N. 120/2018 R.G.E. PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE …

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ………….

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Promosso da:

……………

Contro

……………………………………..

* * *

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:

Comune di Massa Lombarda (Codice F029)-Catasto dei Fabbricati

- …………………… nata a Repubblica Dominicana (EE) il 06/06/1969,

Codice Fiscale ……………., Nuda proprietà per 1/1 in regime di

separazione dei beni;

- ……………., nato a San Giovanni in Persiceto (BO) il 30/04/1945, Codice

Fiscale ……………., Usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni.

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 2, Cat. A/4, Cl. 2,

Vani 8,5, sup. catastale mq. 235, Rendita € 377,53, Via Stradone n…., piano

T-1;

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 3, Cat. D/10, Rendita

€ 327,00, Via Stradone, piano T-1-2;

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 4, Cat. C/6, Cl. 2, Mq.

43, sup. catastale mq. 49, Rendita € 144,35, Via Stradone, piano T.

II tutto risulta attualmente distinto al Catasto Terreni del Comune di Massa

N. 120/2018 R.G.E.

Udienza 16.10.2019

Ore 9,30

PERIZIA

ANONIMA

2

Lombarda al Foglio 4 - mappale 3 – Ente Urbano di mq. 4121.

***

CONSISTENZA E UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI

Intera Proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1 unità a

destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a

destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e n.

1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale

(identificata dal Sub 1 – B.C.N.C. a tutti i sub), il tutto ubicato in Comune di

Massa Lombarda, Via Stradone n. .., recante accesso pedonale e carrabile da

detta via.

La superficie commerciale delle unità immobiliari in oggetto, al lordo delle

murature, puramente a titolo indicativo è risultata di circa mq. 239,40 per

l’abitazione PT-P1, mq 225,55 per gli annessi rurali PT-P1-P2 (si specifica

che il ripostiglio in corpo staccato, anche se indicante in planimetria catastale

su tre livelli, vista la conformazione e le altezze ne è stato computato lo

sviluppo solo al piano terreno) e mq 50,50 per l’autorimessa PT.

Sarà cura dell’acquirente verificare ulteriormente dai titoli edilizi e/o da

verifiche in loco, le superfici sopra indicate.

Si precisa che ai fini del calcolo della superficie commerciale convenzionale,

in relazione allo stato di consistenza, utilizzo e di finitura, l’ex Stalla PT con

colonne (censita come D10) è stata calcolata per intero, il Deposito P1

(censito come D10) è stato computato in ragione di 2/3, il locale

Autorimessa al piano terra per 1/2, il locale ex stalla PT attiguo

all’autorimessa lato ovest (censito come D10) per 1/2, i locali Ripostiglio in

corpo staccato per 1/4 e i silos per 1/10, ciò con le seguenti risultanze:

3

- Abitazione PT-P1 mq. 239,40 => Sup. Comm. Conv. => mq 239,40;

- Ex Stalla PT (con colonne) mq. 76,20 => Sup. Comm. Conv. => mq 76,20;

- Deposito P1 mq. 89,70 => Sup. Comm. Conv. => mq 59,80;

- Stalla PT lato ovest mq. 19,00 => Sup. Comm. Conv. => mq 9,50;

- Ripostiglio corpo staccato mq. 28,35 => Sup. Comm. Conv. => mq 7,09;

- Silos mq. 12,30 => Sup. Comm. Conv. => mq 1,23;

- Autorimessa PT mq. 50,50 => Sup. Comm. Conv. => mq 25,25,

per un totale di Superficie Commerciale Convenzionale pari a mq. 418,47.

***

CONFINI

I beni immobili trattati confinano con la Via Stradone, ragioni Soc. Resp.

Limitata Impresa ……….. con sede in Roma, salvi altri se ve ne sono.

***

PROPRIETA’

- …………………… nata a Repubblica Dominicana (EE) il 06/06/1969,

Codice Fiscale ……………., Nuda proprietà per 1/1 in regime di

separazione dei beni;

- ……………., nato a San Giovanni in Persiceto (BO) il 30/04/1945, Codice

Fiscale ……………., Usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni.

