MINI-GUIDA

ALL’INVESTIMENTO

IMMOBILIARE

“L’analisi fondamentale

dell’investimento immobiliare”

PREFAZIONE

Un argomento finora solo sfiorato, ma dal crescente

rilievo e legato agli aspetti di materia geografico-

localizzativa. Nei processi decisionali è necessario

evitare la tentazione di farsi influenzare solo

dall’andamento del mercato immobiliare in

generale, prescindendo fra l’altro dall’analisi del

singolo ciclo di vita economico strettamente connesso

alla realtà locale, unica nel suo contesto economico

e culturale. Ai fini di una corretta interpretazione

degli indicatori immobiliari a sostegno delle proprie

scelte di investimento, è dunque fondamentale la

completa comprensione del loro andamento non solo

nel tempo e per tipologia, ma anche per area

geografica.

In un momento in cui il mercato immobiliare riveste un

ruolo di primaria importanza per il rilancio

dell’economia globale, diviene cruciale l’analisi delle

forze che agiscono sul settore per comprendere i

legami con l’economia reale e per indirizzare le

strategie di investimento alla luce dell’evoluzione del

ciclo economico in atto. Nella composizione di un

portafoglio di investimenti di un grande operatore

istituzionale, così come nella conduzione di una

trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare,

diventa nodale capire quali possano essere gli impatti

sul valore complessivo indotti dall’operazione in

esame. E non è esercizio facile: il valore degli immobili

fluttua in modo significativo anche in Europa

Continentale, e la sua correlazione con altre asset class, una volta largamente prevedibile, è oggi

circondata da un’alea di grande incertezza.

INTRODUZIONE

In un mondo che sembra sottoposto a una

rivoluzione continua, il valore degli immobili,

almeno in certi Paesi, pareva essere un punto

fermo. Se sovrapponiamo l’andamento di un

indice del mercato azionario – supponiamo l’S&P

500 negli Stati Uniti – e l’indice dell’andamento

dei prezzi immobiliari espresso dal Case-Shiller negli anni che precedono il 2006, ci colpisce

immediatamente la relativa stabilità del secondo,

rispetto alla volatilità del primo.

D’altra parte si sa, il mattone (e il suo valore) non

tradiscono mai. Questo luogo comune, ritenuto

dai più una certezza nel settore degli

investimenti, almeno fino allo scoppio della crisi

immobiliare (e dei subprime) negli USA, è ora

oggetto di attente analisi, alla stregua di

qualsiasi altro tipo di investimento mobiliare!

L’introduzione del principio del Fair Value nella

valutazione dei titoli mobiliari ( =Valore equo o di

mercato, anziché al costo o prezzo pagato) impone quindi analoghi strumenti d’analisi per

stimare l’effettivo valore patrimoniale

dell’investimento immobiliare, al fine di poter

valutare correttamente i rischi di altre “bolle

speculative”.

L’ investimento immobiliare:

mercato , valutazione, rischio

La rilevanza del settore immobiliare sull’economia

mondiale era già apparsa in maniera evidente durante

la crisi dell’inizio degli anni Novanta.

In molti Paesi un improvviso aumento della

disoccupazione e un rialzo nei tassi di interesse sui

mutui, aveva costretto numerose famiglie a vendere gli

immobili, con un effetto negativo sull’intero sistema

economico, a iniziare dalle banche. Un effetto non

meno rilevante, che si è mantenuto per buona

parte del decennio, è stata la riduzione nei consumi

delle famiglie, fortemente legati al livello del prezzo

delle abitazioni. Effetti analoghi si sono verificati anche

nel settore degli immobili commerciali.

L’attuale situazione economica a livello globale,

iniziata con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e

propagatasi nel resto delle economie, mostra che tali

eventi purtroppo non fanno parte soltanto del passato.

