INU Lazio Gruppo di Lavoro “Programmi integrati”Paola Carobbi

Daniel Modigliani

Irene Poli

Chiara Ravagnan

I PROGRAMMI INTEGRATI NELL’ESPERIENZA ROMANAUNA RICOGNIZIONE

I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO

L 179 DEL 17 FEBBRAIO 1992

LR LAZIO 22 DEL 26 GIUGNO 1997

NTA DEL PRG DI ROMA DEL. CC 18/08

LIVELLO NAZIONALE

LIVELLO REGIONALE

LIVELLO COMUNALE

Il Print è di iniziativa pubblica fatto salvo l‟intervento sostitutivo dei

proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta dei valori

catastale degli immobili interessati. Il Print integra soggetti,

finanziamenti, interventi pubblici e privati, interventi diretti e indiretti

I Comuni promuovono la formazione da parte di soggetti pubblici o

privati, singolarmente o riuniti in consorzi o associati di Programmi

integrati finalizzati alla riqualificazione del tessuto urbanistico,

edilizio e ambientale anche in variante alla Pianificazione generale

Il Print è un progetto operativo complesso di interesse pubblico con

rilevanza urbanistica ed edilizia che può essere localizzato solo in

territori di Comuni provvisti di strumento urbanistico generale e anche

attraverso la compartecipazione di soggetti pubblici e/o privati.

PROCEDURA

PROCEDURA

PROCEDURA

“

Questa procedimentalizzazione consente:

- di mantenere in capo all’Amministrazione la responsabilità programmatoria globale nel contesto di una

visione sistemica e complessiva delle esigenze del territorio;

- di lasciare in capo ai privati il momento della presentazione delle vere e proprie proposte di intervento

nonché il concorso al finanziamento delle opere pubbliche, anche in un contesto negoziale, tenendo presente

il criterio dell‟evidenza pubblica.

I Programmi integrati: principi e criteri generali

I Programmi integrati: principi e criteri generali

I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO

ART. 14

NORME GENERALI PER IL

PROGRAMMA INTEGRATO

Il Print prevede

-incentivi urbanistici

-incentivi finanziari

-incentivi fiscali

LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI

MIGLIORAMENTO DELLA

QUALITA‟ URBANA E

AMBIENTALE

FINANZIAMENTO DELLE

OPERE PUBBLICHE

ART. 53

NORME PER I PROGRAMMI

INTEGRATI DELLA CITTA’ DA

RISTRUTTURARE

LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI

MIGLIORAMENTO DELLA

QUALITA‟ URBANA

ADEGUAMENTO E

INTEGRAZIONE DELLA

VIABILITA‟ E DEI SERVIZI

MEDIANTE RISORSE

PRIVATE

Il Print prevede:

-maggiorazione degli indici

-premialità della SUL

-cessione compensativa

I Programmi integrati: principi e criteri generali

ISTITUTI OPERATIVI

MAGGIORAZIONE

DELLE CAPACITA’

EDIFICATORIE

Introduzione di un doppio regime normativo,

consistente nell‟attribuzione di indici edificatori

maggiorati in caso di partecipazione al

programma

DIFFERENZIAZIONE

DELLE CAPACITA’

EDIFICATORIE

Differenziazione delle previsioni edificatorie

attribuite ai proprietari sulla base della disciplina

urbanistica pre-vigente (perequazione

urbanistica)

QUOTA DI

EDIFICABILITA’ A

FAVORE DEL

COMUNE

Previsioni edificatorie riservate al Comune e

utilizzate per finalità di interesse pubblico o

generale, secondo le priorità e gli obiettivi

stabiliti dal programma

CONTRIBUTO

STRAORDINARIO

Corresponsione di un contributo finanziario

commisurato alle valorizzazioni immobiliari

generate dalle nuove previsioni urbanistiche per

il finanziamento di opere e servizi pubblici

INCENTIVI PER IL

RINNOVO EDILIZIO

Incentivazione del rinnovo del patrimonio edilizio

degradato attraverso la concessione di

premialità:maggiorazione della SUL esistente,

calibrati a seconda della tipologia di intervento

CESSIONE

COMPENSATIVA

Acquisizione delle aree a verde e servizi tramite

la concessione ai proprietari di previsioni

edificatorie, da localizzare in situ o da trasferire

altrove

NTA 2003

SENZA CS

IEC =IET - IEP

NON DEFINITO

NTA 2006

CON CS DEFINITO

DAL PRINT

IEC=IET-IEPe-

IEPcs

SI NON

DEFINITO

NTA 2008

SI DEFINITODALLE NTA

SISENZA CS

SI CON CS

NON DEFINITO

SI CON CS

DEFINITODALLE NTA

CON CS DEFINITO

DALLE NTA

DEFINITO DALLE NTA

DEFINITI DAL PRINT

DEFINTI DALLE NTA

DEFINITI DALLE NTA

SI SI SI

(Cfr. Sentenza n. 4545 del 13 luglio 2010 del Consiglio di Stato, Sezione IV)

