La valutazione economica delle trasformazioni urbane

arch. Simone RusciDESTEC - Università di Pisa

La trasformazione urbana

fenomeno non spontaneo indotto da esigenze di diversa natura che porta

al mutamento di forma e di struttura di un'area destinata o da destinarsi

agli usi residenziali, produttivi o infrastrutturali che caratterizzano la città.

fenomeno complesso che induce, ed è a sua volta indotto da numerose

variabili di diversa natura: sociali, politiche, fisiche, naturali, economiche, etc.

FENOMENI COMPLESSI sono quelli che caratterizzano sistemi in cui le singole parti

sono interessate da interazioni locali che provocano cambiamenti nella struttura

complessiva. Per questi sistemi è possibile rilevare modifiche locali ma non è

possibile prevedere lo stato futuro del sistema considerato nella sua interezza.

“nei sistemi complessi l'imprevedibilità e il paradosso sono

sempre presenti ed alcune cose rimarranno sconosciute”

Edgar Morin

Berlino- Potzdamerplatzfine '800

Berlino- Potzdamerplatz1950

Berlino- Potzdamerplatzoggi

Trasformazione di un sistema cambiamento di stato

ENERGIA

STATO 1

STATO 2

Le trasformazioni urbane più comuni

STATO 1 STATO 2

STATO 1 STATO 2

Quali sono i soggetti della trasformazione urbana?

Soggetti pubblici Soggetti privati

promotori(imprenditori)

proprietari delle aree

proprietaridelle aree

attuatori(costruttori)

COLLETTIVITA'

Pianificazione & Governo

promotori(imprenditori)

Costo:

Prezzo:

Ricavo:

Flusso economico uscente correlato ad un'azione commerciale o ad una transazione economica.

Nel caso di un bene è la quantità di denaro necessaria alla sua produzione.

Glossario dei termini economici

è l'utilità economica che un'impresa crea attraverso l'attuazione del processo economico imperniato sulla vendita di un quantitativo x di beni e servizi da essa prodotti. E' ottenibile come differenza tra il Prezzo e il Costo.

è il valore economico, espresso in moneta, di un bene o servizio in un dato momento e in un datoluogo. In regime di mercato esso è originato dalrapporto tra domanda e offerta

Tasso di Interesse:

Tasso di Sconto:

Glossario dei termini economici

Il tasso di sconto è la percentuale di valore costituita dall'accumulazione del tasso di interessein una somma futura.

Tasso di anticipazione è il tasso di sconto utilizzatoper convertire una somma disponibilenel futuro in una somma attuale.

è la percentuale di valore con il quale viene remunerato chi anticipa il capitale. Rappresenta di fatto il prezzo d'uso del capitale(denaro) che viene impiegato in un investimento.

Tasso di capitalizzazione è il tasso di interesseutilizzato per convertire una somma attuale in unasomma disponibile in futuro.

Profitto:

Rendita:

Nella teoria classica e marxista è la remunerazione del capitalista/imprenditore per anticipare il capitalenecessario alla produzione (lavoro). Il tasso di profitto risulta in questa definizionepari al tasso di interesse.

Nella teoria neoclassica si separa il capitalista dall'imprenditore

Il profitto è definito come remunerazione delrischio d'impresa (Frank Knight).

o come remunerazione dell'innovatore e quindi come extra-profitto generato dalla posizione di monopolio conseguente alla sua innovazione. (Joseph Schumpeter)

Glossario dei termini economici

è il reddito percepito in virtù della proprietà di una risorsa scarsa e non riproducibile.Nell'economia classica è definita come il plusvalore rimanente una volta remunerato il lavoro e il capitale. Nel caso dei suoli è suscettibile di essere distintain rendita agraria e rendita urbana.

Quali sono i soggetti della trasformazione urbana?

Soggetti pubblici Soggetti privati

promotori(imprenditori)

proprietari delle aree

proprietaridelle aree

attuatori(costruttori)

COLLETTIVITA'

Pianificazione & Governo

promotori(imprenditori)

Soggetti pubblici Soggetti privati

promotori(imprenditori)

proprietari delle aree

proprietaridelle aree

attuatori(costruttori)

promotori(imprenditori)

Massimizzazione del beneficio pubblico, BENESSERE.