Un eccesso di indebitamento a fronte di fondamentali

non più solidi ha condotto nuovamente a una crisi che,

sebbene non in via prevalente, vede il settore

immobiliare fortemente coinvolto: emerge chiaramente la

necessità di operare, in un settore che rappresenta circa

un terzo della ricchezza mondiale, con strumenti

adeguati e con una piena conoscenza del funzionamento

del mercato. Le forti contrazioni di valori di altre asset class all’inizio degli anni Duemila (in particolare sui

mercati borsistici) hanno anche evidenziato l’esigenza di

allocare una parte della ricchezza all’immobiliare per

diversificare il patrimonio: molti operatori sui mercati

immobiliari (in particolare le banche, gli investitori

istituzionali e le società di consulenza) riconoscono

sempre più l’esigenza di approfonditi studi e analisi sugli

investimenti e sui mercati immobiliari. Negli ultimi venti

anni lo sviluppo di tali studi rispecchia la presa di

coscienza dell’importanza del settore e contribuisce

notevolmente a una migliore trasparenza dei mercati.

Rendimento e rischio

di un investimento immobiliare

Spesso l’attenzione dell’investitore si

focalizza sul rendimento di un investimento

immobiliare, cioè sul ritorno economico di

un investimento in funzione del prezzo di

acquisto dell’immobile e dei flussi di cassa

da esso generati. Non bisogna

dimenticare però che i concetti di

rendimento e di rischio sono

indissolubilmente connessi, per cui la

valutazione del rischio di un investimento

immobiliare è fondamentale.

Intanto bisogna dire che il rendimento di

un investimento immobiliare interessa

aspetti diversi, riguardanti nel contempo

gli obiettivi perseguiti e soprattutto i

metodi di calcolo utilizzati.

I rendimenti previsionali attesi permettono di

stimare correttamente le prospettive connesse

all’acquisto di un immobile a un determinato

prezzo.A quel punto si può giudicare

l’opportunità dell’investimento, soprattutto

rispetto alle attese di crescita dei flussi di cassa

(redditi da locazione per esempio) e di

incremento del valore dell’immobile.

Importante per una corretta stima del

rendimento previsionale considerare anche

l’effetto sul rendimento del capitale proprio

(equity) derivante dal ricorso alla leva

finanziaria.

Il “mattone” = bene rifugio

Da sempre nell’immaginario collettivo del

consumatore italiano il “mattone viene percepito

come un investimento sicuro, in particolar modo

quando si preferisce ripiegare su una “strategia

tranquilla” sul lungo periodo.

Ed i recenti dati sulle compravendite immobiliari

confermano questa tendenza.

Nemmeno la crisi mondiale scatenata dalla

vicenda dei mutui sub prime negli Stati Uniti ha

scalfito questa certezza: la lezione è servita

comunque a far comprendere che è meglio

restare alla larga da bolle speculative, o meglio

ancora bisogna saperle comprenderle e non

restarne vittima.

Anche dagli analisti finanziari di Borsa,

l’investimento immobiliare è notoriamente

ritenuto al riparo dall’inflazione, anzi.

Con il termine Inflation Hedging vengono

indicati tutti quei titoli che mantengono costanti

e/o migliorano le proprie performance con

l’aumento dell’inflazione: l’investimento

immobiliare ne rappresenta l’esempio per

eccellenza in quanto i redditi da locazione

aumentano di pari passo con l’inflazione così

come la rivalutazione degli immobili.

Inoltre è usuale che tassi di inflazione elevati,

aumentano il rischio dei comuni titoli azionati,

spingendo gli investitori verso il mercato

immobiliare, determinando così un incremento

dei prezzi.

Lo scandalo dei “mutui sub prime”

Come tutti sanno lo scandalo finanziario dei

Mutui sub prime negli Stati Uniti è stato

originato da una serie di eventi, che vedono

protagonisti la buona fede di moltissimi

consumatori in abbinamento a “dir poco”

pratiche scorrette di parecchi operatori

finanziari, in particolare Banche.

In pratica, i mutui che sono sempre stati il più

sicuro strumento finanziario a disposizione

delle Banche per prestare a bassissimo rischio

il denaro, sono stati trasformati in veri e propri

strumenti speculativi, ad altissimo rischio.