***

DESCRIZIONE DEL BENE

Trattasi della piena proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1

unità a destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a

destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e

n. 1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale

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Massa Lombarda, Via Stradone n. .., recante accesso pedonale e carrabile da

detta via.

Il complesso, tipologicamente riconducibile a ex fabbricato colonico con

servizi annessi, si compone di n° 2 corpi di fabbrica oltre n° 2 Silos di

piccole dimensioni, il tutto insistente su corte pertinenziale di grandi

dimensioni circostante i cespiti, in parte pavimentata con betonelle

autobloccanti in cemento e in parte a verde.

Tale area, a forma di quadrilatero, risulta posta in fregio alla Via Stradone

ove risultano collocati gli accessi pedonale e carrabile costituiti da cancelli

metallici in lamiera zincata fissati su colonne in muratura dotati di apertura

automatizzata a distanza; nelle restanti porzioni risulta delimitata in loco da

rete metallica plastificata.

Si specifica che da sopraluogo, si è riscontrata l’esistenza di manufatto

rettangolare monopiano realizzato in elementi prefabbricati insistente

nell’area di corte - zona nord - limitrofo al confine del quale non ne è stato

rinvenuto titolo edilizio. Tale fabbricato, non è stato quindi non computato ai

fini del calcolo della superficie commerciale dei cespiti.

Il complesso edilizio risulta essere stato oggetto dal 2005 al 2008 di

intervento di ristrutturazione e allo stato attuale presenta caratteristiche

tipologiche, costruttive e di rifinitura buone, anche se lo stato di

manutenzione appare carente.

Nel corpo di fabbrica principale, di grandi dimensioni, risulta ubicata l’unità

abitativa, l’autorimessa e parte degli annessi rurali, di fatto recanti

caratteristiche costruttive e di finitura buone, assimilabili ai vani principali

5

della civile abitazione (ex stalla con colonne PT, Deposito P1).

Il fabbricato più piccolo in corpo staccato, anch’esso oggetto di recupero e in

buone condizioni, risulta attualmente censito come Annessi Rurali,

originariamente adibito a proservizi oltre il forno per la cottura del pane.

Esternamente, i paramenti murari di entrambi i corpi di fabbrica, risultano

prevalentemente in muratura di mattoni faccia vista fatta esclusione per il

piccolo ampliamento lato ovest del fabbricato principale e i silos che

risultano civilmente intonacati e tinteggiati a tempera.

ABITAZIONE

L’unità abitativa risulta composta al piano terra da Cucina, Soggiorno,

Camera, Lavanderia e vano scala e al piano primo da n. 3 Camera, n. 2

Disimpegno, n. 1 Bagno, oltre vano scala di collegamento PT-P1.

Internamente, i paramenti murari portanti e divisori risultano intonacati

civilmente e tinteggiati a tempera in prevalenza di colore chiaro.

I solai di interpiano e copertura risultano perlopiù realizzati nel metodo

tradizionale mediante l’impiego di orditure lignee, tavelle di laterizio o

assiti; limitatamente ad alcuni locali si rileva l’impiego di solai in

laterocemento.

La pavimentazione è in piastrelle ceramiche come pure il rivestimento del

servizio igienico e della zona cottura anche se di differente tipologia e

tonalità cromatica.

La scala di collegamento piano terra – piano primo è del tipo in muratura

rivestita in piastrelle di cotto; parapetto e corrimano sono in ferro verniciati a

smalto color grafite.

Gli infissi interni di finestre e porte finestre sono lignei dotati di

6

vetrocamera; esternamente risultano apposti scuroni in legno verniciati a

smalto oleosintetico colore verde.

Le porte interne sono di buona fattura in legno trattato a impregnante

protettivo.

L’unità abitativa è dotata di utenze indipendenti luce, acqua, gas e tv.

L’impianto di riscaldamento è alimentato da caldaia murale posta nel locale

lavanderia al piano terra ed elementi radianti in metallo o ghisa verniciati

colore chiaro.

