I.S.I.S. “A. Gramsci – J.M. Keynes” -...

I.S.I.S. “A. Gramsci – J.M. Keynes”

Il contratto di compravendita immobiliare

Il contratto assicurazione

Il contratto di locazione

Il contratto di appalto e di

esecuzione di opera pubblica

Elaborazione a cura di Stefania Colzi A.S. 2017-2018

Corso di potenziamenti di Diritto indirizzo C.A.T.

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Potenziamento Diritto istituto Gramsci-Keynes , indirizzo C.A.T. a.s. 2017-2018 1

Contratto di compravendita

L’art. 1470 definisce la vendita come il contratto che ha per oggetto il

trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso

il corrispettivo di un prezzo.

Quindi oltre alla proprietà si può vendere un diritto reale di natura diversa come

l’usufrutto, come il diritto del socio, il diritto allo sfruttamento economico di

un’opera dell’ingegno, ecc…

Caratteristiche

Vendita e rispettivo acquisto formano insieme un solo contratto sinallagmatico

cioè alle obbligazioni del venditore corrispondono opposte obbligazioni del

compratore (a prestazioni corrispettive).

La vendita è un contratto tipicamente consensuale perché l’atto si perfeziona con

il semplice consenso delle parti. Quindi tale vendita ha efficacia traslativa perché

il contratto trasferisce immediatamente il diritto del venditore al compratore sia

per quanto riguarda i beni mobili tanto per i beni immobili. Riassumendo: la

vendita è perfetta ed efficace anche senza pagamento del prezzo e senza

trasferimento materiale del possesso della cosa venduta se c’è già stato il consenso

di entrambe le parti.

Gli elementi essenziali della compravendita sono: il consenso, la cosa e il prezzo

Riguardo il consenso occorre che i contraenti abbiano la capacità di agire e non

abbiano vincoli a non contrarre imposti dalla legge come ad es. gli amministratori

non possono acquistare i beni da loro amministrati (art. 1471).

La compravendita, in genere, non richiede una forma determinata , ma riguardo i

beni immobili è richiesto l’atto scritto (art. 1350), scrittura privata autenticata o

atto pubblico (necessari per la trascrizione). La forma più utilizzata per la

compravendita di immobili è l’atto pubblico con il quale il notaio (pubblico

ufficiale) accerta il contenuto e gli elementi dell’atto da lui rogato fino a querela

di falso. La froma dell’atto pubblico è necessaria per la trascrizione del

contratto (art. 2699).

Con lo scambio del consenso il contratto produce i suoi effetti

indipendentemente dal pagamento e da altri adempimenti.

La trascrizione è la piu' importante forma di pubblicità degli atti giuridici.

Con la trascrizione si attua la pubblicità relativa ad ogni atto di disposizione su

beni immobili, e su alcune categorie di beni mobili (navi, autoveicoli, etc) detti,

appunto, registrati.

La trascrizione non e' condizione di validità dell'atto, in quanto ogni atto di

alienazione di diritti su di un bene immobile o mobile registrato, e' pienamente

valido ed efficace tra le parti, anche se non e' ancora stato trascritto.

Ma e' importante, perché, fintanto che non avviene la trascrizione, l'atto non e'

opponibile ai terzi.

La trascrizione può essere eseguita solo in forza di sentenza, di atto pubblico o di

scrittura privata autenticata.


La cosa (l’immobile)

L’oggetto del contratto (la cosa, es. l’immobile) deve essere determinato e lecito,

oltre che possibile.

Sotto tale profilo è necessario che nel contratto siano indicati gli estremi del

permesso di costruire dell’immobile e che, se viene anche venduto un terreno,

sia indicato e allegato in originale al contratto il certificato di destinazione

urbanistica del terreno stesso rilasciato dal competente ufficio comunale; si

tratta di prescrizioni a pena di nullità, e che quindi, se non sono rispettate,

determinano l’invalidità del contratto stesso. Si tratta di nullità che però può

essere “sanata”, ovverosia potrà essere eliminata successivamente rispettando

determinate procedure. Ancora, a pena di nullità del contratto, il venditore deve

garantire la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

e di agibilità dell’edificio. Da ultimo, nel contratto deve essere inserita apposita clausola con la quale

l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,

comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione

energetica degli edifici; al contratto deve essere allegata copia dell’attestato di

prestazione energetica (art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005). In caso di omessa

dichiarazione o allegazione, acquirente e venditore sono soggetti al pagamento, in

solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a

euro 18.000. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo

di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni. Andranno

indicate altresì le certificazioni dell’immobile riguardo alla conformità degli

impianti (sicurezza).

Il prezzo

Deve essere vero e certo cioè determinato e determinabile, non è richiesto il

pagamento di un prezzo giusto, l’unico limite è quello della rescindibilità.

Nel caso della compravendita di immobili il notaio è poi tenuto, in virtù di

particolari disposizioni di natura fiscale con funzione di antielusione e

antievasione, a raccogliere la dichiarazione delle parti in ordine alle modalità di

pagamento del prezzo, che deve avvenire a mezzo assegni circolari, assegni

bancari o bonifici e comunque con modalità “tracciabili”; egli deve altresì far

dichiarare alle parti l’eventuale intervento di un mediatore nella conclusione

dell’affare.

Dal 2006 si applica il criterio del Prezzo-valore alle compravendite di immobili

dei privati, secondo cui la base imponibile delle imposte sulle compravendite

immobiliari è costituita non dal prezzo, ma dal valore catastale. La sua

applicazione non solo consente benefici fiscali per il compratore, ma evita il

nascere di contenziosi con il Fisco. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a

condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato,

anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo

di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per

cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al

corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”


Controlli del Notaio

Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro

capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi

(comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in

caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di

sostegno, ecc.

Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti

presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica

e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile

oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di

edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo

all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati

soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.

Individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di

requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto

della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di

trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Il notaio


grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire

soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.

Controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle

norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è

obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione

energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che

indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al

riscaldamento.

Deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio,

tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di

intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.

Deve indicare se venditore e acquirente si sono avvalsi di un mediatore per la

conclusione del contratto, e in tal caso devono fornire i dati identificativi del

titolare, se persona fisica, oppure la denominazione o ragione sociale e i dati

identificativi del legale rappresentante o del soggetto che ha operato per la società,

il numero di partita Iva (o il codice fiscale) del mediatore e il numero di iscrizione

al ruolo degli agenti di affari in mediazione e la Camera di Commercio di

riferimento del titolare oppure del legale rappresentante o del soggetto che ha

operato per la società. Deve inoltre essere indicata da ciascuna delle parti la

provvigione pagata e le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc)

Prima della sottoscrizione del contratto il notaio deve leggere integralmente tutto

il contratto accertando che non ci siano omissione di dati o parti non

corrispondenti alla realtà.

Importantissima funzione è poi quella di richiedere (si tratta di un obbligo a carico

dei notai) tempestivamente la trascrizione del contratto di compravendita nei

Registri Immobiliari.

La funzione più importante, della trascrizione è quella di far constare il

trasferimento della proprietà nei confronti di tutti; se con il contratto di

compravendita viene trasferita la proprietà con effetto tra le parti, la trascrizione fa

sì che tale trasferimento sia a tutti noto e, soprattutto, “opponibile”, ovverosia che

abbia efficacia nei confronti dei terzi. Ciò è di fondamentale importanza: la c.d.

priorità della trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali

acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore.

Inoltre, sempre successivamente alla sottoscrizione il notaio è tenuto ad effettuare

la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle

relative imposte per conto del cliente.

Infine, è tenuto a provvedere all‘aggiornamento della voltura catastale.

Sintesi del procedimento di formazione dell’atto

Trattative contratto preliminare raccolta documenti e informazioni

atto di compravendita con allegati registrazione e trascrizione con

pagamenti fiscali.

Dopo 28 anni di professione cartacea, ho stipulato oggi il mio primo atto

pubblico in formato digitale. I clienti hanno firmato con la tavoletta grafometrica

e il notaio ha firmato con la smart-card.


E' un atto assai corposo e la forma digitale ci ha consentito di evitare la stampa

di circa 4.900 pagine e di apporre 4.900 firme. Numeri che si ripercuotono sulle

copie cartacee che poi si sarebbero dovute confezionare.

