapiedi, revisione sezioni stradali, razionalizzazione stalli sosta, aree carico/scarico merci, parcheggi disabili, prelievo rifiuti urbani, ecc.)

- Strutture per l’artigianato e il piccolo commercio (box, chioschi, ecc.)- Strutture di copertura dei percorsi pedonali- Tensostruttura copertura piazza ovest

3) Servizi - Progettazione preliminare architettonica- Progettazione definitiva ed esecutiva- Progettazione strutture e calcoli strutturali - Progetto sicurezza antincendio- Progetto di traffico e ristrutturazione viaria- Piano di monitoraggio delle interferenze statiche- Progetto impiantistico- Progetti ambientali- Progetto del verde- Piani e progetti per la sicurezza- Direzione dei Lavori, sicurezza, assistenza al cantiere- Collaudo statico e tecnico-amministrativo- Pratiche catastali - Redazione piano economico finanziario - Redazione schema di convenzione- Redazione del cronoprogramma delle attività

Per tutto quanto riguarda costi amministrativi e finanziari ed oneri fiscali, si rinvia alla specifica relazione del piano economico e finanziario (Elaborato 18), ove vengono


riportati i flussi stimati per le spese in ragione del cronoprogramma di cui all’elaborato 17.

Si precisa che lo start per le attività ha avvio dal momento della stipula della convenzione.

7) Piano di gestione 7.1) Parcheggio

Al fine di determinare i parametri di input per la redazione del piano economico e finanziario, si è proceduto innanzi tutto alla valutazione dei coefficienti di riempimento del parcheggio, determinati sulla base delle risultanze degli studi effettuati sulla sosta.

Al riguardo, la proposta della Soc. PARKROI è stata elaborata tenendo conto dei seguenti elementi:

- Regime vigente nel Comune di Nettuno, ed in particolare nel contesto di influenza del nuovo parcheggio, a riguardo della tariffazione della sosta su strada

- Potenziale di riempimento a rotazione oraria- Potenziale di riempimento a rotazione giornaliera (max. ore 12)- Potenziale di riempimento ad abbonamento mensile (stagionali)- Potenziale di riempimento ad abbonamento annuale (residenti)

Si è ritenuto difatti necessario proporre una notevole varietà di offerta di tipologia di sosta a rotazione, in ragione delle evidenti variazioni indotte sul possibile regime di gestione da una parte dalla particolare collocazione dell’area nel contesto urbano, dall’altra dalla particolarità della situazione socio-economica del Comune di Nettuno, che vede nella stagione estiva un sostanziale incremento della popolazione sino quasi al raddoppio di quella normalmente residente.

Per la erogazione dei servizi di gestione, la proposta della Soc. PARKROI prevede di utilizzare – potenziandola nella misura necessaria, la propria divisione interna. Questa scelta consente di stimare i costi necessari nella fase gestionale in misura inferiore di quella che si avrebbe se si dovesse costituire una struttura ad hoc.

E’ del tutto evidente che il funzionamento del parcheggio – e dunque anche la stima effettuata a riguardo dei coefficienti di riempimento, è direttamente e fortemente connessa con le politiche sulla sosta che l’amministrazione comunale effettuerà nel contesto del raggio di influenza del parcheggio per tutta la durata della concessione.


Tale condizione costituisce una variabile di fondamentale importanza per la costruzione di un piano di gestione ed una ipotesi di rientro dall’investimento che abbia una ragionevole credibilità.

Presupposto fondamentale a sostegno della proposta avanzata dalla Soc. PARKROI è dunque quella – precedentemente già esposta – che l’amministrazione comunale agisca con decisione nella direzione peraltro indicata nei documenti dell’avviso provvedendo con una attenta pianificazione ed una coerente attuazione ad eliminare, nell’ambito di influenza della struttura, una quota di sosta su strada almeno equivalente a quella offerta dal parcheggio di piazzale Berlinguer, ed a perseguire con altrettanta decisione i fenomeni di illegalità oggi presenti, anche attraverso azioni costanti di tipo repressivo, ma soprattutto attraverso interventi di ristrutturazione dei sedimi stradali che costituiscano impedimenti fisici alla possibilità che si creino situazioni di illegalità(sosta in doppia fila, sosta sul marciapiedi, ecc.).