La malafede delle Banche è dimostrata dal fatto

che, a differenza di quanto accade usualmente,

nel caso dei mutui sub prime si sono preoccupate

di disfarsi velocemente del rischio elevatissimo di

insolvenza dei contraenti, scaricandolo

interamente su ignari consumatori-investitori,

attraverso l’emissione di obbligazioni che

promettevano a loro volta alti rendimenti.

Per contro, false perizie immobiliari così come

improbabili valutazioni economiche dei

contraenti, consentiva agli intermediari finanziari

di offrire mutui ipotecari per l’acquisto con tassi

molto alti, minando in questo modo le già scarse

possibilità di pagamento delle rate.

Per questa ragione i prodotti d’investimento INVESTITALIA, anche nel settore immobiliare,

oltre a rendite di tutto rispetto, offrono analisi di mercato aggiornate, ma soprattutto un

monitoraggio in tempo reale dei fondamentali dell’investimento, alla stregua di qualsiasi

altro prodotto borsistico.

Dicembre 2007 – Newletter Commissione Europea

Come ha avuto inizio la crisi?

La crisi finanziaria dei mutui subprime ha avuto inizio negli Stati Uniti nel 2006. All'origine della crisi

l'erogazione di mutui a clienti che non fornivano sufficienti garanzie e che in condizioni normali non li

avrebbero ottenuti. Purtroppo il forte calo del mercato immobiliare statunitense ha reso impossibile

per molti proprietari rispettare gli impegni finanziari contratti con conseguente netto aumento dei

sequestri di immobili nel mercato dei mutui subprime. In questo contesto molti dei principali istituti che

erogavano mutui subprime hanno dovuto cessare l'attività o avviare la

procedura di fallimento. Ma perché questa crisi ha ripercussioni per noi in Europa? La risposta è

data dall'interconnessione dei mercati finanziari globali.

Tradizionalmente il rischio di una possibile insolvenza del detentore di un mutuo ipotecario, il

rischio di credito, era detenuto dall'istituto di credito che aveva erogato il mutuo, in genere una

banca. Tuttavia, mediante una procedura di cartolarizzazione, il rischio di credito associato ai

mutui subprime è stato trasferito ai mercati finanziari globali e quindi anche a investitori europei.

Una volta iniziati negli Stati Uniti i sequestri di beni collegati ai mutui subprime, sono cessati i

pagamenti delle rate a copertura di tali mutui, con conseguente perdita di valore dei titoli a essi

collegati. Un altro problema era che nessuno conosceva la reale collocazione sul mercato dei titoli

collegati ai mutui subprime ma solo che dappertutto al mondo vi era chi aveva investito in questi

titoli. L'incertezza ha reso i mercati mondiali estremamente cauti e volatili, con la conseguenza che

ora è molto più difficile ottenere crediti. La crisi dei mutui subprime, specifica del mercato statunitense,

si è trasformata in una crisi finanziaria di portata mondiale.

I mercati finanziari sono strettamente interconnessi e una crisi in un paese ha effetti sull'economia

di altri paesi. Per affrontare i problemi provocati dalle recenti perturbazioni dei mercati finanziari, la

Commissione si è posta l'obiettivo di migliorare la trasparenza, le pratiche di gestione del rischio e la

valutazione degli strumenti finanziari. Il lavoro della Commissione in settori quali i crediti ipotecari e

l'educazione dei consumatori dovrebbe contribuire a conseguire questo obiettivo.

Inoltre sono stati individuate nuove tematiche che richiedono ulteriori approfondimenti.

È necessario poter individuare meglio le aree di rischio nei mercati finanziari, mettere a punto metodi

più efficaci per la valutazione dei titoli, garantire che gli investitori diversi dalle banche gestiscano

adeguatamente i rischi e analizzare il ruolo svolto dalle agenzie di rating del credito nel corso della

crisi. I ministri delle finanze della UE hanno invitato la Commissione a avviare il lavoro su queste

tematiche entro la fine del 2008.

L’importanza dell’”analisi fondamentale”

L’approccio all’investimento immobiliare così

come per qualsiasi altro prodotto finanziario,

permette quindi di poter comparare e gestire

correttamente lo stesso con parametri chiari e

facilmente controllabili.