L'atto è stato immesso nel sistema di conservazione a norma del Consiglio

Nazionale del Notariato. Ai clienti è stata consegnata una pen-drive con il pdf

dell'atto. (Notaio Busani)

Contratto Preliminare (compromesso)

Il contratto preliminare è quel tipo di contratto attraverso il quale le parti si

obbligano a stipularne uno futuro. Il termine "preliminare" viene utilizzato

proprio perché si anticipa la stipula di un successivo contratto definitivo, il cui

contenuto è già fissato dallo stesso preliminare.

Dal contratto preliminare discende, quindi, l'obbligo di prestare il consenso per

la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo

se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato.

il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive per

quello definitivo

Nel caso in cui una delle due parti del preliminare si rifiuti di stipulare il

definitivo, l'altra parte può invocare l'art. 2932 c.c. rubricato "Esecuzione

specifica dell'obbligo di concludere un contratto" che concede alla parte

adempiente la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del

contratto non concluso. Altra possibilità è quella di agire per la risoluzione del

contratto e per il risarcimento danni da inadempimento. Se la parte che ha dato

la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto trattenendo la somma

ricevuta a titolo di caparra; viceversa se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta

l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Contratto di Locazione

Definizione

Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si

impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto

locatario o conduttore (se il bene concesso in uso consista in una abitazione o altro

bene immobile) il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un

determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la

cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu

consegnata.

I termini “affitto” e “locazione” sono spesso usati come sinonimi, ma in realtà non

lo sono in quanto

l’oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi (mobili o immobili), in

grado di produrre ricchezza (ad esempio, un terreno, un gregge, un’azienda, ecc),

mentre l’oggetto del contratto di locazione sono beni non produttivi.

La natura e la forma del contratto di locazione


La locazione è un contratto di natura consensuale, ovvero per la sua conclusione,

formalmente, è sufficiente il semplice scambio reciproco della manifestazione di

consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento di un bene mobile o

immobile che sia. L’effettiva consegna del bene oggetto del contratto non è mai un

elemento essenziale per il perfezionamento del contratto, che, quindi, già per il

fatto dell’espressione del reciproco consenso delle parti è da intendersi valido; la

consegna del bene è l’obbligazione principale che il locatore deve adempiere.

Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne

disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e

specifica. Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente, o addirittura, come nel

caso di locazione di beni mobili (es. un auto), l’accordo si può dedurre anche dai

cd. fatti concludenti, facendo cioè riferimento al particolare comportamento tenuto

dalle parti.

Attenzione: per la locazione immobiliare è richiesta la forma scritta, pena la

nullità del contratto (Corte Cassazione sentenza 18214/2015).

Il contenuto del contratto di locazione Il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia

contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere e

delle clausole che le stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale

(salvo, ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem).

Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente

predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono

individuarsi alcuni elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi

nella redazione di un contratto di locazione, ovvero: la data di stipula;

l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l'identificazione del bene; il

prezzo del canone di locazione, il deposito cauzionale, se previsto, e, infine, la

durata della locazione.

La data di stipula

Per data di stipula si intende quella della firma del contratto, a partire dalla quale

inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti. La

data di decorrenza può essere anteriore a quella della stipula e dalla decorrenza

parte anche il termine, concesso alle parti, per la registrazione del contratto che,

laddove prevista, deve essere effettuata entro trenta giorni (dalla data della stipula

o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza).

L'indicazione delle parti

Elemento necessario del contratto di locazione è, inoltre, l'indicazione dettagliata

delle generalità delle parti, ovvero dei soggetti che lo stipulano: il locatore e il

conduttore.


I dati occorrenti per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se

si tratta di un'azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede

sociale, codice fiscale o partita iva.

Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il

contratto senza il consenso del locatore.

L'identificazione del bene

Un elemento che non può mancare nel contratto locativo è l'oggetto che,

soprattutto nel caso di locazioni di immobili, deve riportare tutti i dati idonei alla

sua identificazione.

Oltre all'indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano,

all'ubicazione nel comune di pertinenza, devono essere riportati anche i dati

catastali dell'immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e

i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l'uso per cui viene

ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).

Il canone di locazione

Secondo l'art. 1571 c.c., il corrispettivo rappresenta la controprestazione del

contratto, spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore,

elemento, dunque, essenziale, che laddove non determinato o non

determinabile determina la nullità del contratto stesso.

Tale corrispettivo, detto "canone di locazione" consiste nella somma che il

conduttore si obbliga a versare al locatore (o a un suo valido rappresentante) allo

scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre).

La determinazione del canone è affidata alla libera pattuizione delle parti, sebbene

la legislazione abbia notevolmente inciso nel tempo su tale autonomia

contrattuale (con canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento; ecc. ).

Generalmente, il canone stabilito nel contratto può subire, nel corso della durata

della locazione variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati

dall'Istat.

Inoltre, le parti hanno cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo

dovuto. A tal proposito, è bene distinguere tra: corrispettivo annuo, spese annue e

rata pattuita.

Per "corrispettivo annuo" è da intendersi il prezzo concordato per la locazione

dell'immobile, escluse le spese.

Le "spese annue", d'altro canto, comprendono tutte le somme dovute per gli oneri

accessori connessi, essenzialmente, alle spese per le utenze (acqua, spazzatura,

ecc.) e a quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione

dell'ascensore, riscaldamento, ecc.), o ad altre voci eventualmente specificate, in

genere ripartite addebitando al conduttore gli oneri relativi all'ordinaria

amministrazione e alla fornitura di servizi comuni, prevedendo, invece, a carico

del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.

La "rata pattuita", infine, è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel

contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo

annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se

il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).


La durata

Il codice civile stabilisce il limite massimo alla locazione che, secondo l'art. 1573

c.c., non può superare i trent'anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata

minima, lasciando alle parti ogni determinazione al riguardo, e rimandando,

qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, alle locazioni senza

determinazioni di tempo previste dall'art. 1574 c.c.

La durata del contratto di locazione immobili è normalmente stabilita dalle

diverse leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di

decorrenza (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo, ex l. n. 431/98; 6 anni per

i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero ex l. n. 392/1978, ecc.),

quelli previsti per il rinnovo (ad es. 4+4 per i contratti ad uso abitativo) e le

condizioni per esercitare, nei tempi e nelle modalità previste dalla legge, la

disdetta del contratto.

Il contratto si rinnova se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi

prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.

Altri elementi del contratto

Tra gli elementi di regola inseriti nel contratto locativo rilevano, inoltre: -

l'importo del c.d. o deposito cauzionale, ovvero quella somma che il conduttore

consegna al locatore (in genere corrispondente a due o tre mensilità del canone) al

momento della stipula del contratto a titolo di garanzia del rispetto delle

obbligazioni in esso presenti e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto

di locazione (salvo la possibilità per il locatore di trattenerla in caso di eventuali

danni all'immobile o mancati pagamenti); - la clausola contenente la previsione

dell'esercizio, da parte del locatore, dell'opzione per la c.d. "cedolare secca", ex

art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011 che sostituisce la preventiva comunicazione

tramite lettera raccomandata al conduttore, per informarlo della scelta del regime

facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere

l'aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.

Varie tipologie di contratto di locazione

Analizziamo ora le principali tipologie di contratto di locazione di immobili.

Il contratto a canone libero Partiamo dal contratto a canone libero, ovverosia quello disciplinato dalla legge

numero 392/1978 e successive modificazioni e il cui canone può, appunto, essere

determinato liberamente dalle parti.

La caratteristica di tale tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa

nella prassi, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni,

prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta. Quest'ultima può essere

esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati

dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto

quattro + quattro.


Al di là dei limiti previsti per la durata, le parti hanno la massima libertà di

determinare tutti gli elementi accessori del contratto (come ad esempio

l'adeguamento Istat del canone).

Il contratto convenzionato

C'è poi il contratto convenzionato, anch'esso disciplinato dalla legge numero

431/1998, per il quale si prevede solo una durata minima, che è quella triennale

con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul

rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta. Sebbene quindi la loro durata

sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci

si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre+due.

La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia

controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una

tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le

organizzazioni degli inquilini.

Fiscalmente, sono avvantaggiati dall'essere gravati da minori imposte e, in alcuni

casi, da sconti fiscali.

Il contratto transitorio

Un'ulteriore tipologia diffusa di contratti di locazione è rappresentata dal contratto

transitorio, diverso da quello turistico, con durata da 1 a 18 mesi e, se le parti

stabiliscono una durata inferiore o superiore, la relativa clausola è nulla e si

applica, rispettivamente, la durata minima o la durata massima fissata dalla legge.