Gli impianti tecnologici risultano apparentemente recenti e in buone

condizioni ma tenuto ulteriormente conto che non è stato possibile visionare

le “Dichiarazioni di Conformità” dei detti impianti, in questa sede l’Esperto

ritiene di non poter attestare per gli stessi la loro conformità.

Sarà pertanto onere dell’aggiudicatario la verifica degli stessi alle

rispondenze prescritte dalle vigenti normative in materia nonché l’eventuale

adeguamento e/o conseguimento di idonea Dichiarazione di Conformità (art.

7 D.M. 37/08).

Si specifica che come desumibile anche dalla documentazione fotografica

allegata, si sono riscontrati in fase di sopraluogo diffusi fenomeni dovuti a

presenza di umidità a carico dei paramenti murari sia a piano terra che piano

primo.

ANNESSI RURALI

L’unità immobiliare censita come D10 - Annessi Rurali - si compone di vari

locali ubicati in parte nel fabbricato principale oltre che, in corpo staccato,

nel piccolo fabbricato uso proservizio e i due silos posti a ovest limitrofi al

confine di proprietà.

7

In particolare, l’ex Stalla al piano terra (quella originaria con le colonne) e il

Deposito P1 del corpo di fabbrica principale, presentano di fatto

caratteristiche di finitura, consistenza e utilizzo assimilabili ai vani principali

dell’unità abitativa alla quale poi ne sono internamente collegati senza

soluzione di continuità.

Internamente, i paramenti murari portanti e divisori risultano intonacati

civilmente e tinteggiati a tempera in prevalenza di colore chiaro.

I solai di interpiano e copertura risultano perlopiù realizzati nel metodo

tradizionale mediante l’impiego di orditure lignee, tavelle di laterizio o assiti.

La pavimentazione è in piastrelle ceramiche del tipo simile agli attigui locali

a destinazione abitativa.

Gli infissi interni di finestre e porte finestre sono lignei dotati di

vetrocamera; esternamente risultano apposte inferriate di sicurezza.

A chiusura delle specchiature del Deposito piano primo, sono presenti telai

in metallo verniciato color grafite e vetrate standard in parte apribili.

L’impianto di riscaldamento, presente nell’ex stalla PT, è alimentato come

da indicazioni dell’esecutata dalla caldaia murale posta nel locale lavanderia

dell’abitazione e da elementi radianti in ghisa verniciati colore chiaro.

Gli impianti tecnologici risultano apparentemente recenti e in buone

condizioni ma tenuto ulteriormente conto che non è stato possibile visionare

le “Dichiarazioni di Conformità” dei detti impianti, in questa sede l’Esperto

ritiene di non poter attestare per gli stessi la loro conformità.




8

7 D.M. 37/08).


allegata, si riscontrano a carico dei paramenti murari nel locale ex stalla al

piano terra, apprezzabili e diffusi ammaloramenti dovuti a presenza di

umidità.

Facente parte della medesima unità immobiliare a destinazione Annessi

Rurali risultano altresì il locale situato ad ovest del fabbricato principale, in

loco modificato in assenza di titolo edilizio per la realizzazione di servizio

igienico oltre aperture di comunicazione con l’attigua Autorimessa (parte) al

fine di ricavare un piccolo appartamento (avente sostanzialmente le

caratteristiche della sopra descritta abitazione), oltre il piccolo fabbricato a

est in corpo staccato, originariamente adibito a proservizi e forno per la

cottura del pane.

Quest’ultimo presenta internamente oltre al forno vero e proprio, locali di

modeste dimensioni adibiti a ripostigli.

Si specifica che tale manufatto non risulta rappresentato nelle tavole allegate

ai titoli edilizi rilasciati fatto salvo per le planimetrie catastali (di primo

impianto del 2005) unite alla DIA P.G. 4697/2005 richiesta per il cambio di

destinazione d’uso da fabbricato rurale ad urbano.

Da ulteriore verifica eseguita presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna si

rileva che tale fabbricato risultava già rappresentato nella Mappa Originale

(che si allega alla presente) e quindi già esistente ante 1937.