LE FASI DI FORMAZIONE ED I CONTENUTI (artt. 14 e 53 delle NTA)

I FASEFORMAZIONE DEL

PROGRAMMA PRELIMINARE

FASI CONTENUTI

- obiettivi de Programma

- capacità insediativa complessiva

- eventuali modifiche del perimetro e della

zonizzazione interna

- indirizzi per la definizione degli interventi

- reperimento degli standard urbanistici

- interventi pubblici prioritari

- finanziamenti pubblici disponibili o attivabili

II FASE

PUBBLICAZIONE DEL

PROGRAMMA PRELIMINARE

SOTTO FORMA DI AVVISO

PUBBLICO

VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE

PERVENUTE

- indici di edificabilità

- incentivi per il rinnovo edilizio e tipologie di

intervento

- contributo straordinario (e monetizzazione

standard)

- termini e modalità di presentazione delle

proposte d‟intervento

III FASEFORMAZIONE E APPROVAZIONE

DEL PROGRAMMA DEFINITIVO

- aggiornamento del Programma preliminare

- progetti preliminari degli interventi privati

- documentazione preliminare delle opere

pubbliche

- piano finanziario

- piano temporale

- schema di convenzione

I Programmi integrati: principi e criteri generali

Principali infrastrutture viarie

su gomma nei primi anni „60

Insediamenti della Città Storica

Insediamenti pianificati

sorti in attuazione del piano del 1931

Insediamenti sorti spontaneamente

fino ai primi anni „60

I Programmi integrati: lo stato di diritto

Principali infrastrutture viarie su gomma

Insediamenti della Città Storica

Insediamenti pianificati

sorti in attuazione del piano del 1931

Insediamenti sorti spontaneamente

fino ai primi anni „60

Insediamenti residenziali e per servizi

pianificati sorti dopo gli anni‟60

Insediamenti residenziali sorti

abusivamente dopo gli anni‟60

Insediamenti produttivi sorti

abusivamente dopo gli anni‟60

Insediamenti produttivi pianificati

dopo gli anni‟60

I Programmi integrati: lo stato di diritto

INSEDIAMENTI RESIDENZIALI

SPONTANEI E ABUSIVI

Insediamenti spontanei

già interessati dai PIANI

PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE F1

Insediamenti abusivi

PROGRAMMI INTEGRATI

prevalentemente residenziali

INSEDIAMENTI PER ATTIVITA’

PIANIFICATI E ABUSIVI

Insediamenti pianificati

in parte oggetto dei PIANI

PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE L

Insediamenti abusivi

PROGRAMMI INTEGRATI

prevalentemente per attività

Superficie interessata: circa 7.000 ha

costituiscono 165 ambiti di cui:

85 ambiti residenziali

80 ambiti per attività

I Programmi integrati: lo stato di diritto

Programmi integrati

prevalentemente per attività

Programmi integrati

prevalentemente residenziali

I Programmi integrati: lo stato di attuazione

Programmi Integrati

IN ATTUAZIONE

I Programmi integrati: lo stato di attuazione

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

I BANDI PUBBLICATI

- Gli indici di edificabilità articolati in IEPe, IEPcs e IEC vengono definiti sulla base delle

NTA del PRG approvato

BANDO I emanato dal Dipartimento VI (oggi Dip. Programmazione e Attuazione Urbanistica),

UO n. 8 Programmi complessi approvato con Del. GC del 24/05/2006, è riferito a

quattro Programmi integrati: Pietralata, Alessandrino, Tor Tre Teste, Macchia

Saponara.

BANDO II emanato dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione

Programmazione e Pianificazione del Territorio, UO Programmi Complessi e Sistema

insediativo approvato con Del. GC n.250 dell‟08/08/2012, è riferito al Programma

integrato prevalentemente residenziale di Santa Palomba nell‟XII Municipio.