La durata limitata nel tempo riguarda anche i contratti di locazione stipulati con

studenti universitari, che possono estendersi per un arco temporale compreso tra

sei mesi e tre anni. Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto

a quella originaria, salvo disdetta del conduttore.

Il contratto per uso turistico e ad uso non civile

La locazione di immobili per uso turistico, che non è soggetta alla legge 431/998

pertanto segue la normativa del codice civile (artt. 1571 e ss.). Per tale ragione,

esso si caratterizza per un'ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro

personali esigenze. La durata non può essere superiore ai 30 giorni e non è

soggetto a registrazione.

Nella locazione ad uso non civile la durata della locazione non può essere

inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali

e artigianali di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di

qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se, invece, gli immobili sono adibiti ad attività alberghiere, all'esercizio di

imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di

attività teatrali, la durata minima è fissata in nove anni.


La registrazione

Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto le parti hanno l'obbligo di

registrare il contratto.

Riguardo in modo specifico la locazione di immobili con l’approvazione della

legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione deve essere “dichiarato”

unicamente dal locatore (proprietario), che dovrà recarsi all’ufficio competente

per il pagamento dell’imposta di registro. La nuova norma stabilisce che la

registrazione debba essere inderogabilmente richiesta entro 30 giorni dal locatore

. Una volta effettuata la registrazione il locatore deve darne notizia al locatario e

all’amministratore del condominio. La legge 392/1978 prevede però che la

registrazione sia pagata dal locatore e dal conduttore. Inoltre, l’Agenzia delle

Entrate ha precisato nel corso del 2016 che in caso di mancata registrazione può

richiedere il pagamento in solido al locatore, al locatario o al mediatore.

La registrazione può avvenire in forma cartacea presentandosi agli sportelli

avendo effettuato il pagamento della registrazione (modello F24), con il modulo

di richiesta compilato e con due copie del contratto, in alternativa la registrazione

può avvenire anche telematicamente, con apposita configurazione.

Riguardo il pagamento vedi tabella sottostante:

Costo

registrazione

contratto locazione Imposta ordinaria Cedolare secca

imposta di registro:

Fabbricati a uso abitativo: 2% del

canone annuo moltiplicato per il

numero delle annualità;

Fabbricati strumentali per natura: 1%

del canone annuo, se la locazione è

effettuata da soggetti passivi Iva e 2%

del canone, negli altri casi;

Fondi rustici 0,50% del corrispettivo

annuo moltiplicato per il numero delle

annualità;

Altri immobili: 2% del corrispettivo

annuo moltiplicato per il numero delle

annualità.

non si paga

Imposta di bollo 16 euro ogni 100 fogli di contratto non si paga

Imposta sostitutiva non si paga

canone libero: 21%

del canone annuo

stabilito dalle parti.

canone concordato:

10% fino al 2017,

15% dal 2018.

Obblighi del locatore


Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione: alla

consegna la cosa locata deve risultare priva di vizi o difetti che sin dall’inizio ne

limitino o non ne consentano del tutto l’uso pattuito; il locatore dovrà, quindi,

prima di consegnare la cosa effettuare tutti i necessari accertamenti per verificare

che sia in un buono stato, poiché la mancata verifica è motivo di colpa;

mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto: il locatore

deve provvedere sempre, sino alla fine della locazione, alle necessarie riparazioni,

di sua pertinenza, ovvero le opere di manutenzione straordinaria ed ordinaria,

volte a garantire al conduttore un reale godimento del bene (come ad esempio nel

caso della sostituzione della caldaia rotta affinché non vengano a mancare mai

nell’abitazione il riscaldamento e o l’acqua calda); le opere di piccola

manutenzione sono invece di competenza del conduttore;

garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione: il

locatore ha il dovere di provvedere a tutelare il conduttore dalle azioni di chi non

si limiti ad una semplice ed immotivata opera di disturbo, ma pretenda di avere un

diritto sulla cosa locata;

provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone

documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e

all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un

condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe

condominiale.

Obblighi e i diritti del conduttore

Il conduttore deve: prendere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia

nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti

presumersi dalle circostanze: con l’attenzione e la cura tipiche dell’uomo medio,

può utilizzare la cosa secondo l’uso cui è destinata e non può quindi effettuare

innovazioni che ne mutino la destinazione o la natura, dovendo esercitare il suo

diritto entro l’ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano dal contratto

o che comunque si desumono dalle circostanze esistenti al momento della stipula

dell’accordo;

corrispondere nei termini convenuti il canone: nella misura e con le modalità

pattuite in contratto, il locatore deve pagare ogni mese puntualmente il canone di

locazione al locatore, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento

decise in via autonoma;

restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della

descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo

risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto: alla scadenza della

locazione il conduttore deve liberare l’immobile dalle proprie cose e restituire le

chiavi al proprietario, permettendogli quindi di riprendere possesso del proprio

bene, avendo cura di aver lasciato la casa nelle stesse condizioni e con gli stessi

arredi (se presa in locazione ammobiliata) in cui l’aveva trovata, salvo il normale

deterioramento che il bene possa avere avuto per il solo passaggio del tempo. Ad

esempio, se l’immobile dato in locazione gli era stato dato imbiancato dal

proprietario, dovrà farlo rimbiancare prima di andare via.


Contratto di Assicurazione

Definizione

L’assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso il pagamento di un

corrispettivo, detto premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti

convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o

una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

Il codice civile così definisce all'art. 1882 il contratto di assicurazione,

distinguendo le due tipologie contrattuali che riguardano l'assicurazione contro i

danni e sulla la vita.

Il concetto di "rischio" è il presupposto che giustifica la diffusione delle

assicurazioni nella società moderna in cui l'evento dannoso, il "sinistro", non è più

una fatalità.

Caratteristiche

L'assicurazione è un contratto tipico, a forma libera (anche se l'art. 1888 prevede

a fini probatori la necessità della forma scritta), consensuale (a meno che le parti

non prevedano che si perfezioni al momento del pagamento del premio), a effetti

obbligatori, di durata, bilaterale (o plurilaterale, nel caso della coassicurazione),

a titolo oneroso, a prestazioni corrispettive e infine aleatorio, poichè la

realizzazione del vantaggio auspicato dalle parti dipende non dalla loro volontà,

ma da eventi imprevedibili che esse stesse non possono controllare. La

prestazione assicurativa è pertanto solo eventuale, condizionata dal verificarsi del

sinistro, in mancanza del quale non trova alcuna ragion d'essere, mentre il rischio

del singolo con la correlativa minaccia al proprio interesse si trasferisce

sull'assicuratore che può così suddividere tra gli altri assicurati l'alea di ogni

singolo contratto.

L'impresa di assicurazione, per espressa previsione dell'art. 1883, deve essere

esercitata da un istituto di diritto pubblico o da società per azioni con l'osservanza

delle norme stabilite da leggi speciali, ora raccolte nel Codice delle assicurazioni

private (Dlgs n. 209/2005 con le modifiche apportate dalla Legge 4 agosto 2017,

n. 124).

Oggetto del contratto

Il rischio assicurato è oggetto di determinazione contrattuale in base alla quale

non tutte le esposizioni possono essere coperte e non tutti i danni, eventualmente

verificatisi, possono essere risarciti.

Il rischio deve essere individuato e ben determinato per inquadrare con certezza

l'evento dannoso che il soggetto verosimilmente teme possa verificarsi e

l'interesse che vuole proteggere da una simile eventualità.

Esistono alcune limitazioni che esonerano l'assicuratore dalla responsabilità per

eventi provocati dall'interessato con dolo o, salvo patto contrario, con colpa grave

(art. 1900). Altrettanto la compagnia non potrà rispondere, salvo patto contrario,


dei danni determinati da vizio intrinseco della cosa non denunciato (art. 1906), dei

danni causati da eventi del tutto imprevedibili quali le guerre, insurrezioni, tumulti

popolari e movimenti sismici (esistono le prime polizze contro eventi sismici) e

nemmeno è tenuto (salvo deroga pattuita tra le parti) al pagamento delle somme

assicurate in caso di suicidio dell'assicurato entro due anni dalla stipula del

contratto (art. 1927).

