ING. Contributo ARBITRO DI L AVORI PUBBLICI Uniﬁ cato C T ... · nel Comune di Montaquila e...

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ING. RUGGERO RUGGIERO

ARBITRO DI LAVORI PUBBLICI

CONSULENTE TECNICO DEL TRIBUNALE DI ROMA

STUDIO IN ROMA 00136 - VIALE TITO LIVIO, 59 - [email protected]

TEL. 06.3534.6553 FAX 06.233.238.512 mobile 335.60.28.244

TRIBUNALE DI ISERNIA

Sezione Fallimentare

Ill.mo G.D. Dott.ssa Valeria BATTISTA

Ill.mo Commissario Giudiziale Dott. Stefano SAJEVA

Riferimento: Concordato Preventivo n. 1/2013

M.C. Group Molise Conglomerati S.p.A. di Venafro (IS),

in liquidazione

Oggetto: Rapporto di Valutazione del C.T.U. circa la valutazione dei terreni

di cui al Lotto I

Il sottoscritto Ing. Ruggero RUGGIERO - iscritto all’Albo Professionale degli Ingegneri della

Provincia di Roma al n. 12983 - è stato nominato C.T.U. dalla S.V. Ill.ma in data 16 agosto

2013, con il mandato di effettuare la stima dei terreni relativi al Concordato in riferi-

mento, di cui al Lotto I ; l' Ill.mo Commissario Giudiziale ha quindi formulato i Quesiti

ponendoli al C.T.U., così in sintesi:

- identifi chi i beni immobili; ne verifi chi la proprietà, il possesso e la provenienza;

- nel caso di proprietà indivisa, dica se essi beni sìano comodamente divisibili;

- determini il valore commerciale dei beni immobili.

L’obiettivo del presente elaborato è la determinazione del più probabile valore di mercato

(in condizioni di libera compravendita) attribuibile ora agli immobili di cui sopra; all’uopo, si

è di questi accertata l’esatta ubicazione nell’ambito del contesto urbanistico; a comple-

tamento, si è svolta un’apposita indagine economica.

INDICE DEI CAPITOLI

Pag. 2 1. Oggetto della stima

Pag. 6 2. Descrizione della forma e dello stato attuale dei beni immobili

Pag. 6 3. Consistenze dei beni immobili

Pag. 8 4. Criteri di stima adottati

Pag. 9 5. Stima dei terreni edifi cabili

Pag.11 6. Conclusioni

Pag.12 7. Allegati

Contributo

Unifi cato

ASSOLTO

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1. OGGETTO DELLA STIMA

Formano oggetto della presente stima n. 7 appezzamenti di terreno, tutti siti

nel Comune di Montaquila e componenti il Lotto I , così meglio organizzati e

descritti nei seguenti n. 2 sub-Lotti :

sub-Lotto I1 : un terreno agricolo in Montaquila

Appezzamento di terreno ad uso agricolo, sito in Montaquila (IS),

località Cannavirelle; di superfi cie pari a mq. 3.250, è riportato in

Catasto al Foglio 22, particella 260 .

Confi ni: fi ume, particella 265, particella 200, particella 263, particella 259, parti-

cella 256, particella 754, salvo altri.


Appezzamento di terreno ad uso agricolo, sito in Montaquila (IS),

località Cannavirelle; di superfi cie complessiva pari a mq. 15.890 , è

riportato in Catasto al Foglio 22, come unione delle particelle adiacenti

305, 306, 307, 330, 331 e 343 .

Confi ni: fi ume, particella 308, particella 309, particella 600, particella 812, particella

811, particella 810, particella 332, particella 336, particella 337, particella

345, particella 862, particella 344, fi ume, particella 329, particella 328, parti-

cella 327, fi ume, salvo altri.

1.a Proprietà dei beni immobili

I céspiti suddetti rientrano tutti nella piena proprietà della M.C. Group S.p.A.

con sede in Venafro (IS) in liquidazione , C.F. 01733570160 .

Si segnala che - all'atto della Domanda di Concordato - la suddetta intera proprietà

era stata qualifi cata come terreni edifi cabili ad uso residenziale.

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1.b Dati catastali dei beni immobili

(Uffi cio competente: Agenzia del Territorio di Isernia - Catasto Terreni)

I terreni oggetto di stima risultano tutti iscritti al N.C.T. del Comune di Montaquila

sotto la Partita così intestata: M.C. Group S.p.A. di Venafro (All. da A2 ad A8).