Internamente, la pavimentazione è in ceramica e le pareti di setti portanti e

divisori risultano intonacate e tinteggiate color chiaro, fortemente aggredite

da fenomeni di umidità di risalita.

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La porta di ingresso al fabbricato è costituita da infisso metallico trattato a

smalto color grafite con specchiature in vetro; a protezione di tale accesso

risulta apposto in opera cancelletto ad anta in ferro trattato anch’esso a

smalto oleosintetico.

Gli infissi alle finestre sono in telai metallici verniciati e vetro.

Il fabbricato è dotato di impianto elettrico e idrico, la cui rispondenza è da

verificarsi con le vigenti normative in materia.

In ultimo, censiti nella presente unità immobiliare, risultano altresì i due

silos a pianta circolare di piccole dimensioni, ubicati a ovest nell’area

comune e limitrofi al confine di proprietà, utilizzati attualmente come

ricovero animali.

AUTORIMESSA

L’Autorimessa, ubicata al piano terra del fabbricato principale e accessibile

come le altre unità immobiliari costituenti il complesso edilizio dalla corte

esterna comune, risulta in difformità dei titoli edilizi rilasciati, internamente

divisa tramite parete in muratura in due porzioni; una accessibile tramite il

portone carrabile sul prospetto sud e utilizzata quale Autorimessa, l’altra

unita al locale stalla e di fatto trasformata in bilocale abitativo mediante

realizzazione di locale igienico recante, come sopra indicato, caratteristiche

tipologiche e di finitura simili alla già descritta unità abitativa.

La restante parte del locale adibita ad Garage presenta internamente

pavimentazione in piastrelle ceramiche e paramenti murari intonacati

civilmente e tinteggiati colore chiaro.

Il soffitto è di tipo tradizionale recante orditure lignee (travi e travicelli) e

tavelle di cotto.

10

L’accesso al locale avviene mediante portone metallico trattato a smalto

recante apertura manuale.

Gli impianti tecnologici (porzione a garage e porzione trasformata ad

abitazione) sono da verificarsi con le vigenti normative in materia.




7 D.M. 37/08).


allegata, si riscontrano a carico dei paramenti murari sia nella porzione

adibita a garage che quella trasformata a bilocale abitativo, apprezzabili e

diffusi ammaloramenti dovuti a presenza di umidità.

***

CONSISTENZA COMMERCIALE












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***

INDAGINE AMMINISTRATIVA

Da ricerca effettuata presso gli archivi del comune di Massa Lombarda

in riferimento ai beni in oggetto, sono emerse le pratiche qui di seguito

riportate:

Denuncia di Inizio Attività Prot. 4446 del 10/06/2005 Pratica Ed.

129/2005, relativa a opere di manutenzione straordinaria,

richiedente…………………….;


135/2005, relativa a Cambio di destinazione d’uso da fabbricato Rurale ad

Urbano.

NOTE: Si riscontra che la presente DIA viene richiesta dalla Società Impresa

……….. s.r.l. con sede in Roma, circostanza anomala in quanto il bene in

12

oggetto era stato trasferito tramite Atto di Compravendita Notaio Plessi di

Conselice in data 26/04/2005 da detta società ai Sigg. …………………… –

……………. (odierni esecutati).

Permesso di Costruire n. 138 del 22/12/2006 Pratica Ed. 151/2006, Prot.

6249/2006 relativa a Ristrutturazione di fabbricato di Civile Abitazione in

zona agricola (Variante in corso d’opera a DIA prot. 4446/2005) richiedente

…………………….

NOTE: Di tale titolo edilizio non è stata reperita agli atti comunicazione

di Fine Lavori e richiesta di Agibilità.


129/2008, relativa a realizzazione di recinzione e cancelli pedonale e

carrabile, richiedente …………………….