L'Associazione Nazionale fra le Imprese Assicuratrici (ANIA) con la diffusione

annuale di contratti standard indica alle imprese associate le modalità di

stipulazione dei contratti e relative clausole, mirando a promuovere trattamenti

omogenei per ogni ramo assicurativo. Nelle forme richieste dall'art. 1888, la

polizza, sottoscritta dalla parti, contiene generalmente, oltre alle condizioni

generali, quelle personalizzante, definite "aggiuntive" e quelle "particolari",

derivanti dalla libera contrattazione tra le parti.

Gli obblighi dell'assicurato

Le prestazioni dovute dall'assicurato si realizzano nell'obbligo di pagamento del

premio e nell'impegno di assolvimento di determinati oneri.

Per quanto riguarda il primo deve essere versato anticipatamente e, se periodico,

all'inizio di ciascun periodo assicurativo., essendo previsto, in caso di ritardo, un

periodo di tolleranza di 15 giorni per le assicurazioni danni e di 20 per

l'assicurazione sulla vita.

Le conseguenze dell'inadempimento o del ritardo dell'assicurato sono diverse,

proprio a seconda dei due rami assicurativi:

- nell'ipotesi dell'assicurazione danni la protezione è sospesa fino al pagamento

del premio unico o della prima rata (art. 1901, comma 1), rimanendo esonerato

l'assicuratore dalla sua prestazione se il sinistro si verifica nel periodo di

inadempimento; per i mancati pagamenti successivi è previsto un periodo di

tolleranza di 15 giorni, solo decorso il quale la prestazione assicurativa viene

sospesa (art. 1901, comma 2). L'assicuratore potrà agire per la riscossione dei

premi non corrisposti entro sei mesi dall'inadempimento, operando, in caso di

inazione, la risoluzione di diritto del contratto che l'assicurato potrà impedire con

il pagamento degli eventuali arretrati e delle spese, riattivando in tal modo la

polizza;

- diverso il caso dell’assicurazione sulla vita (nel promo anno azione di recupero,

negli anni successivi il contratto si risolve).

Inoltre, per quanto riguarda gli oneri a carico dell'assicurato, è previsto quello di

avviso (art. 1913) con il quale, con una descrizione veritiera dei fatti, dovrà essere

denunciato con qualunque mezzo all'assicuratore il sinistro entro tre giorni dal suo

verificarsi (o dal momento in cui il contraente stesso ne ha avuto conoscenza) e

l'onere di salvataggio (art. 1914) finalizzato a porre in essere condotte dettate da

criteri di media diligenza per evitare il sinistro o ridurne le conseguenze. In tal

caso l'assicuratore è comunque tenuto a rifondere le spese sostenute dall'assicurato

e i danni dallo stesso subiti, salvo provare che l'opera di salvataggio è stata

effettuata sconsideratamente. Il mancato assolvimento di tali oneri comporta la


perdita del diritto all'indennizzo, se compiuto dolosamente, ad una riduzione

dell'indennità, se condizionato da colpa.

L'assicurato ha anche l'onere, al momento della stipula del contratto, di descrivere

il rischio per il quale intende assicurarsi senza reticenze (omissioni intenzionali) o

inesattezze (omissioni non intenzionali) Lo stabilisce l'art. 1892, comma 1, per il

quale l'onere s'intende inadempiuto quando vengono taciute circostanze che, se

correttamente comunicate, avrebbero indotto l'assicuratore a non stipulare o ad

applicare condizioni diverse. Pertanto, se le dichiarazioni inesatte sono state

fornite con dolo o colpa grave l'assicuratore può dichiarare al contraente di voler

impugnare il contratto entro il termine di decadenza di tre mesi dal momento in

cui è venuto a conoscenza del vizio (art. 1892, comma 2). In tal caso con

l'annullamento del contratto l'assicuratore potrà trattenere i premi corrisposti fino

a quel momento e non sarà tenuto ad alcun indennizzo in caso si verifichi il

sinistro (art. 1892, comma 3).

Naturalmente l'inesattezza può essere anche parziale e indurre solo

all'annullamento delle relative clausole, lasciando il contratto valido per il resto

(art. 1892, comma 4) o recedendo comunque, entro tre mesi, dal contratto se il

contraente ha agito senza dolo o colpa grave.

La causa di annullamento del contratto di assicurazione, prevista dall'art. 1892

c.c., esige il simultaneo concorso di tre elementi essenziali: a) una dichiarazione

inesatta o una reticenza dell'assicurato; b) l'influenza di tale dichiarazione o

reticenza ai fini della reale rappresentazione del rischio; c) che la reticenza o la

dichiarazione inesatta siano frutto del dolo o della colpa grave dell'assicurato.

Pertanto, non qualunque reticenza di circostanze conosciute dall'assicurato è causa

di annullamento del contratto di assicurazione, ma l'annullamento è invocabile

solo quando la dichiarazione falsa o reticente sia di tale natura che l'assicuratore

non avrebbe dato il suo consenso o non l'avrebbe dato alle medesime condizioni

se avesse conosciuto l'esatta o completa verità.

Gli obblighi dell'assicuratore

A parte gli obblighi di trasparenza, informazione precontrattuale ed esauriente

redazione dei testi contrattuali, l'obbligo per l'assicuratore di corrispondere

l'indennizzo sorge, come si è detto, al verificarsi del sinistro e il relativo credito

diventa esigibile al termine dell'istruttoria per l'accertamento e la liquidazione del

danno, trasmissibile per causa di morte (esclusa l'assicurazione infortuni) e per

atto tra vivi con la cessione del contratto o il trasferimento della polizza se

all'ordine o al portatore.

La prova del danno è dovuta dall'assicurato che potrà accettare con l'assicuratore

una determinazione peritale (art. 1908, comma 2) per stabilirne l'entità.

Nella definizione dell'entità dell'indennizzo, una volta liquidato il danno, occorre

tenere presente dell'eventuale previsione di una franchigia e di una massimale

che costituisce il limite massimo dell'obbligo assicurativo.


Si parlerà quindi di assicurazione piena quando il massimale è pari al valore

assicurabile, di sottoassicurazione (art. 1907) quando il massimale è inferiore a

tale valore e di soprassicurazione (art. 1909) quando il massimale eccede il valore

reale della cosa assicurata.

L’assicurato ha l’obbligo di comunicare all’assicuratore tutte le variazioni che

incidono sul bene assicurato e sui relativi rischi pena la perdita totale o parziale

del diritto all’indennizzo, nonché la cessazione dell’assicurazione, ai sensi degli

artt. 1892, 1893 e 1894 del Codice Civile.

La polizza Globale Fabbricati è quel contratto con cui un condominio può

trasferire il rischio di eventuali danni, che vanno dall’incendio alla responsabilità

civile, passando per i danni da acqua e da eventi sociopolitici e per la rc

dell’amministratore, ad una compagnia di assicurazione. La polizza del

condominio deve essere stipulata dall’amministratore dello stabile previa

autorizzazione dell’assemblea, fatto salvo il caso in cui nel regolamento del

condominio non sia previsto esplicitamente la stipula di tale contratto.

Elemento fondamentale per la stipula del contratto risulta essere il “valore di

ricostruzione a nuovo” del fabbricato, che nulla ha che vedere con il valore

commerciale ma è calcolato in base alla spesa prevista per l’integrale costruzione

a nuovo con le stesse caratteristiche.

Le polizze globale fabbricati sono divise in due sezioni, incendio e altri danni

diretti ai beni (garanzie aggiuntive, come ad es. i danni da acqua) e responsabilità

civile verso terzi.

Assicurazione professionale

Dal 15 agosto 2013 è entrato in vigore l’obbligo, per i professionisti iscritti

all’Albo dei geometri, di dotarsi di una polizza assicurativa di responsabilità civile

contro eventuali danni a terzi, così come previsto dal DPR n. 137 del 2012.

L’art. 5 del PDR 137/2012 obbliga il professionista a “rendere noti al cliente, al

momento dell’assunzione dell’incarico, gli estremi della polizza professionale

…”, si ritiene pertanto che tale obbligo ricada sul professionista iscritto all’Albo,

nel momento in cui eserciti attività professionale.

Si evidenzia altresì che, ai sensi dello stesso articolo 5 comma 2 del D.P.R.

137/2012, “il professionista che ometta di stipulare un'assicurazione per la

responsabilità civile contro eventuali danni a terzi incorre nella commissione di un

illecito disciplinare".

Aspetti critici assicurazione professionale: massimale, franchigia o scoperto,

irretroattività, tutela penale


Il Contratto di Appalto

Definizione

L'appalto è quel contratto con il quale un soggetto, detto appaltatore, si obbliga

nei confronti di un altro soggetto, detto committente, a compiere una

determinata opera o un servizio dietro corrispettivo in denaro, con propria

organizzazione di mezzi e con gestione a proprio rischio.