Tali interventi, ormai prassi consolidata in tutti gli agglomerati urbani più evoluti, sono stati adottati nel progetto proposto dalla Soc. PARKROI per l’area di piazzale Berlinguer, e consistono nel ridimensionamento delle sezioni destinate alla motorizzazione, nell’incremento degli spazi pedonali dei marciapiedi, nella applicazione di elementi para-pedonali, e così via.

E’ quindi del tutto evidente che l’equilibrio indicato nel piano economico e finanziario è assolutamente correlato alle politiche del traffico che saranno attuate nel medesimo periodo dall’amministrazione comunale: la loro mancata attuazione non potrà che portare, così come previsto nella bozza di convenzione (Elaborato 19) che costituisce parte integrante della proposta, alla attivazione di un procedimento di riequilibrio (in senso sia positivo che negativo).

Tra i costi di gestione, sono stati stimati anche i costi per le manutenzioni, ordinarie e straordinarie, da prevedere per la durata della concessione.

A questo riguardo, va evidenziato che il piano economico e finanziario non tiene conto né del minor valore delle opere derivante dall’uso effettuato nel periodo di concessione, né di un eventuale maggior valore potenzialmente derivante dalla rivalutazione del valore dei beni, che si potrebbe determinare al momento in cui le opere stesse saranno trasferite al Comune alla scadenza del periodo di concessione: è difatti impossibile valutare a distanza di tanto tempo ed in modo adeguato parametri di questa natura.

Si è considerato pertanto che i costi di manutenzione preventivati siano tali da consentireuna gestione ordinaria e straordinaria sufficiente a mantenere in buon esercizio le strutture, accettandone che il naturale degrado fisiologico in linea di massima possa


ritenersi compensato da un maggior rendimento delle strutture e dalla rivalutazione del loro valore patrimoniale, ipotizzabile al termine della durata della concessione in ragione di altrettanto naturali fenomeni di adattamento delle componenti socio-economiche alle nuove situazioni funzionali indotte dalla realizzazione dell’opera.

7.2) Spazi di superficie

Il progetto delle sistemazioni di superficie, descritto nella presente relazione ed illustrato negli elaborati specifici, tende a realizzare spazi e ad insediare funzioni potenzialmente produttive di reddito derivante dalla loro collocazione sul mercato delle locazioni.

E’ questa la strada seguita nella valutazione dei potenziali ricavi derivanti dall’uso sia degli spazi chiusi (strutture fisse, chioschi, ecc.) che di quelli aperti (piazze, cavea, aree pavimentate, ecc.).

La presenza costante di attività negli spazi della nuova piazza Berlinguer, ad un tempo li rende vitali e allo stesso tempo consente il rientro dall’investimento e la remunerazione del capitale investito. La loro stessa esistenza e costanza nel temo è dunque condizione essenziale per il raggiungimento dell’obiettivo dell’equilibrio economico e finanziario.

Analogamente che per il parcheggio, anche per la vitalità degli spazi di superficie sarà assolutamente necessario che il Comune si costituisca parte attiva e convinta per la promozione degli usi di questi spazi incentivandone le potenzialità connesse ad unaloro collocazione sul mercato – ai prezzi comunque calmierati ipotizzati dalla proposta ma in cambio di una evidente qualità di contesto - in luogo di quella più tradizionale e spesso ritenuta a torto maggiormente attrattiva elettoralmente, di concedere gli usi dei suoli pubblici a basso costo.

Una politica attiva in questo senso costituisce fondamento per l’equilibrio economico e finanziario, così come al contrario l’assenza di politiche di tipo promozionale o peggio l’offerta di alternative a basso costo sul territorio comunale in condizioni assimilabili a quella del nuovo piazzale Berlinguer, non potranno che determinare l’attivazione delle procedure di riequilibrio (in senso negativo o positivo) descritte nella bozza di Convenzione (elaborato 19).

Anche per la gestione degli spazi di superficie sono stati considerati i costi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, analogamente a quanto indicato per la gestione del parcheggio.