I n. 7 appezzamenti di terreno componenti il Lotto I vengono così identifi cati,

ciascuno appartenente ai seguenti sub-Lotti :

Le reciproche posizioni sul territorio si evincono dai relativi estratti di mappa

(Fig. 1.1 ed All. A1), dove:

• il confi ne del sub-Lotto I1 peritale è circoscritto in rosso ;

• il confi ne del sub-Lotto I2 peritale è circoscritto in blu .

Per ricavare infi ne l'attribuzione della rendita agraria nonché dominicale per cia-

scuno dei n. 7 appezzamenti di terreno, si faccia ancora giusto riscontro con gli

Allegati da A2 ad A8.

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Fig. 1.1 - Confi gurazione catastale del Lotto I

(Foglio 22 del Comune di Montaquila)

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1.c Disponibilità

(Uffi cio competente: Agenzia del Territorio di Isernia - Conservatoria dei RR.II.)

Il C.T.U. ha evinto in data 9.9.2013 presso la suddetta Conservatoria dei RR.II.

le necessarie visure relative alla provenienza e disponibilità dei céspiti peritali.

PROVENIENZA

All. C: atto notaio VENTRIGLIA di Venafro, rep. 26784 / 9217 dell' 8.2.1995

registrato ad Isernia il 23.2.1995 al n. 400

1. Terreno, esteso complessivamente ettari 1 (uno), are 91 (novantuno) e centiare 40 (quaranta);

confi nante, nell'insieme, con le particelle 308, 309, 600, 345, 754, 265 e 200 del foglio 22.

Riportato nel Catasto dei Terreni del Comune di MONTAQUILA, in ditta alla società "M.C.

GROUP S.p.a.", al foglio 22, con le particelle:

= 260, are 32.50, SEMINATIVO, cl.2, R.D. Euro 10,07, R.A. Euro 11,75;

= 305, are 14.30, PASCOLO, cl.U, R.D. Euro 1,48, R.A. Euro 0,81;

= 306, are 02.70, PASCOLO ARBOR, cl.U, R.D. Euro 0,25, R.A. Euro 0,13;

= 307 di complessive are 47.80, di cui:

Porz AA) di are 41.20, SEMINATIVO, classe 1, R.D. Euro 17,02 e R.A. Euro 18,09;

Porz AB) di are 06.60, PASCOLO ARB, classe U. R.D. Euro 0,61 e R.A. Euro 0,31;

= 330 di complessive are 40.10, di cui:

Porz AA) di are 38.30, SEMIN ARBOR, classe 1, R.D. Euro 15,82 e R.A. Euro 16.81;

Porz AB) di are 01.80, PASCOLO ARB, classe U. R.D. Euro 0,17 e R.A. Euro 0,08;

= 331, are 49.90, SEMINATIVO, cl.1, R.D. Euro 20,62, R.A. Euro 21,91;

= 343, are 04.10, PASCOLO, cl.u, R.D. Euro 0,42, R.A. Euro 0,23.

FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI

- servitù di acquedotto, gravante sul terreno sito nel Comune di Montaquila, particella 331 del

foglio 22 ,

costituita con atto pubblico amministrativo del Presidente dell'Amministrazione Provinciale di

Isernia in data 7 novembre 1997, Repertorio n.44/97, trascritta presso la Conservatoria dei Re-

gistri Immobiliari di ISERNIA l'8 novembre 1997 ai n.ri 4563/4064, a favore del "DEMANIO

DELLO STATO - RAMO BONIFICA" con sede in Roma.

- ipoteca GIUDIZIALE iscritta a Isernia il 2 gennaio 2013 al n. 2 R.P., a favore

di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., per complessivi Euro

220.000,00 a fronte di decreto ingiuntivo del 30 novembre 2012 Rep. 1122/2012,

gravante, tra l'altro, sui beni qui oggetto di stima.

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1.d Situazione urbanistica

(Uffi cio competente: Uffi cio Tecnico del Comune di Montaquila)

Il Comune di Montaquila non è dotato di un Piano Regolatore Generale (PRG),

bensì di un semplice Regolamento Edilizio Comunale.