Egli è anche tenuto a fornire la materia necessaria per il compimento dell'opera, a

meno che la convenzione o gli usi non stabiliscano diversamente.

La norma

La nozione di appalto, più in particolare, è contenuta nell'articolo 1665 del codice

civile, il quale così recita: "L'appalto è il contratto con il quale una parte assume,

con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il

compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro".

Il corrispettivo

[

Il corrispettivo che spetta all'appaltatore è determinato generalmente dalle parti,

che ne individuano la misura o che stabiliscono con quale modo individuarla.

Se, tuttavia, non vi provvedono, esso va calcolato o facendo riferimento alle

tariffe esistenti o agli usi o, in mancanza, con provvedimento del giudice.

Obbligazione di risultato

L'obbligazione assunta dall'appaltatore nei confronti del committente non è una

semplice obbligazione di mezzi ma un'obbligazione di risultato.

L'appaltatore, infatti, non è tenuto solo a svolgere una determinata attività, ma

anche a realizzare l'opera o eseguire il servizio, ovverosia a procurare il risultato

pattuito con il committente.

Impossibilità della prestazione

Può tuttavia accadere che la prestazione sia divenuta impossibile per cause non

imputabili all'appaltatore. In tal caso, e se l'impossibilità non è ascrivibile neanche

al committente, egli avrà comunque diritto a un compenso per l'opera che abbia

già svolto, seppure solo laddove e nella misura in cui l'opera stessa sia utile al

committente.

Opera difforme dal progetto o con vizi


Nel caso, invece, in cui l'opera realizzata sia difforme rispetto al progetto

concordato con il committente o presenti dei vizi, l'appaltatore risulta

inadempiente.

In forza di quanto disposto dall'articolo 1667 del codice civile, infatti, l'appaltatore

è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera.

Affinché il committente possa beneficiare di tale garanzie, tuttavia, questi devono

essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. Tale termine è posto a

pena di decadenza ma non opera in due casi: se l'appaltatore ha riconosciuto le

difformità o i vizi e se li ha occultati. Se simili ipotesi si verificano, la denuncia

non è necessaria.

L'azione nei confronti dell'appaltatore, invece, si prescrive nel termine di due anni

dal giorno in cui l'opera è stata consegnata.

In ogni caso, il codice civile prevede che il committente che sia stato convenuto

per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché abbia denunciato le

difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta e prima che sia decorso

il termine biennale dalla consegna.

Esclusione dalla garanzia

La garanzia per difformità e vizi dell'opera in taluni casi non è dovuta.

Ci si riferisce, in particolare, alle ipotesi in cui il committente abbia accettato

l'opera e le difformità o i vizi fossero da lui conosciuti o riconoscibili (purché in

questo caso l'appaltatore non li abbia taciuti in malafede).

Difetti dell'opera

Il codice civile, dinanzi alle difformità o ai vizi dell'opera realizzata

dall'appaltatore , dà al committente una duplice possibilità:

chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore

oppure

chiedere che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il

risarcimento del danno in caso di colpa dell'appaltatore.

Può anche accadere, però, che le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla

del tutto inadatta alla sua destinazione. Se ricorre tale ipotesi, il committente può

chiedere la risoluzione del contratto.

Rovina di edificio

Nel caso in cui l'appalto abbia come oggetto edifici o altri immobili destinati a

lunga durata, la responsabilità dell'appaltatore si estende.

Egli, infatti, è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi

causa nel caso in cui, nel corso di dieci anni dal suo compimento, l'opera

rovini in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione, o,

per le medesime ragioni, presenta un evidente pericolo di rovina o gravi

difetti.


La responsabilità dell'appaltatore, tuttavia, opera solo laddove la denuncia

intervenga entro un anno dalla scoperta, mentre il diritto del committente si

prescrive in un anno dalla denuncia.

Variazioni concordate, necessarie o ordinate

In alcuni casi, l'appaltatore è legittimato ad apportare delle variazione alle

modalità convenute dell'opera.

Ciò, innanzitutto, laddove il committente le abbia autorizzate per iscritto (con la

precisazione che, se il prezzo dell'opera è stato determinato globalmente, egli non

ha diritto a un compenso ulteriore, salvo diversa pattuizione).

Inoltre, in caso di mancato accordo tra le parti, è possibile interpellare il giudice

affinché determini le variazioni da introdurre (e le correlative variazioni di prezzo)

nel caso in cui esse si rendano necessarie per l'esecuzione dell'opera a regola

d'arte. Vengono lasciate salve, tuttavia, la possibilità dell'appaltatore di recedere

dal contratto ottenendo un'equa indennità nel caso in cui l'importo delle variazioni

superi il sesto del prezzo complessivo convenuto e la possibilità del committente

di recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo nel caso in cui le

variazioni siano di notevole entità.

Infine, delle variazioni al progetto possono essere apportate anche unilateralmente

dal committente.

Tale facoltà conosce, però, due limiti ben precisi: il loro ammontare non deve

superare il sesto del prezzo complessivo convenuto e in ogni caso esse non

devono importare notevoli modificazioni della natura dell'opera o dei quantitativi

nelle singole categorie di lavori previste nel contratto. All'appaltatore, poi, è

riconosciuto il diritto al compenso per i lavori maggiori che ha eseguito (in questo

caso anche se il prezzo dell'opera è stato determinato globalmente).

Potere di controllo del committente

Nel corso dell'esecuzione del contratto di appalto, al committente sono

riconosciuti ampi poteri di controllo e verifica.

Egli, innanzitutto, può controllare i lavori durante il loro svolgimento, verificarne

lo stato a proprie spese e, se accerta che l'esecuzione non è coerente con quanto

stabilito in contratto o non è a regola d'arte, può fissare un termine entro il quale

l'appaltatore deve porre rimedio a tale anomalia, decorso inutilmente il quale il

contratto si intende risolto con diritto del committente al risarcimento del danno.

Il committente, poi, ha il diritto di verificare l'opera compiuta prima di riceverla e

non appena l'appaltatore lo metta in condizione di provvedervi.

Se non vi provvede, tralasciando di farlo senza giusti motivi nonostante l'invito

dell'appaltatore o ricevendo l'opera senza riserva, o se non comunica il risultato

della verifica entro un breve termine, l'opera si considera accettata. L'accettazione

è il momento in cui scatta il diritto dell'appaltatore al pagamento del corrispettivo,

salvo diversa pattuizione o uso contrario.


Infine, nel caso in cui l'opera vada eseguita per partite, anche la verifica può

avvenire per singole partite, se uno dei contraenti ne faccia richiesta e con

possibilità per l'appaltatore di domandare il pagamento in proporzione dell'opera

eseguita.

A tal proposito il codice civile precisa che solo il pagamento (e non il versamento

di singoli acconti) produce l'effetto di far presumere l'accettazione della parte di

opera che è stata pagata.

Perimento o deterioramento della cosa

Può anche accadere che l'opera oggetto dell'appalto perisca o si deteriori prima

che il committente la accetti o sia in mora a verificarla, per causa non imputabile

ad alcuna delle parti.

In tal caso è l'appaltatore, se ha fornito la materia, ad addossarsi il rischio del

perimento o del deterioramento. Se invece è stato il committente ad aver fornito la

materia, in tutto o in parte, il perimento o il deterioramento sono a suo carico ma

solo con riferimento alla materia da lui fornita.

Subappalto

Se il contratto d'appalto, per regola generale, deve nascere e svilupparsi solo tra

committente e appaltatore, è tuttavia anche possibile dare in subappalto

l'esecuzione dell'opera o del servizio: a tal fine è però necessaria

l'autorizzazione del committente e non è possibile per l'appaltatore

autodeterminarsi in tal senso.

In tema di subappalto va chiarito che l'appaltatore ha la possibilità, in caso di

responsabilità, di agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, purché

comunichi loro, a pena di decadenza, la denuncia entro sessanta giorni da quello

in cui la ha ricevuta. Il subappaltatore, però, non ha alcuna responsabilità se ha

agito come mero esecutore delle direttive dell'appaltatore.

Recesso del committente

Nel caso in cui il committente decida di recedere dal contratto, egli può farlo

liberamente e non trova alcun ostacolo neanche nell'inizio dell'esecuzione

dell'opera o della prestazione del servizio. Tuttavia, deve tenere indenne

l'appaltatore sia delle spese sostenute, che dei lavori eseguiti, che anche del

mancato guadagno.