Non rientrano tra i costi di manutenzione quelli relativi alla pulizia quotidianaordinaria degli spazi aperti, che per evidenti ragioni organizzative non possono che essere mantenute in capo alle strutture oggi operanti nell’ambito del territorio comunale per il mantenimento di spazi di questa natura (piazze, percorsi pedonali, aree verdi). Nel prosieguo della procedura occorrerà pertanto disciplinare attentamente tale aspetto.

7.3) Valutazione dei costi e dei ricavi da gestione e parametri per il piano economico e finanziario

Sulla base delle analisi svolte, si è articolato il piano di gestione di seguito indicato:

Attività Ricavo euro

Cessione dei box in proprietà 50% al secondo anno, 35 % al terzo, 15 % al quarto - valore assoluto

1.950.000,00

Rotazione oraria – coefficiente di riempimento medio giornaliero/anno 357/2 = 178 x 5 ore/giorno = 890 x 365 giorni/anno = 324.850 x 1 euro a regime dal secondo anno - valore annuale

324.850,00

Rotazione ad abbonamento giornaliero max 12 ore – coefficiente di riempimento medio giornaliero/anno 357/10 = 35 x 365/2 = 182 giorni/anno = 6.370 x 7 euro per 1/3 dal secondo anno, per 1/3 dal terzo e per 1/3 dal quarto anno – valore annuale

44.590,00

Rotazione ad abbonamento mensile (stagionale) – coefficiente di riempimento medio mensile 357/3 = 119 x 12/2 = 6 mesi/anno = 714 x 120 euro per 50% dal secondo anno e per 50% dal terzo anno – valore annuale

85.680,00

Rotazione ad abbonamento annuale (residenti) – coefficiente di riempimento medio annuale 357/18 = 20 x 1 anno = 20 x 1.200 euro per 1/3 dal secondo anno, 1/3 dal terzo, 1/3 dal quarto anno – valore annuale

24.000,00

Locazione degli spazi in superficie (strutture fisse, chioschi, ecc.) mq. 400 x 20 euro/mese per 50% dal terzo anno e per 50 % dal quarto anno = 4000 x 12 - valore annuale

96.000,00

Locazione superfici (mercatino, manifestazioni, ecc.) mq. 1,800 x 12 euro/mese a regime dal secondo anno = 21.600 x 12/4 – valore annuale

64.800,00

Attività costi euro

Funzionamento della struttura incaricata della gestione – divisione della Soc. PARKROI – sede e uffici amministrativi – valore annuale

50.000,00


Gestione della struttura parcheggio – controllo da remoto, sicurezza, esazione, ecc. – valore annuale

20.000,00

Gestione delle strutture degli spazi di superficie – valore annuale 25.000,00Manutenzione ordinaria del parcheggio e degli spazi di superficie –esclusa la pulizia quotidiana – valore annuale

35.000,00

Manutenzione straordinaria del parcheggio e degli spazi di superficie calcolata in quota % sul valore della manutenzione ordinaria –valore annuale

10.000,00

Per tutto quanto riguarda costi amministrativi e finanziari ed oneri fiscali, si rinvia alla specifica relazione del piano economico e finanziario asseverato (Elaborato 18-18a-18b), ove vengono riportati i flussi stimati per le spese in ragione del cronoprogramma di cui all’elaborato 17.

Si precisa che lo start per le attività ha avvio dal momento della stipula della convenzione.

Considerazioni finali

Sulla base dei parametri sopra riportati si è provveduto ad elaborare il piano economico e finanziario dell’intervento.

Dall’analisi effettuata, emerge come il punto di equilibrio, a condizioni costanti, si raggiunga dopo un periodo che raggiunge quasi una durata di ventiquattro annidella concessione.

Va ricordato a questo proposito, che lo stesso D.Lgs. 163/2006 considera quale massima durata possibile della concessione in project financing quella di 30 anni.

E’ dunque evidente come – al di là della evidente difficoltà di prevedere il mantenersi costante delle condizioni di equilibrio riguardo ai temi della sosta e delle attività da collocare negli spazi di superficie, di cui si è detto in precedenza – una esigenza di tempo così lunga costituisca un fattore ampiamente disincentivante per un Soggetto investitore, anche alla luce delle attuali assai problematiche contingenze economiche, con il rischio di non centrare i rispettivi obiettivi, quello dell’investitore di vedere remunerato correttamente il proprio investimento, e quello del Comune di vedere realizzata l’opera pubblica per la quale è stato emesso l’avviso indicativo.