Il suddetto strumento urbanistico é ancora vigente e non ha previsto un articolato

Piano di Zonizzazione, tale che l’intero oggetto di stima risulta:

edifi cabile ,

come attesta il relativo Certifi cato di Destinazione Urbanistica, rilasciato dal

Comune con il n. 48 del 2.12.2009 (All. D).

Da un estratto delle pertinenti Norme Tecniche di Attuazione, si evincerebbe - tra

l’altro - un inquietante indice di copertura residenziale pari a 2/3 della superfi cie

del lotto (lotto minimo mq. 10.000), per fortuna offerto in un territorio di scra-

sissima urbanizzazione.

Quanto esposto nel presente par.1.d è basato unicamente sulla documentazione che lo scrivente

ha potuto esaminare; nulla si risponde in presenza di ulteriore documentazione non prodotta al

C.T.U. dagli organi competenti e/o dalle persone fi siche o giuridiche interessate al caso in esame.

2. DESCRIZIONE DELLA FORMA E DELLO STATO ATTUALE DEI

BENI IMMOBILI

La forma e la natura dei terreni peritali componenti il Lotto I ben si evince dai

rilievi aerofotogrammetrici, riportati in All. B, nonché nella Fig. 2.1.

3. CONSISTENZE DEI BENI IMMOBILI

L'insieme dei terreni agricoli peritali componenti il Lotto I ha una superfi cie complessiva di circa mq. 19.140 .

Al paragrafo 1.b, già si evinceva il dettaglio di consistenza per ciascuno dei n. 7

appezzamenti di terreno.

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Fig. 2.1 - Rilievi aerofotogrammetrici

dei terreni peritali componenti il Lotto I

(si confronti con la Fig. 1.1 di pag. 4)

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4. CRITERI DI STIMA ADOTTATI

E' utile ora rifl ettere sugli elementi economici, amministrativi e normativi da utilizzare nelle stime

dei fondi agricoli.

Storicamente, l'estimo rurale si è basato sulla capitalizzazione del reddito netto

ottenibile dal fondo rustico; oggettivamente molto complesso ed articolato, questo

criterio di stima dei fondi agricoli non offre però soluzioni semplici e di facile

applicazione: il settore agricolo è infatti in via di trasformazione radicale, sia dal

punto di vista delle produzioni sia per la presenza dei sottoprodotti, che una volta

venivano scartati e che oggi, invece, vengono completamente o quasi riutilizzati.

Il bilancio economico dei ricavi e dei costi per un'azienda agricola tipo, tale da potersi poi applicare

alle varie fattispecie di stima, è infatti così composto:

il termine dei ricavi si riconduce alla produzione lorda vendibile, la cui determinazione è invero

compito assai arduo: diversa produttività dei terreni, pluralità dei prodotti ottenibili, apporto

dei prodotti derivati dall'allevamento zootecnico, progressi in termini qualitativi e quantitativi

delle produzioni (nuovi metodi di coltivazione forzata o assistita, adozione di concimi chimici

o mangimi integrati, all'introduzione dei diserbanti ecc.);

anche la struttura dei costi ha risentito dei nuovi fattori di modernizzazione: la meccanizzazio-

ne, i diserbanti, gli antiparassitari, i concimi di nuova ideazione, il nuovo livello dei salari dei

lavoratori agricoli e la relativa sistemazione ed alloggio, i costi di manutenzione dei fabbricati

rurali, i nuovi metodi di conferimento degli stessi.

Si conclude che la stima per capitalizzazione del reddito netto ottenibile non è

più una metodologia adottabile nella corrente pratica (essa stima infatti, per essere at-

tendibile, dovrebbe essere inoltre basata su dati ordinari, medi e continuativi, non certo sul reddito

occasionale relativo ad un'annata particolarmente favorevole, ma su quello ottenibile come media

di un lungo periodo di conduzione).

In alternativa, è possibile effettuare stime a capitalizzazione del reddito, stavolta

lordo, procedura ormai da tempo utilizzata da una parte degli operatori.

Attualmente, il criterio di stima più adottato dagli operatori nella valutazione di

un terreno agricolo è invece:

* AL VALORE DI MERCATO,

eseguendo il calcolo secondo il metodo diretto SINTETICO-COMPARATIVO,

utilizzando valori parametrici (mq) riferiti alle mercuriali dei prezzi relativi a

terreni con le medesime caratteristiche orografi che, fi siche, di feracità, ubicazione,

consistenza, accessibilità ecc., e con la medesima dotazione di fabbricati rurali.