I consulenti INVESTITALIA hanno scelto una

serie di parametri standard di Analisi

Fondamentale, tipici dei titoli quotati in borsa, e

li hanno adattati agli investimenti immobiliari.

A differenza della cosiddetta “Analisi tecnica”

dove vengono presi in considerazione una serie

di parametri, come la ciclicità dei mercati,

piuttosto che l’andamento dei prezzi e dei volumi

passati, nell’ “Analisi Fondamentale”, si

considerano tutta una serie di parametri che

consentono di monitorare in tempo reale

l’investimento.

È inutile dire che se il piccolo investitore avesse

applicato l’Analisi Fondamentale ai mutui sub

prime, si sarebbe reso conto per tempo del loro

altissimo rischio, e soprattutto l’inconsistenza

dell’investimento azionario proposto dalle

Banche.

I parametri dell’ Analisi Fondamentale

nell’investimento immobiliare

Di seguito troverete le Schede relative ai

differenti Indici e parametri utilizzati da

INVESTITALIA per la corretta valutazione dei

vari progetti d’investimento immobiliare.

Grazie a questi indici, chi ha già esperienza

nel settore degli investimenti in Borsa, potrà

facilmente valutare il singolo investimento

immobiliare e compararlo ad altri tipi di

investimento, in quanto le metodologie di

analisi, nonché le valutazioni oggettive,

sono derivate direttamente dalle più

comuni tecniche di analisi fondamentale dei

titoli borsistici.

Per chi invece si avvicina per la prima volta

a questi argomenti sarà sicuramente

interessante comprendere come valutare,

correttamente in chiave d’investimento,

quello che prima era considerato un

semplice “acquisto” di un immobile: avrà

modo di rendersi subito conto di come è può

essere facile utilizzare degli strumenti

basilari d’analisi, senza entrare nei

tecnicismi degli esperti, per poter decidere

in piena autonomia e soprattutto

consapevolezza, delle proprie strategie

d’investimento. Avere le conoscenze

tecniche per mettere da parte le decisioni

puramente emotive e dettate da valutazione

“a spanne” può essere sicuramente utile per

evitare di cadere in “bolle speculative”.

EQUITY VALUE

Valore patrimoniale attualizzato dell’investimento al netto del tasso di inflazione. Il Valore

dell’immobile nell’esperienza quotidiana, è soggetto ad un aumenta nel tempo: a differenza di

quanto accade per i titoli borsistici che sono per propria natura soggetti ad oscillazioni continue, in

ribasso e rialzo, il valore dell’immobile è intanto costantemente rivalutato in base al tasso di

inflazione , oltre a subire un aumento di valore nel tempo. Infatti anche nei momenti di crisi il valore

aumenta perché l’investimento immobiliare diventa un bene rifugio per eccellenza, insieme all’oro.

Le proiezioni di crescita del Paese di riferimento, da parte delle Agenzie internazionali di rating,

offrono quindi un valido supporto per poter prevedere (in modo prudenziale) il Valore patrimoniale

attualizzato dell’immobile (ovvero quanto si presume l’immobile potrà valere in futuro), proiettato

durante tutto il periodo d’investimento.

Importante distinguere il Valore patrimoniale del bene immobiliare, ovvero il reale valore

dell’immobile , da valutazioni di mercato puramente speculative del bene: è facile comprendere che

acquistare un immobile sull’onda di “bolle speculative immobiliari” mette a grande rischio

l’investimento, in quanto il suo “valore” e conseguentemente il “ prezzo pagato “ (PRICE) non è

reale. Così come per i titoli borsistici, le tecniche di Analisi Fondamentale sviluppate negli anni è

sempre più in grado di valutare i corretti valori di Equity Value, e conseguentemente che il rapporto

tra PRICE ed EQUITY VALUE (che chiaramente sarà = 1 quando il Prezzo di acquisto è uguale al

Valore Patrimoniale). Valori superiori ad 1 indicano quindi che si sta acquistando ad un prezzo

inferiore a quello reale (occorre quindi valutarne le motivazioni con la giusta attenzione!), mentre

valori inferiori permettono di comprendere il margine di utile , ovvero che margine nella

compravendita è legato essenzialmente a logiche di mercato.