Va anche rilevato che, nella proposta presentata, non è stato considerata la corresponsione di alcun corrispettivo da parte dell’amministrazione comunale, né d'altronde avrebbe avuto senso alla luce di quanto esplicitamente dichiarato dalla stessa


amministrazione circa la propria difficoltà a corrispondere un contributo di tipo finanziario.

L’amministrazione comunale a questo riguardo, ha inserito nell’avviso la clausola di possibile concessione di un diritto di superficie su un’area non identificata, da considerarsi nella proposta quale “prezzo”, senza tuttavia specificare nulla altro al riguardo.

E’ dunque evidente la difficoltà in cui si può trovare il proponente per l’approfondimento di questo aspetto, non avendo contezza alcuna né della localizzazione di tale diritto, né del suo valore, né della sua durata, né infine delle caratteristiche della c.d. “opera accessoria” realizzabile, deve presumersi, in utilizzazione di tale area.

Di conseguenza, la proposta della Soc. PARKROI ha sondato due diverse linee di intervento, da considerarsi entrambe meritevoli di attenzione:

1) La prima linea di intervento consiste nel proporre di affidare al medesimo soggetto cui viene affidata la gestione della concessione, la gestione della sosta tariffata collocata in superficie nel contesto del raggio di influenza del parcheggio di piazzale Berlinguer, in misura di circa 100 posti auto.Tale affidamento avrebbe il vantaggio di consentire, attraverso l’introito da parte del concessionario derivante dalla gestione, (con costi non eccessivi per via della gestione unificata con quella del parcheggio), di ridurre il tempo della concessione di circa 10 anni. L’affidamento potrebbe anche configurarsi nell’ambito di una cessione di diritto di superficie, quindi di un prezzo o corrispettivo da parte della amministrazione comunale, o anche più semplicemente di concessione di servizio. Potrebbero esserci tuttavia difficoltà –non conoscibili dalla Soc. PARKROI al momento della proposta - sia di tipo amministrativo in relazione ai contratti di gestione della tariffazione della sosta oggi esistenti, sia di tipo tecnico (quali ad esempio le interferenze operative tra società diverse operanti su territori contermini) tali da far ritenere questa ipotesi percorribile con non poche difficoltà. Questa ipotesi è stata comunque oggetto di approfondimento, all’interno della proposta della Soc. PARKROI, mediante la redazione di una seconda ipotesi di piano economico e finanziario, così da verificare le differenze con quello base. Tale documento è allegato come elaborato 20-20a-20b (piano economico e finanziario (prima ipotesi alternativa).

2) La seconda linea di intervento consiste nel proporre di concedere al medesimo soggetto cui viene affidata la gestione della concessione per la realizzazione di


piazzale Berlinguer, il diritto di superficie di un’area edificabile di proprietà comunale. L’area, già edificabile o da rendere tale attraverso procedimenti di variante anche in Accordo di Programma, dovrebbe consentire un programma di realizzazione di edilizia abitativa, articolato in modo tale da garantire una quota pari a circa il 65 % di alloggi a disposizione del soggetto investitore privato ed una quota pari a circa il 35 % di alloggi da immettere sul mercato della locazione a canoni ridotti concordati con la amministrazione comunale.La proposta potrebbe realizzare strutture speciali in cui realizzare la quota di alloggi a canone ridotto, da destinare alle giovani coppie o agli anziani, dotate di strutture di servizio di uso collettivo, e dunque prefigurare un vero e proprio “esperimento urbano” di tipo innovativo. In quest’ottica, la concessione del diritto di superficie porterebbe ad una riduzione sicuramente significativa dela durata della concessione di piazzale Berlinguer, rendendo assai più realistico il raggiungimento dell’obiettivo della sua realizzazione attraverso l’avviato procedimento di partenariato pubblico-privato, e la quota di edilizia abitativa da immettere sul mercato a canoni fortemente agevolati rappresenterebbe sicuramente una “opera accessoria” di evidente interesse pubblico soprattutto alla luce dell’attuale situazione di crisi economico-finanziaria ed i riflessi della crisi nel settore abitativo. Le analisi demografiche riportate all’interno dello studio effettuato per la redazione della proposta della Soc. PARKROI sembrano effettivamente supportare una ipotesi di questa natura.La Soc. PARKROI dichiara sino da ora la propria disponibilità ad approfondire questa proposta qualora l’amministrazione comunale la valutasse di proprio interesse, nei tempi immediatamente successivi all’attivazione del procedimento indicato dal D.Lgs 163/2006 e s. i. e m. per l’attuazione dei progetti di partenariato pubblico-privato.