Dalla comparazione tra quanto autorizzato (= rappresentato negli elaborati di

progetto allegati ai Titoli Edilizi rilasciati) e quanto rilevato in loco, tenuto

conto che:

Gli elaborati grafici allegati ai Titoli Edilizi di cui sopra risultano

scarsi di quote metriche sia planimetriche che di altezze interne,

sprovvisti di indicazioni sulle dimensioni di porte e finestre, di

sezione tipo e tipologia dei materiali impiegati;

In tali elaborati non risulta rappresentata una Planimetria Generale di

insieme, né piante, prospetti, e sezioni del piccolo fabbricato posto a

est del fabbricato principale nonché dei silos;

Tale circostanza ha comportato, laddove carenti le indicazioni

riportate nei grafici (altezze interne, dimensioni delle bucature di

facciata, dimensione planimetrica dei vani), la sola possibile verifica

13

“grafica” comparando quanto rilevato in loco dallo scrivente a quanto

rappresentato nelle piante e prospetti presenti in tali elaborati.

Che come sopra indicato, il piccolo fabbricato in corpo staccato posto

a est del corpo di fabbrica principale e i silos, non risultano

rappresentati nelle tavole allegate ai titoli edilizi rilasciati fatto salvo

per le planimetrie catastali (di primo impianto del 2005) unite alla

DIA P.G. 4697/2005 richiesta per il cambio di destinazione d’uso da

fabbricato rurale ad urbano, circostanza che ha limitato la verifica

sulla rispondenza edilizia a quanto graficamente riprodotto nella

planimetria catastale redatta in scala 1:200, come di consueto priva di

quote metriche e raffigurante le sole piante degli immobili,

Che premesso quanto al precedente punto, il locale ripostiglio in

corpo staccato nonché i silos, dal solo raffronto planimetrico agli

elaborati catastali privi di quote e di scarsa fedeltà rappresentativa,

appaiono sostanzialmente coerenti con lo stato dei luoghi.

tutto ciò premesso, si sono riscontrate difformità o anomalie che in via

esemplificativa e non esaustiva si vanno di seguito ad elencare:

ABITAZIONE (Sub. 2)

- Differente dimensionamento della spalletta muraria della porta tra

Sala e Camera al Piano Terra;

- Differente dimensionamento della spalletta muraria della porta tra

Sala e Ex stalla (Sub 3) al Piano Terra, con conseguente maggior

larghezza della porta di comunicazione tra i due ambienti e

realizzazione di scalino;

- Differente dimensionamento della spalletta della finestra nel locale

14

Lavanderia al Piano Terra;

- Differente larghezza della porta tra Lavanderia e vano scala;

- Differente altezza del locale Sala PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=2,87 mt. => rilevato H=2,69 mt.);

- Differente altezza del locale Cucina PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=3,00 mt. => rilevato H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Camera PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=3,15 mt. => rilevato H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Lavanderia PT (da Permesso di

Costruire n. 138/2006 H=3,15 mt. => rilevato H=2,88 mt.);

- Differente sviluppo della scala PT-P1 con eliminazione di n. 1 piede

d’oca e realizzazione di n. 2 gradini al piano primo;

- Diversa posizione del divisorio tra bagno e disimpegno al P1 con

conseguente ampliamento del locale igienico;

- Differente posizione e luce della porta del locale Camera P1 lato

ovest;

- Differente posizione e luce della porta tra Disimpegno e Deposito P1

(Sub 3)

- Differente altezza del locale Camera P1 lato ovest (da Permesso di

Costruire n. 138/2006 Hmax 4,49 mt. hmin 3,10 mt. => rilevato

solaio ligneo con travi e tavolato ad altezza costante H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Disimpegno P1 (da Permesso di

Costruire n. 138/2006 Hmax 4,28 mt. hmin 2,79 mt. => rilevato

Hmax 3,83 mt. hmin 2,63 mt.);

- Differente altezza minima dei n. 2 locali Camera P1 (da Permesso di

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Costruire n. 138/2006 H=2,81 mt. => rilevato H=2,60 mt.).

ANNESSI RURALI (Sub. 3)

- Nel locale ex Stalla PT si rileva l’avvenuta demolizione dei muri

costituenti le “poste”, la realizzazione presumibilmente ex novo di

pilastri a sezione quadrata (anziché circolare), l’eliminazione delle

strombature delle finestre oltre diverso dimensionamento degli

accessi rispettivamente su prospetto nord e prospetto sud.