1000000

1020000

1040000

1060000

1080000

1100000

1120000

1140000

1160000

1180000

1200000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

eu

ro

Price/Equity Value

Price

Equity Value

PRICE

Rappresenta il Prezzo d’acquisto dell’immobile, ovvero il capitale investito in un dato momento

dell’investimento.

Non è quindi solo il prezzo pagato per l’acquisto: il suo importo (ovvero la quantità di denaro

investito in un dato momento) varia nel tempo, e nel caso dell’investimento immobiliare spesso

diminuisce man mano che vengono incassati i dividendi, che nel caso degli immobili equivalgono alle

rendite, come ad esempio gli affitti incassati (reddito locativo = Pay Out).

In ogni istante, durante tutta la durata dell’investimento il suo valore deve essere messo in relazione

agli altri valori, come l’Equity Value (Valore patrimoniale) e il Reddito locativo, per poter disporre in

tempo reale di un corrette monitoraggio dell’investimento.

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Month

Price

STOCK MARKET

È il Prezzo pagato in particolari condizioni di mercato che offrono un risparmio tangibile già

sull’acquisto, come in caso di liquidazioni, vendite fallimentari, o altre occasioni. Risparmiare sul

reale valore di mercato (Price) significa guadagnare già sull’acquisto: un esempio può essere un

progetto immobiliare in costruzione o semifinito, rimasto incompleto per mancanza di liquidità e che

richiede ancora del lavoro e del tempo per arrivare alla “fine lavori” al fine di ottenere le

certificazioni necessarie alla commercializzazione ai clienti privati.

Acquistare con l’opzione Stock Market non è chiaramente la regola, ma l’occasione può essere

molto interessante, a condizione di verificare con attenzione tutte le condizioni.

L’acquisto in Stock Market è caratterizzato da un indice Price/Equity Value inferiore a 1 già in fase di

acquisto: il Price (prezzo di acquisto) è inferiore al Valore patrimoniale dell’immobile.

Nella Tabella seguente sono messi a confronto 2 progetti d’investimento:

Progetto 1 – acquisto in condizione di Stock Market: l’indice di partenza è = 0,6 il che equivale a

dire che il prezzo di acquisto (Price) è inferiore del 40% rispetto al suo reale valore patrimoniale

(Equity Value) mentre la rendita ha un normale incremento costante nel tempo

Progetto 3 - acquisto a prezzo pari al suo reale valore patrimoniale (Equity Value) e incremento

della rendita costante nel tempo

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

Equity Value / Price

project 1

project 3

PRICE/EQUITY VALUE

È il rapporto tra Prezzo pagato è Valore patrimoniale attualizzato. Questo indice rende subito chiaro

la portata e la validità dell’investimento nel tempo. In particolare, questo coefficiente, se

l’investimento non è oggetto di speculazioni, è destinato a diminuire progressivamente nel tempo, in

quanto l’ Equity Value cresce (come minimo del Tasso dell’inflazione) mentre il Price (capitale

investito) diminuisce ad ogni incasso del reddito locativo (Pay Out). Per una corretta comparazione di

differenti prospetti d’investimento è importante quindi determinare la sua velocità di decremento: se il

valore scende troppo in fretta è molto probabile che l’immobile sia oggetto di una “bolla

speculativa”. In questo caso l’investitore potrebbe decidere di vendere il bene ed approfittare del

mercato favorevole, oppure tenere a reddito l’immobile, senza preoccuparsi di eventuali “crolli di

prezzo” (in realtà precedentemente gonfiato dalla speculazione) perché nella peggiore delle ipotesi

il prezzo si assesterà naturalmente sull’Equity Value determinato dal Valore patrimoniale reale del

bene.