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5. STIMA DEI TERRENI EDIFICABILI

Alla luce quindi delle considerazioni espresse al precedente Capitolo 4, la stima

dei terreni agricoli peritali viene condotta al valore di mercato.

In assenza di mercuriali, il solo riferimento certo e disponibile è costituito dalle

pubblicazioni dei valori agricoli medi, edite dalla Regione Molise, cui apparten-

gono i terreni de quo; entro il 31 gennaio di ogni anno, le Commissioni Provin-

ciali per gli espropri dovrebbero infatti stabilire i valori agricoli medi dei terreni

considerati liberi da affi ttanze e quindi disponibili (ai sensi della Legge n. 865/1971, art.

16, comma 4). I suddetti valori costituiscono il solo riferimento uffi ciale sicuro ed

affi dabile, anche se minimale, in quanto vengono utilizzati per la determinazione

delle indennità di esproprio.

Il valore agricolo medio da considerare nel caso di specie si evince dalla Tabella

di cui in All. E (Provincia di Isernia, Regione Agraria n. 4); ultimi disponibili (rilevati nel

2013) e quindi ben noti agli operatori, i valori unitari pertinenti al caso di specie

sono riportati nella seguente Tab. 5.1:

La stima dei fondi peritali di cui al sub-Lotto I1 è stata quindi condotta a super-

fi cie e perciò risulta dalla seguente Tab. 5.2 :

Tab. 5.2 - Stima dei terreni peritali di cui al sub-Lotto I1

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Al paragrafo 1.d, si è visto come sia assente uno specifi co strumento urbanistico,

ma addirittura è incentivata la edifi cazione residenziale, che dovrebbe essere at-

tratta dai generosi indici offerti; si tenga però conto che si tratta comunque di un

territorio di scarsissima antropizzazione; in particolare nell'area interessata dal

sub-Lotto I2, mancano le strade e le opere di urbanizzazione primaria.

Il valore unitario qui assegnato vuole proprio rifl ettere questa relativa potenzialità.

Per quanto invece attiene il sub-Lotto I2 prima identifi cato, si hanno quindi i

seguenti valori di stima:

Di superfi cie complessiva pari a mq. 19.140, l'insieme dei terreni peritali in Mon-

taquila componenti il Lotto I ha quindi un valore totale di stima pari ad:

Euro 164.912,50

(Euro centosessantaquattromilanovecentododici/50).

Questo valore costituisce fi nalmente il più probabile valore corrente di mercato

da assegnare all'oggetto di stima, nello stato di fatto e di diritto in cui ora si pre-

senta e che gli deriva anche dal vigente profi lo urbanistico, così come deliberato

dal Comune di Montaquila, considerato anche l'attuale stato di disponibilità (alla

data, i fondi peritali sembrano risultare liberi da contratti d'affi tto validamente

opponibili al Terzo).

Tab. 5.3 - Stima dei terreni peritali di cui al sub-Lotto I2

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6. CONCLUSIONI

A séguito dell'analisi tecnico-economica effettuata nella presente perizia, si è pri-

ma determinato il valore più probabile di mercato attribuibile adesso a ciascuno

degli appezzamenti di terreno oggetto di stima.

Ciascuno dei sub-Lotti prima identifi cati ha quindi il seguente valore di stima:


Euro 6.012,50 ;

sub-Lotto I2 : un terreno in Montaquila

Euro 158.900,00 .

Di superfi cie complessiva pari a mq. 19.140, l'insieme dei terreni peritali in Mon-

taquila componenti il Lotto I ha quindi un valore totale di stima pari ad:

Euro 164.912,50

(Euro centosessantaquattromilanovecentododici/50).

La validità della stima del valore attuale è novanta (90) giorni a decorrere dalla

data di deposito.

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7. ALLEGATI

A - Certifi cazione Catastale

B - Rilievi aerofotogrammetrici

C - Atto di provenienza

D - Documentazione urbanistica

E - Valori Agricoli Medi (Provincia di Isernia, Regione Agraria n. 4)

Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa sua relazione a parziale evasione del

ricevuto incarico; rimanendo disponibile ad eventuali chiarimenti, si fi rma.

Con osservanza.

Isernia, 17 settembre 2013

Il Consulente Tecnico di Uffi cio

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