Efficace regolazione della trasformazione della città.

Massimizzazione della rendita

Massimizzazione del profitto

Gli obiettivi dei soggetti

Massimizzazione dei ricavi

Che cosa è la FATTIBILITA' di un progetto?

E' la sua capacità a determinare condizionidi convenienza e cooperazione tra gli attori chiamati a realizzarlo.

La fattibilità, ovvero la potenziale capacità dimutare la realtà, è ciò che distingue il progetto dall'opera d'arte e dall'opera grafica. La FATTIBILITA' è dunque un cardine essenziale del progetto.

Quando un progetto è fattibile?

Quando TUTTI i soggetti raggiungono i loro obiettivi.

Alla molteplicità degli obiettividegli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità

Soggetti pubblici Soggetti privati

Basati sulla valutazionedell'incremento di benessere

apportato dal progetto

Basati sulla valutazione della convenienza che il promotore ha

nell'intraprendere il progetto

ovvero, in termini economici, se il profitto d'impresa risulta

commisurato al rischio assunto

LO STUDIO DI FATTIBILITA' E'

L'INSIEME DELLE INDAGINI, DELLE CONSIDERAZIONI E DELLE MISURAZIONI

NECESSARIE

A FORMULARE UN GIUDIZIO MOTIVATO (LA VALUTAZIONE)

FINALIZZATO ALLA DECISIONE.

1° FASE STIMA dei singoli elementi e dei

singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata

alla successiva valutazione.

2° FASEVALUTAZIONE

espressione di un giudizio argomentato

sulla convenienza economico-finanziaria

del promotore finalizzata alla decisione.

DECISIONE

Il profitto del promotoreè ricavabile come differenza

Pp= ΣVtu-ΣCtu

quantità da STIMARE per applicare successivamente i

criteri di VALUTAZIONE

STIMA

ΣVtu

Il VALORE DELLA TRASFORMAZIONE URBANA

STIMAProcedimento Analitico

capitalizzazione dei redditi V tu=

Rr

Procedimento Sintetico

il valore di mercato è ricavato mediante il confronto con i prezzi di vendita di analoghi beni.ANALISI DI MERCATO

ΣCtu

I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA

STIMAProcedimento Analitico

calcolo del costo di produzione del bene

Procedimento Sintetico

il costo di trasformazione è ricavato mediante il confronto con i costi di realizzazione di analoghi beni.Si utilizzano solitamente parametri (costi/mq) chevariano in funzione della destinazione

∑Costi

ΣCtu = Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp

I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA

STIMA

Il Procedimento Analitico

costo dell'area

costo di costruzione

Ricavo del

costruttore

spese tecniche

“Oneri urbanizzazion

e

Interessi sul

capitaleanticipato

spese di commercializzazione

Imposte

Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc +

Imp

I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA

STIMA

Il Procedimento Analitico

Pp= ΣVtu-ΣCtu=

valore di mercato degli immobili

Approfondimento

STIMA

La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico

Un'area urbana edificabile può essere considerata come un bene di produzione dal quale, mediante l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, possono ottenersi dei prodotti, ovvero nel caso specifico dei fabbricati.

Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc +

Imp

Pp= ΣVtu-ΣCtu=valore di mercato degli

immobili

assumendo un profitto di impresa (comunemente oscillante tra il 5% e 10% del Vtu)

è possibile ricavare

Approfondimento

STIMA

La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico

(Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc +

Imp)

Costo/valore dell'area edificabile =

Σvtu- Pp -

il valore di un'area edificabile non è una caratteristica intrinseca ma è funzione del valore degli immobili che è possibile realizzare su di essa

Costo di produzione

Approfondimento

STIMA

La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento sintetico

1° FASE STIMA dei singoli elementi e dei

singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata

alla successiva valutazione.