Nella Tabella seguente sono messi a confronto 4 progetti d’investimento immobiliare:

Progetto 1 - acquisto in condizione di Stock Market e rendita in aumento progressivo

Progetto 2 – l’immobile è chiaramente oggetto di “bolla speculativa”

Progetto 3 – acquisto a prezzo di mercato e incremento della rendita costante nel tempo

Progetto 4 – andamento della rendita non costante ma comunque nei parametri dei 12 mesi

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

1,6

Equity Value / Price

Tabella comparazione progetti

project 1 project 2 project 3 project 4

PRICE/EARNING

È il rapporto tra il Prezzo pagato (capitale investito) ed il reddito ottenuto (Pay Out): consente di

monitorare il buon andamento dell’investimento in funzione del suo ritorno economico nel breve e

lungo periodo, sotto forma di reddito da gestione locativa. L’indice diminuisce progressivamente con

il passare del tempo rendendo sempre più redditizio l’investimento, ed è chiaramente strettamente

legato a prezzo d’acquisto iniziale. Un acquisto in condizioni di Stock Market consente di avere da

subito un buon indice Price/Earning che nel tempo, se l’investimento è corretto, può solo migliorare.

L’Indice Price/Earning risulta molto utile per valutare immediatamente la redditività, soprattutto nel

corso degli anni.

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

1 2 3 4 5 6

IMMO 1

IMMO 2

IMMO 3

IMMO 4

IMMO 5

PAY OUT /YEAR

È il reddito da gestione locativa nell’anno. Siccome il suo valore è garantito dagli aggiornamenti di

legge dei canoni in relazione al tasso d’inflazione, il valore è costantemente attualizzato al mercato.

In alcuni progetti d’investimento può essere garantito un reddito da gestione locativa per un certo

periodo di tempo: questo tipo di Contratto mette al riparo da eventuali rischi di carenza di

occupazione degli immobili (magari durante certi periodi dell’anno) e conseguente riduzione degli

incassi annuali.

È poi da considerare che tutti gli analisti concordano sul fatto che durante i periodi di crisi, al calo

delle vendite si contrappone un conseguente aumento delle locazioni di immobili: questo significa

che la messa a reddito di un immobile è tendenzialmente il miglior investimento soprattutto in

momento di congiuntura apparentemente sfavorevoli.

YIELD

È il reddito incassato sotto forma di percentuale: questo indice indica in modo chiaro il ritorno

economico in % (reddito in funzione del prezzo) e permette quindi di monitorare nel tempo il buon

andamento dell’investimento, ma soprattutto di poterlo comparare in tempo reale con altri tipi di

investimento.

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

1 2 3 4 5 6

IMMO 1

IMMO 1

DISCOUNT RATE

È il Tasso di sconto applicato dagli Istituti finanziari di riferimento, in base al quale vengono

attualizzati tutti i dati.

RETURN ON SALES (ROS)

Misura la profittabilità, ovvero la capacità di un investimento di creare profitti in rapporto al volume

di scambi. È dato dal rapporto tra il guadagno totale (Profit Margin), dato dalla somma di tutti i

valori attivi (differenziale tra Valore di acquisto-Price e Valore Patrimoniale attualizzato-Equity Value

+ Reddito da gestione locativa- PayOut) e il Valore di Vendita attualizzato.

Permette di monitorare in ogni momento l’andamento effettivo del ritorno economico complessivo

dell’investimento, a condizione di Vendere l’immobile al Valore attualizzato di mercato.

PROFIT MARGIN

Rappresenta l’effettivo ritorno economico complessivo dell’investimento, nel momento in cui si decide

di Vendere l’immobile al Valore attualizzato di mercato. Oltre al reddito da gestione locativa,

investimento immobiliare ha la caratteristica di prendere valore nel tempo. Intanto il suo Valore

Patrimoniale (Equity Value) viene attualizzato in funzione del Tasso di inflazione, e per questa

ragione tutti gli analisti concordano nel definire il “bene immobiliare” un bene “rifugio” insieme

all’oro. Inoltre l’esperienza di mercato insegna che nei momenti di crisi, il Valore di mercato (Price)

aumenta, anche se di solo pochi punti percentuali, più del Tasso d’inflazione proprio perché la corsa

all’acquisto di “beni rifugio” in particolari occasioni di prezzo favorevole, favorisce inevitabilmente

l’aumento delle quotazioni di mercato.

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