Dal confronto tra stato dei luoghi e la documentazione fotografica

allegata Denuncia di Inizio Attività Prot. 4446 del 10/06/2005, si

riscontra incongruenza materica del solaio di interpiano; in loco si

rileva, a quota mt. 2,98 dal pavimento, l’esistenza di solaio ligneo in

travi e tavolato mentre nelle foto si apprezza l’esistenza (oltre alle

tradizionali colonne a sezione circolare) solaio “a voltini” in cotto.

- Realizzazione di gradino nel locale Deposito al piano primo oltre la

realizzazione di pilastro adiacente a muro divisorio;

- Nel locale stalla lato ovest del fabbricato principale si rileva

l’avvenuto tamponamento del sopraluce della porta di ingresso, la

realizzazione ex novo di servizio igienico e l’apertura di n. 2 porte

per consentire l’accesso alla limitrofa Autorimessa il tutto, come

sopra indicato, al fine di creare un bilocale abitativo.

AUTORIMESSA (Sub. 4)

- Divisione del locale tramite partizione in muratura in due porzioni,

una utilizzata quale Autorimessa, l’altra, come sopra specificato unita

al locale stalla e di fatto trasformata in bilocale abitativo ove in

quest’ultima si rileva l’apertura di finestra sul prospetto nord.

16

PASSI CARRAIO E PEDONALE

- Si rileva, in relazione a quanto rappresentato nei grafici allegati ai

nulla osta rilasciati, una lieve differenza nello sviluppo del manufatto

nella zona dedicata ai contatori.

Ferma restando ogni verifica, approfondimento e valutazione a cura del

futuro proprietario con proprio tecnico incaricato ed in accordo con gli Enti

di Competenza preposti, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone

le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni

anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. n.380/2001 e della

L.47/85 e successive modificazioni, o, in subordine, per le difformità non

sanabili, procedere al ripristino dello stato dei luoghi secondo quanto

legittimato dai precedenti Titoli Edilizi.

Lo scrivente, escludendo l’eventuale Sanatoria Sismica ed Edilizia nel caso

di avvenuta modifica dell’impalcato del locale ex-stalla PT e solaio di

copertura camera P1- lato ovest, difformità la cui regolarizzazione, se così

fosse, risulta al momento indefinibile in assenza di ulteriori complesse e

onerose verifiche in loco nonché rilevanti accertamenti presso gli Enti di

Competenza oltre sanzioni ora non calcolabili desumibili solo a valle dei

procedimenti amministrativi necessari, ritiene, ferma restando la necessità di

procedere con la remissione in pristino per le difformità non sanabili, che le

restanti difformità possano essere regolarizzate mediante la presentazione di

idonea pratica edilizia in Sanatoria da presentarsi presso gli Enti preposti, il

cui costo, in via del tutto indicativa ed ipotetica si stima in € 20.000

comprensivi di iva e oneri di legge, spese tecniche, diritti e oblazioni

connessi alla presentazione delle pratiche sopra dette.

17

Si specifica ulteriormente, che essendo l’immobile oggetto di perizia, in

ordine alle difformità sopra elencate, subordinato al rispetto della complessa

materia edilizia ed urbanistica e sismica pro-tempore vigente (Normative e

Regolamenti comunali, leggi regionali e statali), deve intendersi cura ed

onere dell’acquirente, verificare ulteriormente presso gli Enti preposti, se

quanto sopra riportato sia effettivamente vigente alla data dell’acquisto non

potendosi escludere al momento della presentazione delle domande in

sanatoria un diverso inquadramento delle procedure e quindi dei costi e delle

oblazioni, oppure se vi siano state o meno modifiche normative, se queste

siano in corso o che possano incidere su quanto sopra descritto, in quanto,

nel merito, la posizione delle Amministrazioni competenti potrebbe anche

essere parzialmente o totalmente in disaccordo rispetto a quanto fin qui

relazionato e descritto, rimanendo a carico dello stesso acquirente tutti gli

eventuali oneri e costi, anche se qui non espressamente indicati e descritti,

stante il grado di complessità e di discrezionalità che resta in capo alla

pubblica amministrazione, sull’intero tema qui trattato.