Morte dell'appaltatore

Resta da analizzare un'ipotesi particolare, contemplata espressamente anche dal

codice civile: quella in cui l'appaltatore muoia.

In tal caso, la regola vuole che il contratto rimanga in essere e non si sciolga.

Tuttavia, fa eccezione il caso in cui ad averlo determinato sia stata la

considerazione della persona del defunto.


Se però gli eredi dell'appaltatore non danno affidamento per la buona esecuzione

dell'opera o del servizio, il committente può sempre recedere dal contratto ed è

tenuto a pagare agli eredi il valore delle opere eseguite, in ragione del prezzo

pattuito, e a rimborsarli delle spese sostenute per l'esecuzione del rimanente (nei

limiti in cui le opere eseguite e le spese sostenute gli sono utili).

Egli può poi domandare la consegna dei materiali che sono stati preparati e dei

piani in via di esecuzione, corrispondendo agli eredi un'adeguata indennità e nel

rispetto delle norma a tutela delle opere dell'ingegno.

Appalto pubblico ed esecuzione opera

Decreto Legislativo 18 aprile 2016 n. 50 (codice dei contratti pubblici) e

successive modificazioni

Definizione

Contratto a titolo oneroso, stipulato per iscritto tra una stazione appaltante o un

ente aggiudicatore facenti parte della P.A. e uno o più operatori economici,

avente per oggetto l'esecuzione di lavori, la fornitura di prodotti, la prestazione di

servizi come definiti dal codice.

L’appalto pubblico ha ad oggetto:

l’esecuzione di lavori, o

l’acquisizione di servizi, o

l’acquisizione di forniture di prodotti, o

l’esecuzione di lavori e l’acquisizione di prodotti e servizi.

I lavori pubblici comprendono le attività di costruzione, demolizione, recupero,

ristrutturazione, restauro e manutenzione di opere.

Le opere comprendono sia quelle che sono il risultato di un insieme di lavori

edilizi o di genio civile, sia quelle di presidio e difesa ambientale e di ingegneria

naturalistica.

Gli appalti pubblici di forniture sono i contratti aventi ad oggetto l’acquisto, la

locazione finanziaria, la locazione o l’acquisto a riscatto, con o senza opzione per

l’acquisto, di prodotti.

Il contratto d’appalto pubblico è un contratto a titolo oneroso, in quanto, a fronte

dell’esecuzione di un lavoro o dell’acquisizione di un prodotto o servizio, la

stazione appaltante è tenuta a dare un corrispettivo economico al soggetto

aggiudicatario.

Il bando di appalto viene pubblicato sul sito internet dell’ANAC e su altre

piattaforme idonee alla pubblicizzazione. A decorrere dal 18 ottobre 2018, le


comunicazioni e gli scambi di informazioni nell'ambito delle procedure di cui al

presente codice svolte dalle stazioni appaltanti sono eseguiti utilizzando mezzi di

comunicazione elettroniche.

Per procedere all’assegnazione dell’appalto e alla stipula del contratto occorre

tenere presente che la contrattualistica pubblica – a differenza di quella privata –

dove vige il principio autonomistico e di parità tra le parti – è subordinata al

rispetto della disciplina della c.d. procedura di evidenza pubblica e vede i

soggetti contraenti in una posizione non paritaria almeno nelle prime fasi del

procedimento.

La procedura di appalto deve avere una rilevanza europea quando:

a) euro 5.225.000 per gli appalti pubblici di lavori e per le concessioni;

b) euro 135.000 per gli appalti pubblici di forniture, di servizi delle autorità

governative centrali

c) euro 209.000 per gli appalti pubblici di forniture, di servizi e per i concorsi

pubblici di progettazione aggiudicati da amministrazioni aggiudicatrici sub-

centrali (e ministero Difesa).

Questi appalti sono definiti sopra la soglia europea.

Fasi dell’appalto pubblico

I soggetti dell’appalto pubblico sono: responsabile del procedimento, direttore

dell’esecuzione del contratto e direttore dei lavori, oltre che l’impresa o le imprese

affidatarie e subappaltanti.

L’art. 2 del Cod. App. stabilisce infatti che l’affidamento di un contratto pubblico

debba avvenire nel rispetto dei principi di economicità, efficacia, tempestività e

correttezza e debba altresì rispettare i principi di libera concorrenza, parità di

trattamento, non discriminazione, trasparenza, proporzionalità, nonché quello di

pubblicità, con un richiamo esplicito al legislatore comunitario.

Le PA devono adottare il piano biennale degli acquisti e il piano triennale delle

opere pubbliche.

Le amministrazioni devono procedere agli studi di fattibilità e sostenibilità

indicando i relativi impatti ambientali, sociali, urbanistici, ecc… comprese le

consultazioni con i soggetti portatori di interessi (stakeholder)

Soggetti partecipanti

Possono partecipare alla gara di appalto le imprese in forma individuale,

collettiva e consorziate.

I raggruppamenti di imprese devono fissare il loro impegno e le modalità di

partecipazione in una scrittura privata autenticata in cui dovranno indicare il

legale rappresentante. Non sono ammesse modificazioni del raggruppamento

successivamente alla domanda presentata.

E’ infatti evidente il rischio che una partecipazione in forma plurima o frazionata,

se da un lato consente un maggiore accesso e concorrenza tra possibili

partecipanti, dall’altro senso esattamente si presta a forme ed operazioni fittizie ed

artificiose, non lecite e pregiudizievoli di interessi pubblici, di terzi e dei


committenti stessi. Non solo: tali forme di partecipazione potrebbero essere

strumentali nell’alterare il mercato della concorrenza con l’effetto contrario a

quello auspicato dai legislatori comunitario e razionale, senza trascurare peraltro

l’aspetto delle possibili infiltrazioni mafiose negli appalti pubblici tramite imprese

prestanome non sospette a copertura di partecipazioni invece collusive e/o

concentrazioni di potere vietate.

Un operatore economico che partecipa ad una procedura di gara per l'affidamento

di un appalto pubblico per il quale è richiesto il possesso di determinati requisiti

(economico-finanziari o tecnico-organizzativi), può dichiarare di avvalersi dei

requisiti di un altro operatore economico. Tale tipo di avvalimento vale solo

per la gara in oggetto e, in caso di aggiudicazione, ha valore per tutto il corso

dell'appalto. L'impresa che "presta" i propri requisiti (ausiliaria) a quella

partecipante (ausiliata) resta estranea sia alla gara che al successivo contratto, ma

deve formalmente impegnarsi sia nei confronti dell'impresa validata che nei

confronti della Stazione appaltante a mettere a disposizione della prima, per tutta

la durata dell'appalto, tutte le risorse di cui questa risulta carente. Restano fermi i

requisiti di ordine generale rif.art.38 codice dei contratti pubblici, che devono

essere posseduti da entrambe.

Le Fasi

Prima dell'avvio delle procedure di affidamento dei contratti pubblici, le stazioni

appaltanti determinano di contrarre, individuando gli elementi essenziali del

contratto e i criteri di selezione degli operatori economici e delle offerte che

può essere qualificata quale provvedimento dell’Amministrazione attraverso il

quale la stessa manifesta la sua volontà di addivenire ad un contratto di un

certo tipo, avente un certo contenuto, per le finalità di interesse pubblico,

con un soggetto determinato e individuato secondo uno dei diversi sistemi

predisposti .

L’articolo 22 del decreto correttivo modifica l’articolo 32 del Codice, al fine di

introdurre una procedura semplificata per affidamenti diretti di contratti di

importo inferiore a 40.000 euro. Infatti si prevede che per gli affidamenti di

contratti di importo inferiore a 40.000 euro, la possibilità per la stazione

appaltante di avviare la procedura di affidamento diretto tramite determina a

contrarre, o atto equivalente, che contenga, in modo semplificato, l’oggetto

dell’affidamento, l’importo, il fornitore, le ragioni della scelta del fornitore, il

possesso da parte sua dei requisiti di carattere generale, nonché il possesso

dei requisiti tecnico -professionali, ove richiesti.

Alla delibera a contrarre segue il bando di gara che costituisce l’atto di avvio

del procedimento di scelta del contraente. Nel bando sono indicati i requisiti

richiesti per partecipare alla gara.

La seconda fase del procedimento di evidenza pubblica concerne la scelta del

contraente .