2° FASEVALUTAZIONE

espressione di un giudizio argomentato

sulla convenienza economico-finanziaria

del promotore finalizzata alla decisione.

DECISIONE

Alla molteplicità degli obiettividegli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità

Soggetti pubblici Soggetti privati

ANALISI COSTI-BENEFICIIl criterio del

Valore Attuale Netto (VAN)

Il Criterio del Rapporto Benefici-Costi

Il Criterio delTasso di Rendimento Interno (TRI)

VALUTAZIONE

IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN)

VALUTAZIONE

Il criterio del Valore Attuale Netto (VAN) si basa sul calcolo della differenza tra i valori e i costi del progetto attualizzati rispetto all'istante iniziale.

V-C V-C V-C V-C V-C V-C V-C V-C

01 2 3 4 5 6 7 n

(Vi-Ci)

(1+

r)i

VAN=Σ

i

Le fasi

Stima dei valori e dei costi della trasformazione

Determinazione dei tempiin cui avranno luogo

Stima dei saldi netti (V-C)

Attualizzazione dei saldi

Somma dei saldi attualizzati(Valore attuale netto)

IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN)alcune osservazioni

VALUTAZIONE

Condizione di ammissibilità

VAN > 0

Condizione di preferibilità

Di fronte a più progetti di investimento il criterio del VANprivilegia quello che in termini assoluti ha un saldo tra valori e costi maggiore.

Il VAN tenderà a privilegiare i progetti di maggiore dimensione.

ProgettiCosti

attualizzati

Valori attualizza

tiVAN

A 1.000 1.300 300

B 1.000.000 1.000.400 400

esempio

VX

IL CRITERIO DEL RAPPORTTO BENEFICI - COSTI

VALUTAZIONE

Il criterio del Rapporto Benefici - Costi mette in relazione i valori attualizzati con i costi attualizzati individuando così il rendimento per ogni unità di capitale impiegata

V

01

Vi (1+ r)i

Q =

2 3 4 5 6 7 n

V V V V V V V C

01 2 3 4 5 6 7 n

C C C C C C C

Σi Ci (1+ r)i

Σi

IL CRITERIO DEL RAPPORTO BENEFICI - COSTI alcune osservazioni

VALUTAZIONE

Condizione di ammissibilità

Q > 1

Condizione di preferibilità

Di fronte a più progetti di investimento il criterio del Rapporto Benefici – Costi privilegia quello che ha una maggiore efficienza economica, ovvero quello che per ogni unità di capitale impiegato produce una maggiore quantitàdi valori.

ProgettiCosti

attualizzati

Valori attualizza

tiVAN

A 1.000 1.300 1,3

B 1.000.000 1.000.400 1,0004

esempio

VX

VALUTAZIONE

(Vi-Ci)

(1+

r)i

VAN=Σ

i

Vi (1+ r)i

Q =Σi Ci (1+ r)i

Σi

Sia il criterio del VAN che quello del Rapporto Benefici-Costi sono dipendenti dalla scelta del saggio di sconto.Esso a sua volta è influenzato dal rischio dell'investimento.

IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO

VALUTAZIONEIl Tasso di rendimento interno di un investimento è quel tasso di sconto che rende nullo il saldo attualizzato dei Valori e dei Costi.In altre parole è il valore del saggio di sconto in corrispondenza del quale si annulla il VAN.

VA

N

saggio di sconto

TRI

(Vi-Ci)

(1+

r)i

Σi = 0

(Vi-Ci)

(1+

x)i

Σi = 0

IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO alcune osservazioni

VALUTAZIONE

Condizione di ammissibilità

Il progetto sarà fattibile se il suo TRI è superiore a quello di un'altra forma di investimento possibile.

Svantaggi: la soluzione del polinomio dà origine a più soluzioni, esisteranno quindi più saggi che rendono nullo il VAN

Vantaggi: indipendenza dalla scelta saggio di sconto

TRI > r (prezzo d'uso del capitale)

Condizione di preferibilità

Sono preferibili quei progetti che hanno un maggiore Tasso di Rendimento Interno