- Gli incentivi urbanistici vengono definiti sulla base delle NTA del PRG approvato

- Le modalità di calcolo degli oneri ordinari e straordinari vengono aggiornate sulla base

delle NTA del PRG approvato e dei più recenti atti e deliberazioni

- I criteri di valutazione delle proposte di intervento non prendono più in considerazione «il

livello di contribuzione finanziaria alla realizzazione delle opere pubbliche»

In quest’ultimo Bando:

INDICI DI EDIFICABILITA’ (Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

INDICI DI EDIFICABILITA’

Nei Tessuti si applicano gli indici così come individuati dall’art.53 commi 11 e 14 delle NTA del PRG.

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

INCENTIVI URBANISTICI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 08/08/2012)

PROGRAMMA INTEGRATO SU AREE PARZIALMENTE EDIFICATE

L‟indice IEP/e derivante dalla SUL degli edifici esistenti sostituisce progressivamente

la SUL determinata dall‟indice IEP -non soggetta a contributo straordinario- e la SUL

determinata dall‟indice IEP -soggetta a contributo straordinario- secondo tale

sequenza e fino al concorso della propria misura, in questo caso gli incentivi

urbanistici concessi si aggiungono alla IET totale. (Bando Santa Palomba)

Ristrutturazione edilizia RE2 e Ampliamento + 10% SUL esistente

Ristrutturazione edilizia RE3 e Demolizione e

ricostruzione+ 20% SUL esistente

Ristrutturazione urbanisticaUlteriore +15% rispetto ai

precedenti

Art. 21 commi 5 e 6 delle NTA

T1 INTERVENTI DI NUOVA EDIFICAZIONE (NE)

Artt. 9 e 10 delle NTA

TIPOLOGIE DI INTERVENTO

T2 INTERVENTO DI NUOVO IMPIANTO URBANO

T3 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (RE, DR, AMP)

T4 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA (RU)

T5 INTERVENTI DI RICONVERSIONE FUNZIONALE (CDU)

T6 INTERVENTI DI MIGLIORAMENTO BIO-ENERGETICO (MBE)

Nell’ambito delle precedenti tipologie di intervento, è possibile proporre i seguenti

OBIETTIVI SPECIFICI

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

ONERI ORDINARI E STRAORDINARI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

Contributo sul costo di costruzione

Oneri ordinari

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Monetizzazione degli standard urbanistici non

reperiti

Art. 16 comma 3 DPR 380/2001

da calcolarsi ai sensi della Del. CC 19/2005

Art. 16 comma 2 DPR 380/2001

da calcolarsi ai sensi della Del. AC 31/2012

Art. 7 comma 13 delle NTA del PRG

ai sensi della Del. CC 73/2010

Contributo straordinario di urbanizzazione

Oneri straordinari

Art. 53 delle NTA del PRG

da calcolarsi ai sensi della Del. GC 74/2011

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

Il calcolo del contributo straordinario verrà effettuato secondo criteri e tariffe di

riferimento dell’«Invito pubblico per la realizzazione di alloggi di housing

sociale mediante il cambio di destinazione d’uso di fabbricati non residenziali»,

di cui alla Delibera GC n.74/2011

T1 T2

Tip. intervento

(SUL_IEP x 0,5) + (SUL_IEC)

Il 50% della SUL generata dall’indice

IEP (più la SUL generata dall’indice IEC

nella quota eventualmente assegnata

ai proprietari)

T3 T4 SUL_IEP(+SUL_IEC)-SUL_esistente-

SUL_IU

La SUL generata dall’indice IEP

eccedente la SUL esistente, detratti

gli incentivi urbanistici IU

SUL soggetta a contributo Formula

T5 SUL_cduL’intera SUL soggetta a cambio di

destinazione d’uso

T6 ________Nessuna SUL

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

L‟Invito pubblico di cui alla Del GC 74/2011 stabilisce che l’importo unitario del contributo

straordinario è commisurato ai valori dell‟Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

A tale importo unitario (CSB) va applicata una serie di coefficienti secondo la formula:

CS = CSB x K1 x K2 x K3

Coefficiente che tiene conto dei diversi valori di mercato delle

destinazioni d‟uso di progetto, così come definiti nel BandoK1

Coefficiente determinato in sede di valutazione delle proposte di

intervento (comunque >0,80)K2

Coefficiente applicabile in particolari situazioni di ambiti contermini al

confine del territorio comunale (comunque >0,70)K3

Contributo Straordinario = CS x SUL

MODALITA’ DI CORRESPONSIONE DEGLI ONERI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