Per tutti questi motivi, l'Esperto non si assume nessuna responsabilità al

riguardo, in ordine ai possibili sviluppi, positivi o negativi, di maggiore o

minore importo delle sanzioni da pagare, in riferimento alle pratiche sopra

descritte ed al buon esito dell'iter burocratico delle stesse sopra ipotizzato e

descritto, ivi compreso il diniego delle Sanatorie.

Dalle verifiche effettuate presso il Comune di Massa Lombarda e dalle

informazioni richieste agli occupanti dell’immobile durante il sopralluogo,

non si rilevano procedure amministrative e sanzionatorie in atto.

In ultimo, le planimetrie catastali relative ai beni trattati, per le riscontrate

18

difformità, non risultano correttamente rappresentate.

***

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE

ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i

dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di

trascrizione dell’atto di pignoramento.

***

PROVENIENZA(aggiornamento effettuato dal sottoscritto al

08.02.2019)

Ai signori …………………………………….. sopra generalizzati, in regime

di separazione dei beni, il diritto di usufrutto, per il primo, e la nuda

proprietà, per la seconda, delle unità immobiliari oggetto della presente

certificazione distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 4 mappale 3 subalterni

2 - 3 e 4, é pervenuta per atto di acquisto a ministero Notaio PLESSI

……….. del 26/04/2005 Rep. 67577/19704, trascritto a Ravenna - Servizio

di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 6989 Reg. Gen.

11409 del 11/05/2005, dalla società IMPRESA …………S.R.L, con sede a

ROMA (RM), titolare della piena proprietà.

Si sottolinea che nel quadro “D” della presente nota di trascrizione viene

precisato:

L’immobile in oggetto e costituito da un fabbricato urbano con annessi

servizi agricoli e area cortiliva, come da denuncia di costituzione in data

0l/04/2005 prot.RA0048716, e ha diritto alla corte comune ai subb.2-3-4,

censita col mappale 3 sub.1, bcnc, al Catasto Terreni vi corrisponde al Foglio

19

4 mappale 3 ente urbano di mq. 4121.

Risulta trascritto a Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna

all’articolo Reg. Part. 2294 Reg. Gen. 3346 del 13/03/1989, trasformazione

di società, atto a ministero Notaio ……D’AMELIO del 21/12/1981 Rep.

34426/2247, della Società IMPRESA………… da SPA a SRL.

Alla società TENUTA ……………….. - SOCIETA' IMMOBILIARE PER

AZIONI, con sede a ROMA (RM), la piena proprietà delle predette unita

immobiliari, nella loro precedente e diversa consistenza ed identificazione

catastale, era pervenuta per atto di fusione per incorporazione e cambio di

denominazione del Notaio …………….. del 30/04/1974 Rep. 19682,

trascritto a Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna

all’articolo Reg. Part. 4559 Reg. Gen. 6207 del 25/05/1974, dalla società

………………………… società per azioni con sede in Roma (RM) titolare

della piena proprietà.

Con il medesimo atto, la società ……………………… - SOCIETA’

IMMOBILIARE PER AZIONI, assumeva la nuova denominazione

IMPRESA …………….

***

ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto

al 08.02.2019)

TRASCRIZIONI:

verbale di pignoramento immobili trascritto presso 1’Agenzia del

Territorio di Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna

all’articolo Reg. Part. 4447 Reg. Gen. 6817 del 27/04/2018, a favore

…..BANCA SPA, con sede in Modena (MO),

20

Codice Fiscale:………….

contro: ……………………, nata a REPUBBLICA DOMINICANA (EE) il

06/06/1969, Codice Fiscale: ……………., titolare della nuda proprietà

……………., nato a SAN GIOVANNI IN PERSICETO (BO) il 30/04/1945,

Codice Fiscale: ……………., titolare del diritto di usufrutto

Titolo: Atto di pignoramento dell’Ufficiale Giudiziario sede Ravenna (RA)

del 16/04/2018 Rep. 1115.