Costi sostenuti dal proponente per la redazione della proposta

Come noto, il D.Lgs 163/2006 e s. i. e m. stabilisce quale importo massimo da considerare in questa voce, quello del 2,5 % del valore dell’investimento.

I costi sostenuti dalla Soc. PARKROI per la presentazione della proposta, possono essere articolati come segue:

1) Redazione del progetto: Euro 18'000,00;2) Rilievi fotografici e plano-altimetrici, stato di consistenza dei fabbricati: Euro 6'000,00;3) Studi di traffico: Euro 7'000,00;4) Verifiche di conformità al D.M. 1/2/1986 ed Elaborati: Euro 5'500,00;


5) Studio per il piano di monitoraggio e le interferenze statiche: Euro 5'500,00;6) Studio per le soluzioni e le innovazioni impiantistiche: Euro 4'500,00;7) Studio di impatto ambientale: Euro 7'000,00;8) Rilievo del verde e valutazioni agronomiche: Euro 4'500,00;9) Redazione della bozza di convenzione: Euro 3'000,00;10) Redazione del piano economico e finanziario: Euro 5'500,0011) Premi fideiussioni a garanzia: Euro 1'000,0012) Asseverazione Bancaria Piano Finanziario: Euro 3'500,00

Per un costo complessivo pari a Euro 71'000,00

Elenco degli elaborati che costituiscono la proposta

- Elaborato n. 1 – Relazione generale – descrizione della proposta e piano di gestione- Elaborato n. 2 – Planimetria catastale- Elaborato n. 3a – Progetto architettonico – planimetria generale – sistemazioni superficiali- Elaborato n. 3b – Progetto architettonico – pianta 1° livello- Elaborato n. 3c – Progetto architettonico – pianta 2° livello- Elaborato n. 3d – Progetto architettonico – pianta 3° livello- Elaborato n. 3e – Sezioni- Elaborato n. 3f – Rendering della sistemazione superficiale- Elaborato n. 4 – Rilievo fotografico dell’area- Elaborato n. 5 – Rilievo plano-altimetrico dello stato dei luoghi- Elaborato n. 6 – Rilievo della sosta legale e della domanda di sosta- Elaborato n. 7 – Relazione della sosta legale e della domanda di sosta- Elaborato n. 8 – Studio di traffico in fase attuale/cantiere/esercizio- Elaborato n. 9 – Relazione conformità al D.M. 1/2/1986 – VVF- Elaborato n. 10 – Piano di monitoraggio- Elaborato n. 11 – Relazione interferenze statiche- Elaborato n. 12 – Relazione impiantistica- Elaborato n. 13 – Relazione studio di impatto ambientale- Elaborato n. 14 – Relazione agronomica verde ante-operam- Elaborato n. 14b – Relazione agronomica verde di progetto- Elaborato n. 15 – Relazione sui materiali e arredi sistemazione superficiale- Elaborato n. 16 – Schemi quotati per il calcolo delle superfici e dei volumi- Elaborato n. 17 – Cronoprogramma delle attività- Elaborato n. 18 – Piano economico e finanziario asseverato- Elaborato n. 18a - ALLEGATO 1 al Piano Finanziario asseverato- Elaborato n. 18b - ALLEGATO 2 al Piano Finanziario asseverato- Elaborato n. 19 – Bozza di convenzione- Elaborato n. 20 – Piano economico e finanziario (prima ipotesi alternativa)- Elaborato n. 20a - ALLEGATO 1 al Piano Finanziario alternativo- Elaborato n. 20b - ALLEGATO 2 al Piano Finanziario alternativo

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Parcheggio Multilivello a NETTUNO (Piazzale Berlinguer) – Documentazione (fonte: sito ufficiale...

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