- Il contributo sul costo di costruzione può essere corrisposto unicamente

mediante versamento dell‟importo

- Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria possono essere corrisposti

con versamento dell‟importo o mediante realizzazione di opere di urbanizzazione

- La monetizzazione degli standard urbanistici deve essere corrisposta mediante

versamento dell‟importo

- Il contributo straordinario può essere corrisposto con versamento dell‟importo o

mediante realizzazione degli interventi pubblici previsti nel Programma integrato

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE DI INTERVENTO(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

- L’organicità della proposta e il suo inserimento nel contesto urbano

- La qualità del progetto architettonico

- Gli effetti di riqualificazione del patrimonio edilizio

Roma Capitale valuta le proposte pervenute sulla base del conseguimento degli

obiettivi del Programma preliminare e della conformità al Bando, tenendo conto dei

contributi partecipativi favorevolmente considerati.

Nella valutazione Roma Capitale avrà particolare riguardo per:

Roma Capitale esclude le proposte ritenute insufficienti rispetto ai criteri adottati ed

esperisce procedure negoziali al fine di adeguare le proposte d‟intervento ritenute

comunque significative, in caso di mancato accordo, stabilisce termini e criteri per

l‟adeguamento, non rispettati i quali le proposte vengono escluse.

I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi

I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi

L’ITER ATTUATIVO

I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi

L’ITER ATTUATIVO

I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi

L’ITER ATTUATIVO

I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi

Fonte Riferimenti normativi Procedura

PROCEDURE PER L’APPROVAZIONE DEL PROGRAMMA DEFINITIVO

NTA del PRG

art. 14

commi 7 e 8

- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale

- Invio alla Regione

- Approvazione del Consiglio Comunale

Accordo di Programma di cui all‟art. 34

del D.Lgs n. 267/2000

L.R. n. 36/1987, art. 2

(abrogato nel 2011)

- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale

- Pubblicazione e raccolta osservazioni

- Approvazione in Accordo di Programma con la

Regione ratificato dal Consiglio Comunale

L.R. n. 22/1997

art.4

- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale

- Pubblicazione e raccolta osservazioni e invio

alla Regione

- Approvazione con Delibera di Consiglio

Comunale

L.R. n. 36/1987, art. 5

In caso di Programmi in variante al PRG

L.R. n. 36/1987, art. 1 commi 2 e 3

In caso di Programmi conformi al PRG

- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale

- Pubblicazione e raccolta osservazioni

- Controdeduzione con Delibera di Consiglio C.

- Approvazione della Giunta Regionale

Accordo di Programma di cui all‟art. 34

del D.Lgs n. 267/2000

- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale

- Pubblicazione e raccolta osservazioni

- Approvazione in Accordo di Programma con la

Regione ratificato dal Consiglio Comunale

BANDI

emanati

- Adozione da parte del Municipio e del Consiglio

Comunale

- Pubblicazione e raccolta osservazioni

- Approvazione anche in Accordo di Programma

CRITICITA’ RISCONTRATE ED ESITI ATTESI

CRITICITA’:

Eccessiva lentezza nell‟avvio e nell‟attuazione dei Programmi, dovuta a:- attuale fase di scarsità di risorse pubbliche e private

- inerzia/insufficienza organizzativa dell’Amministrazione nelle fasi di start up della procedura

- complessità degli aspetti procedurali, finanziari e tempistici, che richiedono la

sperimentazione e il consolidamento del percorso di attuazione

- eccessiva frammentazione delle proprietà coinvolte, che può rendere difficile il

raggiungimento della necessaria “massa critica” per la sostenibilità economica del programma

- scarso coinvolgimento delle imprenditorialità locali

ESITI ATTESI:

Predisposizione di Linee Guida con particolare riferimento a:- calcolo del contributo straordinario, alla luce degli ultimi provvedimenti (Circolare prot.41487

del 18/04/2013), e di revisione periodica degli oneri

- definizione dell‟iter procedurale relativo all‟approvazione dei Programmi Definitivi, a seguito

delle ultime modifiche e integrazioni alla L.R. n.21/2009

- semplificazioni procedurali relative soprattutto alla fase di start up del programma

- modalità di coinvolgimento delle imprese oltre che dei proprietari

Sistematizzazione dell‟attività di monitoraggio e controllo

I Programmi integrati: esiti della ricognizione