Grava: la piena proprietà delle unità immobiliari oggetto della presente

certificazione.

ISCRIZIONI:

ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna —

Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 308

Reg. Gen. 2045 del 06/02/2012, per la somma di Euro 150.000,00 a garanzia

di un mutuo fondiario di Euro 75.000,00 da restituire in anni 11, mesi 1

a favore ……………………. — SOCIETA’ PER AZIONI, con sede in

Ravenna (RA), Codice Fiscale: ……….., che elegge domicilio in Ravenna -

Via A. Guerrini ..;

contro: ……………………, nata a REPUBBLICA DOMINICANA (EE) il

06/06/1969, Codice Fiscale: ……………., titolare della nuda proprietà

……………., nato a SAN GIOVANNI IN PERSICETO (BO) il 30/04/1945,

Codice Fiscale: ……………., titolare del diritto di usufrutto

Titolo: Contratto di mutuo fondiario del Notaio PLESSI …………del

24/0l/2012 Rep. 87775/35007.

Grava: la piena proprietà delle unite immobiliari oggetto della presente

certificazione distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 4 mappale 3 subalterni

21

2 - 3 e 4.

***

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Da elaborato planimetrico afferente il complesso edilizio si evince che i beni

immobili in oggetto presentano titolo sulle seguenti porzioni comuni:

-Fg. 4, particella 3, sub. 1, BCNC – Via Stradone – Area cortiliva comune ai

sub 2-3-4.

Oltre parti comuni per legge e per destinazione.

***

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

-Da certificato di stato di famiglia rilasciato dal Comune di Massa Lombarda

in data 08.03.2019, in base alle risultanze dell’anagrafe della popolazione

italiana residente, viene certificato che alla data dell’ispezione risulta iscritta

la seguente famiglia con indirizzo Via Stradone n. ..:

- ……………..Intestat. Scheda

nato il 30/04/1945 a San Giovanni in Persiceto (BO)

Atto n. 84 p.1 s.A u.0 / 1945 San Giovanni in Persiceto (BO)

(C.F. …………….)

- ……………………

nata il 06/06/1969 a San Cristobal (Repubblica Dominicana)

/

(C.F. …………….)

- ……………….

nata il 23/06/1987 a La Vega (Repubblica Dominicana)

Trascriz. n. 11 p.2 s.B u.0 / 1991 Castel San Pietro Terme (BO)

22

(C.F. …………….)

***

INFORMAZIONI GENERALI

-Da consultazione del portale S.A.C.E. Regione Emilia Romagna Energia,

effettuata in data 28.5.2019, non è emerso alcun attestato di certificazione

energetica riguardanti gli immobili in oggetto.

-Fermo restando ogni controllo e verifica a cura dell’aggiudicatario, secondo

quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Giorgio Castiglioni di

Bologna del 14 giugno 2018, redatta su incarico del procedente, ovvero nel

più prossimo titolo d'acquisto, atto Notaio Plessi ……….. del 26/04/2005

Rep. 67577/19704, il diritto dei debitori esecutati era di proprietà e non

derivanti da censo, livello od uso civico e i beni non risultavano gravati da

tali pesi.

***

STIMA DEL LOTTO UNICO FORMATO

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene

(vedasi descrizione precedente), della sua destinazione, delle caratteristiche

intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite

presso gli operatori settoriali (come ad es.consultazione del Rapporto del

Mercato Immobiliare a Ravenna e provincia F.I.M.A.A., O.M.I. e agenzie

immobiliari operanti nel settore), della forte contrazione del mercato

immobiliare, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore

commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello

stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova (vedasi descrizione), della

necessità di una regolarizzazione edilizia e che trattasi di bene oggetto di

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Procedura Esecutiva, come segue:

Intera Proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1 unità a

destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a

destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e n.

1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale


Massa Lombarda, Via Stradone n. … recante accesso pedonale e carrabile da

detta via.


















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Valore intero bene Sup.Comm.Convenz. mq. 418,470= €.300.000,00

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