In termini generali, le procedure per l’individuazione della controparte sono

riconducibili a tre gruppi:


procedure aperte-nelle quali “qualsiasi operatore economico interessato

può presentare un'offerta in risposta a un avviso di indizione di gara” (art.

60 D.lgs. n. 50/2016);

procedure ristrette–nelle quali qualsiasi operatore economico può

presentare una domanda di partecipazione in risposta a un avviso di

indizione di gara, ma a seguito della valutazione da parte delle

amministrazioni aggiudicatrici delle informazioni fornite, soltanto gli

operatori economici invitati possono presentare un'offerta (art. 61 D.lgs. n.

50/2016);

procedure negoziate–nelle quali l’Amministrazione consulta gli operatori

economici individuati e negozia con uno o più di essi le condizioni del

contratto. L’amministrazione appaltante consulta un numero limitato di

operatori economici selezionati (generalmente da un elenco costituito ed

aggiornato periodicamente presso una stazione appaltante), dotati delle

caratteristiche e qualifiche adatte all'affidamento di un determinato

appalto.

La terza fase del procedimento di evidenza pubblica riguarda la valutazione delle

offerte. La selezione dei partecipanti e delle offerte avviene mediante uno dei sistemi e

secondo i criteri previsti dal codice degli appalti. Ciascun concorrente non può

presentare più di un'offerta e che l'offerta è vincolante per il periodo indicato nel

bando L’art. 95 D.lgs. n. 50/2016, in attuazione della delega e delle direttive

comunitarie, prevedono quale criterio preferenziale per la scelta del contraente

quello della offerta economicamente più vantaggiosa, restando un criterio solo

residuale il criterio del “prezzo più basso”. L'offerta economicamente più

vantaggiosasignifica che essa possiede il miglior rapporto qualità/prezzo

seguendo anche un criterio di comparazione costo/efficacia quale il costo del

ciclo di vita dell’opera o del servizio. Può essere utilizzato il criterio del minor

prezzo: a) per i lavori di importo pari o inferiore a 1.000.000 di euro,

tenuto conto che la rispondenza ai requisiti di qualità è garantita

dall'obbligo che la procedura di gara avvenga sulla base del progetto

esecutivo; b) per i servizi e le forniture con caratteristiche standardizzate o

le cui condizioni sono definite dal mercato; c) per iservizi e le forniture di

importo inferiore alla soglia di cui all'articolo 35, caratterizzati da elevata

ripetitività, fatta eccezione per quelli di notevole contenuto tecnologico o

che hanno un carattere innovativo.

La valutazione delle offerte è effettuata da una commissione giudicatrice di esperti

composta d un numero dispari di membri, non superiore a cinque, iscritti in

specifici albi nazionali (es. ANAC

La quarta fase del procedimento di evidenza pubblica riguarda

l’aggiudicazione, occorre rilevare come l’art. 32, comma 4, disponga che

“L'offerta è vincolante per il periodo indicato nel bando o nell'invito e, in caso di

mancata indicazione, per centottanta giorni dalla scadenza del termine per la

sua presentazione. La stazione appaltante può chiedere agli offerenti il

differimento di detto termine

L'aggiudicazione non equivale ad accettazione dell'offerta. L'offerta

dell'aggiudicatario è irrevocabile fino alla stipula del contratto.


Divenuta efficace l'aggiudicazione, la stipulazione del contratto di appalto o di

concessione ha luogo entro i successivi sessanta giorni, salvo diverso termine

previsto nel bando o nell'invito ad offrire, ovvero l'ipotesi di differimento

espressamente concordata con l'aggiudicatario. Se la stipulazione del contratto

non avviene nel termine fissato, l'aggiudicatario può, mediante atto notificato alla

stazione appaltante, sciogliersi da ogni vincolo o recedere dal contratto.

All'aggiudicatario non spetta alcun indennizzo, salvo il rimborso delle spese

contrattuali documentate. Il contratto non può comunque essere stipulato prima di

trentacinque giorni dall'invio dell'ultima delle comunicazioni del provvedimento

di aggiudicazione.

Il contratto è stipulato, a pena di nullità, con atto pubblico notarile informatico,

ovvero, in modalità elettronica secondo le norme vigenti per ciascuna stazione

appaltante, in forma pubblica amministrativa a cura dell'Ufficiale rogante.

Nei trenta giorni successivi all’aggiudicazione la stazione appaltante provvede ad

effettuare i controlli sulla documentazione presentata dall’aggiudicatario.

Esecuzione del Contratto

La fase della esecuzione del contratto e, in particolare, l’aspetto delle possibili

modifiche contrattuali, viene affrontata per la prima volta dal legislatore su

indicazione della Corte di Giustizia. La Corte ha, infatti, ritenuto che alcune

modifiche contrattuali, soprattutto in contratti di lunga durata, risultino

inevitabili, pur ribadendo il generale divieto di apportare modifiche

oggettive e soggettive al contratto già concluso ed in corso di esecuzione. L’art.

106, dunque, dispone che i contratti di appalto possono essere modificati

senza l’espletamento di una nuova procedura d’appalto in alcune specifiche

ipotesi.

Nel dettaglio, lo ius variandi può essere esercitato:

a) se le modifiche contrattuali, a prescindere dal loro valore monetario, sono state

previste nei documenti di gara iniziali, senza apportare modifiche o opzioni

che avrebbero l'effetto di alterare la natura generale del contratto;

b) quando le modifiche siano connesse a lavori, servizi o forniture

supplementari, necessari in considerazione del fatto che le prestazioni non erano

incluse nell’appalto iniziale e non

sia possibile la modifica del contraente per motivi economici o tecnici e,

contestualmente la modifica comporti per l'amministrazione aggiudicatrice o

l’ente aggiudicatore notevoli disguidi o una consistente duplicazione dei costi;

c) qualora le modifiche siano necessarie in conseguenza di circostanze

impreviste e imprevedibili per l’amministrazione aggiudicatrice che se ne

assume la responsabilità. In tali casi le modifiche all’oggetto del contratto

assumono

d) quando le modifiche non abbiano natura sostanziale. E’, infine, possibile una

modifica soggettiva del contratto, con la sostituzione di un nuovo contraente

a quello aggiudicatario dell'appalto iniziale, qualora ricorrano alcune circostanze

quali ad esempio le fusioni di società

L’art. 106, poi, dispone che i contratti possono parimenti essere modificati, oltre a

quanto previsto al comma 1, senza necessità di una nuova procedura a


norma del presente codice, se il valore della modifica è al di sotto di entrambi i

seguenti valori:

-le soglie fissate per gli appalti europei;

-il 10 per cento del valore iniziale del contratto per i contratti di servizi e

forniture e il 15 per cento del valore iniziale del contratto per i contratti di

lavori. Tuttavia la modifica non può alterare la natura complessiva del contratto.

Qualora la necessità di modificare il contratto derivi da errori o da omissioni

nel progetto esecutivo, che pregiudicano in tutto o in parte la realizzazione

dell'opera o la sua utilizzazione, essa è consentita solo nei limiti quantitativi di cui

al presente comma, ferma restando la responsabilità dei progettisti esterni.

L'art. 105 comma 2 definisce il subappalto "il contratto con il quale l'appaltatore

affida a terzi l'esecuzione di parte delle prestazioni o lavorazioni oggetto del

contratto di appalto, inoltre si introduce un limite in percentuale del valore delle

prestazioni subappaltabili rispetto all'importo complessivo dell'appalto ovvero la

quota del 30 per cento dell'importo complessivo.

Il soggetto affidatario del contratto può affidare a terzi l'esecuzione di parte delle

prestazioni o lavorazioni oggetto del contratto di appalto, previa autorizzazione

della stazione appaltante entro trenta giorni dalla relativa richiesta. Il

subappaltatore deve possedere tutti i requisiti richiesti dal bando (es. regolarità

contributiva e retributiva dei lavoratori, sicurezza nel cantiere, ecc). Prima della

modifica del codice degli appalti del 2017, i soggetti subappaltatori dovevano

essere indicati al momento della domanda di partecipazione al bando, comunque

nei bandi europei è previsto che venga indicata nella domanda anche una terna di

appaltatori. Il contraente principale, anche nel subappalto, "è responsabile in via

esclusiva nei confronti della stazione appaltante" in quanto il contratto stipulato

tra l'affidatario ed il subappaltatore, ad esclusione dei casi previsti dalla

normativa, non instaura nessun rapporto con la stazione appaltante.

Il subappalto non può formare oggetto di ulteriore subappalto. I soggetti affidatari dei contratti possono affidare in subappalto le opere o i lavori,

i servizi o le forniture compresi nel contratto, previa autorizzazione della stazione

appaltante purché:

a) l’affidatario del subappalto non abbia partecipato alla procedura per

l’affidamento dell’appalto;

b) il subappaltatore sia qualificato nella relativa categoria;

c) all’atto dell’offerta siano stati indicati i lavori o le parti di opere ovvero i servizi

e le forniture o parti di servizi e forniture che si intende subappaltare;

d) l’affidatario dimostri l’assenza in capo ai subappaltatori dei motivi di

esclusione previsti dal codice degli appalti.

Il responsabile unico del procedimento controlla l'esecuzione del contratto

congiuntamente al direttore dei lavori per i lavori e al direttore dell’esecuzione del

contratto per i servizi e forniture.

Le stazioni appaltanti individuano, prima dell'avvio delle procedure per

l'affidamento, su proposta del responsabile unico del procedimento, un direttore

dei lavori che può essere coadiuvato, in relazione alla complessità dell'intervento,

da uno o più direttori operativi e da ispettori di cantiere. Il direttore dei lavori si

occupa del controllo tecnico, contabile e amministrativo dell'esecuzione

dell'intervento affinchè i lavori siano eseguiti a regola d'arte ed in conformità al

progetto e al contratto. Il direttore dei lavori ha la responsabilità del

coordinamento e della supervisione dell'attività di tutto l'ufficio di direzione dei


lavori, ed interloquisce in via esclusiva con l'esecutore in merito agli aspetti

tecnici ed economici del contratto. Il direttore dei lavori ha la specifica

responsabilità dell'accettazione dei materiali, sulla base anche del controllo

quantitativo e qualitativo degli accertamenti ufficiali delle caratteristiche

meccaniche e in aderenza alle disposizioni delle norme tecniche per le costruzioni

vigenti. Al direttore dei lavori fanno carico tutte le attività ed i compiti allo stesso

espressamente previsti dal codice degli appalti.

Risoluzione

Il contratto è soggetto a risoluzione (scioglimento) qualora l’affidatario non abbia

più i requisiti richiesti (es. qualifiche, antimafia, ecc...), per grave inadempienza. Il

direttore dei lavori provved ad inviare una relazione con le contestazioni

assegnando un termine in caso di ritardo nell’esecuzione dei lavori. In mancanza

di adeguate controdeduzioni o dell’esecuzione delle parti in ritardo il contratto si

intende risolto. Nella liquidazione dei lavori eseguiti la stazione appaltante terrà

conto delle maggiori spese sostenute per procedere a un altro soggetto

assegnatario.

In caso di recesso della stazione appaltante, con preavviso di venti giorni,

l’esecutore avrà diritto al pagamento delle opere eseguite più un decimo delle

opere rimanenti.

con preavviso di venti giorni,

Collaudo e Verifica

I contratti pubblici sono soggetti a collaudo per i lavori e a verifica di

conformità per i servizi e per le forniture, per certificare che l'oggetto del

contratto in termini di prestazioni, obiettivi e caratteristiche tecniche, economiche

e qualitative sia stato realizzato ed eseguito nel rispetto delle previsioni e delle

pattuizioni contrattuali. Per i contratti pubblici di lavori di importo superiore a 1

milione di euro e inferiore alla soglia (bando europeo) il certificato di collaudo

può essere sostituito dal certificato di regolare esecuzione rilasciato per i lavori

dal direttore dei lavori. Per i lavori di importo pari o inferiore a 1 milione di euro e

per forniture e servizi di importo inferiore alla soglia di cui all’articolo 35, è

sempre facoltà della stazione appaltante sostituire il certificato di collaudo o il

certificato di verifica di conformità con il certificato di regolare esecuzione

rilasciato per i lavori dal direttore dei lavori e per forniture e servizi dal

responsabile unico del procedimento. Nei casi di cui al presente comma il

certificato di regolare esecuzione è emesso non oltre tre mesi dalla data di

ultimazione delle prestazioni oggetto del contratto.

Il collaudo finale o la verifica di conformità deve avere luogo non oltre sei mesi

dall'ultimazione dei lavori o delle prestazioni, salvi i casi di particolare

complessità dell'opera o delle prestazioni da collaudare, per i quali il termine può

essere elevato sino ad un anno. Il certificato di collaudo o il certificato di verifica

di conformità ha carattere provvisorio e assume carattere definitivo decorsi due

anni dalla sua emissione.


L’appaltatore risponde per la difformità e i vizi dell'opera o delle prestazioni,

ancorchè riconoscibili, purchè denunciati dalla stazione appaltante prima che il

certificato di collaudo assuma carattere definitivo.

Per effettuare le attività di collaudo sull’esecuzione dei contratti pubblici le

stazioni appaltanti nominano tra i propri dipendenti o dipendenti di altre

amministrazioni pubbliche da uno a tre componenti con qualificazione

rapportata alla tipologia e caratteristica del contratto, in possesso dei requisiti di

moralità, competenza e professionalità, iscritti all’albo dei collaudatori nazionale

o regionale di pertinenza.

L'appaltatore alla sottoscrizione del contratto deve costituire una garanzia,

denominata "garanzia definitiva" a sua scelta sotto forma di cauzione o

fideiussione pari al 10 per cento dell'importo contrattuale e tale obbligazione è

indicata negli atti e documenti a base di affidamento di lavori, di servizi e di

forniture.

Al fine di salvaguardare l'interesse pubblico alla conclusione del contratto nei

termini e nei modi programmati in caso di aggiudicazione con ribassi superiori al

dieci per cento la garanzia da costituire è aumentata di tanti punti percentuali

quanti sono quelli eccedenti il 10 per cento.

La cauzione è prestata a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni del

contratto e del risarcimento dei danni derivanti dall'eventuale inadempimento

delle obbligazioni stesse, nonchè a garanzia del rimborso delle somme pagate in

più all'esecutore rispetto alle risultanze della liquidazione finale.

La garanzia cessa di avere effetto solo alla data di emissione del certificato di

collaudo provvisorio o del certificato di regolare esecuzione. La stazione

appaltante può richiedere al soggetto aggiudicatario la reintegrazione della

garanzia ove questa sia venuta meno in tutto o in parte.

Le stazioni appaltanti hanno il diritto di valersi della cauzione, nei limiti

dell'importo massimo garantito, per l'eventuale maggiore spesa sostenuta per il

completamento dei lavori, servizi o forniture nel caso di risoluzione del contratto

disposta in danno dell'esecutore e hanno il diritto di valersi della cauzione per

provvedere al pagamento di quanto dovuto dall'esecutore per le inadempienze

derivanti dalla inosservanza di norme e prescrizioni dei contratti collettivi, delle

leggi e dei regolamenti sulla tutela, protezione, assicurazione, assistenza e

sicurezza fisica dei lavoratori comunque presenti in cantiere o nei luoghi dove

viene prestato il servizio nei casi di appalti di servizi. Le stazioni appaltanti

possono incamerare la garanzia per provvedere al pagamento di quanto dovuto dal

soggetto aggiudicatario per le inadempienze derivanti dalla inosservanza di norme

e prescrizioni dei contratti collettivi, delle leggi e dei regolamenti sulla tutela,

protezione, assicurazione, assistenza e sicurezza fisica dei lavoratori addetti

all'esecuzione dell'appalto.

La mancata costituzione della garanzia determina la decadenza

dell'affidamento.

L'esecutore dei lavori è obbligato a costituire e consegnare alla stazione appaltante

almeno dieci giorni prima della consegna dei lavori anche una polizza di

assicurazione che copra i danni subiti dalle stazioni appaltanti a causa del

danneggiamento o della distruzione totale o parziale di impianti ed opere, anche

preesistenti, verificatisi nel corso dell'esecuzione dei lavori. Inoltre, per i contratti

con valore superiore al doppio della soglia europea l’appaltatore deve stipulare

una polizza decennale a copertura dei rischi di rovina totale o parziale dell'opera,

ovvero dei rischi derivanti da gravi difetti costruttivi, il limite di indennizzo della

polizza decennale non deve essere inferiore al venti per cento del valore dell'opera


realizzata. Infine l’esecutore deve stipulare anche un’assicurazione per

responsabilità civile per i danni causati a terzi durante l’esecuzione dei lavori.

I.S.I.S. “A. Gramsci – J.M. Keynes” -...

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